מומלץ לקרוא את ההחלטה להלן על מנת לקבל ידע בנושא הפרת החוק בבניית גג רעפים: 1. בסעיף 6.11.4 בכתב התביעה טען התובע כי מעל דירתו הרכיבה הנתבעת רעפים בניגוד לתכניות ולתקנות. 2. הנתבעת טענה כי מהנדס העיר כפר-סבא והוועדה המקומית - חייבו את הנתבעת, כמו את שאר הבתים בכפר-סבא - להתקין גג רעפים. 3. עיריית כפר סבא הגישה המרצה 5421/97 בה עתרה למחוק או לדחות את הודעת צד ג' נגדה בטענה שהוראות התכנון בקשר לגג הרעפים - ניתנו על-ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בכפר סבא (שהיא אישיות משפטית נפרדת מעיריית כפר סבא), וכן טענה כי אין לה כל יריבות עם מי מהצדדים האחרים. 4. ביום 19.4.99 הוריתי לכל הצדדים לסכם בנושא גג הרעפים, שכן מדובר בטענה משפטית, וכך נעשה. טענות התובעים: 5. גג הרעפים נבנה בניגוד לתקנות ובחריגה מחוק התכנון והבנייה - ועל כן יש לפצותם. התביעה היא הן של ועד הבית והן של חנניה אזולאי אישית. 6. גג רעפים על בניין גבוה (והבניין נושא התביעה - הוא בניין גבוה לפי ההגדרה שבדין) - הוא מזיק ומיותר, וכוונת המחוקק הייתה להגן על צדדים שלישיים - כגון עובדים על הגג, או אדם מזדמן, או סתם ילדים העלולים להחליק אל מותם הוודאי, והדיירים וועד הבית עלולים לשאת באחריות בשל כך. 7. הקמת גג הרעפים מקטינה את השימוש שניתן לעשות בגג שהוא רכוש משותף - והדבר עלול להוריד מערך הדירות ומערך הבניין כולו. 8. התובעים אכן ידעו, קודם שרכשו דירותיהם בבניין - כי על הגג ייבנה גג רעפים, אולם אין לצפות מהם שיהיו מודעים לכל הסכנות והבעיות שגג כזה יכול לגרום. 9. הגם שיש בגג הרעפים אלמנט אסתטי - אין הדבר בהכרח לתועלת הדיירים, הואיל והדבר עלול לגרום להם נזק בנושא הבידוד. 10. גם אם מותרת בנייה על הגג, הרי היא מוגבלת ל25%-, ובפועל נבנו כאן 47% משטח הגג. 11. בהזדמנות זו גם העלו התובעים טענה באשר להיעדר מעקה. 12. הטרוניה העיקרית של התובעים היא בדבר הפרת התקנות בבניית גג הרעפים. טענות עיריית כפר סבא והמועצה המקומית כפר סבא: 13. התקנות מחייבות להתקין מיכלי אגירה סולרית על כל גג של בניין מגורים, ואינן מבחינות בין בניין גבוה לבניין לא גבוה. 14. את קולט השמש יש להעמיד בשיפוע של 31 - 50 מעלות לפי התקן הישראלי. 15. בסעיף 7.66.02 לתקנות התכנון והבנייה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), תש"ל1970- (להלן - התקנות) נקבע כי מיכלי האגירה הסולרית והקולטים - יותקנו על גג בניין לשביעות רצון הוועדה המקומית, באופן שלא יהוו מפגע חזותי - וירוכזו במבנה או מבנים שישתלבו מבחינה ארכיטקטונית במבנה כולו. 16. לפי תקנה 16 לתקנות - רשאית הוועדה המקומית להתנות בהיתר תנאים, בין היתר, בדבר מראהו החיצוני של בניין והתאמתו לבניינים בסביבתו. 17. הוועדה המקומית סבורה כי מבחינה אסתטית ראוי שהקולטים יהיו על גג משופע, ועל כן דרשה הקמתו של גג רעפים משופע שיענה על דרישות השיפוע של המתקנים הסולריים על פי התקן. 18. שטח הגג בבניין נושא התביעה הוא 328.44 מ"ר, כאשר שטח הגג המשופע הוא 154.41 מ"ר בלבד, כך שלמעלה מ50%- משטח הגג - הוא שטוח. 19. שטח הגג המשופע לא נבנה ברצף אחד, ובין השטחים המשופעים - ישנו שטח גג שטוח. 20. רוב השטח המשופע מוקף מרפסות גג מישוריות - ועל כן אין חשש לנפילה מגג גבוה. 21. הגג המשופע - נבנה לפי התקנות. 22. אין כל בסיס לטענות התובעים בדבר ירידת ערך הדירות והבניין, ובדבר עלות תחזוקתו של גג הרעפים. דווקא קיומו של גג רעפים חוסך עלות הלבנת הגג וזיפותו. 23. אין כל הוכחה בדבר נזק לדירה כלשהי מבניית גג הרעפים. 24. נושא הבידוד אינו רלבנטי לצורת הגג. 25. אין יריבות בין העירייה והוועדה המקומית - לבין התובעים. טענות משהב והאדריכל: 26. אין להתייחס כלל לטענת התובעים בדבר המעקה, שכן התובעים חרגו בטענה זו משאלת גג הרעפים. 27. גג הרעפים נבנה לפי דרישה מפורשת של העירייה והוועדה המקומית, ואם משהב והאדריכלים יחויבו לפצות את התובעים בגין גג הרעפים - ראוי שיפוצו על כך על-ידי העירייה והוועדה המקומית. 28. לא ניתן להכריע בסוגיית גג הרעפים - עד לאחר שמיעת העדויות הרלבנטיות. 29. משהב והאדריכל פעלו לפי התקנות, מה גם שאלמלא בנו את גג הרעפים - לא היו מקבלים היתר בניה כלל נוכח מדיניות העירייה והוועדה המקומית בנושא המערכת הסולרית והתקנתה על גג משופע. 30. אין הבדל בין בניין גבוה (12 מ' מהכניסה הראשית) לבין בניין לא-גבוה (למשל - 11.5 מ' מהכניסה הראשית) - מבחינת סיכון הנופל, שהרי אין מחלוקת כי על "בנין לא-גבוה" - מותר לבנות גג רעפים. 31. עד היום לא הוכח כל נזק בעניין בידוד הגג, ועל כן טענת הנזק לבידוד - היא טענה וירטואלית שאין מאחוריה כלום; מה גם שהתובעים לא היפנו לכל הוראה בדין בנדון. 32. הטענה של ירידת ערך הבית והדירות בשל הגג המשופע הוא בגדר של הרחבת חזית, ומחוסרת בסיס. 33. בשטח גג הרעפים הותקנו קולטי השמש להנאת דיירי הבניין, וגג הרעפים משפר את המראה האסתטי של הבניין ומעלה את ערכו. 34. עלות התחזוקה של גג רעפים נמוכה משל עלות התחזוקה של גג שטוח המחייב זיפות וסיוד תדירים. 35. בית המשפט לא יפצה כספית תובעים - אם אין בידם להראות נזק ממשי, גם אם גג הרעפים נבנה בניגוד לתקנות. לסיכום - 36. התובעים מכאן והנתבעים וצדדי ג' מכאן מסתמכים על התקנות . התובעים מסתמכים על סעיף 7.00.80 א' הקובע: "גגו של בניין גבוה או רב-קומות יהיה שטוח או בעל שיפוע קל שאינו עולה על 10%"; ואילו הנתבעים וצדדי ג' מסתמכים על הוראות התקנות המחייבות התקנת מתקנים סולריים על גג הבית, באופן שקולטי השמש יעמדו בשיפוע של 31 - 50 מעלות לפי התקן הישראלי, לא יהוו מפגע חזותי, ויותקנו לשביעות רצון הוועדה המקומית. 37. כאשר מדובר בדרישות סותרות של התקנות - לא בטוח כל עיקר שבית המשפט יעדיף את הוראותיה של תקנה אחת על הוראותיה של תקנה אחרת. 38. עדיין אין ראשית ראייה שיש בקיומו של גג הרעפים הספציפי הזה כדי לגרום נזק למי מהתובעים, להוריד את ערך נכסו, לפגוע בבידוד דירתו, או להעלות את עלות תחזוקת הגג. גם לא ברור, בשלב זה, אם צורת בניית גג הרעפים - מסוכנת, ועד כמה היא מסוכנת. 39. מבחינה זו צודק ב"כ משהב והאדריכל באומרו כי תחילה יש לשמוע ראיות בנדון. 40. עם זאת, נראה לי כי סיכויי התביעה בנושא גג הרעפים - קלושים, ועל כן אני מורה לתובעים להפקיד תוך 15 יום בקופת בית המשפט - 25,000 ש"ח + מע"מ בגין הוצאות העירייה, ו25,000- ש"ח + מע"מ בגין הוצאות המועצה, אלא אם כן התובעים חוזרים בהם מן התביעה הקשורה לגג הרעפים. 41. אני ערה לכך כי העירייה והמועצה לא נתבעו על-ידי התובעים, וכי צורפו לתביעה זו ע"י הנתבעים כצדדי ג', אולם צירוף זה נדרש כל עוד התובעים עומדים על תביעתם נגד הנתבעים בגין גג הרעפים. 42. ההחלטה ניתנה בהעדר הצדדים ותישלח להם על-ידי מזכיות בית המשפט.בניהרעפיםגג