פיצויים בגין בנייה על הגג

דוגמא לפסק דין בנושא פיצויים בגין בנייה על הגג:

לפני תביעה במסגרתה עותרת התובעת כי בית המשפט יורה לנתבעים לפצותה בגין נזקים אשר נגרמו לה עקב בנייה בהיקף ניכר על גג בית הנתבעים הסמוכה לבית התובעת.

לטענת התובעת, החלו הנתבעים בשנת 2005 לבצע בנייה בלתי חוקית על גג הבית, אשר גרמה במישרין להפרעה לאור השמש, מטרד, פגיעה בפרטיות, מניעת כניסת אויר, כמו גם הובילה לירידת ערך נכס המקרקעין של התובעת.

בכתב ההגנה טענו הנתבעים כי אין ממש בתביעת התובעת אשר פעלה בחוסר תום לב על מנת לטרפד את בקשות הנתבעים לקבלת היתר בנייה המתייחס, בין היתר, לאותה בנייה על גג הבית.
עוד נטען כי לא נגרמו לתובעת הנזקים הנטענים על ידה.

לאחר שעיינתי בכתבי הטענות ונתתי דעתי לטענות הצדדים, באתי לכלל מסקנה כי דין התביעה להידחות. טעמיי להלן.

בקליפת אגוז, היו הצדדים חלוקים ביניהם בסוגיות הבאות:
א. היקף השטח אשר היה בנוי על הגג קודם לשנת 2005.
ב. קיומו של היתר בנייה ביחס לחלונות בית התובעת, והשלכות שאלה זו על עילת תביעתה של התובעת.
ג. הוכחת קיומו של נזק בדמות מטרד ליחיד, הפרעה לאור השמש, פגיעה בדרכי אוויר וירידת ערך
ד. שיעורו של הנזק.


היקף השטח הבנוי על הגג, עובר לשנת 2005

מעיון בכתב התביעה ניתן היה להסיק כי הנתבעים החלו בבנייה על הגג בשנת 2005, כאשר קודם לאותו מועד, היה הגג פנוי לגמרי. (בעניין זה ראה סעיף 2 לכתב התביעה).

מעיון בכתב ההגנה ניתן היה להסיק כי הנתבעים הוסיפו ובנו בהיקף של 2 מטר בלבד, מעבר לבנייה שהייתה קיימת על גג הבית, וזאת לאחר שניתן להם היתר בנייה כדין. (ראה סעיף 3 לכתב ההגנה).

לאחר עיון בראיות אשר הוגשו לתיק בית המשפט, לרבות תכניות היתר, חוות דעת מומחים, צילומים וחקירות העדים, עולה כי בסוגיה עובדתית זו, הנוגעת להיקף השטח הבנוי קודם לשנת 2005, אין האמת מצויה בידו של מי מן הצדדים, ואף לא בקירוב לכך.

מכלל הראיות עולה כי על הגג היו, קודם לשנת 2005, שני מבנים: חדר וסככה, שניהם בגדלים שונים מאלו אשר תוארו על ידי בעלי הדין.

מר רבינוביץ, חתנה של התובעת הצהיר בסעיף 7 לתצהירו כי הייתה קיימת בנייה על גג בית הנתבעים קודם לבנייה בשנת 2005, אך זו הייתה בניה קלה בשטח מצומצם.

במסגרת חקירתו הנגדית, שב וטען כי מעבר לסככה, היה במקום מבנה, או כדבריו : "היה מבנה, אני לא מדבר על סככה". (ראה בעניין זה עמוד 8 שורה 28 ועמוד 8 שורות 32-33 לפרוטוקול).

מר אילן טורצ'קי, בנה של התובעת, העיד בפני כי קודם לבנייה נשוא התביעה היה במקום חדרון קטן וסככה אשר הייתה בגובה המעקה (ראה עמוד 10 שורה 20 לפרוטוקול).
לשיטתו, גודל החדר היה כארבעה מ"ר ( ראה עמוד 10 שורה 24 לפרוטוקול הדיון).
בנוסף, העיד מר טורצקי כי מעת לעת, הגביהו הנתבעים או הנמיכו את הסככה, אך התובעת בחרה שלא להתערב בכך. (ראה עמוד 10 שורות 28-29 לפרוטוקול).

עדותה של התובעת, ביחס להיקף הבנייה אשר היה קיים, ערב הבנייה בשנת 2005, נמצאה על ידי כחסרה ודומה היה כי זכרונה בררני, והפרטים שנמסרו על ידה, היו רק אלה אשר סברה כי יהא בהם כדי לחזק את טענותיה.
כך לדוגמא, טענה התובעת כי לא היה כלל חדר על גג בית הנתבעים (ראה עמוד 13 שורה 19 לפרוטוקול).
עם זאת, לא ידעה התובעת להסביר, מדוע בנסיבות אלו, פעלה הרשות להוצאת צו הריסה כנגד הנתבעים ביחס לאותו חדר, קודם לשנת 2005.
מר חיים מרציאנו, בנם של הנתבעים, העיד כי היה חדר בגודל של כ- 9 מ"ר ( ולא – 17 מ"ר כנטען קודם לכן) כמו גם סככה בגודל של כ- 5 מ"ר. (בעניין זה ראה עמוד 20 שורות 4-5 לפרוטוקול)
עדותו על פיה בחר "לחבר" בין רכיבי הבנייה, כמו גם השינויים בגרסתו בעניין זה, לא נמצאו על ידי כסבירים.

מנספח א(2) לתצהיר הנתבעים, הוא היתר בנייה, עלה כי ההיתר אשר ניתן בשנת 1998 לא התייחס לבנייה בהיקף של 17 מ"ר או 23 מ"ר , אלא לבנייה לכ- 8.39 מ"ר.

מר אהוד מרציאנו בנם הנוסף של הנתבעים העיד כי התגורר בחדר בעבר וכי בוצעה בחדר הגבהה ותוספת ( ראה עמוד 18 שורות 19-20 לפרוטוקול).

עוד העיד מר אהוד מרציאנו כי גודלו המקורי של החדר היה כ- 9 מ"ר (ראה עמוד 18 שורה 27 לפרוטוקול).

המומחה מטעם בית המשפט הבהיר, כי תכנית בניין העיר מתירה בנייה בהיקף של 23 מ"ר, וכי ההיתר בנייה מיום 27.7.2008 היתר תוספת בנייה על הגג של 19 מ"ר.
גם במסגרת תשובות המומחה לשאלות ההבהרה (מיום 13.3.2012 ) הובהר כי מדובר בתוספת של כ- 19 מ"ר.

מטעם התובעת הוגשה גם חוות דעתו של מר בן יוסף שלמה, אשר הינו "מפענח תצלומי אויר". מצאתי את עדותו של מר בן יוסף ככזו אשר יש ליתן לה משקל, במיוחד שעה שהנתבעים לא מצאו להגיש חוות דעת נגדית מטעמם. עם זאת, דומה כי חוות דעתו של מר בן יוסף התייחסה במיוחד לשאלת הפער בין קיומו של מה אשר הוגדר על ידו כ"סוכך" לבין המצב בשנת 2010 (או מה שסומן בעיגול על גבי ת/1), ומבלי להתייחס למבנה הנוסף, החדר, אשר היה במקום, ואשר סומן בריבוע על גבי ת/1).

עיון בכלל המסמכים והעדויות מלמד, כי במשך שנים ארוכות היו על גג בית הנתבעים שני מבנים. האחד חדר קטן, והאחר בנייה קלה, ככל הנראה מקורה אך פתוחה.

בנסיבות אלו, נקודת המוצא, לבחינת טענות כל הצדדים, הוא המצב העובדתי אשר היה בשטח, ולא זה המתואר בכתב התביעה או בכתב ההגנה.

די במסקנה זו כדי להקים קושי של ממש בקבלת תביעתה של התובעת, וזאת שעה שהתובעת עותרת למתן פיצוי בגין נזקים אשר עניינם הפער שבין העדר בנייה באופן כולל לבין הבנייה הקיימת כיום בפועל.

ויש להדגיש, כי מכתב התביעה עולה כי לשיטת התובעת, עד לשנת 2005 היה מצב הבנייה העובדתי בבית הנתבעים כזה אשר ביחס אליו לא הועלו על ידה טענות כלשהן. לשיטת התובעת, הייתה זו הבנייה המאוחרת אשר גרמה לנזקים נשוא התביעה והיוותה את הטעם להגשתה.

עם זאת, ככל שהדבר נוגע לסוגיית הנזק, בחרה התובעת לאמוד אותו על דרך של חישוב הפער בין מצב שבו טרם בוצעה הבנייה, דהיינו לא כלום, לבין הבנייה הקיימת בפועל לאחר שנת 2005.
לא קיימת תאימות בין ההיבט העובדתי, לזה של העתירה הכספית.

חלונות ביתה של התובעת :
תביעתה של התובעת נחלקת לשני ראשי נזק מרכזיים:


נזק אשר מקורו בהסתרת אור השמש ומניעת כניסת אויר עקב הבנייה הנוספת.
ירידת ערך המקרקעין כפועל יוצא של הבנייה הנוספת והשפעותיה על דירת התובעת.


בכל הנוגע למניעת אור השמש וחסימת דרכי אויר, טענה התובעת, בין היתר, כי הבנייה אשר בוצעה על ידי הנתבעים, מונעת כניסת אויר וחוסמת את אור השמש אשר קודם לכן חדרו מבעד ארבעת חלונות ביתה, אשר פונים לכיוון דירת הנתבעים.

התובעת צירפה לכתב התביעה ולתצהיריה את חוות הדעת של האדריכל, מר קובי ברבן, אשר במסגרתה ניתן למצוא התייחסות מפורשת לכל ארבעת החלונות הפונים לכיוון דירת הנתבעים.

עם זאת, הנתבעים טענו, כבר בעת הגשת כתב ההגנה, כי חלק מאותם חלונות, נבנה בניגוד להיתר.

בדיון בפני, התברר כי לפחות חלק מאותם חלונות נטענים אכן נבנה בניגוד להיתר אשר ניתן בעת בניית ביתה של התובעת.

הנתבעים צירפו לעיוני את היתר הבנייה המקורי אשר ניתן לבית התובעת והנתבעים גם יחד (נספח א1' לתצהיר הנתבעים), ואשר לשיטתם מלמד כי למעט חלון אחד, יתר שלושת החלונות, אינם כלולים בבקשה.

התובעת לא התייחסה במישרין לטענה זו, למעט הכחשה כללית, ולא צירפה כל מסמך, תכנית או היתר המלמדים כי החלונות נבנו בהתאם לתוכנית מאושרת כלשהי.

מנספח ב' לתצהיר הנתבעים, עולה כי הועדה המקומית לתכנון ובנייה מצאה לדחות את התנגדות התובעת לבקשת הנתבעים להיתר הבנייה על הגג, בין היתר, נוכח העובדה כי החריגה בבניה נמצאת דווקא אצל המתנגדים (דהיינו התובעת) ולא אצל המבקשים (הנתבעים).

במסגרת נספח ד' לתצהיר הנתבעים, היא החלטת ועדת הערר המחוזית, אשר דנה בערר אשר הוגש על ידי התובעת בנוגע להיתר הבנייה של הנתבעים על הגג, נקבע, בין היתר, כי לא נסתרה טענת הנתבעים כי תוספת הבנייה אשר נבנתה על ידי התובעת עצמה, לרבות החלונות לכיוון דירת הנתבעים, אינה כדין.

בנה של התובעת, מר אילן טורצקי, נשאל במסגרת חקירתו הנגדית האם יש בידי התובעת מסמכים נוספים, מעבר להיתר הבנייה המקורי והשיב בשלילה (בעניין זה ראה עמוד 10 שורות 1-2 לפרוטוקול הדיון) . למעשה למעט היתר הבנייה בשנת 1998, לא הוצג דבר.

מקום בו קיימת מחלוקת עובדתית בשאלה כה מהותית בתיק, והראיות מצויות בבירור בשליטת התובעת, אי הצגת הראיות הרלוונטיות זועק מבין השורות.

אני מוצאת כי לסוגיה זו של קיום/העדר קיום היתר בנייה ביחס לחלונות בית התובעת, משמעות של ממש שעה שהטענה לחסימת אור השמש ואויר עניינה אותם חלונות ממש.
אני סבורה כי ראוי שעילת תביעה בגין נזקי חסימת אור ואויר, אשר מקורה בפתיחת חלונות, שלא בהיתר, וזאת שעה שהייתה זו התובעת ובעלה אשר בנו את אותם חלונות, הינה נתון שבית המשפט אינו יכול להתעלם ממנו.
היעתרות לתביעה בגין הסתרת אור שמש, ביחס לחלונות אשר לא קיבלו היתר מפורש, תוך התעלמות מעובדה זו, עומדת בניגוד ברור לאינטרס הציבורי ואיני סבורה כי בית המשפט יכול ליתן ידו למתן סעד במקרה כזה וכי מדובר בעילה בת עוולה.
קבלת התביעה בנסיבות אלו, תוך התעלמות מהעדרו של ההיתר, יש בה כדי סמן להיתר או יצירת מראית עין על פיה מדובר במעשה "מותר".

אני מוצאת לציין כי יכול והיה מקום לאבחן בין מקרה בו רכשה התובעת את הדירה, כשהיא בנויה וכוללת את החלונות נשוא הדיון, בין מצב בו נפתחו אותם חלונות, ללא היתר, על ידי התובעת (או מי מטעמה) וזאת לעניין בחינת סוגיית הסתמכותם של הצדדים כמו גם תוך ליבם.

חובת הזהירות המושגית המוטלת על נתבעים, אינה יכולה להבחן בכל הנוגע להפרעה לאור השמש, תוך התעלמות מן העובדה כי עסקינן בחלונות אשר התובעת בחרה בעצמה לפתוח אותם, שלא בהתאם להיתר בנייה כדין.
(בעניין זה ראה לדוגמא ע"א 360/64 אבוטבול נ' קליגר פ"ד יט (1) 429, ע"א 2243/03 אורה אברהם נ' עדנאן רשאד ).

לחילופין, יש לראות את התובעת, בנסיבותיו של תיק זה, כמי שתרמה ברשלנותה לנזק הנתבע, וזאת בהתאם לסעיף 68 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש].

נוכח העובדה כי התובעת מצאה, חזור ושנה, להפנות את שימת הלב כי הנתבעים שבו ובנו את תוספות הבנייה שלא על דרך של קבלת היתר, מקבלת מסקנתי זו, משנה תוקף.
בסוגיה זו, דומה כי התובעת הינה בבחינת הפוסל, במומו פוסל.

ויובהר, איני מתעלמת מכך שגם דרך התנהלותם של הנתבעים, בכל הנוגע לתוספות הבנייה, הינה לקויה מאוד בבסיסה.
דומה כי הנתבעים בחרו, פעם אחר פעם, לבנות שלא בהיתר, לקבל צווי הריסה ורק אז לפנות לצורך קבלת היתר. מדובר בדרך שאין להסכין עמה.
עם זאת, ולעת הזו, התביעה המונחת בפני, הינה תביעת התובעת בלבד והיא זו המבקשת כי יינתן לה סעד באמצעות בית המשפט.

אני ערה לעובדה כי הנתבעים לא הציגו צו הריסה או מכתב רשמי אחר המלמד על כך שחלונות ביתה של התובעת נבנו בניגוד להיתר או בניגוד לתוכנית בניין העיר.
עם זאת, היה זה בנה של התובעת עצמה אשר אישר במסגרת חקירתו הנגדית, כי ביחס לאחד החלונות (זה אשר סומן בריבוע במסגרת חוות דעתו של המומחה מר ברבן) הוא חלון שנסגר.

לדברי העד : " כן. אמרו לאבא לסגור והוא סגר". (ראה עמוד 12 שורה 19 לפרוטוקול).

בחקירתו הנגדית נשאל בנה של התובעת האם נכון כי החלון אשר סומן במשולש הוא היחיד שבן התובעת בטוח שיש לו היתר והשיב :
"כן כי הוא בהיתר" (ראה בעניין זה עמוד 12 שורה 21 לפרוטוקול).

בהמשך, טען בן התובעת, באופן כללי, כי החלונות בהיתר, אך משנשאל מדוע לא הציג את ההיתר השיב : "לא יודע. יש היתר שצריך להיות בעירייה. השמאי אמר לי שיש היתר. אבא רק עדכן אותי. אבא אמר לי שאמרו לו לסגור שני חלונות והוא סגר, כי כך אמרו לו. (בעניין זה ראה עמוד 12 שורות 22-23 לפרוטוקול הדיון, ההדגשה אינה במקור ה.ס.).

נוכח כך, התובעת עצמה, באמצעות עדיה, אישרה, כי לפחות אחד מן החלונות (ויתכן שניים) נסגר בשל העדר היתר בנייה.

בנסיבות אלו, אין מקום להיעתר לתביעתה של התובעת, ככל שהיא מתייחסת לנזקים אשר מקורם בהסתרת אור השמש וחסימת דרכי אויר.

הנזק, שיעורו והוכחתו

כפי שצוין לעיל, תביעתה של התובעת נחלקת לשני חלקים מרכזיים: נזק אשר מקורו בהסתרת אור השמש וחסימת דרכי אויר ונזק אשר מקורו בירידת ערך המקרקעין.

גם ככל שהייתה התובעת חולפת על פני משוכת חובת הזהירות של הנתבעים כלפיה, עדיין היה מקום להוכחת קיומו של נזק שיעורו, והקשרו ביחס לשני רכיבי התביעה.

נקודת המוצא הינה כי עצם קיומו של היתר בנייה על גג בית הנתבעים (ואין חולק כי במועד הגשת התביעה, אף לא היה היתר), אינה מונעת הגשתה של התביעה ככל אשר עסקינן בהסתרת אור השמש או מניעת כניסת אויר, שכן בית המשפט העליון קבע כי העובדה שניתן היתר, אין בה כשלעצמה כדי למנוע הגשתה של תביעה בגין עילת מטרד.
(בעניין זה ראה לדוגמא בג"צ 16/50 איגרא-רמא בע"מ נ' ועדת בניין ערים ת"א ואח' פ"ד ה (1) 229 פ"ד ה' 299, ע"א 62/83 בעל טכסא נ' גונן פ"ד לח(1) 286 ).

יחד עם זאת, בבואה של התובעת לעתור כי בית המשפט יורה לנתבעים לפצותה, מוטל היה על התובעת להוכיח כי הנתבעים אכן גרמו לה לנזק, וכי נזק זה הינו בשיעור הנתבע.

נזקי חסימת אור השמש ודרכי אויר

לאחר עיון בכלל הראיות אשר הוגשו לעיוני, באתי לכלל מסקנה כי התובעת לא הרימה את הנטל המוטל עליה להוכיח את רכיב הנזק אשר נגרם לה עקב חסימת אור שמש ודרכי אויר וזאת ממספר טעמים אשר יפורטו להלן:

א. השלכת היות חלק מן החלונות נשוא התביעה, סגורים.
ב. נקודת המוצא שאלת הפער שבין המצב העובדתי בשנת 2007 (מועד עריכת חוות הדעת של המומחה מטעם התובעת), לבין זה שהיה קיים קודם לבנייה בשנת 2005.
ג. שיעורו של הנזק וכמותו על ידי התובעת.

החלונות הסגורים - בעניין זה, אציין כי אף ללא כל קשר לשאלת קיומו של היתר בנייה הכולל בחובו את החלונות נשוא התביעה, היה בעדותו של בן התובעת כדי להביא לדחייתה של התביעה.

חוות הדעת אשר הוגשה על ידי האדריכל, מר קובי ברבן, הייתה סדורה וברורה.
גם המומחה מטעם בית המשפט מצא לציין כי התרשם שמדובר בחוות דעת מקצועית ואמינה, תוך שחוות הדעת נתמכת בתרשימי הצללה אשר צורפו לה. (ראה סעיף 10.1 לחוות דעתו של מר זוהר).

עם זאת, חוות הדעת התייחסה לארבעת החלונות, ככאלו המשמשים את התובעת, וככאלו אשר אינם חסומים (תוך מתן הדעת בכל חודש לכל אחד מן החלונות בנפרד).
התובעת לא אבחנה, במסגרת כתבי הטענות או התצהירים, בין החלונות השונים לצורך כימותו של הנזק או עילת תביעתה.
למעשה, לדבריה, סכום התביעה נקבע על ידה ועל ידי ילדיה לאחר שחזו כולם במצבה של הדירה, אך מבלי שתעשה אבחנה בין חלון זה או אחר בדירה.

ואולם, כפי שצוין לעיל, הוכח בפני במסגרת חקירתם הנגדית של עדי התביעה, כי לפחות חלון אחד, זה המסומן על גבי חוות הדעת של מר ברבן בריבוע, אינו משמש את התובעת, אלא שהוא סגור.
בנוסף טען בן התובעת כי שני חלונות נסגרו, הגם שלא ניתן היה להסיק מעדותו, האם שני החלונות הינם אלו הפונים לכיוון דירת הנתבעים.
כך או כך, התובעת עתרה לבית המשפט לפסיקתו של פיצוי בגין חסימת אור שמש, ביחס לחלון שכיום, כלל אינו פתוח.

נקודת המוצא להשוואה - המומחה מטעם התובעת, התייחס במסגרת חוות דעתו לשאלת ההצללה והעדר חדירת אויר וזאת בפער שבין העדר בנייה מוחלט על גג הנתבעים, לבין בנייה הנוכחית. (בעניין זה ראה סעיפים ב2' ו-ג22 לחוות הדעת של מר ברבן).
חוות הדעת לא התייחסה לפער, ככל שקיים, בין הבנייה אשר הייתה קיימת בשנת 2005, לבין זו הנוכחית.

משהוכח בפני, בניגוד לטענות שני הצדדים, כי הייתה קיימת עוד בשנת 2005, בנייה מסוימת (הגם שונה מזו הנוכחית), היה על התובעת להציג בפני את הנזקים אשר מקורם בפער ("הדלתא") שבין הבנייה החדשה לישנה, ולא לזו שבין הבנייה הנוכחית להעדר מוחלט של בנייה על הגג.

אני מודעת לכך כי המומחה, מר ברבן, הסתמך בחוות דעתו על הדברים אשר נאמרו לו על ידי התובעת. עם זאת, משהוכח כי המציאות בשטח, הייתה שונה מזו אשר תוארה על ידי מי מבעלי הדין, נוצר קושי של ממש באימוץ חוות הדעת של המומחה דנן.
לא ברור, מתוכן חוות דעתו של מר ברבן, כיצד הייתה חוות דעתו משתנה, אם בכלל, ככל שהיה בוחן את שאלת ההצללה וחסימת דרכי האוויר, על בסיס הבנייה אשר הייתה קיימת בשנת 2004 אל מול זו שנבנתה בשנת 2005, (כוונתי ביחס לבנייה שנבנתה בהתאם להיתר).

ייתכן בהחלט כי לבנייה הישנה לא הייתה כל השלכה על סוגית ההצללה או על סוגית כניסת האוויר, ומכאן שחוות דעתו של מר ברבן, לא הייתה משתנה. מאידך, ייתכן שהייתה לאותה בנייה מקורית, משמעות מהותית. בית המשפט אינו עושה מלאכתו של צד, ועל התובעת היה להביא את הנתונים הנוגעים לשיעורו של הנזק שהוא נשוא תביעתה, בבחינת "המוציא מחברו עליו הראייה".

קביעת שיעורו של הנזק - חוות דעתו של מר ברבן התייחסה לקיומו של נזק עקב ההצללה וחסימת דרכי האויר. עם זאת, לא הוגשה לי חוות דעת לעניין שיעור הנזק.

למעשה, התובעת טענה כי הסתרת אור השמש, הפגיעה בפרטיות ואובדן ההנאה מן הנכס, מוערכים על ידה, כמקשה אחת, בהיקף של 35,000 ₪ (ראה סעיף 9 לכתב התביעה).

לעניין הפגיעה בפרטיות, לא הוכיחה התובעת כי חלה פגיעה בפרטיותה עקב הבנייה הנוספת, או ליתר דיוק כי היה שינוי בהיקף הפגיעה בפרטיותה עקב אותה בנייה נוספת.
בעניין זה יש ליתן את הדעת לכך שגם בקומה הראשונה של המבנה, וללא קשר לבנייה על הגג, היו מבית הנתבעים חלונות הצופים לביתה של התובעת (והפוך), וזאת אף מבלי להתייחס בשנית לשאלת מתן ההיתר לאותם חלונות.
הייתה זו התובעת עצמה אשר טענה כי הנתבע "מציצן", אך משנשאלה מהיכן הוא מציץ, השיבה כי הציץ מחלון פינתי אשר אינו קיים כלל כיום ויש במקומו מזגן. (בעניין זה ראה עמוד 14 שורות 17-22 לפרוטוקול).

בכל הנוגע לנזקי ממון אשר מקורם בהסתרת אור השמש, לא הוכח בפני כי התובעת נדרשה לשימוש מוגבר בחשמל או מה שוויו של הפער ביחס לאותו שימוש נטען.

בנוסף, לא הוצגו בפני חשבוניות או קבלות בגין תיקון, שיפור , שינוי כלשהו, שמקורו בתוספת הבנייה של הנתבעים.

למעשה, כל שנותר הוא הצורך בבחינתו של נזק על בסיס הוראות סעיפים 44 ו-48 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש] (להלן: "פקודת הנזיקין").

כאמור במסגרת חקירתה הנגדית לא אבחנה התובעת, לעניין הנזק, בין הבנייה המקורית לבין זו שהוספה בשנת 2005, וכן לא אבחנה בין החלונות השונים בביתה.
כמו כן לא אבחנה התובעת בין הרכיבים השונים של הנזק, אשר בגינם נתבע הסכום הכולל של 35,000 ₪.
למעשה משנשאלה התובעת, במסגרת החקירה הנגדית , לפי מה נקבע הסכום של 35,000 ₪ השיבה:
"היה עובש באמבטיה ושילמתי כסף. אז זה היה הערך. יחד היינו וקבענו הילדים ואנחנו. הם ראו מה השקעתי ומה נשבר ואייך האמבטיה נרקבה".
(בעניין זה ראה עמוד 15 שורות 16-17 לפרוטוקול הדיון).

צודקת התובעת בטענותיה על פיה הכיר המחוקק, ובעקבותיו גם הפסיקה בזכותו של בעל דין להנאה מאור השמש, ודבר קיומו של נזק מעצם שלילת זכותו זו.
כמו כן, ובניגוד לטענות הנתבעים, בכל הנוגע למטרד ליחיד, הדגש מופנה למידת הפגיעה בתובעת ולא להתנהגותם של הנתבעים. (בעניין זה ראה לדוגמא ע"א 44/76 אתא חברה לטכסטיל בע"מ נ' שוורץ פ"ד ל (3) 786).
דומה כי הבחינה הינה בחינת טיב ההפרעה הנגרמת לתובעת כתוצאה מהתנהלות הנתבעים.

אין בהכרח מדובר בכלים מדעיים המודדים את מידת ההנאה, אלא שבית המשפט נדרש לבחון את כלל הנתונים המלמדים על מידת ההפרעה (אשר חייבת להיות מוחשית ולא קלת ערך), במשקפי ה"אדם הסביר" באותן נסיבות. (בעניין זה ראה לדוגמא בר"ע 62/83 ברוך בעל טכסא נ' רחל גונן ואח' פ"ד לח (1) 281).
בנוסף, נדרש בית המשפט לאזן בין הנזק אשר נגרם, לתובעת, לבין זכותם של הנתבעים לממש את זכויות הבנייה. (בעניין זה ראה ע"א 403/73 בצלאל נ' סימן טוב פ"ד כט(1) 41).

נוכח כך, ככל שהייתה התובעת מרימה את הנטל המוטל עליה בהוכחת היקפו של הנזק (בהיבט החלונות) כמו גם לעניין קיומו של היתר ביחס לאותם חלונות, שאז היה עלי, להוסיף ולבחון, האם יש בבניית הנתבעים כדי הפרעה של ממש לשימוש סביר במקרקעין על ידי התובעת, או יכולתה להפיק הנאה סבירה מהם, והכל תוך התחשבות במיקום נכסי שני הצדדים, היקף זכויות הבנייה, טיבה של הבנייה והשלכותיה. עם זאת, משלא חלפה התובעת את המשוכות הראשוניות, דין תביעתה ביחס לפיצוי בגין מטרד, להידחות.
אוסיף ואציין, כי ממילא נוכח החוס0ר המהותי בנתונים רלוונטיים, לא ברור כיצד מצפה התובעת כי בית המשפט יוכל לכמת את נזקה ולו על דרך של הערכה ועל בסיס הכלים אשר נמנו לעיל.
ירידת ערך המקרקעין

התובעת הוסיפה והגישה חוות דעת של מומחה מטעמה לעניין ירידת ערך שווי המקרקעין אשר העריך את נזקי התובעת בהיקף של 50,000 ₪. (ראה נספח ד' לכתב התביעה).

בהמשך, הוגשה לעיוני חוות דעת משלימה העוסקת, בנוסף, בשאלת קיומן של חריגות בנייה נוספות והשלכתן על דירת התובעת. עם זאת, הובהר לצדדים כי התביעה הוגשה בהתייחס לבנייה על גג דירת הנתבעים וכי לא תותר הרחבת חזית באמצעות חוות דעת משלימות. לתובעת ניתנה האפשרות לעתור לתיקון כתב התביעה, אך היא בחרה שלא לעשות כן. מכאן , כי פסק הדין יינתן ביחס לגדרי המחלוקת הנקובים בכתב התביעה וכתב ההגנה, ואלו בלבד.
הנתבעים הגישו חוות דעת מטעמם, העומדת בסתירה לטענות התובעת.

עקב הפערים בחוות הדעת, מונה על ידי כמומחה מטעם בית המשפט מר אסא זהר, אשר מצא כי בפועל, לא קיימת כל ירידת ערך לנכס המקרקעין של התובעת, הנובעת מתוספת הבנייה של הנתבעים על גג ביתם.

איש מבעלי הדין לא ביקש לזמן את המומחה לחקירה על חוות דעתו וזו נותרה, כפי שהוגשה.
בעניין זה אציין כי בית המשפט העליון קבע במספר רב של מקרים כי ההכרעה, בכל תיק ותיק, היא לעולם לשיקול דעתו של המותב אשר שומע את התיק לגופו. ואולם נדרשים שיקולים כבדי משקל על מנת שבית המשפט יסטה מהמלצות אשר נתנו על ידי מומחה אשר מונה מטעמו, שעה שהצדדים עצמם גם בחרו שלא לבקש לזמנו לחקירה על אותה חוות דעת.

עיינתי בחוות הדעת, ומצאתי לאמצה, כלשונה.
במסגרת חוות הדעת התייחס המומחה מטעם בית המשפט למספר סוגיות מרכזיות :
א. העובדה כי הבנייה של הנתבעים, כפי שבוצעה, תואמת את התב"ע, וניתן לחלק הארי שלה, היתר בנייה.
ב. הצורך באבחנה בין מישור היחסים שבין הנתבעים לרשויות התכנון (עד לקבלת ההיתר) לבין מישור היחסים שבין בעלי הדין (תוך מתן הדעת לעובדה כי תכנית בניין העיר מתירה את עיקר הבנייה אשר בוצעה בפועל).
ג. העובדה כי הפרגולה אשר נבנתה אין כל השפעה ונגיעה לדירתם של התובעים (וכן היא תואמת את התכ"ע הקיימת).
ד. לפערים שאותרו בין התכ"ע וההיתר, אין כל השלכה לעניין ירידת ערך דירת התובעת.

במסגרת סיכומיה ביקשה התובעת לאבחן, ביחס לחוות דעתו של המומחה מטעם בית המשפט, בין קביעות משפטיות לבין קביעות שמאיות. ואולם, חוות הדעת של המומחה מטעם בית המשפט נתנה ביחס לשאלת שמאית-אדריכלית, והיא שאלת קיום ירידת ערך של נכס התובעת.
ביחס לכך, נתנה תשובה שלילית מפורשת.

בנוסף, ובניגוד לטענות התובעת, אני מוצאת כי יש לאבחן בין שאלת הבנייה ללא היתר, לבין שאלת אפשרויות הבנייה לפי תכנית בניין העיר – לצורך בחינת סוגיית ירידת הערך.

ככל שמדובר בבנייה ללא היתר. הסמכות ומכאן גם החובה לפעול לצורך מיגור התופעה, נתונה בידי רשויות התכנון והבנייה. שמורה לתובעת האפשרות לפנות לרשויות התכנון בעניין זה.

עם זאת, שאלת היכולת לתבוע בגין ירידת ערך, מושפעת גם מושפעת מהיקף הבנייה האפשרי מכוח תכנית בניין העיר, וזאת הן ביחס לדירת הנתבעים, והן ביחס לדירת התובעת.

נהיר, כי ככל שתוכנית בניין העיר מתירה לתובעת, לדוגמא, לבנות על המקרקעין נשוא הדיון 10 קומות, יש בכך כדי להשליך על שווי נכס המקרקעין, גם אם אותה בנייה טרם מומשה.
באופן דומה, לעובדה כי לנכס הצמוד, עומדות אותן זכויות בנייה בדיוק, יש השלכה ממנה לא ניתן להתעלם על שווי המקרקעין, גם שעה שזכויות אלו לא מומשו או מומשו באופן חלקי.

בנוסף, שעה שנקבעה במסגרת סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965, דרך המלך, בכל הנוגע לתביעה בגין ירידת ערך שמקורה בתכנית בניין עיר ובזכויות בנייה שהוקנו מכוחה, אין עוד מקום לכך שבעל הדין יפנה לעניין ירידת הערך, הקשור קשר הדוק למקרקעין, ויתבע פיצוי מבעל המקרקעין בגין ירידת ערך (תוך אבחנה בין נזק זה לנזקים עקיפים אחרים).
(בעניין זה ראה ע"א 1188/92 הועדה המקומית לתכנון ובנייה ירושלים נ' ברעלי פ"ד מט(1) 463).

גם אילו היה מקום שלא לקבל את חוות דעתו של המומחה מטעם בית המשפט (ואיני סבורה כי זהו המקרה לעשות כן), עדיין היה על התובעת להוכיח את שיעור הנזק שנגרם לה, בגין ירידת ערך והתובעת לא הרימה את הנטל להוכיח שיעור זה.

חוות דעתו של המומחה מטעם התובעת, באשר לירידת הערך, נערכה על יד מר מאיר ברון וכללה שלושה חלקים: הערכת שווי ירידת ערך בגין הסתרת אור השמש בהיקף של 5% משווי הנכס, דהיינו סך של 8,000 דולר ארצות הברית, הערכת שווי ירידת ערך בגין פגיעה בפרטיות בשיעור של 2% משווי הנכס, דהיינו סך של 3,000 דולר ארצות הברית והערכת שווי ירידת ערך בגין בנייה לא חוקית ופגיעה באסטטיות של הבניין בשיעור של 1.5% משווי הנכס, דהיינו סך של 2,000 דולר ארצות הברית.
מעבר להעדר התאימות בין שיעורי האחוזים לשווי הכספי, הרי בהיבט העובדתי, שעה שהבנייה (בחלק הארי שלה) הינה על פי היתר והסתרת אור השמש והפגיעה בפרטיות, מתייחסת, בין היתר, לחלונות אשר הוכח כי אינם חוקיים או חסומים מלכתחילה, נשמט הבסיס עליו נשענת חוות הדעת של התובעת.

בנוסף, גם במסגרת חוות הדעת השמאית של התובעת, לא חושב סכום הנזק על בסיס הפער שבין הבנייה שהייתה קיימת בשנת 2005 לזו שנוספה באותה שנה, אלא שהתובעת עתרה לפיצוי מלא בגין כלל הבנייה על הגג. גם בכך יש כדי לאיין את האפשרות לאמץ את אותה חוות דעת.

סוף דבר

ממכלול הטעמים אשר נמנו לעיל, אני מורה על דחיית התביעה.

התובעת תישא בהוצאות ההליך בסך של 15,000 ₪. סכום זה יישא הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד התשלום בפועל.


זכות ערעור לבית המשפט המחוזי בתוך 45 יום מהיום.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. בניית דיר צאן

  2. בניית מגדל ייצור

  3. אחריות מפקח בניה

  4. בניית מתקן ביטחוני

  5. הכשרת בניה לא חוקית

  6. שעות קיץ ענף הבנייה

  7. בנייה ללא קומה מפולשת

  8. ביקורת בשלבי גמר בניה

  9. העברת צנרת בשטח פרטי

  10. אגרת המרת אגרות בניה

  11. עלות פיקוח בניה ליום

  12. מה זה תעודת גמר בניה ?

  13. עיכובים בפרויקט בניה

  14. בניה בשטח שהוכרז לשימור

  15. אישורי בניה על גג משותף

  16. בניה בניגוד לצו מינהלי

  17. הכשרת עבירת בנייה (פסיקה)

  18. גודל חלונות בחדרי שירות

  19. הסתרת אור השמש עקב בניה

  20. שירותי מסגרות באתר בניה

  21. דריכה על מסמר באתר בניה

  22. הגבלת בניה על חלקה פרטית

  23. בקשה למתן צו להפסקת בניה

  24. פיצויים בגין בנייה על הגג

  25. זכויות בנייה בלתי מנוצלות

  26. בניה לא חוקית של אורווה לסוסים

  27. דחיית התנגדות לבניה - מה עושים ?

  28. הכשרת בניה בלתי חוקית משנות ה – 70

  29. ניתוק חשמל עקב עבירות בניה לא חוקית

  30. הקלה בשטחים העיקריים המותרים לבנייה

  31. הקלה בגובה מפלס הכניסה הקובעת (0.00)

  32. רוב נדרש לשינויים ברכוש ובזכויות הבניה

  33. התנגדות תושבים לבניית מתקני משחק בכיכר העיר

  34. ניוד שטחי שתי הקומות העליונות והגדלת שטח עיקרי

  35. תביעה בגין בניית אצטדיון "דוחא" - טריבונה צפונית

  36. ליווי פרויקט בניה ע''י מנהל מיוחד מטעם בית המשפט

  37. נטען כי לא ניתן תכנונית הנדסית לנצל את יתרת זכויות הבניה

  38. הודעה על החלטה בדבר שיטת הקצאה של אתרים לבניה זמנית לעולים

  39. נטען כי הבקשה לבניית מעון חוסים הוגשה במסווה למגורים "רגילים"

  40. בקשה לבניית שער לרכב בחזית הצפונית של המגרש דרך שביל להולכי רגל

  41. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון