דוגמא לפסק דין בנושא פינוי דייר מוגן השוהה במוסד סיעודי: בפניי תביעה שהוגשה לפינוי דיירת מוגנת לפי חוק הגנת הדייר [נוסח משולב] תשל"ב - 1972 (להלן: "חוק הגנת הדייר") מסיבה של נטישת המושכר. רקע: התובעים הינם יורשים על פי דין של המנוח שבתאי ברוך ז"ל (להלן: "המנוח"), שהיה בעלים של בית הממוקם ברחוב מאור הגולה 42 בתל אביב. הנתבעת היא דיירת מוגנת לפי חוק הגנת הדייר, המחזיקה בדירה בת שני חדרים בקומה הראשונה של הבית (להלן: "המושכר"), מכוח הסכם שכירות מיום 10/4/88 אשר נחתם בין הנתבעת לבין המנוח. התובעים טוענים כי הנתבעת נטשה את המושכר לחלוטין לפני זמן רב, אינה מחזיקה בו בפועל ואין לה כל כוונה לשוב אליו. על כן, הוגשה התביעה שבפניי, לפינוי המושכר. מנגד טוענת הנתבעת, באמצעות בתה, אשר מונתה לה כאפוטרופא לדין (ראו נספח א' לתצהיר בתה של הנתבעת) כי היא לא נטשה את המושכר, אלא עזבה אותו מחמת מצבה הרפואי. עוד טוענת הנתבעת, באמצעות האפוטרופא שמונתה לה כי עם כניסתה למושכר, שילמה (הנתבעת) למנוח דמי מפתח בסך 14,000$ וכן כי שילמה למנוח ומשלמת כעת ליורשיו, דמי שכירות כדין. בנסיבות אלה טוענת הנתבעת בסיכומיה כי היה ותתקבל כנגדה התביעה לפינוי יש להתנותו בקבלת סעד מן הצדק. להשלמת התמונה יצוין כי ביום 6/12/10 הגישו התובעים כנגד הנתבעת כתב תביעה זהה לכתב התביעה שבפניי (ת"א 7418-10-10). התביעה נמחקה בהחלטת כב' השופטת ע' ברקוביץ ביום 26/7/11. לאחר מחיקת התביעה, כך טוענת בתה של הנתבעת, נערכו ניסיונות להציע לתובעים דייר חלופי שירכוש את זכויותיה המוגנות של הנתבעת במושכר, אלא שניסיונות אלה, לא צלחו, היות שהתובעים התעלמו מפנייתה ובתגובה הגישו את כתב התביעה שבפניי. עובדות מוסכמות וגדר המחלוקת הנתבעת היא דיירת מוגנת במושכר מכוח הסכם שכירות שנחתם עם המנוח בשנת 1988; הנתבעת נמצאת במוסד סיעודי מזה כשנתיים ו-7 חודשים; הנתבעת מחוסרת הכרה ובתה של הנתבעת מונתה לה כאפוטרופא לדין מחמת מצבה הרפואי, לצמיתות; חוות דעת השמאי אשר הוגשה מטעם הנתבעת ביחס לאומדן שווי זכויות הדיירות המוגנת במושכר - לא נסתרה. בנסיבות אלה נדרשת הכרעה בשאלה האם מעברה של הנתבעת למוסד סיעודי נחשבת כנטישת המושכר המקימה לתובעים עילה לפינויה ממנו. ככל שהתשובה לשאלה זו תהיה חיובית, יש לבחון האם יש מקום ליתן לנתבעת סעד מן הצדק. דיון עילות לפינוי דייר מוגן נקבעו בסעיף 131 לחוק הגנת הדייר. עם זאת הפסיקה הכירה בעילת פינוי נוספת, היא עילת הנטישה, המקנה לבעלי הדירה את הזכות לדרוש את פינוי הדייר המוגן במקרה בו נטש את המושכר. יפים לעניין זה דבריו של כב' הנשיא (כתוארו אז) מ' שמגר, בע"א 977/91 ועדה מקומית לתכנון ובנייה ירושלים נ' נוסייבה פ"ד מו (5) 758, 765, לפיהם: "עילת הנטישה היא עילת פינוי, שהוספה על ידי בתי המשפט לרשימת העילות המנויות בסעיף 131. הראציונאל של חוק הגנת הדייר הוא הגנה על דיירים, כך שלא יאבדו את מקום מגוריהם או בית העסק שלהם כל זמן שהם עומדים בדרישות שקובע החוק. ראציונאל זה מחייב, כי לא תינתן הגנה לדייר שנטש את המושכר בלי כוונה לחזור אליו. מי שנטש עבר מן הסתם להתגורר במקום אחר, כך שיש לו קורת גג או לחלופין מצא מקור פרנסה אחר. אין כל סיבה להחיל על נוטשים את הגנת החוק." (ראו בנוסף: ע"א 170/63 פפסימידוף ואח' נ' חיזק ואח' פ"ד יז 2498, 2501; ע"א 477/67 רבינוביץ נ ארגש פ"ד כב (1) 309, 312; ד. בר אופיר, סוגיות בדיני הגנת הדייר (מהדורה שנייה, 2005), 125, להלן: "בר אופיר"). לצורך ביסוס עילת הפינוי נקבע כי יש להוכיח שני יסודות מצטברים: היסוד הפיזי, העובדתי של הנטישה - כלומר שהדייר עזב את הנכס בפועל; היסוד הנפשי, כלומר שהדייר אינו מתכוון לשוב אל הנכס לאחר עזיבתו. (ראו לעניין זה: בר אופיר, 126(1)). גם היסוד הנפשי, קרי הכוונה לשוב למושכר, מורכב משני יסודות מצטברים: רצון הדייר לחזור למושכר; סיכוי ממשי לקיום האפשרות של שיבה למושכר. בעניין זה מבחינים בין סיכוי ממשי לשוב למושכר, לבין רצון ערטילאי שאינו בר קיום, לשוב אליו. (ראו בעניין זה: ע"א 508/63 רמאדן נ' ברקיני פ"ד יח (2) 14; ע"א 977/91 ועדה מקומית לתכנון ובנייה ירושלים נ' נוסייבה פ"ד מו (5) 766; בר אופיר, 127). בענייננו, אין מחלוקת בין הצדדים כי הנתבעת עזבה את המושכר מחמת מצבה הרפואי ועברה להתגורר במוסד סיעודי, כבר לפני למעלה משנתיים וחצי. אין גם מחלוקת שמזה למעלה משנתיים היא מחוסרת הכרה (ראו בעניין זה נספח ג' לתצהיר האפוטרופא של הנתבעת). בעניין זה כבר נקבע כי דייר מוגן החוסה במוסד סיעודי כבדרך קבע, משך שנים אחדות, רואים אותו כדייר מוגן אשר נטש את המושכר, שכן יש לו מקום מגורים קבוע, יציב ובטוח, במוסד בו הוא חוסה (ראו: בר אופיר, 138). עם זאת הדין הוא כי העזיבה, לכשעצמה, עדיין אינה מצביעה על נטישת המושכר והדבר תלוי בנסיבות עובדתיות של כל מקרה ומקרה (ראו: בר אופיר, 139). כך למשל בע"א (ת"א) 394/92 האוניברסיטה העברית נ' הרצברג (לא פורסם - בר אופיר 138), הונחה תשתית ראייתית לכך שמצבו הרפואי של הדייר, אשר חסה במוסד סיעודי עקב מצבו הרפואי, לא איפשר מגורים בדירתו וזאת גם במקרה בו תהיה לו תמיכה מתאימה. באותו מקרה הוכח כי הדייר השתמש בדירתו מספר ימים מועטים בשנה. נקבע כי "אדם כמו אותו דייר, אשר משתמש בדירת מגוריו לשם שהייה או לינה במשך ימין מועטים בשנה, אינו זקוק לדירת מגוריו והגנת החוק אינה פרושה עליו" (ראו שם). בענייננו, עם כל הצער שבדבר, לא מצאתי כל ראייה לכך שמצבה הרפואי של הנתבעת מאפשר לה לשוב ולהתגורר במושכר, אף לא באמצעות תמיכה מתאימה, כפי שניסה ב"כ הנתבעת לטעון בסיכומיו. יתרה מכך, לא מצאתי כל ראייה לפיה הנתבעת יכולה אפילו לבקר במושכר לצורך חופשה מהמוסד הסיעודי. נהפוך הוא: הנתבעת מחוסרת הכרה עוד מיום 25/7/10 (כאמור למעלה משנתיים ימים). בנוסף בתה מונתה לה כאפוטרופא לדין בעניין גוף ורכוש וזאת לצמיתות (ראו כתב המינוי מיום 16/3/11, נספח א' לתצהיר הבת), לאחר שנקבע כי הנתבעת "מחוסרת הכרה, מונשמת מלאה, זקוקה למינוי אפוטרופוס על הגוף" (נספח ג' לתצהיר בתה של הנתבעת, עמ' 2). ברי כי יש באמור כדי לחזק את המסקנה כי הסיכוי לכך שהנתבעת תשוב להתגורר במושכר, קלוש. מצבה הרפואי של הנתבעת אף מונע ממנה להביע רצונה לשוב למושכר, בניגוד לטיעוני בא כוחה בסיכומיו. לאמור יש להוסיף את גילה המתקדם של הנתבעת, ילידת 19/9/1926 (נספח ג' לתצהיר בתה, וכן עדות הבת, פרוטוקול עמ' 8, לפיה הנתבעת בת 86 שנים). מכלול הנסיבות מלמד איפוא כי אין מנוס מן הקביעה לפיה הנתבעת נטשה את המושכר, ללא כל כוונה (או למצער, ללא כל אפשרות פיזית) לשוב אליו. במצב דברים זה, פקעו גם זכויותיה של בתה של הנתבעת כאפוטרופא של הנתבעת, להציע לתובעים דייר אחר שירכוש את זכויות הנתבעת כדיירת מוגנת במושכר. סעד מן הצדק משמצאתי כי קמה לתובעים עילה לפינוי הנתבעת מהמושכר, יש לדון בטענת ב"כ הנתבעת להענקת סעד מן הצדק, הגם שטענה זו הועלתה לראשונה רק בסיכומיו. בעניין זה טוען ב"כ הנתבעת כי במקרה שבפניי יש לפסוק לטובת הנתבעת סעד מן הצדק, היות ויהיה בו כדי לאזן בין זכויותיהם הקנייניות של התובעים, לבין זכותה של הנתבעת כדיירת מוגנת, ובשים לב לתקופה הארוכה בה התגוררה במושכר. על האמור מוסיף ב"כ הנתבעת כי שולמו לתובעים דמי מפתח בסך של 14,000$ לפני שנים רבות, ומדגיש כי היוזמה להעברת הזכויות לצדדים שלישיים הינה של האפוטרופא של הנתבעת ולא שלה עצמה. בתשובה טוענים התובעים כי לא ניתן להוכיח כי הכוונה להעביר המושכר לצדדים שלישיים הייתה של האפוטרופא בלבד, לאחר שזו האחרונה העידה כי זו הייתה גם כוונת הנתבעת בעצמה. בנוסף טוענים התובעים כי עתירה לסעד מן הצדק הועלתה לראשונה בסיכומי הנתבעת ולא לפני כן, וכי גם מטעם זה יש לדחותה. סעיף 132 לחוק הגנת הדייר קובע כדלקמן: "132. (א) על אף קיומה של עילת פינוי רשאי בית המשפט לסרב לתת פסק דין של פינוי אם שוכנע שבנסיבות העניין לא יהיה זה צודק לתתו. (ב) ניתן פסק דין בתביעת פינוי, והוגש עליו ערעור, רשאי בית המשפט לערעורים לשקול מחדש אם היה זה צודק לתת את פסק הדין". ככלל מטרתו של סעיף 132 לחוק הגנת הדייר בהענקת סעד מן הצדק, עניינה במתן הגנה, מחמת שיקולי צדק, לדייר שהתגבשה כנגדו עילת פינוי. על פי רוב סעד זה הינו סעד של הימנעות מפינוי, היה והדייר ימלא אחר תנאי מסוים. עם זאת אין מניעה עקרונית לקבוע התנאה הפוכה לפיה יפונה הדייר בתנאי שבעל הבית יעמוד בתנאי מסוים. (ראו: ע"א (ת"א) 3309/04 מדני נ' מסיקה (מיום 13/7/2006); בר אופיר, 163). יש לזכור עם זאת כי זכויות של דייר מוגן באות לגרוע מזכויות בעלות, ועל כן כי אין לפרשן בדרך מרחיבה, אלא בדרך מצומצמת (ראו לעניין זה בר אופיר, 163 ; כן ראו דברי מ"מ הנשיא (כתוארו אז) י' זוסמן בע"א 485/70 סייג נ' מנהלת עזבון המנוח סייג פ"ד כה (2) 62, 64). ברי כי אינני מתעלמת מכך שהנתבעת לא נטשה את המושכר מרצונה, אלא עשתה כן נוכח מצבה הרפואי. אינני מתעלמת אף מהעובדה שהנתבעת התגוררה במושכר שנים רבות, שילמה דמי שכירות כדין, ואף שילמה בתחילת הדרך דמי מפתח בסך של 14,000 $ (טענה שלא נסתרה). עם זאת יש לזכור כי הנתבעת מתגוררת במוסד סיעודי, ולה קורת גג ומחסה, וכי היא אינה זקוקה עוד למושכר לצורך מגורים. לעניין זה אפנה לדבריו של ד' בר אופיר לפיהם אין מקום להעניק לדיירת קשישה אשר עברה להתגורר במוסד סיעודי, סעד מן הצדק, היות שאיננה זקוקה למושכר לצורך מגורים (ראו: בר אופיר, 244). תוצאת האמור, בשים לב למכלול השיקולים שבפניי, ובכללן זכות הבעלות של התובעים במושכר, הינה כי אין לנתבעת הזכות להמשיך ולהחזיק במושכר, חרף מצבה הרפואי וחרף העובדה שנטשה אותו. בדומה, אין גם מקום לקבוע התנאה הפוכה שתאפשר מתן צו הפינוי כנגד תשלום לנתבעת. יצוין כי סעד אחרון מיוחד זה הינו חריג שלידתו בפסק דינו של כב הש' מגן אלטוביה בת"א (ת"א) 2103/98 מנהל מקרקעי ישראל נ' כהן תק-מח 2006 (1) 4080), אשר ניתן בהסכמת התובעים. לאחריו הוענק סעד שכזה במספר מצומצם של מקרים (ראו, בין היתר: ע"א (ת"א) 3309/04 מדני נ' מסיקה (מיום 13/7/06) שכבר הוזכר לעיל; ע"א (ת"א) 2686/03 אלחמיד נ' רשות הפיתוח (מיום 1/11/06); ת"א 27916/05 דיאמנט נ' קופרשטיין (מיום 20/8/08). בענייננו, אין מעוות שצריך לתקון. אין איפוא מקום להחלת החריג. הנתבעת גרה במושכר שנים רבות, תוך תשלום שכר הדירה הנמוך אשר נבע מהיותה דיירת מוגנת. בשנים אלו נהנתה מפירות השקעתה בנכס. עתה נטשה אותו וזכויותיה בו פקעו. בצד האמור יש לזכור גם כי בתה של הנתבעת העידה שהנתבעת התגוררה בגפה במושכר וכי היא עצמה מתגוררת בדירה אחרת. לדבריה: "אני חשבתי שבגלל שהיא בת 86, היא כבר לא יכולה לגור לבד ואני הצעתי לה לעבור לגור אצלי בבית, לטפל ולדאוג לה..." (פרוטוקול הדיון מיום 9/12/12 עמ' 8). בנסיבות אלה, ממילא, בבוא העת, היה המושכר חוזר לבעליו ללא תשלום פיצוי כלשהו ליורשיה העתידיים של הנתבעת, הגם שבעבר שולמו בגין זכויות הנתבעת, דמי מפתח בגובה של 14,000$. סוף דבר תביעת הפינוי מתקבלת. הנתבעת, באמצעות האפוטרופא לדין שמונתה לה, תשיב לתובעים את המושכר כשהוא פנוי מכל אדם וחפץ וזאת בתוך 30 ימים החל מהיום. בנסיבות העניין אין צו להוצאות. פינוי דייר מוגןמקרקעיןדייר מוגן (הגנת הדייר)פינויפינוי דירה