מומלץ לקרוא את פסק הדין להלן על מנת לקבל ידע בנושא ביטול זיכרון דברים שכירות עסק: העובדות 1. התובע התקשר עם הנתבעת ביום 01/11/93 בזיכרון דברים (להלן: "זכה"ד") לשכירת חנות בנכס הנתבעת הידוע בשם קניון "דאון טאון סנטר" (להלן: "הקניון"). התובע התעתד להפעיל בחנות עסק למשחקי חלל ומשחקים אחרים. זכה"ד לא הבשיל לכדי חוזה והחנות הופעלה מיום 24/01/94, ובמשך כ - 8 חודשים עד שבוטל זכה"ד על ידו, בהתבסס על הסכמת הצדדים כפי שסוכמה בזכה"ד. 2. בסמוך לקניון היה מתוכנן להיבנות מרכז בילוי שיכלול קולנוע ייחודי (להלן: "אומנימקס") בו מוקרנים סרטים בגזרה רחבה ולצדו מוזיאון מדע. המרכז היה מיועד להתחבר לקניון באמצעות גשר עילי להולכי רגל, מקורה וממוזג. 3. חנותו של התובע הייתה אמורה להיות ממוקמת בסמוך למעבר שבין הקניון לאומנימקס כך שתנועת המבקרים מן הקניון לאומנימקס ובחזרה לא תפסח עליה כלומר, קהל היעד שהתובע ביקש לכוון אליו ולהיבנות ממנו היה בעיקר קהל המבקרים באומנימקס והמוזיאון. האומנימקס לא הוקם בסופו של דבר ומנקודה זו עולה המסך על התביעה דנן. טענות הצדדים 4. טענת התובע היא כי הנתבעת, הטעתה אותו בהציגה בפניו מצגים שונים, ישירים ועקיפים, לעניין הקמתו של האומנימקס והשלמת בנייתו, מצגים שהניעו אותו להתקשר בעסקה, ולולא הוצגו לא היה מתקשר בה. משלא נתקיימו התנאים והמצגים הללו לא עלה בידי התובע, כך טענתו, להגשים את מהות העסקה ומכאן נזקו. 5. עוד הוא טוען כי הנתבעת לא גילתה לו עובדות שהיו ידועות לה והיו מהותיות להחלטתו להתקשר בעסקת השכירות ולהפעיל את העסק. 6. כמו כן טען התובע לטעות שהובילה אותו להתקשר בעסקה ולחוסר תום ליבה של הנתבעת במהלך האינטראקציה החוזית ביניהם. 7. הנתבעת דוחה טענות אלה מכל וכל במספר טיעוני נגד. לגופו של עניין גרסתה של הנתבעת היא, כי הבהירה לתובע את העובדה שסוגיית האומנימקס וחוזה השכירות אינם מקשה אחת וכל עניין עומד לגופו. מכאן מבקשת היא להעלות את המסקנה שלא הציגה בפני התובע מצג שווא כל שהוא ולא הטעתה אותו לסבור כי גורל הקניון ועסקו של התובע בתוכו קשורים בהצלחת האומנימקס, ולו מהסיבה שביצוע פרויקט האומנימקס לא היה נתון בידי הנתבעת. לראיה ולתמיכה בטענה זו מבקשת היא להתבסס על לשונו של זכה"ד שאינו נושא בחובו כל התייחסות לעניין האמנימקס. 8. עוד טוענת הנתבעת כי היא חפה מכל אחריות בנדון הואיל ועובר לכניסתו למושכר חתם התובע על כתב ויתור (נספח ג' לתצהיר עד ההגנה - מ. מורד) שבו הצהיר, כי הנכס משביע רצון ותואם את תנאי השכירות שהוסכמו ולפיכך אין לו כל טענות כלפי המשכירים. 9. גם טענה משפטית יש בפי הנתבעת וזאת בדבר הסעדים להם טוען התובע. לטענתה במידה והתובע יעמוד בנטל ההוכחה זכאי הוא לכל היותר לסעד הביטול וההשבה שבעקבותיו, ולא לפיצויי קיום ו/או הסתמכות כפי שמבוקש בתביעתו. עוד בעניין זה מציינת הנתבעת כי גם בנטל הקטנת הנזק לא עמד התובע ולו בשל כך אינו זכאי לפיצוי המבוקש על ידו. 10. טענה נוספת שבפי הנתבעת, טענה שמקומה כטענה מקדמית, היא כי גם אם יש ממש בתביעת התובע, הרי שהנתבעת איננה בעל הדין הנכון הואיל וניהול הקניון וניהול האומנימקס נעשה ע"י שתי חברות נפרדות ושונות, הקניון על ידי הנתבעת והאומנימקס ע"י חברה בשם "אומניטאון". הטעיה ומצג שווא . טוען התובע כי הבטחות הנתבעת, עלון פרסומי ופרסומים בעיתונות הם שיצרו בפניו מצג שווא בנוגע לפתיחת האומנימקס והם שגרמו לו להתקשר בעסקה, קרי לשכור חנות בגודל המושכר, להכשיר אותה ליעודה, לוותר על עסקה אחרת ולהזמין מכונות משחק. 12. לצורך הדיון לגופו אתעלם מטענת הנתבעת להיותה בעל דין לא נכון ולו בשל התוצאה הסופית כפי שיפורט לעיל. 13. התובע מעיד בחקירתו הנגדית, יתכן ובחוכמה שלאחר מעשה, כי "אם אין אומנימקס אני לא נשאר בכלל. אפילו לא בפרומיל לא הייתי חושב לפתוח שם עסק אם לא היה אומנימקס עם 3,000 איש מבקרים ליום". (פרוטוקול 04/11/99, עמ' 12 ש' 23). נ 14. בהנחה שאכן האומנימקס היה אמור לשמש עוגן לעסקים שינוהלו בקניון, ניתן להניח כי יש ממש בדברים אלה של התובע, אף שלא כחוכמה שלאחר מעשה. שהתובע ביקש לבסס את תנועת הקונים בעסקו על קהל המבקרים באומנימקס. אולם, לסברה זו אין יד ורגל בזכה"ד או בתוספת לו (נספח ב' לתצהיר מורד). בהיותו של העניין מרכזי כל כך עבור התובע היה מקום לצפות, כי היה מוצא לנכון לעמוד על כך שהעניין ימצא את ביטויו ב"נייר העמדה" ששימש בסיס להתקשרות, קרי בזכה"ד (שלא השתכלל לכדי חוזה, כאמור). העלאת עניין זה היתה מחזקת את גורם המסוימות הנדרש לגיבושו של חוזה. 15. התובע בחקירתו טוען כי דרש להכניס תניה בנוגע לאומנימקס (פרוטוקול, שם, עמ' 5 ש' 1) והנתבעת ביקשה שהות לתשובה. מנגד באותה נקודה טוענת הנתבעת כי רק בסמוך למועד שנקבע לחתימה על החוזה, כחודשיים לאחר חתימת זכה"ד, ובסמוך למסירת המושכר לתובע העלה דרישתו לעניין האומנימקס (תצהיר מורד סעיף 18,19). בקשתו נענתה בשלילה אך הובטח לו לשקול זאת שוב. שקילת העניין ע"י הנהלת החברה הניבה תשובה שלילית גם כן. טענת התובע וטענת הנתבעת מאיינות זו את זו בסוגיה הנ"ל. 16. הטעיה, כלשונם של המלומדים ד. פרידמן ונ. כהן (בספרים "חוזים", כרך ב', עמ' 787), "יכולה ללבוש שתי צורות. האחת, מצג שווא שהיא הצורה האקטיבית, על דרך המעשה (אמירת דבר לא נכון), והשניה אי גילוי, שהיא הצורה הפסיבית, על דרך מחדל (כלומר שתיקה שעה שקיימת חובת גילוי)". עניינו של מצג השווא הוא הצגה מסולפת של המציאות. הצגה כזו כלפי צד שני המתקשר עם המציג בחוזה היא מעניינו של סעיף 15 לחוק החוזרים (חלק כללי), התשל"ג - 1973, המוכתר בכותרת "הטעיה". 17. התובע מבקש לראות בכתבות העיתונות, בדגם הקניון והאומנימקס שהוצג לו, בעלון הפרסומי ובהבטחות שנתנו לו, לכאורה, ואשר התבססו על כל האלמנטים הנ"ל, ככלים אשר שימשו את הנתבעת להצגת אותה תמונה מסולפת של המציאות, תמונה שגרמה לו להתקשר בזכה"ד. 18. מכל האלמנטים הנ"ל דומה כי העלון הפירסומי - ה"פרוספקט" - הינו האלמנט המרכזי בו מבקש להיתלות התובע. הפרוספקט כוון למשוך שוכרי או קונים פוטנציאלים לשטחי המסחר של הקניון (ולכן, שלא כפי שמנסה הנתבעת לרמוז בסיכומיה, אין נפקות לדרך בה הגיע הפרוספקט לידי התובע). הפרוספקט היה כלי שיווקי וכוון למבקשים להתקשר עם הנתבעת בהסכמי שכירות/ קניה של נכסיה בקניון. לעניין זה מפנה התובע בסיכומיו להתייחסותו של ביהמ"ש העליון לסוגית העלון הפירסומי. ביהמ"ש העליון פירש את הפרוספקט כ"הצגה" או כהזמנה למו"מ. במידה ותוצאות המו"מ עלו כדי חוזה שלא היה בו כדי לשנות מהמצג שהוצג בפרוספקט הרי שהמציע מחויב בנאמר בפרוספקט והתנאים הנקובים בו יהפכו לחלק מן החוזה (ראה ע"א 6025/92, צמיתות (81) נ' חרושת חימר בע"מ ואח', פ"ד נ (1) 834,826). ב 19. המסמך האחרון שהיה בו כדי לגבש את אומד דעת הצדדים הינו זכה"ד והתוספת לו שנכתבה ע"י עד הנתבעת, מורד. לאלה אם כן, ולאור האמור לעיל, יש להוסיף את הפרוספקט בכדי לקבל את התמונה לאומד דעת הצדדים. 20. הפרוספקט, בעמוד השער האחורי, נוקב בשמה של הנתבעת תחת הכותרת "יזם" ואינו מפנה או מציין אף שם אחר. מכאן קצרה הדרך אל מסקנה כי האחריות על האמור בו הי של הנתבעת ולא של גורם אחר. לכן גם הכתובת לטענות כפי שמעלה התובע בסוגיה זו היא הנתבעת. 21. הפרוספקט מתאר את שעתיד היה לקום במתחם הקניון והאומנימקס. אין מחלוקת כי הקניון נבנה. אין מחלוקת כי הוחל בעבודות להקמת האומנימקס וכי כיום ניצבת כיפת האולם המתוכנן כאבן שאין לה הופכין ומעלה חלודה. הלזה יקרא מצג שווא? הזאת ההטעיה שמבקש התובע מביהמ"ש לקבוע כי התרחשה בעניין דנן? 22. טענתה של הנתבעת כי לא התחייבה בפני התובע בעניי השלמת בניית האומנימקס וכי הוא בתחום אחריותה (ר' גם סיכומיה עמ' 6) סותרת למעשה את שהצהירה בפרוספקט. גם חקירתו של העד מורד סתורת את טענתה בדבר אי ההתחייבות באשר העד מודה כי לפי לוח הזמנים היה האומנימקס עתיד להיפתח בקיץ 94 (פרוטוקול 01/11/99, עמ' 29 ש' ראשונה). הנתבעת ביקשה אם כן, מחד למשוך שוכרים/קונים לנכסיה בקניון על סמך פרוספקט המצהיר בין היתר על הקמתו של האומנימקס ומאידך להתנער מאחריות להצגת מצגים בנדון בפני התובע. 23. אולם, בין אם כך או בין אם אחרת הרי שהנתבעת הציגה לתובע מצג עתידי שהייתה כוונה, ליכאורית, לעמוד בו (ראה גם בחקירת העד מורד, עמ' 33-36 פרוטוקול 01/11/99) ולפיכך לא ניתן להאשימה בסילוף המציאות. לא הוכח על ידי התובע כי לנתבעת הייתה ידיעה במועד ההתקשרות על אי השלמת הפרויקט ופתיחת האומנימקס במועד שהוצהר עליו בפרסומים העיתונאיים. באופן גורף יותר, ניתן לציין כי בכל המסמכים המהווים את בסיס ההתקשרות ביניהם, לא ננקב כלל במועד משוער לפתיחת האומנימקס. כך אין זכר למועדים בזכה"ד ובתוספת לו וגם לא בעלון הפירסומי מטעם הנתבעת. ההסתמכות היחידה היא על האמור בכתבות העיתונאיות או על דברים שנאמרו לתובע, לטענתו, מטעמה של הנתבעת ואשר מוכחשים על ידה. 24. אין גם ספק כי השלמת בניית האומנימקס והפעלתו עלתה בקנה אחד עם אינטרסים של הנתבעת. סביר להניח כי הקמת האומנימקס היתה תורמת לרווחיות הפרויקט בכללותו ולכן הצגת הדברים על דרך הכזב, כפי שטוען התובע, לא היה בה לשרת את האינטרסים של הנתבעת לטווח ארוך. לא ברור מה מנע את השלמת בניית הפרויקט ומדוע ניצבת הכיפה המיועדת עד עצם היום בחידלון. ייתכן והיו אלה קשיים כלכליים שמנעו את השלמת הבניה או סכסוכים פנימיים בין השותפים. על כל פנים, המירב שניתן לטעון לו בנדון הוא כי עסקינן בעסקה כלכלית כושלת (אשר קשה להעריך גם אותה בשל העובדה שלא התממש אף חלק מהסיכון/ סיכוי שבה שכן לא הושלם תנאי בסיסי לאמדנה) וטעותו של הנתבע מסתברת כטעות בכדאיותה. לכן, טענתו של התובע בדבר מצג שווא והטעיה נדחית על ידי. ו טעות 25. "טעות בדיני חוזים היא מחשבה או אמונה של צד לחוזה שאינה תואמת את המציאות" (ר' ג. שלו, דיני חוזים מהדורה שניה, עמ' 188). התקשרות בטעות פירושה, "... שהחלטתו של אדם בדבר נקיטת פעולות מתגבשת על יסוד נתונים שהוא מאמין בקיומם..." (ר' כהן ופרידמן בספרם הנ"ל, עמ' 668). דיני הטעות המעוגנים בסעיף 14 לחוק החוזים. 26. המציאות בעת ההתקשרות לא נתונה במחלוקת. במועד ההתקשרות לא היה האומנימקס שריר וקיים, אלא "על הנייר". כאמור, לא הובאו נתונים על כך שגם לא הייתה כוונה "להפוך" את הנייר למבנה של הפלדה ובטון. נהפוך הוא, יסודות האומנימקס נוצקו ושרידיהם מחלידים "לתפארת" עד היום הזה. מכיון שכך אין בידו של התובע להצביע על טעות המהווה "פגם ברצון" בעת ההתקשרות. לכל היותר, כאמור לעיל, טעה התובע (בדיעבד) בכדאיות העסקה המוגדרת כ"תשואה, טובת הנאה, תועלת, ערך או שווי, שאדם מתעתד להפיק מעסקה". תום לב 27. טענה בעניין זה שהועלתה בכתב התביעה נזנחה בסיכומי התובע ומשום כך ולאור ההלכה בעניין, לא אזקק להן. עוללות 28. לאור האמור בסעיפים 18-20 שלעיל, מצאתי לנכון להתייחס לעניין נוסף שלא העלה התובע בכתב תביעתו ולא עלה במהלך הדיונים בתיק. יתכן והיה מקום והיה זה ראוי לו לתובע, בהסתמכו על ההלכות שקבע ביהמ"ש העליון לעניין נפקותו של עלון פרסומי - פרוספקט, לילך בדרך שונה מזו שבחר ולטעון ל"הפרת חוזה" כפשוטה, שכן בהתקיים המצב שהפרוספקט עשוי להוות חלק מהחוזה הרי אף עשוי אי קיום האמור בו לעלות כדי "הפרת חוזה", ולזכות את הנפגע מההפרה בפיצוי. אולם, כאמור, התובע לא נזקק לדבר ולכן לא אזקק לו גם כאן. 29. מהמקובץ עד כה עולה כי התובע אינו יכול לזכות בדינו, ובוודאי שאינו יכול לעתור לפיצויים. מנגד, הנתבעת איננה מבקשת אלא לדחות את תביעת התובע בעוד שדחיית טיעוניו של התובע עשויה להעמיד את ביטול החוזה על ידו בגדר מעשה שאינו כדין (ביטול החוזה הוא סעד עצמי הנתון למי שהתקשר בחוזה עקב טעות או הטעיה) ושבגינו הוא עשוי לחוב כלפי הנתבעת בפיצוי. הנתבעת לא התייחסה לאפשרות זו ולכן לא אזקק לה גם אני. סיכום 30. לאור האמור לעיל אני דוחה את התביעה ואיני עושה צו להוצאות. התובע ישא בשכ"ט עו"ד הנתבעת בסך 25,000 ש"ח בצירוף מע"מ, ונושא ריבית מיום מתן פסק הדין ועד התשלום בפועל. בהתחשב בגובה סכומה של התביעה (1,000,000 ש"ח בעת הגשת התביעה 14/09/95) והקיף הדיונים שבה ( צו ישיבות) לרבות הליכי הביניים שנדרש, ראיתי לפסוק לנתבעת הוצאות ושכ"ט הולמים. נזכות ערעור תוך 45 יום לביה"מ המחוזי.זכרון דבריםשכירות