מומלץ לקרוא את הקטע להלן אשר נבחר מפסיקת הערכאות השיפוטיות בנושא איחור בתשלום דמי שכירות: הרקע 1. עניינן של התביעה והתביעה שכנגד, בית צמוד קרקע ברחוב שמשון 11 בירושלים (להלן - הבית), שנמצא בבעלות התובע/הנתבע שכנגד (להלן - המשכיר), ואשר הושכר לנתבעים/ התובעים שכנגד (להלן - השוכרים) בהתאם להסכם שכירות מיום 5.1.09 (להלן - ההסכם). 2. בהתאם להסכם, תקופת השכירות הייתה מיום 1.2.09 ועד 31.1.10, ודמי השכירות נקבעו לסכום של 10,000$ לחודש. יצוין, כי מדובר בבית מיוחד, אשר שוויו הוערך בסכום של 4,500,000 $. 3. בסעיף 6.4 להסכם נקבעו פיצויים קבועים ומוסכמים מראש בסכום של 100$ עבור כל יום של פיגור בתשלום דמי השכירות, וזאת בנוסף ומבלי לגרוע מכל זכות אחרת העומדת למשכיר על פי הוראות ההסכם ועל פי כל דין. 4. סעיף 6.5 להסכם קובע: "הצדדים מדגישים כי חובת השוכר לשלם למשכיר מלוא שכר הדירה על פי הוראות הסכם זה, תחול גם אם מסיבה כלשהיא אשר אינה באחריות המשכיר יימנע הוא או שיימנע ממנו מלעשות בבית כל שימוש שהוא, או שהוא יעשה בו שימוש חלקי בלבד. למען הסר ספק מובהר כי במידה והמניעה תהא בשל גורם שאינו תלוי בשוכר ושימנע מעשית את המשך השימוש בבית באופן סביר, במקרה זה יהא השוכר פטור מתשלום דמי השכירות עד להסרת המניעה, ובאם המניעה לא תוסר תוך זמן סביר, יהיה רשאי כל אחד מהצדדים להביא הסכם זה לסיומו המוקדם, מבלי שתהא לצד האחר כל טענה בעניין, ובמקרה זה תבוטל האופציה." 5. האופציה הנזכרת בסעיף 6.5 להסכם מתייחסת להסכם אופציה מתחדש, אשר נחתם בין הצדדים במקביל להסכם השכירות, והמסדיר את תנאי רכישת הבית על ידי השוכרים, אם יחליטו לממש את האופציה (להלן - הסכם האופציה). על פי הסכם האופציה, שצורף כנספח ב' לתצהירו של השוכר, היה על השוכרים לשלם למשכיר ביחד עם דמי השכירות גם סכום של 6000$ לחודש, כ"דמי אופציה" על חשבון רכישת הבית, ובסעיפים 5 עד 10 להסכם האופציה הוסדרו תנאי מימוש האופציה או ביטולה , לפי העניין. כבר כעת יצוין, כי על פי האמור בסעיף 3 לכתב התביעה, שהוגש בסדר דין מקוצר ביום 14.1.10, הסכם האופציה בוטל , ולטענת המשכיר - הוא אינו נוגע להליך שננקט על ידו לפינוי השוכרים מהנכס. עוד יצוין, כי השוכרים פינו בפועל את הבית ביום 1.2.10, זמן קצר לאחר הגשת התביעה. התביעה 6. על פי כתב התביעה, השוכרים איחרו בתשלום דמי השכירות, כמפורט בסעיפים 8-11 לכתב התביעה, עד שחדלו כליל מתשלומם , ועל כן נתבקש סעד של פינוי וכן סעד כספי של תשלום דמי השכירות, לרבות הפיצוי המוסכם בשל האיחור בתשלומם. הואיל וכאמור השוכרים פינו את הבית ביום 1.2.10 - הפך הסעד של פינוי תיאורטי גרידא , ונותר למעשה הסעד הכספי בלבד. 7. המשכיר דורש מהשוכרים סכום של 42,274 $ (156,414 ₪), המורכב כדלקמן: 24,274 $ - דמי שכירות עבור התקופה שבין 1.11.09 ועד 31.1.10; 18,000 $ - פיצוי מוסכם בעבור האיחור בתשלום דמי השכירות, כמפורט בסעיפים 8-11 לכתב התביעה. 8. ביום 7.3.10 ניתנה לשוכרים רשות להתגונן (בש"א 2047/10). 9. לטענת השוכרים, הם אינם חייבים למשכיר דבר הואיל ועל פי חוות דעת מומחה שצורפה על ידם, המהנדס יעקב דינרמן (להלן - חוות דעת דינרמן) , הייתה מניעה משימוש סביר בבית כתוצאה מרטיבות חמורה, ועל כן, מכוח הוראת סעיף 6.5 להסכם, פטורים השוכרים מתשלום דמי השכירות . 10. השוכרים טוענים כי זמן קצר בלבד לאחר חתימת ההסכם כבר החלו נזילות ורטיבות בבית, שהפרו את שלוותם ופגעו באיכות חייהם. לטענתם, הם הולכו שולל על ידי המשכיר אשר הציג להם מצג שווא כאילו מדובר בנכס יוקרתי ושמור ביותר, המתוחזק כיאות ואשר הושקעו בו סכומי עתק לשיפוצו, ומצג זה היווה בסיס לחתימתם על הסכם השכירות וכן על הסכם האופציה לרכישת הבית. השוכרים טוענים כי אילו ידעו שלא כך הם פני הדברים - לא היו חותמים על ההסכמים, ולא היו משלמים סכומי עתק כשכירות וכדמי אופציה עבור נכס שלא ניתן להתגורר בו. 11. עוד טוענים השוכרים, כי הם המשיכו לשלם דמי שכירות ודמי אופציה בתקווה כי הליקויים יתוקנו על ידי המשכיר, כפי שהבטיח להם, אך משנתחוור להם כי כל "ניסיונות התיקון", לכאורה, העלו חרס, וכי למעשה הבעיות ברובן לא נפתרו , וככל הנראה גם אינן עומדות להיפתר - חדלו לשלם את דמי השכירות, בהתאם לסעיף 6.5 להסכם, וכן את דמי האופציה. התביעה שכנגד 12. במסגרת התביעה שכנגד, שהוגשה ביום 4.11.10, דורשים השוכרים סכום של 739,297 ₪ המורכב כדלקמן: 198,187 ₪ - השבה של מחצית דמי השכירות; 237,824 ₪ - השבה של מלוא דמי האופציה לרכישת הבית ששולמו למשכיר עבור 9 חודשים; 12,074 ₪ - השבת מס רכישה בגין רכישת האופציה; 117,082 ₪ - השבת שכר טרחת עו"ד בהסכמים השונים; 52,036 ₪ - עלות דמי תיווך; 2,094 ₪ - שכר טרחת המומחה דינרמן; 70,000 ₪ - פיצויים בשל עוגמת נפש; 50,000 ₪ - פיצויים בשל הפרת הסכמים. 13. בכתב ההגנה לתביעה שכנגד טוען משכיר, כי התביעה שכנגד הוגשה על ידי השוכרים בחוסר תום לב וכל מטרתה השתמטות מהתשלומים המגיעים למשכיר. לטענת המשכיר, בניסיון "להכשיר" את הפרת ההסכם על ידי השוכרים, שנבע ככל הנראה מקשיים כלכליים, החלו השוכרים להעלות בדיעבד טענות מופרכות והזויות אודות הבית ומצבו, "ובהינף קולמוס הפכו בית יוקרתי לפחון" (ראה סעיף 12 לכתב ההגנה לתביעה שכנגד). המשכיר צירף חוות דעת של המהנדס שמחה פלדמן, אשר קבע כי לא קיימים בבית ליקויים ונזקי רטיבות כנטען, וכי לכל היותר קיימים תיקוני בלאי, כמו בכל בית, שעלות תיקונם נאמדת בסכום של 2,500 ₪ בלבד. כבר כעת יצוין , כי חוות דעת זו ניתנה ביום 27.9.10 כאשר הביקורת ההנדסית בבית נערכה ביום 19.9.10, דהיינו זמן רב לאחר שהשוכרים כבר פינו את הבית, ולכן אין רלבנטיות רבה לממצאי חוות הדעת לגבי התקופה שבה התגוררו השוכרים בבית. 14. בסעיף 14 לכתב ההגנה לתביעה שכנגד נטען, כי מעשי השוכרים מעידים יותר מכל על חוסר אמיתות טענותיהם שכן הם התגוררו בבית ברציפות בכל תקופת השכירות, והיה על המשכיר לפנות לבית המשפט כדי לגרום להם לפנות את הבית. כמו כן נטען, כי בשום נקודת "זמן אמת" לא טענו השוכרים כי היה עליהם לעזוב את הבית ו/או כי אין באפשרותם להתגורר בו, וטענות אלה הועלו רק בסוף התקופה, כאשר החלו השוכרים לפגר בתשלומי דמי השכירות. 15. בסעיפים 34 - 36 לסיכומיו טוען המשכיר, כי בתצהיר גילוי המסמכים מטעמם הסתירו השוכרים חוות דעת שאינן מיטיבות עמם , של המהנדס חיים מילון (להלן - חוות דעת מילון) ושמאויות של השמאים קרגולה ורידר, שנערכו עבורם טרם התקשרות הצדדים בהסכמים השונים, ורק לאחר צו של בית המשפט גילו השוכרים מסמכים אלה. לטענת המשכיר, ממצאיו של המהנדס דינרמן עומדים בסתירה גמורה לממצאי המהנדס מילון , וחוות דעת מילון הוסתרה אף מהמהנדס דינרמן. מכאן טוען המשכיר, כי השוכרים מנווטים את הדברים לפי צרכיהם ומטרותיהם, וכי לגישתם כל האמצעים כשרים (ראה סעיף 102 לסיכומי המשכיר). 16. לטענת השוכרים בסיכומיהם, אין מחלוקת כי הם דיווחו למשכיר על הרטיבות זמן קצר (17 ימים בלבד) אחרי כניסתם לבית, והמשיכו להתריע על כך בהתכתבות בין הצדדים בדואר האלקטרוני. מכאן, שהמשכיר היה מודע, לטענתם, לליקויי הדליפה וחומרתם אך גילה חוסר רצון להשקיע משאבים בתיקון יסודי לפתרון מלא של הבעיה. לטענתם, לאור הבטחות חוזרות ונשנות של המשכיר לתקן את הליקויים הם המשיכו לשלם את דמי השכירות ואת דמי האופציה, וזאת מתוך אמונה שככל שיתוקנו הליקויים לשביעות רצונם - תיטה הכף לטובת רכישת הבית. השוכרים מכחישים את טענת המשכיר לפיה בעיית הרטיבות קשורה בתחזוקה שוטפת , המוטלת מטבע הדברים על שוכר. 17. לעניין חוות דעת מילון טוענים השוכרים, כי מדובר בבדיקה חיצונית בלבד ובלתי חודרנית, שבוצעה בטרם החלו הגשמים, ולכן חוות דעת זו אינה רלבנטית, להבדיל מחוות דעת דינרמן, שנתמכת בתמונות ושהתבססה על מכשירי מדידה אובייקטיביים והצביעה במפורש כי הבית סובל מבעית רטיבות חמורה. 18. כפי שמפורט בסעיפים 77 - 100 לסיכומיהם, טוענים השוכרים כי המשכיר הפר את חובתו לנהוג בתום לב במשא ומתן בהסתירו מהם את ליקויי הרטיבות. עוד נטען, כי אי גילוי הליקויים בבית הוא בגדר הטעיה על פי סעיף 15 לחוק החוזים (חוק כללי) התשל"ג - 1973, וכי יש בכך משום הפרת ההסכם. לטענתם, הזכות להפסיק לשלם את דמי השכירות, בנסיבות העניין, מעוגנת לא רק בהסכם עצמו, אלא גם בהוראות סעיף 15 לחוק השכירות והשאילה, התשל"א- 1971. דיון והכרעה 19. השאלות המרכזיות שעומדות בפנינו בתיק זה הינן: (א) האם המשכיר ניהל משא ומתן שלא בתום לב לקראת כריתתם של הסכם השכירות והסכם האופציה ולכן יש לראות את ההסכמים כבטלים; (ב) אם התשובה לשאלה (א) תהיה שלילית - יהא צורך לבדוק האם התקיים התנאי שבסעיף 6.5 להסכם , הפוטר את השוכר מתשלום דמי השכירות, או שמא יש לקבל את התביעה ועל השוכרים לשלם למשכיר את חובם בשל דמי השכירות עד למועד הפינוי ביום 1.2.10. (ג) האם בנסיבות העניין יש לקבל את התביעה שכנגד, כולה או חלקה, והאם זכאים השוכרים לסכומים, כולם או חלקים, הנדרשים על ידם במסגרת התביעה שכנגד. האם הנוהל משא ומתן בחוסר תום לב 20. מתצהירו של המשכיר עולה, כי הבית הוצע על ידי משרד תיווך במהלך שנת 2008, והמשכיר עודכן על ידי המתווכים שהשוכרים מתעניינים בשכירת הבית ובאפשרות רכישתו. הואיל ומדובר בבית ייחודי, ששוויו כ - 4,500,000$ , אך טבעי הוא שרוכש פוטנציאלי יערוך בדיקות מדוקדקות לגביו, מכל היבט שהוא, עובר לביצוע העסקה ואפילו בטרם תחילתו של משא ומתן. בעסקה בסדר גודל שכזה ברור שרוכש פוטנציאלי לא ירצה "לקנות חתול בשק" ויעדיף להתגורר בבית בשכירות במשך תקופה מסוימת, לפני רכישתו, על מנת להיווכח שהבית אכן מתאים לו מכל בחינה שהיא. עם זאת, אין לראות ברוכש פוטנציאלי שכזה כשוכר "רגיל", אשר עשוי להסתפק בבדיקה שטחית של המושכר, אלא יש לראותו כשוכר "מיוחד", אשר מתמקד בבדיקה מדוקדקת של המושכר , גם אם הוא מתגורר בו תקופה קצרה יחסית, וזאת מתוך כוונה עתידית להפוך לבעליו של הנכס. ואכן השוכרים במקרה שלפנינו נהגו בסבירות וכמתבקש בנסיבות העניין, וערכו בדיקות שונות לפני החתימה על ההסכם ביום 5.1.09, וביניהן בדיקה הנדסית שנעשתה על ידי המהנדס חיים מילון, שנתן את חוות דעתו ביום 9.11.08 לאחר שבדק את הבית ביום 6.11.08. 21. המשכיר לא התנגד לכל בדיקה של הבית, וממצאי הבדיקות היו גלויים וידועים לשוכרים לפני החתימה על ההסכמים. לפיכך, אין מקום לטעון כי המשכיר ניהל משא ומתן בחוסר תום לב. 22. בסעיף 2.1 לחוות דעת מילון נאמר , כי הביקורת יושמה בצורה ויזואלית בלבד, ללא כל תהליך חודרני, ובסעיף 2.3 נאמר כי אין כל אפשרות להביע דעה כלשהי בנוגע לשיטת ביצוע וחומרי איטום ו/או בידוד מכוסים בצורה כלשהי. בסעיף 2.6 לחוות דעת מילון נאמר במפורש: "הביקורת נערכה בתחילת עונת החורף ולכן יש לערוך מעקב אחר נזקים אפשריים מרטיבות, אם קיימים , בעונת הגשם הבאה עלינו לטובה". בסעיף 3.3 לחוות דעתו התייחס המהנדס מילון לרטיבות בחדר שינה הורים, שלגביה קבע כי ניתן לתקן על ידי ביצוע איטום חדש. בסעיף 3.10.1 קבע המהנדס מילון, כי בתחתית הארון בקומת הקרקע ליד דלת היציאה לגינה בפינה הדרום מערבית "קיימים סימני רטיבות ברמה נמוכה בקטע התחתון של הקיר". בפרק הסיכום, בסעיפים 4.1 ו - 4.2 לחוות דעתו קובע המהנדס מילון: "4.1 הבית נבנה במקור בצורה יציבה ומסיבית ואף השיפוץ והתוספות בוצעו בקפדנות... גם הגג המשופע בוצע מבטון, דבר שמעלה את הסולידיות ויציבות המבנה וגם תורם המון למנוע חדירת רטיבות מגשם. 4.2 פרט למספר מועט של נזק נקודתי מרטיבות לא התגלו ליקויי רטיבות במבנה (ראה גם סעיף 3.10 לעיל)". 23. חוות דעת מילון, על כל האמור בה, הייתה בפני השוכרים עת החליטו להיכנס לעסקה, ולכן אין מקום לטענתם לפיה המשכיר ניהל משא ומתן שלא בתום לב בכך שלא גילה להם והסתיר את ליקויי הרטיבות בבית, או שהטעה אותם בכך שלא גילה מידע מהותי להתקשרות. אם השוכרים החליטו לחתום על ההסכם ביום 5.1.09, כחודשיים לאחר קבלת חוות דעת מילון, מבלי לשעות להמלצתו של המהנדס מילון בסעיף 2.6 לערוך מעקב בעונת הגשם - אין להם להלין אלא על עצמם , ודין טענותיהם בעניין זה להידחות . האם התקיים התנאי שבסעיף 6.5 להסכם הפוטר את השוכרים מתשלום דמי שכירות 24. תקופת השכירות החלה ביום 1.2.09 , בעיצומה של עונת הגשמים, והשוכרים פינו את הבית ביום 1.2.10. גם אם אקבל את טענת השוכרים כי הם החלו להתריע על רטיבות כבר כעבור 17 ימי שכירות - אין בידי לקבל את טענתם לפיה התקיים התנאי שבסעיף 6.5 להסכם. כזכור, נקבע בסעיף 6.5 האמור כי במידה והמניעה מלעשות שימוש בבית תהא בשל גורם שאינו תלוי בשוכר ו"שימנע מעשית את המשך השימוש בבית באופן סביר" - יהא השוכר פטור מתשלום דמי השכירות עד להסרת המניעה. לאחר שמיעת העדויות, ועיון בכל טענות הצדדים - לא שוכנעתי כי במקרה דנן הגיעו נזקי הרטיבות לכדי מניעה מעשית מהמשך השימוש בבית באופן סביר. 25. השוכרים לא עזבו את הבית בשל הליקויים הנטענים, ואף לא טרחו לצלם בזמן אמת את הליקויים על מנת שבית המשפט יוכל להתרשם מהם. עדותו של המשכיר לפיה הוא הגיב מיד על תלונותיו של השוכר לגבי רטיבות בחלון, התקשר לבעלי המקצוע שמשון קוריש ומוחמד אבו נגמה וניסה להפגיש אותם עם השוכר אך השוכר "היה עסוק מדי, שוב ושוב הוא היה עסוק מדי" (פרוטוקול עמ' 7 שורות 2 - 4) - לא נסתרה. מכאן ניתן להסיק, שהליקויים לא היו כה חמורים, שאם לא כן - היו השוכרים מתפנים מיד משגרת חייהם ומנסים לתקן את הליקויים או לפחות לשתף פעולה עם בעלי המקצוע שהעמיד לרשותם המשכיר ומאפשרים להם להגיע לבית לצורך ביצוע התיקונים. 26. אמנם בתצהירו, בסעיף 12, אומר השוכר כי הנזילות הפרו את שלוותם ופגעו באיכות חייהם, ומעת לעת הם נאלצו ממש לעזוב את חדרי השינה שלהם בגין הרטיבות הקשה, אולם טענה זו לא הוכחה. כמו כן, לא הוכח האמור בסעיף 13 לתצהירו של השוכר כי בתו, הגב' אלה בן חור, עברה להתגורר אצל החבר שלה בגלל "הדליפות החמורות בחדר שינה וחדר הרחצה שלה בקומה ב'", ולא מכל סיבה אחרת. יצוין בהקשר זה , כי טוב עשה השוכר כאשר הסכים למשוך את התצהיר של בתו (פרוטוקול עמ' 25 שורות 19 - 20 ) ובכך מנע ממנה , כנראה, מבוכה לא קטנה. 27. עוד יצוין, כי חוות דעת דינרמן ניתנה ביום 2.2.10, כאשר בדיקת הבית נעשתה על ידי המהנדס דינרמן ביום 28.1.10, מספר ימים בלבד לפני שהשוכרים פינו את הבית. אם מצב הבית היה כה חמור עד כי לא ניתן היה להשתמש בו באופן סביר, כטענת השוכרים - מדוע המתינו השוכרים עד לתום תקופת השכירות לקבלת חוות דעת בדבר מצב הבית ולא ביקשו את חוות דעתו של דינרמן זמן קצר לאחר תחילת תלונותיהם, דהיינו בחודש הראשון של תקופת השכירות? לשוכרים הפתרונים בעניין זה. 28. לכתב התביעה צירף המשכיר, כנספחים ד' - ה', חילופי התכתבויות עם השוכרים בדוא"ל. מהודעת השוכר למשכיר מיום 26.12.09, כחודש לפני תום תקופת השכירות, עולה שעדיין קיימת אפשרות מבחינתו לרכישת הבית על ידו, בכפוף להערות שפורטו על ידו, וביניהן נזילה מהגג ונזילה מהחלון. לא נאמר דבר על כך שמדובר בליקויים כה חמורים אשר מונעים מהשוכרים שימוש סביר בבית, וכי הבית לא יירכש על ידם בשום פנים ואופן עקב ליקויים אלה, אלא להפך - השוכר העביר למשכיר סכום של 6,000$ דמי האופציה. כלום כך נוהג אדם אשר מתגורר בבית שהשימוש הסביר בו בלתי אפשרי? שוב, לשוכרים הפתרונים בעניין זה. 29. לאור האמור, אני קובעת כי לא התקיים במקרה דנן התנאי שבסעיף 6.5 להסכם , והשוכרים אינם פטורים מתשלום דמי השכירות לתקופה המפורטת בסעיף 16(א) לכתב התביעה . כמו כן, אין לפטור את השוכרים מהפיצוי המוסכם בעבור איחור בתשלום דמי השכירות, כמפורט בסעיף 16(ב) לכתב התביעה. במלים אחרות, דין התביעה להתקבל. 30. משהגעתי למסקנה כי לא הופר ההסכם וכי השוכרים אינם פטורים מתשלום דמי השכירות מכוח סעיף 6.5 להסכם - דין התביעה שכנגד, על כל סעיפיה, להידחות. סוף דבר 31. לאור כל האמור לעיל, אני קובעת כדלקמן: (א) התביעה שכנגד נדחית . (ב) התביעה מתקבלת במלואה . (ג) לפיכך, על השוכרים לשלם למשכיר, תוך 30 ימים, סכום של 156,414 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה ( 14.1.10) ועד לתשלום המלא בפועל. (ד) כמו כן, ישלמו השוכרים למשכיר, תוך המועד האמור, הוצאות משפט, וכן שכר טרחת עו"ד בסכום של 20,000 ₪. סכום זה יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום מתן פסק הדין ועד לתשלום המלא בפועל. שכירותדמי שכירות