1. בפני, תביעת התובע, מתווך מקרקעין במקצועו, בגין דמי תווך המגיעים לו, לטענתו, מהנתבעים. הנתבעת מס' 1 (להלן: "הנתבעת") הינה חברה פרטית ובזמנים הרלוונטיים לתביעה זו היה הנתבע 2 (להלן: "הנתבע") אחד ממנהליה. הנתבעת, בזמנים הרלוונטיים לתביעה, שכרה נכס הנמצא בדרך השלום 5 בתל אביב (להלן: "הנכס").בכוונת הנתבעת, בהסכמת בעלי הנכס, היה להשכיר חלקים מהנכס בשכירות משנה. 2. לאחר ששמעתי את עדויות התובע, הנתבע, מנהל נוסף של הנתבעת - מר יהושע X (להלן: "יהושע"),עיינתי במסמכים שהוגשו ע'י שני הצדדים והבאתי בחשבון את כל טענותיהם וראיותיהם,הגעתי לעובדות ולמסקנות המפורטות להלן. אין בכוונתי לפרט בפסה"ד את כל טענות וראיות הצדדים, אך פסה"ד ניתן לאחר שהבאתי בחשבון את כולן. 3. ביום 16/7/03 חתמה הנתבעת, באמצעות הנתבע, על "הזמנת שרותי תווך והתחייבות לתשלום עמלת תווך" (להלן:"הזמנה א’").לחתימת הנתבע לא צורפה חותמת הנתבעת וכן חתימתו של יהושע, אם וככל שנדרשו. בהתאם להזמנה א' התחייבה הנתבעת לשלם לתובע דמי תווך בגין חתימתה על הסכם שכירות עם לקוח שיופנה אליה ע"י התובע. הנתבעת בקשה להשכיר שטח של 600 מ"ר הנמצא בקומת הקרקע בנכס. למחרת היום, שבו ונפגשו התובע והנתבע. הנתבע חתם על מסמך שהוכן ע"י התובע ובו התבקש התובע ע"י הנתבעת לספק לה שירותי תווך להשכרת חלק מהנכס בבלעדיות לתקופה של 15 חודש (להלן: "הזמנה ב'"). פרטי הנכס ותנאי השכירות בהזמנה ב' זהים לפרטים בהזמנה א'. יחד עם זאת, הנתבע חתם בשולי המסמך כערב להתחייבויות הנתבעת. לטענת התובע, הנתבע הוחתם על שתי הזמנות שונות שכן לגרסתו, בעת החתמת הנתבע על הזמנה א' טרם ראה את הנכס. למחרת, משנפגשו בנכס,אותו ראה לראשונה באותו היום, הוא היה נכון לנסות ולפעול להשכרת הנכס ובלבד שהנתבעת תעניק לו בלעדיות, שכן הגיע למסקנה כי הסיכויים להשכרת אותו חלק מהמבנה הינם נמוכים. לגרסת התובע, הנתבע הסכים לתניה זו ועל כן נחתמה הזמנה ב' ואף נמסר לנתבע, באותו מעמד, צילום אותו מסמך. לטענת הנתבע, הוא היה ללא משקפיו ועל כן לא היה מודע לכך כי הוא חותם על התחייבות לבלעדיות. יחד עם זאת, הנתבע לא יכול היה ליתן כל הסבר מדוע חתם על שתי הזמנות. בנסיבות אלו הנני מעדיף,בענין זה,את גרסת התובע על פני גרסת הנתבע, שכן לא מצאתי כל סיבה, למעט הסיבה שנטענה ע"י התובע, מדוע חתם הנתבע על הזמנה ב'. 4. לטענת התובע, ביום 18/7/03 העביר האדריכל של הנתבעת לידי התובע,באמצעות הפקסימיליה, תשריט של אותו חלק מהנכס שהנתבעת בקשה מהתובע לפעול להשכרתו. האדריכל, כפי שעולה מדפי הפקס שהוגשו בפני, שלח לתובע שלושה עמודים, אך הוצגו בפני ע"י התובע שני עמודים בלבד. ביום 31/8/03 שב ושלח האדריכל, לבקשת התובע, את תרשים אותו חלק מאותו הנכס. אין זה ברור לי, מדוע בקש התובע מהאדריכל לשוב ולשלוח לו את אותו התרשים שנשלח אליו עוד ביום 18/7/03. 5. אין מחלוקת בין הצדדים כי בתקופה שמיום 17/7/03 ועד בסמוך לפני הגשת התביעה, הפנה התובע לנתבעת לקוחות שהתעניינו בחלקים שונים מהנכס, לרבות באותו חלק מהנכס המצוין בהזמנות א' ו- ב'. כן אין מחלוקת כי הוחלפו טיוטות הסכמים בין באי כח הנתבעת לבין חלק מאותם לקוחות לגבי חלקים שונים של הנכס. משך כל אותה תקופה עד לתחילת חודש ינואר 2004, המשיך התובע מפעם לפעם לפרסם בעיתונות מודעות הנוגעות לנכס. כן מסתבר כי הנתבעת, הן לפני יום 17/7/03 והן עד בסמוך לאחר הגשת התביעה, המשיכה אף היא לפרסם מודעות בעיתונות על כוונתה להשכיר חלקים מהנכס. כן שוכנעתי, כי הנתבעת נעזרה במקביל במתווכים נוספים בנסיונות להשכרת חלקים שונים של הנכס. אין חולק, כי הנתבע היה מודע לכך שהנתבעת ממשיכה לפרסם מודעות. לטענת התובע, הנתבעת רצתה להקטין את נזקיה בניסיונותיה להשכיר את הנכס והוא אף קווה שהדבר יעלה בידה. לטענת התובע, במקרה שכזה היו מגיעים לו דמי תווך גם באם היה עולה בידי הנתבעת, בלא כל קשר אליו, להשכיר את אותו חלק מהנכס אשר בגינו היא העניקה לו בלעדיות. כן השיב התובע לשאלת ביהמ"ש,(אולם דברים אלה לא נרשמו בפרוטוקול הדיון אך זכורים לי היטב), כי לא צפה לקבל מהנתבעת דמי תווך בגין חלקים אחרים של הנכס וזאת גם באם הנתבעת הייתה משכירה את אותם חלקים ללקוח שהופנה לה על ידיו, שכן לדבריו אין המדובר באותו חלק של הנכס שבגינו הנתבעת התחייבה לשלם לו דמי תווך. לטענת התובע, במקרה זה היה מסתפק בקבלת דמי תווך מהשוכר בלבד. 6. ביום 4/1/04 פנה התובע לראשונה, טלפונית, ליהושע בדרישה לתשלום דמי תווך בטענה כי הנתבעת השכירה לשוכרים שונים את אותו חלק מהנכס אשר בגינו נחתמו ההזמנות. יהושע דחה את הדרישה ועל כן הוגשה תביעתו זו של התובע. לטענת הנתבעים, רק עם הגשת התביעה נודע להם לראשונה כי נתנה לתובע בלעדיות בגין אותו חלק מהנכס. הנתבעת הוסיפה וטענה כי נותר עדיין בנכס שטח של 600 מ"ר אשר טרם הושכר ועל כן התובע אינו זכאי לקבלת דמי תווך. כן הוסיפו הנתבעים וטענו, טענה שהוכחה בפני, כי הנתבעת,בין בעצמה ובין באמצעות מתווכים אחרים, פעלה כל העת בנסיונות להשכרת אותו חלק מהנכס כמו גם חלקים נוספים של הנכס וכי בגין כך אף שלמה דמי תווך למתווכים שסייעו בהשכרת חלקים של הנכס, לרבות אותו חלק של הנכס המצוין בהזמנות, וכי אף פרסמה מודעות בעיתונות. שוכנעתי כי התובע מיום 17/7/03 ועד להגשת התביעה בביהמ"ש לא אמר לנתבעים דבר וחצי דבר באשר לטענתו כי יגיעו לו דמי תווך מהנתבעת, גם באם יעלה בידי הנתבעת להשכיר את אותו חלק של הנכס בין בעצמה ובין באמצעות אחרים. 7. לגרסת התובע, משהוענקה לו הבלעדיות הוא זכאי לדמי תווך גם באם הוא לא היה "... הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב ..." כפי שנדרש בסעיף 14(3) לחוק המתווכים במקרקעין, תשנ''ו - 1996. אקדים ואומר, כי בנסיבות העניין אין דעתי כדעת התובע וזאת מהנימוקים שיפורטו להלן. 8. שוכנעתי, כי הנתבעת, באמצעות הנתבע, חתמה על הזמנה ב' וכי נתנה לתובע בלעדיות בגין אותו חלק מהנכס. יחד עם זאת, שוכנעתי כי במרוצת הזמן נשכחה עובדה זו מלב הנתבע וספק בעיני באם הוא הביא עניין זה לידיעת יהושע. התובע, בכל אותה עת, תוך שהוא מודע למאמצי וניסיונות הנתבעת להשכיר את הנכס, לרבות אותו חלק בגינו נמסרה לו הבלעדיות - לא מצא לנכון לאזכר בפניה עובדה זו. התובע טרח לתעד את פניותיו לנתבעת בהן הפנה לה לקוחות תוך שהוא חוזר ומציין בפניותיו אלו כי הוא עושה כן "בכפוף להסכם התיווך בינינו בעניין...". לכאורה גילוי נאות, אולם ספק בעיני אם אכן כך הוא הדבר. זאת ועוד, עיון בנספח ד' לכתב התביעה מעלה כי הוא עומד בסתירה לטענת התובע ולפיה לא צפה לקבל מהנתבעת דמי שכירות בגין חלקים אחרים של הנכס אשר אינם כוללים את אותו חלק של הנכס המצוין בהזמנות. התובע שלח לנתבעת ביום 8.8.03 מכתב בדואר רשום בו הוא מציין כי: "בכפוף להסכם התיווך בינינו...הנני מפנה אליך את לקוח...". התובע צרף למכתבו זה את הצעת אותו לקוח. עיון בהצעה מלמד כי בכוונת אותו לקוח הייתה לשכור את אותו חלק מהנכס המצוין בהזמנות וכן חלקים נוספים מהנכס. מוזר בעיני כי התובע לא מצא לנכון לאבחן בין החלקים השונים של הנכס על מנת להבהיר, כפי שעשה בביהמ"ש, ולציין כי אין בכוונתו לבקש דמי תיווך בגין החלקים האחרים. 9.1. בפסה"ד מיום 4/11/02 שניתן על ידי בת.ק. 9048/02 הגן דוד נ. בוכוולטר אורן נדרשתי,בין היתר,לשאלה האם מתווך, ובמקרה דנן התובע , היה זכאי לדמי תיווך על אף שלא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות מחייבת בין הצדדים. באותו מקרה שכר הנתבע מהתובע את שירותיו להשכרת נכס שהיה בבעלותו תוך מתן בלעדיות לתובע. באותו מקרה, הוכח בפני כי הנתבע השכיר את הנכס ללקוחות שהופנו אליו ע"י התובע , תוך שהנתבע מסתיר מהתובע כי אותם לקוחות שכרו ממנו את הנכס. בנסיבות אלו קבלתי את תביעת התובע. לאור הדמיון בין טענתו של התובע לבין טענתו בת.ק 9048/02 הנ"ל, אין לי אלא להפנות למסקנתי כפי שפורטה בפסה"ד. "התובע משתית את תביעתו על נדבך נוסף ולפיו הוא זכאי לדמי התיווך בשל העובדה שהנכס הושכר בתקופת הבלעדיות וזאת גם באם הוא לא היה הגורם היעיל. לעניות דעתי, צדדים רשאים להתנות על הוראות סעיף 14 (3) לחוק המתווכים, דהיינו לקבוע בהסכם כי מתווך המקבל בלעדיות רשאי לדמי תיווך גם באם לא היה הגורם היעיל. למסקנה זו הגעתי על דרך ההיגיון שאם לא כן לשם מה נועדה הבלעדיות?. איזה יתרון מוקנה למתווך הזכאי לבלעדיות על פני מתווך אחר שאינו זכאי לבלעדיות אם תנאי לכך הינו כי הוא יהיה הגורם הבלעדי. לשם מה על המתווך להתחייב לשאת בהוצאות ובמאמצים מיוחדים בעוד שהלקוח רשאי להשכיר/למכור את הנכס באמצעות מתווך אחר ובאופן ישיר. למסקנה זאת הגעתי גם בהסתמך על ספרו של פרופ' דניאל פרידמן בספרו דיני עשיית עושר ולא במשפט, כרך א', מהדורה שניה, תשנ"ח - 1998 בו הוא מביע את דעתו כי הוראות סעיף 14 (3) לחוק ניתנות להתנאה. ברם, לעניות דעתי, במקרה דנן לא עומדת לתובע זכות זאת שכן לא נקבע בהתחייבות במפורש כי התובע יהיה זכאי, בתקופת הבלעדיות, לדמי תיווך גם באם הוא לא היה הגורם היעיל לביצוע העסקה. אשר על כן, אני דוחה את תביעתו של התובע מכוח ההתחייבות לבלעדיות ומקבל את תביעתו נוכח הקביעה כי הנתבע עקף את התובע והתקשר ישירות עם השכורים שהופנו על ידי התובע." האמור לעיל יפה גם למקרה שבנדון. 9.2. בין לבין, ביום 16.3.04, פורסמה הצעת חוק (תיקון מס' 4) לתיקון סעיף 14 לחוק. בהצעה מוצע לקבוע חזקה, הניתנת לסתירה, כי מתווך שניתנה לו בלעדיות היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות. במילים אחרות, המחוקק מבקש להעניק דמי תיווך למתווך שטרח באופן מיוחד בתקופת הבלעדיות, אלא אם יוכח כי לא היה הגורם היעיל. מכאן עולה כי לדעת המחוקק, גם בנוסח החוק כהגדרתו היום - מתווך שקיבל בלעדיות אינו זכאי לדמי תיווך היה ולא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות. באם התיקון המוצע היה חל על התביעה - דין תביעת התובע היה להידחות שכן הוכח בפני כי בנסיבות העניין נסתרה החזקה כי התובע היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות מחייבת בין הצדדים. נא ראה לעניין זה גם בר"ע 2905/00 יצחק מאיר נ. עירית קובלנסקי דינים מחוזי ל"ג(3) 614 ס' 15 לפסה''ד. 10. בנסיבות אלו ומשלא הוסכם בין הצדדים במפורש כי התובע יהיה זכאי לדמי תיווך גם באם לא יהיה הגורם היעיל שיביא להתקשרות - דין תביעתו להדחות. 11. למרות האמור בסעיפים 9-10 לעיל, אדון בטענות התובע וזאת למקרה ושגגה נפלה במסקנתי המשפטית ולפיה התובע לא זכאי לדמי תיווך שכן הצדדים לא הסכימו לכך במפורש. להערכתי, התובע פעל בתחכום כלפי הנתבעת ועל כן לא שוכנעתי כי התובע פעל בהתאם להוראות ס' 8(א) לחוק: "...בהגינות ובדרך מקובלת...". מוזר בעיני על כי במשך תקופה כה ארוכה, יחסית, לא טרח התובע לאזכר בפני הנתבעים את עובדת התחייבותם למתן בלעדיות על כל הכרוך בכך, לגרסתו. התובע ניסה לשכנעני כי, בין היתר, כי הציב שילוט מיוחד בקרבת הנכס עובדה המעידה על המאמצים הנכרים שהשקיע בניסיונותיו להשכרת הנכס. מסתבר כי השילוט הוצב על הגדר המפרידה בין הבניין הנמצא בדרך השלום 7 לבנין הנמצא בדרך השלום 9 ולא על הגדר המפרידה בין בניין מס’ 7 לבנין מס’ 5 בו נמצא הנכס. זאת ועוד, נכתב בשלט: "משרדים להשכרה" ומכאן כי השלט לא הוזמן במיוחד עבור הנכס. יתרה מכך, עיון במסמכים שהוגשו ע"י התובע מעלה כי בד בבד לניסיונות השכרת הנכס הוא ניסה לגרום להשכרת משרדים הנמצאים בדרך השלום 7, עובדה המלמדת על כך כי השלט הוצב לצורך השכרת משרדים בדרך השלום 7 ולא כנטען ע"י התובע. לאור האמור לעיל, ומשהתובע לא נהג " בהגינות ובדרך מקובלת" דין תביעתו להדחות וזאת גם באם היה זכאי, בשל הסכם הבלעדיות לדמי תיווך למרות שלא היה הגורם היעיל להתקשרות. 11. סוף דבר - הנני דוחה את תביעת התובע ובנסיבות העניין הנני מחייבו לשלם לכל אחד מהנתבעים בנפרד הוצאות משפט בסך של 1,000 ₪ כשסכום זה צמוד למדד ונושא ריבית כחוק מהיום ועד לתשלום המלא בפועל. רשות ערעור תוך 15 יום לבית המשפט המחוזי. דמי תיווךתיווךשאלות משפטיותשכירות