צו מבית המשפט למכירת דירה במכירה פומבית

מומלץ לקרוא את פסק הדין להלן על מנת לקבל ידע בנושא צו מבית המשפט למכירת דירה במכירה פומבית:

1. בתביעה זו עותרת התובעת לסעד בדמות צו עשה אשר יורה לנתבעים לפרסם לאלתר את הדירה הנדונה בתביעה במכרז למכירה פומבית ולחלופין להורות לנתבעת 1 (להלן: "הנתבעת") על תשלום תמורה לתובעת בגין עבודות בניה שבוצעו על ידה בהתאם להסכם בין הצדדים לבניית אותה דירה.
לצד תביעה זו הגישה התובעת בקשה צו עשה זמני זהה לכתב התביעה ועניינו בסעדים האמורים.

העובדות והשתלשלות העניינים

2. הצדדים התקשרו בהסכם לביצוע עבודות בניה ולפיו התובעת, חברה קבלנית לבניה תבנה עבור הנתבעת דירת מגורים קומת גג ברח' וולפסון 23 (הידוע גם כגוש 18168 חלקה 30 תת חלקה 7) על גגו של בניין שלנתבעת זכויות בו (להלן: "הדירה").

3. הצדדים הסכימו כי עבודות הבניה יחולקו לשני שלבים לביצוע: שלב א'- בניית השלד כולל טיח חוץ ופנים ושלב ב'- השלמת העבודות עד מפתח והכל בהתאם לכתבי הכמויות שצורפו להסכם (סע' 5 להסכם).

4. כנגד התחייבות התובעת לביצוע העבודות במקצועיות, ביסודיות ולספק את החומרים הדרושים, התחייבה הנתבעת לשלם לתובעת סך של 323,000 ₪ בעבור העבודות נשוא שלב א' ו- 249,000 ₪ בעבור העבודות נשוא שלב ב' אשר יתקבלו מתקבולי מכירת הדירה. הצדדים הסכימו, כי אם וככל שלא תימכר הדירה יהא רשאי הקבלן להפסיק את המשך העבודות עד לתשלום התמורה בעבור שלב א'.

5. כערבויות לקיומו של ההסכם מסרה הנתבעת ייפוי כוח בלתי חוזר לטובת הנתבע 2 המייפה את כוחו למכור את הדירה בשמה, על כל הכרוך בכך, ולקבל את התמורה. הנתבע 2 הוסמך ע"י הצדדים לביצוע כל פעולה שעניינה ביצוע ההסכם.

6. אין מחלוקת, כי עד למועד הגשת התביעה (ולמעשה עד עצם היום הזה) לא נמכרה הדירה.

טענות הצדדים

7. לטענת התובעת, הנתבעת לא עשתה די בכדי למכור את הדירה ולשלם לה את התמורה. העובדה שהנתבעת מתקשה למכור את הדירה נעוצה בעיקולים ובחובות הרובצים על הדירה, לרבות הערת האזהרה הרשומה על שמה של התובעת כך שרוכשים פוטנציאליים נרתעים מרכישתה. הנתבע 2 אף הוא לא מילא את תפקידו כנאמן ולא פעל לביצוע ההסכם.

8. הנתבעת טוענת, כי היא מלאה אחר הוראות ההסכם ופנתה למתווכים למכירת הדירה. מאידך, התובעת לא השלימה את ביצוע העבודות נשוא שלב א', ועל כן היא לא זכאית לתמורה על פי ההסכם. ביצוע עבודות מתוך שלב ב' נעשה שלא בהתאם להסכם. כמו כן, התובעת ביצעה עבודה רשלנית הפוגעת ביכולתה למכור את הדירה.

9. הנתבע 2 לא הגיש כתב הגנה, כל שטען בהודעה שמסר לבית המשפט הינו כי הוא לא הוסמך למכור את הדירה במכירה פומבית ו/או למכור אותה במצבה היום מבלי התחייבות להשלמת בנייתה. לדידו, כל שהתחייב הוא לחתום על מסמכים שונים, רישום הערת אזהרה וקבלת כספים וחלוקתם. כבר בהחלטתי מיום 29.8.2011 ציינתי כי סברות אלו של הנתבע אין להן כל יסוד בהסכם, וכי "לא בכדי נמסר לנתבע 2 יפוי כח של הנתבעת ונקבע כי יוכל לפעול לביצוע ההסכם" (עמ' 9, ש' 1-2 להחלטה).

10. בדיון מיום 8.12.009, ממנו נעדר הנתבע 2 חרף החלטתי מיום 2.12.2009, הסכימו התובעת והנתבעת, כי ימונה מומחה מטעם בית משפט אשר יבדוק אילו עבודות בוצעו בדירה ומה טיבן וכן הערכה כספית של העבודות שנותרו לביצוע. במסגרת זו נקבע, כי המומחה יתייחס לשאלה אילו עבודות היה על התובעת לבצע על פי ההסכם.

11. הצדדים הסכימו כי המומחה שימונה מטעם בית משפט יהיה כבורר מכריע לעניין שווי העבודות שבוצעו בדירה. לאחר שיפרסם פסיקתו, כך הוסכם, תינתן שהות של 30 יום לנתבעת להפקיד בקופת בית משפט את מלוא שווי העבודות. ככל שתבוצע ההפקדה לא תוצא הדירה למכירה, ואולם במידה ולא יופקד הכסף במועד תינתן החלטה המאפשרת גם לתובעת ליטול חלק פעיל במכירת הדירה וכן תינתן החלטה בדבר הגשת תצהירי עדות ראשית. להסכמות אלו בין הצדדים ניתן תוקף של החלטה (פר' הדיון מיום 13.7.2010 להלן: "ההסדר הדיוני").

12. בהחלטתי מיום 28.10.10 מונה מר זאב בוגלר כמומחה בית משפט (להלן גם: "המהנדס" ו/או "המומחה"). המהנדס בחוות דעתו מיום 17.4.2011 קבע, כי שווי העבודות שבוצעו על ידי התובעת בניכוי הליקויים עומד על סך של 393,579 ₪ לתשלום נכון ליום 1.8.2009. סכום זה, בהתאם להסדר הדיוני, היה אמור להיות מופקד על ידי הנתבעת בקופת בית המשפט.

13. הנתבעת לא הפקידה את הסכום שנקבע. מאידך הגישה שלל בקשות- למשלוח שאלות הבהרה למומחה וכן לביטול ההחלטה המורה לה להפקיד את הסכום שקבע המומחה בקופת בית המשפט. עוד ביקשה הנתבעת, כי בית המשפט יורה על השלמת העבודות על ידי קבלן אחר לצורך קידום מכירת הדירה. התובעת התנגדה לבקשות אלה.

14. בהחלטתי מיום 13.7.11, הוארך המועד להפקדת הכספים עד ליום 25.7.11 ונקבע, כי ככל שיש טעם ענייני במשלוח שאלות הבהרה ובחקירת המומחה אין מקום לשלול זאת אך מבלי שהדבר יעכב הפקדת הכספים על ידי הנתבעת. המומחה התבקש להשיב לשאלות ההבהרה. הנתבעת לא הפקידה את הסכום שנקבע.

15. משלא הופקד כל סכום בקופת בית המשפט, הגישה התובעת בקשה ביום 27.7.11, כי ייתן בית המשפט הוראות המאפשרות לה ליטול חלק פעיל בהליכים לצורך מכירת הדירה ולמנות את בא כוחה ככונס נכסים על הדירה. הנתבע 2 בבקשה שהוגשה מצידו עוד באותו יום, טען כי משהתעורר הצורך במינוי כונס נכסים למכירת הדירה, ומכיוון שהוא מחזיק ביפויי כוח בלתי חוזרים משני הצדדים וכן מאחר שבתביעה עתרה התובעת לסעד עיקרי להורות לנתבע 2 למכור את הדירה למרבה במחיר, מן הראוי כי ימונה הוא ככונס נכסים שיפעל למכירת הדירה למרבה במחיר.

16. הנתבעת בתגובתה ביקשה כי תידחה בקשת התובעת עד לחקירת מומחה בית המשפט על חוות דעתו, שכן לטענתה מתשובות המומחה לשאלות ההבהרה עלה, כי מגיע לנתבעת זיכוי נוסף על סך 6,748 ₪ (כך שהסכום לתשלום הועמד על סך 385,751 ₪ כולל מע"מ). הנתבעת העלתה שאלות ביחס למקצועיות חוות הדעת ועוד עתרה הנתבעת לביטול ההסדר הדיוני נוכח היותה בלתי מיוצגת בשלב בו נתקבל ההסכם, כאשר לטענתה משמעותו לא הובנה לה. הנתבעת שבה על בקשתה להתיר לה התקשרות עם קבלן אחר להשלמת עבודות הבניה לצורך מכירתה.

17. בהחלטתי מיום 29.8.2011 ולאחר שהבהרתי כי איני מוצאת הצדקה לביטול ההסדר הדיוני ו/או לדחיית חוות הדעת בגין תיקון טעות שנפלה בה, קבעתי כי "נחה דעתי כי יש לפעול למכירת הדירה.." לצורך העניין זומנו הצדדים לישיבת בית משפט לשם בחינת דרכי המכירה. בפועל, בדיון שנקבע (דיון מיום 11/9/11) עמד ב"כ הנתבעת על הגשת תצהירי עדות ראשית בהתאם להסדר הדיוני, על כן הורתי על הגשת תצהירי עדות ראשית. העדים נחקרו על תצהיריהם, אף המומחה נחקר על חוות דעתו ולאחר מכן הוגשו סיכומים טענות הצדדים.

18. עיקר המחלוקת בין הצדדים נסבה על טיב העבודות שבוצעו על ידי התובעת בשלב א', ובאשר לזכותה של התובעת לקבל תמורה בגין העבודות שבוצעו (הן משלב א' והן משלב ב'), כאשר הנתבעת חולקת על מהימנותה של חוות הדעת ומקצועיותה. בשל כך, נדרש להלן לבחינת חוות הדעת שניתנה ולמשמעותו של ההסדר הדיוני בין הצדדים. לאחר מכן נבחן:

א. האם זכאית התובעת לקבלת תמורה בגין ביצוע עבודות שלב א' ואם כן מה גובה התמורה?
ב. האם זכאית התובעת לקבלת תמורה בגין ביצוע חלק מן העבודות נשוא שלב ב' ואם כן מה גובה התמורה? במסגרת שאלות אלו יוכרע גורלה של הדירה שבמחלוקת.


ההסדר הדיוני בין הצדדים

19. כאמור, הצדדים הסכימו על מינויו של מומחה בית המשפט כבורר מכריע במחלוקות בין הצדדים בהסדר דיוני שלשונו כדלקמן:

"אנו מסכימים שמינוי המהנדס יהיה כבורר מכריע לעניין שווי העבודות אשר בוצעו בדירה. לאחר שיפרסם פסיקתו, תינתן שהות של 30 יום לנתבעת להפקיד בקופת בית המשפט את מלוא שווי העבודות. במידה ותעשה כן, לא תוצא הדירה למכירה. במידה ולא יופקד הכסף במועד, תינתן החלטה המאפשרת גם לתובעת ליטול חלק פעיל בהליכים לצורך מכירת הדירה וכן תינתן החלטה בדבר הגשת תצהירי עדות ראשית" (עמ' 2, ש' 7-11 לפר' מיום 13.7.2010).

20. על אף הסכמות אלו, אשר קיבלו תוקף של החלטה, טוענת הנתבעת כי ההסדר הדיוני נתקבל בחוסר איזון שכן התובעת הייתה מיוצגת בעוד שהנתבעת לא הייתה מיוצגת וכי מינוי המומחה נעשה במחטף. טענות אלו של הנתבעת הועלו ונדחו כבר בעבר (ר' החלטתי מיום 29.8.2011).
הנתבעת לא העלתה נימוקים חדשים המצדיקים התערבותי בהחלטה שניתנה ואף לא מצאתי כל עילה להתערבות בהסדר הדיוני שנתקבל בין הצדדים. אי לכך החלטתי מיום 29.8.2011 עומדת על כנה. ההסדר הדיוני עומד בעינו.

21. העובדה כי הנתבעת לא הפקידה את הסכום שהוערך על ידי המומחה במועד, חרף הסכמות הצדדים והוראות בית המשפט, הפקדה אשר על בסיסה היה על בית המשפט ליתן החלטה המאפשרת לתובעת ליטול חלק פעיל בהליכים למכירת הדירה, תימצא את ביטויה בפסק דין זה.

חוות דעת המומחה

22. כאמור, בהחלטתי מיום 28.10.10 מונה מר זאב בוגלר כמומחה בית משפט, על מנת שיבדוק את הדירות ויחווה דעתו ביחס לשאלות:
א. מה שוויין של העבודות אשר בוצעו בדירה?
ב. מה שווי העבודות אשר נותר לבצע בדירה?
ג. מה טיבן של העבודות אשר בוצעו והאם נפלו בהם ליקויים. אם כן מה שווים?

ביום 29.11.10 ביקר המומחה בדירה בנוכחות הצדדים ובהתאם הוגשה חוות דעת המומחה (חוו"ד מיום 17.4.2011), ממנה עלה כי שוויין של עבודות שלב א' אשר בוצעו בדירה עומד על סך 341,021 ₪ בניכוי ליקויים בסך 3,100 ₪ ובתוספת מע"מ, ובסך הכל 393,579 ₪ לתשלום נכון ליום 1.8.2009. סך העבודות שנותרו לביצוע בשלב א' עומד על סך 29,720 ₪ (ללא מע"מ נכון ל- 4/09) עבורן לא נכלל תשלום בחשבון העבודות שבוצעו בשלב א'.

23. בהתאם לתשובות המומחה מיום 22.8.2011 אשר ניתנו במענה לשאלות הבהרה שנשלחו על ידי הנתבעת, קבע המומחה כי יש לזכות את הנתבעת בסך נוסף בעבור הבטון של חדר הממ"ד ב- 4.82 מ"ק ובסך הכל ב- 6,748 ₪. בהתאם למסקנתו זו, העמיד המומחה את שווי העבודות שבוצעו בשלב א' על סך 334,273 ₪ בניכוי ליקויים על סך 3,100 ₪ ובתוספת הפרשי הצמדה עד אוגוסט 2009 ובתוספת מע"מ על סך 385,751 ₪.

24. ככלל, התרשמתי כי חוות דעת הינה מקצועית וערכה כראוי כך שיכולה לשמש כלי מרכזי עליה יבסס בית המשפט את פסק דינו. יחד עם זאת נוכחתי, כי תוצאתה הסופית של חוות הדעת אינה תואמת במלואה את הערכת המומחה במהלך חקירתו.

25. כעולה מחוות דעתו של המומחה, עבודות שלב א' בוצעו ברובן המלא, כך שהעבודות שנותרו לביצוע בשלב א' על פי חוות הדעת מסתכמים לסך של 29,720 ₪. סך הליקויים מסתכמים לסך של 3,100 ₪. הללו על פי חישוב בית המשפט מהווים כ-10% מכלל העבודות שבוצעו בפועל.
מנגד, השיב המומחה בחקירתו לשאלות בית המשפט כך:
"ש. אם אתה היית צריך להגדיר באחוזים כמה מהעבודה בוצעה?
ת. אני התייחסתי רק לשלב א. אני מעריך בגדול, סביב ה-80 פלוס מינוס".
(פרוטוקול חקירת המומחה, עמ' 35 ש' , 8-9, הדגשה לא במקור).

26. לנוכח פער האחוזים במסקנתו הסופית של המומחה, תיבחן חוות דעתו לצורך בחינת השאלה האם השלימה התובעת את ביצוע עבודות שלב א' בהתאם לחוזה בין הצדדים או מהו החלק שנותר לה להשלים לצורך השלמת עבודות אלו ומכל מקום מהי נפקות ביצוע חלקיות העבודות באופן שייקבע.

27. יש לציין, כי על אף שהצדדים הסכימו כי המומחה ימונה כבורר מכריע הרי שאין כוונתם בהקניית סמכות למומחה בית המשפט כבורר מכוח חוק הבוררות כי אם לכל היותר כ"מעין בורר" אשר הכרעתו כפופה לשבט ביקורתו של בית המשפט. הדבר משתמע בבירור מכוונת הצדדים ובהתאם להסדר הדיוני, לפיו בין היתר- באין הפקדה מצד הנתבעת, תינתן בין היתר החלטת בית המשפט על הגשת תצהירי עדות ראשית. כך שלמעשה, המחלוקת נותרה בין כתלי בית המשפט, הצדדים הסכימו על המשך ההליכים בבית המשפט, ומשתמע מכוונתם כי מינוי המומחה כבורר מכריע הינה לצורך עניין ההפקדה בלבד, אך לא כבורר שסמכות להכריע במחלוקת בין הצדדים חלף סמכותו של בית המשפט.

28. כב' השופט עמית בבש"א 1212/05 תא (חי') 895/02 יפה נוף-תחבורה, תשתיות ובניה בע"מ נ' הפלר מאיר (14.4.2005) ערך אבחנה בין מעמדו של מומחה לבורר, כך:

"במה נבדל המומחה מבורר? ההבדל הבסיסי הוא, שבורר מתמנה על מנת להוציא את הסכסוך מחוץ לכתלי בית המשפט, והוא המכריע בסכסוך, ואילו חוות דעת שניתנה על ידי מומחה, היא אחת הראיות במשפט, ובית המשפט הוא שמכריע בסכסוך. לנפקות ההבחנה בין השניים, ראה, לדוגמה, ע"א 4501/91 סמיר רמדאן נ. ניקולא רמדאן, פ"ד מח(3) 287".


ברע"א 7608/99 לוקי ביצוע פרוייקטים (בנייה) 1989 בע"מ נ. מצפה כנרת 1995 בע"מ, פ"ד נו (5) 156 מפי כב' השופט מצא:

"בין הסכמה למסור סכסוך, קיים או עתידי, להכרעת בורר לבין הסכמה לקבל את הכרעתו של מומחה פלוני ביחס לעניינים מסוימים קיים שוני מהותי. להסכם בוררות יש תוצאות משפטיות שונות...
אמנם, גם להסכמה על מנגנון הכרעה כזה יש כוח מחייב, אך חיובי הצדדים המתקשרים בהסכמה כזאת אינם נובעים מחוק הבוררות אלא מן ההסכם...
אך חשוב לזכור: כשם שדיני החוזים מאפשרים לעתים לאחד המתקשרים בחוזה להשתחרר מהתחייבות חוזית שנטל על עצמו, או לבקש את התערבותו של בית-המשפט באשר לאופן קיום החוזה, עשויים דיני החוזים בנסיבות מתאימות לשחרר מתקשר מהתחייבותו להתדיין לפני גורם מוסכם ולקיים את הכרעתו או להקנות לבית-המשפט סמכות לשינויה..."
29. גם בהחלטתי מיום 29.8.2011 הדוחה את בקשת הנתבעת לדחיית חוות הדעת, ציינתי כי "השאלה אם נפלו שגגות בחוות דעתו של המומחה תוכל להתברר ובית המשפט יוכל לקחתן בחשבון".

30. נוכח האמור, אבחן להלן את הליקויים בבניה להם טוענת הנתבעת ו/או לעבודות אשר לטענתה לא בוצעו בשלב א' לאורן של מכלול הראיות שהוצגו בפני ולרבות תמונות מן האתר, מסמכים שהוגשו, חקירות העדים, לצד בחינת ממצאי המומחה בחוות דעתו. לא נעלם מעיני כי חקירת המומחה התקיימה כעבור תשעה חודשים מן המועד שהוגשה חוות הדעת.

עבודות שלא בוצעו ו/או ליקויים בשלב א'

31. הצדדים אינם חולקים על העובדה כי מרבית עבודות שלב א' בוצעו על ידי התובעת. באשר לטענות הנתבעת בנוגע לליקויים ו/או עבודות שלא בוצעו בשלב א', הראיות מלמדות כך

א. קיים קו תפר חיצוני בחזית הבניין הפוגע בחזות המבנה ועל כך אין מחלוקת. (התמונות סומנו ת/1, ת/2 וזוהו על ידי העד מטעם התובעת, מר ויליאם סמארה וכן על ידי המומחה בחקירתו). המומחה בחוות דעתו התייחס לפגם זה וקבע כי נדרש לבצע תיקון בסך 2,000 ₪. (עמ' 4 לחוות דעתו). הנתבעת חולקת על כך וסבורה כי לא ניתן לבצע תיקון רק של קו התפר אלא של כל חוץ הבניין. הנתבעת הציגה את דרישות הבניה בישראל מתוך הספר הכחול- "המפרט הכללי הבין משרדי לעב' בניה" (להלן: "הספר הכחול", העמ' הרלוונטיים אותם הגישה הנתבעת סומנו כ-נ/20) מהם עולה הדרישה, ולפיה "...בביצוע טיח חוץ תהיה שיטת העבודה כזו, שלא ייפגע השטח הרצוף של טיח החוץ מבחינת חזות..." "תיקוני טיח... יעובדו ללא כל סימני חיבור". אין מחלוקת, כי קיומו של קו תפר כאמור אינו בהתאם לדרישות אלו.
בהתאם לכתב הכמויות בין הצדדים מחיר חוזה עבור כל מ"ר טיח חוץ הינו 150 ₪, כך שהסכום אותו קבע המומחה להפחתה בגין קו התפר (סך של 2000 ₪), מתייחס לכ-13 מ"ר תיקון. לשאלת בית המשפט בעניין החישוב שערך השיב המומחה כך:
"בשביל את קו התפר צריך להביא מנוף עם סל ששם עומדים אנשים ומגיעים למקום הזה. להביא מנוף כזה ליום עבודה 1,500 ₪ ליום. הפועל והחומרים יעלו 500 ₪ לא לכל הבניין" (עמ' 37, ש' 21-22 לפר' מיום 23.11.11).
מקבלת אני את טענת הנתבעת כי תיקון נקודתי לא ישפר את חזות הבניין וכי נדרש תיקון מקיף יותר. בגין ליקוי זה, הפוגע בחזותו של הבניין, אני רואה לנכון להפחית על דרך האומדנא כ-15% מן הביצוע של טיח החוץ ולמעשה סך של 5872.5 ₪ מתוך הסך של 39,150 ₪ [הסך הכולל הינו בהתאם לכתב הכמויות שסוכם בין הצדדים ואף בהתאם לחוות הדעת שלא נסתרה בעניין זה (150*261 מ"ר= 39,150)].

ב. הפסים הורודים האנכיים אינם מושלמים עד הפס הורוד האופקי (בהתאם לתמונה שהוצגה נ/2) ונדרשת השלמתם. המומחה העיד כי התייחס לכך בעמ' 4 לחוות דעתו (למטה) ובתשובותיו לשאלות ההבהרה (14). המומחה בהתייחסותו בחוות דעתו, ציין כי "התחתית לא נצבעה בורוד כיוון שהיתה צבועה במקור בלבן". יחד עם זאת, המומחה בחוות דעתו העריך 90% מצביעת הקרניזים- "צבע חוץ סופרקריל צבעוני על קרניזים"- ועל כן הפחית 500 ₪ מ-5,000 ₪ (בהתאם לכתב הכמויות בחוזה). איני רואה לנכון לסטות מהערכת המומחה לעניין זה.

ג. התובעת הניחה בלוקים פומס במקום איטונג ועל כך אין מחלוקת. לטענת התובעת, הדבר נעשה בהסכמה (עמ' 20, ש' 5 לפר' הדיון מיום 13.11.2011). מנהל הנתבעת בעדותו העיד ההפך- כי "אחד הליקויים שמיד עליתי עליהם וביקשתי מהם לא לבצע זה החלפת הבלוקים מאיטונג לפומס" (עמ' 23, ש' 12-13 לפר' מיום 13.11.11). מאחר שבהוראות ההסכם הברורות נכתב כי כל שינוי מחייב הסכמה בכתב, הרי שלא הייתה רשאית הנתבעת לסטות מן המפרט המוסכם על הצדדים ולהשתמש בבלוקים פומס במקום איטונג. גם המומחה בחוות דעתו התייחס לכך שקיים הבדל בין שני החומרים. המומחה בחקירתו השיב כי "אני הורדתי 20% כיוון שהתכונות הבידודיות של פומס נופלות מאיטונג ב- 7%..." (עמ' 35, ש' 23-24 לפר' הדיון מיום 23.11.11 להלן: "פרוטוקול חקירת המומחה"). בפועל, הפחית המומחה 20% משווי העבודה ולמעשה סך של 2,890 ₪ בחוות דעתו מן הסכום שסוכם עליו בחוזה (14,450 ₪). איני רואה לנכון לסטות מהערכת המומחה בעניין זה.

ד. עוד עלה, כי התובעת עשתה שימוש בלבנים שאינם אחידים, על אף הוראותיו של הספר הכחול (נ/ 20) ולפיהן "בלוקים ולבנים יהיו אחידים במידות ובגוון".
לשאלת בית המשפט, השיב המומחה:
"ש. סוג הלבנים?
ת. למיטב ידיעתי, הבדל בגוון או במידות. אין עניין של גוון כי הם הולכים להיות מטויחים והמידות הן מידות..."
(עמ' 35, ש' 21-23 לפרוטוקול).
לא מצאתי התייחסות המומחה בחוות דעתו לעניין סוג הלבנים. בגין הבדלים בסוג הלבנים, על דרך האומדנא יופחתו 1,500 ₪ מן הסך הכולל שייקבע לתשלום בגין העבודות שבוצעו.

ה. המומחה בעדותו התייחס לקורה המצויה בקרקעית (תמונה שסומנה כ- נ/15) והעיד כי הקורה במצב הנוכחי אינה תקנית. המומחה בחוות דעתו התייחס לקורה שאינה תקנית וקבע לגביה כי "יש לחצוב קורה זו ולסלק הפסולת- 500 ₪" (עמ' 4 לחוות דעתו). הנתבעת לא הוכיחה (ואף לא טענה) כי המדובר בקורה נוספת או אחרת מזו שהתייחס אליה המומחה בחוות דעתו ועל כן איני רואה לנכון לפסוק סכום נוסף על זה שנקבע על ידי המומחה בחוות דעתו.

ו. באשר לאי השלמת ביצוע עבודות שלב א', העיד מר סמארה מטעם התובעת כי "הוא (הכוונה לבעלים של הנתבעת) ביקש שלא נבנה את הבלוקים" (עמ' 19, ש' 31 לפר' הדיון מיום 13.11.2011). מעדותו של מר סמארה עלה כך:
ש.... למה לא השלמת את העבודה עד הסוף?
ת. אתה מדבר בסה"כ על המחיצות"
(עמ' 20, ש' 6-8 לפרוטוקול).
כלומר, אין מחלוקת כי התובעת לא השלימה את בניית המחיצות. המומחה בחוות דעתו התייחס לעניין זה (יפורט בהמשך).

ז. אשר לטענת הנתבעת, כי היה על התובעת לטייח בחדר המכונות של המעלית התייחס המומחה בחוות דעתו ושלל חובה זו. הנתבעת לא הוכיחה חובה על פי החוזה ו/או בדין לבצע טיוח כאמור למעט טענה כללית לטיוח אחיד. על כן, איני פוסקת סכום נוסף שיופחת בשל כך.

ח. בנוגע לטענת הנתבעת, כי התובע לא עשה שימוש בפיגום, התייחס המומחה בחוות דעתו, כי השכנים התנגדו להקמת פיגום סביב הבית ולכן ביצע את העבודה באמצעות פיגום נייד (משאית עם סל הרמה), וכי עלות השימוש בסל הרמה אינה נופלת ואולי גבוהה מעלות השימוש בפיגום ולכן לא מצא לנכון המומחה לקזז במחיר הפיגום. המומחה הסתמך על טענת התובע בעניין זה עליה לא חלקה הנתבעת. בנסיבות אלו, ומכל מקום מאחר שלא הוכח ליקוי בבניה כפועל יוצא מהשימוש בפיגום הנייד איני רואה לנכון לפסוק לנתבעת הפחתה בגין רכיב זה.

ט. במסגרת חוות דעתו, סיכם המומחה עבודות נוספות שנותרו לביצוע בהתאם להסכם בין הצדדים, ולגביהן לא התעוררה מחלוקת:

  1. הזזת מערכת קולטי שמש- יתרת ביצוע: 10% בסך: 700 ₪.
  2. בניית חדר מכונות למעלית 44X מ'- יתרת ביצוע: 5% בסך 1,500 ₪.
  3. בנית קירות 10 ס"מ- הובא חומר בלבד (ככל הנראה מדובר במחיצות אותם לא ביצעה התובעת)- יתרת ביצוע: 70% בסך: 2,520 ₪.
  4. דלת ממ"ד 80/210 ס"מ- יתרת ביצוע: 60% בסך: 1,800 ₪.
  5. הכנת צנרת חשמל כולל מעלית- יתרת ביצוע: 10% בסך: 700 ₪.
  6. מערכת אינסטלציה לא כולל כלים סניטריים וקולטי שמש- יתרת ביצוע: 70% בסך: 17,500 ₪.
  7. בגין שגיאת ביצוע- צינור איוורור מעל דלת ממ"ד- הופחתו 600 ₪.
  8. בתשובותיו לשאלות הבהרה, ציין המומחה כי מבדיקה מחודשת שערך נוכח כי יש לזכות את הנתבעת בבטון של חדר הממ"ד ב-4.82 מ"ק, כלומר ב- 6748 ₪.

באשר לממצאים אלו, לא נוכחתי כי יש מקום להתערבות בחוות הדעת, והריני מקבלת את ממצאי חוות הדעת הנ"ל אשר יצטרפו ליתר מסקנותיי לעיל ולהלן.

9. באשר לאיטום גגות וחדרי אמבטיה ביריעות ביטומניות 4 מ"מ+ הלבנה כולל רולקות- ולגביה קבע המומחה יתרת ביצוע: 20%, בסך: 4,500 ₪. לעניין זה טענה הנתבעת במהלך חקירת המומחה כי המדובר בביצוע עבודות שלב ב'. המומחה בעדותו לא השיב לשאלה זו במישרין (עמ' 36, ש' 30-31 לפר' ועמ' 37, ש' 1-2 לפר' הדיון מיום 23.11.11) ומכל מקום הנתבעת לא שבה על טענתה זו. מאחר שהוראות ההסכם אינן ברורות בעניין זה, איני מוצאת עילה להתערבות ברכיב זה בחוות דעת המומחה. אף אין בידי לקבל את טענת הנתבעת כי המסמך שהוגש על ידה כ-נ/16 הינו מסמך שהיה על המומחה להסתמך עליו בעריכת חוות הדעת. מסמך זה אינו מהווה חלק מנספחי ההסכם ולא הוכח כי הוא תואם את כתב הכמויות שהיה מונח בפני המומחה בעת עריכת חוות הדעת.

זה המקום לציין, כי גם אם היה מקום מצד המומחה לערוך בדיקות נוספות ביחס לבניין, לא נוכחתי כי חוות הדעת נערכה בחוסר מקצועיות כטענת הנתבעת. בפועל לא הצביעה הנתבעת על ליקויים משמעותיים נוספים על אלו אותם הציג המומחה בחוות דעתו. מסקנתו אף היא אינה חורגת באופן מיוחד ממסקנת בית המשפט. יחד עם זאת, נוכח אי דיוקים שנתגלעו בחוות הדעת אני דוחה את תוצאתה.

בסופו של יום, גם המומחה העיד כי מה שנעשה בשטח בפועל תואם את דרישות החוזה, אם כי לא במלואו:

"ש. האם מה שראית בשטח תואם מה שהיה צריך להצביע עפ"י החוזה?
ת. תואם אך לא במלואו.
(פרוטוקול, עמ' 35 ש' , 6-7).

32. לאור האמור לעיל, סך כל הליקויים ו/או העבודות שנותרו לביצוע הינו: 47,830.5 ש"ח שהם כ-15% מסך התמורה שסוכמה בסעיף 6א להסכם בין הצדדים (323,000 ₪), היא התמורה הקובעת בענייננו.[אציין כי מסקנתי אינה חורגות במידה רבה ממסקנות חוות הדעת].

33. נוכח מסקנתי, כי בפועל בוצעו כ-85% מעבודות שלב א', מתעוררת השאלה האם חלקיות הביצוע כאמור מאיינת את זכותה של התובעת לקבלת התמורה?

הוראות ההסכם

34. ההוראות הרלוונטיות לענייננו, הינן הוראות סעיפים 7א- ג הקובעות כדלקמן:

תנאי תשלום התמורה
"7. תנאי התשלום יהיו כדלקמן:
א. "מייד עם חתימת הסכם זה המזמין יפרסם הדירה למכירה, כל תקבולי מכירת הדירה יופקדו בידיו הנאמנות של עוה"ד, והתשלומים עפ"י הסכם זה יהיו מתקבולים אלו. יתרת התקבולים מהדירה ישוחררו למזמין.
ב. נמכרה הדירה לפני סיום שלב א', אזי התשלום יהיה בהתאם להתקדמות העבודה,
ג. לא נמכרה הדירה לפני סיום העבודות נשוא שלב א', התמורה תשולם מייד עם מכירת הדירה, במקרה זה מוסכם כי הקבלן יהיה רשאי להפסיק את העבודה עם סיום העבודות נשוא שלב א' עד לתשלום התמורה בגינן,היינו עד למכירת הדירה".

35. בהתאם להוראות ההסכם לא נקבע כי על הקבלן להשלים את מלוא עבודות שלב א' על מנת שיהא זכאי לקבלת תמורה. נהפוך הוא- בהוראת סעיף 7ב נקבע כי ככל שנמכרה הדירה לפני סיום ביצוע עבודות שלב א' יהא התשלום בהתאם להתקדמות העבודה. מאידך נקבע, כי "מייד עם חתימת הסכם זה המזמין יפרסם הדירה למכירה...."

36. כבר בהחלטתי מיום 29.8.2011 עמדתי על כך כי התחייבויות חוזיות שלא נקבע לגביהן מועד מדויק לביצוע, יש לבצע תוך זמן סביר לאחר כריתת החוזה (סע' 41 לחוק החוזים) וכי בענייננו, "אין בהסכם כל הוראה המתירה לנתבעת להמתין עם מכירת הדירה עד להשלמת בנייתה או המחייבת את התובעת להמתין לכך" (החלטה מיום 29.8.2011 עמ' 8, פסקה 26). להפך, כעולה מהוראות ההסכם, עובר למועד החתימה (12.3.2009) היה על הנתבעת לפרסם הנתבעת את הדירה למכירה.

37. כאמור, עד עצם היום הזה (שהינו למעשה בחלוף למעלה משלוש שנים מיום חתימת ההסכם) לא נמכרה הדירה, כאשר אין מחלוקת בין הצדדים כי התובעת ביצעה את מרבית העבודות נשוא שלב א'!. אי מכירת הדירה עד כה אינה בגדר זמן סביר לביצוע הוראות ההסכם בתום לב.
דומני כי ברי הוא כעת הגיעה עת מכירת הדירה.
לחלופין, על הנתבעת לשלם לתובעת את תמורת העבודות שבוצעו על ידה עד כה שהינם בעבור עבודות שבוצעו על ידה משלב א'- 85% מ- 323,000 ₪, ולמעשה סך של 275,169.5 בתוספת מע"מ ובצמוד למדד הבניה של חודש אפריל 2009.

38. חלופה זו שהוצעה על ידי לעיל מייתרת את הדיון בטענות הצדדים בנוגע לנסיבות אי מכירת הדירה (קיומם של עיקולים על הדירה כטענת התובעת ו/או איכות בניה ירודה כטענת הנתבעת) שכן על הנתבעת לשאת בתשלום עבודות הבניה נשוא שלב א' מכל הטעמים דלעיל ובהתאם להוראות ההסכם. הליקויים להם טענה הנתבעת נלקחו בחשבון בסך שנפסק לתשלום.

עבודות שלב ב' שבוצעו בפועל

39. לטענת הנתבעת בהתאם להוראות ההסכם, על מנת להתחיל בביצוע עבודות שלב ב' היה על התובעת לבצע את עבודות שלב א' במלואן, וכי בהתאם להוראות סעיף 7ד להסכם תחילת עבודות שלב ב' צריכה להיעשות לאחר קבלת התמורה בעבור שלב א'. אי לכך, התחלת ביצוע עבודות שלב ב' על ידי התובעת טרם שולמה לה תמורה בעבור ביצוע עבודות שלב א' אינה מזכה אותה בקבלת התמורה בעבור ביצוע העבודות, לפחות לא בשלב זה.
הוראת סעיף 7.ד להסכם קובעת כדלקמן:
"עם תשלום התמורה בגין שלב א', הקבלן ימשיך בביצוע עבודות נשוא שלב ב' ואז תנאי התשלום של שלב זה יהיו כדלקמן:
1. התחלת העבודה ישולם סכום השווה ל-20%- מהיתרה של התמורה..."

40. לכאורה, בהתאם להוראה זו בהסכם, על הקבלן (התובעת) להמשיך בביצוע עבודות נשוא שלב ב' לאחר תשלום התמורה בשלב א'. ואולם, הוראה זו יש לקרוא במכלול הוראות ההסכם ובפרט הוראת סעיף 7ג להסכם הקובעת כך:

"ג. לא נמכרה הדירה לפני סיום העבודות נשוא שלב א', התמורה תשולם מייד עם מכירת הדירה, במקרה זה מוסכם כי הקבלן יהיה רשאי להפסיק את העבודה עם סיום העבודות נשוא שלב א' עד לתשלום התמורה בגינן,היינו עד למכירת הדירה". (הדגשה לא במקור).

למקרא הוראת 7ג להסכם מסתבר, כי כוונת הצדדים בהוראת סעיף 7ד שונה מזו שטוענת לה הנתבעת. כך למעשה, ככל שלא שולמה לתובעת תמורה לפני סיום עבודות שלב א', אזי רשאית התובעת (ולא חייבת) להפסיק את העבודה עם סיום העבודות נשוא שלב א'. רק במקרה זה- עם תשלום התמורה בגין שלב א' ימשיך הקבלן בביצוע עבודות שלב ב' בהתאם להוראת סעיף 7ד לה טוענת הנתבעת. קריאת סעיף 7ד בכלל הוראות סעיף 7 מלמדת על כוונת הצדדים, שאינה אוסרת על המשך ביצוע עבודות שלב ב' על ידי התובעת בטרם קיבלה היא את התמורה בעבור שלב א'.

41. מר סמארה מטעם התובעת העיד בעדות מהימנה כי חלק מעבודות שלב ב' בוצעו על ידו (עמ' 13, ש' 17-25 לפר' הדיון מיום 13.11.11) ועדותו לעניין זה לא נסתרה. על אף שלא הוכח בפניי אילו עבודות ביצעה התובעת נשוא שלב ב' ומה טיבן, הרי שבהתאם להוראת סעיף 7ד, עם תחילת עבודות שלב ב' תשולם לתובעת תמורה בסכום השווה ל-20% מיתרת התמורה. הללו מהווים סך של 49,800 ₪ מכלל התמורה בעבור שלב ב' (העומדת על סך של 249,000 ₪) וזאת בתוספת מע"מ ובצמוד למדד הבניה של חודש אפריל 2009, בהתאם להוראות ההסכם (סע' 6-7 להסכם). התשלום באופן הזה מחייב את התובעת בהמשך ביצוע עבודות שלב ב' על ידי התובעת עד גמר העבודות- כלומר ביצוע עבודות עד קבלת המפתח. יתרת התשלום תשולם לה בהתאם להוראות ההסכם.
ככל שמי מהצדדים אינו מעוניין בהמשך ההתקשרות (כפי שגם עלה בבקשות שונות בפניי) יפעלו הצדדים בהתאם לדיני החוזים המקובלים.

לאור כל האמור לעיל אני מורה כדלקמן:

42. הנתבעת תשלם לתובעת סך של 324,969.5 ₪ בתוספת מע"מ ובצמוד למדד הבניה של חודש אפריל 2009 וזאת בתוך 45 יום מהיום.

43. אם וככל שלא ישולם הסכום במועד האמור, נוכח הסכמות הצדדים בהסדר הדיוני, תהא רשאית התובעת ליטול חלק בהליכים לצורך מכירת הדירה ותוצא הדירה למכירה פומבית לכל המרבה במחיר. מתקבולי הדירה ישולמו לתובעת בשלב ראשון סך של 324,969.5 ₪ בתוספת מע"מ ובצמוד למדד הבניה של חודש אפריל 2009.

44. יתרת התקבולים תועבר לידיו הנאמנות של הנתבע 2 אשר יפעל בהתאם להוראות סעיפים 6.ב-ד להסכם, הוראות סעיפים 7.ד.2-4 והוראת סעיף 8.א. יתרת הכספים בניכוי שכר טרחתו של הנאמן יועברו לידי הנתבעת עם השלמת התמורה לתובעת.

45. הנתבעת תישא בהוצאות הנתבעת לרבות שכ"ט עו"ד בסך 45,000 ₪.
הסכום ישולם בתוך 30 יום מיום המצאת פסק הדין שאם לא כן ישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל.

46. הוצאות הנתבעת על סך 750 ₪ שנפסקו לה בגין איחור בהגשת התמונות על ידה (החלטתי מיום 13.11.11) יקוזזו לה מסך הוצאות התובעת בגין הגשת מסמכים מאוחרת, אותם אני פוסקת על סך 750 ₪.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. הגדרת דירת מגורים

  2. צו כניסה לדירה

  3. נזק לגגון בדירה

  4. עורך דין הסכם דירה

  5. תביעה על צביעת דירה

  6. שימוש בדירה ללא רשות

  7. שטח דירה קטן מהמובטח

  8. החזקה בדירה ללא רשות

  9. כניסה לדירה ללא רשות

  10. רישום דירה על שם קטין

  11. ויתור על זכויות בדירה

  12. התחזות לבעלים של דירה

  13. ביטול רשות לגור בדירה

  14. זיכוי מעבירת פיצול דירה

  15. הגדרת דירת מגורים מזכה

  16. נזקים במהלך הובלת דירה

  17. הצעה אמיתית לרכישת דירה

  18. הכרה בדירת מגורים יחידה

  19. הצהרת זכאות זכויות בדירה

  20. זכות בלתי הדירה במקרקעין

  21. רשות בלתי הדירה במקרקעין

  22. אישור זכויות לקניית דירה

  23. תביעה להצהרת בעלות בדירה

  24. מכירת דירה עם חריגות בניה

  25. חובת ציון שטח הרצפה בדירה

  26. ביטול קניית דירה על הנייר

  27. הלוואה לקניית דירה מהמוכר

  28. הסתרת בעיית טרמיטים בדירה

  29. הגדרת הדירות כ"דירות מדרון"

  30. פיצול דירה ל-5 יחידות דיור

  31. הודעה על העברת החזקה בדירה

  32. אי הכרה בדירת מגורים מזכה

  33. קניית דירה בפלורידה - תביעה

  34. עיכוב של שנתיים במסירת דירה

  35. התחייבות לרישום זכויות בדירה

  36. התיישנות רישום בעלות על דירה

  37. זכויות בחלל שנוצר מתחת לדירה

  38. כניסה בכוח לדירה ע''י מעקלים

  39. מס מכירת דירה בין קרובי משפחה

  40. בקשה להרחבת דירת מגורים במקרקעין

  41. הסתרת חריגות בניה בדירה מהקונה

  42. סיוע לרכישת דירה לפי מספר אחים

  43. העברת תכולת דירה מארה''ב לישראל

  44. ביטול קניית דירה בגין איחור במסירה

  45. סעיף 49 א - מכירת דירת מגורים מזכה

  46. פיצוי בגין ניהול מו''מ לקניית דירה

  47. פטור לדירת מגורים מזכה - זכות אישית

  48. חוסר התאמה בין שטח הדירה למה שהובטח

  49. תוספת סיוע לזכאים שלא הצליחו לרכוש דירה

  50. העברת בעלות פיקטיבית של דירה מבעל לאישה

  51. צו מבית המשפט למכירת דירה במכירה פומבית

  52. פיצויים ללא הוכחת נזק מסירת דירות באיחור

  53. דרישת תשלום שלא כדין ביום קבלת המפתח לדירה

  54. נדחתה תביעה להצהרה לזכאות להירשם כבעל דירה

  55. האם צנרת מקרר נחשבת לאינסטלציה של הדירה ?

  56. איחור במסירת דירות בגלל בניית קומות נוספות

  57. עד לאיזה רום משתרעת זכותו של הדייר בשטח שהוצמד ?

  58. בקשה למפקח על המקרקעין לאפשר מכירת דירת מגורים

  59. טענה כי התובעים אפשרו להם להתגורר בדירה ללא תשלום

  60. לטענת התובע, הדירה נצבעה בצבע "מזעזע – כחול מטאלי"

  61. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון