דוגמא לפסק דין בנושא ביטול חוזה קניית דירה בגלל העדר היתרי בניה: כללי וטענות הצדדים בפניי תביעה לפיצוי כספי בסך של 155,982.50 ₪ מטעם התובעים ארז ונעמי פרידמן, להלן ("התובעים" ו/או "הקונים"), שהתקשרו בהסכם לרכישת דירה ברח' עזה 14 בתל-אביב הידועה כחלקה 63/5 בגוש 7076 (להלן: "הדירה") עם המוכר משה דורון (להלן: "הנתבע 1" ו/או "המוכר"). המוכר פנה למשרד תיווך ישראל השקעות (להלן: "הנתבעת 2") למתווך רונן שושן שעובד אצל הנתבעת 2 (להלן: "הנתבע 3" ו/או "המתווך") על מנת שיפרסם וימכור את הדירה. בתאריך 21.8.2009, ועוד בטרם הציג המתווך את הדירה, נחתם הסכם תיווך בין המתווך לקונים, (להלן: "הסכם התיווך"). התובעים במהלך ניהול משא ומתן לרכישת הדירה, ביקשו לדעת האם לדירה קיים היתר בנייה ונענו בתשובה חיובית, התובעים לא הסתפקו בתשובה זו ופנו לאיש מקצוע המהנדס אליעזר גוכמן (להלן: "הנתבע 5") שהינו אחד מהבעלים של הדס ביקורת מבנים ושירותי הנדסה ובניין בע"מ (להלן: "הנתבעת 4") שיחווה דעתו המקצועית, ואכן ביום 27.8.2009 ניתנה חוות הדעת (להלן: "חוות הדעת") וכעבור מספר ימים ביום 3.3.2009 ניתן לתובעים אישור (להלן: "האישור") לפיו לדירה קיים היתר בניה. בתאריך 13.9.2009 נחתם הסכם מכר בין המוכר לקונים (להלן: "ההסכם"). בהתאם להסכם התמורה בעד הדירה נקבעה על סך של 805,000 ₪ בארבעה תשלומים (סעיף ה להסכם). לצורך מתן התמורה התובעים פנו לבנק דיסקונט (להלן "הבנק") על מנת ליטול הלוואת משכנתא. דרישת הבנק הייתה כי שמאי מטעמו יבדוק את הדירה וייתן שומת מקרקעין, ואכן ביום 11.11.2009 פנו התובעים לשמאי רן נאמן (להלן: "השמאי"), השמאי מצא כי אין היתר בניה לחלקים נרחבים בדירה (נספחים 10,11 לכתב התביעה). התובעים פנו לנתבע 4 שהודה כי חוות הדעת איננה מתייחסת לדירה, אלא לדירת מגורים אחרת הצמודה לדירה. עד לאותה עת ולפי ההסכם שילמו התובעים סך של 240,000 ₪ (נספחים 8,9 לכתב התביעה). לאחר שגילו הקונים כי לדירה אין היתר, פנו למוכר וביום 27.12.2009 בוטל ההסכם והצדדים חתמו על הסכם ביטול (להלן: "הסכם הביטול", נספח 14 לכתב התביעה). התובעים מבקשים מבית המשפט לפסוק להם את כל הכספים ששולמו על ידם, וכן פיצוי מוסכם בגין ההסכם שבוטל, וזאת לפי החלוקה שלהלן: מהנתבע 1, פיצוי מוסכם בסך 80,000 ₪ וזאת לפי סעיף 36 להסכם: "הפרת הסעיפים היסודיים או איזה מהם תקנה לצד המקיים זכות לקבל פיצוי מוסכם ומוערך מראש בסכום בשקלים חדשים 80,000 כל זאת בנוסף ומבלי לגרוע מכל סעד ותרופה אחרים המוקנים לצדדים עפ"י הסכם זה והדין. סכום זה נקבע לאחר שהצדדים העריכו ושקלו מראש את הנזק שעלול להיגרם להם כתוצאה מסתברת של הפרת ההסכם הפרה יסודית". מהנתבעים 5-1 יחד או לחוד לשלם להם את הסכומים הבאים: הוצאות עו"ד עבור ניהול משא ומתן וחתימת הסכם המכר בסך של 5,881 ₪ לפי קבלה/חשבונית מס 17415 (נספח 7 לכתב התביעה). הוצאות עו"ד בסך של 1,398 ₪ ששולמו בעבור קבלת ייעוץ משפטי לדבר גילוי העדר קיומו של היתר הבניה חשבונית מס' 01499 לידי עו"ד הלן אייזן(נספח 12 לכתב התביעה). הוצאות עו"ד בסך של 23,200 ₪ ששולם עבור ניהול משא ומן וחתימת חוזה הביטול לעו"ד אמיר שאוליאן קבלה מס' 13041 (נספח 15 לכתב התביעה). עוגמת נפש בסך של 25,000 ₪. מהנתבעים 3-1, החזר עמלת תיווך ששילמו בסך של 18,756 ₪ וזאת לפי חשבונית מס/קבלה 0011 (נספח 3 לכתב התביעה). מהנתבעים 1, 4, 5, החזר סך של 1,747.50 ₪ ובגין חוות הדעת והאישור לפי חשבונית מס/קבלה 9723 מיום 26.8.2009 מאת הנתבעת 5 (נספח 3 לכתב התביעה). החזר עלות שומת מקרקעין לפי חשבונית מס קבלה בסך 850 ₪ מאת נאמן סיידוף (נספח 11 לכתב התביעה). הנתבעים הנתבע 1 טוען כי התביעה חסרת כל בסיס עובדתי ומשפטי וכי התובעים בדקו את הנכס וחתמו על הסכם המכר לאחר ביצוע הבדיקות וזאת לאחר קבלת חוות הדעת והאישור מטעמם. (ס' 9 להסכם). עוד טוען כי לא הייתה בידו הידיעה כי לדירה אין היתר בנייה כחוק. וכי התובעים במעשיהם ולפי חוות הדעת של אנשי מקצוע מטעמם, תרמו ברשלנות המגיעה ל-100%. עוד טוען הנתבע 1 כי לא הפר את ההסכם וכי התובעים היו מיוצגים ולא הסתמכו על דבריו, וכי החזיר לתובעים את הכספים ששילמו וזאת לפי חוזה הביטול ולכן אינו חייב בפיצוי המוסכם. הנתבע 3 -המתווך בשמו ובשם הנתבעת 2 טוען, כי המוכר מסר למתווך העתק מנסח טאבו המעיד על בעלותו בדירה (ס' 4 לתצהיר המתווך). ופרסם את הדירה לבקשת המוכר, והקונים פנו אליו בכדי שיראה להם את הדירה. עוד טוען, כי מיום שנחתם ההסכם הוא זכאי לשכר כמוסכם בהסכם התיווך, אף אם בדיעבד בוטלה העיסקה. לטענתו, לא הציג כל מצג באשר למצבה התכנוני, או המשפטי של הדירה ולא התבקש להציג, ובנוסף לא הטעה ולא יצר הסתמכות ולא התרשל בתפקידו. לטענתו, למתווך אין אפשרות לבדוק את טיב הזכויות בכל נכס אותו הוא מראה לקונים, והאחריות לבדיקות הנכסים מוטלת על הקונים. המתווך טוען כי החובות המוטלות עליו מעוגנות בחוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-1996, שקובע בסעיף 8 כי חובתו של המתווך הינה מסירת המידע שיש בידו ולא מעבר לכך. הנתבע 5 בשמו ובשם הנתבעת 4 טוען כי כאשר ערך את הבדיקה, שוחח עם הנתבע 1 שאישר בפניו כי קיים היתר בנייה לאותן תוספות בנייה שבוצעו על ידו. בנוסף אישר בתצהירו (ס' 7) כי פנה לוועדה המקומית לתכנון ובנייה אך בטעות בדק את התיק של הדירה הצמודה, ולא הדירה הנכונה נשוא התביעה. דיון דיון ההוכחות נערך ביום 21.11.2011. יצוין כי במועד ההוכחות ובהמשך להחלטה קודמת בעניין, לא הותרה הגשת ראיות, או תצהיר מטעם הנתבע ונוכח אי הגשתן במועד שנקבע. בדיון, נחקר השמאי ואישר שלא נמצא היתר בשומה מיום 11.11.2009. התובעים העידו ואישרו כי בדקו את הדירה: "בדקתי עם כל הגורמים, המוכר המתווך והמהנדס" (עמ' 13). לגבי המוכר סיפר כי: "המוכר אמר לי שאביו בנה את הדירה ושאין שום בעיה חוקית או בעיה של היתרים עם הדירה והכל בנוי לפי היתר" (שם בש' 8-7). סעיף 6 להסכם קובע: "המוכר מצהיר, כי למיטב ידיעתו, אין בדירה ו/או במתקניה מום ו/או פגם נסתר ולמיטב ידיעתו הדירה בנויה על פי היתרי הבנייה כדין וללא חריגות בנייה". "...כאשר אומרים למיטב ידיעתי הכוונה היא שאנו יודעים בצורה הכי טובה שאנו יכולים לדעת..." (עמ' 13 ש' 27-26). הקונה אישר כי ביצע בדיקה נוספת מול מהנדסת בעיריית תל-אביב ולא אותר שום היתר (עמ' 14 ש' 11-9). הנתבע 5 נחקר בקדם המשפט שהתקיים ביום 3.1.2011 ובו חזר על הנאמר בתצהירו, לפיו שאל את המוכר האם יש רישיונות והאחרון אישר: "בטח שיש רישיונות, הכל בנוי לפי התוכניות, אני ראיתי את התוכניות ככה לפני שהוא קנה אותם" הנתבע 5 ציין כי שלח עובד מטעמו לקחת את תוכניות הדירה מהעירייה והודה כי קרתה טעות וכדבריו: "ובטעות, באמת בתום לב ובלי שום, אין לי שום עניין ככה זה, אני הסתכלתי בטעות על הדירה השכנה ושם היה תוספת, והכל מאושרת, ובמקום של הדייר עצמו לא היה כלום...אבל בטעות התייחסתי לדירה השכנה שזה באותה קומה ...ואני חשבתי שהכל מאושר שם, וזה הטעות שלי" (עמ' 5 ש' 32-28, עמ' 6 ש' 2-1). ההכרעה לאחר שעיינתי במכלול החומר שהוגש בתיק, אני מחליט כדלקמן: לגבי הנתבע 1, המוכר, אני מחליט שיש לקבל את התביעה נגדו באופן חלקי וכדלקמן: כמוכר דירה בתמורה מלאה ולא רק מבנה/קירות שהם ברובם ללא היתר, החובה הראשונית והבסיסית הינה על המוכר לבדוק בפועל, ו/או להניח על בסיס עובדתי אובייקטיבי איתן ומוצדק, שמוכר נכס לגביו קיים היתר בניה. במקרה שבפניי לא ראיתי שבוצעה בדיקה בפועל בעניין על-ידי הנתבע 1, וכן לא ניתן לראות, במגורים לאורך שנים במקום, וללא שהייתה בעיה כלשהי, בהקשר זה, וכאשר בנוסף שעובר למכירה, מאשר מהנדס, אמנם מצד התובעים, כי מדובר בדירה הבנויה בהיתר כדין, כי אותו בסיס אובייקטיבי עובדתי ושקיומו נדרש ולצורך הסרת אחריות מן המוכר מתקיים. ואולם, הגם שבעניין האחרון זה, אין לשלול את החבות, עדיין יש בו, להביא להפחתת שיעור הפיצוי המוסכם הנדרש, באשר ברור מן החומר, שהתובעים הסתמכו בעניין קיום היתר, בסופו של דבר, על הבודק מטעמם ולא על הצהרות המוכר בעניין. לדברי התובעים עצמם, אמירות הנתבעים 3-1 בעניין, היו רק רף ראשון, בסיס להמשך בדיקה על-ידי בעל מקצוע. בהמשך, אכן נערכה הבדיקה, והיא הקובעת לעניין מבחינתם. עניין זה מתחזק נוכח הפער העצום בין שטח הדירה כפי שרשום בנסח כ-20 מ"ר, שעה ששטחה בפועל, כולל הגג, כ-90 מ"ר. הנתבע הפר את ההסכם בכך שלא מכר דירה, וכפי שהתיימר למכור, יחד עם זאת, אין להתעלם מהצהרות הקונים בהסכם שבדקו את הדירה עובר לחתימת ההסכם ומצאו אותה לשביעות רצונם, הצהרה שלטעמי, כאמור, ניתנה בעיקרה על סמך חוות הדעת שקיבלו מן המהנדס המומחה לעניין ההיתר, ולא על סמך מצגים מטעים מכוונים של המוכר. אין מדובר בנתבע שמכר בידיעה נכס מסוג מסוים תוך הצגתו כנכס מסוג אחר, אמנם אין בכך לשלול הפרה או חבות מן הנתבע, אך כאמור, אין להתעלם מן המצג של המומחה לעניין וכלפי כל הצדדים לעסקה, וכאשר הקונים עצמם אינם מסתפקים בהצהרת המוכר שלמיטב ידיעתו. בשקלול כל האמור, אני מחליט שלעניין החבות הנתבע 1 חב בראשי הנזק הנתבעים ממנו, הן פיצוי מוסכם והן נזקים קשורים לקיום וביטול העסקה, עם זאת, לנוכח האמור, אני סבור שלהבדיל מן הנזקים בעין, ששיעורם הוכח באופן מספק, ולגביהם חבות הנתבע הינה חבות מלאה, לעניין שיעור הפיצוי המוסכם לנוכח שיקול הדעת המוקנה לבית המשפט בעניין, אני קובע כי בנסיבות כאן, יש להעמידו על 50% מן השיעור שנקבע בהסכם ונתבע, ובסך 40,000 ₪. בכך יינתן משקל מסוים והולם לעובדה שהסתמכותם העיקרית של התובעים לעניין זה, הייתה על המומחה ולא על הנתבע. לגבי הנתבעים 2 ו-3, המתווך, אני מחליט לקבל התביעה ביחס לחלק מרכיב העמלה הנתבע, ולדחות את התביעה ביחס לשאר הרכיבים הנדרשים. התרשמתי שגם אם היה מצג כלשהו, ושאינו ראוי, מצד המתווך, לעניין, קיומו של היתר. אין מדובר כאן במצג שעוצמתו מרכזית אלא בעלת משקל נמוך ביותר, במסגרת כלל המצגים בעניין. נראה שלמעשה המתווך חזר על מה ששמע מהנתבע 1, והותיר את העניין לבדיקת התובעים, מה שאכן עשו בפועל. אני מסכים שעקרונית המתווך אינו צריך ליצור מצגים, ובוודאי לא מטעים בעניינים מהותיים כמו בענייננו, וכן חובתו של מתווך שמציג דירה לקונים פוטנציאליים לוודא ברמה הבסיסית שמדובר בדירה, ולא במבנה נעדר היתר בעיקרו. עם זאת, לא ראיתי שבנסיבות כאן, שהמתווך היה צריך לבדוק בעצמו הנושא ברשויות, ומבלי לפגוע בהיות שאלת הרישוי עניין מהותי, בעסקה שבפניי אני סבור שפעילות המתווך הייתה על דרך הצמצום, בהפגשת הצדדים, וכאשר בפועל כמעט ולא נעשה תיווך, והצדדים המשיכו בהידברות בעצמם. גם אם הייתה אמירה כזו או אחרת, שבדיעבד ברור שחשיבותה עולה, אני סבור שלמועד התיווך ולא בדיעבד, לא הייתה הסתמכות משמעותית על מצגי המתווך בעניין, ככל שהיו. כמו כן, לא ראיתי שבעסקה זו ונוכח זהות הצדדים, או הנכס, היה קיים יסוד אובייקטיבי בולט שהצדיק מעורבות המתווך בעניין, ומעבר למה שנמסר על-ידי הבעלים המוכר. במבחן התוצאה ובדיעבד, התברר שלא הייתה עסקת תיווך בקשר לדירה, אלא בעיקרו בקשר לקירות/מבנה נטול היתר, שלא יכול להיות דירה כמשמעה הסביר בעיני קונה סביר, הגם שבמשך שנים ארוכות לא ננקט שום הליך מצד העירייה שמלמד שדעתה אינה נוחה מן המבנה. בשיקול האמור, שורת הצדק מחייבת לטעמי, במקרה שכזה, וגם ללא הוכחת אשם משמעותי בעניין מצד המתווך, שלעניין יחסיו עם התובעים, נזקם, עמלת התיווך ששולמה, תופחת במחצית, ומשכך יש לחייב את המתווך בהשבת מחצית סכומה של העמלה שקיבל ונתבע השבתה. התביעה לתשלום נזקים עקיפים נוספים נגד המתווך נדחית. לגבי הנתבעים 4 ו-5, מדובר אכן בנתבעים שחד הם, ובהגינותם הדיונית, לא סיבכו את ההליך המשפטי בהעלאת טענות סרק באשר לאחריותם, והודו בטעותם, שלמעשה נוכח הסתמכות התובעים עליהם, הייתה הגורם המרכזי לטעמי לכישלון העסקה. אני סבור שבשל חוות הדעת השגויה והמוטעית עליה הסתמכו בעיקרו של דבר התובעים, יש לחייב נתבעים אלו בכל ראשי הנזק, הישירים והעקיפים שנתבעו מהם. סוף דבר נוכח האמור, אני מחייב את הנתבעים לשלם לתובעים כדלקמן, ולפי פרק ז' לכתב התביעה: נתבע 1: בגין פיצוי מוסכם סך של 40,000 ₪. מלוא הסכומים הנתבעים בגין הסכומים כמפורט בסעיף 65.3, 65.4, 65.5, 65.6 ו-65.7. בגין סעיף 65.2, סך 9,378 ₪ (מחצית מעמלת התיווך, המחצית השנייה של עמלת התיווך תשולם על-ידי הנתבעים 2 ו-3). בגין עוגמת נפש שנגרמה לתובעים סך של 3,000 ₪. נתבעים 2 ו-3, ביחד ולחוד: החזר סך 9,378 ₪, שהוא מחצית עמלת התיווך ששולמה על-ידי התובעים. יתר הסעדים לגביהם נדחים. נתבעים 4 ו-5, ביחד ולחוד: מלוא הסכומים הנתבעים בגין הסכומים כמפורט בסעיף 65.3, 65.4, 65.5, 65.6 ו-65.7. בגין סעיף 65.2 סך 9,378 ₪ . (מחצית מעמלת התיווך, המחצית השנייה של עמלת התיווך תשולם על-ידי הנתבעים 2 ו-3). בגין עוגמת נפש שנגרמה לתובעים סך של 5,000 ₪. סכומים שהנתבעים או חלקם, חויבו בהם במקביל, לפי סעיף 65 על סעיפיו הקטנים, וכאמור לעיל, הינו חיוב ביחד ולחוד, ובכל מקרה, לא ישולם לתובעים פעמיים בשל אותו סעיף.הסכומים בגין עוגמת נפש הינם מצטברים. כל הסכומים שנקבעו לעיל יישאו הצמדה וריבית כחוק החל מיום הגשת התביעה ועד ליום התשלום בפועל. לעניין הוצאות דיון, אני מחייב את: הנתבע 1 לשלם לתובעים סך 14,000 ₪. הנתבעים 4 ו-5, ביחד ולחוד, לשלם לתובעים סך 8,000 ₪. הסכומים יישאו הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל. לגבי הנתבעים 2 ו-3, בנסיבות, כל צד יישא בהוצאותיו. חוזהבניהמקרקעיןביטול חוזההיתר בניהחוזה דירהקניית דירה