מומלץ לקרוא את פסק הדין להלן על מנת לקבל ידע בנושא התחייבות המוכר לשפץ את הדירה: 1. ביום 8.9.94 נחתם הסכם בין רוזיליו (להלן - רוזיליו), לבין מוגרבי (להלן - מוגרבי), (להלן - ההסכם), לפיו מכרו רוזיליו למוגרבי דירת 3 חדרים, מטבח ושירותים כפולים ברח' בק 8 בצפת, בשטח של כ95- מ"ר, הכוללת גג בשטח של כ70- מ"ר, ונמצאת בחלק המזרחי של החלקה (להלן - הדירה), כשהדירה עדיין בשלבי בנייה. 2. בסעיף 2 להסכם הצהירו רוזיליו כי בעת חתימת ההסכם - הדירה נקיה מכל שעבוד, אולם מתיק הבוררות עולה כי הדירה לא הייתה נקיה משעבוד בעת חתימת ההסכם, וככל הנראה - אינה נקיה משעבוד אפילו היום. 3. בסעיף 3 (ג) להסכם התחייבו רוזיליו "לשפץ את הדירה על פי דרישות הקונה" (מוגרבי), מבלי שצורף נספח בדבר דרישות מוגרבי לשיפוץ הדירה, או התחייבותם הספציפית של רוזיליו לשיפוצה. 4. מחיר הדירה נקבע בסעיף 4 להסכם ל 95,000- דולר, שישולמו כדלהלן: סך השווה ל15,000- דולר - שולמו במעמד חתימת זכה"ד. סך השווה ל15,000- דולר - משולמים במעמד חתימת ההסכם. סך השווה ל15,000- דולר - עם חלוקת קירות הפנים. סך השווה ל15,000- דולר - עם גמר הטיח. סך השווה ל35,000- דולר - עם השלמת כל הבנייה ומסירת הדירה. 5. בסעיף 5 להסכם נקבע כי כל צד רשאי לעכב כל התחייבות על-פי ההסכם אם עד למועד בו עליו לקיימה - לא מילא הצד השני את התחייבויותיו בהתאמה. 6. בסעיף 3 א' התחייבו רוזיליו למסור את הדירה למוגרבי "מיד עם השלמת השיפוצים הפנימיים והחיצוניים ולא יאוחר מיום 1.12.94 בכפוף להתחייבויות הקונה לפי ההסכם". באותו סעיף הסכימו הצדדים כי אם הדירה לא תהיה מוכנה עד 1.12.94 - ישכרו רוזיליו למוגרבי דירת בת 3 חדרים באותו אזור עד להשלמת הבנייה, ורוזיליו ישאו בהוצאות השכירות וההובלה. 7. בסעיף 17 להסכם קבעו הצדדים פיצויים קבועים בשיעור 10% ממחיר הדירה ממי שיפר הפרה יסודית את ההסכם. 8. עד היום לא נמסרה הדירה למוגרבי כשהיא מושלמת ומשופצת. היו ויכוחים אין סופיים בין הצדדים בדבר ההשלמות והשיפוצים. המחלוקות הועברו לבית הדין הרבני בצפת - תחילה על-ידי תביעה שהגיש מוגרבי ביום 30.10.95 בגין שכר דירה חלופי, ולאחר מכן לבוררות בית הדין לפי שטר בוררין מיום כ' באדר תשנ"ו; לבסוף הועברו המחלוקות לבוררות כב' הדיין חיים בזק מביה"ד הרבני האזורי בצפת (להלן - הבורר), לפי שטר בוררין מיום ה' באדר תשנ"ח. בשטר בוררין זה נתמנה הבורר לדון "בסכסוך בעניין הדירה ברח' בק 8 צפת". 9. גם הרכב בית הדין וגם הבורר נתנו מספר החלטות בסכסוך, וביום 26.3.98 נתן הבורר "פסק בוררות" - אשר לגביו הגישו רוזיליו בקשה לאישורו ואילו מוגרבי הגיש בקשה לביטולו. 10. הורתו ולידתו של הסכסוך בין הצדדים נובעים מנוסח סעיף 3 (ג) להסכם בו התחייבו רוזיליו "לשפץ את הדירה על פי דרישות הקונה" (מוגרבי), מבלי לפרט בנספח מה הן דרישות מוגרבי לשיפוץ הדירה, או מה התחיבויות רוזיליו לשיפוץ הדירה. 11. ואכן, מן הפרטיכלים של ישיבות בית הדין הרבני והבורר ניתן ללמוד כי אלה בזבזו שעות ארוכות כדי לנסות לקבוע מה על רוזיליו לבצע בדירה באופן שיתאם את רצונו של מוגרבי. 12. מנוסח סעיף 5 להסכם ברור שהתחייבויות הצדדים שלובות אלה באלה, וכל צד רשאי לעכב מילוי התחייבויותיו, אם הצד השני לא מילא את התחייבויותיו הוא. 13. עד כמה שהצלחתי להבין - מוגרבי כבר שילם לרוזיליו סכום השווה ל60,000- דולר, ומובן הוא כי אינו חייב בתשלום יתרת הסכום של 35,000 דולר אלא לאחר סיום שיפוץ הדירה - ומסירת הדירה לידיו (כאמור בסעיף 4 להסכם). 14. למרות הנוסח הברור של סעיפים 4 ו5- להסכם - קבע כב' הבורר ביום 26.3.98, במסמך הנושא כותרת "פסק בוררות" - כי על מוגרבי להפקיד 35,000 דולר בנאמנות בידי ב"כ רוזיליו או בחשבון בית הדין כדי להוכיח את עניינו בקיום המכר; אם לא יעשה כן - יבוטל המכר, רוזיליו יקבלו את הבעלות המלאה על הדירה לאחר שיחזירו למוגרבי את הסכום שאינו שנוי במחלוקת, והסכום הסופי שיהיה על רוזיליו להחזיר למוגרבי - ייקבע לאחר בירור תביעותיו השונות של מוגרבי. 15. מוגרבי טוען כי יש לבטל פסק בוררות זה לפי סעיפים 24 (3) (4) ו- (5) לחוק הבוררות, (להלן - החוק). 16. סעיף 24 לחוק קובע: ”בית המשפט רשאי, על פי בקשת בעל דין (בחוק זה - בקשת ביטול), לבטל פסק בוררות, כולו או חלקו, להשלימו, לתקנו או להחזירו לבורר, מאחת העילות האלה: (3) הבורר פעל ללא סמכות או שחרג מהסמכויות הנתונות לו לפי הסכם הבוררות; (4) לא ניתנה לבעל-דין הזדמנות נאותה לטעון טענותיו או להביא ראיותיו; (5) הבורר לא הכריע באחד העניינים שנמסרו להכרעתו". 17. מתיק הבוררות המצולם שהועבר אלי לפי הוראתי - אני למדה כי הן בית הדין בהרכב שלושה דיינים והן הבורר בזק כבורר יחיד - קיימו מספר לא מבוטל של ישיבות ושמעו את כל טענות הצדדים, כך שלא ניתן לטעון כי למי מהצדדים לא היה יומו בפני בית הדין או הבורר, ועל כן לא חל ס"ק (4) לסעיף 24 לחוק במקרה הנדון. 18. מנוסח "פסק הבוררות" עולה כי הבורר לא הכריע בכל העניינים שנמסרו להכרעתו. יתכן שהבורר התכוון ליתן "פסק חלקי" או "החלטה חלקית" אולם הוא לא הוכתר כהחלטה חלקית או כפסק חלקי, אלא בכותרת "פסק בוררות", ובתור שכזה - הוא נופל במסגרת ס"ק (5) לסעיף 24 לחוק. 19. לפי סעיף 5 להסכם רשאי מוגרבי לעכב את מילוי התחייבויותיו לפי ההסכם - עד שרוזיליו ימלאו אחר התחייבויותיהם לפי ההסכם. בפועל - מילא מוגרבי אחר התחייבויותיו לפי ההסכם, ושילם לרוזיליו את כל הסכומים שהיה עליו לשלם קודם להשלמת הדירה וקבלתה, ואילו רוזיליו היו אלה שלא עמדו בהתחייבויותיהם, לא השלימו את שיפוץ הדירה ולא מסרוה כשהיא מושלמת לידי מוגרבי עד היום - למרות שהיו חייבים לעשות כן עד 1.12.94, ועם זאת הם מחזיקים ב60,000- דולר של מוגרבי מזה למעלה מ4- שנים. 20. בשל האיחור העצום במסירת הדירה המושלמת והמשופצת לידי מוגרבי - רשאי היה מוגרבי לבטל מזמן את הסכם המכר ולתבוע את כספו בחזרה בצירוף הפיצוי המוסכם, ואם לא עשה כן - אין זאת אלא משום שהוא אכן מעוניין בקיום המכר, ואינו צריך להוכיח רצונו זה בהפקדת יתרת תמורת הדירה קודם לקבלתה מושלמת ומשופצת, כפי שהורה לו פסק הבוררות לעשות. 21. התנאי ב"פסק הבוררות" שחייב את מוגרבי להפקיד בשלב זה 35,000 דולר כהוכחה לכך שהוא מעונין בקיום המכר, למרות שכבר מסר 60,000 דולר לרוזיליו ועדיין לא קיבל את הדירה מושלמת ומשופצת לפי רצונו - הוא תנאי הנוגד לחלוטין את הסכם המכר, אינו מוצדק עניינית בהתחשב בכך שרוזיליו לא מלאו אחר התחייבויותיהם העיקריות מזה 4 שנים, והבורר לא היה מוסמך להתנותו. 22. לא יעלה על הדעת כי לבורר ניתנו סמכויות לקבוע התנאות המנוגדות במפורש לאמור בהסכם, ואף אינן מוצדקות בנסיבות העניין. 23. אני קובעת, איפוא, כי הבורר חרג מן הסמכויות הנתונות לו וחריגה זו נופלת במסגרת ס"ק (3) לסעיף 24 לחוק. 24. אישור "פסק הבוררות" מיום 26.3.98 לפיו על מוגרבי להפקיד 35,000 דולר בשלב זה - שאם לא כן יבוטל המכר, מהווה פרס למפרי ההסכם (רוזיליו), תוך הענשת אותו צד שעמד בתנאי ההסכם, ואשר כספו מוחזק בידי המוכרים מזה שנים רבות, רק משום שהתנהגותו של מוגרבי בדיון האחרון בפני הבורר - לא נשאה חן בעיני הבורר (ככתוב בסעיף ג' סיפא בפסק הבוררות). 25. אני ערה לכך שמוגרבי עצמו ערער על החלטת הבורר בפני בית הדין הרבני הגדול בירושלים וביום 1.3.99 ניתנה החלטת בית הדין הגדול - הדוחה את הערעור. עם זאת אין בהחלטה זו כדי לפגוע או לגרוע מסמכות בית המשפט לדון בבקשות לאישור פסק הבורר ולביטולו שהוגשו לבית המשפט ב15.10.98-, על פי החוק. 26. לאור כל האמור אני מקבלת את בקשת מוגרבי ומבטלת את פסק הבוררות מיום 26.3.98. 27. רוזיליו ישלמו למוגרבי הוצאות בקשה זו ושכר טרחת עורך דין בסך 25,000 ש"ח + מע"מ. הסכום ישא ריבית והצמדה כדין מהיום ועד יום התשלום בפועל.חוזההסכם מכר