דוגמא לפסק דין בנושא פיצויים מהמינהל עקב ביטול חוזה: 1. בפני תביעה כספית בסכום של 181,505 ₪ שהגיש התובע כנגד הנתבע - מנהל מקרקעי ישראל (להלן: "הנתבע", או "המנהל"), בגין נזקי השקעות ואבדן הכנסות שנגרמו לו, לטענתו, כתוצאה מביטול הסכם חכירה שנכרת בין התובע למנהל. 2. בין התובע למנהל נכרת ביום 4.11.81 הסכם חכירה, על פיו החכיר המנהל לתובע חלקת קרקע בשטח של 7,295 מ"ר בגוש 14178 חלקה 16 בכפר ריחאניה (להלן: "החלקה", או "המקרקעין"). תקופת החכירה על פי סעיף 3 להסכם נקבעה ל- 21 שנים - עד ליום 31.8.02. מטרת החכירה על פי סעיף 4(א) להסכם היתה למטרת: "עיבודם, נטיעתם, גידולם, החזקתם וניהולם של מטעי..." (להלן: "ההסכם"). בתאריך 1.1.01 הודיע הנתבע לתובע במכתב, כי מבדיקה שערך עלה, כי החלקה לא נטועה ואינה מעובדת. בנוסף נאמר במכתב כי התובע החכיר את השטח בחכירת משנה בלי לקבל את הסכמת המנהל. לפיכך, הודיע הנתבע במכתב, כי התובע מפר את החוזה וכי אם ההפרה לא תתוקן תוך חודש, יבוטל חוזה החכירה. 3. לטענת התובע ובהתאם למכתבו למנהל מיום 23.1.01, אכן עקב מצבו הרפואי, המטע הוזנח ונעקר. אולם התובע הודיע, כי באותה עת כבר החלים והזמין שתילי עצי זית ולפיכך בימים הקרובים ברצונו לטעת בחלקה. התובע טען, כי אכן בעקבות המכתב, השקיע בחלקה כספים לצורך הזמנת ונטיעת 62 עצי זית ו-79 שתילי עצי כרם. כן בנה גדר לאורך החלקה והניח מערכת השקיה. בהתאם לחוות דעת שמאי שהגיש התובע, עמדו ההוצאות כאמור, על סך של 76,105 ₪ כולל מע"מ. לטענת התובע, לאור העובדה שמדובר בנטיעת שתילים, הרי שרק כעבור מס' חודשים הנטיעות אמורות לגבוה ולהתרומם מעל פני הקרקע. לטענת התובע למרות פעילותו כאמור בחלקה, הודיע הנתבע במכתב מיום 12.9.01, כי מאחר שהתובע לא פעל לתיקון הפרת חוזה החכירה, חוזה החכירה מבוטל והוא נדרש לסלק יד מהחלקה. התובע פרט את התכתובת בין בא כוחו לנתבע וטען, כי למרות העבודות וההשקעות שביצע בחלקה, ביטל המנהל את ההסכם שנה וחצי טרם סיום תקופתו ואף הוגשה כנגדו תביעת פינוי ובקשה לצו מניעה זמני על פיו ייאסר עליו לבצע פעילות בחלקה. בעקבות הסכם פשרה שקיבל תוקף של פסק דין בתביעת הפינוי, פינה התובע את המקרקעין, תוך שהוא שומר על זכותו להגיש תביעה כספית בגין השקעותיו, או עתירה מנהלית לחידוש הסכם החכירה. התובע הפנה לחוות דעת השמאי מטעמו, במסגרתה קבע השמאי, כי העצים שראה בחלקה בביקורו ביום 19.1.04 ניטעו לפני שלוש שנים. התובע טען, כי גם בכך יש לתמוך בטענתו כי ניצל את הארכה שניתנה לו על ידי המנהל ותיקן את ההפרה ואולם למרות זאת, המנהל ביטל שלא כדין את החוזה עימו. בהתאם לחוות דעת השמאי ובנוסף לאבדן ההשקעות בסך 76,105 ₪, נגרם לתובע גם הפסד הכנסות שנתי מעצי הכרם בסך של 5,400 ₪. התובע טען, כי התנהלות המנהל בביטול ההסכם הייתה בלתי סבירה ומעוררת חשד לשיקולים פסולים על פיהם ביטל המנהל את ההסכם על מנת להעביר את החלקה לידי צד ג' בשם שאבסו אסעד (להלן: "שאבסו"). בעניין זה הפנה התובע למכתבים ששלח שאבסו למנהל, בהם הכפיש את שם התובע וביקש לחכור את החלקה. כן טען התובע כי שאבסו והמפקח מטעם הנתבע הינם חברים טובים והמפקח אף מתארח בביתו של שאבסו ונהנה מארוחות שמכין לו שאבסו. התובע טען, כי הוא זכאי לפיצוי בגין השקעותיו ואובדן הכנסתו בתוספת פיצוי בסך 100,000 ₪, בגין עוגמת נפש שגרם לו הנתבע וזאת מכח דיני הנזיקין, דיני החוזים ואף מכח דיני עשיית עושר ולא במשפט. 4. לטענת הנתבע, ההסכם בוטל כדין וזאת לאחר שמבדיקה שערך עלה כי החלקה לא עובדה ואף לאחר שניתנה לתובע ארכה לתקן את ההפרה והיא לא תוקנה. הנתבע הפנה לבדיקה נוספת שערך המפקח מטעמו בחודש 5/01 אשר גם ממנה עלה, כי למעט גידור החלקה, לא ביצע התובע כל פעולה לעיבוד הקרקע. הנתבע טען כי בעקבות פניית בא כח התובע, ערך המפקח מטעמו בדיקה נוספת בחלקה ב- 12/01 ואולם, גם אז התברר כי החלקה לא עובדה. לטענת הנתבע, התובע החל לעבד את החלקה רק לאחר קבלת דרישת הנתבע לפינוי החלקה - פניה שנשלחה לתובע ביום 27.12.01. לטענת הנתבע, בנסיבות אלו בהן הפר התובע את ההסכם ולא תיקן את ההפרה במועד הארכה שניתנה לו, פעל הנתבע כדין עת ביטל את ההסכם והתובע לא זכאי לפיצוי בגין השקעותיו. הנתבע הפנה לכך שממילא על פי ההסכם, הייתה אמורה תקופת החכירה להסתיים ביום 31.8.02. הנתבע טען כי בהתאם לסעיף 19 להסכם קמה לנתבע הזכות לבטל את ההסכם ולקבל את המקרקעין בלא שיחויב בפיצויים כלשהם. הנתבע התייחס לפנייתו של התובע לוועדה לפיצויים חקלאיים וטען כי על פי סעיף 15 להסכם, לא התקיימו הנסיבות אשר רק בהתקיימן קמה הזכות לפנות לקבלת פיצוי מהוועדה. הנתבע צרף חוות דעת שמאי מטעמו על פיה נקבע, כי הנטיעות שנטע התובע לא יכלו להניב לו רווח בשנתיים הראשונות וכי על פי חוזה החכירה היה התובע אמור ממילא להחזיר את המקרקעין כולל הנטיעות והגדר. השמאי קבע כי לצורך בחינת השאלה מתי נעשו הנטיעות בחלקה, יש צורך בהזמנת תצלומי אוויר, החל משנת 1981 ועד התאריך הקובע ואולם, עד למסירת חוות דעתו לא הצליח לקבלם. כן העריך שמאי הנתבעת את דמי השימוש עבור החלקה. 5. מטעם התובע העידו, התובע, חברו ושכנו לכפר של התובע בשם אחמד חאמיד (להלן: "חאמיד") וכן השמאי מר סלאמה ח'אלד (להלן: "שמאי התובע"). מטעם הנתבע העיד מפקח הנתבע בשם מזייד פארס (להלן: "המפקח"), וכן השמאי איתן שריאל (להלן: "שמאי הנתבע"). דיון: 6. לאחר שעיינתי במסמכים שבפני, בטענות הצדדים ולאחר שהתרשמתי באופן בלתי אמצעי מהעדויות, שוכנעתי כי דין התביעה להידחות. אין ספק כי התובע הפר את ההסכם והוא אף הודה בכך במכתבו מיום 23.1.01, אלא שלטענתו, תיקן את ההפרה בתקופת הארכה שניתנה לו לתיקונה. משכך, היה על התובע להוכיח את תיקון ההפרה במהלך תקופת הארכה. התובע לא הרים נטל זה ולפיכך ההסכם בוטל כדין על ידי הנתבע: על פי סעיף 4(א) להסכם נקבעה, כאמור מטרת ההחכרה: עיבודם, נטיעתם, גידולם, החזקתם וניהולם של מטעי. בסעיף 8(ג) התחייב התובע "לעבד ולנצל כל שטח המוחכר לצרכי המטעים, להשתמש בשיטות חקלאיות נאותות להתמיד בעיבוד זה במשך כל תקופת החכירה ואסור לו לעשות דבר מה העלול לגרום להשחתת הקרקע או המטע". בסעיף 17(ב) להסכם נקבעה במפורש בין היתר, כאחת מהעילות לביטול ההסכם עילה שהינה - הזנחת עיבוד המוחכר או כל חלק ממנו. בהתאם לסעיף 17(ג) נקבע, כי במקרה שהנתבע ירצה להשתמש בזכותו לביטול ההסכם, עליו לשלוח לחוכר הודעה מוקדמת בכתב, בה ידרוש לתקן או להסיר את ההפרה תוך 3 חודשים, אא"כ ההפרה אינה ניתנת עוד לתיקון, כי אז לא יהיה צורך בהודעה. כלומר, הזנחת עיבוד החלקה שהייתה מטרת החכירה, נקבעה במפורש כהפרת הסכם אשר מקימה זכות לביטול ההסכם לאחר משלוח הודעה ומתן ארכה לתיקון ההפרה. התובע הודה במכתבו מיום 23.1.01 כי "...עקב מחלתי הוזנח ונעקר עקב בעיות רפואיות". התובע תיאר במכתב כיצד "כיום" הזמין שתילי עץ אשר ברצונו לטעת אותם. כלומר, עד ליום שליחת מכתבו ב-23.1.01, גם לגישת התובע, במשך מס' שנים (ראה מסמכים רפואיים שצירף כבר משנת 98), נזנחה החלקה ולא עובדה. ראה בעדותו של התובע עמ' 13 שורה 19: "כן הזנחתי את הטיפול בקרקע כי הייתי חולה". אם לא די בהודעה מפורשת זו של הנתבע, מצאתי ליתן אמון בעדות המפקח על ממצאיו בביקור שערך ביום 19.7.00 על פיהם "התובע לא עשה כלום בחלקה". אציין כי בדוח המפקח ביחס לביקור זה נקבע גם כי התובע הכניס לחלקה אדם אחר והעמיד שם מכולה לפירות. גם אם לא הוכחה ההפרה בגין העברת החלקה לאחר (בעניין זה לא הובאו ראיות והתובע הכחיש את הטענה), הרי שההפרה של הזנחת החלקה הוכחה כאמור, הן מעדות המפקח והתובע, הן ממכתבו של התובע ואף נתמכה במכתבי התלונה שהתקבלו במנהל ואשר צורפו לתצהירו של המפקח. אמנם מששולחי המכתבים לא זומנו להעיד, הרי שהאמור במכתבים הינו בבחינת עדות שמיעה, אך עדיין ניתן לקבל את המכתבים. לעניין עצם קבלתם במנהל וכאסמכתא לכך שגרמו לבדיקת החלקה בעקבות קבלתם. בהערת אגב אציין, כי גם אם יכול היה התובע לפנות לנתבע בבקשה להתחשב בכך שלא עיבד את החלקה לאור מצבו הרפואי, הרי מהמסמכים הרפואיים שצרף עלה כי כבר ביום 6.4.98, שוחרר מבית החולים תוך המלצה על "חזרה הדרגתית לפעילות מלאה תוך 6 שבועות". התובע לא הבהיר מדוע מאז ועד יום 23.1.01 (אז לגרסתו וכאמור במכתבו, רכש שתילים בכוונה לטעת אותם), לא שב לעבד את החלקה. זאת ועוד, גם אם התובע עצמו לא יכול היה לעבד את החלקה פיסית, הרי שעל פי מכתב בא כוחו מיום 14.7.03 יש לתובע שני ילדים בוגרים (במועד שליחת המכתב בני 30 ו- 26 וכן חתן, אשר עזרו לו בעיבוד השטח ולא ניתנה כל סיבה מדוע, אם כך, לא דאג התובע לעיבוד החלקה באמצעותם, גם בשנים שקדמו. לאור האמור, הפר התובע את ההסכם, הפרה אשר על פי סעיף 17(ב) להסכם הקנתה לנתבע את הזכות לבטלו, בכפוף למשלוח הודעה ומתן ארכה לתיקון. וראה ע"א 8397/03 עמר נ. מנהל מקרקעי ישראל ואח', שם קיבל בית המשפט את הטענה כי חוזה החכירה הופר, בין היתר, בגין אי קיום מטרת החוזה - אי עיבוד החלקה. 7. לטענת התובע, ביצע את תיקון ההפרה והחל לעבד את המקרקעין מייד לאחר קבלת המכתב. בענין זה נטל ההוכחה מוטל על התובע. כאמור, משעצם ההפרה הוכחה, אזי הנטל להוכיח את תיקונה מוטל על המפר. לאחר שעיינתי בעדויות ובראיות שבפני, שוכנעתי כי התובע לא הרים את הנטל שהיה מוטל עליו ולא הוכיח ברמת מאזן ההסתברויות הנדרש במשפט אזרחי והעומד על 51%, כי ההפרה תוקנה על ידו במהלך התקופה הרלוונטית לתיקון. ע"פ מכתב ההתראה התקופה שניתנה לתובע לתיקון ההפרה הינה חודש. גם אם אתייחס לתקופת התיקון המצוינת בהסכם, הרי שהתובע לא תמך את טענתו כי חזר לעבד את החלקה ונטע אותה, לפחות תוך 3 חודשים מ- 1/01 (כנדרש בסעיף 17(ג) להסכם), בעדויות וראיות נוספות שיכל להמציא. עדות חאמיד ושמאי התובע, אין בהן כדי לסייע להוכחת טענת התובע: שמאי התובע ביקר בחלקה רק ביום 19.1.04 וקבע כי: "הנטיעות היו לפני כשלוש שנים". מלבד העובדה ששמאי התובע לא נקב תאריך מדויק, אלא רק ציין לפני כ- 3 שנים, קביעה אשר יכולה להתאים גם לנטיעה שהתבצעה גם מ- 4/01 ואילך (אז כבר חלף המועד לתיקון ההפרה, גם בהתאם לאמור בהסכם), הרי שהשמאי גם לא הסביר כלל בחוות דעתו כיצד הגיע לקביעה זו. אין בחוות דעת השמאי כל התייחסות לממצאים שמצא בעצים עצמם, או במקום נטיעתם, אשר מעידים על גילם ומועד נטיעתם. המומחה לא התייחס בחוות הדעת לגובה העצים, או לגודלם, או כל התייחסות אחרת על פיה יכול היה ללמוד על מועד נטיעתם והמדובר בקביעה סתמית. נוכח המחלוקת בין הצדדים היה צריך המומחה לפרט ולהסביר כיצד הגיע למסקנה בדבר מועד נטיעת העצים. קביעת השמאי (אשר, גם בה כאמור, אין להביא לקביעת מועד הנטיעה המדויק) נעשתה, לכאורה, בעלמא וללא ביסוס מפורט בחוות הדעת. בנוסף, שמאי התובע בהתאם לעדותו הינו שמאי מוסמך לענייני רכוש אלמנטרי וכן בוגר שמאות מקרקעין. השמאי הודה כי שתילי זית וגפנים אינם עונים על הגדרת מקרקעין (עמ' 6 שורה 1989). מששמאי התובע אינו אגרונום, לא מצאתי בסיס ליכולתו, או להכשרתו המקצועית, לחוות דעה ביחס למועד הנטיעות, במיוחד שעה שלא נימק או הסביר דעתו בעניין. התובע יכול היה להמציא קבלות על מועד רכישת שתילי העצים, או על רכישת מערכת ההשקיה, על מנת להוכיח שרכש אותם עוד ב- 1/01 ואולם, התובע לא הביא כל קבלה בעניין. גם אם הקבלות אבדו במהלך השנים (דבר המעורר תמיהה כשלעצמו, שכן כבר בסמוך החלו ההליכים המשפטיים בין התובע למנהל, כך שהתובע היה צריך להכיר בחשיבות שמירתם), יכול היה התובע לפנות לבעל המשתלה ממנה רכש את השתילים והאביזרים, לצורך שיחזור הקבלות או לחילופין להעידו. וראה עדותו "איבדתי את הקבלות, קניתי במשתלה" (עמ' 14 שורה 13). בנוסף, יכול היה התובע להזמין להעיד את מי שעזר לו בנטיעת החלקה ובעיבודה (בנו, או חתנו, או פועלים ששכר), שהרי חוות דעת השמאי מטעמו התייחסה גם להוצאות בגין נטיעתם של השתילים, התקנת תמיכות להם וכיוב' - עבודות אשר ביחס לכמות הנטענת, נזקק הרי התובע לעזרה לצורך ביצועם. התובע עצמו העיד: "זה היה מיידי. קנינו כל מה שצריך, גייסנו פועלים, זה לקח כשבוע ימים, כל הגפנים ועצי הזית היו נטועים". כלומר, היו פועלים שעבדו בנטיעה. למרות זאת התובע לא זימן להעיד פועלים אלו ואף לא צירף כל אסמכתא, שיכול היה לצרף, לעניין מועד תשלום שכרם של אותם פועלים, נתון שגם בו היה די כדי להוכיח את מועד הנטיעה. החזקה הראייתית בדבר הימנעות נתבע מהבאת ראיה רלוונטית, קובעת, כי אם בעל דין נמנע מהבאת ראיה רלוונטית שבהישג ידו, ניתן להסיק שאילו הובאה הראיה היא הייתה פועלת נגדו, ויש בהימנעותו כדי לאשש את גרסת הצד שכנגד. "מעמידים בעל דין בחזקתו שלא ימנע מבית המשפט ראיה שהיא לטובתו, ואם נמנע מהבאת ראיה רלוונטית שהיא בהישג ידו ואין לכך הסבר סביר - ניתן להסיק, שאילו הובאה הראיה הייתה פועלת כנגדו (602ז')". ע"א 55/89 קופל (נהיגה עצמית) בע"מ נ' טלקאר חברה בע"מ מ"ד (4) 595. גם עדות חאמיד חברו ושכנו של התובע, לא תמכה בהוכחת גרסתו. כל שהעיד חאמיד הינו כי ראה שלאחר קבלת מכתב המנהל, החל התובע בעיבוד החלקה וכי הוא אף עזר לו בעבודות. אלא שאין חשיבות בהוכחת הטענה כי בשלב כלשהוא, שהיה לאחר קבלת המכתב, נטע התובע עצים בחלקה והשאלה הינה: מתי היה מועד הנטיעה המדויק. דהיינו, האם הנטיעה בוצעה במהלך שלושת חודשי הארכה שעמדו לתובע. אף שחאמיד העיד כי עזר בחריש בשנת 2001 וכי היה זה אחרי שראה את המכתב, אין בכך די. העד לא זכר מתי נרכשו השתילים ואף לא זכר מתי ראה את המכתב. לא הובאה הוכחה כי התובע הראה לחאמיד את המכתב מייד בסמוך לקבלתו ב- 1/01 ולא בחודשים מאוחרים יותר בשנת 2001 לאחר שכבר קיבל את הודעת הביטול (ראה תשובת חאמיד בעמ' 17 שורות 6-9). בניגוד לטענות התובע בסיכומיו, הנטל להוכיח את תיקון ההפרה היה מוטל עליו והוא זה שהיה צריך להציג ראיות לנטיעות שביצע בחודש (או לפחות ב-3 חודשים) לאחר מכתב ההתראה. לא הנתבעת היא שצריכה להוכיח כי לא בוצע התיקון, אלא התובע הוא זה שצריך להוכיח כי תיקן את ההפרה, עליה לא חלק. 8. אל מול עדותו של התובע, אשר לא נתמכה בראיות ועדויות שיכול היה להמציא ובחר שלא להציגן, ניצבה עדות המפקח אשר נמצאה מהימנה בעיני ועל פיה, בביקורו ביום 8.5.01 לא מצא בשטח עצים, אלא רק גדר ואף ב- 20.12.01 לא מצא כי החלקה נטועה. עדות התובע כאילו למפקח ולשאבסו יש קשרים חבריים ולפיכך קביעותיו נבעו ממניעים זרים, לא הוכחה ונותרה בגדר עדות שמיעה בלבד. התובע עצמו הודה, כי טענתו כאילו ראה את המפקח בבית שאבסו לא נבעה מידיעתו האישית, אלא: "אני לא ראיתי, אמרו לי שהוא כל הזמן שם" (עמ' 15 שורה 11). גם רמיזת בא כח התובע כאילו למפקח היה אינטרס אישי ולכן יצא בעצמו לבדיקה בשטח, הסתברה כלא רלוונטית, שכן המפקח הסביר כי כל ה"מפקחים" במחוז הינם למעשה בגדר מנהלי ענף פיקוח והאחראי עליהם הינו ממונה מחוזי פיקוח. לדו"ח מ- 5/01 צורפו תמונות על פיהן ניתן לראות כי החלקה אמנם מגודרת משני צידיה, אך אינה מעובדת. טענות התובע כי המדובר בשתילים רכים, אשר רק מס' חודשים לאחר נטיעתם צמחו לגובה, אינה תומכת בטענתו כי למרות התמונות, כבר היו נטועים השתילים באותה עת: ראשית ככל שהנטיעות אכן ניטעו ב- 1/01 כנטען על ידי התובע, הרי שעד 5/01 היו אמורים השתילים כבר לבצבץ לפחות במעט, כך שניתן היה לראותם. שנית, חאמיד העיד כי ראה את התובע חורש את המקרקעין ואף עזר לו וחרש בעצמו את המקרקעין. אולם, עיון בתמונות מעלה כי לא ניתן לראות שהמדובר באדמה חרושה וכל שניתן לראות הינם צמחי ועשבי בר. בנוסף, על פי חוות דעת שמאי התובע, בסעיף האומדן ביחס לנטיעות הובאה בחשבון גם: "הסרת עשביה, התקנת תמיכות". אולם, בתמונות נראית עשביה ואף לא ניתן לראות תמיכות לעצים, שהיו אמורים להיראות, ככל שעד אותו מועד בוצעה הנטיעה. גם בביקורו ב- 12/01 לא מצא המפקח עדות לנטיעות, אשר ברי כי גם אם המדובר בשתילים שנדרש זמן עד שיצמחו, היו אמורים כבר להיראות. לא מצאתי בעובדה שלדו"ח - נספח ט' לתצהיר המפקח, לא צורפו תמונות, כדי לערער את מהימנות הדו"חות ועדות המפקח. עיון בדו"ח מ- 5/01 מעלה, כי התמונות שצורפו צולמו לפי בקשה מיוחדת, כפי שנרשם: "השטח צולם לפי בקשת מנהל המחוז + ישיבה אצלו". כלומר, ביחס לביקור ב-5/01, נדרש המפקח באופן מיוחד להמציא תמונות שבוודאי היו רלוונטיות לצורך החלטת הנתבע לבטל את ההסכם בהתאם להודעה מ- 9/01. משהמפקח יצא לבדיקה בשטח ב- 12/01, לאחר ביטול ההסכם ולא נדרש אז להמציא תמונות, אין באי צילומן כדי לערער את עדותו, על פיה, גם אז לא מצא עצים בשטח. וכפי שהסביר המפקח: "לא כל דו"ח מלווה בתמונות" (עמ' 21 שורה 17), וכן: "לא ראיתי לנכון לצלם. לא בכל מקרה אנחנו מצלמים, יכול להיות שבאותו יום המצלמה שלי לא עבדה, זה תלוי בנסיבות" (עמ' 21 שורות 22-23) וכן: "אנחנו לא מצלמים בכל דו"ח". גם בטענת התובע כאילו התמונות שצורפו לדו"ח מ- 5/01 מתייחסות רק לתחילת החלקה מצד אחד, לא מצאתי להואיל לתובע: ראשית אציין כי למרות שהתמונות אכן מצולמות רק מצד אחד ולא לכל אורך החלקה, עדיין ניתן לראות גם את המשך החלקה. זאת ועוד, עפ"י ההסכם התחייב התובע בסעיף 8(ג) לעבד ולנצל את כל השטח המוחכר. גם אם בקצה השני של החלקה, אשר לא נראה בתמונות, נטע התובע נטיעות (טענה שאף היא לא הוכחה ביחס למועד הנטיעה המדויק), הרי משלא הוכח כי נטע וחזר לעבד את כל החלקה (ומהתמונות עולה בבירור כי לפחות בשטח המצוי מהצד שצולם, החלקה לא הייתה מעובדת), הרי שההפרה נמשכה ולא תוקנה. בנוסף, על פי חוות דעת שמאי הנתבע ובהתייחס למס' העצים (62 עצי זית ו- 79 עצי כרם), הרי ממילא וגם אם היתה מתקבלת טענת התובע כי ביצע את הנטיעות בסמוך לאחר קבלת המכתב ב- 1/01, לא החל התובע לעבד את כל החלקה, אלא רק 1/3 ממנה. בעניין זה ראה בחוות דעת שמאי הנתבע בסעיף "הקרקע לשומה": "על החלקה בגלל היותה צרה ניתן לשתול שלוש שורות של עצים. 62 עצים במרחקי נטיעה של 5 - 6 מ', מתקבל 30 מ"ר לעץ ו- 62 עצים למעשה נטועים על כשני דונם. גפנים נהוג לנטוע צפוף יותר, כך ש- 79 גפנים שנטעו על ידי התובע אמורות לתפוס שטח של חצי דונם ובסה"כ זיתים + גפנים, שטח של 2.5 דונם המהווה קצת יותר מ- 1/3 החלקה". יצוין כי שמאי התובע בחקירתו העיד, כי המרחק בין עצי הזית אף קטן יותר מזה שנקבע בחוות דעת שמאי הנתבע ועומד על 4-5 מ' ואף פחות מכך (עמ' 9 שורות 3-7). יוצא כי לפי חוות דעת שמאי התובע, השטח בו ניטעו העצים אפילו קטן יותר מזה שהוערך על ידי שמאי הנתבע. מכאן, שבכל מקרה לא תיקן התובע את ההפרה ולא החל לעבד את כל החלקה. בהערת אגב אציין כי לא מצאתי מקום לטרוניית התובע באשר למועד עריכת חוות הדעת ע"י מומחה הנתבע, שעה שהוא זה שהגיש את תביעתו רק בשנת 2010. כן לא מצאתי מקום לטענותיו של התובע לגבי מקצועיותו או האוביקטיביות של המומחה. המדובר במומחה מטעם הנתבע ולא במומחה מטעם ביהמ"ש, לפיכך העובדה שעבד בעבר עבור הנתבע, או שהוא נוהג ליתן חוות דעת לנתבע, אינה רלוונטית. הטענה הייתה רלוונטית אילו היה מדובר במומחה מטעם ביהמ"ש והיה מסתבר כי יש לו או היה לו, קשר עם מי מהצדדים. לאור כל האמור לא הוכיח התובע כי בתקופת הארכה לתיקון ההפרה, חזר לעבד את כל החלקה ותיקן את ההפרה. בהתאם היה רשאי המנהל לבטל את ההסכם. ההלכה הינה כי עצם העמידה על הזכות לבטל חוזה בשל הפרתו, אינה בגדר פעולה הנעדרת תום לב (ע"א 158/80 שלום נ. מוטה פ"ד לו 4 793 בעמ' 811-812). משזכות המנהל לבטל את ההסכם בנסיבות, נקבעה במפורש בסעיף 17 להסכם, לא מצאתי לקבל את הטענה כי המנהל נהג לא כדין בבטלו את ההסכם. 9. למעלה מן הצורך אוסיף כי טענות התובע לשיקולים, או מניעים זרים בביטול ההסכם, לא הוכחו. לא הוכח כל קשר אישי בין המפקח לשאבסו והסתבר כי עדות התובע בעניין הינה עדות שמיעה. מלבד מכתבי התלונה של שאבסו צורפו לתצהיר המפקח גם מכתבי תלונה של הוטרינר הרשותי ושל מ"מ יו"ר הועד המקומי בכפר ריחאניה, אשר אף הם מעידים על כך שבמנהל התקבלו תלונות נוספות ביחס לחלקה ולהזנחתה. העובדה ששאבסו התלונן על הזנחת החלקה וביקש במקביל להחכירה, אין בה אלא להעיד על מטרתו של שאבסו עצמו בשלחו את מכתבי התלונה. אולם, משהמנהל קיבל מכתבי תלונה ובדיקתו העלתה כי אכן החלקה נזנחה ובהעדר עדות כאילו הממצאים שנמצאו על ידי המפקח לא היו נכונים, לא הוכחה הטענה כאילו המנהל פעל ממניעים זרים. התובע אף הודה כי באותה התקופה לא אושרה בקשתו של שאבסו להחכרת המקרקעין (עמ' 23 שורות 6-8). לפיכך, אין בכך שבסופו של דבר, לאחר שבוטל החוזה עם התובע, הוחכרו המקרקעין לשאבסו, כדי להעיד על מניעים זרים אצל הנתבע. התובע לא ביקש לזמן את שאבסו להעיד ולא המציא כל ראיה ליחסיו הנרמזים של אותו שאבסו עם המפקח. 10. על פי סעיף 19 להסכם התחייב התובע כי בכל מקרה שהמחכיר ישתמש בזכותו לבטל את החוזה (פרט למקרה של סיום החוזה בגין שינוי יעוד, כמפורט בסעיף 15 להסכם), יחזיר למנהל את המקרקעין מבלי שהמנהל יחויב בפיצויים כלשהם (אלא אם כן יקבל פיצויים מהמחכיר החדש עבור השקעות שבוצעו על ידי החוכר הקודם). לפיכך, גם אילו היה ההסכם מסתיים במועד שנקבע ולא היה מתבטל קודם לכן, הרי שעל פי סעיף 16 להסכם התחייב התובע להחזיר את המקרקעין על הנטיעות שנטע והמחוברים שחיבר ללא שנקבעה כל זכות לפיצוי בגין נטיעות אלו. בסעיף 29 לתצהירו הפנה התובע לתביעתו מהוועדה לפיצויים חקלאיים, אלא שעיון בסעיף 15 להסכם ובנספח ס' לתצהיר המפקח, מעלה כי התובע לא היה זכאי לפיצויים במקרה זה, למרות סיומו המוקדם של ההסכם. הזכות לפיצויים בהתאם לקביעת הועדה קמה עפ"י סעיף 15 להסכם רק במקרה של סיום מוקדם של ההסכם מחמת שינוי יעוד של הקרקע. למעשה, זכותו היחידה של החוכר לפיצויים על פי ההסכם, נקבעה בסעיף 15 להסכם. במקרה של שינוי יעוד הקרקע המביא לסיום מוקדם של ההסכם - במקרה כזה, נקבע כי החוכר זכאי לפיצוי עבור זכות החכירה שלו בממכר בהתחשב עם טיב ומצב המטע ויתרת תקופת החכירה. 11. לאור כל האמור ומשקבעתי כי ההסכם בוטל כדין בגין הפרתו (ולא בגין שינוי יעוד), לא זכאי התובע לפיצויים לא מכח דיני החוזים ולא מכח דיני הנזיקין, ואף לא מכח דיני עשיית עושר ולא במשפט. לענין דיני עשיית עושר ולא במשפט, הרי שאלת קיומה של ההתעשרות נבחנת ביחס לשאלה האם הנתבע זכה שלא עפ"י זכות שבדין בהתעשרות. כבר נקבע, כי שאלת "הזכות שבדין" תוכרע במקרים רבים לנוכח עילה עפ"י דין. כלומר, יש לבחון את הזכויות המוגדרות באופן ספציפי בחקיקה או בפסיקה (ת"א (מרכז) 3043-07-08 קמחי נ' לנדקו ישראל יזום וניהול בע"מ). במקרה דנן כאמור, עפ" ההסכם החוזי בין הצדדים, הוסכם במפורש כי החוכר לא יהיה זכאי להחזר השקעותיו (אלא במקרה ספציפי של ביטול ההסכם מחמת שינוי היעוד) ולפיכך, עפ"י הדין - דיני החוזים, אין המדובר בהתעשרות שלא כדין. וראה בעניין זה בסיפרו של המלומד דניאל פרידמן "דיני עשיית עושר ולא במשפט", כרך א', מהדורה שנייה בעמ' 118: "זהו גם שורשו של הכלל החשוב שלפיו כאשר קיים חוזה בין הצדדים, אין מקום לתביעה בגין עשיית עושר לגבי מה שנכלל בחוזה. במקרה כזה, אין המקבל זוכה בטובת הנאה "שלא ע"פ זכות שבדין"". אמנם בהמשך מסביר המלומד, כי במקרה של ביטול החוזה, נפתחת הדרך להפעלת דיני עשיית עושר ולא במשפט. אולם, בוודאי שאין האמור חל במצב בו בחוזה הוסכם מפורשות על מערכת הזכויות במקרה של ביטול החוזה ובוודאי שאין האמור חל ביחס לצד המפר, שאחרת נמצא שגם הפר את ההסכם וגרם לביטולו וגם יוכל לטעון לזכויות טובות יותר מכח ההפרה מאלו עליהם הסכים במפורש בחוזה?!! וראה בעמ' 123 בספרו של פרידמן: "יתרונו העיקרי של הפתרון החוזי הוא בשמירה על עקרון היסוד ששימש נקודת מוצא לדיוננו, היינו שאין מקום לתביעה בגין עשיית עושר, לגבי מה שנכלל בחוזה". ובהמשך עמ' 124: "במילים אחרות, אין קושי במקרה שבו נאמר בחוזה כי הוא נקבע לזמן קצוב וכי בתום התקופה לא יהיו למפיץ זכויות כלשהן (מעבר למה שנקבע בחוזה) והוא הדין בחוזה ללא הגבלת זמן שנאמר בו כי ניתן לסיימו ע"י מתן הודעה פרק זמן מראש וכי עם סיומו לא יהיו למפיץ זכויות נוספות. במקרים אלה ראוי לכבד את המוסכם בין הצדדים". למעלה מן הצורך אוסיף, כי גם אם היה נקבע שהייתה התעשרות המצדיקה תביעה, הרי שיקולי הצדק לענין הפטור מהשבה רחבים משיקולי הצדק לענין עצם חובת ההשבה וראה בסעיף 2 לחוק עשיית עושר ולא במשפט: "בית המשפט רשאי לפטור את הזוכה מחובת ההשבה לפי סעיף 1 כולה או מקצתה...או שראה נסיבות אחרות העושות את ההשבה בלתי צודקת" - ביה"מ רשאי לבדוק לצורך בחינת תחולת הגנה זו גורמים רבים ושונים ובכלל זה: "גם ואולי בראש ובראשונה את מוסריות ההתנהגותם של הצדדים זה כלפי זה ורק אם המסקנה המתחייבת הינה שאכיפת חובת ההשבה (במלואה או בחלקה) על הנתבע הינה יותר בלתי צודקת מאשר אי אכיפתה, או מאשר, אכיפתה החלקית, פוטרים את הנתבע מהשבה כולה או מקצתה" (ע"א 588/87 כהן נ' שמש פ"ד מה' (5) 297) (הדגשה שלי ר.א). במקרה דנן בחר התובע גם לגישתו, לטעת את הנטיעות כשנה וחצי בלבד לפני תום ההסכם. ע"פ חוות דעת מומחה הנתבע, החזר השקעות בעצי זית לאחר ניכוי הוצאות הוא רק לאחר שנים ובכל מקרה לא יכול היה התובע לכסות את הוצאות הנטיעה והעיבוד של התקופה שנותרה עד לסיום ההסכם. בעניין זה ראה גם עדות מומחה התובע אשר אישר כי כרם זיתים מניבה פירות רק מהשנה השביעית או השמינית. בחוות דעתו העריך מומחה התובע את אמדן ההכנסות השנתית של הכרמים בסכום של 5,400 ₪ בלבד. משנותרה תקופה של שנה ו-8 חודשים מאז קבלת מכתב ההתראה ועד לסיום תקופת ההסכם, ממילא בחירתו של התובע להשקיע כספים בסכומים כה גבוהים, לא הייתה מוצדקת, ואין זה צודק לחייב את הנתבע בגין בחירתו הכלכלית המוטעית של התובע לבצע השקעות אלו. 12. למעלה מן הצורך וגם אם היתה מתקבלת טענת התובע כי הינו זכאי לפיצויים בגין ביטול מוקדם של ההסכם (טענה שכאמור לא התקבלה), ביחס לחודשים עד לגמר תקופת ההסכם, לא הוכיח התובע נזק ממוני בסכום העולה על אובדן ההכנסות לשנה מעצי הכרמים בלבד. אבדן ההכנסות הוערך על פי חוות דעת השמאי מטעמו של התובע, בסכום של 5,400 ₪ בלבד. בענין זה אציין כי גם אלמלא היה ההסכם מבוטל, הרי שתקופת ההסכם היתה אמורה להסתיים כשנה בלבד לאחר הביטול ביום 31.8.02. ראה בענין זה הודאת התובע עצמו בסעיף 32 לתביעה: "... לכל היותר רשאי היה הנתבע שלא לחדש את הסכם החכירה של התובע לאחר מועד פקיעתו "הטבעי" ביום 31.8.02, אך לא לבטלו לפני תום תקופת החכירה...". בהסכם לא נקבעה תקופת אופציה לתובע, או זכות לפיצוי כלשהוא בגין השקעותיו במקרקעין. הסכמת הצדדים כעולה מן ההסכם (ראה סעיף 16 להסכם), היתה כי בתום תקופת החכירה יחזיר התובע את המקרקעין למנהל על הנטיעות והמחוברים. ההלכה הינה, כי אין לקרוא בחוזים תנאים שלא נזכרו בהם במפורש. אמנם תיקון 25 לחוק החוזים על פיו יש לפרש את אומד דעתם של הצדדים לחוזה בראש ובראשונה מלשונו של החוזה, נכנס לתוקפו רק לאחר כריתת וסיום ההסכם, שבנידון. יחד עם זאת, גם קודם לתיקון זה, נודעה חשיבות ללשונו של ההסכם ואף נקבע כאמור, כי לא ניתן להוסיף לחוזה מה שלא הוסכם בו. וראה ע"א 5156/06 אמנון לוי נ' נורקייט, שם קבע כב' השופט דנצינגר כי על אף כללי הפרשנות שנקבעו בהלכת אפרופים ובהלכת ארגון מגדלי ירקות, הרי שבמקרה בו לשון החוזה היא ברורה וחד משמעית, יש ליתן לה משקל מכריע בפרשנות ההסכם. וכן ראה בע"א 8836/07 בלמורל השקעות בע"מ נ' ירון כהן (2010). במקרה דנן, עיון בהסכם מעלה, כאמור, כי מדובר היה בהסכמה להחכרת מקרקעין לתקופה קצובה ללא זכות לקבל בסיומה, פיצוים עבור הנטיעות וההשקעות במקרקעין, למעט במקרה של סיום מוקדם של ההסכם עקב שינוי יעוד הקרקע. התובע הודה בחקירתו, כי מעולם לא הובטח לו, או נאמר לו כי ההסכם יחודש: "לא אמרו לי שיחדשו את החוזה" (עמ' 14 שורה 31). טענת התובע בסעיף 65 לסיכומיו כאילו מכתב ההתראה היה בבחינת חוזה חדש, לא רק שהינה טענה חדשה המנוגדת כאמור לנטען מפורשות בסעיף 32 לתביעה (כאילו לכל היותר רשאי היה הנתבע שלא לחדש את ההסכם לאחר 31.8.02) ומנוגדת אף להצהרת התובע בעדותו כי לא אמרו לו שיחדשו את החוזה, אלא שגם אין בה ממש. המדובר במכתב התראה כי אם לא תתוקן ההפרה תוך חודש, החוזה יבוטל. לפיכך, מובן כי אם ההפרה הייתה מתוקנת, היה עומד בתקפו החוזה המקורי ואין המדובר בכריתת חוזה חדש ללא הגבלת זמן. לאור האמור, הרי גם אילולא היה מבוטל ההסכם על ידי המנהל, לא היה זכאי התובע לקבל פיצוי בגין הגדר, הנטיעות, או מערכת ההשקיה. הנזק היחיד שנגרם לתובע למעשה, כתוצאה מקיצור תקופת החכירה, עקב ביטולו המוקדם של ההסכם, הינו לפיכך, אבדן ההכנסה מעת ביטול ההסכם ועד למועד סיומו על פי התקופה הנקובה בהסכם. לא צריך להיות מומחה לכלכלה (ראה שאלת ב"כ התובע למומחה הנתבע בעמ' 27 שורה 20-21 לפרוטוקול), על מנת להגיע למסקנה כי השקעה בהיקף הנטען בחוות דעת שמאי התובע כדאית רק במקרה שהחוכר מבצע את ההשקעה בתחילת או באמצע תקופת החכירה, כך שהרווחים מהנטיעות יכסו את ההשקעה. לא ברור מדוע בחר התובע לבצע את ההשקעות הנטענות שנה וחצי לפני תום תקופת ההסכם, כשממילא לא היה זכאי על פי ההסכם להשבתם ומשברור כי לפחות לגבי עצי הזיתים לא היה יכול להניב רווחים עד סיום תקופת ההסכם. בענין זה ראה כאמור, תשובת שמאי התובע אשר אישר כי כרם זיתים מתחיל להניב פירות רק מהשנה השביעית (עמ' 9 שורה 21-22). גם לפי עדות התובע עצמו, נדרשת תקופה של 4 שנים עד לתנובת הפירות, ורק אחרי 7 שנים ניתן להתחיל להרוויח כסף (עמ' 15 שורות 1-3). לאור האמור, גם אלמלא היה המנהל מבטל את ההסכם קודם לסיום תקופתו, היו נגרמים לתובע נזקים בגין אובדן השקעות אשר בחר להשקיע, כנראה מתוך "תקווה" בלתי מבוססת, כי ההסכם עימו יוארך. לפיכך, הנזק היחיד בו ניתן היה לחייב את הנתבע, לו היו מתקבלות טענות התובע כי הנתבע לא היה זכאי לבטל את ההסכם לפני שהסתיימה תקופתו, היה הנזק בגין הפסד הכנסה לאותה תקופה של קיצור ההסכם-תקופה של שנה. נזק זה הוערך כאמור על ידי שמאי התובע בסך של 5,400 ₪ בלבד. לסכום זה היה מתווסף פיצוי בגין נזק בלתי ממוני, אשר בנסיבות, לא היה מוערך על ידי ביותר מ- 15,000 ₪. בהערת אגב אציין,כי בחוות דעת שמאי הנתבע ניתנה התייחסות לשווי השימוש במקרקעין. אולם, משהנתבע לא העלה בכתב ההגנה טענה לקיזוז דמי השימוש עד למועד פינוי המקרקעין בפועל (שהיה אף לאחר סיום תקופת החכירה על פי ההסכם), הרי לא ניתן היה ממילא לקזז את שווי דמי השימוש מסכום הפיצוי שהיה נפסק, אילו היו מתקבלות טענות התובע. 13. יחד עם זאת וכמפורט לעיל, לא מצאתי כי הנתבע הפר את הסכם החכירה עם התובע. התובע הוא שהפר את הסכם החכירה, זנח את המקרקעין ולא תיקן את ההפרה במשך התקופה שנקצבה לתיקונה. לפיכך, ביטול ההסכם על ידי המנהל נעשה כדין והתובע לא זכאי לכל פיצוי שהוא. לאור כל האמור, אני מורה על דחיית התביעה. התובע ישא בהוצאות הנתבע,לרבות שכ"ט עו"ד בסכום כולל של 6,500 ₪. חוזהפיצוייםביטול חוזה