דמי תיווך על דירה בכינוס נכסים


בפני תביעה של מתווכת (להלן – התובעת) לדמי תיווך המגיעים לה, לטענתה, בגין עסקה בה תיווכה בין הנתבע לבין בעלי דירה ברחוב פירשמן 86 בתל-אביב, ואשר בסופה רכש הנתבע את הדירה ביום 28.10.03 בסכום של 221,000$.

טענות הצדדים:

לטענת התובעת מגיעה לה עמלת תיווך של 2% ממחיר הדירה, שהם 4,420$. במאמר מוסגר יצויין, כי בכתב התביעה כתבה התובעת כי הנתבע רכש את הדירה בסכום של 210,000$, סכום שגוי לכל הדעות, אלא שבאותו עמוד ממש בכתב התביעה, היא מציינת כי מגיעים לה דמי תיווך בשיעור 2% מהעסקה, והיא מעמידה תביעתה, כאמור, על סך של 4,420$, מה שמלמד שהתביעה מתיחסת למחיר הדירה הנכון.
בשקלים הועמדה התביעה על תקרת סמכותו של בית משפט זה, היינו 17,800 ₪, בצירוף ריבית והצמדה

התובעת מסתמכת על "טופס הזמנת שירותי תיווך" מס' 0166 מיום 8.7.03 של "פורטי נכסים", שצורף לכתב התביעה. בטופס זה נכתבו פרטי הנתבע, מצויין כי הוא הופנה לתובעת על ידי מודעה בעתון, מצויינים פרטי הנכס (פרישמן 86, כיכר מסריק), התאריך (8.7.03), מופיעה חתימתו של הנתבע (על כך אין מחלוקת) ופרטים נוספים. אין הצדדים חלוקים על כך, שבטופס לא נרשם דבר לגבי "מצבה המשפטי" של הדירה (אשר ידון להלן). פרט נוסף שרשום בטופס הוא סכום של 248,000$. הפרט הזה מופיע בסעיף "תקציב", אך אין מחלוקת בין הצדדים, כי התובעת אמרה לנתבע שזהו המחיר המבוקש לדירה.ו

הדירה בה עסקינן היתה בבעלותם המשותפת של עזבון ועוד כ-10 יורשים. היות שחלק מהדירה (מתוך חלקו של העזבון) נתרם לציבור והיה חשוב לדאוג לשקיפות מוחלטת בהליכי המכירה, מונה לה כונס נכסים בפירוק שיתוף, הוא עו"ד ויקטור נוי. מי שהתעסק בפועל במכירת הדירה הינו אחד היורשים, מר ששון חי. הן מר חי והן עו"ד נוי העידו בפני, בהזמנת התובעת והנתבע, בהתאמה. הדירה הוצאה למכרז על ידי עו"ד נוי, כונס הנכסים, ומי שקיבל את פני הרוכשים הפוטנציאליים, הראה להם את הדירה ושמע את הצעותיהם היה מר ששון חי. מר חי העיד בפני על הליכי המכירה ועדותו בענין זה לא נסתרה (עמ' 1 לפרוטוקול הדיון מיום 23.6.04, שורות 10 עד 18 ועמ' 2, שורות 14-13). את הרוכשים הפוטנציאליים העביר לטיפולו של עו"ד נוי.נ

הנתבע טוען בכתב הגנתו ובדבריו בפני בית המשפט בדיון שהתקיים, כי התקשר לתובעת בעקבות מודעה שראה בעתון. הם נפגשו ביום 8.7.03 והיא הראתה לו את הדירה ברחוב פרישמן 86 בתל-אביב. לדברי הנתבע, התובעת אמרה לו כי מדובר בדירת ירושה והיא הפנתה אותו, כדבריו, לאחד היורשים, מר ששון חי. לגבי המשך השתלשלות הענינים מציין הנתבע כי לא הגיע תחילה לעמק השווה עם מר ששון בענין מחיר הדירה, והמשיך לחפש דירות אחרות, אך התובעת המשיכה להתקשר אליו ולנסות לשכנעו לרכוש את הדירה. בהמשך החליט לשקול את הענין בשנית ולפיכך הראה את הדירה, ביחד עם התובעת, לאימו, לאחיו ולחבר שהינו שמאי במקצועו.ב

עוד טוען הנתבע, כי בחודש ספטמבר 2003, עת גיבש הצעת מחיר, הודיע על כך לתובעת וזו הפנתה אותו לעו"ד נוי, המטפל במכירת הדירה. לדברי הנתבע, זו הפעם הראשונה בה נודע לו כי בי"מ השלום בת"א הורה על פירוק השיתוף בדירה ומינה את עו"ד ויקטור נוי ככונס נכסים

לדברי הנתבע, עובדת היות הדירה בכינוס נכסים היא עובדה מהותית ביותר, אשר אילו ידע אותה היה מציע עוד בחודש יולי הצעת מחיר הפחותה באופן משמעותי מן המחיר בו נמכרה לו הדירה בסופו של דבר (סעיף 22 לכתב ההגנה). כמו כן טוען הנתבע, כי לא היה מתקשר כלל עם התובעת בהסכם כלשהו ולפיכך התקשרותו בהסכם עימה הינה עקב טעות שהיא תוצאת הטעיה שהטעתה אותו התובעת (סעיף 24 לכתב ההגנה).נ

בתחילת חודש אוקטובר 2003, נחתם הסכם המכר בין הנתבע למוכרים והדירה נמכרה לנתבע בסכום של 221,000$. ביום 28.10.03 אושר ההסכם ע"י בית המשפט. לדברי הנתבע, התובעת לא נטלה חלק פעיל במו"מ לרכישת הדירה והיא לא היתה מעורבת בכל צורה שהיא בחתימת ההסכם לרכישת הדירה.ב

הנתבע טוען גם טענות שונות נוספות, ביניהן כי המחיר בו רכש את הדירה אינו "מחיר מצוין", כפי שטוענת התובעת.

דיון:
בנסותי לבור את המוץ מן התבן בטיעוניו של הנתבע, הגעתי למסקנה שטענתו המרכזית היא שהוא הוטעה על ידי התובעת, שלא גילתה לו שהדירה נמצאת בטיפולו של כונס נכסים. לדבריו, עובדה זו היא עובדה מהותית ביותר, שאילו ידע אותה לא היה מתקשר כלל עם התובעת ובאשר לדירה - היה מתנהל אחרת, למשל - מציע סכום נמוך יותר בתמורתה. טענה זו שתי פנים לה: הפן העובדתי – האם אכן לא נאמר לנתבע כי הדירה היא בטיפולו של כונס נכסים ואם נאמר לו – מתי, ואם יסתבר כי אכן לא נאמר לו הדבר כלל, או שנאמר לו בשלב מאוחר, יש לברר את הפן המשפטי – האם זהו אכן פרט מהותי שהוסתר ממנו ואם כן – מה דין עסקת התיווך שנעשתה תוך הסתרת הפרט המהותי הזה.ו

הכרעה:
לאחר שבחנתי היטב את כתבי הטענות, עיינתי במסמכים שבתיק, שמעתי את העדים שהופיעו בפני ושמעתי את דברי הצדדים, הגעתי לכלל מסקנה שדין התביעה להתקבל במלואה, ואלה נימוקי:

תחילה, שוכנעתי שבהתאם לסעיף 14 לחוק המתווכים, תשנ"ו 1996, התובעת מילאה אחר שלושת תנאי הסעיף:

  1. אין חולק שהתובעת הינה בעלת רשיון וכזו היתה במועד הרלוונטי.נ
  2. היא מלאה אחר הוראות סעיף 9 לחוק הקובע את החובה להחתים את הנתבע על הזמנה בכתב לבצע פעולת תיווך במקרקעין בה נכללים הפרטים שנקבעו בתקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב), תשנ"ז-1997, כעולה מההזמנה שצורפה לכתב התביעה.
  3. התובעת היתה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב. על כך העיד, אף אם לא התכוון לעשות כן, הנתבע עצמו, החל מציון העובדה שהיא הביאה אותו לדירה לאחר שפנה אליה דרך מודעה בעיתון, והפגישה איתו עם מר ששון חי. המשך בכך שהראתה את הדירה מספר פעמים לנתבע, שבא בכל פעם לראותה עם אדם אחר קרוב לו, עמו רצה להתייעץ – אחיו, אמו, חבר שמאי וחברה אדריכלית. לדברי הנתבע בכתב הגנתו - "...המשיכה התובעת להתקשר אל הנתבע שוב ושוב ולנסות לשכנעו לרכוש את הדירה..." (סעיף 11). מר ששון חי העיד אף הוא, כי התובעת הגיעה מספר פעמים עם הנתבע לדירה (עמ' 2 לפרוטוקול הדיון בשורות 3-10). מובן, שגם התובעת טענה חזור וטעון כי היא היתה הגורם היעיל בהבאת הצדדים להתקשרות, ובנקודה זו דבריה מקובלים עלי.ב
הנתבע טוען שהתובעת הפרה את חובתה לפי סעיף 8 לחוק המקרקעין, החובה לפעול בנאמנות, בהגינות ובדרך מקובלת, ולמסור לללקוחה כל מידע שיש בידה בענין מהותי הנוגע לנכס נשוא עסקת התיווך.ו

עובדת היות הדירה בטיפולו של כונס נכסים בפירוק שיתוף אינה רשומה בטופס הזמנת השירות עליו חתם הלקוח. עם זאת, אין חולק שהתובעת מסרה בעל פה לנתבע, כי מדובר בדירת ירושה (ראה כתב הגנתו של הנתבע בסעיף 8) וכי היא שייכת למספר יורשים (בסעיף 9 לכתב ההגנה נאמר "התובעת הפנתה את הנתבע אל אחד היורשים". כבר בשלב הראשון התובעת הפנתה את הנתבע למר ששון חי (על כך – כאמור – אין מחלוקת) ומר חי העיד בפני, כי כל מי שבא לראות את הדירה, והנתבע שבפנינו בכלל זה, קיבל ממנו הסבר על כך שהדירה הוצאה למכרז על ידי כונס נכסים (עמ' 1 לפרוטוקול, שורות 10-15). עדותו של מר חי אמינה בעיני ואני מקבלת את דבריו בענין זה. עוד אמר מר ששון חי, כי התובעת "תמיד התקשתה להסביר את הענין אז היא נתנה את הטלפון ואני הסברתי למי שרצה" (עמ' 2 לפרוטוקול, שורה 6).נ

התובעת עצמה טוענת, כי מסרה לנתבע, כי מדובר בכינוס נכסים וכי הוא ידע עובדה זו (מעמ' 6 לפרוטוקול, שורה 15 עד עמ' 7, שורה 2). אציין, כי לא התרשמתי שהתובעת עצמה אמרה לנתבע שהדירה נתונה לטיפולו של כונס נכסים, בודאי לא ברגע הראשון, ולטעמי ראוי היה שהיא תאמר לו זאת כבר מראש. עם זאת, שוכנעתי, כאמור, כי כבר בפעם הראשונה שביקר הנתבע בדירה הוסבר לו הענין על ידי מר חי, וזאת ביזמתה של התובעת, שכדברי מר חי "תמיד התקשתה להסביר את הענין אז היא נתנה את הטלפון ואני הסברתי למי שרצה". משכך, אף אם היה פגם בהתנהגות התובעת, הוא רופא על ידה מיידית ואינני מוצאת כי פרט זה – אפילו אקבל עמדת הנתבע כי מהותי הוא ביותר, הוסתר ממנו.ב

אפילו טעיתי בקביעתי הנ"ל, הרי שלכל המאוחר נודע לנתבע אודות קיומו של כונס נכסים לדירה כאשר בא למשרדו של עוה"ד ויקטור נוי בספטמבר 2003 (כתב ההגנה, סעיף 18), שבועות מספר לפני חתימת החוזה לרכישת הדירה. למרות גילוי עובדה זו, המשיך הנתבע בהתקשרות והוא לא אמר בשום שלב כי עובדת היות הדירה בטיפולו של כונס נכסים מפריעה לו או משנה לו. ודאי שלא ביקש בעקבות הגילוי להפסיק את ההליכים לקראת התקשרות. הוא גם לא בא בטענות אל התובעת באותו שלב, על שלא גילתה לו עובדה זו. יצוין, כי באותה פגישה אצל עו"ד נוי נכח גם בא כוחו של הנתבע, כך שאילו היה הנושא עולה מצד הנתבע כענין שמסכל מבחינתו את העסקה, או משנה מהותית את טיבה או את ענינו בה, ודאי היה יודע כיצד לפעול.ו

סעיף 15 לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג-1973, עליו מסתמך הנתבע בסעיף 25 לכתב הגנתו מקנה, כפי שמציין הנתבע, למי שהתקשר בחוזה עקב טעות שהטעהו הצד השני, זכות לבטל את החוזה. ואולם, בשום שלב עד לאחר תום ההתקשרות עם המוכרים, לא ביקש הנתבע לבטל את החוזה עם התובעת ולדבריו (שלא הוכחו) – הודיע לתובעת בתשובה לדרישתה לדמי תיווך, כי לא ישלם.נ

כאמור - הוא גם לא הפסיק את פעולותיו להמשך קידום ההתקשרות עם המוכרים, התקשרות, שכזכור, הבשילה להסכם בסוף אוקטובר. גם מן הטעם הזה, איני יכולה לקבל את טענתו של הנתבע בנקודה זו.ב

נראה לי, שלא בכדי לא ביטל הנתבע את התקשרויותיו, שכן למרות שטען בלשון חדה שקיומו של כונס נכסים היתה עובדה מהותית מאד עבורו, הרי שכאשר נתבקש על ידי בית המשפט בסיכומיו להבהיר מדוע פרט זה היה חשוב לו ובמה היתה משנה ידיעתו את התנהלותו, ציין בלשון רפה שהיה יכול להציע פחות על הדירה. אפילו טענה זו, שהיא היחידה שנשמעה למעשה מפי הנתבע, אין ביכולתי לקבלה, שכן כעולה הן מכתב הגנתו של הנתבע (סעיף 10) והן מעדותו של מר ששון חי, הנתבע ניסה להציע מחיר נמוך יותר, אך הצעתו נדחתה על ידי מר חי.ו

עוד אוסיף, כי לטעמי, משידע הנתבע שהדירה היא דירת ירושה, של יותר מיורש אחד, ואין מחלוקת (כאמור לעיל), כי את זאת ידע, הרי שקיומו של כונס נכסים בפירוק שיתוף במצב כזה רק משפרת את מצבו, באשר יש לו כתובת יחידה, ברורה ומסודרת, לניהול המו"מ, כתובת הנתונה לפיקוח בית המשפט, היא עו"ד נוי. זאת, במקום לעמוד מול 8-10 יורשים, שכל אחד מהם יכול להכשיל את העסקה. הענין היחיד שיכול היה להכביד על הנתבע הוא התמשכות תהליך המכירה בשל הצורך לקבל אישור בית משפט לעסקה (ענין שדווקא לא הוזכר על ידו כנושא שהטריד אותו), אך בפועל – גם ענין זה לא גרם לדחיה, שכן העסקה סוכמה בין הנתבע לנציג המוכרים בתחילת אוקטובר ובסוף אוקטובר כבר ניתן לה אישור ביהמ"ש.נ

סיכומו של דבר, הגעתי לכלל מסקנה, כי התובעת זכאית לדמי תיווך מכח סעיף 14 לחוק המתווכים במקרקעין, היא לא הפרה חובתה לפי סעיף 8 לאותו חוק, הנתבע לא הוטעה ומכל מקום לא ביטל את החוזה (בין ש"החוזה" הוא החוזה עם התובעת ובין ש"החוזה" הוא החוזה עם מוכרי הדירה), ודאי לא בטרם נדרש לדמי התיווך. לא שוכנעתי, כי אפילו לא ידע הנתבע על כך שהדירה היא בטיפולו של כונס נכסים בפירוק שיתוף (להבדיל מדירת ירושה של מספר יורשים) היה בכך כדי לשנות את שיקוליו בקשר לרכישת הדירה או דרך התנהלותו. בנוסף, העובדה כי טרונייתו על הסתרת ענין כונס הנכסים מפניו (כטענתו) הועלתה על ידו לראשונה כאשר נדרש לשלם דמי תיווך, ולא כאשר נודע לו על קיומו של כונס לדירה, מחזקת את מסקנתי כי טענותיו בענין זה נולדו בדיעבד, ולא אכביר מילים.ב
לפיכך, אני דוחה את כל טענות הנתבע בנושא זה.ו

לאור כל האמור, אני מקבלת את תביעתה של התובעת ומחייבת את הנתבע לשלם לה סך של 17,800 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 28.10.03 ועד יום התשלום בפועל.

כמו כן, אני מחייבת את הנתבע לשלם לתובעת הוצאות משפט, הכוללים את שכר טרחתו של העד שזימנה וכל הוצאה אחרת, בסכום כולל של 1,000 ₪, כשסכום זה צמוד למדד ונושא ריבית כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. הליך מתן הוראות

  2. מינוי כונס נכסים

  3. קבלת בקשת צו כינוס

  4. מה זה כונס נכסים ?

  5. צו כינוס נכסים לערב

  6. אישור 324 כונס נכסים

  7. צו כינוס בהסכמת הכונ"ר

  8. האשמות נגד כונס נכסים

  9. מינוי כונס נכסים זמני

  10. חוב מס שבח לכונס נכסים

  11. שחרור מייצוג כונס נכסים

  12. בקשה למתן צו כינוס זמני

  13. חזרה מהצעה בכינוס נכסים

  14. פטור ממס שבח כונס נכסים

  15. צו הכינוס לאחר קניית רכב

  16. ערובה להוצאות חברה בכינוס

  17. סמכות חקירה של כונס נכסים

  18. משרד עורכי דין כינוס נכסים

  19. צו כינוס נכסים בפשיטת רגל

  20. כיסוי ביטוחי בכינוס נכסים

  21. בקשת כונס נכסים לנתק חשמל

  22. בקשת כונס נכסים לאישור מכר

  23. התנאים למתן צו כינוס נכסים

  24. מינוי כונס נכסים על מקרקעין

  25. בקשת כונס נכסים לאישור הסכם

  26. פיקוח מפרק חברה על כונס נכסים

  27. פטור מס שבח מינוי כונס נכסים

  28. מינוי כונס נכסים מטעם הנושים

  29. סמכות כונס נכסים לפטר עובדים

  30. בקשה לביטול מכר בכינוס נכסים

  31. התיישנות תביעה נגד כונס נכסים

  32. פינוי דירה שכורה בכינוס נכסים

  33. חיוב קופת כינוס בתשלומי ארנונה

  34. דמי תיווך על דירה בכינוס נכסים

  35. צו כינוס לנכסים עקב הסתבכות מעסק

  36. דחיית בקשה למתן צו כינוס נכסים

  37. ביטול צו כינוס בהליכי פשיטת רגל

  38. פעולות כונס נכסים ללא הצדק סביר

  39. בקשה לדחות מתן תשובה לכונס נכסים

  40. תיקון ליקויי בטיחות בכינוס נכסים

  41. צו לכינוס נכסים בגין חובות מוצהרים

  42. התנגדות הכונ"ר למתן צו כינוס נכסים

  43. חוב מס רכוש של חברה בכינוס נכסים

  44. זכות טיעון לפני מינוי כונס נכסים

  45. תביעה נגזרת של חברה בכינוס נכסים

  46. העברת כספים מקופת הכינוס לנושה מובטח

  47. בקשה להצטרף כנושה לבקשה למתן צו כינוס

  48. העברת כספי פטור ממס שבח לכונס הנכסים

  49. מינוי שותף במשרד עורכי דין לכונס נכסים

  50. פירוק שיתוף בדירת מגורים על ידי כונס נכסים

  51. מינוי כונס נכסים אך ורק לצורך רישום בית משותף

  52. בית המשפט נתן צו לכינוס נכסים על פי בקשת החייב

  53. לא ראוי לשחרר כספים לחייב טרם שהושלם הליך הכינוס

  54. בקשת כונס להימנע מלמלא אחרי הוראות צווי העיקול

  55. טענה כי התנהלות הכונס הביאה דווקא לירידת ערך הנכס

  56. נקבע כי יש להמשיך בהליכי הכינוס חרף סילוק החוב לנושה המובטח

  57. כל עוד לא אושרה ההצעה בידי כונס הנכסים עדיין היא בגדר הצעה בלבד

  58. כללי פשיטת הרגל (מינוי כונסי נכסים ונאמנים ושכרם) התשמ"ה-1985

  59. האם ביהמ"ש המחוזי קבע סכום הוצאות כולל אשר התייחס גם לשכ"ט הכונס

  60. נטען כי הדירה נשוא צו הכינוס נפרצה ושופצה במהלך הליך המכירה בלי רשות

  61. תקנות החברות (כללים בדבר מינוי כונסי נכסים ומפרקים ושכרם), התשמ''א-1981

  62. נטען כי בקשת הכינוס הוגשה שלא כדין שכן טרם חלפו 6 חודשים ממועד התשלום הראשון

  63. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון