מומלץ לקרוא את פסק הדין להלן על מנת לקבל ידע בנושא הפקעת זכות שכירות במקרקעין: א. רקע עובדתי 1. תביעה לתשלום פיצויים בגין הפקעת זכות השכירות בנכס מקרקעין בבעלות המדינה, שהוא מבנה בן קומה אחת המצוי ברחוב פינס 24 בתל-אביב, וידוע כחלק מחלקה 169, גוש 6929 (להלן: "המקרקעין", "הנכס" או "המושכר"). תובענה למסירת החזקה בנכס לפי סעיף 8 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943 הוגשה על ידי המשיבה במסגרת ה"פ 528/06 בבית משפט זה, ובסיומה ניתן פסק דין המורה על פינוי הנכס ומסירת החזקה בו למשיבה (נספח ב' לתצהיר המבקש). במסגרת ערעור לבית המשפט העליון על פסק דין זה, שנמחק בהסכמה, הוסכם בין הצדדים כי המבקש יהיה זכאי להגיש תובענה לפיצויים (נספח ג' לתצהיר המבקש). 2. המבקש החזיק בנכס במשך כתשע שנים מכוח הסכם שכירות חופשית מיום 4.9.97, שנכרת בינו לבין י.ג. מתאר - ניהול ופיתוח בע"מ, מטעם מנהל מקרקעי ישראל (נספח ד' לתצהיר המבקש - להלן: "הסכם השכירות" או "ההסכם"). הנכס מנוהל על ידי חברת "עמידר". המושכר תואר בהסכם כנכס בקומת הקרקע בשטח 90 מ"ר נטו, עם חצר בשטח 43 מ"ר. בסעיף 2 להסכם נקבע כי מטרת השכירות הינה "ניהול עסק בתחום סטודיו למתכת ואבן בלבד והשוכר לא יהא רשאי להשתמש במושכר לכל מטרה אחרת…". כך גם קובע סעיף 6(ג) להסכם כי נאסר על השוכר לבצע שינויים במושכר ללא רשות המשכירה. אף על פי כן, המבקש ביצע שיפוצים נרחבים בנכס מייד כשנכנס אליו, והפך אותו למקום מגורים לו ולמשפחתו, נוסף על היותו סטודיו ששימש לעבודתו כאומן. אין כל ראיה כי עמידר מחתה על הפרות אלו של ההסכם, אף שאין מחלוקת כי נציגיה ביקרו בנכס לא-פעם. תקופת השכירות נקבעה בהסכם למשך שנה (סעיף 3ב.). כמו כן הוסכם בסעיף 3 כי: "ד. עם תום תקופת השכירות, יוארך החוזה, על כל תנאיו, לתקופה בלתי מסוימת אלא אם כן הודיע צד כלשהו בכתב, 60 יום לפני תום תקופת השכירות כי ברצונו לסיים את יחסי השכירות. ה. לאחר תום תקופת השכירות המקורית יהא כל צד רשאי לסיים את יחסי השכירות בהודעה מוקדמת בכתב לצד השני, של 60 יום". 3. על המקרקעין חלה תכנית מס' 1200, שפורסמה למתן תוקף ביום 3.7.75, והיא מייעדת את המקרקעין בהם מצוי הנכס למטרת דרך. כמו כן חלה על המקרקעין תכנית מתאר מחוזית תממ 1/5, שפורסמה למתן תוקף ביום 25.12.03, והיא מייעדת את המקרקעין לצרכי הקמת קו של הרכבת הקלה (סעיף 5 לתצהיר אייל יחיאל, מנהל אגף נכסים בנ.ת.ע. - נתיבי תחבורה עירוניים להסעת המונים בע"מ). 4. ביום 24.6.05 שלח נציג עמידר הודעה למבקש בדבר "סיום יחסי השכירות" בנכס. במכתב נאמר כי "הנכס מצוי בתחומי תב"ע המסילה ומיועד להפקעה על פי התב"ע", וכי לפי סעיף 3(ה) להסכם רשאי כל צד לסיים את יחסי השכירות בהודעה מוקדמת של 60 יום. המבקש נדרש לפנות את הנכס עד ליום 31.8.05 (נספח ג' לתצהירו של יניב זמיר, עובד חברת עמידר - להלן: "זמיר"). לטענת המבקש, הוא לא קיבל הודעה כדין בדבר סיום הסכם השכירות, אלא רק במסגרת התובענה שהגישה המשיבה למסירת החזקה בנכס. אך המבקש מודה כי עוד בטרם הוגשה התובענה לפינוי, התנהל משא ומתן בעניין הפינוי בינו לבין ב"כ המשיבה, אשר אף העבירו לידיו טיוטת הסכם פינוי (סעיף 9 לתצהירו). 5. ביום 17.7.06 פורסמה הודעה לפי סעיפים 5 ו-7 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) 1943 לפיה הנכס דרוש למשיבה לצרכי ציבור, וכי בכוונתה לקנות מיד חזקה בנכס. זה המועד הקובע לצורך תשלום פיצויי הפקעה. המבקש לא פינה את המושכר כנדרש, והמשיבה נאלצה לפנות לבית המשפט בתובענה לפינוי. ביום 4.12.06 ניתן פסק הדין שהורה למבקש לפנות את המושכר. כב' השופט י' זפט פסק כי הנכס דרוש למשיבה לצורך סלילת נתיב הרכבת הקלה, ודחה את טענת המבקש כי הוא זכאי ל"דיור חלוף" לפי סעיף 194 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965. כב' השופט זפט קבע כי הנכס הושכר למטרת עסק בלבד (סטודיו), ואם התגורר המבקש בנכס - הרי שלא הוכח כי הדבר נעשה בהסכמת המשכיר (נספח ב' לבקשה). לכן, אם היו מגורים בנכס, היווה הדבר הפרה יסודית של הסכם השכירות, והמבקש אינו זכאי על כן ל"דיור חלוף". 6. לאחר שבקשות שהגיש לעיכוב ביצוע פסק הדין נדחו, פינה המבקש את הנכס בחודש אפריל 2007. בערעור על פסק הדין נקבע בבית המשפט העליון, בהסכמת הצדדים, כי המבקש יוכל להגיש תביעה לפיצויים, בלא שפסק דינו של בית המשפט המחוזי יחסום את דרכו, ובלא שיהווה מעשה בית-דין (נספח ג' לבקשה). המבקש אכן פנה אל המשיבה בדרישה לתשלום פיצויים בגין פינוי הנכס, בהתאם לחוות דעת שמאית מטעמו. ביום 26.4.09 דחתה המשיבה את דרישת המבקש, וטענה כי אין למבקש זכויות בנות פיצוי (נספח ט' לתצהיר המבקש). לפיכך הוגשה המרצת הפתיחה שלפני. עניינה של המרצת הפתיחה הינו "דרישה לתשלום פיצויים בגין הפקעת נכס", ובמסגרתה התבקש בית המשפט "לפסוק פיצויים כמפורט בחוות הדעת…" וכן "הוצאות העברה". המבקש נמנע מלפרט בהמרצת הפתיחה את הסכום הנתבע על ידו, וניתן ללמוד על היקף דרישותיו, אף זאת באופן חלקי, רק מחוות דעת שמאית שצורפה להמרצת הפתיחה. בדיון המוקדם שהתקיים ביום 11.12.11 הוסכם כי התביעה תתברר על דרך של המרצת פתיחה, וכי הדיון יפוצל לשני שלבים: בשלב הראשון תידון שאלת חבותה של המשיבה לשלם פיצויי הפקעה למבקש, ואם יתברר כי קיימת חבות - ימונה שמאי שיעריך את שומת הפיצויים (עמ' 1). 7. בהמרצת הפתיחה טען המבקש כי ההלכה היא שזכות שכירות הינה זכות שבדין המקנה לשוכר פיצויים בגין הפקעה. מדובר בהסכם שכירות שהוארך מפעם לפעם באופן אוטומטי במשך 9 שנים, ואלמלא ההפקעה לא היתה סיבה נראית לעין שההסכם לא היה מתחדש פעמים נוספות. לטענת המבקש, הנכס שימש אותו כמקום מגורים לו ולמשפחתו, וכן כסטודיו לביצוע עבודות אומנות מהן הוא מתפרנס. אשר לפיצוי המגיע לו, הפנה המבקש לחוות דעת שמאית מטעמו, במסגרתה פורטו שלושה ראשי הנזק: עלות שיפוצים בנכס, תשלום בגין "דיור חלוף" ואובדן הכנסות ומוניטין. כמו כן, עתר המבקש לפיצוי בגין "הוצאות העברה", אך לא נקב בסכום הפיצוי המבוקש בראש נזק זה. מבין כל ראשי הנזק הללו, מתייחס המבקש בתצהירו אך ורק לשיפוצים שביצע בנכס. לדבריו, מצבו של הנכס בעת חתימת הסכם השכירות היה רעוע ביותר, ולא אפשר שום שימוש. בנכס לא היה ריצוף, לא היו מערכות חשמל, מים או אינסטלציה, והגג דלף. לפיכך, המבקש נאלץ להשקיע בנכס למעלה מ- 100,000 ₪ כדי להכשירו לשימוש (סעיף 9). 8. בכתב תשובתה טוענת המשיבה כי המבקש אינו זכאי לפיצוי בגין "דיור חלוף". ההלכה היא כי הזכות לדיור חלוף קיימת רק כאשר הנכס משמש למגורים, ולא כשמדובר בנכס ששימש למטרת עסק, מה גם שאין כל ראיה כי המבקש עשה בנכס שימוש למגורים. מכל מקום, הסכם השכירות נכרת למטרת ניהול עסק בלבד, ואם עשה המבקש שימוש בנכס למטרת מגורים - הרי שמדובר בשימוש בלתי חוקי, המהווה הפרה יסודית של ההסכם, ואינו מזכה את המבקש בפיצוי. זאת ועוד, הזכות לדיור חלוף שמורה לבעל הנכס, לחוכר לטווח ארוך, או לדייר מוגן, והיא איננה נתונה למי ששוכר נכס בשכירות חופשית. לשוכר כזה יש לכל היותר זכות לקבל פיצוי בגין שווייה של האופציה להמשיך ולשכור את הנכס, בניכוי דמי השכירות שהיה עליו לשלם עבור הנכס באותה תקופה. במקרה דנן, לא היתה למבקש אופציה שכזו, שכן בהסכם נקבע כי כל צד רשאי לבטלו בהודעה של 60 יום מראש. עוד טוענת המשיבה כי במועד הקובע, שהוא מועד פרסום ההודעה על ההפקעה ברשומות (17.7.06), לא היתה למבקש זכות להחזיק בנכס, בין משום שהסכם השכירות בוטל עוד ביום 24.6.05 במכתב ששלחה עמידר למבקש, ובין משום שהמבקש הפר עוד קודם לכן את הסכם השכירות, כאשר עשה בנכס שימוש בניגוד למטרת ההסכם ולא שילם דמי שכירות. גם מטעם זה הוא אינו זכאי לפיצויי הפקעה. עוד טוענת המשיבה כי המבקש אינו זכאי לפיצוי בגין השקעתו בנכס, שכן הסכם השכירות אסר עליו לבצע שינויים במושכר ללא הסכמת הבעלים. בנוסף, לא הובאה ראשית ראיה להשקעות הנטענות בנכס. בדומה, לא הובאה כל ראיה לקיומו של מוניטין לעסקו של המבקש, ובפרט מוניטין בעל זיקה למיקום בית העסק. המבקש כלל לא טען בתצהירו לפגיעה במוניטין, וכל הטענות בהקשר זה הובאו בחוות דעתו של המומחה, ללא תשתית עובדתית כלשהי. כך גם דרישת המבקש לפיצוי בגין הוצאות העברה נטענה בעלמא, ומבלי לפרט כלל את סכום ההוצאות הנטען. ב. דיון והכרעה 9. ההלכה הנוגעת לתשלום פיצויי הפקעה הינה כי: "מטרת הפיצויים בגין הפקעה הינה להעמיד את בעל הזכות שהופקעה במצב דומה לזה בו היה נמצא אלמלא ההפקעה. בקביעת הפיצויים אין לשפר או להרע את מצבו של התובע" (ראה: ע"א 9396/07 כסלו נ' רכבת ישראל, פסקה 26 (לא פורסם - 4.11.10); ע"א 1054/03 הועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים נ' בדיחי, פסקה 4 (לא פורסם, 8.6.03); פסקה א' קמר, דיני הפקעת מקרקעין (מהדורה שביעית, 2008), עמ' 479-480). סעיף 9 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי הציבור), 1943 (להלן: "הפקודה") קובע כי מי שרשאי להגיש תביעה לפיצוי בגין הפקעת מקרקעין הינו "כל אדם שיש לו, או התובע, כל זכות או טובת-הנאה בכל קרקע". שכירות הינה בגדר "זכות במקרקעין" לפי חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, ולכן באופן עקרוני אין מניעה שתוגש תביעה לפיצויי הפקעה בגין אובדן השכירות בנכס, גם על ידי שוכר בנכס, לרבות שוכר בשכירות חופשית (א' קמר בספרו הנ"ל, עמ' 572-569, 424-427 וכן ת.א. (י-ם) 5394/03 מולכו נ' בית חינוך יתומים, תק-מח 2005(4) 8941). אמנם ספק אם זכות שכירות הניתנת לביטול בכל עת באופן חד-צדדי (כמו במקרה דנא) נחשבת כזכות קניינית (ראה ספרו של י' ויסמן, דיני קניין - החזקה ושימוש, תשס"ו-2005, עמ' 260, הסבור כי אין זו זכות קניינית). אולם, מטרת דיני ההפקעה הינה לפצות את בעל הזכות בקרקע בגין כל נזק כלכלי שנגרם לו בשל אובדן "טובת הנאה בכל קרקע" עקב ההפקעה, ולצורך זה אין נפקא מינא אם מדובר בזכות קניינית או חוזית; השאלה היא האם הזכות שהופקעה הינה בעלת ערך כלכלי (א' נמדר, הפקעת מקרקעין, תשע"א-2011, עמ' 441-442, 453). על רקע עקרונות בסיסיים אלו יש לבחון את טענות המבקש. המבקש דורש פיצוי בארבעה ראשי נזק שונים: פיצוי בגין השקעות שהשקיע במושכר; דיור חלוף (פיצוי בגין קיצור תקופת השכירות); אובדן הכנסות ופגיעה במוניטין; והוצאות העברה. בשלב זה של הדיון אינני נדרש להכריע בשאלת הסכומים המגיעים למבקש בכל אחד מראשי הנזק הללו, אלא אך ורק בדבר זכותו העקרונית לפיצוי בגינם. 1. "דיור חלוף" או פיצוי בגין קיצור תקופת השכירות 10. אף שהמבקש מפנה בבקשה לחוות דעת שמאית המתייחסת לפיצוי בגין "דיור חלוף", ברור למדי כי לא לפיצוי מסוג זה התכוון המבקש (ואף לא השמאי). פיצוי בגין "דיור חלוף" לא נזכר בבקשה ובתצהיר התומך בה, וגם לא בסיכומי המבקש. עיון בחוות דעתו של השמאי גרשון גורן מראה כי הוא חישב את הפיצוי המגיע למבקש עבור "דיור חלוף" בהתבסס על ההפרש בין דמי השכירות ששילם עבור הנכס, לבין דמי השכירות של נכס דומה בשוק החופשי, לפי ההנחה כי לולא ההפקעה היתה תקופת השכירות נמשכת עוד 15 שנים (ראה עמ' 7 לחוות דעתו). זה איננו פיצוי בגין "דיור חלוף", אלא בגין אובדן זכות השכירות או קיצורה. הזכות ל"דיור חלוף" הוכרה בסעיף 194 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965, לפיו: "בהליכי הפקעה מכח פרק זה לא יפונה בית מגורים שנועד בתכנית להריסה אלא לאחר שהועמד שיכון חלוף סביר למי שהיה דר בבית מכוח זכות שבדין או זכות שביושר…". כפי שמבהיר א' קמר בספרו הנ"ל, מספר חוקים מתנים את נטילת החזקה בקרקע בהעמדת דיור חלוף למפונה, או פיצוי כספי תחתיו. מטרת הוראות אלו הינה סוציאלית - למנוע מצב בו ייוותר המפונה ללא קורת גג. לפיכך, פתרון הדיור החלוף צריך לתת מענה סביר למפונה, בשיכון או בכסף, אך אין הכרח שיינתן לו פיתרון כולל וסופי, שיעמיד אותו במצב זהה לחלוטין למצב שבו היה נתון קודם להפקעה ולפינוי. למפונה עומדת הזכות בנוסף על הדיור החלוף, לתבוע מהרשות המפקיעה פיצויים בגין מותר נזקיו (א' קמר, עמ' 639-644 והפסיקה שצוטטה שם). לאור מטרתו של דיור חלוף, הדיון בסוגיה זו מתנהל במסגרת הדיון בבקשה למסירת החזקה בנכס, ולא במסגרת תביעה לפיצויים בגין הפקעה. על כך ניתן ללמוד מדברי כב' השופט מ' חשין בע"א 4000/01 קיסר נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה, תל אביב, (לא פורסם - 1.12.02): "ברור עם זאת, כי השיכון החלוף אינו אמור לשקף את מלוא הפיצויים שהמפונה זכאי להם. שאלת הפיצויים אמורה להידון לעצמה, ובנפרד, בהליך שיועד לדבר כהוראת סעיפים 9 ואילך פקודה. יש אפוא לדחות את טענות המערערים - וטענות ארוכות עד-למאוד הן - כי במסגרת הדיון על שיכון חלוף תידונה לכל עומקן זכויותיהם במקרקעין". אכן, המבקש דרש "דיור חלוף" בתובענה שהוגשה לפינויו מן הנכס (ודרישה זו נדחתה). זה היה המועד והמקום לדרשה. כיום, כמה שנים לאחר פינוי הנכס, נבלעת הזכות לדיור חלוף (ככל שזו היתה נתונה למבקש) בתביעה לפיצוי בגין אובדן זכות השכירות במקרקעין. ברי כי המבקש איננו יכול לתבוע גם "דיור חלוף" וגם פיצוי מלא עבור אובדן השכירות או קיצור תקופתה. יצויין כי החובה להעמיד דיור חלוף קיימת רק לגבי בית מגורים, ולא לגבי מבנה אחר (ראה: ע"א 7957/01 קלפא נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה, פ"ד נז(1) 625, וכן ע"א 613/84 עירית חיפה נ' יקב הגליל יוסף גולד ובניו בע"מ, פ"ד מא(3) 711, 716, בו קיבלו המערערים פיצוי עבור בית עסק חלופי, ובית המשפט ציין כי הם זכו בפיצוי מן ההפקר). במקרה דנא, הושכר הנכס למטרת עסק, אך כפי שיובהר בהמשך - הוא שימש בפועל במשך שנים גם למגורים, וזאת בידיעת המשכירה - ידיעה בדיעבד אמנם - ובלא התנגדותה לכך. 11. המבקש עותר לפיצויים בגין נזקים הנובעים משלילת זכותו להוסיף ולהתגורר בנכס. מחוות דעתו של השמאי מטעם המבקש עולה כי השמאי הניח - בלא כל תשתית בתצהיר המבקש או בראיות אחרות - כי חוזה השכירות הינו ל-24 שנים; לכן הוא קובע כי לולא ההפקעה היה המבקש יכול להתגורר בנכס 15 שנים נוספות (עמ' 7 לחוות הדעת). על בסיס הנחה עובדתית זו, והתוצאות המשפטיות הנובעות הימנה, העריך השמאי את הפיצוי המגיע למבקש בגין מה שהוא כינה "דיור חלוף". יוער בהקשר זה כי בניגוד לנטען בבקשה, הסכם השכירות בין המבקש לבין עמידר לא "הוארך מפעם לפעם באופן אוטומטי", אלא התחדש פעם אחת עם תום תקופת השכירות המקורית, לתקופה בלתי מסוימת, עד למועד ביטולו (סעיף 6 לתצהיר המבקש). 12. המלומד קמר מתייחס בספרו לפיצוי המגיע לשוכר או לחוכר מקרקעין שהופקעו בגין אובדן זכות השכירות, ומציין מספר מצבים בהם קיימת זכות לפיצוי. קמר מדגיש בספרו כי הזכות לפיצוי מותנית בכך שלולא ההפקעה - היתה לשוכר זכות להמשיך ולשכור את הנכס לתקופה נוספת, להבדיל מציפיה גרידא (עמ' 571). אפשרות אחת שמציג קמר היא שתקופת השכירות הנקובה בהסכם השכירות טרם הסתיימה במועד ההפקעה. במקרה כזה, השוכר זכאי לפיצוי בגין מותר התקופה ממועד נטילת החזקה ועד לתום תקופת השכירות הקבועה בהסכם. אם לא שולמו דמי השכירות מראש, הוא יהיה זכאי לפיצוי בגובה ההפרש שבין שווי השוק של השכירות, לבין דמי השכירות הקבועים בהסכם (עמ' 570). אפשרות זו אינה תואמת את נסיבות המקרה שלפני, שכן הסכם השכירות אינו נוקב בתקופה קצובה שבה היתה אמורה להוסיף ולהתקיים זכות השכירות של המבקש, אלא קובע כי ניתן לסיים את תקופת השכירות בכל עת, עם הודעה מוקדמת של 60 יום. אפשרות אחרת עליה מצביע קמר, נוגעת למקרה בו חוזה השכירות הקנה לשוכר אופציה להאריך את תקופתה, ואז זכאי השוכר לפיצוי בגין שווייה של האופציה שאבדה לו בשל ההפקעה, בניכוי דמי השכירות שהיה משלם לאורך התקופה (עמ' 571). נראה כי זה סוג הפיצוי עליו סומך המבקש את דרישתו לפיצוי. המבקש, למעשה, טוען כי יש לראות בו כמי שקיבל מבעל הנכס אופציה להמשיך להתגורר בנכס למשך 15 שנים נוספות, כפי שעולה מחוות דעת השמאי מטעמו. אך אין יסוד לטענת המבקש המניחה אופציה להארכת ההסכם למשך 15 שנים נוספות. בהסכם נקבע במפורש כי כל צד רשאי להודיע על ביטול ההסכם בהודעה מוקדמת של 60 ימים (ראה סעיף 2 לעיל). מכאן, שהמבקש ידע היטב כי זכותו בנכס הינה לתקופת זמן בלתי מסוימת, וכי בכל רגע נתון עלולה לבוא מצד עמידר דרישה לסיום יחסי השכירות, תהא סיבתה אשר תהא, כפי שאירע בפועל. עמידר הודיעה על סיום הסכם השכירות כשנה לפני פרסום הודעת ההפקעה, בשל ההפקעה הצפויה. כל מי שחותם על הסכם שכירות שאינה מוגנת לתקופה בלתי קצובה יודע כי הוא עלול ביום מן הימים להידרש לפנות את הנכס. וכך נאמר בעניין זה בספרו של המלומד קמר: "...ציפייה בלבד מצידו של השוכר, שהשכירות תוארך בתום תקופת השכירות, אינה מזכה אותו בפיצוי נוסף, אלא אם כן, מדובר בחכירה לטווח ארוך, שאלמלא ההפקעה לא היתה סיבה נראית לעין שלא תחודש לתקופה נוספת. אותו דין יחול כאשר מדובר ברצף של חכירות, שהתחדשו מעת לעת, ושאלמלא ההפקעה לא היתה סיבה נראית לעין שלא היו מתחדשות פעמים נוספות" (עמ' 571-572). במקרה דנן, אין מדובר בחכירה או ברצף של חכירות שהתחדשו מעת לעת, ואף לא בהסכם שכירות לתקופה קצובה שטרם נסתיימה. לכן אין מקום לתשלום פיצוי למבקש בגין קיצור תקופת השכירות. ניתן להקיש לענייננו מעניינו של בר-רשות שרישיונו הדיר. בע"א 618/05 דיאמנשטיין נ' מע"צ, לא פורסם - 21.3.07, פסק כב' השופט ס' ג'ובראן (אליו הצטרפו כב' השופטות א' פרוקצ'יה וע' ארבל) כי "רישיון במקרקעין, אשר ניתן לביטול בכל עת, הינו בגדר זכות אישית בלבד אשר אינה תקפה כלפי צדדים שלישיים, לא ניתן לראות בו כטובת הנאה לצורך הענקת פיצויים" בגין הפקעה, אלא רק בגין השבחת המקרקעין, ואף זאת משיקולי צדק (פסקאות 11, 14). גם חוזה השכירות במקרה דנא הינו זכות אישית הניתנת לביטול בכל עת, ואין הוא מזכה בתשלום פיצויי הפקעה. 13. השאלה העומדת להכרעה הינה האם הופקעה מן המבקש זכות בעלת ערך כלכלי. בנסיבות מקרה זה, השאלה הינה האם היה למבקש בסיס משפטי לצפות כי הסכם השכירות יוארך מאליו גם בשנים הבאות, שאם כך הוא הדבר - מגיע לו פיצוי בגין הפקעת זכות השכירות. התשובה על שאלה זו חייבת להיות שלילית. אמנם, הסכם השכירות בין המבקש לבין עמידר עמד בתוקפו במשך כמה שנים. ההסכם התחדש עם תום תקופת השכירות המקורית, קרי: ביום 31.12.98, ובוטל בהודעה מטעם עמידר ביום 24.6.05. עמידר גם לא ביקשה לפנות את המבקש כאשר הפר את הסכם השכירות - הן כאשר עשה במושכר שימוש למגורים בניגוד לאמור בהסכם, והן כאשר לא עמד בתשלום דמי השכירות (עדות המבקש בעמ' 6). לכאורה, ניתן ללמוד מכך שלולא ההפקעה, הסכם השכירות היה עשוי להישאר בתוקף עוד מספר שנים (אם כי, בכל מקרה, ההנחה בחוות הדעת מטעם המבקש לפיה ההסכם היה עומד בתוקפו למשך 15 שנים נוספות הינה השערה בלבד). בעדותו הוסיף המבקש וטען כי לפני חתימת החוזה הבהיר לו נציג עמידר שתקופת השכירות אינה מוגבלת (עמ' 5). אולם אמירה זו, שלא מצאה ביטוי כלשהו בתצהיר המבקש, אינה מוסיפה דבר על האמור ממילא בהסכם: תקופת השכירות היתה לתקופה בלתי מסוימת. אף על פי כן, אינני סבור כי נסיבות אלו יכולות לטשטש את העובדה הפשוטה, שלכל אורך תקופת השכירות ריחפה מעל ראשו של המבקש האפשרות, הקבועה בסעיף 3(ב) להסכם, כי בכל עת הוא עלול להידרש לפנות את הנכס מסיבה כלשהי, בכפוף להודעה מוקדמת בת 60 יום. קיומה של אפשרות פינוי זו אינה מאפשרת פיתוח ציפייה לגיטימית מבוססת להמשך תקופת השכירות לתקופה ארוכה נוספת, שהיא הבסיס לדרישת הפיצוי בגין ההפרש בין שווי השכירות בשוק החופשי לבין דמי השכירות ששילם המבקש. אם נוסיף על כך את העובדה שהמקרקעין היו מיועדים לדרך לפי תוכנית 1200 משנת 1975, ושהמבקש לא עמד בתשלומי דמי השכירות בתקופות שונות - מתחזקת המסקנה שהוא לא יכול היה לצפות שהסכם השכירות יוארך מעת לעת ללא כל הפרעה. ציפיה שכזו חייבת להיות מבוססת על זכות שבדין, בעוד שלמבקש לא היתה זכות שבדין להמשך תקופת השכירות. 14. המבקש מפנה לדברים שנאמרו בת"א (י-ם) 5394/03 מולכו נ' בית חינוך יתומים (לא פורסם - 7.11.05), שם נדון עניינו של אדם ששכר נכס בשכירות חופשית, וקיבל פיצוי בגין הפקעת הנכס. אלא שבאותו מקרה פונה התובע מן הנכס בשל ההפקעה שלוש שנים לפני תום תקופת השכירות שהוגדרה בהסכם. דהיינו, בנסיבות אותו עניין, היה בסיס מוצק לציפיית התובע להוסיף ולעשות שימוש בנכס במשך שלוש שנים נוספות. בענייננו, לעומת זאת, המבקש אינו יכול להצביע על תקופה כלשהי אשר לגביה היתה לו ציפיה המבוססת על זכות, להבדיל ממשאלת לב גרידא, להמשך השכירות. בכל רגע נתון עלול היה המבקש לקבל מ"עמידר" דרישה לפנות את הנכס בתוך 60 יום. העובדה שהדבר לא קרה במשך כשמונה שנים, איננה יכולה, כשלעצמה, לבסס ציפייה לגיטימית לעתיד. לא למותר לציין כי בעוד המבקש טוען שהתגורר בנכס במשך 9 שנים, הרי שהדבר נבע בחלקו מסירובו לפנות את הנכס עם קבלת דרישתה הראשונה של המשיבה ביום 24.6.05, כשבע וחצי שנים לאחר חתימת הסכם השכירות המקורי (נספח ג' לתצהיר זמיר). 15. המבקש טוען כי אף שהתכנית שייעדה את הקרקע לדרך פורסמה שנים רבות לפני עריכת ההסכם, האפשרות של הפקעת הקרקע לא נזכרה בהסכם. כמו כן, בביקורים של נציגי המנהל בביתו מעולם לא נאמר לו דבר בנוגע לאפשרות של הפקעת הנכס. מכאן, שלא היתה לו כל דרך לדעת כי ישיבתו בנכס הינה זמנית. טענה זו אינה יכולה לעמוד. גם אם לא נאמר למבקש דבר על אפשרות ההפקעה של הנכס, המבקש ידע היטב כי ניתן לפנותו לפי תנאי ההסכם בהתראה בת 60 יום בלבד. הסיבות לפינוי אינן רלוונטיות: מה שחשוב הוא שהמבקש ידע כי המשך החזקתו בנכס אינו מובטח לו לתקופה העולה על 60 יום. בנסיבות אלו, הוא אינו יכול לטעון כי היתה לו זכות ליהנות מן הנכס במשך תקופה נוספת כלשהי, וכי זכות זו נשללה ממנו אך ורק בגין ההפקעה. יצויין כי למעשה הסכם השכירות הגיע לקיצו עקב הודעת עמידר, אשר נשלחה למבקש כשנה לפני שפורסמה הודעת ההפקעה (ראה סעיפים 4-5 לעיל). אך ברור מן ההודעה על סיום יחסי השכירות, כי העילה לכך היא אך ורק ההפקעה המתוכננת (סעיף 2 למכתב שצורף כנספח ג' לתצהיר זמיר). 16. סיכומו של דבר: אינני רואה מקום לקבוע כי מגיע למבקש פיצוי בגין הפקעה שהיתה העילה לסיומו של חוזה שכירות חופשית, כאשר ניתן היה להביא את ההסכם לסיומו בכל עת ומכל סיבה שהיא, בהודעה חד-צדדית של המשכיר. במקרה שכזה, אין לומר כי הופקעה זכות בעלת ערך כלכלי, או "טובת הנאה בקרקע", כלשון סעיף 9 לפקודה. המבקש אינו יכול לעתור לפיצוי בגין ההפרש בין שכר הדירה ששילם לבין שווי השוק של שכר הדירה של נכס דומה, שכן בכל רגע נתון, המבקש ידע כי זכותו ליהנות משכר הדירה ששילם עשויה להסתיים בתוך 60 יום. 2. אובדן הכנסות, פגיעה במוניטין והוצאות העברה 17. בשל אותו רציונל, אין המבקש זכאי לפיצוי בגין אובדן הכנסות, פגיעה במוניטין והוצאות העברה, שכן לא הופקעה ממנו כל זכות בקרקע שהיא בת-פיצוי, שהרי ניתן היה להביא את החוזה לסיומו בכל עת (ראה קמר בעמ' 582). התביעה בראשי הנזק הללו מבוססת אף היא על הציפיה שפיתח המבקש, לטענתו, להמשיך ולהחזיק בנכס למשך שנים נוספות. משנמצא כי מדובר בציפיה חסרת עוגן משפטי, אין אחיזה גם לדרישת הפיצוי בגינה. כך נפסק בענין דיאמנשטיין הנ"ל, כי "פיצויים בגין הפסד מוניטין ורווחים ישולמו רק אם המחזיק זכאי לפיצויים לפי החוק אך לא כאשר אין לו זכות לפיצויי הפקעה" (פסקה 19, והאסמכתאות שהובאו שם). לא מיותר להוסיף כי בכל מקרה לא היה מקום לפסוק למבקש פיצוי כלשהו בגין מוניטין ואובדן הכנסות, מן הטעם הפשוט שהוא לא הביא בתצהירו נתונים כלשהם בעניין זה. השמאי גורן מתייחס בחוות דעתו לאובדן הכנסות המבוסס על הכנסה בשיעור של 79,000 ₪ לשנה, אך לא ברור מהיכן נשאב נתון זה, שאין לו כל אחיזה בתצהיר המבקש, שלא לדבר על העדר ראיה כלשהי בעניין המוניטין. בדומה, יש לדחות גם את הדרישה להחזר "הוצאות העברה", המופיעה בשולי התביעה, מבלי שפורט בבקשה או בתצהיר התומך בה הסכום המבוקש והבסיס לכך, ומבלי שתהיה לכך התייחסות כלשהי בחוות דעת השמאי מטעם המבקש. אמנם הושג בין הצדדים הסדר דיוני לפיו ימונה בשלב השני שמאי להערכת הפיצויים, אם יקבע בשלב הראשון שהמבקש זכאי לפיצוי. אך המבקש הביא את כל ראיותיו, הן בעניין החבות והן בעניין הנזק, בהמרצת הפתיחה שהגיש, ועל מנת שיקבע כי הוא זכאי לפיצוי היה עליו להראות, בין היתר, כי נגרם לו נזק כלשהו בראש הנזק בגינו הוא תובע. חוות דעת השמאי שהגיש המבקש היתה חייבת להתבסס על ראיות של המבקש, והואיל וההליך שבחר המבקש הינו המרצת פתיחה, הוא היה חייב לכלול ראיות אלו בתצהירו (או בתצהיר נפרד). 3. פיצוי בגין השקעות במושכר 18. המבקש עתר גם לפיצוי בגין אובדן השקעות בנכס. הכלל היסודי הוא שפיצויי הפקעה נועדו להעמיד את בעל הזכות שהופקעה במצב בו היה אלמלא ההפקעה. לכן, השאלה שיש לשאול היא האם המבקש היה זכאי להחזר השקעותיו במושכר עם סיום הסכם השכירות, אלמלא ההפקעה. התשובה על שאלה זו שלילית. נראה כי הגישה הרווחת הינה ששוכר זכאי בתום תקופת השכירות להחזר השקעותיו, שהן בגדר מחוברים שלא ניתן ליטול מהמושכר, אפילו הוספו ללא רשות המשכיר, כפי שניתן ללמוד מהוראת סעיף 21 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, המתייחסת למסיג גבול. אך תוצאה זו מותנית בכך שהמשכיר מודיע כי הוא מעוניין להותיר השקעות אלו, עם החזרת המושכר המושבח לידיו. בעל המקרקעין זכאי לבחור בין האפשרות לדרוש את סילוקן של ההשקעות מן הקרקע, לבין האפשרות להשאירן תמורת תשלום לשוכר; זכות בחירה זו איננה נתונה לשוכר, אשר חייב להחזיר את הנכס במצבו המקורי, אלא שהיא נתונה רק למשכיר (ראה: י, ויסמן, דיני קנין - החזקה ושימוש, תשס"ו-2005, בעמ' 401; מ' דויטש, קנין, חלק ב', התשנ"ט-1999, עמ' 389-390; ש' לרנר, שכירות ונכסים, תש"ן-1990, עמ' 205-208). במקרה דנא, למשכירה לא היה כל עניין בהשקעות שהכניס המבקש במושכר על דעת עצמו וללא קבלת רשותה, משיועד הנכס להפקעה ולהריסה, והמבקש אכן נדרש במכתב על סיום הקשר החוזי לפנות את המושכר, ללא סייג. לכן, לא היתה למבקש זכות להחזר ההשקעות במושכר. אכן, יש בסיס לדעה כי כאשר ההשקעות נעשו בהסכמת המשכיר, הרי שבהעדר כל הוראה אחרת בהסכם, וכאשר אין זה מעשי לסלק את ההשקעות מן המושכר, יאלץ המשכיר שהסכים לביצוע ההשקעות לשלם עבורן עם תום השכירות (דויטש, בעמ' 391, וכן: ד' פרידמן, עשיית עושר ולא במשפט, מהד' שניה תשנ"ח, בעמ' 248). ספק גדול בעיני אם זו תהא ההלכה, במקרה בו למשכיר אין כל עניין בהשארת ההשקעות במושכר, וכאשר הוא לא נתן את הסכמתו מראש לביצוע השקעות, גם אם לא מחה על כך בדיעבד (זה המקרה שבפנינו). מכל מקום, כל האמור לעיל חל כל עוד לא הוסדר נושא ההשקעות בהסכם בדרך אחרת. במקרה דנא, קובע סעיף 6(ג) להסכם בצורה מפורשת כי נאסר על השוכר לבצע שינויים כלשהם במושכר "אלא לאחר קבלת אישור ובכתב מאת המשכירה ע"ג תוכנית השיפוצים שיגיש השוכר לאישורה". אין כל טענה או ראיה כי כך נעשה בענייננו, וזמיר הצהיר כי איש לא אישר למבקש לבצע שינויים במושכר (סעיף 9). יתר על כן, הסיפא של סעיף זה קובעת כי: "מבלי לגרוע מהאמור אם ביצע השוכר שינויים במושכר תהא למשכירה ברירה להשאירם מבלי שתשלם לשוכר כל תשלום שהוא או לדרוש מהשוכר להסירם על חשבונו בלבד...". אינני רואה כל סיבה שלא להעניק משקל מלא להוראה ברורה זו בהסכם שחתמו הצדדים, משלא הועלתה כל טענה נגד תוקף הוראה זו. מכאן, שעל-פי דיני השכירות ודיני החוזים, לא היה המבקש זכאי בעת סיום ההסכם לפיצוי עבור השקעותיו במושכר. לכן, אין המבקש זכאי לפיצויי הפקעה בגין השקעות אלו: ההפקעה לא פגעה במאומה בזכותו להחזר השקעות, שממילא לא היתה קיימת. 19. מוכן אני להניח לטובת המבקש, כי גם אם שוכר איננו זכאי להחזר השקעות לפי הסכם השכירות עליו חתם, עדיין יתכן מצב בו יהא הוא זכאי לפיצוי בגין השקעותיו, וזאת כאשר קוצרה תקופת השכירות עקב ההפקעה. הטעם לכך הוא שהשוכר אמנם ידע כי בתום תקופת השכירות לא יקבל החזר בגין השקעותיו, אך הוא הניח בעת ביצוע ההשקעות כי יהנה מהן במשך כל תקופת השכירות; קיצור תקופת השכירות, מהווה, אפוא, פגיעה הנובעת מן ההפקעה. המלומד קמר מבהיר בספרו הנ"ל כי אם השקיע השוכר השקעות בשיפוץ המושכר, הוא יהיה זכאי לקבל את השווי היחסי של ההשקעות בגין מותר תקופת השכירות שלא נוצלה ערב ההפקעה. כמו כן, אם ניתנה לשוכר אופציה להארכת תקופת השכירות, ייקבע השווי היחסי גם בעד תקופה זו (עמ' 572, וראה ענין מולכו הנ"ל). אך זכות זו לפיצוי בגין השקעות בנכס כפופה לשאלה אם תקופת השכירות טרם הסתיימה במועד ההפקעה, או לחלופין, אם ניתנה לשוכר אופציה להמשיך לשכור את הנכס, והאופציה לא מומשה אך ורק בשל ההפקעה. מכיוון שבמקרה דנא הביאה המשכירה את ההסכם לקיצו מכוח זכותה החוזית לעשות כן בכל עת (עוד בטרם פורסמה הודעת ההפקעה), ולא ניתנה למבקש אופציה להארכת החוזה - הרי שהוא אינו זכאי לפיצוי בגין השקעותיו בשל קיצור תקופת השכירות. המבקש ביצע את ההשקעות על דעת עצמו, ביודעו כי בכל עת הוא עשוי להידרש לפנות את הנכס, ובפועל הוא הספיק ליהנות מהשקעות אלו במשך כתשע שנים. אין לו כל זכות לפיצוי מעבר לכך. 4. הפרת הסכם השכירות 20. נוכח המסקנות דלעיל, אין צורך לדון בטענות הנוספות שהעלו הצדדים, בנוגע להפרת הסכם השכירות על ידי המבקש. בין שההסכם הופר ובין שלא, המבקש אינו זכאי לפיצויים כלשהם בגין סיום ההסכם בעקבות ההפקעה. למען שלמות התמונה, אוסיף ואומר כי בניגוד לטענת המבקש, ישנן לפני די ראיות לכך שההסכם הופר על ידו. הסכם השכירות קבע במפורש כי אין לעשות בנכס שימוש אלא למטרות עסק, ואף על פי כן מודה המבקש כי הכשיר את הנכס למגורים והשתמש בו למטרה זו. המבקש ביצע שינויים במושכר ללא רשות המשכירה, והפך את הנכס למקום מגורים (ראה סעיף 19 לעיל). המבקש שכר נכס למטרת ניהול עסק בלבד, כפי שנקבע בסעיף 3(א) להסכם, ומייד עם כניסתו לנכס ביצע בו שינויים רציניים והפך אותו למקום מגורים, בניגוד לקבוע בהסכם, בלא לקבל את אישורה של המשכירה מראש (זמיר בעמ' 9). לאחר מכן הפר את ההסכם פעם אחר פעם בכך שלא עמד בתשלום דמי השכירות. המבקש הודה בכך (עמ' 6), כפי שעולה גם מתצהירו של זמיר ומעדותו בדבר חוב מתמשך של המבקש מאז שנת 2001, שנותר קיים גם בעת מתן תצהירו, בסך של כ- 65 אלף ₪ (עמ' 7). אמנם מקובלת עלי טענת המבקש כי עמידר לא ראתה בהפרות ההסכם עילה לביטול ההסכם (אם כי איש אינו טוען, כמובן, שהיא מחלה על תשלום חובו של המבקש כלפיה). אך מעשי המבקש בהחלט היו הפרות של ההסכם בעת שנעשו, ואפילו הפרות בוטות ויסודיות. 21. אין חולק כי הסכם השכירות סייג במפורש את מטרת השכירות וקבע כי השימוש במושכר הינו למטרות ניהול עסק בלבד. אולם אין מחלוקת שהמבקש עשה במשך שנים שימוש בנכס למגורים. מדובר באזור מגורים המשולב בגלריות וסטודיו לאומנות (עמ' 5 לחוות דעת השמאי גורן). עדותו של המבקש בעניין זה נתמכת בתצהיריהם של שכניו של המבקש, זיו בן דב (סעיף 2 לתצהיר) ויורם שטרית (סעיף 3 לתצהירו). המבקש גם שילם ארנונה לפי סיווג "מגורים" (נספח ה' לתצהירו). המשיבה אינה חולקת על עובדות אלו, אלא שלטענתה, השימוש בנכס למגורים מנוגד להסכם, ועל כן המבקש איננו זכאי לפיצויי הפקעה. זמיר טען כי איש לא אישר למבקש להתגורר בנכס, או לשנות את חשבון הארנונה למגורים (סעיפים 5-6 לתצהירו). אך מעדותו של המבקש ומתצהירו (סעיף 4) עולה כי נציגי עמידר ביקרו לא פעם בביתו, ומן הסתם היו מודעים לכך שהוא ומשפחתו עושים בנכס שימוש למגורים (עמ' 4-5). זמיר אישר כי בכל שנה נעשה ביקור במושכר, והוגשו דו"חות, אך אלו לא היו בידיו (עמ' 8). מכתבי התראה, שלטענת זמיר נשלחו, לא הוגשו ולא היו בידי זמיר (עמ' 9). כך גם ברור שעמידר היתה מודעת לכך שהמבקש לא עמד בתשלומי השכירות, ונציגה נהג לפרוס את תשלומים לתובע (עמ' 4). מכל מקום, עובדה היא כי לא נעשה כל ניסיון מצד עמידר לפנות את המבקש מן הנכס או לבטל את ההסכם בשל ההפרות דלעיל (זמיר בעמ' 9). במכתבה של עמידר על סיום יחסי השכירות צוין כי סיבת הפינוי הינה הכוונה להפקיע את הנכס (נספח ג' לתצהיר זמיר). הא ותו לא. 22. זאת ועוד, אינני סבור שהמשיבה רשאית להעלות טענה להפרתו של הסכם, שהיא עצמה אינה צד לו; זכות זו שמורה לבעלת הנכס בלבד, וזו איננה צד להליך זה. כך נפסק בה"פ (מחוזי-י-ם) 4102/05 ההסתדרות הכללית החדשה בירושלים מועצת פועלי ירושלים נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה (לא פורסם - 26.6.06); בית המשפט הפנה לפסק דין של בית המשפט העליון, בו נקבע כי: "מקום שבעל הבית אינו צד לתביעת הפיצויים מנועה הרשות המפקיעה מלהתכחש לזכותו של דייר מוגן בקרקע, מן הטעם שעובר להפקעה נתקיימה כנגדו בידי בעל המקרקעין עילה בכח לפינוי על פי דיני הגנת הדייר. הסיבה לכך היא שביום הקובע לעניין הזכאות לפיצויים בגין ההפקעה, הוא יום פרסום ההודעה לפי סעיף 5 לפקודת ההפקעה, היתה הזכות לדיירות מוגנת בת תוקף" (ע"א 977/91 הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים נ' נוסייבה, פ"ד מו(5) 758). כך גם בענייננו, משלא הועלתה מעולם על ידי עמידר הטענה כי המבקש הפר את ההסכם, וגם לא ניתנה למבקש הודעה על ביטול ההסכם עקב הפרתו - אין המשיבה, שאיננה צד להסכם, יכולה לעשות שימוש בעילת ההפרה לצורך הימנעות מתשלום פיצויי הפקעה. סיכומו של דבר: לו היה המבקש זכאי לפיצויי הפקעה על-פי דין, לא היה מקום לשללם רק בשל הטענה כי הפר את הסכם השכירות. ג. סיכום 23. לאור כל האמור לעיל, הבקשה נדחית. 24. המבקש ישלם למשיבה הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסכום כולל של 25,000 ש"ח (סכום זה כולל את ההוצאות בגין הבקשה להפקדת ערובה).קרקעותמקרקעיןשכירותהפקעה