מומלץ לקרוא את פסק הדין להלן על מנת לקבל ידע בנושא פלישה לדיור ציבורי: בפני תביעה לפינוי וסילוק יד. רקע 1. רשות הפיתוח הינה הבעלים של מקרקעין ודירה הנמצאים ברח' נבטים 16 תל-אביב, הידועים כגוש 7428 חלקה 31 (להלן: "המקרקעין" ו"הדירה" בהתאם). הדירה מנוהלת, על פי דין, על ידי רשות מקרקעי ישראל (לשעבר מינהל מקרקעי ישראל) באמצעות עמידר החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ (להלן: "התובעת" או "עמידר"). הנתבע מחזיק בדירה. טענות התובעת 2. מדובר בדירה שהתגוררה בה בעבר דיירת מוגנת על פי חוזה שכירות מיום 2.1.1958. לימים ויתרה הדיירת המוגנת על זכויותיה בדירה. בתאריך לא ידוע פלש לדירה אדם בשם זייד (להלן: "מר זייד"), אשר החזיק בה שלא כדין והתובעת קיבלה כנגדו פסק דין לסילוק ידו מהדירה. חקירה שנערכה לבקשת התובעת העלתה, כי בשנת 2000 פלש הנתבע לדירה, וזאת מבלי לקבל רשות מהתובעת, ללא הסכם או בסיס חוקי כמתחייב, והוא מחזיק בדירה עד היום. הנתבע לא משלם דמי שימוש ראויים בגין החזקתו בדירה. טענות הנתבע 3. הנתבע טוען, כי הדירה הוחזקה ע"י מר זייד שהיה דייר מוגן בדירה, עד אשר הוא מכר את זכויותיו בה לאביו, מר עומר כחיל ז"ל (להלן: "מר כחיל" או "אבי הנתבע"). לגרסת הנתבע, ביום 4.7.96 חתמו מר זייד ואביו על הסכם להעברת הזכויות בדירה, ומאז החזיק אביו בדירה עד לפטירתו בשנת 2004. הנתבע התגורר עם אביו בדירה באופן רצוף בדירה וכיום הוא גר בה עם משפחתו. לטענת הנתבע, הוא מחזיק בדירה בידיעת התובעת ובהסכמתה שבשתיקה, שכן במשך השנים ביקרו נציגי התובעת בדירה ובנכסים סמוכים וידעו על החזקתו בה. הנתבע טוען כי הינו דייר מוגן בדירה מכוח היותו בנו של מר כחיל אשר רכש את זכויות הדיירות המוגנת ממר זייד, ולכל הפחות הינו בר רשות חינם ו/או בעל רישיון. בנוסף, טוען הנתבע, כי יש לראות בו כבר רשות בלתי הדירה בדירה. לטענתו, שתיקת התובעת במשך השנים מלמדת על הסכמתה להחזקתו בדירה ולאור הסתמכות הנתבע על הסכמה זו, קמה כיום מניעות כנגד התובעת השוללת ממנה את האפשרות לסיים את הרשות ו/או הרישיון שהוענק ללא כל תנאי. לחילופין נטען, כי במידה וטענות הנתבע לא יתקבלו, אזי יש לחייב את התובעת לפצות את הנתבע עבור השקעותיו בדירה והשבחתה במשך השנים, וזאת על פי חוות דעת מומחה שצירף לתצהירו. המסגרת הראייתית 4. מטעם התביעה העיד מר אליאס פאנוס (עת/1) (להלן: "מר פאנוס"). מטעם ההגנה העידו הנתבע (ענ/1) והשמאי, מר תומר שאול (ענ/2) (להלן: "השמאי שאול"). יצוין כי מטעם ההגנה הוגש גם תצהירו של עו"ד עומר אבו רמדאן, אולם לאחר שלא הגיע להעיד נמשך תצהירו מהתיק. דיון ומסקנות המסגרת המשפטית 5. המקור המשפטי לתביעת בעל מקרקעין לסילוק יד הינו סעיף 16 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין"), הקובע : "בעל מקרקעין ומי שזכאי להחזיק בהם זכאי לדרוש מסירת המקרקעין ממי שמחזיק בהם שלא כדין". ההלכה הפסוקה קובעת, כי מי שתובע סילוק יד ממקרקעין מכוח בעלותו בהם, די לו להוכיח את עובדת בעלותו, ומשזו הוכחה, מועבר הנטל אל הנתבע, להוכיח את זכותו להחזיק במקרקעין (ע"א 483/62 קוק נ' לנדוי, פ"ד יז 1953, וכן ע"א 16482/90 עיריית תל אביב יפו נ' גרינשטיין, פ"ד נ"ג 353, 354). כך גם אמורים הדברים באשר לעילת סילוק היד מכוחו של סעיף 29 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש] הקובע כי: "הסגת גבול במקרקעין היא כניסה למקרקעין שלא כדין או הפרעה בידי אדם למקרקעין שלא כדין" לעניין זה נקבע: "... בעל בית יכול לבסס תביעת פינוי או סילוק יד על זכות קניינו, בטענה שהנתבע מחזיק ברכושו ללא כל זכות... ואז על הנתבע להראות, ולו לכאורה, זכות חוקית לישיבתו במקום... מספיקה לבעל הבית טענת בעלותו כבסיס להחזרת החזקה רק כנגד נתבע שאין בכוחו להראות זכות חוקית לישיבתו במקום ..." (ע"א 127/77 מלכה קפה נ' לוי, פ"ד ל"א (3) 455). 6. הנתבע טוען כי התובעת לא הצליחה להוכיח את בעלותה בדירה וזאת מכיוון שהנספחים המצורפים לתצהיר התביעה מצביעים על כך שהדירה נמצאת במקרקעין הידועים כגוש 7030 חלקה 118, ולא כגוש 7428 חלקה 31, כפי שנטען בכתב התביעה. אינני מקבלת טיעון זה. למעשה אין מחלוקת בדבר זיהויה של הדירה ברח' נבטים 16, תל אביב. כתובת הדירה מופיעה בכל מסמכי התובעת בציון גוש/חלקה הקודם ו/או בציון גוש/חלקה הנוכחי. עד התביעה, מר פאנוס, הסביר בעדותו כי ציון גוש/חלקה המופיע בנסח שצורף לכתב התביעה הינו הסימון שלאחר הסדר המקרקעין, וכי בתיק התובעת מופיעים הן הסימון הישן והן הסימון החדש (עמ' 9 לפרוטוקול). מעבר לכך, הנתבע עצמו אישר כי הוא מכיר בכך שהתובעת היא הבעלים של הדירה, וזה אף הבסיס לטענות ההגנה שלו בדבר היותו דייר מוגן ו/או בר רשות: "ש. ... זאת אומרת שאתה מכיר בזה שהתובעת היא הבעלים של הדירה. ת. נכון." (עמ' 15 שורות 2-3 לפרוטוקול). לאור האמור, ועל יסוד מכלול הנספחים שצורפו לתצהיר התביעה, לרבות נסח הטאבו, הריני קובעת כי התובעת הינה הבעלים של הדירה ועל כן מחובת הנתבע להוכיח את זכות החזקה הנטענת על ידו. 7. לאחר שעיינתי בחומר שבפני הגעתי למסקנה, כי לא עלה בידי הנתבע להוכיח את מקור זכותו להחזקה בדירה ועל כן דין התביעה להתקבל. דיירות מוגנת 8. הנתבע טוען כי יש להכיר בו כדייר מוגן, וזאת על יסוד על שני אדנים: האחד- כי אביו רכש את זכויות הדיירות המוגנת בדירה מאת מר זייד, שהיה לטענת הנתבע דייר מוגן בדירה, והשני- כי יש לראות בהשקעותיו בדירה כתשלום דמי מפתח. כפי שיפורט להלן, דין טענות הנתבע, להידחות. 9. קיימות מספר דרכים המזכות דייר במעמד של "דייר מוגן": דייר ששילם דמי מפתח. דייר שלא שילם דמי מפתח אך גר בדירה לפני שנת 1940. דייר שלא שילם דמי מפתח, אך נכנס לדירה לפני 20.8.68 על פי חוזה שכירות שלא צוין בו במפורש שאין חוק הגנת הדייר חל עליו, תוך ציון הסיבה החוקית לכך . דייר שנהיה לדייר על פי סעיפים 25-20 לחוק הגנת הדייר. (ראה: חוק הגנת הדייר [נוסח משולב] התשל"ב- 1972 (להלן: "חוק הגנת הדייר") וכן: ע' חרלף דמי מפתח - העברת מושכרים מוגנים בדמי מפתח החוק והפסיקה, מהדורה רביעית 1998, עמ' 15 ). הנתבע לא ביסס את מעמדו כדייר מוגן בדירה מכוח מי מהדרכים האמורות. הטענה בדבר רכישת הזכויות ממר זייד - 10. טענת הנתבע מושתתת על כך שאביו המנוח רכש את זכויות הדיירות המוגנת של מר זייד. בשים לב לטענה זו, מוטל הנטל על הנתבע להוכיח תחילה, כי מר זייד היה דייר מוגן בדירה, וזאת לא עשה. הוצגה בפני החלטת התובעת מיום 6.4.94 , המתייחסת למר זייד והקובעת כי: "הועדה מאשרת לבצע ליגלזציה למחזיק כך שיהפוך לדייר מוגן. הועדה מסמיכה את ועדת דמי מפתח לדון ולאשר בתיק לרבות פריסת תשלומים. במידה ולא יגיע המחזיק להסדר- ימשיך טיפול משפטי..." עד התביעה, מר פאנוס, הסביר את השיקולים שהיוו את הרקע להחלטה האמורה: "שאקרה זייד היה פולש משנות השבעים, הוגשו תביעות נגדו והתקבלו פסקי דין, ואף נקבע פינוי מס' פעמים אשר לא בוצע, שאקרה זייד היה הרבה שנים בכלא לפני שנפטר. כנראה שאת התיק הזה גם הביאו לועדה אשר הסכימה בשל מצבו להכיר בו כדייר מוגן בתמורה לתשלום דמי מפתח, אשר לא שולמו, ולכן אין תוקף להחלטה הזו, אשר מוגבלת לתקופה מסוימת, בדרך כלל עד חודש, ואם היא לא מבוצעת ולא משלמים דמי מפתח, אז אין לה תוקף וכאילו שלא היתה והיא גם לא קשורה לנתבע שלנו כאן." (עמ' 8 שורות 5-10 לפרוטוקול). הנה כי כן, בהליכים משפטיים נקבע כי על מר זייד לפנות את הדירה. עם זאת, ניתנה לו אפשרות לשלם דמי מפתח על מנת לזכות במעמד של דייר מוגן. דא עקא, לא הוצגה בפני כל ראיה לכך שמר זייד אכן שילם דמי מפתח, אשר הכשירו את מעמדו כדייר מוגן. מר פאנוס העיד כי מר זייד לא שילם את דמי המפתח, ומנגד, הנתבע לא הביא כל ראיה המלמדת על תשלום דמי מפתח על ידי מר זייד. בנסיבות אלה, לא עמד הנתבע בנטל להוכיח כי מר זייד היה דייר מוגן, וממילא, נשמט הבסיס לטענתו בדבר העברת זכויות הדיירות המוגנת ממר זייד אל אביו המנוח. 11. הנתבע מבסס את טענתו על הסכם מיום 4.7.96 לפיו מכר מר זייד את זכויותיו בדירה לאביו (להלן: "ההסכם"). יצויין, כי לא הובאה כל ראיה חיצונית לאמיתותו של ההסכם האמור. ואולם, אף בהנחה שאכן נחתם ההסכם, אין די בכך. הנתבע לא הציג ראיות המלמדות על ביצועו של ההסכם ועל תשלום דמי מפתח לא למר זייד ולא לתובעת, בהיותה הבעלים של הדירה. 12. הסבתן של זכויות דיירות מוגנת של דייר מוגן, יכול ותיעשה רק במסגרת הוראות חוק הגנת הדייר, דהיינו: על דרך מתן הצהרות של דייר יוצא ודייר מוצע (סעיפים 85-89 לחוק הגנת הדייר), או באמצעות משלוח הצהרה לבעל הבית על נכונותו של הדייר לפנות המושכר (סעיפים 101-104 לחוק הגנת הדייר). סעיף 107 לחוק הגנת הדייר שכותרתו "העברת מושכר ללא הסכמת בעל הבית" קובע: "העביר דייר לאדם אחר את החזקה במושכר ... באופן שבעל הבית רשאי לתבוע את סילוק ידו של אותו אדם מן המושכר, רשאי בעל הבית, כחילופין לתביעה לסילוק יד, לתבוע מהדייר ומאותו אדם, משניהם יחד ומכל אחד לחוד, חלקו בדמי המפתח שהיו עשויים להינתן בעד המושכר". אם כן, העברת זכויותיו של דייר מוגן לאדם אחר, בלא שניתנה להעברה זו הסכמת בעל הבית, אין לה תוקף כלפי בעל הבית, ולא זו בלבד, אלא שהדייר המוגן מאבד את זכויותיו בו, ולבעל הבית קמה עילת פינוי כנגד הנעבר. בענייננו, הנתבע לא טען וממילא לא הוכיח כי פעל על פי המנגנון הקבוע בחוק הגנת הדייר. הנתבע לא הוכיח, כי העברת הזכויות ממר זייד לאביו המנוח נעשתה בהסכמת התובעת או מי מטעמה. 13. דיירות מוגנת בנכס מקרקעין אינה נרכשת אלא באמצעות חוזה שכירות. הכלל הוא, כי מי שהחזקתו בנכס איננה מכוח שכירות, הגנת חוק הגנת הדייר אינה פרוסה עליו שכן הדיירות הססטוטורית אינה נוצרת יש מאין אלא היא באה להגן על מי ששכר נכס למגורים ותקופת השכירות הסתיימה (ד. בר אופיר, סוגיות בדיני הגנת הדייר, מהדורה שנייה 2005, עמ' 319). הנתבע אף לא טען כי נחתם חוזה שכירות בינו לבין התובעת. הנתבע אישר כי אין לו חוזה שכירות עם התובעת (עמ' 15 שורות 4-5 לפרוטוקול). בהיעדרו של חוזה שכירות בין הנתבע לבין התובעת, ואף לא בין אבי הנתבע לבין התובעת, לא הונח הבסיס המשפטי למעמדו של הנתבע כדייר מוגן בדירה. (ע"א 1156/02 עבד אל סאלח חיר ו-9 אח' נ' לידאי, פ"ד נ"ז(3) 989, 958 (2003). זאת ועוד. סעיף 9 לחוק הגנת הדייר קובע: "נכס שביום כ"ו באב תשכ"ח (20 אוגוסט 1968) (להלן- תשכ"ח) לא היה דייר הזכאי להחזיק בו - לא יחול חוק זה על שכירותו כל עוד לא הושכר בדמי מפתח". הנתבע אישר כי לא שולם לתובעת דבר. וכך העיד: "ש. לגבי הדירה שאתה גר בה, אתה שילמת משהו לעמידר. ת. אני לא שילמתי לעמידר, אני שילמתי למר שאקרה זייד ז"ל" (עמ' 13 שורות 3-4 לפרוטוקול). 14. מן המקובץ עולה, כי אף אם היה מוכח שאביו של הנתבע כרת עם מר זייד הסכם להעברת הזכויות, ואף אם שילם לו דמי מפתח (טענה שלא הוכחה) אזי, בהיעדר חוזה שכירות עם התובעת ובהעדר תשלום דמי מפתח לתובעת, אין מקום להכיר באב המנוח, לא כל שכן, בנתבע, כדייר מוגן בדירה. הטענה בדבר תשלום דמי מפתח ע"י השקעות בדירה - 15. הנתבע טוען כי ביצע בדירה שיפוץ בעלות העולה על 142,000 ₪, תוך ידיעת התובעת והסכמתה בשתיקה, ובכך יש כדי להוות חלופה לתשלום דמי מפתח. אין בידי לקבל טענה זו. ראשית, לא הונחה תשתית ראייתית להיקף השיפוצים שבוצעו בדירה כמו גם לשיעורם. אומנם הנתבע צירף חוות דעת של השמאי שאול, אשר פירט את אומדן העלויות שהושקעו בדירה, אולם בחקירתו הנגדית אישר השמאי שאול כי לא בדק את הדירה בטרם השיפוץ הנטען, וכי לא הוצגו בפני קבלות על העבודות שבוצעו במהלך השיפוץ. (עמ' 17-18 לפרוטוקול). מכל מקום, אף אם הוציא הנתבע כספים לשיפוץ הדירה, הרי עשה זאת על דעת עצמו ומשיקוליו הוא ואין בכך כדי להקנות לו זכויות של דייר מוגן, מקום שלא הועברו אליו זכויות אלו כדין. המקרים בהם הכירו בתי המשפט בפעולה שביצע הדייר כחלופה לדמי מפתח, היו כאשר היה הסכם בין הבעלים לבין הדייר. (ראה: ע"א 35/76 יחיאל עוזרי נ' שרה ועוזיאל רוהלד פ"ד לא(2) 149, 158, וכן: ת.ש. (י-ם) 151/01 פילפסון נגד אלקון). מאידך, כאשר לבעלים לא באה כל הנאה משיפוצים שעשה השוכר במושכר, נקבע כי אין השיפוצים מהווים "תמורה" הבאה בגדר "דמי מפתח" (ת.ש 117/02 אשכנזי נגד פרויידגר).   מהפסיקה האמורה עולה, כי השאלה אם בעל הבית הפיק טובת הנאה מפעולות שבוצעו בנכס, הינה עניין שבעובדה הנגזר, בין היתר מהשאלה, אם התשלום או הפעולה נעשו בהסכמתו ובתיאום עימו: כאשר התמורה (בין אם הינה בכסף ובין אם הינה במעשה) היתה בתיאום עם בעל הבית ובהסכמתו, ההנחה היא כי צמחה לו מכך טובת הנאה, באופן המכשיר את התמורה כ"דמי מפתח". מאידך, כאשר התמורה ניתנה בלא הסכמתו ובלא שיתופו של בעל הבית, ההנחה היא שלא צמחה לו תועלת ממנה ועל כן אין לראותה כתחליף ל"דמי מפתח". בענייננו, אין חולק כי השיפוץ הנטען נעשה על דעת הנתבע בלבד ומבלי לקבל את רשות התובעת. וכך העיד הנתבע בחקירתו הנגדית: "ש. ההשקעות על שיפוצים, ביקשת מעמידר אישור. ת. לא" (עמ' 15 שורות 15-16 לפרוטוקול) אשר על כן, לא ניתן לראות בשיפוץ, ככל שנעשה, כחלופה לדמי מפתח. 16. בסיום הדברים, ראוי להדגיש, כי על הטוען לזכות דיירות מוגנת מוטל נטל כבד. יפים לעניין זה הדברים שנאמרו ברע"א 330/05: "מוסד הדיירות המוגנת הוא יצור משפטי המתמעט והולך - הוא נוצר בימי מלחמת העולם השניה, בתנאים של מצוקת דיור גדולה, ונמשך בשלהי המנדט ובראשית תקופת המדינה מטעמים דומים. ככל שחלפו השנים נתמעטה חשיבותו הכלכלית והחברתית... אכן, גם נוצרו לא מעט עיוותים, בשכבר הימים, במקרים שבהם דיירים זכו להגנה אף בלא ששילמו דמי מפתח, ושילמו דמי שכירות נמוכים עד למאוד, שלעיתים נישלו את בעל הבית בפועל מרכושו... ברע"א 5727/04 בן עמי נ' ברסלב (טרם פורסמה) ציינתי "אכן הדיור המוגן הוא תופעה בת זמנים עברו, והדעת נותנת כי תלך ותחלוף מן העולם. כל עוד בחיים ובמשפט חייתה, מדקדק בית המשפט בפרטי כל מקרה ודירה". מובן כי אין פירוש הדברים שהזכאי להגנת הדייר לא יזכה להגנת בית המשפט; פשיטא כי זכויותיו יישמרו. ואולם, על הרקע האמור, על החפץ - כבמקרה דנן - ליהנות מזכויות דיירות מוגנת לעבור משוכות לא נמוכות: זאת, הן באשר להוכחת הדיירות המוגנת העכשווית וה"היסטורית", הן באשר לשרשורה ל"דור חדש"..." (רע"א 330/05 גדי שושן נ' ASSOCIAZIONE NAZIONAEE PER SOCCORRERE I) לאחר בחינת הראיות, הריני דוחה את טענת הנתבע להיותו דייר מוגן בדירה. רישיון במקרקעין 17. במסגרת טענותיו, מעלה הנתבע טענה להיותו בר רשות במקרקעין. הנתבע טוען כי התובעת ידעה אודות החזקת הנתבע בדירה לכל הפחות משנת 2000, וזאת לאור דו"חות ביקורי המעגל שצורפו לתצהיר התביעה (נספחים ב' ו-ה' לתצהיר התביעה). הנתבע מוסיף וטוען כי אי נקיטת כל הליך משפטי נגדו ונגד אביו המנוח במשך כל השנים מחזקת את גרסתו כי התובעת הסכימה להחזקתו בדירה והחליטה שלא לחייבו בתשלום כלשהו. על מנת לקבוע אם הנתבע הינו בר רשות, יש לקבוע תחילה, האם נתנה התובעת לנתבע אישור או הרשאה להחזיק ולהשתמש בדירה - שאז הנתבע הינו בר רשות. אף אם לא יוכח רישיון מפורש להחזיק בדירה, אזי יש לבחון האם הנתבע הינו בעל מעמד של "בר רשות מכללא". הנתבע הודה כי לא שילם מעולם דמי שימוש, דמי שכירות או תשלום כלשהו לתובעת (עמ' 15, שורות 8-9 לפרוטוקול). בנוסף, אישר הנתבע כי אין לו הסכם שכירות או הסכם רכישה של הדירה עם התובעת (עמ' 15, שורות 4-7 לפרוטוקול). בחינת הראיות מעלה, כי לא ניתנו לנתבע אישור או הרשאה מפורשים להחזיק ולהשתמש בדירה, ומכל מקום הנתבע לא הצליח להוכיח מתן רישיון מפורש. עם זאת, כאמור, היעדרו של הסכם מפורש אינו מחייב את המסקנה כי לא ניתן רישיון כלל, שכן ניתן להסיק על קיומו של רישיון במקרקעין מתוך התנהגות של בעל המקרקעין, ובנסיבות מתאימות, ייתכן שהמחזיק במקרקעין יזכה במעמד של "בר רשות מכללא" במקרקעין. 18. הפסיקה הרבתה לעסוק בהיבטים הנוגעים לאופן יצירתה של הרשות במקרקעין. לעניין זה נאמר: "ההרשאה... אפשר שהיא תיווצר בהסכמה פוזיטיבית ואפשר שתיווצר בשתיקה בלבד. מסקנה בדבר הרשאה בשתיקה יכולה לעלות ממצב שבו המקנה ער לכך שנעשה שימוש על ידי האחר, והוא איננו מוחה כנגד כך". (פרופ' מ. דויטש, קנין, חלק ב', עמוד 413). הפרופ' נינה זלצמן בהתייחסה לסוגיית הרשות הבהירה כי: "בגדר המושג רשות מכללא, נכללים כל אותם מצבים שבהם החזקה או השימוש של פלוני אינם מעוגנים בהסכמה מפורשת שנתן בעל המקרקעין, אלא בהסכמה הנלמדת ממחדלו של בעל המקרקעין לפעול לסילוקו של פלוני מן הנכס... ההסכמה נלמדת ממשך הזמן שחלף ומהתנהגותו הפאסיבית של בעל המקרקעין בנסיבות המקרה, המעידה שהשלים עם נוכחותו של פלוני בנכס או עם השימוש שהוא עושה בנכס. ההסכמה הנלמדת משתיקתו של בעל המקרקעין מטהרת את החזקה או השימוש מיסוד אי החוקיות שדבק בו והופכת את מעשה העוולה למעשה ברשות". (נ. זלצמן, רישיון במקרקעין, הפרקליט, מ"ב 1995, עמ' 57). ראוי להדגיש, כי חלוף הזמן כשלעצמו, אין די בו כדי להביא למסקנה כי מסיג גבול הינו בר רשות, ויש להתייחס למכלול הנסיבות (ע"א 793/75 אקסלרוד נ. מדינת ישראל ואחרים, פס"מ תשל"ז (ב) 466). על מנת לזכות במעמד של "בר רשות מכללא", על הנתבע להוכיח שני יסודות:  שהייה ממושכת של הנתבע בדירה. ידיעת התובעת על החזקתו של הנתבע בדירה, בלא לעשות דבר. 19. במקרה הנדון, אין חולק כי התובעת ידעה על החזקתו של הנתבע בדירה, שכן הדבר מצוין בדו"חות ביקורי המעגל שנציגיה ערכו מפעם לפעם בדירה. באשר למשך החזקה, ציין מר פאנוס בתצהירו כי "בתאריך 01/01/2000 פלש הנתבע לדירה אשר בבעלותו התובעת והוא מחזיק בדירה ללא רשות התובעת..." (סעיף 6 לתצהיר מר פאנוס). ככל שהנתבע מחזיק בדירה משנת 2000, הרי אין מדובר בתקופת זמן המקימה לנתבע מעמד של בר רשות. גם בהנחה, שתתקבל גרסת הנתבע בדבר החזקתו בדירה עם אביו המנוח משנות התשעים, אין בכך כדי לסייע לו שכן בנסיבות העניין ניתן יהיה לזכותו לכל היותר במעמד של בר רשות מכללא, כאשר רשות כזו ניתנת לביטול בהודעה, כפי שאכן נעשה, ולכך אתייחס להלן. ביטול הרשות 20. הנתבע טוען כי הרשות שניתנה לו הינה רשות בלתי הדירה, שלא ניתן לסיימה ללא תנאי. הנתבע מוסיף כי הסתמך על התנהגות התובעת למגוריו בדירה והיא שגרמה לו להשקיע בה ממיטב כספו. סיווג הרשות, כרשות הדירה או כרשות בלתי הדירה, תלוי בנסיבותיו של כל מקרה ומקרה לגופו. בבתי המשפט נדונו מקרים בהם נתפסה רשות כבלתי הדירה וזאת כאשר הוכחה הסתמכות בתום לב על הבטחה או התחייבות של בעל המקרקעין. הקביעה כי נוצרה רשות בלתי הדירה אינה נפוצה, שכן היא בעלת משמעות מרחיקת לכת. ברע"א 2701/95 קבעה כב' השופטת ד. בייניש (כתוארה אז): "כאשר מתעוררת בפני בית-המשפט טענה בדבר ביטול רישיון במקרקעין, ומתבקש סילוק ידו של בעל הרישיון מהמקרקעין עקב כך, על בית-המשפט לבחון, על-פי נסיבות המקרה, אם יהיה זה מן הצדק לאפשר לבעל המקרקעין לבטל את הרישיון ואם יש מקום להתנות את הביטול בתנאים. לעניין זה יתחשב בית-המשפט, בין היתר, בכוונת הצדדים לרישיון, בתנאי הרישיון, בציפייה שיצר בעל המקרקעין אצל בעל הרישיון, במידת הסתמכותו של זה האחרון על הרישיון שניתן ובנזק שנגרם לו עקב כך" (רע"א 2701/95 תחסין מוחי אלדין כנעאן ו11- אח' נ' אחמד עבד אלטיף גזאוי, פ"ד נג(3) 151, 170 - מאגר נבו). הפסיקה הכירה בקיומה של רשות בלתי הדירה רק במקרים חריגים, כאשר הונחה תשתית ראייתית מבוססת וכאשר הייתה הצדקה מיוחדת לכך. על מנת שמחזיק יוכר כבעל רישיון בלתי הדיר להחזיק במקרקעין, עליו להוכיח את הנסיבות המיוחדות הבאות: רשות מפורשת (להבדיל מרשות מכללא). השקעה ניכרת במקרקעין (בניית בית מגורים או עסק פעיל). הסכמה המפורשת של בעל המקרקעין לבנייה גופה. (ע"א 87/62 בדיחי נ' בדיחי פ"ד ט"ז 2901, ע"א 588/81 ציזיק נ' הורוביץ פ"ד מ(1) 321, 325, 7139/89 אלוני נ' ארד פ"ד נ"ח (4) 27). במילים אחרות, על הנתבע להוכיח, כי ביצע במקרקעין בנייה בהשקעה ניכרת, ובהסכמה מפורשת של התובעת. 21. על פי החומר שבפני הנתבע לא עומד באף לא אחד מהתנאים הנ"ל: כפי שקבעתי הנתבע הינו לכל היותר בר רשות מכללא ולא מפורשת, הנתבע לא בנה את הדירה אלא לכל היותר השקיע בשיפוצה, וממילא לא ניתנה הסכמת התובעת לשיפוץ זה (עמ' 15, שורות 15-16 לפרוטוקול). זאת ועוד. בתי המשפט שבו וקבעו כי: "רשות חינם - לא כל שכן ברכוש הציבור - אינה יכולה ככלל להיות בלתי הדירה" (רע"א 977/06 מרדכי בן חמו נ' מדינת ישראל משרד הבריאות (2006), וכן ראו: רע"א 1156/02 חיר נ' לידאי פ"ד נז(3) 949, 957-955 (השופט טירקל) והאסמכתאות שם). 22. על יסוד המקובץ ובשים לב להדאת הנתבע כי לא שילם לתובעת תשלום כלשהו בגין ההחזקה בדירה, הריני קובעת כי הרשות, ככל שניתן להכיר בה, הינה "רשות חינם". כאשר ההרשאה שניתנה היא רשות חינם, זכאי המקנה לבטל את ההרשאה "כהרף עין", עם גילוי דעתו על כך שאינו מעוניין בהענקת הרישיון. (ראה: ע"א 126/83 אלעלמי נגד אל חטיב, פד"י מ(1) 397). לסוגיה זו נקבע: "רישיון הניתן חינם, ללא כל תמורה, איננו "הסכם" במובן החוקי של המילה. רישיון כזה מתפרנס מידי רגע ברגע מרצונו החופשי של המרשה והוא מתבטל כהרף עין עם גילוי דעתו של זה. כי אין ברצונו להמשיך בהענקת הרישיון" (ע"א 96/50, יעקב צינקי אוח' נ' ויקטור ע. כיאט ואח', פ"ד ה'[1], 474). וכן נקבע: "מסיג גבול שמחזיק בקרקע תקופה ממושכת בידיעת הבעלים ובלי שהבעלים יפעלו לסילוקו, עלול להיהפך לבר רשות ללא תמורה או בר רשות חינם ובעל המקרקעין רשאי לבטל רשות זו בכל עת". (ע"א 50/77 אליהו מזרחי נ' אלברט אפללו, פ"ד ל"א(3), 433). הודעה על ביטול הרישיון ניתן לראות בכתב התביעה עצמו (ע"א 32/77 טבוליצקי נגד בית הכנסת ומדרש חסידים, פד"י ל"א (3) 210). על כן, ככל שהיה הנתבע בר רשות בדירה, הרי רשות זו בוטלה לכל המאוחר בהגשת כתב התביעה. עם ביטול הרשות, לא נותרה בידי הנתבע זכות להמשיך ולהשתמש בדירה ועל כן הוא בגדר מסיג גבול ומחובתו לפנותה. 23. באשר לעתירה החילופית לביטול הרישיון כנגד פיצוי - אף לכך אין מקום. בסוגיית הפיצויים כנגד ביטול רשות, הבחינו בתי המשפט בין רשות המעוגנת בחוזה אשר יכול ותצמיח למקבל הרשות זכות חוזית לפיצוי, לבין "רשות גרידא", שניתנה ללא כוונה ליצור התחייבות חוזית, ואך כביטוי של רצון, אשר לא תצמיח זכות שכזו למי שהרשות שניתנה לו בוטלה. במצב אחרון זה, אין מקור לחיוב מבטל הרשות בפיצוי, ואף במקום שנפסקו פיצויים, הרי אלו נפסקו רק עבור השקעותיו של בר הרשות בנכס והשבחתו. לעניין זה נקבע כי: "בר רשות שהורשה להתגורר בנכס ללא תמורה והרשות בוטלה אינו זכאי, אפוא, לפיצויים מכוח הדין עבור ביטול הרשות; אולם, יכול שיהיה זכאי לפיצויים מכוח הסכם מפורש או משתמע... עם זאת, יש לבחון כל מקרה לפי נסיבותיו, תוך התחשבות בשיקולים של צדק..." (ע"א 463/79 ג'בראן נ' ג'בראן, וכן רע"א 1156/02 חיר נ' לידאי, להלן: "עניין לידאי"). כך, בענין לידאי, הוסיף והדגיש בית המשפט, כי ישנן נסיבות בהן תשלום הפיצויים יהיה נוגד את תחושת הצדק. בנוסף, מצא לנכון בית המשפט לציין כי מול המגורים משך שנים רבות של המבקשים שם, עומדת הטענה כי הם נהנו משך כל השנים ממגורים ללא תשלום תמורה כלשהי, וכי בכך יש גם משום איזון, לרבות לאור הכספים שיכולים היו לחסוך משך השנים. בהתייחס לרשות מכללא נקבע מפורשות כי: "הרי שבידי המשיבים לפנותו, ואין רשות זו מעניקה לו זכות כלשהי כלפיהם מיניה וביה, לרבות הזכות לפיצויים.... כן קבעה הפסיקה, כי זכות הפינוי העומדת לבעלי קרקע כלפי בני הרשות עם סיום הרישיון אינה שלובה בזכות הפיצויים של בני הרשות, וכי האחרונים זכאים להגיש תביעה נפרדת לפיצויים בשל סיום הרישיון..." (בר"ע 7924/06 אביטן נ' באום (2006)). 24. לאחר שבחנתי את נסיבות המקרה הנוכחי, תוך התייחסות להלכות הנוהגות, הריני קובעת כי בענייננו אין מקום להתניית הפינוי בפיצויים. הנתבע טען בתצהירו כי יש לפסוק לו פיצויים בגין השבחת הדירה והפיכתה לראויה למגורים. לצורך הוכחת השקעותיו צירף הנתבע חוות דעת מטעם השמאי שאול, אשר ביקר בדירה והעריך את העלויות שהשקיע בה הנתבע בסך של 141,834 ₪ (כולל מע"מ). דא עקא, חוות הדעת אינה מבססת את סכום ההשקעה הנטען על ידי הנתבע. בחקירתו הנגדית אישר השמאי שאול כי לא ביקר בדירה לפני השיפוץ הנטען ולא ראה תמונות שלה קודם לשיפוץ. עוד התברר כי חלק מתיאור ההשקעות בדירה נמסר לו ע"י הנתבע מבלי שהוא עצמו ראה את העבודות הנטענות. השמאי שאול ציין כי לא הוצגו לו קבלות עבור השיפוץ. אמנם הנתבע טען בחקירתו הנגדית כי יש בידו קבלות אולם הוא לא צירף אותן (עמ' 15 שורות 17-18 לפרוטוקול). בעניין זה נקבע: "נימוק אחרון למסקנתנו כי אין לפצות את המשיב מצאנו גם באופן הוכחת השקעותיו. על פי העדויות השונות שהובאו בפני בית המשפט כמו גם קביעותיו של בית משפט השלום עצמו, הבניה על המקרקעין נעשתה על ידי המשיב וחבריו באופן עצמאי, ומכך ניתן להסיק כי השקעתו העיקרית של המשיב התבטאה בקניית החומרים השונים. אלא שהמשיב לא הציג קבלות על מנת להוכיח הוצאותיו ואף לא ניסה לטעון להימצאותן של כאלה". (ע"א (ת"א) 1013/02 מינהל מקרקעי ישראל נ' שאול שלמה). בהיעדר הוכחתן של השקעות ממשיות, ממילא אין מקום להתנות את הפינוי בתשלום עבור השקעות "עלומות". 25. יתר על כן. מן הראיות עולה כי השיפוץ נעשה לאחר הגשת התביעה. ביקור השמאי בדירה נערך ביום 22.12.09. בעדותו העריך השמאי שאול, כי השיפוץ הנטען בוצע כחמישה חודשים לפני הביקור. (עמ' 18 לפרוטוקול). משמעות הדברים היא, כי על פי עדות השמאי שאול השיפוץ נערך בסביבות קיץ 2009. תביעה זו הוגשה עוד ביום 31.7.07, ומשכך אין מנוס מהמסקנה לפיה השיפוץ הנטען נעשה לאחר הגשת התביעה, כאשר הנתבע יודע כי יתכן ויהיה עליו לפנות את הדירה. במצב דברים זה, נשמט היסוד לטענת ההסתמכות שהעלה הנתבע. בנסיבות האמורות, אין כל מקום להתנות את הפינוי בפיצוי עבור שיפוץ שלא היה מקום לעשותו. 26. טעם נוסף המצדיק שלא להתנות את הפינוי בפיצוי כספי נעוץ ברווח שעשה הנתבע משימוש במקרקעי ציבור במשך שנים רבות בלא תשלום. (רע"א 1156/02 חיר נ' לידאי וכן ע"א 618/05 דיאמנשטיין נ' מחלקת עבודות ציבוריות - מדינת ישראל). ככל שהשקיע הנתבע בדירה (והשקעות ממשיות לא הוכחו), משיקוליו ולטובתו האישית עשה כן, והוא שנהנה מכך במשך השנים, תוך שימוש בדירה לא לו, בלא כל תשלום. מול הזכות הנטענת לפיצוי, הביאו בתי המשפט בחשבון גם את שווי השימוש הראוי שנעשה במקרקעין, ולכל הפחות מעת שהרשות בוטלה, וקבעו כי במקרים כאלה אין מקום להתניית הפינוי בפיצוי כספי (ע"א (ת"א) 2233/08 בזק החברה ישראלית לתקשורת בע"מ נ' ברכה מנשה). בנסיבות העניין כפי שפורטו לעיל, אין מקום להתנות את ביטול הרשות בתשלום כלשהו. סוף דבר 27. התביעה מתקבלת. על הנתבע לפנות ולסלק ידו מהדירה שברח' נבטים 16, תל אביב, ולמסור את החזקה בה לתובעת כשהיא פנויה מכל אדם וחפץ. על מנת ליתן לנתבע זמן התארגנות, הריני קובעת כי הפינוי יהיה בתוך 3 חודשים ממועד קבלת פסק הדין. הנתבע יישא בהוצאות, לרבות שכ"ט עו"ד, בסך של 10,000 ₪. דייר מוגן (הגנת הדייר)פלישה למקרקעין