פיצול דירה ל-5 יחידות דיור

מומלץ לקרוא את ההחלטה להלן על מנת לקבל ידע בנושא פיצול דירה ל-5 יחידות דיור:



בפני בקשה לביטול צו למניעת פעולות, שניתן במעמד צד אחד, בהתאם לסעיף 246 לחוק התכנון הבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: "חוק התכנון והבנייה").
במסגרת הבקשה, ביקשה המשיבה שינתן צו במעמד צד אחד למניעת שימוש ואיכלוס של 5 יחידות דיור ברח' בלפור 81 בבת ים, בקומת קרקע ובקומה א' של המבנה. לטענת המשיבה המדובר במבנה דו קומתי, אשר חולק ל- 5 יחידות דיור נפרדות ללא היתר בניה כדין.
לאחר שעיינתי בבקשה ובנספחיה, וכאשר נסיבות הפרשה היו ידועות לי מדיון קודם שהתנהל בפרשה, במסגרתו ביטלתי צו מניעת פעולות קודם שהוצא, בשל פגמים שנפלו בבקשה המקורית שהוגשה (ב"ש 1886/12 עיריית בת ים נ' קוסטה יוסף, (3/12/12)), ניתן צו במעמד אחד ומשהוגשה בקשה לביטולו נקבע דיון במעמד הצדדים.

טענות המשיבה


בקשת המשיבה ליתן צו למניעת פעולות, נתמכה בתצהיר מפקח על הבניה, מר חזי אברהם שהוסמך על ידי המהנדס הועדה המקומית בעיריית בת ים ליתן תצהיר זה, כמו גם בתצהיר מפקחת בניה בעיריית בת-ים, בתמונות, דו"ח מפקח שביקר במקום והודעה שנמסרה על-ידי המבקש 1.

המשיבה טוענת, כי המבקשים הם בעלי הזכויות בדירה אחת הכוללת שתי קומות, האחראים לביצוע העבודות לפי סעיף 208 (א) לחוק התכנון והבניה. בביקורת שערכה מפקחת הבניה ביום 21/11/12 עלה, כי המבקש-1 אך סיים לחלק את הדירה באמצעות פועלים מטעמו ל-5 יחידות דיור נפרדות ועצמאיות בהתאם לתוכנית אדריכלית שהייתה בידיו ללא היתר בניה. כן נטען, כי בוצעו תוספות בניה ללא היתר בצד הצפוני של המבנה, הגבהת ריצוף ומדרגות עלייה לקומה א' ושונו חזיתות המבנה. עוד נטען, כי המבנה שימש כיחידת דיור אחת בשתי קומות עד לביצוע החלוקה וכי מבדיקת תיק הבניין עולה כי לא נמצא היתר לבניית הדירה כולה. במועד הביקורת נמצא, כי יחידות הדיור טרם אוכלסו.
לטענת המשיבה, בוצעו עבודות של חלוקה בקומה א' של החלל על-ידי קירות מבלוקים, הוספת דלתות פנימיות, מטבחון בכל יחידה, מקלחת ושירותים בכל יחידה, חדר שינה וחלל כללי, בכל אחת מ- 4 היחידות שנוצרו במקום; לכל יחידה כזו כניסה חיצונית מתוך מסדרון משותף, ומותקנת דלת פלדלת על כל כניסה; בקומת הקרקע נותרה יחידת דיור אחת גדולה.
המשיבה טענה עוד, כי מחקירת המבקש מס' 1, עלה, שבכוונתו להשכיר את יחידות הדיור והצו דרוש לצורך מניעת פעולות של שימוש במבנה וביחידות הדיור הנפרדות ללא היתר. נגד המבקשת 2, נדרש הצו בהיותה בעלת מחצית מהזכויות במבנה.
בתצהירו של מר חזי אברהם נטען, כי אם לא ינתן הצו יכביד הדבר הכבדה רבה על ביצועו של צו העשוי להנתן על-פי סעיפים 206 או 212 לחוק בשל העבירה שבבניה או בשימוש במקרקעין כאמור, או יסכל הדבר את ביצועו כליל, או יגרמו נזק, הטרדה או הפרעה חמורים לציבור. היסוד להנחה זו טמון בכך שבניית היחידות כמעט הסתיימה וכל אחת מ- 5 היחידות היא עצמאית ונפרדת, בעלת כניסה נפרדת וכוללת מקלחת, שירותים, מטבחון וחדש שינה, והצו נועד כדי למנוע את איכלוסן ואת השימוש ביחידות ללא היתר והשכרתן כיחידות נפרדות, דבר אשר יכביד עד מאוד את אכיפת חוק התכנון והבנייה, שכן אם יחידות הדיון יושכרו או יאוכלוסו יהיה קושי לבצע צווים שיפוטיים שיינתנו להריסה או התאמה להיתר ובוודאי קושי לפנות דיירים שכבר גרים בנכס. כן נטען, כי שימוש במבנה ל- 5 יחידות דיור נפרדות יהווה הכבדה על השכנים בשל עומס על התשתיות ויתר צפיפות.

טענות המבקשים


המבקשים עותרים לביטולו של הצו. כטענת סף נטען, כי תצהירו של מר חזי אברהם אינו קביל, ההצהרה בו אינה מכלי ראשון ויש לסלקה על הסף, לחילופין נטען כי אין ליתן להצהרה משקל כלשהו וגם מטעם זה יש לסלק את הבקשה על הסף.
לגופו של עניין נטען, כי התצהיר אין בו אמת. מדובר בבניין שהוקם בשנת 1959, ומאז הקמתו ישנן שתי דירות והתגוררו בו מספר משפחות. משפחה אחת ממשיכה ומתגוררת בבניין, וכן מספר משפחות נוספות אשר התגוררו בדירה השנייה. נטען עוד, כי הדירה השניה הינה למעשה שטח המשתרע על פני שתי קומות, כאשר עוד בעת הקמת הבניין ב- 1959 הדירה נבנתה באופן שתתאים למגורי מספר משפחות.
כתימוכין לטענה זו, נטען, כי העירייה הגישה נגד הדיירים בדירה תובענה בגין ארנונה למגורים שלא שולמה, ובמסגרת הסכם פשרה הוסכם כי אם ישולם הסכום שנקבע תסכים העירייה לתת אישור לטאבו לפי סע' 324 לפקודת העיריות ככל והבעלים יבקשו למכור / להעביר את זכויותיהם בדירה. נוכח העובדה שהבעלים הרשום בדירה היו חמישה, נטען, כי אין ספק כי אכן גרו המשפחות האמורות בדירה.
לטענת המבקשים העירייה לא נתנה להם את אישורה במשך חודשים רבים, וכאשר ביררו הסתבר להם כי מסמכי הבניין נעלמו מתיק הבניין וזאת אף שבעת הרכישה בירר המבקש בעירייה ונמסר לו כי הבניין נבנה טרם חוק התכנון והבניה ולא מוטל עליו צו הריסה.
המבקשים טוענים, כי המבנה היה מוזנח ושבור והצריך עבודות שיפוץ יסודית, כדי להכשירו למגורים, לפיכך שכר המבקש אדריכל, אשר הכין תוכנית לשיפוץ פנימי של הבניין, דבר שאינו מצריך היתר בנייה. כמו כן, נטען כי המפקחת הגיעה למקום לאחר שעבודות השיפוץ הסתיימו וכי הטענה שבוצעו עבודות בניגוד להיתר בניה חסרת יסוד שכן תיק הבניין לא נמצא ואין כלל היתר.
המבקשים מכבירים עוד טענות, כי בנסיבות שהתבררו טענת חזי אברהם בתצהירו כי מדובר בבניה ללא היתר היא בבחינת הצהרת שקר מכוונת.
המבקשים טוענים בנוסף, כי השיפוץ נעשה ברמת גימור גבוהה ביותר, וכי הדירה משופצת וראויה למגורים יותר מהדירה השניה הנמצאת בבנין, ויותר מכל הבניינים הסמוכים לידה.
וכן מוסיפים המבקשים וטוענים, כי לא הוכח יסוד ההכבדה, במיוחד כך כאשר תצהירו ועדותו של המבקש כי בבניין גרו 5 משפחות לא נסתר, ומדובר בחלקה עליה בניינים שלושה בניינים של ארבע קומות, בכל אחד מהם יותר דירות משש הדירות שנמצאות בבניין שלהם.

תשובת המשיבה


המשיבה בסיכומיה, מבקשת לדחות את טענות המבקשים וטוענת כי הבקשה הוגשה כדין, עומדת בכל התנאים שהתווה המחוקק ובכלל זה רשאי היה המהנדס לסמוך על מידע שהועבר אליו מאת המפקחים. כן עומדת המשיבה על כך, כי הבניין היה נטוש במשך כ- 20 שנה, וכי הובאו ראיות לחלוקה ברורה של הקומה העליונה ל- 4 יחידות דיור, כאשר המבקשים לא סתרו טענות אלה, ולא הוכיחו בשום פנים כי המבנה שימש מלכתחילה ל- 5 יחידות דיור. כן עומדת המשיבה, על ההכבדה שתגרם לו לא ינתן הצו.


המסגרת המשפטית


סעיף 246 לחוק התכנון והבניה, מהותו מניעת פעולות עתידיות והוא צופה פני עתיד במצב בו טרם נעברה עבירה. על מנת שבית המשפט יוכל להפעיל את סמכותו לפי הסעיף, עליו להשתכנע בקיומם של שני יסודות:
פעולות הכנה לבנייה או לשימוש.
ללא היתר או בסטיה מהיתר או תוכנית.




בית המשפט פסק לא פעם, כי השימוש בסעד לפי סעיף 246 לחוק הינו צעד דרסטי שכן הוצאת הצו מאפשרת מניעתן או עצירתן של כל פעולות ההכנה והשימוש במקרקעין, בכפוף לתנאים שבית המשפט ימצא לנכון בנסיבות, כך לדוגמא, בע"פ 54/83 סופיה לוי נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה מרכז, פ"מ תשמ"ד(1) 77, 83 נאמר:

העילה אשר בה יכול סעיף 246 להסתפק היא "פעולות ההכנה" (לבניה או לשימוש וגו') להבדיל מפעולה העולה כדי עבירה... כל אשר מחוקק סעיף 246 עשה, הוא להעניק לבית המשפט סמכות להוציא צו כאשר הוא משתכנע שבפניו מקרה אשר בו עושה פעולות ההכנה לא יעצר בהן מעצמו להמתין עד אשר ישיג היתר, אלא יגלוש אל עבר פעולה שהיא כבר בגדר עבירה. משמע מסגרת סעיף 246 היא אזרחית כולה: לא רק מבחינת התרופה כי אם גם מבחינת העילה..."



לצורך קביעת השיקולים אשר ראוי, כי ינחו את בית המשפט בבקשה למתן צו מניעת פעולות, כפי שכתב ב"כ המבקשים עצמו בבקשה, ניתן ללמוד גזירה שווה, ולבחון את השיקולים שנקבעו לעניין מתן צווי מניעה וצווים זמניים, בתקנות סדר הדין האזרחי, תוך שימת דגש על כך שמדובר בענייננו בסעד שהלכה למעשה הוא יוותר בעינו עד למתן החלטה אחרת, בטרם בוצעה העבירה אליה מתייחס הצו. כפי שנפסק השיקולים הרלוונטיים הם שניים:
קיומן של ראיות מהימנות לכאורה. לצורך זה יש לבחון את ההיבט "העובדתי", כלומר האם קיימות ראיות לכך שמתבצעות בקרקע פעולות הכנה לשימוש ללא היתר, והן את היסוד הנפשי, כלומר בחינה האם יש ראיות לכך שכוונת מבצע הפעולות היא להמשיך בפעולותיו ולגלוש לעבר ביצוע עבירה מבלי לקבל היתר.
מאזן נזקים – על מבקש הצו לשכנע כי אם לא ינתן הצו, צפוי במידה קרובה לודאי נזק ממשי לאינטרס הציבורי. דהיינו על מבקש הצו לשכנע שאם לא ינתן הצו תהא בכך הכבדה רבה על אפשרות רשויות האכיפה הרלבנטית להשתמש לאחר מכן בכלים האחרים העומדים לרשותן במסגרת ההליכים הפליליים על פי החוק.
יש איפוא לבחון האם מתקיימים תנאים אלה בענייננו.


דיון והכרעה

לעניין הטענה המקדמית



ראשית, אדון בטענתם המקדמית של המבקשים לעניין התצהיר שהוגש על ידי מר חזי אברהם. כזכור, המבקשים טענו כי נוכח העובדה שהמצהיר הסתמך על אחרים וביקר במקום לאחר הבקשה הראשונה ובסמוך על חתימת התצהיר, ומכאן שאינו מצהיר מידיעתו, התצהיר אינו עומד בדרישות החוק.
איני רואה לקבל טענה זו. צודקת ב"כ המשיבה בטענתה, כי רשאי היה המהנדס מטעם המשיבה להסתמך בתצהירו על עדות מפקח הבניה. המדובר בהליך שהוא דמוי הליך מינהלי, והמצהיר רשאי להסתמך גם על חומר ראיות שנאסף על-ידי עובדים הכפופים לו שביקרו במקום, לשאוב את המידע שבתצהיר ממקורות שונים, ובכלל זה ממפקחי הבניה, אשר העידו כי ביקרו במקום, צילמו את התמונות וערכו את דו"חות הביקור, מה גם שהמצהיר עצמו אף הוא ביקר במקום.

על דרך קל וחומר, ראו: רע"פ 2351/06 יונס סבחיח נ' יו"ר הועדה המקומית לתכנון ובניה (2/4/2008), שם התייחס בית המשפט העליון לתצהיר מהנדס בהתאם לסעיף 238א (א) לחוק התכנון והבניה שנסמך על מידע שהועבר אליו על ידי המפקח. בית המשפט העליון קבע, כי הן מלשון החוק והן מבחינת תכלית ההוראה אין כל מניעה לכך שהמהנדס יסתפק במידע שמובא אליו על ידי מפקח הבניה שהוא גורם מקצועי ומהימן לעניין זה.


אינני גם רואה לקבל את הטענה כי אין ליתן לתצהיר המסתמך על מידע שהועבר מאחרים, משקל אפסי. המפקח חזי אברהם, מנהל הפיקוח דאז, הינו גורם מקצועי מוסמך לחוות דעתו המקצועית בסוגיות העומדות על הפרק, הן בסוגיה של פעולה בניגוד להיתר והן בסוגיית ההכבדה שהוכחתה נדרשת לשם מתן צו בהתאם לסעיף 246 לחוק התכנון והבניה. העובדה שהמצהיר שאב חלק מן העובדות מגורמים מקצועיים העובדים תחתיו אינה מאיינת את משקל התצהיר שהוא במהותו תצהיר מקצועי ולא רק עובדתי.
יתירה מזו, הלכה למעשה, התקיים דיון במעמד שני הצדדים, הן המצהיר והן המפקחים הרלוונטיים העידו ונחקרו בחקירה נגדית אודות העובדות הרלוונטיות, כך שכל התמונה כולה נפרשה בפני בית המשפט והעובדות הוכחו מכלי ראשון. אין המדובר עוד בהחלטה במעמד צד אחד, שלגביה נדרש תצהיר אלא בהחלטה המתקבלת לאחר דיון במעמד הצדדים וחקירות נגדיות, ומכאן שטענות שעניינן פגמים שנפלו בהגשת הבקשה, שהייתה בקשה במעמד צד אחד בעת שהוגשה, הופכות לטענות שוליות. בשלב זה יש להתרכז בעיקר.
לגופו של עניין, אעמוד תחילה על מסכת הראיות והעובדות שהוכחה, ולאחר מכן איישם את הדין על העובדות.


הראיות שנשמעו והעובדות שהוכחו


כפי שעלה מדברי המבקש עצמו, המדובר בבניין שנבנה בשנת 1959 או בסמוך לכך, ושימש למגורים.
המבקש טוען, כי במקום התגוררו 5 משפחות, אולם ניתן כבר כאן לקבוע, כי טענה זו לא הוכחה בכל דרך ומכל מקום כפי שיובהר, ספק אם היא רלוונטית.
אין מחלוקת כי הבניין היה נטוש ב- 15 השנים האחרונות (סיכומי המבקש סעיף 15).
אין מחלוקת כי מאז היות הבניין נטוש, מצבו התדרדר והוא נדרש לשיפוץ מסיבי על מנת להכשירו למגורים.
לא יכולה גם להיות מחלוקת, כי הדירה רשומה כיחידה אחת בלשכת רישום המקרקעין.
כפי שעלה מן המסמכים שצורפו לתצהירו של המבקש, בעלי הנכס, היו ששה אנשים בני משפחה אחת שביקשו למכור את הנכס, ככל הנראה על רקע חובות שחבו לעריית חולון בגין תשלומי ארנונה ונערך הסכם מכר בינם לבין אחד בשם גרין דליארה שרשם הערת אזהרה על הנכס. לימים משלא עלה בידי דילארה לקבל מימון לתשלום בעבור הנכס, רכש המבקש מדיאלרה את הנכס. חוזה הרכישה של המבקשים הוא חוזה מול דילארה, ובגדר חוזה זה מתייחסים הצדדים גם לחוזה הקודם שנחתם בין דילארה לבעלי הנכס, אשר מצורף אליו כנספח.
משני חוזי הרכישה עולה, חד משמעית, כי הנכס מוגדר כ"דירה". לא מדובר בבניין מגורים, ולא מדובר בכמה דירות מגורים – אלא הנכס נמכר כדירה אחת ויחידה, הידועה כחלקה 245/33 בגוש 7136.
ההסכם בין דילארה לבין המבקשים נערך בתאריך 2/1/12 ולפיו, כאמור, רכשו המבקשים את הנכס ממר דליארה (ולא מבעלי הנכס), כמי שיש לו הערת אזהרה על הנכס ולא הצליח לקבל מימון מהבנק לרכישתו. ההסכם מדבר בעד עצמו וממנו עולה כי מדובר במכירת דירת מגורים המצויה בבנין בית משותף ברח' בלפור 81 בבת ים.
כאמור, ההסכם המקורי, של דילארה למול הבעלים המקוריים מצורף כנספח להסכם של המבקשים. בסעיף 3.1. לחוזה בין דילארה לבין בעלי הנכס, מצהיר דילארה, כי בדק את המקרקעין ואת הזכויות בהם, לרבות מצבם הפיזי, התכנוני והמשפטי, לרבות השימושים החוקיים האפשריים במקרקעין, על פי כל דין ותב"ע, לרבות התאמת המקרקעין להיתרי בניה (ככל שישנם) וכל נושא אחר לגבי מצבם הפיזי משפטי והתכנוני של המקרקעין ומצא אותם מתאימים לצרכיו – הווה אומר נעשתה בדיקה מקיפה על ידי דילארה, בדיקה שהמבקשים ידעו עליה או למצער ידעו על הצורך לערוך בדיקה כזו, שכן החוזה של דילארה היה מונח בפניהם ויש יסוד טוב מאוד להניח שגם תוצאות הבדיקה היו מונחים בפניהם. לא לחינם התעלמו המבקשים בחוזה שנחתם בינם לבין דילארה מן הנושא ובניגוד למקובל לא נכלל סעיף דומה בחוזה עליו הם חתומים, אלא החוזה שותק בנוגע למצבו התכנוני של העסק. לענייננו, די לקבוע, שאף שבהסכם שנחתם בין המבקשים לבין דילארה, לא חזרו המבקשים על ההצהרות בעניין מצבו התכנוני של הנכס, אין הם יכולים לטעון כי לא היו מודעים להן.
כפי שעלה מן הראיות, טיפול עריית בת ים בנכס מבחינת דיני התכנון והבניה, החל בעקבות בקשת המבקשים להעברת הדירה בטאבו על שמם. ביום 23/7/12 ערך ביקור במקום המפקח מוריס לוי. המפקח ציין, כי קיימת דירה עם כניסה נפרדת משאר הבניין, הדירה מורכבת מ- 2 קומות, אחת בקומת קרקע ואחת בקומה א'. המפקח הוסיף שאין היתר לבניית הדירה הנ"ל.
המפקח מוריס לוי העיד, כי כאשר הגיע למקום, פתח לו המבקש את הדירה, בקומה הראשונה, והם נכנסו לבית וצילמו מבפנים וגם בחוץ, אולם אל החלק העליון לא ניתן היה להיכנס כי היה חסום. לדבריו, ביום הבדיקה שלו לא הייתה כל בנייה במקום. העד העיד שלפי בדיקתו אין היתר בנייה לדירה בתיק הבניין, ומצויים בתיק מכתבים על כך שאין היתר. העד חזר בחקירה הנגדית והעיד, כי רצה לעלות לקומה השניה אולם המבקש אמר שאי אפשר.
בתאריך 21/11/12, ערכה ביקורת במקום המפקחת נועה קרן. בגליון הביקורת ציינה המפקחת כי מדובר בדירה בת 2 קומות ללא היתר בניה. הדירה בקומה א' חולקה ל- 4 יחידות דיור ללא היתר, קומת הקרקע מהווה יחידת מגורים נפרדת.
בו ביום נחקר המבקש באזהרה, בגין דירה ללא היתר בניה וחלוקת הדירה ל- 4 יחידות דיור ללא היתר בקומה א'. בחקירתו נשאל המבקש מה הקשר שלו לדירה, והשיב, כי רכש את הדירה ללא היתר כאשר ידע מגורמים במח' הנדסה בעיריית בת ים, כי הנכס אינו עם היתר בניה ושאל אם קיימת בעיית הריסה ונאמר לו שלא, שכן זה נבנה לפני חוק התכנון והבניה בשנת 1958, המבקש ציין כי בכוונתו לבקש היתר בניה.

המבקש נשאל מתי החל לבצע את עבודות השיפוצים והשיב, כי החל בכך לפני כחודשיים. המבקש נשאל מדוע חילק את הנכס ל- 4 יחידות והשיב "לא יודע" ואולם לשאלה אם בכוונתו להשכיר את היחידות השיב בחיוב. המבקש נשאל מדוע החל לבנות ללא קבלת היתר בניה, והשיב, כי לא ידע שצריך לבקש אישור לשפוץ פנימי של חלוקה ליחידות דיור. בסוף ההודעה המבקש הוזהר, כי נאסר לעשות שימוש בנכס כל עוד הוא ללא היתר, ונרשם כי המבקש ביקש שהאזהרה לא להשכיר את הנכס או לא לעשות בו שימוש תושמט, המבקש הוכנס למנהל חזי אברהם שדרש ממנו לא לעשות שימוש בנכס עד להסדרת העבירות, המבקש סירב לחתום בעקבות כך על ההודעה.
יצויין, כי בעדותו הכחיש המבקש שאמר את הדברים בהודעה אולם משנפרטו הפרטים שמסר לפרוטות, הסתבר, כי הוא מתכחש רק לדברים שעשויים להזיק לגרסתו. איני רואה לקבל את הכחשתו. עיון בהודעה מלמד, כי הדברים המתועדים בה הם דברים שבידיעתו של המבקש, כך המבקש נוקב בשמות של הגורמים עמם שוחח בעירייה במועד תחילת השיפוץ, מעלה טענות הגנה, כי לא ידע שצריך היתר וכיוצ"ב. כמו כן, הגרסה בהודעה מתיישבת היטב עם גרסת המבקש בבית המשפט. יצויין, כי כאשר המפקחת נועה קרן נחקרה בדיון הראשון, ב"כ המבקש לא עימת אותה עם הטענה, כי רשמה בהודעה דברים שהמבקש לא אמר, ובדיון השני, לא ביקש ב"כ המבקש לחקור את המפקחת קרן שוב לצורך זה. בנסיבות אלה, אני קובעת כי ההודעה משקפת את הדברים שאמר המבקש למפקחת והמבקש ידע מלכתחילה כי מדובר בנכס שאין לו היתר בניה ושעליו להתמודד עם סוגיית ההיתר. המבקש התכוון ככל הנראה לקבוע עובדות בשטח ורק לאחר מכן לטפל בעניין ההיתר בבחינת בניה ותכנון ולא תכנון ובניה כפי שקובע החוק.


המפקחת נועה קרן, סיפרה בעדותה שנשמעה בדיון הראשון שהתקיים ביום 2/12/2012, כי כאשר הגיעה למקום העבודות היו בשלבי סיום, פעולות צבע וכד'. לדבריה אמרה למבקש, כי מדובר בבניה הדורשת היתר. המפקחת העידה, כי אכן כפי שטוען המבקש, תיק הבניין לא נמצא, יחד עם זאת מעיון ממסמכי הטאבו, וכן מדבריו של המבקש עצמו למדה שמדובר בבניה שהיא ללא היתר. יצויין, כאמור, כי ב"כ המבקשים לא ביקש לחקור שוב את המפקחת, בדיון הנוסף שהתקיים ואף הוא עצמו הסתמך על עדותה במסגרת טיעוניו ולכן אין מניעה לראות בעדותה כחלק מן העדויות שהושמעו בבקשה הנוכחית.
בתאריך 3/12/12, ביקר במקום מנהל הפיקוח דאז, מר חזי אברהם שעל תצהירו נסמכה המשיבה בהגישה את הבקשה הנוכחית. מר אברהם הצהיר, כמפורט לעין, בהסתמך על הדו"חות של המפקחים מוריס לוי ונועה קרן, המסמכים המצויים בפניו וביקורו במקום, כי 5 יחידות הדיור שנבנו במקום, נבנו ללא היתר, וכי אם יתאפשר אכלוסן יהא בכך משום הכבדה על אכיפת חוק התכנון והבניה בנוגע לאותן יחידות.
מר אברהם אישר בעדותו, כי ביקר במקום רק קודם החתימה על תצהירו. לדבריו, יש תיק בניין אולם הדירה עצמה לא מופיעה. מר אברהם לא שלל את האפשרות התיאורטית שאם היו הורסים את הדירה ובונים בניין, יתכן שהיו מקבלים היתר לבניין בן כמה קומות, תלוי במכלול נתונים ושיקול דעת הועדה, אך עמד על כך שהחלוקה שנעשתה דורשת היתר ונעשתה ללא היתר.
אכן כפי שעלה מהראיות שנשמעו, בתיק הבניין אין היתר בניה לדירה כלל. בניגוד לטענת ב"כ המבקשים לא מדובר בתיק בניין שהלך לאיבוד, שכן התיק הרלוונטי מתייחס לבניינים בכל החלקה, אלא בתיק הרלוונטי אין היתר בניה לדירה הספציפית כלל. מתוך הראיות שהובאו ניתן ללמוד, כי הנכס שימש למגורים עד נטישתו לפני כ- 15 שנה וכי עריית בת-ים, ידעה על קיומו של הנכס, גבתה תשלומים בגינו, וככל הנראה לא ננקט כל הליך נגד הבעלים הקודמים בכל הקשור לדיני התכנון והבנייה אלא הליכי גבייה של חובותיהם לעירייה.
בבקשת המבקשים ובתצהיר המבקש שנספח אליה, נטען, כי הדירה נמצאת בבניין בו מתגוררת עדיין משפחה אחת, כאשר בדירה השניה, שהיא נשוא דיוננו המשתרעת על פני שתי קומות, התגוררו מאז ומתמיד שתי משפחות והיא נבנתה מלכתחילה באופן שתתאים למגורי מספר משפחות.
המבקשים מסבירים, כי עריית בת ים הגישה נגד הבעלים תובענה בגין ארנונה ואלו הגישו עתירה מינהלית במסגרתה הגיעו הצדדים לפשרה כי בכפוף לתשלום החוב שהוסכם, תסכים העיריה ליתן "אישור לטאבו" לפי סעיף 324 לפקודת העיריות ככל והבעלים יבקשו למכור / להעביר את זכויותיהם בדירה.
במצב דברים זה רכשו המבקשים את הדירה, ואולם העיריה עיכבה את מתן האישור לטאבו חודשים רבים, וכאשר ניסו לברר את פשר העיכוב הסתבר להם שמסמכי הבנין נעלמו מתיק הבנין והבניין למעשה אינו קיים.
המבקשים מנסים ללמוד מזהות בעלי הדירה שהיו 6 אנשים בני משפחה אחת, כי התגוררו במקום מספר משפחות מאז ומתמיד.
לטענת המבקש, פגש בביקורו במקום את המפקח מוריס, אשר לא נכנס לבניין כיוון שהיה נעול, ואמר לו שבכוונתו לשפץ והמפקח לא אמר דבר וחצי דבר.
המבקש מוסיף וטוען בסעיף 12 (ב) לתצהירו, כי השיפוץ שהתבצע על ידו היה שיפוץ פנימי של הדירה כפי שנבנתה שכלל אינו מצריך היתרי בניה, וכי המפקחת הגיעה למקום לאחר שעבודות השיפוץ הסתיימו.
משכך טוען המבקש שאין כל תשתית ראייתית מינימלית לטענה כי ביצע חלוקה של הדירה.
המבקש נחקר על תצהירו, והוגשו באמצעותו התוכניות שהכין האדריכל לשיפוץ הדירה, כמו גם כתב הכמויות והמסמכים שנתפסו בעת ביקורת המפקחת נועה קרן.
המבקש טען בעדותו, כי בעת ביקור המפקח מוריס, הוא לא ראה כלל את הקומה העליונה שכן לא ביקש זאת. המבקש אישר כי שופצה הכניסה לבניין, כן שופצו המדרגות, התריסים.
כאשר נשאל המבקש על השימוש שנעשה בבניין, חזר והשיב כי ב- 15 השנים האחרונות הבניין היה סגור, ועד לפני 15 שנה גרו בו 5 משפחות, לדבריו הוא דיבר איתם הם מארה"ב. בעדותו, בניגוד לתצהירו התייחס לפתע המבקש לכך שמדובר בחמש דירות ולא בדירה אחת, וחזר וטען כי כל השיפוץ אינו אלא שיפוץ פנימי. המבקש הסביר בעדותו, כי סרב לחתום על ההודעה כוון שחזי אברהם אמר לו שיאפשר לו לאכלס 2 משפחות, ולמחרת הוציא צו שאוסר אכלוס. לדבריו לא חתם, כי חלק מהדברים נועה קרן כתבה וחלק לא.
בהמשך עדותו אישר המבקש, כי מעולם לא פגש את המשפחה בעלת הנכס בעבר וטען כי פגש את עוה"ד שלהם.
אדגיש כי לעומת עדות המפקחים אותה מצאתי מהימנה, עקבית ומקצועית – כאשר כל אחד מהם העיד על שראו עיניו, על שתיעד בזמן אמת ועל העולה מהמסמכים שנמצאו בפניהם; עדותו של המבקש הייתה חמקמקה, ולא עוררה אמון. כך המבקש התכחש לדברים שנכתבו בהודאתו מפיו, תחילה התכחשות גורפת, אך כשהסתבר לו שהדבר לא עומד התכחש באופן שאינו מעורר אמון לכל פרט שעשוי להזיק לגרסתו. המבקש גם סתר את עצמו בעניין ביקורת המפקח מוריס לוי, כאשר בתצהירו טען כי הפגישה הייתה מחוץ לבניין שכן הבניין היה סגור והקומה העליונה נעולה וכי מוריס ראה את הבניין מבחוץ (סע' 11 לתצהיר) ואלו בעדותו, ולאחר שהסתבר כי כי המפקח מוריס צילם את הדירה מבפנים למעט הקומה השניה שהייתה חסומה, שינה המבקש את גירסתו וטען כי הזמין את מוריס להכנס פנימה והוא לא רצה (עמ' 3 לפרוטוקול, שורות 24-25).
מטעם המבקש העיד גם מר דרור בנויש האדריכל שאף מסר תצהיר. בתצהירו מתייחס האדריכל לנכס כ"דירה", ובאופן מפתיע לא התייחס לחלוקה הפנימית טרם החל בעבודות השיפוצים. בעדותו השיב האדריכל, כי כאשר הגיע למקום, היו במקום שאריות של 5 דירות ובגלל זה נעשתה בקשה להיתר (עמ' 12 לפרוטוקול שורות 22-23). האדריכל טען כי הבקשה בפניו, אולם המבקש היה בחו"ל ולכן לא חתם עליה. לדבריו, הכין בקשה לחלוקה חדשה ללא שינויי שטח וללא תוספת יחידות דיור ושינויים בחזיתות. האדריכל טען, השינויים בחזיתות מצריכים היתר, אך מדובר היה בשינויים מינוריים ולפיכך התחילו לעבוד ללא היתר. האדריכל אישר כי היו שינויים באינסטלציה וכן במערכת התשתיות. לדבריו, משבדק נוכח שאין היתר לכל הבנין ולכן הגיש בקשה להיתר לכל הבניין. האדריכל הגדיר את התנהלותו כהכאה על חטא בכך שלא התבקש היתר בנייה מלכתחילה: "... אני מכים על חטא ועושים עכשיו בקשה להיתר" (עמ' 13 לפרוטוקול מיום 20/1/13, שורות 16-15), אמנם האדריכל אמר את הדברים אגב שינוי החזית שנעשה, אך ברור שהתנהלות זו של בנייה ואחר כך השגת האישורים הנדרשים היא זו המאפיינת את התנהלות המבקשים והאדריכל כאחד.
יצויין, כי במהלך ההוכחות הוגשו תוכניות האדריכל וכן כתב כמויות, וברי מתוך תוכניות אלה וכתב הכמויות כי מדובר בשיפוץ מסיבי עד כדי שינוי כל הקומה העליונה, חלוקתה מחדש, עבודות אינסטלציה נרחבות, כמו גם שינוי החזית – שיפוץ שלבטח דורש היתר.


מן הכלל אל הפרט


העובדות שהוכחו, מביאות לטעמי למסקנה ברורה, כי המבקשים שרכשו את הנכס כדירה יחידה ביצעו חלוקה של הנכס ל- 5 יחידות דיור, מבלי לבקש היתר, תוך עשיית דין עצמית וביצוע עבודות שיפוץ וחלוקה פנימיים כמו גם חיצוניים. אכן עבודות שיפוץ פנימיות אינן דורשות היתר, אך חלוקת דירה אחת לחמש יחידות דיור נפרדות לבטח דורשת קבלת היתר מראש לפני ביצוע החלוקה ופיקוח של הרשות על אופן ביצוע החלוקה עוד טרם ביצוע העבודות.
כפי שהוכח, מדובר בנכס שהינו דירה אחת בלבד, המשתרעת על פני שתי קומות, כאשר לא הובאה כל ראיה לסתור טענה זו. המבקשים עצמם התייחסו לנכס כדירה, רכשו אותו כדירה ולא כבניין, הנכס רשום בלשכת רישום מקרקעין כדירה אחת, ואין כל ראיה כי בשלב כלשהו ניתן היתר לפיצול הנכס למספר יחידות דיור.
אף שאין היתר לבניית הדירה כלל, מסיבות שלא הובררו עד תום, שכן מדובר בבית ישן, שהוקם לפני חוק התכנון והבנייה, לא ניתן להשלים עם מצב ש"שאיש הישר בעיניו יעשה" ודירה אחת תהפוך במחי שיפוץ אחד ל- 5 יחידות דיור נפרדות.
יצויין, כי גם האדריכל שהעיד מטעם המבקשים, טען בלשון רפה במהלך הדיון כי היו שרידים לחמש יחידות דיור, אך לא הוצגה כל ראיה לכך. גם לדידו הוא נדרש לשפץ "דירה" ולא 5 דירות, וגם מעדותו השתמע כי אין כל ספק שחלוקה מחדש כפי שנעשתה, חייבת הייתה לקבל היתר בנייה והלכה למעשה, גם המבקשים עצמם אינם חולקים על הצורך בקבלת היתר בנייה ומטפלים בהשגת היתר כזה.
אשוב ואדגיש, כי טענת המבקשים כי כך היה המצב מימים ימימה לא הוכחה בשום פנים, לא הובאה כל עדות או ראיה מבעלי הנכס, המבקשים מחד התנגדו נחרצות להגשת כתבי בי-הדין בעתירה המינהלית שהגישו בעלי הנכס, מהם ניתן היה אולי ללמוד על הקשר שלהם על הנכס ועל ההסטוריה שלו ומאידך לא הביאו כל ראיה אחרת. כך המבקשים טענו כי בדירה השניה בנכס מתגוררת משפחה מימים ימימה, לבטח משפחה זו יכלה להאיר את עיננו בנוגע למצב הנכס, ההיתרים שהיו לגביו וההסטוריה של מגורים בנכס במקום. נסיונו של המבקש לטעון בעדותו כי שוחח עם המשפחות שגרו במקום (עמ' 5 שורה 17 לפרוטוקול), הסתבר עד מהרה כעורבא פרח, כאשר בהמשך תיקן ואמר "לא. אף אחד לא פגש, הם בארה"ב, פגשתי את העו"ד שלהם" (עמ' 10 שורה 9 לפרוטוקול).
אציין, כי לא ראיתי לקבל את טענת המבקש, שההסכם שנחתם בין העירייה לבין בעלי הנכס במסגרת העתירה המינהלית, עשוי היה להביאו למסקנה בדבר חוקיות הנכס וחלוקתו ליחידות דיור כפי שעשה המבקש – שהרי גם לפי הסכם זה, מדובר בדירה אחת ויחידה, וכל שנכתב בו הוא שבכפוף לתשלום הסכם הפשרה, תסכים העירייה ליתן אישור לטאבו לפי סעיף 324 לפקודת העיריות ככל והבעלים יבקשו למכור או להעביר את זכויותיהם בדירה. העירייה כאמור אינה מתכחשת להסכמה ולחובתה ליתן האישור לגבי הדירה, אך אין בהסכמה זו כדי לכבול ידיה מלנקוט בפעולות הנדרשות עקב ההפרה הלכאורית של חוקי התכנון והבניה והפיכת הדירה ל- 5 יחידות דיור.
השאלה העומדת לדיון הינה, איפוא, האם ראוי בנסיבות שבהן נעשו עבודות שיפוץ של דירה וחלוקתה ל- 5 יחידות דיור נפרדות כאשר כל אחת מיחידות הדיור מהווה הלכה למעשה דירה נפרדת, ליתן צו למניעת פעולות – דהיינו צו שימנע את השימוש בנכס, שחולק למספר יחידות דיור ללא היתר.
המבקשים, מסתמכים בטענותיהם על פסק הדין בעפ"א 4087-02-12 וקסמן נ' עירית תל-אביב (28/2/12), במסגרתו ביטל בית המשפט המחוזי בתל-אביב צו למניעת פעולות שהוצא על ידי בית המשפט לעניינים מקומיים, בנסיבות בהן עמדה לדיון השאלה האם עריכת שיפוץ פנימי בקומת קרקע בבניין, והעובדה שבנכס גרות שתי משפחות גרעיניות ולא אחת, מצדיקה מתן צו לפי סעיף 246 לחוק התכנון והבניה. לאחר שבית המשפט דן בנסיבות ומצא כי מימים ימימה, גם הקומה התחתונה שימשה למגורים ולא לפי יעודה (לחדר הסקה, חדר כביסה מוסך וחניה) שיפוץ פנימי שנעשה באותה קומה שאינו משנה את השימוש בפועל שנעשה בנכס שנים רבות קודם לכן, אינן מצדיק מתן צו כאמור. בית המשפט הדגיש באותו מקרה, כי "אין המדובר בנכס אשר התגוררו בו מזה שנים רבות, נטשו אותו או עזבו אותו, וסמוך להגשת הבקשה מבוקש להכשיר בו מחדש מקום שישמש למגורים" (פיסקה 6 לפסק הדין).
נקל לקבוע, כי הסייג אותו ציין בית המשפט, הוא זה החל בענייננו – המדובר בענייננו בנכס אשר לא הוכח ולא ברור איזה שימוש נעשה בו לפני שנים רבות, אשר ננטש, נעזב למשך 15 שנה לפחות וסמוך להגשת הבקשה לפי סעיף 246 נעשה נסיון להכשיר בו מחדש את המקום כך שישמש למגורים ב- 5 יחידות דיור נפרדות. דווקא פסק דין זה, המציב את הגבולות בגדרן ינתן צו לפי סעיף 246, מצדיק ואף מחייב מתן צו כזה בענייננו.
כפי שהוכח, השיפוץ הפנימי שעשה המבקש, עולה כדי חלוקה ל- 5 יחידות דיור נפרדות ובין היתר חלוקה פנימית, בניית מסדרונים, דלתות פנימיות וחלוקה ל- 4 דירות בקומה העליונה – דבר שעל פניו – כך גם אליבא דאדריכל של המבקשים עצמם – דורש מתן היתר בנייה. כל זאת, עשה המבקש מבלי לבקש ומכאן גם מבלי לקבל היתר, בבחינת הצבת עובדות בשטח.
שאלת הותרת הצו על כנו בנסיבות אלה, כאשר ברור כי ישנה כוונה לעשות שימוש במבנים שנבנו ללא קבלת היתר, תקום ותיפול על ההכרעה בדבר קיומה של הכבדה הנדרשת בסעיף ובכלל זה קביעה, כי אם לא ינתן הצו לאלתר, יכביד הדבר הכבדה רבה על ביצועו של הצו העשוי להנתן בהמשך, או יסכל את דבר ביצועו כליל, או יגרמו נזק הטרדה או הפרעה חמורים לציבור.
מר חזי אברהם פרט בתצהירו את ההכבדה העשויה להגרם באם לא ינתן הצו, בקובעו, כי בנסיבות לפיהן כל אחת מ- 5 יחידות הדיור שנוצרו הינה יחידה עצמאית ונפרדת, בעלת כניסה נפרדת, כולל מקלחת, שירותים, מטבחון וחדר שינה, וכאשר מדובר ביחידות המיועדות להשכרה, הרי שככל שיושכרו היחידות יהא קושי לבצע צווים שיפוטיים שיינתנו להריסה או התאמה להיתר ובוודאי קושי לפנות דיירים שמתגוררים בנכס. כן הוסיף כי שימוש במבנה ל- 5 יחידות דיור נפרדות יהווה הכבדה על השכנים בשל העומס על התשתיות ויתר צפיפות.
המבקשים כופרים בטענות אלה, ומפנים לחקירתו הנגדית של מר חזי אברהם ולמצב בשטח כאשר בחלקה ישנם בניינים של כמה קומות ומספר גדול של יחידות דיור באותו בניין.
לעניין טענת המבקשים בעניין זה, ניתן לומר שאין הנדון דומה לראיה – לא מדובר בענייננו בבניין דירות, שבו מלכתחילה נבנו מספר דירות נפרדות, תוך תכנון וקבלת כל ההיתרים הנדרשים, אלא בדירה אחת ויחידה שחולקה ל- 5 יחידות דיור נפרדות, תוך בניית קירות נוספים, מסדרון ותשתיות לכל אחד מן הדירות בקומה העליונה.
אף שקיימת אפשרות תיאורטית שבאותו שטח ניתן יהא לבנות בניין קומות, ספק אם היה מתקבל מלכתחילה היתר לבנות חלף אותה דירה שרכש המבקש באותו שטח 5 דירות נפרדות, כאשר המבנה בנוי מלכתחילה כדירה אחת המשתרעת על שתי קומות, ולא כ- 5 דירות נפרדות.
מטבע הדברים – הוספה של 4 משפחות נוספות, ופיצול מערכות האינסטלציה והחשמל כפי שנעשו, עשויה להכביד על התשתיות שלא תוכננו מלכתחילה לעומס זה, כאשר לא התבקש, לא נבחן ולא ניתן היתר להוספת מערכות האינסטלציה כפי שהוספו כפי שהוספו.
אציין כי טענות המבקשים והאדריכל, כי העבודות בוצעו ברמת גימור גבוהה, אין בהן כדי לסייע, שעה שלא התבקש ולא ניתן היתר ולא נשקלו כל משמעויות החלוקה ל- 5 יחידות דיור נפרדות על כל המשתמע בכך. לא למבקש ולאדריכל מטעמו הסמכות להחליט בכך, אלא לרשות לה ניתנו הסמכויות לשקול וליתן היתרי בניה וחלוקה, תוך שקילת מכלול השיקולים הרלוונטיים.
חשוב מכך – כפי שהוכח וכפי שהודה המבקש עצמו, הדירות מיועדות להשכרה, כיחידות נפרדות, כאשר בכל אחת מן הדירות צפויה לשכון משפחה אחרת שמן הסתם תסתמך על מגורים במקום לתקופה סבירה בהתאם לחוזים שיחתמו עמה. אין ספק, שבבוא היום, וככל שינתנו צווי התאמה להיתר שיקבל המבקש או צווי הריסה, העובדה שמתגוררות במקום משפחות שונות מכוח הסכמי שכירות תכביד מאוד על ביצוע הצווים ותסכל את ביצועם.
לא למותר להוסיף, כי מקום שלא התבקש ואף לא ניתן היתר, לא נשקלו כל היבטי הבטיחות של חלוקת פנימית כפי שבוצעה ובכלל זה יצירת מסדרון והוספת דלתות פלדלת ב-4 הדירות בקומה העליונה, לרבות היבטים הנוגעים לבטיחות הדיירים הן בשל העומס במערכת החשמל והן במקרה שחלילה יארע אסון כגון שריפה, כאשר מן הסתם החללים הקטנים והסגורים, ודלתות הפלדלת האטומות עשויים ליצור מלכודת אש.
בנסיבות אלה, כאשר הוכח ברמה הראייתית הנדרשת בשלב זה, כי בוצעה חלוקה של דירה אחת ויחידה ל- 5 יחידות דיור נפרדות בלא שניתן לכך היתר וכי בכוונת המבקש לעשות שימוש ביחידות הדיור על מנת להשכירן למשפחות שונות, כך שבבוא היום וככל שינתנו צווים להתאמה להיתר או להריסה תדרש הרשות להתדיין מול גם מחזיקי הדירות, כאשר הבנייה נעשתה בלא שהתבקש והתקבל היתר ונבחנו כל משמעויות החלוקה וכאשר מטבע הדברים מגורים של 5 משפחות במקום אחת ללא ספק תטיל עומס על התשתיות ובכלל זה תשתיות הביוב, חשמל, אשפה וכיוצ"ב, הוכחה, לטעמי, ההכבדה המצדיקה מתן צו לפי סעיף 246 לחוק התכנון והבניה.
יחד עם זאת, בנסיבות העניין, לטעמי, שעה שמדובר בצו שניתן בטרם הרשעה בדין ותוך מתן משקל לזכויות המבקש לנהוג כדין בקניין שבבעלותו, נכון לסייג את הצו אך ורק לגדרי הקומה העליונה, שעה שהקומה התחתונה מיועדת גם כיום למגורים של משפחה אחת, כפי יעודה של הדירה כולה ולא תהא כל הכבדה אם אכן תתגורר משפחה אחת כפי יעודו של הנכס מלכתחילה. אכן אין היתר בניה לדירה כולה, אולם השימוש למגורים, למצער, של משפחה אחת היה מקובל גם על הרשות ולא ראוי לשלול אותו מהמבקש באמצעות צו מסוג זה.


סוף דבר
אני מקבלת את הבקשה בחלקה וקובעת כי הצו שניתן במעמד צד אחד נותר בעינו אך לגבי הקומה העליונה.

המזכירות תודיע לצדדים על קיום ההחלטה ותשלח את ההחלטה לצדדים בדואר רשום.

זכות ערעור כדין לבית המשפט המחוזי.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. הגדרת דירת מגורים

  2. צו כניסה לדירה

  3. נזק לגגון בדירה

  4. עורך דין הסכם דירה

  5. תביעה על צביעת דירה

  6. שימוש בדירה ללא רשות

  7. שטח דירה קטן מהמובטח

  8. החזקה בדירה ללא רשות

  9. כניסה לדירה ללא רשות

  10. רישום דירה על שם קטין

  11. ויתור על זכויות בדירה

  12. התחזות לבעלים של דירה

  13. ביטול רשות לגור בדירה

  14. זיכוי מעבירת פיצול דירה

  15. הגדרת דירת מגורים מזכה

  16. נזקים במהלך הובלת דירה

  17. הצעה אמיתית לרכישת דירה

  18. הכרה בדירת מגורים יחידה

  19. הצהרת זכאות זכויות בדירה

  20. זכות בלתי הדירה במקרקעין

  21. רשות בלתי הדירה במקרקעין

  22. אישור זכויות לקניית דירה

  23. תביעה להצהרת בעלות בדירה

  24. מכירת דירה עם חריגות בניה

  25. חובת ציון שטח הרצפה בדירה

  26. ביטול קניית דירה על הנייר

  27. הלוואה לקניית דירה מהמוכר

  28. הסתרת בעיית טרמיטים בדירה

  29. הגדרת הדירות כ"דירות מדרון"

  30. פיצול דירה ל-5 יחידות דיור

  31. הודעה על העברת החזקה בדירה

  32. אי הכרה בדירת מגורים מזכה

  33. קניית דירה בפלורידה - תביעה

  34. עיכוב של שנתיים במסירת דירה

  35. התחייבות לרישום זכויות בדירה

  36. התיישנות רישום בעלות על דירה

  37. זכויות בחלל שנוצר מתחת לדירה

  38. כניסה בכוח לדירה ע''י מעקלים

  39. מס מכירת דירה בין קרובי משפחה

  40. בקשה להרחבת דירת מגורים במקרקעין

  41. הסתרת חריגות בניה בדירה מהקונה

  42. סיוע לרכישת דירה לפי מספר אחים

  43. העברת תכולת דירה מארה''ב לישראל

  44. ביטול קניית דירה בגין איחור במסירה

  45. סעיף 49 א - מכירת דירת מגורים מזכה

  46. פיצוי בגין ניהול מו''מ לקניית דירה

  47. פטור לדירת מגורים מזכה - זכות אישית

  48. חוסר התאמה בין שטח הדירה למה שהובטח

  49. תוספת סיוע לזכאים שלא הצליחו לרכוש דירה

  50. העברת בעלות פיקטיבית של דירה מבעל לאישה

  51. צו מבית המשפט למכירת דירה במכירה פומבית

  52. פיצויים ללא הוכחת נזק מסירת דירות באיחור

  53. דרישת תשלום שלא כדין ביום קבלת המפתח לדירה

  54. נדחתה תביעה להצהרה לזכאות להירשם כבעל דירה

  55. האם צנרת מקרר נחשבת לאינסטלציה של הדירה ?

  56. איחור במסירת דירות בגלל בניית קומות נוספות

  57. עד לאיזה רום משתרעת זכותו של הדייר בשטח שהוצמד ?

  58. בקשה למפקח על המקרקעין לאפשר מכירת דירת מגורים

  59. טענה כי התובעים אפשרו להם להתגורר בדירה ללא תשלום

  60. לטענת התובע, הדירה נצבעה בצבע "מזעזע – כחול מטאלי"

  61. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון