חוזה שכירות מבנה מסחרי

מומלץ לקרוא את פסק הדין להלן על מנת לקבל ידע בנושא חוזה שכירות מבנה מסחרי: פתח דבר: לפניי תביעה ותביעה שכנגד. התובע בתביעה העיקרית והנתבע שכנגד, (להלן: "התובע") הינו חקלאי במקצועו ואחד מבעלי הזכויות במשק 12 במושב נהלל, הידוע גם כמגרש 12 בחלקה 21 בגוש 17193, (להלן: "המקרקעין"). הנתבעת והתובעת שכנגד, צ. מחסני קרמיקה בע"מ, (להלן: "הנתבעת") הינה חברה העוסקת בשיווק ומכירת מוצרי קרמיקה ואינסטלציה. הרקע לתביעות הינם שני חוזי שכירות שנכרתו בין הצדדים, לפיהם שכרה הנתבעת מאת התובע חנות במבנה מסחרי בשטח של כ-400 מ"ר הנמצא במקרקעין לצורך מכירת מוצריה (להלן: "המושכר" ו/או "הנכס") לתקופה שבין 28/04/04 ועד ליום 31/12/04 (להלן: "החוזה הראשון") וכן לתקופה שבין 01/01/05 ועד ליום 23/11/05 (להלן: "החוזה השני"). ראשיתה של התביעה העיקרית בארבעה שיקים שהוגשו על ידי התובע לביצוע בלשכת ההוצל"פ בעפולה, המשוכים מחשבונה של הנתבעת לפי הפירוט הבא: במסגרת תיק הוצל"פ 09-04677-05-0 הוגש לביצוע שיק מס' 10151 על סך 4,800 ₪ שמועד פרעונו ביום 02/09/05, ובמסגרת תיק הוצל"פ 09-06665-06-4 הוגשו לביצוע שיק מס' 10152 על סך 4,800 ₪ שמועד פרעונו ביום 02/10/05, שיק מס' 10153 על סך 4,800 ₪ שמועד פרעונו ביום 02/11/05 ושיק מס' 10154 על סך 4,800 ₪ שמועד פרעונו ביום 02/12/05. הנתבעת הגישה התנגדות לביצוע השיקים, ובהסכמת ב"כ התובע ההתנגדות התקבלה וניתנה לה רשות להתגונן. ביום 15/05/07 נעתרתי לבקשת התובע לתיקון כתב התביעה, שכן באותו שלב טרם הוחל בשמיעת ראיות, ההליך היה בשלב מקדמי ונכון היה לרכז בהליך אחד את כל הטענות והעילות. על פי הנטען בכתב התביעה המתוקן, בין התובע לנתבעת נכרת חוזה שכירות ביחס למושכר, אשר שימש במקור כ - "לול הודים" ועבר הסבה למחסן וחנות לקרמיקה. אף כי המבנה נבנה כדין, ייעודו המקורי היה חקלאי (לול) ועל כן הובהר כי השוכר נוטל על עצמו את האחריות לכך שהמבנה אינו מתאים לייעוד השכירות. כנגד התובע הוגש כתב אישום בגין עשיית שימוש חורג במבנה ללא קבלת היתר וכן עשיית שימוש ללא אישור ו/או היתר בקרקע חקלאית ובגזר הדין נקבע כי עליו לחדול מהשימוש החורג עד ליום 23/11/05. לאור גזר הדין הוגדרה תקופת השכירות עד ליום 22/11/05. הנתבעת עשתה שימוש במבנה במשך כל תקופת השכירות אולם לא שילמה את דמי השכירות בגין שלושת החודשים האחרונים תוך שהיא מנצלת את העובדה כי עליה לעזוב את הנכס בקרוב. כמו כן, נמנעה הנתבעת מלשלם את המיסים החלים על הנכס בגין התקופה שבה החזיקה בו וכן גרמה למבנה נזקים רבים. הנתבעת הגישה כתב הגנה מתוקן בו הכחישה את טענות התובע וטענה כי עניינו של התיק בשאלת המו"מ שקדם לחתימת החוזה והגילוי הנאות שנעשה או לא נעשה על ידי התובע למנהליה של הנתבעת. לטענתה, בעת שחתמה על חוזה השכירות היא לא ידעה על קיומו של הליך פלילי שבסופו היא עשויה להימצא מחוץ למושכר כאשר כל השקעתה ברכישת הזכויות בו תרד לטמיון ואילו ידעו מנהליה על כך היא לא היתה שוכרת את הנכס ומשלמת עבור ההשקעות שנעשו בו. לפיכך, יש, לטענתה, לדחות את התביעה וכן את טענות התובע בדבר הנזקים שלטענתו נגרמו לו. בנוסף לכך, הגישה הנתבעת תביעה שכנגד נגד התובע בגין נזקים שלטענתה נגרמו לה כתוצאה מהונאה ותרמית מצידו, כאשר הטעה אותה בחוסר תום לב לחשוב שאין כל מניעה כלשהי לחתום על חוזה למשך 5 שנים מבלי שיידע אותה על ההליכים המשפטיים המתנהלים בינו לבין מינהל מקרקעי ישראל וטענה כי לו היתה יודעת שמתנהלת תביעה לפינוי התובע מהמושכר לא היתה חותמת עמו על חוזה להשכרתו ולא היתה משקיעה במושכר וברכישת ציוד. התובע הגיש כתב הגנה לתביעה שכנגד בו הכחיש כי התחייב לחתום עם הנתבעת על חוזה שכירות לתקופה של 5 שנים או כי הפר את החוזה עמה וטען כי לא התנהלה נגדו שום תביעה לפינוי הנכס, אלא הוא הואשם בעשיית שימוש חורג בנכס ובנכסים נוספים ששיכים לו, בהם עשו שימוש הנתבעת ושוכרים נוספים. כמו כן הכחיש הנתבע שכנגד את נזקיה הנטענים של הנתבעת/התובעת שכנגד וטען כי היא זו שחבה לו כספים. בדיון שהתקיים בפניי ביום 18/02/08 הוריתי, לבקשת הצדדים, על איחוד הדיון בתיק זה יחד עם תיק ת"א 2238-07-07, במסגרתו התנהלו תביעות הדדיות בין התובע לחברת ש.ס. שיווק מוצרי אינסטלציה (להלן: "חברת ש.ס"), מאחר שמדובר היה בשני תיקים בעלי צדדים זהים, אשר עוררו סוגיות עובדתיות ומשפטיות זהות לחלוטין, ועל כן הצדיקו הכרעה משותפת בהן. ביום 07/10/10 ניתן על ידי תוקף לפסק דין פשרה שהוגש על ידי הצדדים בתיק ת"א 2238-07-07 לפיו ימחקו התביעות ההדדיות שבין הצדדים ללא צו להוצאות. בתיק נשמעו ראיות הצדדים. מטעם התובע העידו התובע ואביו, מר גמליאל עמיעד, אשר הגישו תצהירי עדות ראשית מטעמם, וכן גב' מיכל סופר, מהנדסת הוועדה לתכנון ובניה יזרעאלים במועדים הרלוונטיים לתביעה, ומר יוחאי ברנר, יו"ר הוועדה לתכנון ובניה יזרעאלים במועדים הרלוונטיים לתביעה. מטעם הנתבעת העידו מר צחי מזרחי, אחד ממנהליה, (להלן: "צחי") ומר צביקה שפירא (להלן: "צביקה"), בעל מניות בה ומנהל הסניף שבמושכר, אשר הגישו תצהירי עדות ראשית מטעמם וכן מר שי סהר (להלן: "שי"), מנהלה של חברת ש.ס. ורוה"ח שלה, מר רפי פרדו, אשר הגישו תצהירי עדות ראשית במסגרת תיק ת"א 2238-07-07. בנוסף לכך הגיש התובע חוות דעת מטעם השמאי מר יורם מירה בדבר הנזקים שנגרמו ל-3 מבנים שהושכרו על ידו, לרבות המושכר נשוא התביעה, וחוות דעת נוספת של שמאי המקרקעין, מר בועז תענך בעניין דמי השכירות הראויים למבני תעשיה הנמצאים באזורי תעשיה בעמק יזרעאל ובסמוך לו, לשנים 1997-2005. מר מירה ומר תענך נחקרו בפניי על חוות דעתם. תמצית טענות התובע בתביעה העיקרית: התובע טען כי משנת 1996 החל להשכיר לשוכרים שונים, למטרות שונות, את המבנים שעל המקרקעין שייעודם המקורי היה לחקלאות, תוך שהוא פועל לקבלת היתר לשימוש חורג, וכי הקפיד להבהיר לשוכרים כי המבנים במקורם הם מבני לול המיועדים לחקלאות וטרם ניתן בגינם אישור לשימוש חורג. לטענתו, מאחר שכל השוכרים ידעו היטב במשך השנים כי השכירות במקום אינה תואמת את ייעוד המקרקעין, נגבו בפועל דמי שכירות נמוכים בשיעור ניכר ביחס לדמי השכירות באזורי תעשיה מוכרים וכמו כן, בשל הצורך להתאים את מבני הלול למטרתו של כל שוכר, הוא נהג להעניק הנחה בדמי השכירות לתקופה של שנתיים ראשונות. התובע טען כי ביום 04/05/03 הוגש נגדו ונגד אשתו כתב אישום בגין שימוש חורג במקרקעין וביום 02/12/04 ניתנה הכרעת הדין והם הורשעו בדין. ביום 23/01/05 ניתן גזר הדין בעניינם והם חויבו, בין היתר, להפסיק את השימוש החורג במקרקעין בתוך 10 חודשים (דהיינו עד ליום 23/11/05) וכן נגזר עליהם לשלם קנס בסך 100,000 ₪ (50,000 ₪ לכל אחד מהם). התובע טען כי השכיר לחברת ק. קרמיקה בעמק בע"מ (להלן: "קרמיקה בעמק") את המבנה נשוא התביעה והיא ביצעה בו שינויים והתאמות לצרכי חנות למוצרי קרמיקה ומחסן מלאי. לטענתו, בתחילת שנת 2004 הודיעה לו קרמיקה בעמק כי היא מבקשת להפסיק את חוזה השכירות ביניהם, תוך שהיא מבקשת להסב את הזכויות לשוכר חדש - היא הנתבעת. לשם כך, התקיימה פגישת היכרות במרפסת הוריו בנוכחות שי כנציג קרמיקה בעמק, בה הוא התוודע לנציגי הנתבעת, צחי וצביקה. התובע טען כי במהלך הפגישה הוא הבהיר לנציגי הנתבעת כי מדובר בקרקע חקלאית ובמבנה לול וכי למרות ניסיונות במשך שנים הוא טרם הצליח לקבל היתר לשימוש חורג וכן דיווח להם אודות קיומם של הליכים פליליים נגדו בגין שימוש חורג והבהיר כי טרם ניתן פסק דין בעניין. לטענתו, נציגה של קרמיקה בעמק, אשר הכיר היטב את המקרקעין מאחר שפעל במסגרת חברה אחרת ששכרה ממנו נכסים שנים רבות קודם לכן ואשר היה בעל אינטרס למכור את המלאי ואת הציוד לנתבעת ולהסב אליה את חוזה השכירות, הרגיע את נציגיה ואמר שהוא עצמו נמצא במקום במסגרת חברה אחרת במשך למעלה מ-8 שנים וכי הוא מאמין שכך יוותר המצב גם בשנים הבאות. בתום הפגישה הוסכם כי ייערך חוזה שכירות חדש עם הנתבעת ביחס למבנה שהושכר לק.קרמיקה והיא תהיה משוחררת מהחוזה עמו. במהלך המו"מ בינו לבין הנתבעת אף סוכם כי היה והצדדים ייקשרו בחוזה שכירות לתקופות נוספות, הרי שמהשנה השנייה ואילך ישולם סך של 2$ למ"ר לחודש. התובע טען כי הנתבעת ביקשה שלא לחתום על חוזה שכירות לטווח ארוך אלא על חוזה לתקופה קצרה של 8 חודשים, דהיינו עד לסוף שנת 2004, וכי בתום שנת השכירות הראשונה מסרה לו הנתבעת שיקים על חשבון דמי שכירות לשנה נוספת, אולם בשלב הראשון לא נכרת חוזה שכירות חדש מאחר שכבר ניתן פסק הדין נגדו. לטענתו, הוא יידע את הנתבעת במפורש אודות גזר הדין ועל כוונתו להגיש עליו ערעור ועל כן הם המתינו עם עריכת חוזה חדש עד למתן פסק הדין בערעור ולכן הוא גם סירב לבקשתה לשכור ממנו מבנה נוסף שהתפנה אותה עת. התובע טען כי ביום 29/03/05 נדחה ערעורו בבית המשפט המחוזי בנצרת וכי בין לבין החלו להצטבר לחובת הנתבעת חובות דמי שכירות שוטפים בשל הפער בין התשלומים ששולמו כמקדמה לבין התשלום שנדרש בפועל על פי שער הדולר, וכן חובות בגין תשלומי מיסים וחשמל. לטענתו, הוא פנה אליה מספר פעמים בעניין זה, אך היא סירבה לשלמם כל עוד לא נחתם חוזה שכירות חדש. על רקע זה הוא ביקש להחתימה על חוזה שכירות חדש בו יוגדר במפורש מועד הפינוי, אולם, הנתבעת התמהמה וסירבה לחתום עליו במשך זמן מסוים עד שביום 09/08/05 נאותה וחתמה על חוזה מעודכן לפיו תקופת השכירות תסתיים ביום 22/11/05. התובע טען כי למרות שהנתבעת ידעה על מועד הפינוי הנדרש מבעוד מועד ועל אף הוראה מפורשת בחוזה השכירות, היא עשתה דין לעצמה ונמנעה מלהשלים את פינוי הנכס במועד. אמנם, חלק גדול של הציוד פונה עד ליום 22/11/05, אולם ציוד רב ומלאי נותר בנכס ופונה רק במחצית חודש דצמבר ועד מועד הגשת התביעה נותרו במבנה ציוד, פסולת ופרטי מלאי. התובע טען כי לאחר שהנתבעת פינתה את מרבית הציוד והמלאי ונטשה את הנכס התגלה לו כי בתקופת שהותה נגרמו לנכס נזקים רבים, אשר הוערכו על ידי שמאי מטעמו בסך של 16,000 ₪. התובע טען כי למרות שהנתבעת מסרה לו מראש שיקים עבור כל שנת 2005, השיקים בגין חודשים אוגוסט, ספטמבר, אוקטובר ונובמבר לא כובדו על ידי הבנק בשל הוראת ביטול ובשל כך נוצר חוב נומינלי בסך של 19,200 ₪ (כולל מקדמה עבור מיסים, מים וחשמל). יתרה מכך, גם בגין מחצית חודש דצמבר, שבו המשיכה הנתבעת לעשות שימוש בנכס, היא לא שילמה דמי שכירות ומיסים ובשל כך היא חייבת לו סך של 1,830 ₪. כמו כן, עבור שנת 2005 לא שילמה לו הנתבעת את הפרשי הסכומים בגין חשמל ומיסים שנוצרו בפער שבין המקדמה לבין הסכומים הנדרשים בפועל בחשבוניות שהגיש לה מידי חודש בסך נומינלי של 8,701 ₪. התובע טען כי בגין איחור בפינוי הנכס חייבת לו הנתבעת פיצוי מוסכם בשיעור של 35$ ליום ובסה"כ 770$, שהיו שווים במועד הרלבנטי סך של 3,580 ₪. התובע טען כי הנתבעת חייבת לו פיצוי מוסכם על פי החוזה בגין איחור בתשלומים ממועד כל תשלום ותשלום עד למועד הגשת התביעה בסך של 14,000 ₪. התובע טען כי הקנס שהושת עליו הושת בשל מעשה ו/או מחדל של הנתבעת בעצמה והיא התחייבה בחוזה במפורש לשפותו במקרה כגון זה ולכן עליה לפצותו בסך של 100,000 ₪. לצרכי אגרה העמיד התובע את סכום תביעתו על סך של 100,000 ₪. תמצית טענות הנתבעת בתביעה העיקרית: הנתבעת הכחישה את טענות התובע וטענה כי הובטח למנהלה חוזה שכירות ארוך טווח וכי היא לא ידעה על קיומה של בעיה כלשהי ואילו היתה יודעת שהיא עתידה לפנות את הנכס בתוך תקופה קצרה לא היתה נקשרת בחוזה השכירות, לא היתה רוכשת את הציוד ולא היתה משקיעה כספים בנכס ומבצעת בו שיפורים ושיפוצים. הנתבעת טענה כי בפגישה המשותפת שנערכה עם נציג קרמיקה בעמק לא נאמר דבר בעניין הליכים פליליים או היעדר היתר לשימוש חורג, אלא הפגישה נסובה סביב שאלת גובה דמי השכירות, אופן התשלום ותקופת החוזה והוסכם במהלכה על חוזה ארוך טווח שכן זה היה תנאי עיקרי בהסכמתה לרכישת הזכויות וחתימת חוזה להשכרת הנכס. כמו כן, לטענתה, התובע אישר כי אין לו התנגדות לחתימת חוזה למשך 5 שנים לפחות, כאשר הוסכם כי משיקולי מס שלה ייחתם חוזה חלקי לשנה הראשונה ולאחריה ייחתם חוזה חדש ארוך טווח ל-5 שנים. הנתבעת טענה כי דמי השכירות שנגבו ממנה ראויים ותואמים את מחיר השוק באזור, את סוג המושכר ואת התשלום לקרמיקה בעמק בגין ההשקעה, השיפורים והשיפוצים שביצעה במושכר. הנתבעת טענה כי התובע הודה כי בפגישתם סיכמו ביניהם את שווי דמי השכירות לשנת השכירות השנייה ואילך, משמע היתה ביניהם הבנה על שכירות ארוכת טווח של המושכר. לטענתה, היא עמדה בהתחייבויותיה לפי החוזה ונתנה בידי התובע המחאות בגין שנת שכירות מלאה וזאת לאור התחייבותו להביא לחתימתה חוזה שכירות ל-5 שנים ולא היתה עושה כן לו ידעה על קיומו של גזר הדין לפיו יהא עליה לפנות את המושכר לפני תום שנת השכירות. הנתבעת טענה כי פנתה אל התובע פעמים רבות מאז 01/05 וביקשה לקבל חוזה מתוקן לחתימתה, אולם רק בחודש 08/05 הגיע החוזה אשר תקופתו ל-3 חודשים בלבד. לטענתה, רק בדיעבד היא הבינה כי התובע "התחמק" מלחתום איתה על חוזה שכירות ארוך טווח מאחר שידע כבר אז על קיומו של צו לפינוי הנכס וחרף זאת הוא לקח ממנה מראש המחאות מעותדות לכל שנת השכירות ואף הגדיל לעשות בהגשת יתרת השטרות לביצוע, למרות שידע כי אינו זכאי כלל לתשלום מאחר שהיא פונתה מהמקום מכוח צו בית משפט. הנתבעת טענה כי לא ידעה כלל על קיומו של ההליך הראשון, על גזר הדין ועל הגשת הערעור. לטענתה, במהלך חודש 05/05 נודע לה לראשונה משמועות אנשי המושב כי מתנהלים נגד התובע הליכים לפינוי הנכס ועם היוודע הדבר פנו מנהליה לתובע והוא אמר להם שהוא הגיש תוכנית לוועדה והבטיח שהעניין יסודר ו אין להם כל סיבה לדאגה. הנתבעת טענה כי ביום 09/08/05 ללא כל תיאום מראש ובאופן פתאומי במהלך שעות העבודה, כשבחנות קונים פוטנציאלים רבים, הגיע התובע אל המושכר כשבידיו חוזה שכירות ופנה אל צביקה ואמר לו שבידיו חוזה שכירות חדש לחתימה, כפי שהוסכם בינו לבין צחי. צביקה אשר בתמימותו האמין לתובע ניסה לאתר את צחי אך ללא הצלחה. משכך ותחת לחץ עבודה חתם צביקה על החוזה מבלי שקרא ו/או בדק את תנאיו, וזאת בהסתמך על הבטחת התובע כי החוזה החדש זהה בתנאיו לחוזה הקודם ותואם את הסכמות הצדדים. אולם, בדיעבד נתברר כי התובע הונה והטעה אותו ואף ניצל את הלחץ בו היה נתון על מנת להחתימו על חוזה עד ליום 22/11/05. הנתבעת טענה כי עיון בחוזה החדש מלמד כי לא בכדי האמין צביקה לתובע, שכן התובע השתמש בעמוד הראשון של החוזה הקודם. לטענתה, מספר ימים לאחר מכן הגיע עותק החוזה החדש לידי צחי שנחרד לגלות שהחוזה החדש, אשר בהסתמך עליו היא השקיעה 234,000 ₪, נחתם לתקופה של 3 חודשים בלבד, שכן הוא נחתם למעשה רטרואקטיבית מיום 01/01/05 ועד ליום 22/11/05, במקום לתקופה של 5 שנים כפי שהוסכם והובטח. הנתבעת טענה כי כאשר פנה צחי בעקבות זאת אל התובע הוא השיב לו כי על הנתבעת לפנות את המושכר עד ליום 22/11/05 שכן ניתן צו לפינוי הנכס ביום 23/11/05 ורק באותו מעמד נמסר לה לראשונה על ההליכים המשפטיים שהתקיימו במשך שנים בגין הנכס. הנתבעת טענה כי עזבה את המושכר בתחילת חודש 11/05, מספר ימים לפי מועד הפינוי עליו נודע לה באקראי, לאחר שפינתה את כל רכושה וציודה מהמקום. לטענתה, השיקים בוטלו לאחר שנתגלה לה מעשה ההונאה של התובע ולצורך צמצום הנזקים הכבדים שנגרמו לה כתוצאה מהתנהלותו וכי היא הגישה נגדו תלונה למשטרה בגין הונאה. הנתבעת טענה כי ככל שימצא שהיא חייבת סכום כלשהו לתובע, לרבות בגין מיסים, דבר המוכחש, יש לקזזו מההפסדים והנזקים שהוא הסב לה בהונאתו אותה. כמו כן, לטענתה, לא נגרם כל נזק למושכר עקב עזיבתה אותו ובכל מקרה על התובע להחזיר את המבנה לייעודו המקורי ולהופכו ללול. תמצית טענות הנתבעת (התובעת שכנגד) בתביעה שכנגד: הנתבעת חזרה על טענותיה בכתב ההגנה בתביעה העיקרית וטענה לפגם בכריתת החוזה החדש לאור העובדה שהתובע, אשר פעל בחוסר תום לב, הונה והטעה אותה לחשוב שאין כל מניעה מצידה לחתום על חוזה ל-5 שנים כפי שהתחייב כלפיה בנוכחות שי ורו"ח רמי פרדו. הנתבעת טענה כי התובע הפר באופן חד צדדי את ההסכם בעל פה עמה ולכן עליו לפצותה בגין כל הנזקים שנגרמו לה, בסך כולל של 278,597 ₪ נכון ליום הגשת התביעה, כפי שיפורט להלן: קניית זכויות שכירות, שיפוץ וציוד בסך 234,000 ₪ פירוק חדר תצוגה והרכבה של חדר תצוגה חלופי בסך 17,475 ₪ בניית חדר תצוגה חלופי בסך 14,562 ₪. הנתבעת טענה כי נגרמו לה בנוסף נזקים עקיפים בהיקף גדול, לרבות הפסד מספר חודשי עבודה, הפסדי מכירות כתוצאה מהמעבר ועוד. הנתבעת טענה כי לאור הפרת החוזה על ידי התובע מהווה כתב תביעתה שכנגד הודעת ביטול החוזה החדש, המזכה אותה בהחזרת השיקים שהפקידה בידיו לתקופה שמיום 23/11/05 ועד לסוף חודש דצמבר 2005, בו כבר לא שהתה במושכר. לטענתה, ניסיונו של התובע לפרוע את השיקים גם בעבור התקופה בה לא שהתה במושכר במסגרת התביעה המקורית, מהווה ניסיון לעשיית עושר ולא במשפט ועל כן יש להשיב לה את השיקים ו/או את שווים הריאלי. תמצית טענות התובע (הנתבע שכנגד) בתביעה שכנגד: התובע טען כי במסגרת ההליך שהתנהל נגדו הוא הואשם בעשיית שימוש חורג אשר עשו הנתבעת ושוכרים נוספים בנכסים ששכרו ממנו וכי מנהל הנתבעת שמע מפיו על גזר הדין סמוך לאחר שניתן. לטענתו, הנתבעת פעלה במושכר בלא רישיון ו/או היתר לפעילותה והוא לא התחייב לספק לה זאת ואף הוסכם ביניהם במפורש כי הנתבעת לא תהיה רשאית להשתמש במושכר למטרה שאינה חוקית וככל שתעשה כן יהיה הדבר על חשבונה ובאחריותה. התובע הכחיש כי התחייב לחתום עם הנתבעת על חוזה שכירות לתקופה של 5 שנים או כי הפר את החוזה עם הנתבעת וכן הכחיש את הנזקים שלטענתה נגרמו לה כתוצאה מכך. לטענתו, הוא לא התחמק מחתימה על חוזה כלשהו וכל העיכובים בחתימת החוזה הנוסף נגרמו על ידי הנתבעת ו/או מי מטעמה. כמו כן, לטענתו, מורשה חתימה של הנתבעת חתם על החוזה החדש בלא שהיה צורך לשכנעו ו/או להסביר ו/או להבטיח לו מאומה ובמעמד החתימה החנות היתה ריקה מאדם והוא עיין במסמך בטרם חתם עליו ונראה רגוע לחלוטין. התובע אישר כי הנתבעת מסרה לו 12 שיקים, אך הכחיש כי הם ניתנו בגין דמי השכירות עבור כל שנת 2005. לטענתו, לא חלה עליו כל חובה להשיב לנתבעת את השיקים ו/או את שווים הריאלי בעבור התקופה בה לא שהתה במושכר הן מאחר שהיא חבה לו כספים עבור התקופה עד ליום 23/11/05, לרבות כספים בגין חיובי ארנונה, מיסים, חשמל ומים, והן מאחר שעל פי החוזה היא חייבת בפיצוי יומי עד שתשיב לו את המושכר כפי שהתחייבה. דיון: עיון בכתבי הטענות מעלה כי המחלוקת בין הצדדים נסבה סביב שאלת ידיעתה של הנתבעת בעת ניהול המו"מ עם התובע ואף בעת החתימה על חוזי השכירות כי אין היתר לשימוש חורג במושכר שייעודו המקורי הוא חקלאות בלבד, על ההליך הפלילי שהתנהל נגד התובע בגינו ועל הסיכון שברכישת הזכויות במושכר, עד כדי אובדן כל השקעתה בו. לאחר שבחנתי את כתבי הטענות, שקלתי את מכלול הראיות לרבות עדויות הצדדים וכן שקלתי את טענות הצדדים בסיכומיהם הגעתי לכלל מסקנה כי בעת ניהול המו"מ עם התובע ואף בעת חתימת חוזי השכירות לא ידעה הנתבעת על ההליך הפלילי שהתנהל נגד התובע בגין המושכר ועל כך שהוא נבנה ללא היתר לשימוש חורג ועל כן היא עתידה לפנותו בתוך תקופה קצרה. משכך שוכנעתי כי דין התביעה העיקרית להידחות וכי דין התביעה שכנגד להתקבל בחלקה, וזאת ממכלול הטעמים שיפורטו להלן. האם ידעה הנתבעת שהמושכר נבנה ללא היתר לשימוש חורג ועל ההליך הפלילי שהתנהל בגינו? התובע טען כי הבהיר לנציגי הנתבעת שמדובר בקרקע חקלאית ובמבנה לול וכי למרות ניסיונות במשך שנים טרם הצליח לקבל היתר לשימוש חורג. כמו כן, טען כי יידע את הנתבעת מפורשות אודות גזר הדין ועל כוונתו להגיש עליו ערעור. הנתבעת טענה מנגד כי הן במהלך ניהול המו"מ עם התובע והן במועד חתימת חוזי השכירות ואף לאחר מכן לא נאמר לה דבר אודות קיומם של ההליכים המשפטיים שהתנהלו נגד התובע בגין המושכר וכי הוא נבנה ללא היתר לשימוש חורג ועל כן היא עלולה לפנותו תוך זמן קצר ולו היתה יודעת על כך לא היתה רוכשת את זכויותיו של שי במושכר, משקיעה בו ורוכשת ציוד עבורו. לאחר שבחנתי את מכלול הראיות והעדויות שבפניי הנני מקבל כמהימנה עליי את גרסת הנתבעת בעניין זה וקובע כי הנתבעת אכן לא ידעה בעת ניהול המו"מ עם התובע ואף בעת החתימה על חוזי השכירות כי המושכר נבנה ללא היתר לשימוש חורג ועל ההליך הפלילי שהתנהל נגד התובע בגינו, הכל כפי שיפורט להלן. ממכלול הראיות והעדויות שבפניי עולה כי עוד בטרם החלו להשכיר את נכסיהם ידעו התובע ואביו כי אין להם היתר המאפשר עשיית שימוש מסחרי בשטח ובמושכר. התובע ואביו הקימו על חלק מהמקרקעין מבני לול ומבני משק וסככות שירות והפעילו בהם במשך מספר שנים לול הודים, בין היתר, לפי היתר שקיבל אביו של התובע לבניית לול חושך לרבייה בשנת 1978, אשר היה תקף למשך 3 שנים (נספח ג' לתצהיר התובע). אף המבנה אשר הושכר תחילה על ידי שי שימש כחדר חושך לרבייה. (ר' עדות אביו של התובע, עמ' 22 לפרוטוקול מיום 28/04/10, ש' 15-16) אביו של התובע העיד כי ברגע ששי פנה אליהם להתקשר עמם הם החלו לברר את המשמעויות של השכרת המבנה למטרות מסחריות והתברר להם שלשם כך צריך לעשות שינוי ייעוד. (עמ' 23 לפרוטוקול מיום 28/04/10, ש' 13) עם זאת, לדבריו, הם לא דאגו להוצאת היתר לשימוש חורג לפני שהשכירו לשוכרים כי הם האמינו שיוציאו אותו תוך כדי השימוש בנכס. (עמ' 46 לפרוטוקול מיום 15/12/11, ש' 12) התובע ואביו אף הודו כי לעובדה שמדובר היה במבנה חקלאי ולא היה להם רישיון מתאים להשכרתו כמבנה מסחרי היתה השלכה על גובה דמי השכירות שדרשו. (סע' 11 לתצהיר התובע; סע' 8 לתצהיר אביו ועדותו, עמ' 27 לפרוטוקול מיום 28/04/10, ש' 26-30) כמו כן, עולה ממכלול הראיות והעדויות שבפניי כי החל משנת 1996 התובע לקח על עצמו לטפל באופן מוחלט בהשגת ההיתר לשימוש חורג, והנתבעת כלל לא היתה שותפה לכך. התובע העיד כי בפועל הוא לקח על עצמו לטפל בכל האישורים ובהכשרת המקום למרות שטען כי על פי החוזה זו לא חובתו (עמ' 52 לפרוטוקול מיום 15/12/11, ש' 18) וכן הודה כי צחי לא התחייב לשלם תשלומים והוצאות למהנדסים וכי הנושא של האישורים כלל לא עלה בשיחה איתו. (שם, ש' 25) אף אביו של התובע העיד כי הם טיפלו בהשגת ההיתר לשימוש חורג וכי השוכרים במקום לא טיפלו בזה והוא אינו חושב שזה היה תפקידם. (עמ' 30 לפרוטוקול מיום 28/04/10, ש' 15, 17) כמו כן, העידה גב' סופר כי התובע ו/או נציגיו הם היחידים שעמדו מול הוועדה בקשר לנושא הרישוי ולא השוכרים וכי הם אלו שהגישו את התוכניות לוועדה והופיעו לדיונים מולה ואף הגישו ערעור על החלטותיה ובקשה לקיים דיון חוזר (ר' עמ' 7 לפרוטוקול מיום 25/06/09, ש' 36 - עמ' 8 לפרוטוקול, ש' 2; עמ' 10 לפרוטוקול, ש' 1; ור' גם פרוטוקול עדותה של גב' סופר מיום 09/11/04 בתיק עמק 20350/03, מוצג ת/1, עמ' 3, ש' 13; עמ' 4, ש' 5-6; עמ' 6, ש' 7; עמ' 7, ש' 22 וכן תרשומת עדותה בתיק זה, מוצג ת/3 מיום 25/06/09) אף מר ברנר העיד כי לא זכור לו שהוא ראה במהלך השנים את אחד השוכרים במקום מגיע עם התובע לדיונים וכי התובע הוא שהתייצב לדיונים וטיפל בכל ההליכים מול הוועדה ולא השוכרים. (שם ,ש' 37-39; עמ' 24, ש' 4) בנוסף לכך, עולה מגזר הדין עצמו מיום 23/01/05 (נספח ח' לתצהיר התובע) כי התובע היה אחראי להשגת ההיתרים ולא השוכרים, שכן נכתב בו כי "... אכן המשתמשים בפועל לא הועמדו לדין, אלא שקבעתי בהכרעת הדין שכל אותם המשתמשים נמצאים היום, ונמצאו בעבר בשטח בהרשאת הנאשמים וניתן לומר אף ביוזמתם. הנאשמים שבחרו לא להביא ראיות מטעמם לא העלו כל טענה עובדתית שאותם המשתמשים נדרשו על ידי הנאשמים להיות אחראיים לקבלת ההיתרים לשימוש חורג. אדרבא, הפעילות התכנונית מטעם הנאשמים במהלך השנים מעידה על כך שהם ראו עצמם הן כלפי רשויות התכנון והן כלפי אותם משתמשים המשלמים דמי שכירות כאחראים לטיפול בנושא והסדרת העניין". (עמ' 29 לפרוטוקול, ש' 28 - עמ' 30 לפרוטוקול, ש' 5) חרף זאת, עיון בשני הסכמי השכירות מעלה כי אין בהם כל זכר לכך שלמושכר אין היתר לשימוש חורג ו/או להליכים הפליליים שהתנהלו נגד התובע בגינו. בחוזה הראשון, שנחתם ביום 28/04/04 (נספח יז' לתצהיר התובע) אין כל זכר לעניין השימוש החורג ו/או לכך שהוגשה בקשה להיתר שימוש חורג עובר לחתימתו, ביום 04/05/03, כתב אישום נגד התובע בגין עשיית שימוש חורג במושכר. אף בחוזה השני, שנחתם ביום 09/08/05 (נספח יח' לתצהיר התובע) (שהינו החוזה הראשון שנעשו בו שינויים בכתב יד כגון בתאריך חתימתו, תקופת השכירות ועוד) אין כל זכר לאמור וכן אין כל זכר לקיומו של גזר הדין המורה על הפסקת השימוש החורג במקרקעין תוך 10 חודשים, אשר ניתן ביום 23/01/05, ואף לא לפסק הדין בערעור על גזר הדין, הדוחה את הערעור, שניתן ביום 29/03/05, אלא התובע, אשר מילא בכתב ידו את תאריכי השכירות, ציין כי השכירות הינה לתקופה של 10 חודשים החל מיום 01/01/05 ועד ליום 22/11/05 (סע' 5 לחוזה). בנוסף לכך, הוראות החוזה מנוסחות באופן היוצר מצג כי מדובר בנכס הבנוי ויש לו היתר שימוש כדין ואין כל זכר לכך שמדובר בלולים ובשימוש חורג בו. ב"מטרת השכירות" נכתב כי "המשכירה משכירה לשוכר את המושכר לכל מטרה עסקית חוקית" (סע' 3.1) וכי "השוכר לא יהיה רשאי לנהל במושכר או להרשות שתתנהל בו כל פעולה שהיא אינה בגדר מטרת השכירות, אולם אם וככל שיעשה כן, יהיה הדבר על חשבונו ועל אחריותו בלבד". (סע' 3.2) ברי כי התובע ידע מראש שהנתבעת משכירה את הנכס למטרת שיווק ומכירת מוצרי קרמיקה ואינסטלציה, כפי שעשתה זאת השוכרת הקודמת של הנכס, ועל כן כי מדובר בשימוש חורג בו. התובע אף ניסה להטיל את האחריות לשימוש החורג בנכס על הנתבעת מבלי לציין בשום מקום כי בהשכירה את הנכס למטרות אלו היא מבצעת בו שימוש חורג, כאשר כתב בסעיף 3.3 להסכמים כי "השוכר מאשר ומצהיר בזה כי בחן ובדק את המושכר בעצמו ו/או על ידי מומחים לדבר, וכי מצא אותו הולם את צרכיו - ולפיכך הוא מוותר בזה על כל ברירה חוקית שיש לו או שתהיה לו לגבי המושכר ו/או אפשרויות השימוש בו ו/או התקשרותו על פי הסכם זה מכוח חוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג-1973 ו/או חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) התשלא-1971 ו/או חוק השכירות והשאילה התשל"א-1971 ו/או כל דין אחר ו/או נוהג לרבות ברירה מחמת טעות, הטעיה, כפיה או קיומו של תנאי מתלה או תנאי מפסיק, אי התאמה או תנאי כלשהו". בנוסף לכך, ממכלול הראיות והעדויות שבפניי עולה כי במהלך המו"מ הראשוני שהתנהל בין הצדדים לשם השכרת המושכר לא יידעו התובע ואביו את הנתבעת על ההליכים הפליליים שהתנהלו נגד התובע בגין המושכר ועל פעולותיו של התובע לשם קבלת היתר לשימוש חורג בו. שי ורו"ח פרדו, אשר נכחו באותה פגישה, העידו כי במהלכה לא יידע התובע את צחי וצביקה על קיומו של ההליך הפלילי ונתן להם את התחושה וההבנה שהם יוכלו לשכור את הנכס למשך שנים רבות. (ר' עדות רו"ח פרדו, עמ' 64 לפרוטוקול מיום 29/03/12, ש' 4-14; עדות שי, עמ' 63 לפרוטוקול מיום 29/03/12, ש' 13-14, 27-28, 30) אמנם, אביו של התובע טען כי הם אמרו לצחי בעל פה בפגישה בביתם כי אין היתר לשימוש חורג. (עמ' 42 לפרוטוקול מיום 15/12/11, ש' 15-16) אולם, מעדויותיהם של התובע ואביו עצמם עולה כי במהלך הפגישה הם נתנו לנוכחים ובהם נציגי הנתבעת את התחושה וההבנה שהם יוכלו לשכור את הנכס לעוד שנים רבות. (ר' עדות גמליאל, עמ' 43 לפרוטוקול, ש' 22, 25, 28; עדות התובע, עמ' 49 לפרוטוקול, ש' 20) אביו של התובע אף העיד כי חשב ששי יידע את נציגי הנתבעת (עמ' 43 לפרוטוקול, ש' 10-12) והודה כי הם לא נהגו להודיע לשוכרים שבקשותיהם לקבלת היתר לשימוש חורג נדחו בגלל בעיית דרך ולטענתו לא היתה חובה לספר להם על דיוניהם עם המועצה. (עמ' 32 לפרוטוקול מיום 28/04/10, ש' 7-8, 12, 15) זאת ועוד, אף לא הוכח בפניי כי שי, אשר ממנו וביוזמתו רכשה הנתבעת את הזכויות במושכר, לרבות הציוד וההשקעות שהשקיע במבנה, אכן ידע על ההליכים הפליליים שהתנהלו נגד התובע בגין המושכר ועל כך שאין למושכר היתר לשימוש חורג. אביו של התובע העיד כי הם יידעו את שי שאין להם היתר והוא פחד להשקיע כסף במושכר ולכן הם עשו איתו הסכם שאם הוא יצטרך לפנות הם יעזרו לו למצוא מקום אחר. (שם, ש' 13-15) אולם, עיון בסעיף 15.2 להסכם ביניהם מעלה כי מדובר בהתחייבות של התובע להעמיד לחברה נכס חלופי במקרה שהיא תאלץ לפנות את המושכר לבקשת ועד הכפר ו/או מינהל מקרקעי ישראל ואין כל זכר לכך שלמושכר אין היתר לשימוש חורג. אביו של התובע העיד כי בחוזה עם שי נכתב מפורשות שהוא יודע שמדובר בשטח חקלאי ובמבנה לול ואין לו היתר לשימוש חורג (עמ' 41 לפרוטוקול מיום 15/12/11, ש' 28-30) אולם, הוא הודה כי אינו מוצא זאת בחוזה. (עמ' 42 לפרוטוקול, ש' 4) הוא אף טען כי הם הגיעו עם שי להסכמה שהוא ישתתף איתם בהוצאות שיהיו להם לשם השגת רישיונות ושינוי הייעוד, אולם זה לא נכתב בשום מקום. (עמ' 30 לפרוטוקול מיום 28/04/10, ש' 6-7, 9-10) שי אמנם הודה כי השתתף עם התובע לבקשתו בתשלום עבור כביש גישה אך טען כי לא ידע שתשלום זה דרוש לצרכי קבלת הרישוי (עמ' 60 לפרוטוקול, ש' 1, 7, 10, 17-18). כאשר נשאל מדוע לא עדכנו את שי אודות ההליכים המשפטיים בשלב הראשוני השיב אביו של התובע כי הם כל הזמן טיפלו בעניין ופנו למועצה ושי אינו חבר שלהם והם אינם צריכים לדווח לו על כל צעד שהם עושים. (עמ' 35 לפרוטוקול מיום 28/04/10, ש' 18-19) כמו כן, לדבריו, תהליך הטיפול היה אינטנסיבי והוא לא ראה צורך לעדכן על כך את כל השוכרים. (עמ' 36 לפרוטוקול, ש' 7-8) אף מר ברנר העיד כי כשהם ביקרו במקום מטעם הוועדה לא היה לו עניין עם שי אלא עם המשכיר שהינו בעל האדמה ו/או הלולים והוא אינו חושב שהם דיברו איתם לגבי העבירה. (עמ' 22 לפרוטוקול מיום 25/06/09, ש' 39-42; עמ' 23 לפרוטוקול, ש' 1-9) כמו כן, עולה מהתכתבויותיהם של ב"כ חברת ש.ס. עם ב"כ התובע מחודשים אפריל-מאי 2005 (נספחים ד'-ו' לתצהיר שי) כי בחודש אפריל 2005 הודיע התובע לשי כי יהא עליו לפנות את הנכס שהשכיר ממנו עד לחודש 11/05. כאשר פנה ב"כ החברה אל ב"כ התובע בטענה שמדובר בהפרת החוזה ביניהם וההסכמות אליהן הגיעו בעל פה, הכחיש ב"כ התובע באופן גורף את האמור במכתב, קרי את הדרישה לפנות את הנכס, והדבר מחזק את טענתו של שי כי רק בחודש אוגוסט 2005 התבקש על ידי התובע לראשונה לפנות את הנכס בחודש נובמבר אותה שנה כיוון שהוא הפסיד במשפט שהתנהל בבית המשפט העליון, דבר שלא היה ידוע לו עד אז. (עמ' 58 לפרוטוקול מיום 29/03/12, ש' 28-30, 32) לפיכך, העובדה שצחי וצביקה ניהלו עם שי קשרים עסקיים משנת 1996 ואף ביקרו במקום פעמים רבות עובר להשכרתם את הנכס (ר' עדות צחי, עמ' 72 לפרוטוקול מיום 29/03/12, ש' 29-30) אינה מעידה כי ידעו על מצבו החוקי של המושכר. יתרה מכך, לא הוכח בפניי כי גם לאחר חתימת חוזה השכירות הראשון ועובר לחתימת החוזה השני יידע התובע את הנתבעת על ההליכים הפליליים שהתנהלו נגדו בגין המושכר ועל פעולותיו לקבלת היתר לשימוש חורג בו. אין חולק כי הנתבעת מטעמים עסקיים ובעצת רוה"ח שלה ביקשה לחתום תחילה על חוזה שכירות לשמונה חודשים (מסוף חודש אפריל עד סוף שנת המס), אולם לטענתה, היה ביניהם הסכם בעל פה על חתימת חוזה נוסף למשך 5 שנים. (ר' עדות צביקה, עמ' 70 לפרוטוקול מיום 29/03/12, ש' 13-18; עדות צחי, עמ' 74 לפרוטוקול מיום 29/03/12, ש' 31-32) אף אין חולק כי בסוף שנת 2004 מסרה הנתבעת לתובע שיקים עבור כל שנת 2005 והדבר מחזק את טענותיה שלא ידעה אודות קיומם של ההליכים הפליליים בעניינו של המושכר ושהתובע אכן התכוון להמשיך להשכיר לה את הנכס. (ר' עדות אביו של התובע, עמ' 47 לפרוטוקול מיום 15/12/11, ש' 7, 11-12) צחי טען כי במהלך חודש מאי 2005 נודע לו לראשונה על ההליכים שהתנהלו נגד התובע מלקוחות שהגיעו לחנות אשר פחדו לשלם מקדמה ומספקים ששאלו שאלות. (עמ' 1 לפרוטוקול הדיון מיום 28/06/06 בבש"א 195/06, ש' 12-14) לדבריו, הוא שאל את התובע לגבי הדברים שנאמרו לו בעל פה והוא אמר לו שאין לו מה לדאוג, הכל בטיפול ומדובר רק בשמועות והתחייב להציג בפניו מסמכים ולדאוג שהנושא יהיה חוקי. (שם, ש' 16-18) אף התובע ואביו העידו כי הציגו לצחי את מכתב של האדריכל כדי להראות לו את רצינותם בטיפול בהגשת הבקשה. (ר' עדות התובע, עמ' 51 לפרוטוקול מיום 15/12/11, ש' 25; עדות אביו של התובע, מ' 45 לפרוטוקול מיום 15/12/11, ש' 13-14) אמנם ביום 03/11/04 התקיים באתר סיור נוסף של משלחת מהוועדה לתכנון ובניה, אולם בעניין זה העיד צביקה כי "היו אנשים, מדדו, לקחו מידות, שאלתי את המודדים והם שאלו בתגובה אם אני בעל הנכס, ואני מייד התקשרתי למשה, ומשה טען שלוקחים מידות לכביש, הם צריכים לעשות כביש, יסודות - משהו כזה, לא כ"כ הבנתי ואמר לי שלא קשור אלי ולכן לא התייחסתי לזה. הם לא מדדו לי את החנות, הם מדדו חיצונית, מבחוץ". (עמ' 70 לפרוטוקול מיום 29/03/12, ש' 1-4) ומר ברנר הודה, כאמור, כי כשהם ביקרו במקום היה להם עניין אך עם המשכיר שהינו בעל האדמה ו/או בעל הלולים. אף נסיבותיה התמוהות של החתימה על החוזה השני, יש בהן כדי לפגום בגרסתו של התובע והן מצטיירות כניסיון נוסף שלו לבצע מקצה שיפורים לכך שלא יידע את מנהלי הנתבעת על גזר הדין שניתן בגין המושכר ועל כך שהיא תאלץ לפנותו בקרוב חרף ההסכמות שהיו ביניהם. ממכלול הראיות שבפניי עולה כי החוזה השני נחתם ביום 09/08/05 כאשר עיקר תקופת השכירות על פיו היתה רטרואקטיבית מחודש 01/05, כך שלמעשה הוא נחתם לתקופה של 3 חודשים בלבד, עד ליום 22/01/05. החוזה נחתם על ידי צביקה בלבד אשר ניהל את החנות במושכר, כאשר התובע הגיע אל החנות במהלך שעות העבודה ומבלי שתואם העניין מראש והציג בפניו מצג כי מדובר בחוזה שכירות חדש כפי שהוסכם בינו לבין צחי. צביקה אמנם חתם על החוזה בשם הנתבעת, אך הוא חתם רק על העמוד הראשון והאחרון של החוזה ואילו העמוד בו מופיעים תאריכי השכירות לא נחתם על ידו. כל אלו מחזקים את גרסתה של הנתבעת לפיה צביקה חתם על החוזה בלחצו של התובע בעודו מנהל את החנות ומשרת את הלקוחות, מבלי שקרא אותו וראה כי החוזה שנחתם הינו לתקופה של כחודשיים וחצי בלבד, תוך שהוא מסתמך על דברי התובע כי החוזה נערך בהתאם להסכמות עם צחי. אמנם בחינת לוח השנה לשנת 2005 מעלה כי בניגוד לטענתו של צביקה מדובר היה ביום שלישי בשבוע, אך אין בכך כדי להעלות או להוריד מיתר טענותיו. אף הסתירות הנטענות בין גרסאותיהם של צחי וצביקה באשר למועד קבלת העתק החוזה השני לאחר שנחתם והשיחה שנוהלה בין צחי והתובע לאחר שגילה את מועד סיום השכירות הנקוב בו אינן מהותיות לשאלה העיקרית נשוא התביעה שבפניי ואין בהן כדי לדחות את גרסת הנתבעת באשר לאי ידיעתה אודות ההליכים הפליליים שהתנהלו נגד התובע והיעדר היתר לשימוש חורג למושכר. אשר על כן ולאור כל האמור לעיל, שוכנעתי כי בעת ניהול המו"מ עם התובע ואף בעת חתימת חוזי השכירות לא גילה התובע לנתבעת אודות מצבו המשפטי, החוקי והתכנוני של המושכר אשר נבנה ללא היתר לשימוש חורג ועל קיומו של ההליך הפלילי והגשת כתב האישום נגדו בגינו. נחה דעתי כי אילו היתה הנתבעת מודעת לכך שהמושכר נבנה ללא היתר לשימוש חורג וכן להליך הפלילי ותוצאותיו האפשריות היא לא היתה רוכשת את הזכויות במושכר ומשקיעה בו כספים. בכך הפר התובע את חובת הגילוי וחובתו לנהוג בתום לב ובדרך מקובלת הן במהלך המשא ומתן לקראת כריתתו של החוזה עמה והן במהלך קיום החוזה. לפיכך, הנני דוחה את התביעה העיקרית ומקבל את התביעה שכנגד ועל כן אבחן את הנזקים שנגרמו לנתבעת, לטענתה, כתוצאה מהשכרת המושכר והשקעותיה בו. הנזקים הנתבעים (תביעה שכנגד): הנתבעת טענה כי כתוצאה ממעשיו של התובע נגרמו לה נזקים בסך של 234,000 ₪ בגין קניית זכויות שכירות, שיפוץ וציוד, נזקים בסך של 17,475 ₪ בגין פירוק חדר תצוגה והרכבה של חדר תצוגה חלופי ונזקים בסך של 14,562 ₪ בגין בניית חדר תצוגה חלופי. לאחר שבחנתי את מכלול הראיות בתיק ולאור הנתונים שבפניי, הנני קובע כדלקמן: הנני מקבל חלקית את תביעת הנתבעת לתשלום פיצוי בגין קניית זכויות שכירות, שיפוץ וציוד. תביעת הנתבעת כוללת הן תשלום עבור שיפוץ המבנה והן תשלום עבור ציוד. (ר' העתק ח-ן מס מס' 0315, נספח א' לתצהיר צחי) הציוד מורכב מפריטים העשויים להתבלות במהלך תקופת השכירות כתוצאה מהשימוש בהם. תקופת הבלאי בהתבסס על הוראות מס הכנסה לגבי פחת הינה כ-5 שנים. הנתבעת שהתה במושכר במשך כשנה וחצי ולכן יש להפחית תקופה זו, שבה נהנתה מהמושכר והציוד שבו ועל כן הנני קובע כי בגין השימוש במושכר ובציוד בו לתקופה האמורה היא זכאית לכאורה לתשלום סך של 70,200 ₪. יחד עם זאת, על פי המפורט בחשבונית, הנני מניח כי הנתבעת יכולה היתה ליטול עמה מהמושכר חלק מהציוד אשר ערכו מגיע לכדי מחצית מהסכום הנתבע בגין ראש נזק זה. לפיכך, ועל פי המפורט בחשבונית יש להפחית 50% נוספים מהשווי האמור, ועל כן, הנני מחייב את התובע לשלם לנתבעת בגין ראש נזק זה סך של 35,000 ₪ נכון ליום 11/05/04. הנני מקבל את תביעת הנתבעת לתשלום פיצוי בגין פירוק חדר תצוגה והרכבה של חדר תצוגה חלופי ומחייב את התובע לשלם לה בגין ראש נזק זה סך של 17,475 ₪ נכון ליום 08/11/05 (ר' העתק חשבונית מס/קבלה מס' 0208, נספח ה לתצהיר צחי) הנני דוחה את תביעת הנתבעת לתשלום פיצוי בגין בניית חדר התצוגה החלופי (ר' העתק חשבונית מס/קבלה מס' 0153, נספח ו לתצהיר צחי) כיוון שהוצאות אלו מוכרות לה כהוצאות לצרכי מס. לאור האמור לעיל, הנני מקבל את דברי הנתבעת כי פינתה את המושכר במהלך חודש נובמבר 2005 ועל כן הנני קובע כי ממועד זה היא אינה חייבת לשלם לתובע דמי שכירות וככל ששילמה לו דמי שכירות לתקופה שמיום 23/11/05 ועד סוף חודש דצמבר 2005, על התובע להחזירם לה.ככל שהנתבעת שכנגד, לא שילמה את דמי השכירות עד 11/05 היא חייבת בתשלום זה ועל כן, יש לקזז מהסכום המגיע לה על פי פסק הדין את דמי השכירות לתקופה זו. סוף דבר: נוכח כל האמור לעיל, הנני דוחה את התביעה העיקרית ומקבל חלקית את התביעה שכנגד. לפיכך, הנני מחייב את התובע לשלם לנתבעת פיצויים כדלקמן: בגין קניית זכויות שכירות, שיפוץ וציוד פיצוי בסך של 35,000 ₪ נכון ליום 11/05/04. על הסכום האמור יתווספו הפרשי הצמדה וריבית מיום 11/05/04 ועד למועד התשלום המלא בפועל. בגין פירוק חדר התצוגה והרכבה של חדר תצוגה חלופי פיצוי בסך של 17,475 ₪ נכון ליום 08/11/05. על הסכום האמור יתווספו הפרשי הצמדה וריבית מיום 08/11/05 ועד למועד התשלום המלא בפועל. ככל שהנתבעת שילמה לתובע דמי שכירות לתקופה שמיום 23/11/05 ועד סוף חודש דצמבר 2005, על התובע להחזירם לה בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מהמועד בו שילמה ועד למועד התשלום המלא בפועל. ככל שלא שולמו דמי שכירות לתקופה שעד 11/05 יקוזז סכום דמי השכירות המגיעים לתובע מהנתבעת מהסכום בו הוא מחויב בתביעה שכנגד עלפי פסק דין זה. כמו כן, הנני מחייב את התובע לשלם לנתבעת הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך של 7,500 ₪. על הסכום האמור יתווספו הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד למועד התשלום המלא בפועל. חוזה שכירותחוזהשכירותמבנה