דוגמא להחלטה בנושא התיישנות התחייבות להעברת זכות במקרקעין: לפניי בקשה של הנתבעים מספר 1, 3 ו-4, אורלי ברנוב, חנה ברודשטיין ואברהם ברנובסקי (להלן בהתאמה: "אורלי", "חנה", ו"אברהם", וביחד: "המבקשים") לסלק על הסף את התביעה שהוגשה נגדם. התביעה הוגשה נגד נתבעים נוספים, אלא ששניים מתוכם, נתבעים 5 ו- 6, הגיעו להסדר פשרה עם התובעים והתביעה נגדם אינה עומדת עוד על הפרק. עניינה של התביעה הוא מחלוקת בין הצדדים באשר לזכויות בעלות בחנות בשדרות ירושלים 18 תל אביב, הידועה גם כגוש 70174, חלקה 15 (להלן: "החנות"). התובעים, אליעזר מזר ושרה-יפה מזר (להלן: "אליעזר" ו"שרה-יפה", וביחד "התובעים") עתרו לסעד הצהרתי לפיו הם זכאים להירשם כבעלים של הזכויות הרשומות על שם הנתבעים בחנות. הצדדים להליך הם בני משפחה אחת. ביום 4.12.1990 נפטרה אם המשפחה, חנה מזר ז"ל (להלן: "המנוחה"). בצוואתה ציוותה המנוחה כי זכויותיה בחנות ימכרו ותמורתן תחולק באופן שווה בין ארבע קבוצות נכדיה, ובהם הנתבע 2 שלמה ברנובסקי (להלן: "שלמה"), אורלי וחנה, שירשו יחדיו 25% מהזכויות בחנות. לטענת התובעים, ביום 21.4.1991 נכרת הסכם בין משה מזר ז"ל (להלן: "משה") באמצעות מיופה כוחו אליעזר מצד אחד, לבין חנה, אורלי ושלמה באמצעות אביהם ומיופה כוחם, אברהם, שלפיו יוותרו האחרונים על זכייתם על פי הצוואה לטובת משה ז"ל תמורת סכום של 7,500$ (להלן: "ההסכם"). בסעיף 3 להסכם נכתב: "אם תקוים צוואת המנוחה חנה מזר ז"ל יחתום מר אברהם ברנובסקי בשם מוכרים 3,2 על יפוי כח בלתי חוזר להעביר ללא תמורה הזכויות בהם יזכו לקונה, עם קבלת יפוי הכח ממנו וכנגד אישור של עוה"ד שבתו חנה ברנובסקי חתמה אף היא על יפוי כח להעביר הזכויות בהן זכתה - למוכר ללא תמורה, ימסור מר אברהם ברנובסקי סכום ההלוואה בחלקים שווים למוכרים, כתמורה מלאה עבור הזכויות בחנות. [...] ג. חתימת מר אברהם ברנובסקי על החוזה הנכחי מהווה התחייבות אישית שלו לנהוג עפ"י האמור בפסקאות א. ב לעיל". ובסעיף 5 נכתב: "המוכרים מתחייבים לחתום על כך מסמך שידרשו לחתום עליו כדי לאפשר בצוע העסקה נושא החוזה מיד שתדרשנה לעשות כן". תוקפו של ההסכם הותנה בקיום צוואת המנוחה. ביום 6.7.1992 ניתן צו קיום צוואה. התובעים טענו בכתב התביעה כי התמורה הנקובה בהסכם שולמה במלואה על ידם במזומן במעמד החתימה על ההסכם, אלא שזכויותיהם של שלמה, חנה ואורלי לא הועברו כמתחייב אל משה. בשנת 2011 נפטר משה, והתובעת מספר 2, שרה-יפה, היא רעייתו. על פי הנטען בכתב התביעה, במועד לא ידוע הפסיקו עורכי הדין שערכו עבור הצדדים את ההסכם לטפל ברישום הזכויות בחנות. בשלב מסוים, שגם מועדו לא צוין בכתב התביעה, ככל הנראה על רקע רצון התובעים למכור את הזכויות בחנות, פנו התובעים לעמידר בבקשה לקדם את רישום הזכויות. נטען בכתב התביעה כי עמידר מצדה העבירה לתובעים מסמכים להחתמת הנתבעים על העברת הזכויות בחנות, ואולם הנתבעים נמנעו מסיבות שונות לחתום על מסמכים אלה. בין לבין, ביום 6.6.2000 נרשמה הערת אזהרה בפנקסי עמידר על החנות לטובת משה ז"ל, ככל הנראה, מכוח ההסכם. ביום 26.10.2012 הוגשה התביעה שלפניי למתן סעד הצהרתי שלפיו התובעים זכאים להירשם כבעלים של זכויות הנתבעים בחנות. ביום 19.2.2013 הגישו המבקשים את הבקשה שלפניי. המבקשים טענו כי התביעה נגדם התיישנה זה מכבר, ולחלופין הוגשה בשיהוי קיצוני ועל כן יש לסלקה על הסף מחמת שיהוי וויתור. עוד טענו המבקשים כי אין יריבות בינם לבין אליעזר שלא היה צד להסכם שנכרת כביכול עימם. בנוסף טענו כי ראוי לסלק את התביעה ככל שהיא מתייחסת לנתבע 4, אברהם, מאחר ואין לו כל זכויות בחנות, ואין בידו יפוי כח באשר להעברת זכויות הנתבעים מספר 3-1 בחנות. מנגד, התובעים טענו כי התביעה לא התיישנה מאחר ומירוץ ההתיישנות החל רק בשנת 2010, מועד בו התכחשו הנתבעים לזכויות התובעים. התובעים ציינו כי החזקה בחנות נמסרה לאליעזר ולמשה ז"ל בשנת 1992 ללא טרוניה מצד הנתבעים; כי ההסכם לא קבע מועד להעברת זכויות הנתבעים בחנות ע"ש התובעים; כי רק בשנת 2010 נודע להם לראשונה כי הנכס לא נרשם על שם אליעזר ומשה ז"ל, וזאת לאחר שהללו ביקשו להפריד ביניהם את הנכסים ולמכור את החנות מושא התובענה. לחלופין טענו התובעים כי גם אם יקבע כי בשנת 2000, במועד רישום הערת האזהרה, ידעו אליעזר ומשה ז"ל כי החנות לא נרשמה על שמם, הרי שלא חלפה תקופת ההתיישנות. לחלופי חלופין טענו התובעים כי ההסכם יצר בין הצדדים יחסי נאמנות, ועל כן תקופת ההתיישנות נמנית רק מן המועד שבו התכחשו הנתבעים לזכויות התובעים בחנות. בנוסף טענו התובעים כי דין טענת השיהוי להידחות ובכלל ראוי לדחות את בקשת הנתבעים לסילוק התביעה על הסף, משום שהנתבעים נהגו במרמה ובחוסר תום לב בהסתירם מסמכים בתצהיר גילוי המסמכים מטעמם. לאחר שעיינתי בבקשה, בתשובה ובתגובה, באתי לכלל מסקנה כי דין הבקשה להתקבל באופן חלקי בלבד, הכל מהטעמים שיפורטו להלן. יש ממש בטענת המבקשים בדבר העדר יריבות בינם לבין אליעזר. על ההסכם עם המבקשים הוא חתם בשמו של משה ז"ל, בתור מיופה כוחו, ולא באופן אישי בתור צד להסכם, ועל כן, אין לו יריבות עימם, שהרי חתימתו נעשתה בתור שלוח בלבד. לפיכך, דין תביעתו של אליעזר נגד המבקשים ונגד שלמה להמחק על הסף. באשר ליריבות מול אברהם - אכן, אברהם איננו בעל זכויות בחנות וחתימתו על ההסכם נעשתה מכח יפוי כח של אורלי ושל שלמה, אלא שבסעיף 3 להסכם ישנה התחייבות אישית של אברהם לבצע פעולות מסוימות. על כן, התביעה נגדו מגלה לכאורה עילה ויריבות. דא עקא, משום מה התובעים לא טרחו כלל להגיב על טענות המבקשים בעניינו של אברהם, ומכאן מתבקשת המסקנה שהם מסכימים למחיקת התביעה נגדו. על כן, התביעה נגד אברהם תימחק כמבוקש. עתה לטענת ההתיישנות שהעלו המבקשים. סעיף 5 לחוק ההתיישנות, תשי"ח-1958 (להלן: "החוק") קובע כדלקמן: "התקופה שבה מתיישנת תביעה שלא הוגשה עליה תובענה (להלן - תקופת ההתיישנות) היא - (1) בשאינו מקרקעין - שבע שנים; (2) במקרקעין - חמש-עשרה שנה; ואם נרשמו בספרי האחוזה לאחר סידור זכות קנין לפי פקודת הקרקעות (סידור זכות הקנין) - עשרים וחמש שנה". בתביעה שלפניי עותרים התובעים, כאמור, לצו המורה כי הם זכאים להירשם כבעלים של הזכויות הרשומות על שם הנתבעים בחנות. המבקשים טענו בבקשתם לסילוק על הסף כי התביעה היא תביעה לאכיפת התחייבויות חוזיות המתיישנת לאחר שבע שנים, ולחלופין מסווגת התביעה כתובענה במקרקעין שעילותיה מתיישנות כעבור 15 שנים (במקרקעין שאינם מוסדרים). איני מקבל את טענת המבקשים בעניין זה, ואין צורך להרחיב מדי בכך. ההלכה היא שתביעה לאכיפת זכות בלתי רשומה במקרקעין, כמו בענייננו, היא בגדר תביעה במקרקעין לעניין החוק. ראה למשל ע"א 1559/99 צימבלר נ' תורג'מן, פ"ד נז(5) 49, 62 (להלן: "פסק דין צימבלר") וכן ע"א 3521/10 עיריית חיפה נ' אבנר גסר. בענייננו אין חולק כי המקרקעין מושא המחלוקת אינם מוסדרים, ומשכך תקופת ההתיישנות הרלוונטית לענייננו לפי ס' 5(2) לחוק היא 15 שנים. כעת נשאלת השאלה האם התיישנה תביעת משה ז"ל שהוגשה על ידי חליפתו הגב' שרה-יפה (להלן: "התובעת"). לטענת המבקשים עילת התביעה נוצרה בשנת 1992, עם התקיימות התנאי המתלה להסכם והוא קיום צוואת המנוחה, שכן במועד זה יכול היה משה ז"ל לתבוע את רישום זכויותיו בחנות. מנגד התובעת טוענת כי מרוץ ההתיישנות החל רק בשנת 2010, משום שבמועד זה התכחשו הנתבעים לראשונה לדרישת התובעים לרישום זכויות התובעים בחנות. בפסק דין צימבלר נפסק כי "בהתקיים מצב שבו המחלוקת מתמקדת בין הצדדים הישירים לעיסקת המכר, או בין חליפיהם, וכשהרוכש מוכיח כי שילם את מלוא התמורה בעד הזכות הנרכשת, הזכות-שביושר שקמה לרוכש להירשם כבעלים מטילה על המוכר (או על חליפו) חובת נאמנות להעביר לרוכש את הזכות הרשומה בנכס" (פסקה 15 לפסק הדין). וכן: "אילו תביעתה של המערערת נבחנה על-ידינו על-פי כלל רגיל זה - כפי שעשה בית-המשפט המחוזי - מן הדין היה לומר כי היא אמנם התיישנה. הלוא "העובדות המהותיות" המזכות את המערערת באכיפת החוזה התגבשו עוד בשנת 1964, במועד שבו תורג'מן מסר ייפוי-כוח בלתי-חוזר לבא-כוחה דאז של המערערת. ואולם, כפי שצוין בפרשת ענבטאוי, כשמדובר בתביעה שעילתה ביחסי נאמנות, הכלל הרגיל איננו חל, ותחתיו חל הכלל, כי "עילת התביעה נגד הנאמן נוצרת מן הרגע שבו הוא כופר במעמדו כנאמן או מן הרגע שבו הוא מפר את חובתו כנאמן" (פסקה 17 לפסק הדין). מכאן שכאשר עסקינן בהתחייבות להעביר זכות במקרקעין (ובהנחה שהקונה שילם את התמורה החלה עליו לפי החוזה), רואים את המוכר כנאמן של הקונה עד לרישום הזכויות, ומרוץ ההתיישנות מתחיל להימנות מהיום שבו הוא מתכחש לראשונה לזכותו של הקונה. לנוכח הלכה זו, לא ניתן לשלול את טענת התובעת לפיה נוצרה נאמנות קונסטרוקטיבית של המבקשים כלפיה לצורך רישום הזכויות, וכי מרוץ תקופת ההתיישנות החל רק בשנת 2010, עת נודע לה לראשונה שהמבקשים מתכחשים להסכם. על מנת להכריע בטענה האמורה יש להכריע בשאלה האם בכלל נחתם הסכם בין הנתבעים לבין משה ז"ל (הנתבעים טענו בין השאר כי לא ידעו כלל על קיומו של ההסכם מושא התובענה); וכן ככל שנכרת הסכם, האם שולמה התמורה בגינו, כלומר, האם מדובר היה בעסקת מכר שכמעט הושלמה והקימה למשה ז"ל זכות שביושר בחנות. ההכרעה בשאלות אלה מחייבת לערוך ברור עובדתי בשלב שמיעת הראיות, וממילא לא ניתן להכריע כבר עתה בשאלת ההתיישנות במסגרת הליך מזורז של סילוק על הסף. הוא הדין בטענת השיהוי. כידוע על מנת שתתקבל טענת שיהוי, על הנתבע להראות כי מלבד פרק הזמן שחלף עד להגשת התביעה, הרי שהשיהוי מהווה ביטוי לויתור התובע על תביעתו, וכן כי עקב השיהוי הורע מצבו של הנתבע ויש אף הגורסים כי הנתבע נדרש להוכיח התנהגות חסרת תום לב מצד המשתהה (פס"ד צימבלר, בפסקה 19 לפסק הדין). אי לכך גם טענת השיהוי שהועלתה על ידי המבקשים דורשת בירור עובדתי, במיוחד לנוכח כך שהמבקשים נדרשים להוכיח כי שינו מצבם לרעה עקב השיהוי הנטען. במאמר מוסגר יוער כי לא ברור כיצד יוכיחו המבקשים שינוי מצב לרעה, לאחר שטענו בכתב התשובה מטעמם כי כלל היו מודעים לזכויות שירשו בחנות מסבתם, זכויות שלשם הגנה עליהן הם מתנגדים לתביעה. זאת ועוד, ככל שישנו שינוי מצב לרעה, הרי שדווקא התובעת היא זו ששינתה מצבה לרעה שכן היא זו שתידרש להוכיח בחלוף שנים כה רבות, כי שולמה למבקשים התמורה הנקובה בהסכם. סוף דבר, הבקשה לסילוק על הסף מתקבלת באופן חלקי, במובן זה שימחקו מכתב התביעה הן התובע מספר 1, אליעזר, והן הנתבע מספר 4, אברהם. אין צו להוצאות. מקרקעיןהעברת זכויותהתיישנות