פירוק שיתוף במגרש

מומלץ לקרוא את פסק הדין להלן על מנת לקבל ידע בנושא פירוק שיתוף במגרש:

עניינו של פסק הדין שלפניי בתביעה לפירוק שיתוף במגרש שבבעלות התובע והנתבע 1 (ולהלן: הנתבע), המשתרע על שטח של 960 מ"ר ומהווה חלק מחלקות 18 ו-23 בגוש 15033 בעיר טבריה (להלן: "המקרקעין" או "המגרש"), וכן לחיוב כספי בגין הפרת הסכם.

בתמצית יאמר, כי התובע עותר לפירוק השיתוף, כך שייקבע כי הוא זכאי לקבל לידיו לאחר תשלומי איזון, את חלקו העליון של מבנה שהוקם בחלקה, וכן לחיובו של הנתבע בתשלום פיצויים מוסכמים (10,000$ בתוספת ריבית בשיעור של 1% ליום החל מיום 24.9.07 ועד לתשלום המלא בפועל). זאת, בגין הפרת הסכם מכר שנערך בין הצדדים ביום 9.9.07 (להלן: "ההסכם").

פתח דבר, רקע כללי ועניינים אשר אינם שנויים במחלוקת:

ביום 3.11.92 חכרו הצדדים את המקרקעין ממינהל מקרקעי ישראל (להלן: "המינהל")  וביום 13.5.93 חתמו על חוזה פיתוח (להלן: "חוזה הפיתוח").

כוונת הצדדים על פי חוזה הפיתוח הייתה להקים על המקרקעין שני בתי עסק: נגריה ופחחות, אשר היו אמורים להשתרע על פני שטח של 672 מ"ר.

תקופת הפיתוח נקבעה החל מיום אישור העסקה (3.11.92) ועד ליום 1.12.95.

כמו כן, נקבעה מסגרת זמן להגשת תוכניות הבניה, לתחילת הבניה, לסיום יציקת היסודות להשלמת השלד ולהשלמת הבניה (תום תקופת הפיתוח - 1.12.95).
  
אין חולק, כי הצדדים לא השלימו את בניית המבנה במסגרת תקופת הפיתוח.

אין מחלוקת בין הצדדים, כי הכוונה הראשונית בסמוך לרכישת המקרקעין הייתה כי המבנה שייבנה יחולק באופן אנכי, כך שכל אחד מן הצדדים יקבל מחצית ממנו, הכוללת קומת מרתף (אשר נוצרה בשל הפרשי גבהים טופוגרפיים) וקומה עליונה בנויה אשר תשמש להפעלת בתי העסק.

בעקבות הסכמות אלה, נערכה בשנת 94 תוכנית אשר הוגשה למוסדות התכנון ולעירייה (ת/5, לעניין זה ראה דבריו של הנתבע בעמ' 54, שורות 6-10 וכן, בעמ' 57 שורות 13-14).

ממועד זה, חלוקים הצדדים בדבר אופן השתלשלות העניינים, אך מכל מקום, עובדה היא כי
ביום 16.12.02, הגיש הנתבע תביעה לפירוק השיתוף במקרקעין - ת.א. (טבריה) 2527/02 (להלן: "התביעה הראשונה"). בתביעה זו טען הנתבע (התובע שם) כי הצדדים פנו למנהל בבקשה להעברת מחצית הזכויות במקרקעין, לאחר שהתובע (הנתבע שם) הציע כי הנתבע ירכוש את חלקו במקרקעין. נוכח עמדת המנהל כי בהתאם לחוזה הפיתוח לא ניתן לבצע העברת זכויות בטרם שהחוכר בנה עליהם, הוסכם כי הנתבע (התובע שם) יבנה על חשבונו את המבנה וישא בכל העלויות, ועם תום הבניה יעברו הזכויות על שמו בתמורה לסך של 50,000$.
לטענת הנתבע (התובע באותו הליך) אכן כך היה. הוא נטל הלוואות ומימן את הבניה, אך התובע (הנתבע שם) חזר בו מהסכמתו.

בהסכמת הצדדים, ביום 1.9.03 מחק בית המשפט את התביעה. עיון בבקשה מעלה כי הצדדים הגיעו להסדר בקשר לסכסוך.

בהמשך ובמישור הפורמאלי על ציר הזמן, חתמו הצדדים ביום 16.6.04 על חוזה חכירה לתקופה של 49 שנים החל מיום 3.11.92 ועד ליום 2.11.2041.

מחומר הראיות בתיק עולה, כי בתחילת שנת 2007 התחדשו המגעים בין הצדדים בקשר לפירוק השיתוף במקרקעין.

ביום 29.5.07 הועברה טיוטת הסכם בין ב"כ הצדדים (מב/5), במסגרתה סוכם כי הנתבע ירכוש את חלקו של התובע במקרקעין תמורת סך של 60,000$ בעשרה תשלומים שווים ורצופים.

התובע, כך לטענתו, נאות בשלב זה למכור את חלקו במקרקעין לנתבע בשל העובדה כי במשך זמן רב עמדו המקרקעין כאבן שאין לה הופכין ובשל צורך כלכלי אשר התעורר באותה עת.

הצדדים לא חתמו על טיוטת הסכם זו.

לטענת התובע, הסיבה לאי החתימה על הטיוטה הינה אי העמדת ביטחונות מספקים לתשלום התמורה על ידי הנתבע.

לדבריו, לאחר מספר חודשים פנה אליו הנתבע בשנית והציע לשלם לו סך של 55,000$ במזומן.

בשלב זה, עוד בטרם נחתם ההסכם ביום 9.9.07 בין הצדדים, כבר ננקטו על ידם מספר צעדים לצורך מימוש ההסכמות אליהן הגיעו ועל כך אין חולק.

אין חולק כי ביום 5.8.07 נסעו התובע והנתבע למינהל, ובאותו מעמד חתם התובע על התחייבות לרישום משכנתא להבטחת ההלוואה על סך 300,000 ₪, אותה ביקש ליטול הנתבע מבנק דיסקונט לצורך תשלום התמורה (העתק משטר המשכון צורף כנספח י"ב לתצהיר עדותו הראשית של התובע). כמו כן, צירף התובע לתצהיר עדותו הראשית העתק מאישור ההתחייבות לרישום משכנתא על המקרקעין מטעם המנהל, מיום 5.8.07 (נספח ט"ו לתצהירו של התובע).

למחרת, ביום 6.8.07, נסע עם הנתבע למשרדו של עוה"ד יבור לצורך חתימה על ייפוי כוח נוטריוני עבור באי כוחו של הבנק (העתק מכתב ההרשאה ויפויי כוח בלתי חוזר מיום 6.8.07 צורף כנספח י"ד לתצהיר התובע).

עוד טען התובע, כי במועד זה קיבל לידיו מהנתבע שיק ע"ס 237,500 ₪, השווה לסך של 55,000$, אשר סוכם כי יהוו את התמורה לחלקו במקרקעין. השיק היה דחוי ליום 1.9.07. זאת, בכדי ליתן לנתבע (כך לשיטתו) שהות להשלים את הליך השעבוד מול הבנק.

לטענת התובע, ההלוואה אותה היה אמור לקבל הנתבע כנגד שיעבוד המקרקעין נועדה לפרוע את השיק.

הנתבע אינו מכחיש את טענות התובע בדבר נסיעתם למינהל, וכי באותו מעמד שיעבד התובע את חלקו במקרקעין לטובת הבנק. כמו כן, אישר הנתבע את דבר הנסיעה לעוה"ד יבור לצורך חתימה על ייפוי הכוח הנוטריוני עבור באי כוחו של בנק דיסקונט.

הנתבע אף אינו חולק על מתן השיק לתובע (אף כי לגבי מועד מתן השיק מסר גרסאות שונות).

שיק זה, אשר ניתן ליום 1.9.07, חולל באי פירעון.

בניגוד לטענת התובע, טוען הנתבע כי המדובר היה בשיק ביטחון בלבד, וכי אין ללמוד מהסכום הנקוב בו על גובה התמורה המוסכמת.

אין מחלוקת בין הצדדים כי ביום 9.9.07 נחתם ההסכם להעברת הזכויות במגרש אשר בגין הפרתו לכאורה על ידי הנתבע, הוגשה תביעה זו.
הסכום הנקוב בהסכם זה כתמורה בעד הזכויות עומד על סך של 39,000$.

טענות התובע בקצרה:

בכתב התביעה טען התובע, כי במסגרת המו"מ אשר התקיים בין הצדדים בשנת 2003, אשר הביא למחיקת התביעה הראשונה, הגיעו הצדדים להסכמה לפיה המגרש (והבנוי עליו) יחולק בין הצדדים בחלקים שווים לפי התוכניות שהוכנו.

הוסכם, כי החלק אותו יקבל כל אחד מן הצדדים יקבע על פי הגרלה, וכן כי תיערך התחשבנות ביחס להשקעות, הוצאות ותשלומים אשר ששולמו בקשר למקרקעין עד לאותו המועד.

חרף פניות רבות נמנע הנתבע במשך 4 שנים מלקיים את ההסכמות שהושגו, וזאת על אף פניות חוזרות ונשנות אליו.

משלא נותרה בידיו ברירה, ולאחר שנקלע למצוקה כלכלית, הסכים התובע למכור לנתבע את זכויותיו במקרקעין. לדברי התובע, הוסכם שסכום המכר יעמוד על סך 60,000$ שישולמו בתשלומים, וטיוטה בהתאם נערכה. בשל העדר יכולת של הנתבע להמצאת בטחונות לתשלום התמורה נתקעה העסקה ולא הגיעה לכדי דיון וחתימה.
לאחר מספר חודשים הציע הנתבע לתובע תשלום של 55,000$ במזומן, כאשר לשם כך נדרש סיוע הבנק, ועניין זה פורט בהרחבה לעיל.
לטענת התובע, תנאי להסכמת התובע לחתימה על המסמכים הבנקאיים היה מסירת השיק לתובע בסך של 237,500 ₪, המשקפים תמורה של 55,000$.
לצורך העברת הזכויות פנו הצדדים לעו"ד סרור לערוך את ההסכם הפורמאלי, שם הציע הנתבע להפריד בתשלומים ולרשום בחוזה סך של 39,000$ בלבד. לטענתו, כך נעשה "כדי שלא ישלם מס במקום שלא צריך לשלם" (ראה סע' 24 לתצהיר).
מאחר ובידי התובע היה שיק על מלוא סכום התמורה, נאות, לדבריו מתוך תמימות ואמון, לערוך את ההסכם באופן זה.
ביום  9.9.07 נחתם ההסכם נשוא תיק זה.

בהתאם להוראות סעיף 8.2 להסכם, היה על הנתבע לשלם את מלוא התמורה עד ליום 19.9.07, אולם הנתבע הפר את ההסכם ולא שילם את התמורה.

השיק (ע"ס 237,500 ₪ כמפורט לעיל) חולל באי פירעון, וכל בקשותיו לנתבע לקבלת התמורה נדחו, למעט סך של 40,981 ₪ אשר שולם לו במזומן על ידי הנתבע.
בנסיבות העניין ובשל ההפרה היסודית, הודיע התובע לנתבע על ביטול ההסכם ודרש ממנו לסלק את המשכנתא שנרשמה על חלקו במקרקעין.

לאור האמור לעיל, עותר התובע לחיוב הנתבע בפיצויי המוסכם כקבוע בהוראות סעיף 11 להסכם, וכן להורות על פירוק השיתוף במקרקעין בדרך של חלוקה בעין ובהתאם לחוות דעת המומחה.

טענות הנתבע בקצרה:

בכתב הגנתו, טען הנתבע כי דין התביעה להדחות הואיל והתובע מכר את זכויותיו לנתבע. לתמיכה בטענה זו, צירף הנתבע העתק מן ההסכם ואישור על הגשת טופס מש"ח.

לדבריו, שילם לתובע ע"ח התמורה אשר נקבעה בחוזה סך של 10,800$, ואילו את היתרה הפקיד בקופת ביהמ"ש.

בעת חכירת המקרקעין מן המינהל, הוא זה אשר נשא בתשלום רוב הסכום למינהל והתובע נמנע עד מועד זה מלהשיב לו את חלקו. עוד טען התובע, כי הוא זה אשר נשא לבדו בעלויות ו/או ההוצאות בגין בניית המבנה על המקרקעין.

לעניין ההסכמות אליהן הגיעו הצדדים במהלך שנת 2003 טען הנתבע, כי בניגוד לטענת התובע הוסכם כי על התובע לשלם לו את חלקו בבניית המבנה שעל המקרקעין בצירוף ריבית והצמדה אולם, עד למועד זה לא שילם התובע מאומה.

בלית ברירה נאלץ הנתבע לרכוש את חלקו של התובע במקרקעין בסכום של 39,000$, הגבוה מערכו האמיתי.
הנתבע הכחיש את טענות התובע לעניין הפרת ההסכם. לטענתו, התובע נמנע מלחתום על ייפוי כוח בלתי חוזר ובכך סיכל את ביצוע ההסכם.

הנתבע הבהיר כי הוא עומד על קיומו של ההסכם.


גדר המחלוקת:

אין מחלוקת כי ביום 9.9.07 חתמו הצדדים על ההסכם במסגרתו התחייב התובע להעביר את זכויותיו במקרקעין לידי הנתבע.

יצוין, כי במסגרת ההקדמה להסכם, הובהר כי הנתבע הוא זה אשר נשא לבדו בעלויות בניית המבנה המצוי כיום במקרקעין (להלן: "המבנה") ודומה שגם מחלוקת של ממש בסוגיה זו, איין.

התמורה נקבעה בסעיף 8.1 להסכם על סך 39,000$ והייתה אמורה להשתלם בתוך 10 ימים, דהיינו, עד ליום 19.9.07.

התובע הצהיר במסגרת סעיף 8.4 להסכם כי הוא יודע שהנתבע פנה לבנק דיסקונט לצורך קבלת ההלוואה, והתחייב לשעבד את חלקו במקרקעין לטובת בנק דיסקונט ולחתום על כל מסמך שיידרש על ידי הבנק לצורך מתן ההלוואה.

אין חולק כי ההסכם לא קוים.

המחלוקת העיקרית בין הצדדים הינה, האם האחריות להפרת החוזה מוטלת על כתפיו של הנתבע, אשר לא שילם לתובע את התמורה (למעט סך של 40,981 ₪), או שמא האחריות מוטלת על כתפיו של התובע, אשר לטענת הנתבע לא חתם על ייפוי כוח בלתי חוזר ובכך סיכל את מתן ההלוואה ממנה התכוון הנתבע לשלם את התמורה.

בין הצדדים התגלעה מחלוקת אף לעניין התמורה עליה סוכם. בעוד שלטענת הנתבע הסכום עליו הוסכם הינו סך 39,000$ הנקוב בחוזה, הרי שלטענת התובע התמורה האמיתית עליה הוסכם הינה בסך של 55,000$.

מחלוקת נוספת נתגלעה בהקשר זה גם בשאלה האם התובע נשא בתשלום חלקו לרכישת המקרקעין למינהל במהלך שנות ה-90' אם לאו.

דיון והכרעה:

כאמור, ההסכם שנערך ביום 9.9.07, הופר. השאלה העיקרית העומדת לדיון הינה מי הפר אותו.

כפי שיובהר להלן, דעתי היא כי ההסכם הופר על ידי הנתבע, שכן התמורה בעד המכר, בין אם סכומה הינו כנקוב בהסכם ובין אם גבוה יותר כטענת התובע, לא שולמה מסיבות התלויות בנתבע.
בהמשך לכך, סבורני כי לאור העובדה שההסכם הופר, הכרעה בנוגע לסכום התמורה אינה דרושה כלל.

לטענת התובע, הנתבע הוא זה אשר הפר את ההסכם בכך שלא מילא אחר הוראת סעיף 8.2 להסכם, ממנו עולה כי היה עליו לשלם את התמורה בתוך 10 ימים ממועד החתימה על ההסכם ובמזומן, דהיינו עד ליום 19.9.07.

מאידך גיסא, טוען הנתבע כי התובע הוא זה אשר הפר את ההסכם בכך שנמנע במפגיע מלחתום על ייפוי כוח בלתי חוזר כפי שקבוע בהסכם, ובכך סיכל את קבלת ההלוואה ממנה הייתה אמורה להשתלם התמורה.

מהראיות התברר כי שעה שאין חולק כי יתרת התמורה לא שולמה לתובע במועדה, הוכח מפורשות כי התובע חתם על ייפוי הכוח. במסגרת הליך גילוי המסמכים ולבקשת ב"כ התובע, ניתן צו לבנק דיסקונט במסגרתו העביר הבנק לבית המשפט את ייפוי הכוח, והוא אכן חתום כפי שטען התובע.

עובדה זו תואמת גם את התנהלותו של התובע כפי שהיא מצטיירת מחומר הראיות, ממנה עולה כי בפועל בוצעו  על ידו פעולות אשר נועדו לקדם את ביצוע ההסכם עוד בטרם חתימת הסכם, ועל בסיס הסכמות בעל פה והעברת השיק לידיו, נכון היה לשעבד את רכושו לבנק על מנת לאפשר לנתבע קבלת הלוואה. התובע אף התלווה לנתבע למינהל וכן לעו"ד יבור לשם חתימה על ייפוי כוח נוטריוני.

משעשה כן, הרי שלכאורה לא היה כל צידוק כי ימאן לחתום על ייפוי כוח לעו"ד סרור לצורך השלמת ההליך. כזכור, רכושו כבר משועבד במעמד החתימה על ההסכם והלוואה כבר ניתנה על יסוד השעבוד. ואכן, טענתו הייתה כי חתם על ייפוי הכוח במשרדה של עוה"ד סרור.

חרף האמור, גם בתצהיר עדותו הראשית חזר הנתבע וטען כי התובע סרב לחתום על ייפוי הכוח לטובת עו"ד סרור וכי אף פנה לבקש ממנו להשיבו חתום, כדי שהנתבע יוכל לשלם לו את יתרת התמורה כפי שנרשם בהסכם, אך התובע מאן (סע' 32 – 33 לתצהיר).

הנתבע אינו מבהיר הכיצד זה הוברר כי ייפוי הכוח חתום על ידי התובע וכיצד מצא ייפוי הכוח דרכו לבנק דיסקונט. 

במסגרת עדותו בבית המשפט שינה גרסתו וטען כי דווקא אינו זוכר שהתובע סירב לחתום על ייפוי הכוח במועד החתימה על ההסכם (עמ' 66, שורות 10-11), ובהמשך אף אישר כי מי שלקח את המסמכים לבנק הינו אחיו (עמ' 67 שורה 32, עמ' 68 שורה 1). ראה גם עדות התובע אשר הכחיש כי מסר מסמכים כלשהם לבנק (עמ' 40, שורה 31 עמ' 41 ש' 1 ואילך).
מסקנה היא, אם כן, כי אלה הגיעו לבנק באמצעות אחיו של התובע.

זאת ועוד, לתצהירו צרף התובע מכתב המופנה לבא כוחו מיום 19.12.07 שנכתב על ידי אחיו של הנתבע (נספח כ"ב לתצהיר התובע). המכתב נשלח כתגובה להודעה על ביטול ההסכם. במסגרת המכתב אין ולו אזכור לעניין ייפוי הכוח.

במקום זאת, מאשר האח כי אכן הוא והנתבע חייבים לתובע כסף, אך הדבר מתעכב בשל התנהלות בנק דיסקונט: "דוד יודע שהוא לא קיבל את כספו מאחר ובנק דיסקונט בו היינו תלויים אינו מוכן להעביר כספים. אני ניתקתי מגע עם בנק דיסקונט ופניתי לבנק לאומי טבריה, יש לי התחייבות להעביר את לדוד שושן את כספו כבר היום".

סביר להניח, כי במידה ואכן המניעה לקבלת ההלוואה מבנק דיסקונט הייתה אי חתימתו של התובע על ייפוי הכוח היה האח מציין זאת בפה מלא בהזדמנות זו.
 
טענתו של האח כי אין המדובר במכתב המלא, לא הוכחה.
יתרה מכך, בתצהיר עדותו בחר שלא להתייחס כלל למסמך חרף העובדה שהמכתב כפי שהוא צורף לתצהיר הנתבע. בכל אופן, מדובר במכתב שלו, ועל כן אך סביר הוא כי עותק אחר, ככל שקיים, מצוי ברשותו.

ועוד גם זאת, לו אכן אלה היו פני הדברים, לא ברור כלל מדוע בחר הנתבע לתת לתובע חלק מן התמורה בסכום של למעלה מ- 10,000$.

בסיכומיו טען הנתבע כי מדובר בייפוי כוח שאינו מאומת בחתימת עוה"ד סרור או מי מעוה"ד ממשרדה.

אכן, ייפוי הכוח אינו מאומת על ידי ב"כ הנתבע, אולם, עניין זה, ככל שהיה מקום לייחס לו משקל, מקומו היה בתצהירי עדות ראשית אשר יבהירו מדוע לא אומת ייפוי הכוח, ולא בסיכומים כציון עובדה בלבד.

ממילא, במצב דברים בו ייפוי הכוח כשהוא חתום (אמנם לא מאושר) מצא  את דרכו אל הבנק, כאשר הנתבע מאשר כי מי שדאג להבאת המסמכים אל הבנק הוא לא אחר מאשר אחיו ואינו זוכר שהתובע סירב לחתום עליו, הרי שהמחדל שבהעדר אימות מוטל לפתחו של הנתבע.

אף שהנתבע נימק את אי תשלום התמורה בכך שהבנק סירב להעביר כסף בגין אי החתימה על ייפוי הכוח, מסתבר, שאי תשלום התמורה נבע מסיבות אחרות.
כזכור, נרשם שיעבוד על המקרקעין לטובת בנק דיסקונט עוד בטרם החתימה על ההסכם. עיון במסמכי הבנק מעלה כי גם ניתנה הלוואה בסך של 300,000 ₪, אף כי אחיו של הנתבע, מר בני פרג'ון, סיפר כספים שהתקבלו בחשבון נלקחו משם על ידי הבנק (ראה עמ' 47 ש' 23 וכן עמ' 48 ש' 6 – 7).
ככל הנראה, הנתבע לא יכול היה לקבל הלוואה נוספת מבנק דיסקונט והיה עליו לפנות לבנק אחר. מעדות הנתבע ומעדות אחיו התברר כי אלה פנו לבנק לאומי, שם נדרש התובע לשעבד רכושו פעם נוספת. בעניין זה השיב התובע לשאלות ב"כ התובע כך: 
"ש. אבל ב – 19.12.07 אתה כותב, אחיך, שלמעשה אין לכם את היכולת ואתם מבקשים ממנו שיבוא וילך לבנק לאומי ושם כל הפרוצדורה מחדש שאולי תצליחו לגייס את הכסף ולשלם את התמורה.
...
ת: זה נכון.
ש: תתאר לעצמך האם דוד אחרי שרימו אותו פעם אחת, החתימו אותו על שעבוד לטובת בנק דיסקונט שההלוואה תשמש עבור התמורה, מסתבר לו שגם משועבד, גם לא מקבל כסף ואתם מצפים ממנו בדצמבר 2007 שיבוא ויעשה איתכם את כל המהלך של שעבוד מחדש לבנק לאומי.
ת: למה לא? 18 שנה מורחים את הזמן, עוד שבועיים שלוש לא יקרה שם אסון.
ש: זאת אומרת שכדי לקבל את הכסף היינו צריכים לשעבד הכל מחדש לבנק לאומי
ת: כן.
ש: זאת אומרת שהטענה שלך שמה שמנע לקבל את הכסף זה ייפוי כוח בלתי חוזר זה לא נכון, מה שמע זה בעצם הסירוב של דוד לעשות שעבוד בבנק לאומי בדצמבר 2007
ת: לא. הלכנו לבנק אחר כדי לזרז את התהליך, זה כל הסיפור
ש: שם דרשו שיעבוד חדש
ת: נכון
ש: לא רק הייפוי כוח מנע את הסיפור
ת: בנק אחד מנע אז הלכנו לבנק אחר
ש:בנק דיסקונט היה לו שם את הייפוי כוח בלתי חוזר חתום על ידי דוד
ת: נכון."
(עמ' 68 ש' 30 – עמ' 70 ש' 4)

דעתי היא כי אין להתפלא על התובע שרכושו כבר שועבד לבנק דיסקונט וכספו לא שולם שלא היה מוכן לצעוד פעם נוספת לתוך מהלך עניינים שכזה.

לאור כל האמור לעיל, ומשאין הנתבע חולק על הטענה לפיה לא שילם את התמורה בתוך פרק הזמן הקבוע לכך בהסכם, יש מקום לקבל את טענת התובע ולפיה הנתבע הוא זה אשר הפר את ההסכם מיום 9.9.07.

אין בעובדה שהנתבע בחר להפקיד סכום (אשר ספק אם מהווה את מלוא יתרת התמורה) בקופת בית המשפט במועד מאוחר יותר כדי לשנות מן התוצאה אליה הגעתי.

סבורני, כי פרק הזמן אשר חלף מן היום בו היה על הנתבע לשלם את התמורה ועד למועד הוצאת מכתב הביטול הינו פרק זמן סביר ואף למעלה מכך, במסגרתו יכול היה הנתבע לפעול לקיום ההסכם.

משלא שולמה התמורה, הרי שבדין ביטל התובע את ההסכם במסגרת מכתבו מיום 10.12.07.

אציין כאן כי ביטול כזה מטבע הדברים גורר אחריו השבה (סעיף 21 לחוק החוזים, חלק כללי, התשל"ג- 1973) ולעניין זה אדרש בהמשך.

משהגעתי למסקנה כי ההסכם הופר ובדין בוטל, הרי שיש לפניי בעלים במשותף במקרקעין ולדרישת התובע יש להורות על פירוק השיתוף.

בטרם שאדרש לעניין זה, אתן דעתי לטענת הנתבע לפיה שולם על ידו בראשית הדרך למנהל סך גבוה מזה ששולם על ידי התובע, ובמסגרת התמורה שנקבעה למקרקעין הובא תשלום זה בחשבון. טענה זו אף שאינה רלוונטית בכל הנוגע להפרת ההסכם, עלתה כמחלוקת בין הצדדים בהקשרו והכרעה בה דרושה לשלב ההתחשבנות ביניהם כחלק מפירוק השיתוף. כן יש להידרש לנושא הפיצוי המוסכם.

אשר לסכום שטען הנתבע כי שילם למינהל ביתר (סך של 109,000 ₪) –
טענה זו לא הוכחה. למעט השמעתה, לא הובא דבר כדי לתמוך בה. אציין כי טענה זו נזכרת כבר בתביעה שהגיש הנתבע בשנת 2002 ואולם הוכחה כי כך עשה, לא הביא.
מדובר בחשבונות קיימים בין הצדדים מזה כ – 20 שנה. מן הדין היה כי עובדה זו הייתה מוצאת ביטויה למצער בהסכם שנערך ביום 9.9.07.

במסגרת ההסכם ראו הצדדים לציין כי עלות בניית המבנה הייתה כולה על הנתבע.
משעובדה זו צוינה שם וטענתו כי שילם ביתר למינהל לא קיבלה ביטוי הרי שאין לקבל טענה זו כעת.

נוכח הפרת ההסכם חב הנתבע לתובע את סך הפיצוי המוסכם בשיעור של 10,000$.

אציין ניכר מההסכם כי נפלה בו טעות קולמוס שכן סעיף הפיצוי המוסכם מגדיר את הסכום כסך של "5000$ (עשרת אלפים)".

התובע עתר לפיצוי של 10,000$ הנתבע מצידו אינו משיב לכך מאום. 
משלא נטען דבר בכל הנוגע לעניין זה על ידי הנתבע, ולפי שההסכם נוסח למעשה על ידו (או על ידי באת כוחו), ויש לפרשו לטובת התובע, אני קובעת כי על הנתבע לשלם לתובע סכום זה כערכו ביום הפרת החוזה, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק.

אציין כי דרישת התובע לריבית כפי שזו מוגדרת בסעיף 11.2 להסכם קשורה לתשלום התמורה ולא לפיצוי המוסכם, ועל כן דינה דחייה.

מהפיצוי המוסכם יש לקזז את סך של 40,981 ₪ הוא הסכום ששילם הנתבע לתובע במסגרת ההסכם. גם לסכום זה יש להוסיף פרשי הצמדה וריבית כחוק מיום החתימה על ההסכם (בהעדר ראיה קונקרטית אחרת למועד התשלום) ועד למועד התשלום בפועל.

פירוק השיתוף

התובע עותר לפירוק השיתוף במקרקעין בדרך של חלוקה בעין, אשר נקבעה כאפשרית במסגרת חוות דעתו של המומחה מטעם בית המשפט אשר מונה בתיק זה, מר דורון חזיזה (להלן: "המומחה").

התובע הביע הסכמתו לפירוק השיתוף בדרך אותה הציע המומחה, לפיה הנתבע יוסיף להשתמש בקומת המרתף שם פועלת כיום הנגרייה שבבעלותו ואילו התובע יחזיק בקומת הגג, בתוספת יתרת זכויות הבנייה בהתאם לתשריט חלוקה שיוכן על ידי מודד. הכל בכפוף לכך שהנתבע ישלם לתובע תשלומי איזון בסך 432,000 ₪.

התובע הביע הסכמתו לקביעת המומחה, לפיה מתשלומי האיזון הנזכרים לעיל תקוזז עלות הבניה בה נשא הנתבע והמאפשרת את בניית הקומה העליונה לשימושו של התובע, בהתאם לחוות דעת מהנדס בניין.

מנגד, טען הנתבע כי אין מקום להורות על פירוק השיתוף בעין.

לדבריו, פירוק השיתוף בעין אינו אפשרי בנסיבות המקרה דנן, בהתאם להוראות סעיף 40 לחוק המקרקעין, התשכ"ט- 1969 (להלן: "חוק המקרקעין"), הקובע כי במידה וחלוקה בעין תביא להפסד ניכר לשותפים אזי אין ללכת בדרך זו, אלא להורות על פירוק השיתוף בדרך של מכירת המקרקעין וחלוקת הפדיון.

לטענת הנתבע, פירוק בעין במקרה דנן יביא להתמשכות ההליכים ויגרום לו הפסד ניכר או הוצאות ומשכך, יש לבחור בדרך האחרת אותה הציע המומחה בחוות דעתו. דהיינו, כי הנתבע ישלם לתובע סך של 180,000 ₪ עבור חלקו במקרקעין.

עוד טען הנתבע לעניין זה, כי אין מקום לכפות על הצדדים שותפות צמודה, ודרך זו מתיישבת אף עם הסכמתו העקרונית של התובע למכור את חלקו, כפי שנקבע בהסכם מיום 9.9.07.

העובדה כי התובע נמנע במשך 18 שנים מלעשות שימוש כלשהו במקרקעין, יש אף בה כדי לתמוך בעובדה שהתבררה במהלך הדיון, לפיה התובע אינו עוסק עוד בפחחות והקומה העליונה תנוצל בצורה מיטבית עת יתרחב עסקו של הנתבע.

הנתבע עמד על התנהלותו של התובע, אשר נמנע פרק זמן כה רב מלעשות שימוש כלשהו במקרקעין ורק לאחר שהנתבע השביח את המקרקעין (שווי הבנוי על המקרקעין נאמד בסך של 825,000 ₪ בחוות דעתו של המומחה) החל התובע להערים קשיים על הנתבע.

סיבה נוספת עליה הצביע הנתבע ואשר בגינה אין מקום להורות על חלוקה בעין של המקרקעין הינה העובדה שאין תשריט חלוקה.
 
הנתבע אף הפנה לאמור בתעודת עובד הציבור שהגיש הקובעת כי קיימת דרך חוקית אחת בלבד למקרקעין והיא דרך הקומה העליונה מרחוב המלאכה.

לטענת הנתבע, אף לשיטת המומחה הדרך לא אושרה כדרך עירונית, ובהיעדר פרצלציה, כל חלוקה בעין של המקרקעין תכשיר למעשה גישה בלתי חוקית למקרקעין.

דיון והכרעה:

לאחר ששקלתי את טענות הצדדים לעניין זה, הגעתי לכלל מסקנה כי יש מקום להורות על פירוק השיתוף המקרקעין בדרך של חלוקה בעין באופן אשר הציע המומחה, ואנמק.

סעיף 38 (ב) לחוק המקרקעין קובע, כי בהעדר הסכמה בין השותפים בדבר אופן ביצוע החלוקה, תתבצע החלוקה על פי צו בית משפט בהתאם להוראות סעיפים 39-43 לחוק.

סעיף 39 (א) לחוק המקרקעין קובע כי:
"במקרקעין הניתנים לחלוקה יהיה פירוק השיתוף בדרך של חלוקה בעין"

יחד עם זאת, סעיף 40 (א) לחוק מסייג את האמור לעיל וקובע כי במצב דברים בו המקרקעין אינם ניתנים לחלוקה או כאשר עלול להיגרם הפסד ניכר למי מן השותפים, אזי יש להורות על מכירתם:
"(א) במקרקעין שאינם ניתנים לחלוקה, וכן אם נוכח בית המשפט כי חלוקה בעין תגרום הפסד ניכר לשותפים, כולם או מקצתם, יהיה פירוק השיתוף בדרך של מכירת המקרקעין וחלוקת הפדיון".

מן האמור לעיל עולה, כי פירוק שיתוף במקרקעין הניתנים לחלוקה הינו בדרך חלוקה בעין ואך כאשר הדבר אינו ניתן לביצוע, יפורק השיתוף בדרך אחרת.

לעניין זה, יפים דבריו של כבוד השופט מ. חשין במסגרת רע"א 1017/97 רידלביץ ואח' נ' מודעי ואח', פד"י נ"ב (4) 625, 644: "...דומני כי עקרון החלוקה בעין הינו עיקרון "חזק", עיקרון בעל עוצמה מכל העקרונות האחרים. הוא עמוד האש, הוא עמוד הענן, בעקבותיו נלך, ולא נסטה מן הדין אלא במקרים מיוחדים ויוצאי- דופן כמפורש בחוק. פירוש: נעשה להרחבת הטריטוריה של חלוקה בעין ולהצרת הטריטוריה של המכירה למרבה במחיר. כך יהיה בקרקע או בבית סתם..."

לנוכח דברים אלה, הרי שהשאלה הראשונה הצריכה הכרעה הינה האם המקרקעין נשוא תיק זה ניתנים לחלוקה?

לצורך בחינת שאלה זו, התבקשה כאמור חוות דעתו של המומחה מטעם בית המשפט מר חזיזה.

במסגרת חוות דעתו, קבע המומחה כי חלוקת המקרקעין בעין הינה אפשרית באופן שבו התובע יקבל את הקומה העליונה של המבנה והנתבע את הקומה התחתונה הבנויה, תוך תשלומי איזון והפחתת עלויות הבניה.
 
בתום שמיעת הראיות הוגשה על ידי הנתבע תעודת עובד הציבור אשר נערכה על ידי מר ליאון מינסטר ע. מהנדס העיר טבריה ממנה עולה כי כל עוד לא נעשה שינוי ייעוד קרקע של הדרך הסמוכה למגרש בחזיתו הצפון מזרחית, הכניסה למגרש היה מרח' המלאכה בלבד.

בתשובה לשאלות ההבהרה שהופנו למומחה בית המשפט בנקודה זו, השיב המומחה כי פנה למינהל ובחן את תיק תב"ע מס' ג/1220.
לדבריו, הדרך נשוא המחלוקת מצויינת בתשריט שהוצג בפניו כמגרש 41/3. אכן הדרך מופיעה בתב"ע אולם דרך זו הוקצתה על ידי המינהל כדרך גישה למגרש 41/2 ולמבנה הבנוי שם. כן נמסר לו כי כאשר תבוצע פרצלציה והמגרשים יירשמו כחלקות בטאבו, , ירשם המגרש כדרך על שם הרשות.
לדבריו בתיק תב"ע ג/1220 נמצאו שני תשריטים קודמים משנים 1972 ו- 1986 בהם מצוינת הדרך. 
מדובר בדרך הקיימת עוד מתחילת שנות ה – 70.
עוד אמר המומחה, כי מלבד דרך זו קימת רמפה המאפשרת גישה גם מרחוב המלאכה וממנה לקומת המרתף.

הצדדים לא ביקשו לחקור את המומחה על תשובות אלה.

ממילא בשלב זה אין מנוס ממינוי מודד מוסמך אשר יערוך תשריט חלוקה, תוך התייחסות לדרכי הגישה למגרש, וברוח האמור לעיל לצורך השלמת ההליך. לאור דברים אלה, הרי שלא מצאתי לדון בשלב זה בטענת הנתבע ולפיה חלוקת המקרקעין בעין תביא להכשרתה של דרך לא חוקית.

השאלה הבאה הצריכה הכרעה הינה, האם על אף העובדה שחלוקת המקרקעין בעין הינה אפשרית, יש מקום להימנע מכך בשל הפסד ניכר העלול להיגרם לשותפים בהתאם להוראות סעיף 40 לחוק המקרקעין.

סבורני כי אף התשובה לשאלה זו הינה שלילית.

אין חולק כי הנתבע נשא בעלויות בניית המבנה הקיים כיום על המקרקעין בשטח של 458.37 מ"ר והוא אף מפעיל בו את הנגרייה שבבעלותו.

לאור העובדה כי נותרו אחוזי בניה המספיקים לשטח של 214 מ"ר לערך במפלס רחוב העמק עם חשיפה לרחוב, קבע המומחה כי על הנתבע יהיה לשלם לתובע תשלומי איזון בסך של 432,000 ₪ אשר מתוכם יקוזזו הסכומים אותם השקיע הנתבע בבניית האלמנטים אשר ישמשו את התובע בבניית הקומה העליונה.

במצב דברים זה, לא מצאתי כי עלה בידי הנתבע להוכיח את טענתו לפיה יגרם לו הפסד ניכר, וטענתו כי רק הוא גילה עניין של ממש במקרקעין משך 18 שנה, אין בה מאום.

אין בידי לקבל את טענת הנתבע ולפיה יש להורות על פירוק השיתוף כך שישלם לתובע סך של 180,000 ₪, כפי שציין המומחה בחוות דעתו.

כפי שנאמר לעיל, העיקרון המנחה בסוגיה זו הינו לבכר פירוק בעין על פני דרך אחרת ובהיעדר מניעה לכך בהתאם להוראות סעיף 40, לא מצאתי כי יש לסטות מעיקרון זה.

לסיכום:

1. אני מחייבת את הנתבע בתשלום הפיצוי המוסכם כאמור לעיל ובקיזוז הסכום אותו קיבל התובע במזומן עובר לחתימת ההסכם.

2. אני מורה כי ימונה מהנדס בניין אשר יקבע את עלויות הבניה שאיפשרו את בניית הקומה העליונה לצורך קיזוזם מתשלומי האיזון בהם חב הנתבע.
כן ימונה מודד מוסמך על מנת שיערוך תשריט חלוקה, לצורך פירוק השיתוף בעין כך שהתובע יקבל את הקומה העליונה של המבנה והנתבע את התחתונה.
המודד יערוך את התשריט באופן שיהיה תואם את תוכנית המתאר החלה על על המגרש ויבדוק מהן דרכי הגישה האפשריות לנכס לאחר חלוקתו והאם הן אפשריות על פי תוכנית המתאר.

ב"כ הצדדים יודיעו לבית המשפט בתוך 14 יום מקבלת החלטה זו האם הם מסכימים למינויו של מהנדס בניין כמומחה יחיד ומסוכם לצורך חישוב עליויות הבנייה או לחלופין עומדים על הגשת חוו"ד מטעמם בעניין זה.

הצדדים רשאים גם להסכים על זהותו של מומחים ולהודיע לבית המשפט בתוך 14 ימים. ככל שלא תושג הסכמה או בהעדר הודעה אחרת, ימונה מומחה (ככל הניתן מומחה שהינו מהנדס בניין ומודד מוסמך) על ידי בית המשפט.

3. לאחר פירוק השיתוף, על הנתבע לדאוג לרישום השיעבוד של המשיב הפורמאלי על חלקו בלבד. לחילופין, לפרוע את השיעבוד ולמחוק את הרישום.

4. אני מחייבת את הנתבע בהוצאות המשפט של התובע בסך 12,000 ₪.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. פירוק שיתוף במגרש

  2. פירוק שיתוף במושע

  3. פירוק שיתוף בין אחים

  4. פירוק שיתוף במקרקעין

  5. הפרת הסכם פירוק שיתוף

  6. פירוק שיתוף חלוקה בעין

  7. פירוק שיתוף בבית משותף

  8. אפשרות פירוק שיתוף בעין

  9. פירוק שיתוף בבית מגורים

  10. תביעת הבעל לפירוק שיתוף

  11. פירוק שיתוף בין בני זוג

  12. פירוק שיתוף דיירות מוגנת

  13. פירוק שיתוף בדירת מגורים

  14. תביעה לפירוק שיתוף בחלקה

  15. תשלומי איזון בפירוק שיתוף

  16. פירוק שיתוף בדירה בארה''ב

  17. תביעת פירוק שיתוף נגד הורה

  18. דוגמת כתב תביעה לפירוק שיתוף

  19. פירוק שתוף - רעיון האפקטיביות

  20. מדור חלופי במסגרת פירוק שיתוף

  21. עיכוב פירוק שיתוף בין בני זוג

  22. תביעת הבעל לפירוק שיתוף בדירה

  23. פירוק שיתוף בדירה עם צו עיקול

  24. פירוק שיתוף או רישום בית משותף

  25. ערעור על פירוק שיתוף ע''י מכירה

  26. פירוק שיתוף בדירת מגורים של אחים

  27. פירוק שיתוף במקרקעין בין בני זוג

  28. מחיקת תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין

  29. פירוק שיתוף על ידי עסקת קומבינציה

  30. פיצול חלקה לשתי יחידות רישום נפרדות

  31. החזר השקעה במקרקעין לאחר פירוק שיתוף

  32. פירוק שיתוף בין בני זוג - שיקולי צדק

  33. פירוק שיתוף בין בני זוג - סמכות שיפוט

  34. פירוק שיתוף במקרקעין מכירה בהוצאה לפועל

  35. פירוק שיתוף בין בני זוג ללא ייצוג עורך דין

  36. תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין מכוח סעיף 42 לחוק המקרקעין

  37. עיכוב תביעת פירוק שיתוף במקרקעין והוכחת חתימה על הסכם שיתוף

  38. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון