העברת החזקה במושכר לדיירים מוצעים

דוגמא לפסק דין בנושא העברת החזקה במושכר לדיירים מוצעים: 1. בקשת רשות להעברת החזקה במושכר לדיירים מוצעים, על פי פרק ב' לחלק ג' של חוק הגנת הדייר [נוסח משולב] (להלן: "החוק"). המשיבה היא בעלת הבית, והיא התנגדה לבקשה. 2. א. המבקשת היא דיירת מוגנת בנכס נשוא הבקשה. על כך לא היה חולק, אלא שבשלב מתקדם בהליך (שלב ההוכחות) התיימרה המשיבה, היא בעלת הבית, לטעון למקור-זכותהּ של המבקשת לדיירות מוגנת. ב. כפי הנטען על ידי המשיבה, זכתה המבקשת במעמדהּ כדיירת מוגנת מכוח זכותו של בעלהּ ז"ל, שהיה דייר מוגן בנכס; ולאור נישואיה, עברה אליה זכות הדיירות המוגנת עם פטירתו מכוח פרק א' של חלק ב' לחוק. יש לציין, שהמבקשת עצמה, למרות שהבינה את השאלות, הינהּ בכל זאת אישה מבוגרת כבת 89 לערך, והרושם מעדותהּ הינו שלא זכרה האם כניסתהּ לדירה לראשונה, לפני עשרות שנים, הייתה לאחר שבעלהּ המנוח כבר גר בה; או שנכנסה יחד עמו. בתחילה השיבה, שלא גר בדירה, אלא התחתנה עמו ואח"כ נכנסה לדירה, היינו ששניהם נכנסו יחד. גרסה זו תואמת את גרסת אחִיהָ של המבקשת, מר נוריאל ששון, שהעיד בחקירתו כי המבקשת ובעלהּ המנוח נישאו, והדירה הושכרה לשניהם יחדיו, היינו שהמבקשת לא זכתה במעמדהּ כדיירת מוגנת באופן נגזר מכוחו של בעלהּ ז"ל, אלא מכוחהּ שלה, על פי חוזה שכירות שנחתם מולה במישרין. לעומת זאת, כמה שורות אח"כ, כאשר נשאלה האם נכנס בעלהּ המנוח לדירה לפניה, השיבה המבקשת, שאולי כך היה, והדבר יכול להיות. ג. בסופו של יום לא נשמר חוזה השכירות המקורי, לא בידי המבקשת ולא בידי המשיבה, וממילא לא הוגש. במצב עניינים זה, כאשר המבקשת עצמה לא יכלה לשפוך אור בנושא (היא לא הותירה רושם כאילו היא מנסה להטות עדותהּ בהתאם לאינטרס, אלא כאמור כמי שאכן אינה זוכרת ממרחק של עשרות-שנים ואף לאור גילהּ, האם נכנסה לדירה לאחר בעלהּ או יחד עמו), לא נסתרה עדות אַחִיהָ של המבקשת, מר נוריאל ששון. האחרון העיד כאמור, שהדירה הושכרה הן למבקשת והן לבעלהּ המנוח, מר רומנו ז"ל; וכי הוא עצמו ראה את חתימות שניהם מתנוססות על חוזה-השכירות שכאמור לא נשמר. ד. במצב עניינים זה, יש לקבל הילוכו של ב"כ המבקשת בסיכומיו, שהגרסה לפיה הושכרה הדירה למבקשת עצמה ולבעלהּ, הינה הגרסה המסתברת יותר, ואני קובע, כי זה מה שהוכח לצורך הליך זה. ממילא ספק אם יש נפקות של ממש למחלוקת, שכן גם אם הייתי קובע אחרת, היינו מקבל עמדת עו"ד רונן, לפיה באה לה למבקשת זכות הדיירות המוגנת מכוחו של בעלהּ ז"ל, הרי שאין אכן מניעה להעברת הדיירות המוגנת לדייר מוצע. סעיף 27 לחוק קובע, כי היה אדם לדייר, לפי סעיפים 20-26 (היינו "דיירות נגזרת" כהילוכה של המשיבה) ונפטר או חדל מלהחזיק במושכר, לא יהא אדם אחר לדייר לפי סעיפים אלה, בחריגים המפורטים בהמשך הסעיף. אולם כעולה מן הנוסח "לפי סעיפים אלה", היינו סעיפים 20-26 לחוק, מדובר על מניעת "סיבוב נוסף" של דיירות נגזרת, ולא על איסור העברת החזקה במושכר לדייר מוצע אחר, לפי פרק ב' בחלק ג' לחוק, שהוא המתווה את המסגרת בה עסקינן בהליך זה. בנוסף, המבקשת הרי לא נפטרה, ושאלת חדילת החזקה במושכר קשורה בטבורהּ אף לטענת הנטישה שהעלתה המשיבה. כפי שיפורט בהמשך, לטעמי, לא הוכיחה המשיבה את טענת הנטישה. ה. למעשה נאמרים הדברים לשם שלמות התמונה ומעבר לצורך, שכן בישיבת ההוכחות בואר (ההחלטה בעמ' 3 לישיבת 28.12), כי טעמי ההתנגדות של המשיבה העומדים לדיון הינם רק אלה שניתן היה לעמוד עליהם עד מועד ההוכחות. בהתאם קיבלתי התנגדות ופסלתי שאלה, שנגעה כאמור לקו החקירה של ניסיון להתחקות אחר מקור-הזכות של המבקשת כדיירת מוגנת (זכות שהיא עצמה כאמור לא הייתה שנויה במחלוקת, להבדיל ממקורהּ). לטעמי בעניין זה לא הוצב ממילא טעם-התנגדות להעברה המבוקשת, באופן קביל ע"י המשיבה. ויהא הוא טעם-התנגדות סביר או לא סביר. 3. א. כדי להבין קביעתי שבפסקה הקודמת אציין כי הליך של בקשת רשות נפתח (במובנו הרחב, לא במובן כתב הטענות המוגש לבית הדין לשכירות) על דרך של תצהירי דייר יוצא ומוצע, ששולח הדייר היוצא לבעל הבית בדואר רשום, כאמור בסעיף 85 לחוק, הקובע גם את תוכן ההצהרות. ב. סעיף 86 לחוק קובע, שבמקרה כזה רשאי בעל הבית להשיב בתוך 30 יום בכתב אחת מארבע תשובות המנויות בסעיף. תכלית הסעיף הינה להעמיד הדייר היוצא ואף הדייר המוצע על עמדת בעל הבית. אלא שייתכן מצב, שבו לא משיב בעל הבית במועד. סעיף 93 לחוק קובע, כי במידה ונתן בעל הבית אחת משלוש תשובות, או במידה שלא השיב כלל במועד, אף אחת מן התשובות המנויות בסעיף 86, רשאי הדייר היוצא להגיש בקשת רשות. ג. במקרה שבפניי השיב אומנם עו"ד רונן במועד בשם המשיבה, למכתבו של ב"כ המבקשת שנשלח ב-19.2.2012; למכתב האחרון צירף ב"כ המבקשת תצהירי דייר יוצא ודיירים מוצעים. במכתב התשובה מיום 14.3.2012 התייחס ב"כ המשיבה לנוסח התצהירים, הן של המבקשת והן של הדיירים המוצעים; כאשר לטעמו לא ענו התצהירים על הנדרש בסעיף 85 בחוק, לא תוכנית ולא צורנית. טעם התנגדות נוסף נגע לכך, שהמבקשת לא שילמה דמי שכירות מהלך תקופה ארוכה מאוד של כ-30 שנה, למעט שני צ'קים בסך כולל של כ-1,500 ₪ וסך של 218 ₪ מיום 13.4.2008. טעם נוסף שנזכר במכתב הינו, שלפי הנטען, בשלהי 2001 ביצעה המבקשת במושכר שינויים בלא רשות מאת בעלי הבית, שכללו ביטול חלון בקיר הצפוני שמידותיו: 1.80 מ' על 2.80 מ'. המסגרות, ובתוכן חלונות מזכוכית, לרבות התריסים - הוצאו, והפתח נאטם בבלוקים מבטון, באופן שהבלוקים נראים כטלאי באמצע הקיר, וכל החלק הפונה לצד מזרח חשוך, והתכערה החזית החיצונית. שינוי נוסף היה, שהמבקשת עקרה אמבטיה שהותקנה בדירה, והתקינה במקומהּ מקלחת, ובנוסף בנתה קיר הפרדה מבלוקים והפרידה בין המקלחת ובין אסלת-השירותים שהיו בנויים במקור בחדר אחד. במכתב צוין, שהמשיבה דורשת להשיב את המצב לקדמותו. בנוסף נטען, כי הדירה נמצאת במצב של הזנחה כללית. חלק מהמרצפות הרוסות כמו גם הדלתות, החלונות, התריסים, המטבח, חדרי השירותים, אינסטלציה, מים וחשמל. במכתב הועלתה דרישה לאפשר למהנדס לבקר במקום על מנת להעריך עלות הנזק והשיפוץ ועלות השבת המצב לקדמותו. בנוסף הוזכר, שעל הצדדים לערוך חשבון מפורט של דמי השכירות שבפיגור, לרבות חשבון ריבית והפרשי הצמדה. ד. בעקבות אותו מכתב שהתפרש ובצדק כסירוב, הוגשה כאמור בקשת הרשות. ה. כאמור, תכלית סעיף 86 לחוק הינה לתחם את מסגרת התשובות. בגדרן של התשובות האפשריות, אפשרית גם תשובה שיש בדעת בעל הבית להשיב לעצמו את החזקה, אך חולק הוא על זכותו של הדייר היוצא בדמי מפתח, על סכום דמי המפתח, או על החלק שהדייר היוצא דורש לעצמו. מצירוף אותו מכתב תשובה יחד עם מה שנשמע בשלב קדמי-המשפט, מסתבר שאכן המשיבה חולקת על גובה דמי המפתח המוצעים והנזכרים בהצהרות, כאשר לשיטתהּ של המשיבה, מדובר בדמי מפתח גבוהים. דמי המפתח הריאליים הינם לטעמהּ פחותים בהרבה. כמו כן, חולקת היא מעיקרא על זכות המבקשת לקבלת דמי מפתח לאור טענת נטישה. טענה נוספת שנזכרה בשלב קדם המשפט הינה, שהדירה אינה כשרה להכיל שש נפשות (לדיירים המוצעים 4 ילדים, מתוכם שלושה קטינים, ובן חייל, החוזר לבית הוריו בחופשות). כן נזכרה טענת הנטישה. ו. אמנם בבית הדין לשכירות אין חובה להגיש כתב הגנה, גם כאשר מדובר בהליך של בקשת רשות ובמשיבה מיוצגת; ואולם, מאידך, מן הראוי שהמשיב, משעה שהוא מתנגד לבקשה, יבאר טעמי התנגדותו, כך שיידע המבקש (הדייר היוצא) את שלפניו, ועם מה עליו להתמודד. מטעם זה בדיוק קיימתי לא ישיבה מקדמית אחת, אלא שתיים, בניסיון לחלץ באופן מסודר טעמי התנגדות, ככל שיש. לאור התרשמותי בישיבה הראשונה, כי טעמים שכאלה לא הוצגו באופן מסודר עד אז, חייבתי אף המשיבה להגיש טעמי ההתנגדות הסבירים לטעמהּ בכתב, וזאת בתוך 15 יום מיום מפגש בינהּ לבין הדיירים המוצעים, שעל קיומו הוסכם במעמד הישיבה. הזכות (למעשה החובה) לתן הודעה מסודרת כאמור, לא נוצלה. בקדם המשפט של 2.7.12 שב ב"כ המשיבה על חלק מטעמי ההתנגדות שנזכרו לעיל, ואף טען שספק אם המבקשת, לאור גילהּ, מודעת על מה חתמה. המבקשת אינה חסויה, וכאמור התרשמותי מחקירתה הינה שאין פגם בהבנתה. אין אפוא יסוד לטענה זו. ז. יש לציין, שאותו קדם-משפט שני שקיימתי היה לאחר אותה פגישה עם הדיירים המוצעים שקוימה (ולא עלתה יפה). וגם לאחר החלטה מפורטת בת 7 עמודים שנתתי ביום 6.6.12, ובה קיבלתי עמדת המשיבה, שעל המבקשת לתמוך בקשת הרשות בתצהיר אישי שלה ולא בתצהיר אחיה, על פי ייפוי כוח נוטריוני שנתנה לו; אף כי אין מניעה כמובן להגיש תצהיר של האח כעד. בהחלטה קודמת קיבלתי גם עמדת המשיבה, ובהסכמה ניתנה הנחיה להגשת תצהירים מתוקנים של הדיירים המוצעים. כתוצאה מהשתלשלות דיונית זו, באותה ישיבה שניה של 2.7.12 כבר עמדו לנגד עיני המשיבה ובא כוחהּ תצהירים מתוקנים, הן מטעם המבקשת והן מטעם הדיירים המוצעים, העונים על הנדרש בסעיף 85, והמשיבה מצידה הייתה יכולה לכלכל צעדיה, ואף הגישה ראיותיה עובר לישיבה. אותן ראיות כללו תצהיר של שכנה בשם אילנית בן-מוחה לגבי גובה דמי המפתח המוצעים, וכן חוו"ד של המהנדס צ'רבינסקי מיום 19.6.2012, שלפיה העלות להשבת המצב לקדמותו בכל מה שכרוך בפירוק הבלוקים והתקנה מחדש של חלון ותריס במקום בו היו במקור - עולה כדי 25,000 ₪. כאמור מדובר בטענה שהמבקשת ביטלה חלון ותריס ואטמה הקיר החיצוני בבלוקים במקום בו היו. ח. באותה ישיבה של 2.7.12 ביקש ב"כ המשיבה גם לאפשר למומחה צ'רבינסקי להשלים חוות דעתו לאחר ביקור בדירה. נתתי החלטה, לפיה אין בחוות הדעת האמורה רלוונטיות ישירה, למעט אם היא מקרינה על גובה דמי המפתח המוצעים. ציינתי, כי ככל שיש למשיבה רצון לתבוע את הגורם המתאים בגין חובות נטענים, עלות השבת המצב לקדמותו וכיו"ב, הזכות בידהּ לעשות כן, אך לא בגדרו של ההליך דכאן, שעניינו בקשת רשות. עם זאת, התרתי כאמור ביקור בדירה למומחה צ'רבינסקי, הן כדי לאפשר למשיבה לבסס טענתהּ לגבי גובה דמי המפתח המוצעים, והן מאחר שהדבר עשוי להקרין בעקיפין מבחינת ידיעתו של הדייר המוצע שהמשיבה עומדת על השבת המצב לקדמותו. קבעתי את התיק לשמיעה ל-20.8.12. לאחר שתם שלב קדם המשפט וניתנה למשיבה כל אפשרות לבאר טעמי התנגדותה, לא ניתן עוד לנסות ולהרחיב טעמי ההתנגדות מעבר למה שפורט עובר לישיבת ההוכחות. 4. א. חוות דעתו המשלימה של מר צ'רבינסקי הינה מיום 12.7.12, וסימונהּ נ/6. באותה חוו"ד גרס המומחה, שיש להוסיף סך של 20,000 ₪ לסכום שנזכר בחוות דעתו הקודמת (25,000 ₪) כדי להשיב המצב לקדמותו ביחס לשינויים שערכה המבקשת, ובנוסף יש להוסיף 150,000 ₪ על מנת להביא את הדירה למצב בו היא ראויה למגורים. ב. שתי חוות הדעת של מר צ'רבינסקי נותרו בבדידותן, בלא שצורפה להן גם חוו"ד שמאי. חוות הדעת כפי שהוגשו יכולות היו להיות רלוונטיות כנדבך משלים במסגרת טענת המשיבה לעניין אומדן גובה דמי המפתח, ואולם בבדידותן אין בהן די לצורך זה. ככל שטוענת המשיבה (והיא אכן טוענת) שדמי המפתח המוצעים גבוהים לאור מצב הדירה, הרי שאין די בהמחשת אותו מצב, כפי שנעשה בחוות הדעת של מר צ'רבינסקי, אלא יש להגיש בנוסף חוות דעת של מומחה לדבר (שמאי ולא מהנדס), בדבר גובה דמי המפתח הריאליים לדירה במצבהּ. מר צ'רבינסקי, אינו שמאי אלא מהנדס, ולא הוא שאמור להעיד (חוות דעתו אף אינה מתיימרת לכך) על גובה דמי המפתח הריאליים של הדירה במצבהּ. חוות דעתו אף אינה כשרה לצורך זה לפי סע' 12 לחוק שמאי מקרקעין הקובע שלא תוגש לבית משפט שומת מקרקעין אלא אם כן נערכה בידי שמאי מקרקעין. כאמור לא התיימר מר צ'רבינסקי לאמוד או לשום את גובה דמי המפתח הריאליים והעניינים שבהם חיווה דעתו נוגעים אכן לתחום מומחיותו. אלא שבכול הכבוד, לא מסתברת טענה של המשיבים, שגם במצב תחזוקתי ירוד, ערך דמי המפתח עומד על אפס. חזקה על הדיירים המוצעים שבדקו את הדירה בעיניהם, וחרף הליקויים (כולל ליקויי רטיבות לא פשוטים, הנזכרים בחוו"ד צ'רבינסקי), הם נכונים לגור בה במצבה. אציין לשם שלמות התמונה כי אך 11 ימים לפני מועד ההוכחות ראתה המשיבה להציף בקשה למינוי שמאי (שכונה בבקשה מעריך) שישום דמי המפתח הריאליים. המחלוקת בנושא לא היתה חדשה ובודאי שהיתה ידועה למשיבה עצמה שהיתה יכולה וצריכה להגיש חוות דעת כזו מטעמה לכל המאוחר יחד עם חוות דעתו המשלימה של צ'רבינסקי, אם לא עוד בשלב קדם המשפט. בקשה זו נדחתה אפוא בשלב ההוכחות, ובקבלתה שלא מכוח הסדר דיוני מוסכם, היה משום עשיית מלאכתו של בעל דין במקומו. ככל שיש טענה שמדובר במבנה מסוכן ולא בטיחותי, הרי שלשם כך קיימת סמכותהּ של הרשות המקומית הרשאית להוציא צו הסרת סכנה למבנה. לטעמי מכל מקום, להבדיל מטענות שבהבל פה לא הומחש שמדובר במבנה מסוכן כאמור. יש להבדיל בין מבנה או דירה ובה ליקויים, ולו ליקויים של ממש כגון רטיבות מפושטת, לבין דירה בה כבר עולים הליקויים כדי סכנה בטיחותית. 5. וככל שמדובר על טענה לביצוע שינויים לא מוסכמים, יש להפריד בין כמה עניינים: א. כאשר יש סעיף מתאים בחוזה השכירות, עשוי שינוי לא מוסכם להוות עילה לפינוי, על פי סעיף 131 (2) לחוק. אלא שבענייננו, לא אותר כאמור החוזה שמלפני עשרות שנים על ידי מי מהצדדים, והמשיבה אינה יכולה לטעון שיש איסור שכזה בחוזה, משעה שלא הגישה אותו חוזה. אין חולק כאמור, שהיה חוזה, אלא שלא אותר. ב. גם משעה שאין עילה לפינוי מכוח שינויים לא מוסכמים, אין פירוש הדבר שלא עשויה לקום לבעל הבית עילת תביעה ביחס לנזקים שגרם הדייר היוצא לנכס. אלא שככל שיש עילת תביעה שכזו, אין הדבר נוגע לבקשת הרשות, ואין הדייר היוצא מוחזק כ"בן-ערובה" בנכס עד שתתבררנה ותוכרענה טענות בעל הנכס לגבי שיעור הנזקים שנגרמו, או הצורך בתיקונים. אין הדייר המוגן חסום מהגשת בקשת הרשות, ואין כאן טעם סביר של התנגדות שיחסום דרכו מהעברת החזקה לדייר מוצע שיתרשם בעצמו ממצב הנכס (וכאמור הליקויים הנזכרים בחוו"ד צ'רבינסקי אינם ליקויים הנסתרים מעין). אם סבורה המשיבה, שהמבקשת גרמה לנזק או חבה בעלויות של השבת המצב לקדמותו, יכולה היא לתבוע בהליך מתאים בתביעה כספית, ויכול שבתביעה מעין זו תתעוררנה גם מחלוקות לא רק ביחס לשאלה, האם עלויות תיקונים מסוימות הינן בגדר השבחה של הנכס, שאינה מוטלת על הדייר המוגן (להבדיל מתיקון נזקים שהוא גרם), אלא גם בשאלה האם ליקוי זה או אחר הינו כזה, שבעלותו היו אמורים לחלוק הצדדים; או שמא מדובר בליקוי, שעלות תיקונו רובצת כולה לפתחו של הדייר המוגן (סעיף 68 לחוק הגנת הדייר). המחוקק קבע בסע' 99 ו- 100 לחוק קביעות ממצות ביחס לשאלה אימתי יש לעכב הדיון בבקשת רשות מחמתו של הליך אחר - תביעת פינוי. כאמור עקרונית, שינויים לא מוסכמים בנכס, עשוי שיקימו עילת פינוי, אם כך נקבע בחוזה השכירות (לא במקרה שבפניי כאמור, שכן החוזה לא אותר וממילא לא הומחש על ידי המשיבה שכך נקבע בו). אך אין כאן טעם סביר עצמאי להתנגדות להעברת המושכר לדייר מוצע ואין כאן עילה ממילא לעיכוב הדיון בהליך של בקשת רשות. ג. בנוסף אציין (גם ביחס לטענה בדבר מצב תחזוקתי ירוד וכשירות הדירה למגורים) כי מחלוקות שכאלו על חיוב בעל הבית או הדייר המוגן בעלות וביצוע שיפוצים ותיקונים הינן מושא אפשרי לבירור במסגרת תביעה לפי פרק ה' בחלק ב' של חוק הגנת הדייר. תביעה שכזו תידון בביה"ד לשכירות משעה שהיריבים בה הינם בעל בית ודייר מוגן. ייתכן כאמור, שהדבר יתברר גם, ולו אינצינדנטלית, במסגרת תביעה כספית בגין חוב-עבר, שמי מהצדדים טוען כלפי יריבו שהוא חב לו, גם כאשר כבר חדלו להתקיים ביניהם יחסי בעל בית ודייר מוגן. כפי שיבואר, כל השינויים עד כמה שבוצעו על ידי המבקשת, נודעו למשיבה עוד בשנות ה- 90 לכל המאוחר. ומאז ועד היום לא באה כל תביעה או הליך מצידה ביחס אליהם. ככל שלא התיישנה כל טענה לסעד כספי בנידון, ממילא אין לקבל שיש כאן טעם התנגדות סביר שימנע העברה. מדובר בעירוב של מין בשאינו מינו. 6. א. ממילא לא נסתרה גרסת מר נוריאל ששון, אחי המבקשת המסייע בידה מאז 1985 (השנה בה נפטר בעלה) לגבי טיב השינויים שערכה המבקשת בדירה. שאלת השינויים עד כמה שבכלל היתה רלוונטית (והיא לא רלוונטית לצורך הליך זה) הינה שאלה עובדתית. מר נוריאל יכול היה להעיד על השינויים מידיעתו האישית. לעומת זאת, עמדת המשיבה בעניין השינויים נתמכה רק בחוות הדעת של מר צ'רבינסקי שאינה אלא עדות שמיעה. מר צ'רבינסקי הודה ראשית כי לא התיימר להסתמך בחוות הדעת שלו על תשריטים שמהם היה ניתן ללמוד על מצב הדירה המקורי. לטענתו אמנם לקראת הכנת חוות דעתו השניה הוצג לו תשריט כזה על ידי עו"ד רונן אולם הוא הודה כאמור שלא התיימר להסתמך על תשריטים בחוות דעתו. מהיכן אם כן שאב מקור הידיעה אותו השינויים שבוצעו על ידי המבקשת בדירה?: לדבריו למד אודות השינויים מפי עו"ד רונן. יכול שיש לעו"ד רונן ידיעה אישית בנושא אך הוא לא הגיש תצהיר ולא העיד בתיק. במעמד ישיבת ההוכחות ביקש עו"ד רונן להגיש תשריט שהינו לפי הנטען עותק של תשריט שהוגש לתיק הבית המשותף ולפיו נרשם בזמנו הבית המשותף. אלא שעל התשריט לא היתה אינדיקציה ממנה ניתן ללמוד שמדובר אכן בתשריט הנספח לצו הבית המשותף או קדם לו ועל פיו נרשם הבית המשותף. רוצה לומר, לא היתה כל אינדיקציה שמדובר בתשריט רלוונטי: לא באישור מטעם המפקחת על רישום המקרקעין, לא בחותמת הגשה כלשהי או חותמת אישור המלמדת שהתשריט לקוח מתוך תיק הבית המשותף, ואף לא בתצהיר עדות של עו"ד רונן שממנו ניתן ללמוד שמדובר בעותק מתאים למקור המצוי בתיק הבית המשותף, ועל פיו ניתן צו רישום הבית המשותף (ניתן היה לצלם מתוך תיק הבית המשותף עצמו את התשריט הרלוונטי באופן שלא תהיה מחלוקת על היותו מתאים למקור הקיים בתיק, או להגיש תצהיר של עו"ד רונן ככל שהתשריט המקורי לא נשמר בחלוף השנים, לאחר קבלת אישור רשמי לדבר). במצב דברים זה קיבלתי התנגדותו של עו"ד חרל"ף להגשת התשריט, שכן ברי שבמצב עניינים זה לא ניתן להסתמך עליו כמשקף את מצבה של הדירה לעת תחילת החזקה בה על ידי המשיבה. ב. נוריאל ששון הודה כי המשיבה ביטלה תריס העץ שהיה קבוע בפתח הקיר ואטמה הפתח בבלוקים. היה צורך בדבר שכן מדובר היה בתריס שנרקב בעקבות בלאי ונשבר, וכך חדרו לדירה חרקים, חתולים ועכברים. לדבריו לא היה קבוע באותו פתח גם חלון. עוד ביטלה אמבטיה שהיתה בדירה והחלידה באופן שלא ניתן היה להשתמש בה, והתקינה במקומה באותו מקום מקלחת. העד התכחש לכך שבנוסף התקינה המשיבה גם קיר שהפריד בין האמבטיה לאסלה (עמ' 10-9 לפרוטוקול). לדבריו במה שקשור להפרדה בין האסלה לאמבטיה היה ונותר המצב כפי שהיה במקור לעת כניסתה של המשיבה לדירה. גרסת העד כאמור לא נסתרה בעניין השינויים שהכניסה המשיבה. אסתפק בציון כי לכל הפחות ביחס לאמבטיה היות ומדובר על אמבטיה שהיתה חלודה, מדובר על פני הדברים במצב שאינו מאפשר שימוש בטיחותי בה, ואין לפרש את החוק באופן המונע ביצוע תיקונים מעין אלה. לגבי איטום הקיר בבלוקים - חרף החלפת התריס, כאן מדובר על פני הדברים בשינוי מצב שאינו מותר באין הסכמה של בעל הבית; כאשר גם בהנחה שלא ניתן היה לקבל הסכמת בעלת הבית (הקודמת) או תגובתה לשינוי המבוקש, מן הדין היה לכל היותר להחליף התריס ולא לאטום הפתח הקיים בבלוקים. אולם, כאמור עניין זה אינו מושא להתנגדות סבירה להעברת הדיירות המוגנת. ג. יתרה מזו וכפי שכבר צוין, נהיר לחלוטין כי השינויים האמורים נודעו לבעלת הבית (שקדמה למשיבה) עוד בשנת 1998. כך ביום 22.11.98 נשלח מכתב עו"ד רונן (שייצג את בעלת הבית הקודמת) אל המבקשת ובו צוין כי התברר לו שלפני זמן מה עקרה המבקשת את החלון והתריס בקיר הצפוני של הדירה ואטמה את הפתח בבלוקים, כמו כן עקרה את האמבטיה. המכתב התרה שיש להשיב המצב לקדמותו שאם לא כן יאלץ עו"ד רונן לנקוט באמצעים משפטיים לרבות תביעת פינוי. מכתב התשובה של המבקשת היה שתנאי השכירות אינם אוסרים ביצוע שינויים או תיקוני חירום. ברור שלא ניתן להסתמך על מכתב שעורכו לא העיד בבחינת אינדיקציה לקיומו של חלון באותו פתח, אך החשיבות לענייננו הינה שיתר השינויים נודעו עוד בשנת 98. לא בעלת הבית הקודמת ולא המשיבה כבעלת הבית הנוכחית נקטו בהליך כלשהו בגין אותם שינויים: לא תביעה כספית, לא תביעת פינוי (ככל שגרסו שיש עילת פינוי כתולדת השינויים) ואף לא הליך שהסעד המבוקש בו הינו השבת המצב לקדמותו. כך מהלך 14 שנים תמימות. ההלכה הינה שיכול גם בעל בית, אפילו כאשר קיימת עילת פינוי, להשלים עם ביצוע שינויים, ומשעה שאינו תובע פינוי משעה שהוא מודע לשינויים שנערכו הרי נחשב הוא כמי שהשלים עם השינויים וויתר על עילת הפינוי (ע"א 41/48 לוין נ' פרוינד). ברגיל מדובר על קונסטרוקציה של ויתור באין מחאה, משעה שהיתה מודעות לשינויים. אולם דומני כי שכך פני הדברים אף משעה שאכן מחה בעל הבית על ביצוע השינויים, הודיע באמצעות בא כוחו שבכוונתו לנקוט בתביעת פינוי, לא פחות, עקב השינויים הנ"ל, ואז ויתר על אותה תביעה ועל כל תביעה אחרת מהלך 14 שנים תמימות. משעה שכך פני הדברים הרי שיש לראות במשיבה, הבאה בנעלי בעלת הבית הקודמת כמי שויתרה על תביעה או על עילה בגין אותם שינויים (נחזה שהתביעה הכספית בגינם לכל הפחות, התיישנה). מכל מקום בודאי שלמצער, אפילו אם היו השינויים רלוונטיים לצורך הליך של בקשת רשות (לטעמי כאמור הם לא רלוונטיים) הרי שאין לראות בהם כמקימים למשיבה טענת התנגדות סבירה להעברה המבוקשת, כך לנוכח השיהוי הכבד. 7. ממילא, לא אוכל לסמוך יהבי על חווֹת הדעת (נ/5 ו-נ/6) של מר צ'רבינסקי לגופן. כך לאחר שנחקר, בהיותן של חוות הדעת מופרזות על פניהן, ונעדרות פירוט מינימאלי ביחס לאומדניו של המומחה, ולדרך בה הגיע אליהם. כאמור מר צ'רבינסקי התיימר להשתית קביעותיו לגבי השינויים שנעשו, על דברי המשיבה או עורך דין רונן, שלא העידו בהליך; ומדובר בתשתית עובדתית שלא הוכחה. עניין זה רלוונטי לגבי החלון שהתקבלה גרסתו של מר נוריאל ששון שלא היה קיים כלל, ולגבי הקיר שאף לגביו התקבלה גרסתו של עד זה. אך אף לו הייתי מניח שבמקור היה קיים חלון, ושלא היה קיים קיר שחילק האמבטיה לשני חדרים (חדר שירותים ומקלחת) הרי שמר צ'רבינסקי לא מדד הקיר מבחינת מידות, לא התייחס לסוג החלון שלפיו תמחר חוות דעתו, לא מדד את גודל הפתח שבו כפי הנטען היה קבועים התריס והחלון. הוא לא התייחס לסוג האריח, לא התייחס לסוג האבן שמסביב לחלון ולתריס, לא התייחס כלל לכמויות, לא התיימר לפרק רכיבי חוות הדעת שלו לעלויות (לא של עבודה ולא של חומרים מכל סוג) אלא נקב בשורה תחתונה כוללת. לדבריו כן ערך חישובים, אלא שלא צירף אותם חישובים ולא שיתף את בית המשפט בחוות דעתו, באופן שבו התיימר להגיע למסקנותיו. הדברים מצאו ביטוי מפורט בחקירתו של המומחה בעמ' 18-26 לפרוטוקול. למעשה ניתן לקבוע שמדובר על חוות דעת שלא ניתן להסתמך על קביעותיה, אך כן ניתן להתרשם שעל פני הדברים הינה מופרזת לעילא ולעילא מבחינת העלויות הנקובות בה. אם כן לא נסתר על ידי המשיבה שדמי המפתח שהוצאו על ידי המבקשת והתקבלו על ידי הדיירים המוצעים, משקפים שווי שוק ריאלי. בהעדר נתון אחר יש לקבוע אפוא שמדובר אכן בשווי שוק ריאלי. יש לדחות עמדת המשיבה שדמי המפתח המוצעים גבוהים. בהקשר זה אציין עוד בקצרה כי המשיבה הגישה תצהיר של שכנה בשם אילנית בן מוחה שבו נטען שאותה שכנה ראתה בפרסומי אתר יד2 באינטרנט את הדירה האמורה המועמדת למכירה בדמי מפתח תמורת 150,000 ₪ ולא 190,000 ₪. ב"כ המבקשת אמנם ויתר על חקירת העדה ואולם לא נסתרו דברי מר נוריאל ששון והדיירים המוצעים שלא היה ולא נברא. שלושתם העידו כי 190,000 ₪ הינם גובה דמי המפתח שהוצע על ידי נוריאל ששון והתקבל על ידי הדיירים המוצעים. נוריאל התכחש לכך שפרסם את הדירה בכל סכום אחר. הוא הודה שאכן פרסם אותה באתר יד2 ואולם עשה כן בסכום של 190,000 ₪. בדיעבד ניתן הרי לטעון לכל סכום. הפרסום האמור לא צורף לתצהירה של הגב' בן מוחה ומשעה שכל המעורבים טוענים אחרת אין משקל של ממש לתצהירה. 8. ביחס לטענת הנטישה: ככל שהיתה המשיבה מבססת טענה זו, יכול וידה היתה על העליונה, שכן אין אדם יכול להעביר יותר מה שיש לו. ככל שאיבדה המבקשת זכותה להחזיק במושכר כדיירת מוגנת מכוח נטישה, אין היא יכולה להעביר לאחר זכות להחזיק בנכס, ששוב אינה קיימת בידה. אין חולק שהמבקשת מצויה כיום בבית אבות. ציפיתי לכך שתחקר בשאלה מתי עברה לבית אבות וממתי היא שוהה שם ברצף. הנפקות של מעבר לבית אבות אינה חד משמעית. ככל שמדובר על מעבר שלפני חצי שנה או שנה וחצי (נניח) יכול והדבר לא ייחשב כנטישה; שכן יש להוכיח לא רק מצב אובייקטיבי אלא גם סובייקטיבי, היינו שאין כוונה או יכולת להוסיף ולחזור למושכר. לעומת זאת, שהות בת שנים בבית אבות ברצף עשוי לעתים שתבסס טענת הנטישה, בבחינת "האובייקטיבי כמעיד גם על הסובייקטיבי". כלומר התשובה לשאלה מה יש ללמוד ממעבר לבית אבות לענין טענת נטישה, הנה תלוית נסיבות. אלא, שב"כ המשיבה ביכר לחקור על "נטישה היסטורית", עת עברה המבקשת לגור בדירה אחרת בנצרת. ובשלב לא ידוע לאחר פטירת בעלה חזרה לדירת המריבה ברח' השמש בחיפה. השלב המדויק בו שבה המשיבה לדירה אמנם לא בוסס, אך מחקירתה ניתן לקבוע שמדובר בשלב שבסמיכות יחסית לפטירת בעלה , שהלך לעולמו ב 1985. בין אם היה הדבר ב 1985, ובין אם היה הדבר ב 1988 אין הדבר מעלה או מוריד. מבחינת המבקשת מאז ומשך שנים היא גרה בדירה, היינו ברי שלא הוכחה כוונה לנטוש לצמיתות - ביחס לאותה טענת נטישה הסטורית; שהרי שבה לדירה. וביחס למשיבה - מאז חזרתה של המבקשת לדירה מאז ועד עצם היום הזה לא עוררה בעלת הבית הקודמת, אף לא המשיבה כבעלת הבית הנוכחית, כל טענת נטישה. משכך מוחזקת היא כמי שויתרה על אותה טענת נטישה ה"הסטורית". ביחסי בעל בית ודייר מוגן יכול בעל בית להיתפס מכוח התנהגות על ויתור מעין זה (כך למשל כאשר הוא מוסיף לקבל דמי שכירות למרות טענת נטישה. במקרה שלנו הטענה היא שהמבקשת לא שלמה דמי שכירות מזה 30 שנה (טענת המבקשת הנה שלא היה למי לשלם מבחינת כתובת). אך מבלי צורך להכריע במחלוקת האם ניסתה המבקשת לשלם וסורבה, הרי כל השנים לא טרחו המשיבה או בעלת הבית הקודמת לדרוש דמי שכירות או לתבוע פינוי באין תשלום. טענת הנטישה ההיסטורית היתה ידועה וגם היא לא הביאה לנקיטת הליך. ניתן למעשה לקבוע שלא באה התעניינות בנכס עד לשלב הבקשה להעברת זכות. נתפסת אפוא המשיבה בויתור על אותה טענת הנטישה ה"הסטורית". עו"ד רונן טען בסיכומיו כי אין לקבל את הטענה כי טענת הנטישה - התיישנה. הבעיה אינה בהתיישנות הטענה אלא לגוף הענין שקשה להלום שיש נטישה, כאשר הנתבעת שבה לדירה לאחר אותה נטישה נטענת, והוסיפה והחזיקה בה מהלך שנים ארוכות לאחר חזרתה, כאשר לבעלת הבית היו ידועות הן הנטישה והן החזרה, ודבר לא נעשה. גם ביחס לעילת הנטישה - יכול בעל בית להיות מוחזק כמי שויתר עליה. וביחס לנטישה "העדכנית" - כל שיש בפני הנו דברי עו"ד רונן בישיבת קדם המשפט שהמבקשת שוהה בבית אבות כבר 5 שנים, בלא כל שאלה שהופנתה בענין זה אל המבקשת עצמה או אחיה, ולמעשה נזנחה טענה זו כליל בסיכומים. לא ניתן אפוא לקבל שבוססה טענת הנטישה. 9. לא מצאתי ממש גם בטענה לפיה אין הדירה כשרה למגורי 6 נפשות (שני המשיבים, שלושת ילדיהם הקטינים ובן חייל החוזר לבית הוריו בחופשות) זו אינה התנגדות סבירה להעברה. אכן יכול והדירה תהא צפופה מבחינת הדיירים המוצעים אך הם מודעים לדבר; ולא בוסס שהצפיפות תהא ברמה שמקימה חשש ממשי של נזק למושכר. מדובר בשיקול של הדיירים המוצעים שככל הנראה ידם אינה משגת לממן דירה מרווחת יותר, ובודאי לא טעם סביר להתנגדות. אין גם ממש בהתנגדות לאור מצבם הכלכלי של הדיירים המוצעים. הוא אמנם אינו שפיר ושניהם לא עובדים נכון להיום (הדייר המוצע נכה מתאונת עבודה), אך הם נכונים לשלם 190,000 ₪, כדמי מפתח שהמשיבה עצמה טוענת שהוא גבוה. וביחס לדמי השכירות , אלו עומדים על סך זעום שבין 200 ל 300 ₪ לערך בחישוב שנתי (חלה מגבלת סע' 154 לחוק ביחס להעלאת דמי השכירות משלא הוכחה פניה בכתב להעלאתם). חזקה שבסכום זה יוכלו לעמוד. 10. לא נמצא אפוא ממש באף אחד מטעמי ההתנגדות לבקשת הרשות ואני דוחה אותם. אני קובע שהמבקשת כדיירת יוצאת זכאית לדמי מפתח. אני קובע כי דמי המפתח (חלק המבקשת והמשיבה גם יחד) יעמדו על 190,000 ₪, כהצעת הדיירים המוצעים. מהם 60% חלקה של המבקשת, ו 40% חלקה של המשיבה. לפיכך, וכהנחיית סע' 95 לחוק, אני מתיר למשיבה כבעלת הבית לשלם למבקשת חלקה בדמי המפתח היינו 114,000 ₪, בתוך 15 יום מהיום, ולהשיב לעצמה החזקה במושכר. אני קובע כי במידה ולא ניצלה בעלת הבית את זכותה יוכלו הדיירים המוצעים לקבל החזקה במושכר במועד שלא יפחת מ 16 יום מהיום, ולא יעלה על 30 יום מהיום, ובלבד ששלמו למשיבה ולמבקשת חלקן בדמי המפתח (בסה"כ 190,000 ₪, מהן 60% למבקשת, ו 40% למשיבה). 11. המשיבה תשא בהוצאות המשפט של המבקשת בסך של 4000 ₪. נפסק סכום צנוע בשים לב לטענה בדבר אי תשלום נמשך של דמי השכירות, ולכך שחלק מן השינויים לא היו מותרים, גם אם לא היה בהם כדי להביא לתוצאה של דחית הבקשה. דייר מוגן (הגנת הדייר)שכירות