מומלץ לקרוא את פסק הדין להלן על מנת לקבל ידע בנושא שטח חצר קטן מדי - תביעה נגד הקבלן: זוהי תביעה של רוכש בית נגד הקבלן המבצע בשל פגם שנפל בממכר - דהיינו, גריעה של כ30- מ"ר משטח החצר בשל העמדה בלתי נכונה של המבנה יחסית למגרש. העובדות בתאריך 22.2.93 חתם התובע על הסכם לרכישתה של מחצית מגרש בשטח של 494 מ"ר מגב' צפורה בורנשטיין ועל פי שטר המכר (נספח ד' לתצהיר התובע) נרשמו על שמו 247 מ"ר. במעמד מכירת הזכויות בקרקע נחתם גם ההסכם עם הקבלן המבצע - הנתבעת - לבנייתו של קוטג' דו משפחתי אשר מחציתו יועדה לתובע. מוסכם על הכל כי בעלת הקרקע התנתה את מכירת חלקי המגרשים בהתקשרות עם הנתבעת אשר נבחרה לבצע את הפרוייקט שכלל 28 קוטג'ים דו-משפחתיים. כן מוסכם על הכל כי המבנה המשותף לתובע ולמשפחת סלוב (צד ג' 2-3) נבנה בטעות בנסיגה של כ1.25- מ' דרומית למיקומו המתוכנן בצד המערבי ועל כן נגרע משטח החצר של התובע שטח של בין 24-30 מ"ר (על פי חווה"ד השונות). המחלוקת בין הצדדים מתמקדת בעיקרה בשאלות מהו השטח שנגרע מחצר התובע והנזק שנגרם לו כתוצאה מכך. כן חלוקים הנתבעת וצד ג' 1 בשאלה מי אחראי לסימון השגוי שגרם למיקומו של המבנה. יצוין כי ב"כ הנתבעת זנח בסיכומיו את הטענות שהעלה כנגד משפחת סלוב ונראה שנהג כך לאחר שהובהר בעדויות שהובאו בפני כי לא ניתן לחייב את משפחת סלוב להתיר הזזה של הקו המפריד בין חצרות הבתים על פי דרישת הנתבעת מאחר ותהא בכך חדירה של התובע לשטח המצוי מתחת לחלון דירתם באופן שיפגע בפרטיותם ויפריע לשימושם הסביר בדירה (ראה צילום נ10/). מכל מקום, ברור עתה שצד ג' 2 לא גרמו לטעות. לא היה להם כל ענין ב"תוספת" והם אף גילו גמישות ורצון טוב בכך שהסכימו להזזת הגדר בחלקו הקדמי של הבנין מעבר לקיר המפריד בין שתי היחידות ובדין הם מתנגדים לפגיעה בשימוש הסביר בדירתם שעשויה להגרם להם על לא עוול בכפם. האחריות לטעות מר קשקש - מנהל הנתבעת והמודד לידור יערי (צד ג' 1) חלוקים בשאלה מי משניהם סימן את קו הבינוי אשר בהסתמך עליו נבנה הבית. לאחר ששמעתי את עדויותיהם החלטתי להעדיף את גרסתו של מר לידור על זו של מנהל הנתבעת. מהמסמכים שנערכו סמוך לאירועים נשוא התביעה עולה כי ההתקשרות בין הנתבעת למודד הועלתה על הכתב בהסכם מיום 14.1.94 - נ12/(א) - בו הוגדרה העבודה המוזמנת כדלקמן: "עבודות מדידה מפות לצורך העיריה לקבלת טופס 4 מדידת המבנה על רקע גבולות". בחקירתו הנגדית של מר קשקש הסתבר כי בעת שנערכה המפה המצבית נ4/ באוקטובר 94' כבר עמד המבנה על תילו וכי מפה זו הוכנה לשם קבלת טופס 4 (אישור על גמר הבניה) מן העיריה. אולם לא עלה בידו להצביע על הסעיף בהסכם על פיו התחייב המודד לסמן את מיקומו של המבנה. דהיינו, קווי בניה או בינוי להבדיל מקו בנין שהנו מונח סטטוטורי, המוגדר בחוק התכנון והבניה כ"קו על פני הקרקע ומתחתה שנקבע בתכנית מאושרת ושבינו ובין גבול הנכס הבניה אסורה" (עמ' 55 לפרוטוקול). כמו כן לא הוצג על ידי הנתבעת מסמך כלשהו שנערך ע"י לידור אשר עליו סומנו קווי הבניה. לעומת זאת, הציג המודד את נ13/ מפה טופוגרפית עליה סומנו קווי הבנין בצירוף דפי העבודה אשר עליהם נרשמו הקואורדינטות אשר שימשו לסימונו של קו הבנין. יתרה מכך, נ5/ אשר לגביו נטען כי הוא מהווה אישור לכך שלידור סימן את מיקום הבתים (עמ' 56) התגלה כמסמך בו צוינו נקודות גובה. גם עדות האדריכל שתכנן את הפרוייקט וביצע פיקוח עליון תומכת בגרסתו של מר לידור דווקא, ומעיד מר דב דוד כי קו הבניה אשר שורטט על המפה (נספח ג' לתצהיר לידור) סומן במשרדו (עמ' 65), ואילו במכתבו נ6/ שנכתב לאחר הגשת התביעה כותב העד: "אנו דרשנו ואתם (הנתבעת - ש.ד.) עמדתם בכך, כי סימון גבולות המגרשים וכן קווי הבנין יבוצעו ע"י מודד מוסמך" (ההדגשה שלי - ש.ד.). מאחר ומר דוד מבדיל הבדל היטב בין קו בניין לקו בינוי וכיוון שהמכתב נכתב מתוך כוונה לתמוך בגרסת הנתבעת, חזקה על מר דוד שהיה מציין כי נעשה סימון של קווי בינוי ע"י מודד מוסמך ולא כפי שנכתב קווי בנין. באשר לחלקו השני של המכתב בו נאמר כי האדריכל וידא לפני יציקת היסודות כי הבנין המבוצע תואם את סימני המודד באתר, הסתבר בחקירתו הנגדית כי שמע עובדה חשובה זו מפי מנהל הנתבעת (עמ' 65). מן המקובץ עולה כי גרסתו של מר לידור נתמכת בראיות חיצוניות כמפורט לעיל ועל כן הגעתי למסקנה כי עלה בידו להוכיח שסימון קו הבינוי נעשה על ידי מנהל הנתבעת אשר גם סימן את מקום הכלונסאות והיסודות (עמ' 56-57) ועל כן האחריות לסטיה במיקום המבנה מוטלת על שכם הנתבעת בלבד. גובה הנזק השטח שנגרע מחצרו של התובע שנוי כאמור במחלוקת. בסוגיה זו הוצגו בפני שלוש גרסאות. האחת גרסתו של השמאי רמי עופר אשר קבע כי נגרעו מהחצר 30.6 מ"ר. לעומתו גורס מהנדס דן אורמן כי השטח החסר מסתכם ב24- מר ואילו המודד אביגדור מזור (נ11/) קובע כי חסר שטח של 16 מ"ר. אלא שבחקירתו הנגדית של האחרון הסתבר כי המדידה על פיה הגיע למסקנה המפורטת לעיל נעשתה בהסתמך על קו גבול המוצב בתוך חצרה של משפחת סלוב תוך חדירה לשטחה. קו זה מוגדר על ידו כ"קיר מתוכנן" וכידוע, לתכנון זה אחראית הנתבעת אשר כל נסיונותיה להוציאו לפועל נתקלו בהתנגדות הנמרצת של משפחת סלוב (עמ' 73-74) והעד מאשר כי אילו בוצעה המדידה על פי קו הפרדה המהווה המשך לקיר המשותף היו נגרעים מחצרו של התובע כ31- מ"ר. לאור האמור לעיל, המסקנה המתבקשת היא שעקב הטעות בהעמדת הבנין נגרעו מחצרו של התובע 30.6 מ"ר. ערך הקרקע. מהנדס דן אורמן מחלק את הנזק שנגרם לתובע עקב הקטנת החצר לשניים: חוסר אפשרות לייחד חלק של החצר לחניה נוספת כפי שהובטח לו על פי התכנית ושווי הקרקע שנגרעה. באשר לפגיעה באפשרויות החניה, סבוני כי ההערכה לפיה שוויה של חניה טורית נוספת הוא 3,000 דולר בלבד נעשתה על דרך ההמעטה מאחר ומר אורמן מעריך את שוויה של חניה ב8,000- דולר וגם אם נכונה השקפתו לפיה חניה טורית שניה אינה שווה בערכה לחניה מלאה רגילה, עדיין אין מקום להפחית משוויה יותר ממחצית ואני קובעת בנקודה זו פיצוי בסך 5,000 דולר. באשר להפחתה של שטח החצר. בראש נזק זה יש לקחת בחשבון את שטחה הקטן של החצר ואת האחוז הגבוה יחסית של החסר. גם מר אורמן אישר שככל ששטח החצר גדול יותר, הערך המוסף של מספר מטרים פוחת. נקודה נוספת שיש להתחשב בה הינה הפגיעה בפרטיות הנגרמת כתוצאה מהפחתה זו בעיקר כאשר עוסקים בבית צמוד קרקע אשר מעצם טיבו וטבעו מיועד להעניק לבעליו שטח פתוח ופרטיות רבה ככל האפשר. העמדת הבנין 1.25 מ' קרוב יותר לגבול החלקה פוגעת בפרטיות התובע וגורעת מהנאתו מהשימוש בחצרו וכפועל יוצא מורידה מערך הבית. בהתחשב בנתונים אלה אני סבורה שהערכתו של מר אורמן את ירידת הערך נעשתה אף היא על דרך הצמצום. יחד עם זאת, אין אני סבורה שיש לאמץ את הערכתו של מר עופר אשר להשקפתי חישב את אותו נזק פעמיים. פעם על פי שווי מ"ר קרקע ופעם שניה בהתחשב בפגיעה בגין התקרבות לבנין השכן. להשקפתי, מדובר בשתי פנים לאותה מטבע כאשר ערך הקרקע משקף את הפרטיות וההנאה שניתן להפיק ממנה. לאור העסקאות שנעשו באזור כפי שהוכחו אני סבורה שלא ניתן לקבל את ההערכה המוצעת של 340,000 דולר לבית + חצר מאחר והעיסקה עליה הסתמך מר עופר התייחסה לבית ששטחו גדול מבית התובע ב30- מ"ר ונראה שהערכה לפיה שווי הבית הנו 300,000 דולר הינה סבירה יותר בנסיבות המקרה. בהסתמך על הערכה זו, אני קובעת כי בגין גריעת שטח של 30.6 מסתכם נזקו של התובע ב15,000- דולר. לסיכום הנתבעת תשלם לתובע 20,000 דולר כערכם בשקלים על פי שער יציג ביום הגשת התביעה. סכום זה ישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה ועד למועד התשלום בפועל. ההודעה לצד ג' 1-3 נדחית בזה. באשר להוצאות במהלך עדותו של מר קשקש הסתבר כי גם לאחר שהתגלתה הטעות לא נעשה על ידי הנתבעת נסיון כן בתום לב לפתרון הבעיה. ההיפך הוא הנכון. הנתבעת ניסתה לחפות על טעותה על ידי פלישה לשטחה של משפחת סלוב וכשזה לא עלה בידה, ניסתה להסיט את גבול חלקתו של השכן עוזיאל כסלו ואלמלא ערנותו של זה האחרון היתה עושה דין לעצמה ו"מפצה" את התובע על חשבון שכניו. בשום שלב לא נעשה ע"י הנתבעת נסיון לפצות את התובע או להציע למר כסלו תמורה עבור השטח אותו ביקשה הנתבעת להעביר לתובע. גם לאחר הגשת התביעה דבקה הנתבעת בעמדה לפיה אין היא אחראית לנזקו של התובע ואילצה אותו לעבור הליך יקר וממושך תוך שהיא גוררת להתדיינות את משפחת סלוב. נראה שמדובר בהתנהגות מכוונת שמטרתה להתיש את התובעים. לכן ראוי כי בית המשפט יביע את מורת רוחו מנוהג זה על ידי הטלת הוצאות ריאליות על מנת שלא יגרם לתובע ולצדי ג' נזק נוסף בשל ההליך אליו נגררו שלא באשמתם. אני מחייבת את הנתבעת לשלם לתובע הוצאות משפט הכוללות אגרות ושכר טרחת עדים בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום ההוצאה ועד לתשלום הפועל וכן שכ"ט עו"ד בסך 20,000 ש"ח + מע"מ. סכום זה ישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד למועד התשלום בפועל. כן תשלם הנתבעת הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד לכל אחד מצדי ג' (משפחת סלוב ולידור) בסך 15,000 ש"ח + מע"מ. סכום זה ישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד למועד התשלום בפועל. חצרקבלן