בקשה לתיקון תכנית מתאר מקומית

1. העותר, בעל הזכויות בחלקה 17 בגוש 16875 מאדמות יפיע (להלן: "החלקה"), מבקש להורות למשיבות, הועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז צפון וועדת ההיגוי הבינמשרדית, משרד הפנים (להלן: "המשיבות"); לתקן את מסמכי תכנית המתאר המקומית ג/16465 (להלן: "התוכנית"), כך שיתאימו, לטענתו, להחלטה של אישור התכנית מיום 05.11.2009. לבטל את ההודעות שפורסמו בעבר בדבר אישור התכנית בילקוט הפרסומים ולפרסם הודעה חדשה על אישור התכנית בהתאם להחלטה כאמור בכתב אישור התוכנית. לחלופין, מבקש העותר, לחייב את המשיבה להפקיד את התכנית מחדש, על מנת לאפשר דיון נוסף בהתנגדויות לה. רקע עובדתי 2. תכנית ג/16465 הינה תכנית המתאר המקומית לישוב יפיע. מטרת התוכנית, שצורפה כנספח א' לעתירה, הינה, בין היתר, קביעת מסגרת תכנונית כוללת למועצה המקומית יפיע כמענה לצרכים הנובעים מגידול האוכלוסייה לכדי 30,000 תושבים ומעלה. 3. העותר הוא בעל זכויות בחלקה ששטחה הרשום הינו 6,663 מ"ר (להלן: "החלקה") משטח הקרקע שבתחום התוכנית (1858.33 דונם). 4. ביום 21.07.08 פורסמה הודעה על דבר הפקדת התכנית בילקוט הפרסומים. בתוכנית המופקדת הוגדרה החלקה של העותר כמתחם עצמאי לאיחוד וחלוקה. המתחם סומן באות S1 והוא יועד ברובו לאזור מגורים ג'1 ובחלקים אחרים שלו לשטחי ציבור ששיעורם לא יעלה על 30%. 5. ביום 13.08.08 הגיש העותר התנגדות לתכנית. העותר ביקש לייעד את מרבית החלקה למרכז סיעודי רפואי פרטי. לטענתו, בישוב יפיע חסר אזור שייעודו מוסד סעודי/רפואי גריאטרי לטובת האוכלוסייה הנזקקת. להתנגדותו צירף העותר תשריט חלופי שנערך על ידי האדריכל, מר אברהים דויירי. 6. ביום 19.01.09, קיימה ועדת המשנה להתנגדויות של הועדה המחוזית (להלן: "ועדת המשנה") ישיבה, במסגרתה נשמעה התנגדות העותר וכן עשרות התנגדויות אחרות. ביום 05.11.09 נתנה ועדת המשנה החלטותיה בהתנגדויות שהוגשו לתכנית. בשל חשיבות ההחלטה בעניינו של העותר, תובא להלן ההחלטה כלשונה: " התנגדות מס' 36-37: עו"ד סלים גרייב, חלקה מס' 17 בגוש 16875 באמצעות אדר' איברהים דווירי מהות ההתנגדות: 1. המתנגד מבקש לשנות את יעוד המגורים המוצע בחלקתו ליעוד של מוסד סיעודי רפואי גריאטרי, על פי תשריט שצרף להתנגדותו. 2. המתנגד מבקש שלא לכלול את חלקתו במתחם לאיחוד וחלוקה, כך שיוכל לפתח את המוסד המבוקש ללא תלות באחרים. הוחלט: 1. לקבל את ההתנגדות באופן חלקי- לשנות את יעוד המגורים במתחם ליעוד "מוסד סיעודי/רפואי גריאטרי" ובלבד ששטח השצ"פ ימוקם כחיץ בין המוסד המבוקש לבין המגורים המאושרים ממערב, ברוחב אשר לא יפחת מ-15 מטרים, וסך כל השטח לצרכי ציבור בחלקה לא יפחת מ-30%. 2. לדחות את ההתנגדות בענין זה- כל הטענות הקשורות לנושא לא רלוונטיות כי שטח המתנגד הוא מתחם עצמאי." העותר מבקש מאיתנו אפוא, כי התכנית תאושר אך ורק בהתאם לאמור בהחלטה לגביו וכפי שפורטה לעיל. 7. ביום 15.07.11 פורסמה הודעה על אישור התכנית בעיתון "כל אלערב". ביום 10.08.11 פורסמה הודעה על אישור התכנית ברשומות. 8. בטרם אמשיך בסדר הלוכי אציין, כי ביום 06.06.12 הגיש העותר הודעה דחופה בה ביקש להודיע על התפתחות שאירעה לאחר הגשת הסיכומים מטעמו. העותר הודיע, כי ביום 25.05.12 פורסמה הודעה בעיתון כל אלערב בדבר אישור התכנית בשפה הערבית כך שבעת הגשת העתירה התכנית לא היתה בתוקף. המשיבות נתבקשו להתייחס לבקשה בסיכומים מטעמן. לטענת המשיבות, אישור התכנית פורסם בשלושה עיתונים, בתאריכים 13.07.11, 15.07.11 ו-15.07.11, והפרסום ברשומות נעשה בתאריך 10.08.11- ילקוט פרסומים 6278 עמ' 5988 התשע"א, דהיינו לפני הגשת העתירה, כך שהתכנית הפכה לחיקוק עוד בטרם הוגשה העתירה. לטענתן, לא ידועה לוועדה המחוזית סיבת הפרסום החדש הנטען והגורם לאותו פרסום, מה גם שהטענה בעניין זה אינה רלוונטית לענייננו . בהעדר מידע אודות מקור וסיבת הפרסום החדש הרי שאין בכוונתי להתייחס לפרסום זה. מה גם, שאף לגרסת העותר, השוני הוא אך בניסוח ובלשון ההודעה. טיעוני העותר 9. העותר טוען, שמסמכי התכנית שנשלחו לפרסום ברשומות ובעיתונים אינם הנוסח שאושר בהחלטת הועדה המחוזית מיום 05.11.09, בין היתר, בעניינים הבאים: א. הכללת חלקתו במתחם איחוד וחלוקה S1 אשר כולל חלקות נוספות, בעוד שהוחלט להותיר את החלקה כמתחם עצמאי. ב. שינוי דרסטי במערך הדרכים ובמיקומם. ג. ניתוק החיבור עם מערך הדרכים של נצרת עם כביש 60 . ד. קביעת כביש אשר חוצה את החלקה בחלק המזרחי שלה לכיוון צפון מערב וחותך את החלקה השכנה מספר 15 בקטע טופוגרפי קשה ותלול שלפי ההערכה שיפועו יהיה יותר מ-28%. כך, יהיה בלתי אפשרי מעשית לחבר בין כביש זה לכביש מס' 35 כפי שנקבע בהחלטה על אישור התכנית. ה. כתוצאה מהכנסת החלקה למתחם הכולל חלקות נוספות וכתוצאה מחציית הדרך בחלק המזרחי שלה, נוצרה רצועה דקה בשטח של 185 מ"ר ביעוד מגורים, מזרחית לאותה דרך. זאת למרות שכל יעוד המגורים בחלקה נהפך בהחלטת האישור לשטח למוסד רפואי-פרטי. ו. שטח השצ"פ צויין בצד הצפוני של החלקה הגובל עם חלקה 16, בעוד שבהחלטת האישור נקבע ששטח השצ"פ צריך להיות מצד מערב ברוחב 15 מ' כחיץ בין המוסד הרפואי לבנייני המגורים. ז. לפי התכנית המופקדת והחלטת האישור, שיעור ההפרשות הינו 30%, בעוד בנוסח הסופי של התכנית נקבע אישור הפרשות של- 35.6%. ח. חלק משטח המתחם בתכנית הסופית נשאר כשטח חקלאי , בעוד שבהחלטת האישור שטח התכנית מורכב רק מייעוד למוסד רפואי, שטחי ציבור ודרכים. להמחשת ההבדלים הפנה העותר לטבלה שלהלן: לפי התוכנית המופקדת וההחלטות בהתנגדות יעוד שטח אחוז מהחלקה מוסד רפואי גריאטרי 4664 70% מבנים ומוסדות ציבור 380 5.7% שצ"פ 864 13% דרך מוצעת 755 11.3% 100% לפי מסמכי התוכנית "הסופית" יעוד שטח אחוז מהחלקה מוסד רפואי גריאטרי 3634 54.54% דרך מוצעת 1203 18.05% שצ"פ 1641 24.63% מגורים 185 2.78% 100% 10. לטענת העותר, נוסח התכנית הסופי, נערך בחוסר סמכות ו/או חריגה מסמכות. לדידו, סמכות המשיבה 1 לערוך שינויים בתכנית שהפקידה מוסדרת בסעיפים 106 ו-108 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: "החוק"). לטענתו, לא ניתן לשנות תכנית אם השינוי לא מתחייב מהחלטת מוסד התכנון על קבלת התנגדות מסוימת וכן לא ניתן להכניס לנוסח התכנית המופקדת כל שינוי שלא נקבע על ידי מוסד התכנון במסגרת החלטתו לאשר את התכנית. בענייננו, נערכו שורה של שינויים בתכנית בנוגע לחלקתו, כאשר שינויים אלה לא התחייבו מקבלת ההתנגדויות בתכנית וללא כל הוראה המסמיכה והמאפשרת את הכנסת השינויים שהוכנסו לתכנית. 11. לטענת העותר, השינויים שנערכו בתכנית, בוצעו ללא הפקדת התכנית מחדש ובניגוד לסעיף 133 לחוק הקובע, כי מוסד התכנון שאישר תכנית מוסמך לשנותה ובלבד שעשה זאת "באותה הדרך", קרי באותה הדרך שבה אושרה התכנית. דרך זו באה לשרת שתי תכליות, מתן זכות שימוע למי שנפגע מהשינויים, כמו העותר, ושקיפות מנהלית. 12. עוד לטענת העותר, שונתה התכנית מבלי שניתנה לו זכות שימוע הנחשבת לכלל של הצדק הטבעי. לטענתו, הכנסת שינויים לתכנית, שאינם השינויים שהתבקשו מקבלת ההתנגדות שלו, מהווה החלטה חדשה המשנה את ההחלטה שקיבלה את ההתנגדות שלו, מה שמחייב להעניק לו, כאדם הנפגע מההחלטה החדשה, זכות שימוע לפני קבלת ההחלטה. 13. העותר מוסיף וטוען, כי השינויים בתכנית בוצעו שלא ביושר, בחוסר תום לב ובחוסר הגינות. לטענתו, הלכה פסוקה היא, כי רשות מנהלית ובכלל זה מוסד תכנון, חייב לנהוג כלפי הפרט ביושר, בתום לב ובהגינות. ביצוע השינויים כאמור על ידי המשיבות בסתר ובמחטף, ללא שקיפות ומבלי לתת לציבור או לעותר בפרט זכות שימוע, הינה התנהלות לא ישרה, חסרת תום לב וחסרת הגינות. 14. בסיכומיו העלה העותר טענה חדשה ולפיה, התצהיר התומך בתגובת המשיבות נערך שלא כדין, ולפיכך ולו אך מסיבה זו יש לקבל העתירה. טיעוני המשיבות 15. המשיבות מבקשות לדחות את העתירה על הסף ולחלופין לגופה. לטענתן, העותר נעדר ניקיון כפיים, שכן השינויים בתכנית בוצעו על פי החלטה תכנונית של הוועדה שניתנה בסמכות. מעת שהתקבלה התנגדות העותר, בעניין שינוי היעוד של חלק מחלקתו ממגורים למוסד סיעודי גריאטרי ומעת שהוכנסו שטחים נוספים, מסביב לחלקה 17, עקב קבלת התנגדותם של בעלי חלקות נוספות, לשטח המיועד לפיתוח של התכנית, כל המערך התכנוני באזור השתנה, דבר שחייב הסדרה מאוזנת ושוויונית של ההשתתפות בנטל ההפרשות החדשות לציבור. הכללת חלקתו של העותר במסגרת מתחם איחוד וחלוקה ביחד עם חלקות אחרות והשינוי במערך הדרכים, הינו בהתאם להחלטות הוועדה ותוצאה של הדיון בהתנגדויות. לדידן, אין כל הגיון תכנוני או צדק בדרישת העותר להוציא את חלקתו ממתחם האיחוד והחלוקה, שכן הכללת כל השטח באיחוד וחלוקה נועד לאזן את ההפרשות לצרכי ציבור בכל החלקות הפרטיות. 16. לטענת המשיבות, בעלי החלקות השכנות לחלקת העותר עלולים להיפגע ממתן הסעד המבוקש ולפיכך, היה על העותר לצרפם לעתירה. 17. עוד מוסיפות המשיבות וטוענות, כי עתירה זו עניינה תקיפת החלטה תכנונית מיום-05.11.09. העותר ידע על השינוי בתכנית ועל הכללת חלקתו במתחם עם אחרים במועד ההחלטה. לפיכך, אינו יכול לטעון, כי לא ידע. מה גם שטענותיו נשמעו במסגרת התנגדותו (ביום 5.1.09) כך שהעתירה נגועה בשיהוי ניכר. 18. לגופו של עניין טענו המשיבות, כי החלק השני של התנגדות העותר התייחס לכוונת הוועדה להכליל את חלקתו ביחד עם חלקות נוספות באותו מתחם. חלק זה של ההתנגדות נדחה על ידי הועדה. לדידן, מנסה העותר להיבנות על המונח "עצמאי" שצוין בסייפת החלק השני של ההחלטה אלא שיש לקרוא את מכלול ההחלטות כדי להבין את התוכן והכוונה ולא, "לנבור במילה אחת מתוך המכלול" (כך במקור- א.ק.) חלק התנגדות העותר שלא להכליל את חלקתו במתחם איחוד וחלוקה עם אחרים-נדחה. תוצאת הדחייה היא, כי חלקה 17 תיכלל באותו מתחם לאיחוד וחלוקה ביחד עם חלקות שכנות נוספות. הפרשנות שמנסה העותר ליתן להחלטה אינה מתיישבת עם דחיית התנגדותו. הכוונה במינוח הלשון "עצמאי" היא כי חלקה 17 מהווה חלקה עצמאית מבחינת הייעוד שלה שהפך להיות בחלקו למוסד סיעודי גריאטרי וזאת בשונה מיתרת המתחם. 19. עוד מוסיפות המשיבות, כי תוכנית בנייה היא חיקוק ופרסומה ברשומות מחייב, ומרגע פרסומה מתקיימת החזקה ולפיה "דבר שפורסם ברשומות חזקה שנעשה כראוי". על הטוען כנגד התכנית מוטל הנטל להוכיח, כי נפלה טעות שראוי ונכון להכיר בה כטעות אופרטיבית. העותר לא הצביע על פגמים המצדיקים התערבות. 20. עוד לטענתן, השינוי שבוצע בתכנית המאושרת לעומת התכנית המופקדת נעשה כדין ובסמכות ובהתאם להחלטות הוועדה בהתנגדויות. מעבר לכך, למוסד התכנון הסמכות לדון מחדש ולשנות תכנית כל עוד לא ניתן לה תוקף סופי. לעניין זה מפנות המשיבות לדברי כבוד השופט ברנזון בבג"צ 189/74 ברונו נ' הועדה המחוזית. לדידן, אין כל חובה בחוק לפרסם התכנית מחדש לאחר שתוקנה בעקבות קבלת ההתנגדות. 21. לבסוף, טוענות המשיבות, כי עסקינן בתכנית מתאר לישוב יפיע החלה על כ-1850 דונם. תכנית אשר מוסיפה 3,500 יחידות דיור כמענה לצרכים הנובעים מגידול אוכלוסיית הישוב ומתן מענה לפתרונות דיור עבור זוגות צעירים. המדובר בתכנית שמאז תחילת הליכי הכנתה ועד לאישורה עברו קרוב ל-10 שנים. לטעמה, אין צורך להכביר במילים אודות הנזק שעלול להיגרם לתושבים כתוצאה מעיכוב התכנית כך שמכוח עקרון הבטלות היחסית יש להותיר את התוכנית על כנה. 22. באשר לטענתו הפורמאלית של העותר בדבר פגם בתצהיר, כביכול, הרי שהעותר לא טען לכך בכל מהלך הדיונים המוקדמים בעתירה ולכן, מושתק הוא עתה מלטעון טענה זו. דיון 23. נקודת המוצא לדיוננו הינה בכלל המושרש לפיו, בית משפט זה אינו בא בנעליהן של רשויות התכנון ואינו מעמיד את שיקול דעתו במקום שיקול דעתן המקצועי של רשויות התכנון. לא בנקל יתערב בית המשפט בהחלטותיהן של רשויות התכנון והתערבותו מוגבלת למקרים בהם נפל בהחלטה התכנונית פגם מן הסוג המקים עילה להתערבות בית המשפט במעשה המנהלי - כגון חריגה מסמכות, חוסר תום-לב, ניגוד עניינים או חריגה קיצונית ממתחם הסבירות (ראו: בג"ץ 2324/91 התנועה למען איכות השלטון בישראל נ' המועצה הארצית לתכנון ולבנייה, משרד הפנים, פ"ד מה(3) 678, 688 (1991); בג"ץ 2920/94 אדם טבע ודין נ' המועצה הארצית לתכנון ולבנייה, פ"ד נ(3) 441, 469 (1996); בג"ץ 4776/03 מלון רג'נסי ירושלים בע"מ נ' שר הפנים, פיסקה 13 (9.5.05); עע"ם 2418/05 מילגרום נ' הוועדה המחוזית לתכנון ובניה, מחוז ירושלים (24.11.05)). אפילו יסבור בית המשפט שאילו הוא היה נוטל לידיו את שרביט התכנון היה נוקט גישה אחרת אין הדבר מקים סמכות התערבות בשיקולי מוסדות התכנון. (בג"ץ 2920/04 אדם טבע ודין נ' המועצה הארצית פ"ד נ(3) 441). בעע"מ 3189/09, החברה להגנת הטבע נ' המועצה הארצית לתכנון ובנייה, (פורסם ביום 2.7.2009) סיכם בית המשפט העליון את ההבחנה בין רבדיה השונים של הביקורת השיפוטית על החלטותיהם של מוסדות התכנון ואת עילות ההתערבות בהן: "... באשר להפעלת ביקורת שיפוטית על החלטות גופי התכנון הסטאטוטוריים הלכה ידועה היא כי ההתערבות תהיה מצומצמת. בית המשפט אינו יושב כערכאת ערעור על שיקוליה התכנוניים של רשות התכנון הפועלת על-פי דין... לפיכך התערבותו של בית המשפט בשיקול דעתן של רשויות התכנון תיעשה בקיומן של עילות מובהקות כגון חריגה מסמכות, חוסר תום לב או חריגה קיצונית ממתחם הסבירות... דברים אלו מכוונים עצמם לטענות הנוגעות לתוכנן של החלטות מוסדות התכנון והטעם לכך ברור. בית המשפט אינו מומחה מקצועי לבחינתם של שיקולים תכנוניים צרופים, ולפיכך אין מקום כי הוא יתערב בהחלטות תכנוניות מובהקות, אלא במקרים חריגים כאמור... בהבחנה מכך, יש להתייחס באופן שונה לבחינת ההליך שהוביל לקבלת ההחלטה התכנונית. בבחינת ההליך עצמו יש מקום להתערבות רחבה יותר של בית המשפט, אשר אינו נדרש בבחינה זו לשקול שיקולים מקצועיים גרידא או לשים שיקול דעתו במקומה של הרשות המנהלית... מאחר שאין בית המשפט נוהג להתערב בעצם ההחלטה התכנונית, יש מקום לבחינה קפדנית יותר באשר לתקינות ההליך הקודם להחלטה". 24. בעתירה שלפניי, העותר טען וחזר וטען, כי בעתירה זו בית המשפט כלל אינו מתבקש לבקר החלטה או שיקולים תכנוניים, כי אם רק להתייחס לפגם שבמעשי המשיבות עת שינו את התכנית שלא בהתאם להחלטת האישור מיום 05.11.09. יפים לעניין זה אחרית דבריו של העותר בעתירתו וכדלקמן : "...בית המשפט הנכבד אינו מתבקש, במקרה זה,להתערב בהחלטה תכנונית ולבחון שיקולים תכנוניים. כל שמתבקש בית המשפט הנכבד בעתירה זו הוא לבחון אם השינויים שנערכו בתכנית לאחר שאושרה, נעשו בהליך ובמסלול החוקי המותווה בחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965 ובכללי המשפט הציבורי, כאשר לפי העתירה השינויים בוצעו שלא בהליך החוקי הדרוש והמתבקש" 25. משכך אפוא, אדרש בעיקר לשאלת הפגם שנפל, וככל שנפל בהחלטותיה של המשיבה, ואילו לשיקולים התכנוניים לגופם אדרש רק בקצרה ומקום בו הדבר יהיה צריך לגופו. 26. את טענותיו של העותר באשר לשינויים, כביכול, שנעשו בין מועד אישור התוכנית לבין מועד פרסומה ניתן לחלק לשתי קבוצות עקרוניות. האחת, שינויים ישירים שנעשו בחלקתו שלו והשנייה, שינויים שנעשו בכלל התוכנית. 27. את השינויים שנעשו בחלקתו שלו, לטענתו כמובן, ניתן גם כן לחלק לשני סוגים עיקריים. האחד, בכל הקשור להחלטה הראשונה בהתנגדות והשני בכל הקשור להחלטה השנייה בהתנגדות וכפי שצוטטה בהחלטה לעיל. 28. אדון תחילה בכל הנוגע לשינויים בכל הקשור לחלקתו של העותר על שני החלקים וכמפורט לעיל, ולאחר מכן, אדרש בקצרה לשינויים בתוכנית עצמה. אקדים ואומר כי טענתו של העותר ולפיה לאחר השינויים קטן האזור המיועד למוסד ולמגורים ובכך נגרם לו,לטנתו ,נזק גדול לאו טענה היא. על העותר לזכור שנקודת המוצא הייתה שמדובר היה מלכתחילה בחלקה שיעודה היה חקלאי כך שכל שינוי ליעוד אחר הינו בבחינת רווח נקי לעותר. נכון הוא שבעקבות השינויים הסופיים לאחר קבלת כל ההתנגדויות קטן החלק המיועד לבינוי(מוסד ומגורים) מזה שהיה קודם לכן ואולם דבר זה נבע ממכלול השינויים בכל המתחם כמו גם מהעובדה שהעותר היה מודע ,וכפי שעוד יובהר להלן, שאחוז ההפקעה במתחם אליו שייכת חלקתו,יוגדל. השינויים בחלקת העותר הותרת חלק מחלקת העותר למגורים 29. לטענת העותר, בעוד שבהחלטה לקבל את התנגדות העותר, נקבע שיש לשנות את יעוד כל החלקה ממגורים למוסד גריאטרי, הרי שבתשריט התכנית הסופי נשאר חלק ממתחם העותר למגורים. מוסיף העותר ומציין שחלק מגורים קטן זה אינו חלק מהשטח שיועד למגורים בתוכנית המופקדת, אלא הוא היה חלק מהשטח שיועד לשב"צ ממתחם העותר. טענתו זו הובאה בסעיף 48.1 לסיכומים מטעמו והעותר אף חוזר עליה בסעיף 40 לסיכומי התשובה. 30. בכל הכבוד הראוי, העותר טועה בטענתו זו וקורא לתוך ההחלטה את שלא נאמר בה, בהחלטה נאמר כך "לקבל את ההתנגדות באופן חלקי - לשנות את ייעוד המגורים במתחם לייעוד מוסד סיעודי ...". הוי אומר אפוא, לא כל הייעוד בחלקה שונה לייעוד של מוסד גריאטרי, אלא רק זה שהיה מלכתחילה מיועד למגורים. והנה העותר בסעיף 22 ה' לעתירתו טוען כך; "נוצרה רצועה דקה בשטח של 185 מ"ר בייעוד מגורים מזרחית לאותה דרך זאת שעה שכל יעוד המגורים נהפך בהחלטת האישור לשטח למוסד רפואי פרטי" (ההדגשה שלי - א.ק.). כאמור לעיל גם בסיכומיו וגם בסיכומיו המשלימים חזר העותר על טעות זו. הנה כי כן, העותר טועה שלא לומר מטעה, באשר להחלטה שהתקבלה. בצדק אפוא, טוענת ב"כ המשיבה, כי במסגרת החלטת הועדה בהתנגדות העותר הוחלט לשנות רק את יעוד המגורים במתחם ליעוד מוסד סיעודי. הרצועה ממזרח לא הייתה בתכנית המופקדת ביעוד מגורים, כי אם שטח שהוגדר מלכתחילה כשטח בניין ציבורי, שטח זה שונה בתכנית המאושרת לשטח המיועד למגורים, כך שדבר זה רק היטיב עם העותר ומה לו כי ילין? 31. בשולי פרק זה אבקש להידרש לטענתו הנוספת של העותר בסעיפים 40 - 46 לסיכומי התשובה ובמיוחד לאמור בסעיף 45 שם. בסעיף זה טוען העותר, כי טענת המשיבות ולפיה החלק המזרחי של חלקתו ששונה למגורים היה שטח לבנייני ציבור, הינה טענה עובדתית חדשה, אותה טענו המשיבות לראשונה בסיכומיהם. דין טענה זו להידחות שהרי העותר עצמו בסעיף 48.1 לסיכומים הראשיים מטעמו טוען, כי "חלק מגורים קטן זה, אינו חלק מהשטח שיועד למגורים בתכנית המופקדת ממתחמו של העותר, אלא, הוא היה חלק מהשטח שיועד לשב"צ ממתחם העותר"- הינה כי כן, העותר מודה ששטח הבניין הציבורי שונה למגורים. קביעת חיץ ירוק נוסף מצפון למתחם העותר 32. לטענת העותר, בעוד שבהחלטה לקבל את התנגדות העותר נקבע שיש לשמור חיץ של שצ"פ ברוחב של 15 מטרים בין שטח המוסד למגורים שממערב, הרי שבתשריט התכנית הסופית סומן חיץ שצ"פ גם מצפון לחלקת העותר. לטענתו, קיימת סתירה מהותית בין תקנון התכנית ותשריט התכנית, שכן בעוד שהתקנון קבע שהחיץ יהיה רק ממערב למתחם העותר, תשריט התכנית סימן חיץ ממערב ומצפון למתחם העותר. לעניין זה הפנה העותר בסיכומיו לעע"מ 7801/02 מזרחי יצחק (אקא) נ' מלון חוף רון בע"מ ואח' וטען, כי עמדת בית המשפט העליון בנסיבות כאלה הינה החזרת התכנית למוסד התכנון שאישר אותה ואף פרסומה מחדש. אלא שמעיון בפסק דין זה עולה, כי ערעורו של העותר שם נדחה כשבית המשפט קובע שם מפורשות : "בנסיבות שתוארו לא היה איפוא צורך בהפקדת תמ"א חדשה על כל השלבים המתחייבים מאישור תוכנית זו". המשיבות טענו מנגד, כי שטח השצ"פ מצפון נקבע ברובו בשטח חלקות 15 ו- 16. עיון בתשריט שצורף כנספח א' לסיכומי המשיבות, מעלה, כי אכן מדובר בשצ"פ בחלק הצפוני בחלקתו של העותר שהנו שולי ומזערי. משכך אפוא, והגם שיכול ויש סתירה מסוימת בין התשריט לתקנון, הרי שמדובר בעניין שולי וזניח. עוד ראה לעניין זה פרוטוקול הדיון מיום 24.07.12 בה ביקשתי הבהרות ב"כ המשיבות לעניין זה, וההבהרות אשר ניתנו לי הניחו דעתי כי אכן מדובר בחלק שהינו שולי ומזערי. קביעת שיעור הפרשות מפלה בין המתחמים 33. לטענת העותר, בעוד שבתכנית המופקדת הופרש ממתחם העותר שטח ציבורי בשיעור של 30%, שהוא השיעור הקבוע גם לגבי יתר המתחמים, במתחם החדש נקבע שיעור הפרשה בסך 35.6%. טענתו זו ובכל הכבוד של העותר, אינה ברורה שהרי, בעתירתו ביקש העותר להורות כי יתקבלו השינויים כפי שנקבעו בהחלטת הוועדה ביום 5.11.09. במועד זה הוחלט כי שיעור ההפקעה לא יפחת מ- 30%, הוי אומר אפוא, כי יכול ששיעור ההפקעה יעלה על 30%, כך שברור שלא מדובר בשינוי ממה שאושר ביום 5.11.09. 34. לא זו אף זאת, הוועדה במסגרת החלטותיה בהתנגדויות שבה וציינה, כי "במסגרת התכנון המפורט של המתחם ייבחנו צרכי הציבור הנדרשים וימוקמו בהתאם, כאשר סה"כ שטח ההקצאה לצרכי ציבור בתחום המתחם לא יפחת מ-30% ויישמר האיזון בהקצאתם בין החלקות במתחם" (הדגשה בקו שלי- א.ק) (ראה התנגדויות 46,52,53,54,55 ) הווה אומר שטח ההקצאה לא יפחת מ-30% כאשר האיזון הוא בין החלקות בכל מתחם ולא בין המתחמים. 35. בסיכומי התשובה מטעמו טען העותר, כי המשיבות לא התייחסו לטענותיו בסעיפים 79-55 לסיכומים מטעמו, לפיהן "לא יהיה ניתן להגיש תכנית מפורטת לשם עריכת שוויון בין ההפרשות לצרכי הציבור, שאינם שוויוניים לפי הנוסח הנוכחי של התכנית, וכי תיקון זה צריך להתבצע בתכנית המתאר כבר עכשיו". גם כאן נתפס העותר לכלל טעות. המשיבות התייחסו לטענותיו אלה בסעיף 71 לסיכומים מטעמן. ואכן, כטענת המשיבות ההצעות שהעלתה המשיבה הועלו במסגרת משא ומתן שניהלו הצדדים וברוח הצעתי לצדדים בדיון הלא פורמאלי מיום 23.01.12. , משכשל המשא ומתן, מוטב היה לו לעותר שלא היה מעלה טענה זו כלל. הכללת חלקת העותר במתחם לאיחוד וחלוקה 36. ליבת המחלוקת בין הצדדים נעוצה בפרשנות ובמשמעות שיש ליתן להחלטת ועדת המשנה בהתנגדותו השנייה של העותר בה, ביקש העותר "שלא לכלול את חלקתו במתחם לאיחוד וחלוקה, כך שיוכל לפתח את המוסד המבוקש ללא תלות באחרים". כאמור לעיל, בהחלטה מיום 05.11.09 קבעה ועדת המשנה: "הוחלט: לדחות את ההתנגדות בענין זה- כל הטענות הקשורות לנושא לא רלוונטיות כי שטח המתנגד הוא מתחם עצמאי." לשיטתו של העותר, וכאמור בסעיף 19 לסיכומים שהוגשו מטעמו, משמעות ההחלטה, הינה כדלהלן: "הנה כי כן, גם בהחלטה לאשר, את התכנית, הותר מתחם העותר כמתחם עצמאי. בשל כך, נקבע כי טענות העותר לא לכלול את חלקתו במתחם לאיחוד וחלוקה, לא רלוונטיות: טענות אלה לא רלוונטיות כי מתחם העותר מִמֵילָא הוא מתחם עצמאי". מאידך גיסא, טוענות המשיבות בסעיפים 27-24 לסיכומים מטעמן, כי החלק השני של התנגדות העותר התייחס לכוונת הוועדה להכליל את חלקתו ביחד עם חלקות נוספות באותו מתחם. חלק זה של ההתנגדות נדחה על ידי ועדת המשנה. לדידן, מנסה העותר להיבנות על המונח "עצמאי" שצויין בסיפת החלק השני של ההחלטה. אלא, שיש לקרוא את מכלול ההחלטות כדי להבין את התוכן והכוונה. בקשתו שלא להכליל את חלקתו במתחם איחוד וחלוקה עם אחרים, נדחתה. תוצאת הדחייה היא, כי חלקה 17 תיכלל באותו מתחם לאיחוד וחלוקה ביחד עם חלקות שכנות נוספות. הפרשנות שמנסה העותר ליתן להחלטה אינה מתיישבת כלל עם דחיית התנגדותו. חלקה 17 הינה חלקה עצמאית אך ורק מבחינת הייעוד שלה שהפך להיות בחלקו לסיעודי גריאטרי בשונה מיתרת החלקות מסביב. 37. לאור הפרשנות השונה שניתנה להחלטת ועדת המשנה בהתנגדותו השנייה של העותר על ידי הצדדים, העלה העותר את טענת "העדר השימוע" ואילו המשיבות העלו את טענת "השיהוי הניכר" . המשיבות טענו לשיהוי ניכר, שכן לדידן, בקשתו של העותר נדחתה כבר בנובמבר 2009, העותר ידע על השינוי בתכנית ועל הכללת חלקתו במתחם עם אחרים במועד ההחלטה ובחר לשתוק. מאידך גיסא, לפי פרשנות העותר, הוא לא ידע על השינוי, שכן סבר, כי המתחם שבבעלותו הותר כמתחם עצמאי. רק לאחר הפרסום בעיתונות היומית הבין, כי חלקתו כלולה בתכנית לאיחוד וחלוקה וממועד זה פעל לעכב את הפרסום ברשומות. אעיר לעניין זה, כי עקב חוסר בהירות זה, איני זוקף לחובת העותר את השיהוי שבעתירתו. כך גם לגבי הטענה בדבר העדר זכות השימוע אשר לטענת העותר לא ניתנה לו. כשמאידך גיסא, לטענת המשיבות, לא ברורות טענות העותר בעניין השימוע, שכן התנגדותו נשמעה ונדונה בהרחבה, לעותר ניתנה האפשרות להתייחס לשינוי המתוכנן בתכנית המופקדת, והוא אכן התייחס להתנגדויות השכנים ולהצעה לכלול אותו במתחם לאיחוד וחלוקה וביקש שלא להיכלל בו, אך חלק זה של ההתנגדות נדחה (סעף 66 לסיכומי העותרות). 38. בסעיפים 33 - 39 לסיכומי התשובה מטעמו דחה העותר את טענת המשיבה לפיה, אפשרה לו במסגרת הדיון בשמיעת ההתנגדויות, להתייחס לאפשרות הכללת חלקתו עם חלקות אחרות כחובתה לפי סעיף 106 (ב) לחוק. לטענתו סעיף זה אינו רלוונטי. התנגדותו באשר להיות חלקתו מתחם עצמאי התקבלה. לפיכך, לא היה צריך כלל במסגרת ההתנגדויות להתייחס לאפשרות זו. גם כאן טועה העותר וזאת כפועל יוצא מהפירוש השגוי שנתן להחלטת הוועדה בהתנגדותו השנייה, שהרי סופו של דבר התנגדותו נדחתה! משכך צריך היה במסגרת הדיונים בהתנגדותו ובהתנגדויות האחרות להתייחס גם לכך. להלן נראה שאכן העותר התייחס לכך. עוד טוען העותר ולחלופין, כי סעיף 106(ב) אינו רלוונטי לענייננו, שכן דן הוא רק באדם שלא התנגד לתכנית. גם בעניין זה טועה העותר. הפירוש הסביר לסעיף 106(ב) הנ"ל הינו, כי אם קבלת התנגדות, דרך משל של ראובן, עלולה לפגוע, דרך משל, בשמעון שאף הוא רשאי להגיש התנגדות לתכנית, אזי לא יכריע המוסד בהתנגדות של ראובן לפני שנתן הוא הזדמנות לשמעון להשמיע טיעוניו. לעניין זה, אין כל נפקות אם שמעון בלאו הכי התנגד בעניין אחר אם לאו. בענייננו העותר הגיש התנגדויות ואלו נדונו ובמקביל הגישו גם אחרים התנגדויות, ולפיכך צריך היה לשמוע את העותר, גם בדיון בהתנגדויות של האחרים, כך בדיוק נעשה וראה לעניין זה סעיף 27 לסיכומי המשיבות בו ציטטו הם מפרוטוקול הוועדה וכדלהלן: "עו"ד סלים גרייב. תחום זה נקרא S1 מתחם נפרד יש מעמד סטטוטורי של אחד. חלקה נפרדת קיימת בזכות עצמה. לגבי משפחת שאער הסכימו לקבל התנגדות. ואז נשארה חלקה שלי בתחום אחד. לא להכניס אותה כשעטנז לאחרים. 40% תיקחו אני לא רוצה להיכנס עם אחרים". ומתכנן המחוז אדר' אלכס שפול השיב כדלקמן: "אלכס הוא אומר קבלתם התנגדות של אחרים שהוא יכנס לפיתוח גם ואז אני בתכנית שלי אומר אני חלקה נפרדת רשומה רק על שם בן אדם אחד. מרגע שאתם קבלתם התנגדות אתם מכניסים אותי בשותפות 106 ב'. אפילו שותף במפורטת ברור שהוא יקבל את החלקה נפרדת משלו אני מוכן זה בדיוק פרופר 106ב' אני מבקש להבין: למה זה משפיע עליך. כי בסוף תקבל חלקה נפרדת שלך ...". הנה כי כן, העותר היה מודע היטב לאפשרות הכללית שחלקתו במתחם אחד עם חלקות המתנגדים האחרים אשר ביקשו להכיל חלקותיהם במתחם המיועד למבני מגורים ואף ניצל זכותו להתנגד לכך, אלא שכאמור התנגדותו נדחתה. הפרשנות הנכונה בהתנגדות השנייה 39. עיון במכלול החלטות ועדת המשנה הנוגעות להתנגדויות שהוגשו בעניין התוכנית מלמד, כי אכן כטענת המשיבות התנגדותו השנייה של העותר נדחתה. כוונת הועדה בסיפא של ההחלטה, כי "שטח המתנגד הוא מתחם עצמאי" מתייחסת לעובדה שהתנגדותו הראשונה התקבלה באופן חלקי, כך שיעוד המגורים במתחם אכן שונה ליעוד של מוסד סעודי ושטח זה הוא עצמאי. קרי, לאחר האיחוד והחלוקה בהיוותר המיועד למוסד הגריאטרי בבעלות העותר ללא כל קשר לבעלים של החלקות האחרות. לו היו המשיבות, כטענת העותר, מקבלות את התנגדותו השנייה, כי "ממילא מתחם העותר הוא מתחם עצמאי" לא היו קובעות ברישא של ההחלטה, כי "יש לדחות את ההתנגדות". ראה לעניין זה פרוטוקול ישיבה מיום 24.11.08, בה מסביר מתכנן המחוז מר אלכס שפול לעותר, כי על אף שחלקתו תהיה חלק מתכנית מפורטת רחבה יותר, זאת לאחר שהועדה קיבלה את התנגדותם של האחרים, הוא לא ייפגע, שכן הוא יהיה שותף תכנוני ולא קנייני: "אלכס הוא אומר קבלתם התנגדות של אחרים שהוא יכנס לפיתוח גם ואז אני בתכנית שלי אומר אני חלקה נפרדת רשומה רק על שם בן אדם אחד. מרגע שאתם קבלתם התנגדות אתם מכניסים אותי בשותפות 106 ב'. אפילו שותף במפורטת ברור שהוא יקבל את החלקה נפרדת משלו אני מוכן זה בדיוק פרופר 106 ב' אני מבקש להבין: למה זה משפיע עליך. כי בסוף תקבל חלקה נפרדת משלך. במה האיש יכול להיפגע אם תבוא ת. מפורטת יותר רחבה? מכוח תכנית זו לא יכול לבנות!! ...... ... יש לך מתכנן אני לא רואה שתהיה בעיה בתכנון הכולל. קניינית אתה לא קשור בכלל אתה חלקה נפרדת. תשאר לך יחידה נפרדת. .... הוא יהיה שותף תכנוני ולא קנייני" (ההדגשה בקו שלי- א.ק.). 40. עוד מוסיף וטוען העותר, כי השינוי במתחמו לא נבע מקבלת ההתנגדויות האחרות כטענת המשיבה 1, שכן "המשיבה 1 קיבלה את ההתנגדויות, אך לא על ידי הרחבת המתחם העצמאי של העותר (מתחם S1 הנ"ל) אלא על ידי הרחבת מתחם S2 המשיבה 1 החליטה לצרף את כל החלקות החקלאיים הכלולות בשטח החקלאי אל השטחים שיצורפו לשטחי הפיתוח מדרום לכביש 100 ויהוו יחידה תכנונית אחת יחד עם מתחם S2" (סעיפים 36-35 לסיכומי העותר). לעניין זה הפנה העותר להחלטת המשיבה בעניין התנגדות מס' 46. עיון בהחלטת המשיבה בהתנגדות זו וכן בהתנגדויות 55-52 מלמד, כי דין הטענה להידחות. המשיבה, הרחיבה גם הרחיבה, את מתחמו של העותר יחד עם החלקות החקלאיות ויחד עם מתחם S2 ליחידה תכנונית אחת, אשר סומנה כולה S1, כך שבתקנון הסופי, מתחם S2 כלל לא מופיע וקיים רק מתחם S1 (ראה נספח ב' לתקנון). עוד ראה הדיון בהתנגדות מס' 46: "הוחלט: לקבל את ההתנגדות, בכפוף להסדרת מערך הדרכים כך שיותווה המשך דרומה לדרך מס' 35, אשר יתואם עם תכנית מתאר נצרת ג 11810 ויקושר על פי סטנדרטיים תחבורתיים ראויים לדרך מס' 100. מאחר והשטח האמור כולל חלקות נוספות, יכלול המתחם, בנוסף לחלקתו של המתנגד, את כל החלקות הכלולות בשטח החקלאי האמור, לרבות חלק מחלקה 15, חלקה 17, חלק מחלקה 18, חלק מחלקה 19 ליצירת מתחם אחד לתכנון מפורט יחד עם השטחים שיצורפו לשטחי הפיתוח שמדרום לדרך 100 ויהוו יחידה תכנונית אחת יחד עם מתחם S2 המורחב" (ההדגשות בקו שלי- א. ק.) קרי, החלקות החקלאיות לרבות חלקה 17 של העותר אשר סומנו S1 +S2 יהוו מתחם אחד לתכנון מפורט, אשר יסומן S1. בהמשך ההתנגדות שוב מוזכר הגוש של העותר ככלול בתחום וכדלקמן: "על המתכננים לקבוע מתחמי איחוד וחלוקה בשטח גוש 16874 והשטחים שיוספו מגוש 16875 הכלולים בתחום התכנית המוצעת, כך שיתאפשר איזון בהקצאות הנדרשות לצרכי ציבור" (הדגשה בקו שלי - א.ק.). 41. בסעיף 22.2 לסיכומים מטעמו חזר העותר וטען בדבר השוני שבין התקנון לתשריט. לגרסתו, התקנון הסופי עדיין מתייחס לחלקת העותר כמתחם עצמאי להבדיל מהתשריט הסופי. לטענתו, התקנון גובר על התשריט לעניין זה הפנה העותר לע"א 3213/97 יחיזקאל נקר ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה הרצליה. עם כל הכבוד, טענתו זו של העותר כלל לא ברורה לי, שכן הן בתקנון התכנית המופקדת והן בתקנון הסופי מופיעה חלקת העותר, חלקה מס' 17, ככלולה במתחם S1 לאיחוד וחלוקה כאמור בנספח ב' המפרט את המתחמים לאיחוד וחלוקה. יתרה מכך, בתקנון התכנית הסופית (נספח ב' לעתירה), מתחם S2 כלל אינו מופיע, שכן מתחם זה אוחד עם מתחם S1 כך שאין כל סתירה בין התקנון לתשריט. 42. מן האמור לעיל עולה, כי כל השינויים אשר נעשו בחלקתו של העותר בתכנית הסופית לעומת התכנית המופקדת, נעשו על פי דין ובהתאם להחלטות הוועדה בעשרות ההתנגדויות שהוגשו לה. ואולם, גם לו הייתי מקבל את פרשנותו של העותר, כי מתחמו הותר כמתחם עצמאי (ולא היא) וכי השינויים אינם על פי ההחלטות שניתנו בהתנגדויות עדיין הייתה לוועדה הסמכות להכניס שינויים בתכנית. טענות דומות נדונו בעע"מ 8354/04 האגודה לסיוע והגנה על זכויות הבדואים בישראל נ' המועצה הארצית לתכנון ולבניה (ניתן ביום 25.1.06) בית המשפט העליון, דחה את הטענות ואמר את הדברים הבאים: "אין לקבל גם את הטענה, שהוועדה המחוזית לא הייתה מוסמכת לשנות את התכנית שלא עקב התנגדות. סעיף 106 לחוק התכנון והבניה, אמנם מסמיך את הוועדה "לשנות את התכנית, ככל המתחייב מקבלת ההתנגדות". אולם סעיף 108 מבהיר כי: "(א) מוסד תכנון יחליט לאשר או לדחות תכנית הטעונה אישורו רק לאחר עיון בחוות הדעת ..., אם הוגשו, ולאחר סיום שמיעת ההתנגדויות והכרעה בהן; אישור כאמור, יכול שיהא מותנה בשינוי התכנית או במילוי תנאים, כפי שיקבע מוסד התכנון" ... "(ג) הופקדה תכנית ולא הוגשה התנגדות בתוך התקופה הקבועה בסעיף 102, יראו את התכנית כמאושרת על-ידי מוסד התכנון המוסמך לאשרה, בתום שלושים ימים מתום המועד להגשת התנגדויות זולת אם החליט המוסד אחרת תוך אותם שלושים הימים...". לפי סעיף קטן 108(ג), שינוי התכנית אינו חייב לנבוע מהתנגדויות שהוגשו לתכנית, ומוסד תכנון רשאי "להחליט אחרת" ולהכניס בתכנית שינויים, על דעתו, גם אם לא הוגשה התנגדות לתכנית (עע"ם 11061/04 הועדה המחוזית לתכנון ולבניה, חיפה נ' עיריית קריית אתא, (טרם פורסם); ש' רויטל בספרו הנ"ל, בעמודים 240-241). מסקנה זו, כפי שקבע השופט א' רובינשטיין בפסק דינו בעע"מ 11061/04 הנ"ל, עולה מבחינת תכליתו של חוק התכנון והבניה ו"מתפקידה של הוועדה לשמש קולו של הציבור ולא להשליך יהבה אך על מתנגדים", שכן: "המבט הרחב מורנו, כי בסופו של יום האינטרס הציבורי שעליו אמונה ועדה מחוזית לא ייבחן אך ורק בשאלה אם פלוני הגיש התנגדות ואם הוא עומד על התנגדותו. חברי הוועדה אינם 'מופעלי זולת', המופעלים על-ידי התנגדויות בלבד. עליהם לגלות שיקול דעת משלהם, והוא ייבחן לפי מהותו, לפי שליחותה של הוועדה המחוזית כנאמנת הציבור" (שם, סעיף ה' לפסק הדין). מכאן, שהוועדה המחוזית הייתה מוסמכת להכניס בתכנית שינויים, גם אם אלו לא נבעו מהתנגדות לתכנית. " (ראה גם: עת"מ 14720-04-10 ניר צבי אגודה חקלאית שיתופית של יהודי ארגנטינה בע"מ ואח' נ' ועדה מחוזית לתכנון לתכנון ובניה מחוז המרכז ואח'. עת"מ 19452-04-10 תחנת דלק רמלה בע"מ נ' הועדה המחוזית לתכנון ובנייה מחוז מרכז ואח'). הינה כי כן, וועדת המשנה הייתה רשאית לערוך שינויים בתכנית גם אם אלה לא נבעו מהתנגדות ספציפית זאת בכפוף לשמירה על זכות הטעון של מי שעלול היה להיפגע כתוצאה מהשינויים. השינויים בתוכנית עצמה שינוי דרסטי במערך הדרכים ובמיקומם 43. לטענת העותר, בתכנית המופקדת התחברה דרך 100, שמדרום למתחם העותר, למערך הדרכים שנקבע בתכנית המתאר החדשה של העיר נצרת- ג/11810. חרף זאת, בנוסח הסופי של מסמכי התכנית בוטל החיבור האמור. עוד מוסיף העותר, כי נקבע כביש אשר חוצה את החלקה בחלק המזרחי שלה לכיוון צפון מערב בקטע טופוגרפי קשה ותלול כך שיהא בלתי אפשרי מעשית לחבר בין כביש זה לכביש מס' 35 כפי שנקבע בהחלטה על אישור התכנית. לטענת המשיבות, בתכנית המופקדת דרך מס' 35 לא הייתה מחוברת לדרך 100 באזור החלקה. משהוכללו שטחים נוספים מסביבה שינוי מערך הדרכים לרבות חיבור דרך 35 לדרך 100 היה שיקול תכנוני הכרחי ומתבקש בנסיבות העניין. השינוי צוין במסגרת החלטת ועדת המשנה בהתנגדויות וכדלקמן: "... הסדרת מערך הדרכים כך שיתווה המשך דרומה לדרך מס' 35, אשר יתואם עם תכנית מתאר נצרת ג/11810 ויקושר על פי סטנדרטים תחבורתיים ראויים לדרך מס' 100 ...". מעבר לכך שמדובר בשיקולים תכנוניים גרידא, אשר נעשו, בתיאום עם יועצי תחבורה ובהתחשב במכלול שיקולים תחבורתיים, לרבות טופוגרפיה התחברות גישה וכיוצ"ב, הרי שבניגוד לטענות העותר דרך 100 אינה מנותקת. דרך 100 מקושרת לדרך 35, שעוברת לצד חלקת העותר, ומתחברת לדרך 75 ולנצרת (דרך 75 חוצה את יפיע). כן מתחברת דרך 100 לדרך 1 מדרום (ראה לעניין זה תשריט נספח ג' לסיכומי המשיבות). למעלה מן הצורך אוסיף וכמפורט לעיל, שבית המשפט המינהלי אינו מתערב בשיקולי תכנון אלא אם כן, אלו נעשו בחוסר סמכות. היווצרות מלכוד תכנוני; 44. טענה נוספת אותה העלה העותר הינה, כי באם לא תתוקן התכנית ייוצר מלכוד תכנוני. לטענתו, על פי התכנית הסופית ניתן להוציא היתר בניה למוסד הרפואי, כאשר התנאי לכך הוא אישור תכנית בינוי מפורטת לחלקה במלואה. לדידו, אומנם בעוד שלגבי יתר החלקות שבמתחם תנאי להוצאת היתר בניה יהיה אישור תכנית לאיחוד וחלוקה, בעוד שלגבי חלקתו שיועדה למוסד, יהיה ניתן להוציא היתר בניה בטרם אושרה תכנית לאיחוד וחלוקה אלא שהעותר לא יוכל לממש את זכותו וזאת בשל כך שהופקעו מחלקתו שטחי ציבור מעל ל-30% ונדרש להקטינם על ידי תיקון התכנית. לטענתו, מחד גיסא, לא יוכל להגיש תכנית בינוי על סמך התכנית הנוכחית, שכן היא מייעדת שטחי ציבור בצורה לא שווה ביחס ליתר המתחמים, ומאידך גיסא, לא יוכל להגיש תכנית מפורטת להקטנת שטחי הציבור, כי הדבר אסור לפי תכנית המתאר. בטענתו זו נתפס העותר לכלל טעות, שכן וכאמור בסיכומי המשיבות (סעיף 73) ההוראה בסעיף 3.1.16 (סעיף קטן ה') לתקנון התכנית באה לפטור מהכנת תכנית בינוי לכל המתחם, לצורך הוצאת היתר למוסד הסיעודי . מטרת ההוראה היא להקל בקבלת היתר בניה למוסד, על ידי חובת הכנת תכנית בינוי "קטנה" לחלקה הספציפית ללא צורך בתכנית בינוי לכל המתחם, ואולם לכך אין כל קשר לשאלת האיחוד והחלוקה, שכן גם חלקת העותר כלולה במתחמים הדורשים איחוד וחלוקה, ורק לאחר אישור התכנית לאיחוד וחלוקה, יכול העותר להכין תכנית מפורטת (ראה שוב הבהרת ב"כ המשיבות בדיון מיום 24.7.12). סיכום ביניים 45. מן המקובץ עולה, כי אכן חלו שינויים בתכנית המופקדת. ברם, שינויים אלה נעשו כדין ובסמכות, בהתאם להחלטות הועדה בהתנגדויות והינם תוצאה תכנונית הכרחית. משנתקבלה התנגדות העותר, בעניין הפיכת חלק מחלקתו ליעוד של מוסד סיעודי גריאטרי ומשהוכללו שטחים נוספים לאזור הפיתוח, נדרשו התאמות תכנוניות וכן נתבקשה הסדרה מאוזנת ושוויונית של ההשתתפות בנטל ההפרשות לצרכי ציבור. 46. מקריאת פרוטוקול הישיבה מיום 19.01.09 עולה, כי ועדת המשנה דנה בהתנגדויות הרבות שהוגשו לתכנית (86 במספר) תוך התייחסות מפורטת ומנומקת למכלול הטענות שהועלו בפניה וכי המסקנות שאליהן הגיעה נסמכות על טעמים ענייניים. נראה, כי דיוני הוועדה היו כוללים ומעמיקים, תוך שמלוא תשתית הנתונים הרלבנטיים נפרשה בפניה. מן הנתונים עולה, כי התנגדות העותר נדונה ונשקלה לגופה בצורה מקצועית ומעמיקה, תוך איזון בין האינטרס של העותר ליתר האינטרסים ותוך הסדרה מאוזנת ושוויונית של ההשתתפות בנטל ההפרשות לצורכי ציבור. מטרת תוכנית איחוד וחלוקה היא ליצור התאמה ואיזון בין צורכי הפרט במימוש ההנאה מהקרקע, לבין צורכי הציבור בשימוש קרקע לטובת הכלל (ראה לעניין זה ע"א 6805/99 תלמוד תורה הכללי והישיבה הגדולה עץ חיים נ' הוַעדה המקומית לתכנון ולבנייה ירושלים, פ"ד נז(5) 433, 452). 47. אומנם, בעת הפקדת התכנית להתנגדויות סומנה חלקת העותר כמתחם עצמאי שברובה יועדה למגורים ואילו רוב שטח החלקות באזור ומסביב לחלקת העותר לא הוכנס לתכנית ונותר בגדר ייעוד חקלאי. ברם, מעת שהתקבלה התנגדות העותר בעניין הפיכת היעוד של חלק מחלקתו, ממגורים למוסד סיעודי גריאטרי ומעת שהתקבלו התנגדויותיהם של בעלי החלקות הסמוכות, אשר יוצגו אף הם על ידי האדריכל דווירי שייצג את העותר, והתקבלה בקשתם לכלול את חלקתם בשטח המיועד לפיתוח של התכנית הרי, שלא היה מנוס משינוי כל המערך התכנוני באזור לרבות הכללת חלקת העותר במתחם שנועד לאיחוד וחלוקה. העותר מבקש לקחת את התכנית המופקדת ולקבל את התנגדותו בלבד תוך התעלמות מוחלטת מיתר 85 ההתנגדויות שהוגשו לתכנית וההחלטות שניתנו בהן, ולזאת כמובן לא ניתן להסכים. הטענה החלופית 48. טענתו החלופית של העותר הינה, כי המשיבה 1 לא הייתה מוסמכת לשנות את נוסח התכנית שאושרה בהתאם להחלטה על אישור התכנית מיום 05.09.11, מבלי להפקיד את התכנית מחדש פעם נוספת להתנגדויות הציבור כמצוות סעיף 133 לחוק אשר מסדיר את הסמכות וההליך לשנות תכנית שאושרה. גם דין טענה זו להידחות. 49. הלכה היא באשר לצורך להפקיד את התכנית מחדש עקב השינויים שהוכנסו בה, כי הפקדה כזו נדרשת, רק במקום שבו "מרוב שינויים לא יכירו עוד את התכנית המקורית שהוועדה נתבקשה לאשר" (בג"ץ 189/74 ברונו נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה, ירושלים, פ"ד כט(1) 492, 496; וראה גם: בג"ץ 3236/93 מרכז על שם ורה סלומונס נ' הוועדה המחוזית לתכנון ובניה, מחוז המרכז". 50. בענייננו, בבוחני את התכנית המופקדת מול התכנית המאושרת הרי שאין מדובר בשינוי ש"מרוב שינויים לא יכירו עוד את התכנית המקורית שהוועדה נתבקשה לאשר" המצדיק הפקדת התכנית מחדש. מצב שכזה, בו כל פעם שתתקבל/תדחה התנגדות אשר בעקבותיה ייערך שינוי בתכנית, יפקידו את התכנית מחדש, אינו מתקבל על הדעת, ויוביל אותנו "למעגל שוטה" אשר לא ניתן לראות את סופו. על אחת כמה וכמה משעסקינן בהליכי תכנון ובניה אשר מטבעם נמשכים על פני שנים רבות כשבענייננו, מדובר בתכנית שמאז תחילת הליכי הכנתה ועד לאישורה, חלפו כ-10 שנים. 51. מאחר וכאמור לא מצאתי, כי נפל פגם כלשהו באישור התכנית מתייתר הצורך לדון בטענת המשיבות להותרת התכנית על כנה מכוח עיקרון הבטלות היחסית. סוף דבר 52. לאור כל האמור לעיל אני דוחה את העתירה. העותר ישלם למשיבות תוך 30 ימים ממועד קבלת פסק הדין הוצאות משפט בסך של 5,000 ₪ ושכר טרחת עו"ד בסך של 15,000 ₪.תוכנית בניהבניהתכנית מתאר