ניסיון התחמקות מתשלום דמי תיווך

רקע וצדדים מדובר בתביעה לתשלום דמי תיווך: התובע, מתווך מקרקעין, עתר לתשלום דמי תיווך אשר לטענתו חייב לו הנתבע, שרכש בית שהציג לו התובע. לטענת התובע, הנתבע חתם על הסכם תיווך לפיו התחייב בתשלום דמי תיווך בסך 1% ממחיר הנכס בצירוף מע"מ. בחוזה התיווך הוסכם כי הנכס המדובר הינו במגרש 182 שבעליו הוא מר זאב X ומחיר המגרש הוא בקירוב 3,100,000 ₪. על כן טען התובע כי הנתבע חייב לשלם 30,000 ₪ + מע"מ. לטענת התובע, הראה לנתבע את הבית והיה שותף לפגישה בין הצדדים לקראת חתימה על חוזה מכר, אלא שלאחר מכן ניתק עמו הנתבע קשר, והתברר לו כי הנתבע קנה את הבית ולא הודיע לו על כך. לטענת הנתבע ראה את הנכס שהציג לו התובע באופן פרטי לפני הצגתו על ידי התובע. הנתבע צירף לכתב ההגנה שני מסמכים - האחד הצהרתו של מר גיורא יעקובוב, בעל המגרש הסמוך למגרש שקנה ולפי תצהיר זה הנתבע הגיע להתרשם מהמגרש שלו ביוזמתו וללא מתווך שעזר לו עוד בחודש דצמבר 2011. בנוסף צירף הנתבע אישור של מוכר הדירה, לפיו הנתבע הגיע אליו באופן עצמאי כאשר הבית היה בשלב "שלד" והתעניין ברכישתו, ואולם באותה עת לא נחתם הסכם בין הצדדים. 4. בדיון שהתקיים העידו הצדדים, וכן מוכר הדירה, מר זאב X (להלן: "X") העיד מטעם התובע. התובע הסביר כי ניהל מו"מ עם הנתבע למכור את דירתו הפרטית של התובע, אלא שהחליט לא למכור את הבית, ולכן לקח אותו לראות את ביתו של X, שהיה זהה לשלו. התובע הסביר כי בעקבות הצגת הבית של X לנתבע, התקיימה פגישה ובעזרת התובע הצליחו הצדדים להגיע להסכמה. התובע ציין כי ניסה במקביל למצוא רוכש לביתו של הנתבע, והיה בקשר עם הנתבע בעניין זה, עד לאחר הפגישה שלהם עם X, אז נותק הקשר ביניהם. עדותו של X הינה מהותית לצורך ההכרעה להלן, ולפיכך תובא להלן עדותו במלואה: "הבחור הופיע עם איציק אצלי במשרד וניסה לקנות את הבית. לפני כן הוא היה אצלי והתעניין בשלד של אותו בית שרכש. באותו זמן אני הצעתי למכירה שלדים שאנשים סיימו לבנות. זה היה כמה חודשים קודם. בין השלד לבנייה הגמורה עברה לפחות שנה. הנתבע הסתובב בשכונה ואני מאמין שראה את השלדים והתעניין ואני לא יודע אם דיבר איתי אבל אני מאמין לו. הוא בקש ממני מכתב ונתתי לו ורשמתי שם שנפגשנו. לשאלות בית משפט: ש.ת. התובע הביא אותו בפעם הראשונה למשרד שלי. ש.ת. לאחר שהתובע ראה לטענתו את השלד הוא לא היה איתי בקשר, לא ניהלנו משא ומתן. המשרד שלי נמצא מעל המשרד של התובע במרכז המסחרי שם מתבצעת כל הפעילות של השכונה. אני ידעתי שהוא צריך למכור את הדירה שהוא גר בה כדי לקנות את הבית, ולא היה לו קונה. ש.ת. הנתבע יכול היה לעלות אלי בכל שלב כי היה שילוט באתר, אבל לא חזר אחרי הבירור הראשוני של השלד עד שהתובע הביא אותו. כשהתובע הביא את הנתבע אלי הוא כבר הראה התעניינות רצינית והבית היה בשלבי סיום. ש.ת. הנתבע יכול היה להגיע אלי גם בלי איציק. אבל עובדה שהגיע רק איתו." דיון והכרעה 5.    לאחר שהתרשמתי מטענות הצדדים, ראיותיהם, התנהלותם במהלך הדיון ומכלול נסיבות העניין, יש לדעתי לקבל את התביעה, הכל כפי שיפורט להלן. 6. חוק המתווכים במקרקעין תשנ"ו 1996 (להלן: "החוק") קובע בסעיף 14 כי מתווך זכאי לדמי תיווך עם מילא אחר הוראות סעיף 9 (המחייב חתימת הלקוח על הזמנה בכתב) וכאשר המתווך "היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב." אני מקבלת את טענת הנתבע כי ראה את הנכס בתחילת תהליך הבניה, אך אין בכך כדי לשלול אוטומטית את זכותו של התובע לדמי תיווך. יש לבדוק את זכאותו של התובע בהתאם להנחיות שבחוק. חתימה על הזמנה לשירותי תיווך 7. כאמור, החוק דורש כתנאי לתשלום דמי תיווך, כי תהיה הזמנה בכתב של שירותי התיווך.  תקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב) תשנ"ז-1997 (להלן: "התקנות"), מפרטות כי כדי להקנות זכות לדמי תיווך, הסכם תיווך צריך לכלול פרטים אלה: שמות הצדדים, סוג העסקה, תיאור הנכס, מחיר בקירוב של העסקה ודמי התיווך המוסכמים. כל אלה רשומים על "טופס החתמה" שצורף לכתב התביעה. כאמור, הנתבע טען כי חתם על טופס ריק, ואינני מקבלת טענה זו, מאחר וחתימתו מתנוססת בשולי המסמך בצד שמאל, בסמוך לטבלה שבה מפורטים פרטי הנכס. 8. קונה, המגיע עם מתווך לראות נכס, במהלך חיפוש אחר דירה לרכישה, וחותם על טופס המציין את שיעור עמלת התיווך הנדרש, חייב לוודא כי פרטי הנכס רשומים על גבי הטופס, וזאת על מנת להבטיח כי במידה וירכוש נכס שלא באמצעות המתווך לא יידרש לשלם דמי תיווך. גם בשל כך אינני מקבלת את טענת הנתבע - שעשה רושם כמי שמבין את ההליך, רהוט בשפה העברית ויכול לקרוא בנקל את הטופס (עמוד אחד בלבד) - שחתם על טופס הזמנה לשירותי תיווך כאשר פרטי הנכס אינם רשומים בו. הגורם היעיל 9. המחלוקת העיקרית הינה, אם התובע היה "הגורם היעיל" שהביא לחתימת הסכם המכר בין הנתבע לבין X. בע"א 2144/91, הנרי מוסקוביץ נ. אסתר ביר, כמנהלת עיזבון המנוח טוביה ביר ז"ל, פ"ד מח (3) 116 [1994] נפסק בסעיף 9 לפסה"ד (להלן: "הלכת מוסקוביץ): "השאלה אימתי פעולת המתווך היא "הגורם היעיל" נגזרת מבחינתה של מערכת העובדות. כרגיל - כאשר המתווך מפגיש בין הצדדים - אין קושי לקבוע כי הוא הגורם היעיל לעיסקה. ברור כי מתקיים משא ומתן - אשר המתווך עשוי ליטול בו חלק - ובסיומו נכרת חוזה. הנה, כי כן, צומחת זכאות המתווך לשכרו ההוגן והראוי (למשל, ע"א 113,107/86, א' חסין נ' ד' בלס ואח'; עזבון המנוח אליהו יצחקי ז"ל ואח' נ' חסין, פ"ד מב (1) 517, בעמ' 520-522)." 10. כאמור, הנתבע טען כי ביקר וראה את הדירה עוד לפני שהתובע הציגה בפניו, וכי "אני ובעל הדירה באנו בדין ודברים בצורה פרטית ללא צורך בתיווך שום צד נילווה", ולפיכך מבחינתו התובע לא היה "צד בין הדברים", ועל כן "בקשתו ודרישתו מהווה חוצפה ממשית". הנתבע לא הכחיש את טענת התובע כי יזם והשתתף בפגישה בין הנתבע לבין X, אלא טען כי מאחר וביקר בדירה עוד קודם להצגתה על ידי התובע, יש להסיק מכך כי התובע לא תרם להתגבשות עסקת המכר ואינו זכאי לכן לדמי תיווך. אינני מקבלת עמדה זו של הנתבע, ולדעתי אין בפגישה בודדת שנה קודם לכן כדי לשלול את היותו של התובע הגורם היעיל שהביא לחוזה בין הנתבע לX. 11. אין חולק כי הנתבע הלך לראות את דירתו של X ביחד עם התובע. אני מקבלת את טענתו כי ראה את הדירה קודם, אלא שהתברר בעדותו של X שפגישה קודמת זו נערכה כשנה קודם לכן, כשהדירה היתה במצב של שלד בלבד, וכי מאז ועד שהנתבע הגיע בשנית לדירה עם התובע, לא היו מגעים בין הנתבע לבין X, והם לא באו "בדין ודברים בצורה פרטית", כפי שטען הנתבע. 12. אני מניחה כי לו נוהלו "דין ודברים" ביניהם, היה זה כרוך בביקורים של התובע בדירה המדוברת, והיא היתה מוכרת לו היטב. בניגוד להנחה זו, הנתבע טען בכתב ההגנה, כי שאל את התובע, כשהגיעו למקום, אם מדובר בדירתו של X. מנגד, התובע בעדותו ציין כי הנתבע הסתובבו בדירה 20 דקות, ולא התקבל הרושם שהנתבע הכיר את הדירה, הוא "שאל שאלות לגבי המחיר, ביקש לראות את כל החדרים בבית ולהיפגש עם בעל הנכס למו"מ". בעניין זה אני מעדיפה את גרסתו של התובע. העובדה כי הנתבע לא ידע בוודאות שזו דירתו של X, מחזקת את עדותו של X, לפיה לא נוהלו מגעים ביניהם מאז ראה את הדירה שנה קודם לכן, ועד לביקור הנוסף בסיועו של התובע. 13. כאמור לעיל, X העיד שהסכים לתת לנתבע מכתב המציין כי נפגשו בנוגע לבית במהלך הבניה והנתבע הביע עניין ברכישת הבית - וזאת למרות שלא זכר זאת בוודאות אלא כדבריו, האמין לנתבע. אציין עוד כי הנתבע הבהיר בעדותו כי "ביקשתי מהעד את האישור שצירפתי לתביעה כתנאי לביצוע עסקת הרכישה". גם בדברים אלה יש כדי לביא למסקנה כי לא נוהל מו"מ ביניהם, שכן במקרה כזה העד ולא היה מציין רק כי הנתבע "התעניין ברכישתו" של הביתכפי שרשם במכתב שנתן, אלא היה מזכיר גם את המו"מ ביניהם וגם את התגבשות ההסכם, כל אלה בטרם הגיע הנתבע עם התובע לביקור נוסף בנכס, שנה לאחר מכן. 14. לאור האמור, מצאתי כי עדותו של הנתבע אינה אמינה. על כן, אני מקבלת את גרסת התובע גם בנוגע לעובדה כי פעל לקיום פגישה בין X לנתבע, וכי הוא שהביא את הצדדים להסכמה ובסיועו נחתם החוזה. 15. מסקנה זו מתחזקת לאור מספר נתונים וגורמים נוספים: העובדה שההסכם לרכישת הבית נחתם סמוך יחסית לביקור הנתבע בבית ביחד עם התובע; העובדה שהנתבע לא הצביע על כל גורם נוסף שסייע לצדדים להסכם הרכישה להגיע להסכמה; העובדה שהקשר בין הנתבע לX נותק עד להפגשתם בשנית בסיוע התובע; והעובדה כי הנתבע ראה לראשונה את הבית במצב של שלד בלבד, ואילו רכש אותו לאחר השלמת תהליך הבנייה, במצב שונה לחלוטין מזה בו ראה את הבית לראשונה. 16. בהלכת מוסקוביץ נזכרה דוגמא במסגרת הדיון בשאלה האם המתווך שימש כגורם יעיל לכריתת החוזה (בסעיף 11 לפסק הדין): "הנשיא אולשן בע"א 264/61 מ' וולגל נ' ש' קאופמן (להלן - עניין וולגל), פ"ד טו 2157 בעמ' 2166, מעלה דוגמה לפיה - "...אם, למשל, זימון הצדדים סודר על-ידי מתווך ולא הביא לתוצאות, מפני שהלקוח חזר בו מהצעתו בטרם נתקבלה על-ידי הקונה, ובזמן יותר מאושר רכש הקונה את הנכס מהלקוח על-ידי הפקעה - לא יהיה המתווך זכאי לדמי-תיווך, מפני שבמקרה כזה הרכישה לא תיראה כתוצאה מן הזימון". 17. במקרה דנן הנתבע וX נפגשו שלא באמצעות מתווך אלא שפגישה זו לא הניבה מו"מ, וכמובן שלא הביאה לחתימת הסכם, ובזמן מאוחר יותר - כאשר בניית הבית הסתיימה - נפגשו בשנית בתיווכו של התובע, ובעקבות זאת נחתם הסכם ביניהם. בדומה למסקנה בדוגמא הנ"ל - בענייננו הרכישה לא תיראה כתוצאה של הפגישה הראשונה בין הנתבע לX, אלא כתוצאה מפעולתו והתערבותו של התובע. 18. לפיכך אני קובעת כי לצורך הסכם המכירה שנחתם בין הנתבע לבין X, יש לראות בתובע כמי שהפגיש בין הצדדים, פגישה שהביאה לחתימת הסכם ביניהם, ולכן התובע היה הגורם היעיל לעיסקה. סוף דבר 19.  התביעה מתקבלת.  הסכום שביקש התובע לפסוק לטובתו הוא 30,000 ₪ + מע"מ. התובע לא חישב את סכום התביעה הכולל מע"מ ושילם אגרה עבור תביעה לפיצוי בסך 30,000 ₪ (ולא לסכום זה בתוספת מע"מ). תקנה 2(ג) לתקנות בתי המשפט (אגרות), תשס"ז - 2007 קובעת כי בית המשפט לא ייזקק לכל הליך אלא אם כן שולמה האגרה החלה. לכן, אין התובע יכול לזכות בסעד אשר לא שולמה על ידו אגרה בגינו. על כן, הסכום אותו ניתן לפסוק לטובתו הינו סך של 30,000 ₪ ולא מעבר לכך. אציין עוד כי חישוב הסכום לפי מע"מ בשיעור 16% (שיעורו ביום חתימת ההסכם), או לפי 17% (שיעורו כיום) - מביא לסכום העולה על סמכותו של בית המשפט לתביעות קטנות. 20. לאחר ששקלתי את הוצאות משפט לרבות האגרה ששולמה, ואת שערוך הסכום האמור ממועד הגשת התביעה ועד ליום מתן פסק הדין, אני מעמידה את הסכום הכולל לתשלום ליום מתן פסק הדין על סך של 31,500 ₪.  סכום זה ישולם בתוך 30 יום ממועד קבלת פסק הדין אצל הנתבע, שאם לא כן יישא הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד לתשלום בפועל. הגשת בקשת רשות ערעור לבית המשפט המחוזי מרכז - לוד בתוך 15 ימים.דמי תיווךתיווך