הלוואה לקניית דירה מהמוכר

מומלץ לקרוא את פסק הדין להלן על מנת לקבל ידע בנושא הלוואה לקניית דירה מהמוכר:



לפניי שתי תביעות כספיות שהדיון בהן אוחד. תביעתו של אמיר שלמה בת.א. 1582/10 (ייקרא להלן-"התובע") הוגשה ראשונה, בעילה של הפרת הסכם הלוואה שניתנה על ידו לנתבעים בת.א. 1582/10 והתובעים בת.א. 33389/11/10 (ייקראו להלן-"הנתבעים") להשלמת התמורה שהגיעה לו לפי הסכם למכירת דירה שבבעלותו לנתבעים.




התובע, טוען כי בשל חסרון כיס של הנתבעים הילווה להם סך של 128,000$ (להלן-"ההלוואה") ונקבע כי היא תיפרע במועד שנקבע בהסכם המכר להעברת הזכויות בדירה על שמם. בכך, לא עמדו הנתבעים והתכחשו לחובם ובה בשעה למרות זאת הם דרשו ממנו למלא אחר הסכם מכר הדירה בהעברת הזכויות בדירה על שמם. מכאן התביעה, להחזר ההלוואה המהווה חלק מהתמורה בגין מכירת הדירה.




הנתבעים דוחים את טענות התובע וטוענים כי שלמו את מלוא התמורה בגין מכר הדירה

ולמרות זאת נמנע התובע מהעברת הזכויות בדירה על שמם במועד שנקבע בהסכם
ליום 31.12.09 ועד לחלוף כשנה מהמועד שנקבע בהסכם. עקב אותה הפרה של ההסכם
דורשים הנתבעים את מלוא הפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם. בנוסף טענו כנגד מצג שווא
שהוצג בפניהם ע"י התובע לפיו המכר הוא של דירה אחת ולא שתיים , כפי שהוברר להם
בדיעבד מה גם, שהתובע לא עמד בהתחיייבותו לחבר את הדירות ולפיכך, עליו לשאת
בהוצאות הכרורכות בכך. בהתאם לכך, הועמדה התביעה ע"ס של 457,648 ₪.
טענות הצדדים:



ביום 29.1.09 התקשר התובע בהסכם מכר דירה עם הנתבעים (להלן – "הסכם המכר", נספח א' לכתב התביעה) לפיו הוא יעביר את מלוא זכויותיו בדירה המצויה ברחוב ניות 22 בירושלים הידועה גם כגוש 30181 חלקה 211 וגוש 30145 חלקה 27 (להלן – "הדירה") ובתמורה יקבל סך של 820,000$ . מועד העברת הזכויות נקבע בהסכם המכר ליום 31.12.09.




התובע טוען כי לא היה בידי הנתבעים לגייס את מלוא התמורה לפי הסכם המכר שכן, הבנק סרב להעמיד משכנתא לטובתם בשל חסר בהון עצמי בסך של 128,000$ שהיה חסר לנתבעים לצורך אישור הבנק למתן המשכנתא. לאור זאת, הוא נעתר לבקשת הנתבעים להלוות להם את הסכום החסר ונקבע כי ההלוואה תוחזר לו עד ליום 31.12.09 הוא מועד העברת הזכויות בדירה לפי הסכם המכר ועם פרעון ההלוואה, יהיה בכך משום השלמת מלוא יתרת התמורה בגין מכירת הדירה. בהתאם לכך ,בד בבד עם החתימה על הסכם המכר חתמו הנתבעים על הסכם הלוואה ע"ס של 128,000$ (להלן – "הסכם ההלוואה", נספח ב' לכתב התביעה) ומועד פרעונה תאם למועד העברת הזכויות בדירה כאמור.




לטענת התובע, בפנייתו לנתבע בדרישה לפירעון ההלוואה טען הלה באוזנו כי ידו אינה משגת להחזיר את ההלוואה בשלב זה. בהתאם לכך, הוא הסכים שמחצית סכום ההלוואה ישולם באופן מיידי והיתרה, תיפרס לתשלומים לפי סיכום שיושג ביניהם. ניסיון להסדיר את ההסכמות באמצעות עוה"ד של הצדדים כשל לרבות בפנייה של בא כוחו לב"כ הנתבעים במכתבו מיום 13.12.09 בו הוצג ההסדר המוצע . הנתבעים לא השיבו להצעה וביום 31.12.09 נשלח אל התובע מכתב דרישה של ב"כ הנתבעים להעברת הזכויות בדירה על שמם (המכתבים צורפו כנספח ג לכתב התביעה) והתברר לתובע , כי הנתבעים מתכחשים לחובם בגין ההלוואה . לפיכך, הוגשה התביעה להחזר ההלוואה לפי שער דולר יציג של 4 ₪ ,על סך של 512,000 ₪ בצירוף ריבית הפרשי הצמדה המועד הפירעון שנקבע בהסכם ההלוואה ועד יום התשלום בפועל.




הנתבעים טוענים כי התובע נהג בחוסר תום לב ולא גילה עובדות מהותיות לתביעה על מנת ל'כסות' על הפרת הסכם המכר באי העברת הזכויות בדירה על שמם. כמו כן, התובע הציג בפניהם מצג לפיו הם רוכשים דירה אחת ובדיעבד התברר להם כי המצג הוא מצג שווא הואיל והדירה רשומה כשתי דירות נפרדות. להערכתם הדבר נעשה במטרה לקבל פטור ממס שבח. לאור זאת , נחתמו ביום 29.1.09 שני הסכמים האחד בדירה בגוש בגוש 30181 חלקה 211 והשני לדירה בגוש 30145 חלקה 27.




לטענתם הנתבעים, הם שלמו לתובע את מלוא התמורה בסך 820,000$ ובהתאם לכך, החזקה בדירה נמסרה להם במועד הקבוע בהסכם כנגד תשלום מלוא התמורה (נספחים א ו- ב לכתב תביעתם). הנתבעים, מודים כי נחתם הסכם ההלוואה אך אין כל קשר בינו ובין הסכם המכר ויש לדחות את ניסיון ההטעיה של התובע לקשור ביניהם ולא בכדי, אין בהסכם ההלוואה תנייה הקושרת בין ההסכמים. התובע אכן הסכים לתת להם את ההלוואה מסיבות אישיות שלהם לצורך שיפוץ הדירה. בפועל, לא הועברה אליהם ההלוואה ואין לתובע מסמך או תיעוד כלשהו בנדון והריהי הלוואה פיקטיבית. יתירה מכך, התובע אישר לבנק כי הוא קיבל את מלוא התמורה בעד מכר הדירה ובכך יש כדי לתמוך בגרסתם לפיה שולמה התמורה במלואה.




מנגד , התובע הפר לטענת הנתבעים הפרה יסודית של הסכם המכר בחוסר תום לב בסירובו להעביר את הזכויות בדירה על שמם ביום 31.12.09 כדרישת סעיף 2.2 להסכם המכר ואף לא עמד בהתחייבותו לחבר את שתי הדירות. לפיכך, הם שלחו אליו התראה ביום 31.12.09 (נספח ג לתביעתם) לתיקון ההפרה. ההפרה לא תוקנה למרות שכבר בחודש מאי 2009 היו בידי התובע כל המסמכים להעברת הזכויות (אישורי עירייה , מס שבח, שטרי משכנתא ואישורי מס רכישה נספחים ד-יא לתביעתם ). לאור האמור, הם זכאים לפיצוי מוסכם בסך של 350,000 ₪ לפי סעיף 10.1 להסכם המכר. בנוסף דרשו הנתבעים פיצוי על נזקם בגין אי חיבור הדירות בסך של 107,648 ₪ לפי הערכת עלות החיבור לפי מסמכי התובע.




התובע טען כי העברת הזכויות לא הושלמה במועד שנקבע משלא שולמה לו מלוא התמורה ולאור התכחשות הנתבעים להלוואה וכן בשל מחדליהם בהעברת כל המסמכים שנידרשו מהם להעברת הזכויות לרבות תיקון של מסמכים שגויים שהועברו אליו ע"י הנתבעים. התובע, הכחיש כי הציג מצג שווא וטען כי היטב היה ידוע לנתבעים כי עסקינן בשתי דירות הואיל והם התגוררו בדירה עובר למכירתה וכן הכחיש כי התחייב לדאוג לחיבור הדירות על חשבונו.



דיון ומסקנות:


התובע העיד כי הוא הסכים שהתמורה בעד מכר הדירה תכלול את כספי ההלוואה אותה הוא נתן להם על מנת לאפשר להם לקבל משכנתא שהיה צורך בה לתשלום התמורה משלא היה בידי הנתבעים לרכוש את הדירה אילולי זאת (עמ' 13 שורות 28-29). לדבריו סך של 320,000$ שהתקבל מהנתבעים לא שולם במלואו בפועל כי אם כלל את ההלוואה (עמ' 14 שורה 13) . הרעיון לתת את ההלוואה היה בהסכמת כולם (עמ' 12 שורה 4) ובהתאם להסכמות נקבע בהסכם ההלוואה מועד לפרעון של ההלוואה שהוא מועד העברת הזכויות בדירה בהסכם המכר ליום 31.12.09 (עמ' 12 שורה 26). רק בסוף 2009 התברר לו כי הנתבעים מתכחשים להלוואה בהתחמקותם מהחזר ההלוואה ומקיום פגישה להסדרת ההחזר (עמ' 15 שורות 19-23).




הנתבעת העידה כי אינה זוכרת דבר מהחתימה על הסכם המכר והיא לא הבינה כלום במעמד החתימה (עמ' 64 שורה 20) . בכלל זה העידה כי היא אינה יודעת איך שולמה התמורה בגין רכישת הדירה ומתי (עמ' 66 שורות 14-17). לעניין תכלית ההלוואה שהנתבע טען כי נועדה למימון שיפוץ הדירה השיבה הנתבעת כי מימון השיפוץ אמור היה להיות ממשכורתו של בעלה, הנתבעת והכחישה כי הם נזקקו להלוואה לשיפוץ (עמ' 66 שורות 28-32). הנתבע אמר בעדותו כי הוא הבין על מה הוא חותם בהסכם ההלוואה שניתנה לו למטרה פרטית (עמ' 67 שורה 22) ומסיבות אישיות לשיפוץ הדירה (עמ' 1 שורה 21 , עמ' 2 שורה 11 לפרוטוקול מיום 2.5.10 בדיון בבקשת רשות להתגונן) ולדבריו, אין קשר בין הסכם המכר והסכם ההלוואה.




מעדותו של הנתבע עולה כי ההלוואה אינה פיקטיבית (עמ' 7 שורות 23-33 בפרוטוקול מיום 6.1.11 ) באומרו כי נכון שזה לא היה פיקטיבי וזה צריך היה להיעשות. הנתבע, סרב להשיב לשאלה אם חלק מהתמורה לרכישת הדירה ניתנה לו באמצעות ההלוואה שלגביה הוא חתם על הסכם ההלוואה (עמ' 8 שורה 17). בהמשך חקירתו השיב כי הוא שילם את מלוא התמורה בעד הדירה מכספו (עמ' 8 שורה 19) וכי בידו להציג העברות בנקאיות, שיקים ומסמכים בנדון (עמ' 8 שורות 3-7). מסמכים שיתמכו בגרסת הנתבע על מימון עצמי בסך של 128,000 $ לא הוצגו ע"י הנתבעים. בכך יש כדי לחזק את גרסת התובע לעניין מטרת ההלוואה על מנת שיהיה בידי הנתבעים להתקשר בעסקת מכר הדירה בקבלת אישור של הבנק למתן המשכנתא . הדבר מתיישב עם עדותה של פקידת הבנק כי אילו הודע לבנק כי סך של 128,000 $ ניתן מכספי ההלוואה, הבנק לא היה מעמיד את המשכנתא לטובת הנתבעים (עמ' 43). חזקה על הנתבעים כי היו מציגים את המסמכים שיעידו על העברת מלוא התשלומים בפועל לתובע אילו היו בידיהם אותם מסמכים ואילו עמדו לטובתם. בהיעדר אתן ראיות הדבר פועל לטובת התובע .




עו"ד גולדפילד שנעתרתי לבקשת התובע להזמינו להעיד על ההתקשרות בעסקת המכר בה הוא טיפל מטעם הנתבעים, הודיע בפתח עדותו כי הוא נאלץ להעיד בניגוד לרצונו בהתאם להחלטה שניתנה. לדבריו, הנתבעים הפסיקו את שירותיו הואיל ולא היו מרוצים מהטיפול שלו (עמ' 44 שורה 29-33) בייצוגם בעסקת רכישת הדירה (עמ' 45 שורה 11). הוא הגיע למשרדו של עו"ד דובר ביום 29.1.09 לחתימה על ההסכם. מחיר הדירה היה 820,000$ ובנק טפחות אישר לנתבעים משכנתא ע"ס של 500,000$ . בהתאם לכך, נותר לנתבעים להשלים מהון עצמי את יתרת התמורה בגין הרכישה בסך 320,000$ . במעמד החתימה על הסכם המכר התברר כי חסר לנתבעים סך של כ- 120,000$ והתובע הסכים לדחות בשנה את מועד התשלום הזה . למרות אותה הסכמה , נוצר לדברי העד קושי לנתבעים לבצע את העסקה שכן הבנק דרש אישור מראש על הון עצמי בסך של 320,000$ כתנאי לאישור משכנתא בסך של חצי מיליון דולר (עמ' 45 שורות 14-21). לפיכך עלה רעיון ,לא על ידו, שהתובע יתן אישור, שיומצא לבנק לפיו הוא קיבל את כל הכסף מהנתבעים וכפועל יוצא יסכים הבנק לתת את המשכנתא ויתרת התמורה בגין הרכישה תשולם לתובע בחלוף שנה (עמ' 46 שורות 3-5). בהתאם להסכמות אלו נחתם במעמד החתימה על המכר גם הסכם הלוואה (עמ' 46 שורה 1). העד השיב בחקירתו כי קיים קשר בין שני ההסכמים. סכום ההלוואה, הוא יתרת החוב של הנתבעים לתובע לפי הסכם המכר (עמ' 48 שורה 22). בנוסף אמר העד עו"ד גולדפילד כי במעמד החתימה על הסכם המכר לא ניתן תשלום כלשהו ע"י הנתבעים (עמ' 49 שורות 22 ו- 32) שכן לא היה להם כסף ונוצר החוב (עמ' 50 שורה 11 , עמ' 52 שורה 5).




עו"ד רוני דובר שייצג את התובע בהסכם המכר, העיד כי בהתאם לנספח ו לתצהירו ,נספח להסכם שכירות מיום 29.8.07 ( להלן- "נספח להסכם השכירות") שנחתם בין הצדדים, הסכים התובע כי סך של 192,000 $ בגין דמי השכירות שנקבעו בהסכם השכירות, יקוזז מתמורה בסך של 820,000$ בגין מכירת הדירה לנתבעים אם ייחתם הסכם מכר ביניהם הואיל והנתבעים שילמו דמי שכירות מראש לתובע לתקופה ארוכה (עמ' 53 שורה 22 , עמ' 54 שורות 4-5, סעיף 3 לנספח להסכם השכירות). לפיכך לדברי העד אף שלא שולם תשלום כלשהו במעמד החתימה על הסכם המכר היה בידי התובע לקזז סך של 192,000$ מחיובי הנתבעים בגין הרכישה ובהתאם לכך, הוא אישר לנתבעים כי קיבל את הכסף (עמ' 53 שורות 27-30). לפיכך, מיתרת התמורה בסך של 320,000$ ( 500,000$ - 820,000$) הופחת סך של 192,000$ ונותר חסר של 128,000$ . סכום זה, ניתן לנתבעים כהלוואה על החשבון (עמ' 54 שורה 12). בהתאם לכך עסקת המכר הושלמה אך נותר חוב בגין הסכם ההלוואה שטרם ניפרע ע"י הנתבעים (עמ' 54 שורות 13-14) ולהבטחת ההחזר, נקבע בהסכם המכר כי הזכויות בדירה יועברו רק ביום 31.12.09 , הוא המועד שנקבע להחזר ההלוואה (עמ' 54 שורה 17). אלמלא כן, ניתן היה לדברי העד להעביר את הזכויות כבר ביום 1.3.09 אם כשיטת הנתבעים, שולמה כל התמורה ללא כספי ההלוואה שהנתבעיםמתכחשים לה כיום. דחיית מועד העברת הזכויות נועדה להבטיח את החזר ההלוואה (עמ' 54 שורה 20).




בהתאם לעדויות ובהתחשב במועדים שנחתמו שני ההסכמים ומועד העברת הזכויות ופרעון ההלוואה שנקבע לאותו מועד , השתכנעתי כי קיימת זיקה בין ההסכמים וכי ההלוואה ניתנה אכן לנתבעים, על מנת שיהא בידם לרכוש את הדירה בעמידה בתנאי הבנק למתן משכנתא בסך של חצי מיליון דולר למימון העיסקה. הנתבעים, לא הוכיחו כי אילולי ההלוואה והאישור שניתן להם ע"י התובע לצרכי הבנק על תשלומים ששולמו לו, היה בידיהם להציג הון עצמי מספיק כדרישת הבנק כתנאי לקבלת המשכנתא. לא הוצג גם כל מקור מימון עצמאי של הנתבעים לעסקה לסכום בסך של 128,000$ ואף לא מסמכי בנק שיעידו על הון עצמי כדרישת הבנק מהם. כמו כן, נסתרה גרסתו של הנתבע לפיה ההלוואה ניתנה להוצאות השיפוץ בעדותה של אשתו ואין ליישב את התהייה מדוע זה 'יתגייס' התובע למתן ההלוואה בסך של 128,000 $ לשיפוץ הדירה .




גרסת התובע בנוגע לייעוד ההלוואה, על מנת שיהיה בידי הנתבעים לרכוש את הדירה מתיישבת עם עדויותיהם של עורכי הדין של הצדדים שטפלו בעסקת המכר וסביר להניח שהיה לתובע אינטרס להתקשר בעסקת המכר גם אם הדבר כרוך בדחיית תשלום אחד בשנה בהתחשב בנספח להסכם השכירות בפרט כאשר נידחה מועד העברת הזכויות למועד שנקבע לפירעון ההלוואה.




בנוסף, מתמליל שיחה שח הנתבע מיום 5.1.10 עם גדעון אמיר, בנו של התובע הוכח כי דובר על ההלואה והנתבע לא הכחיש כי קיבל הלוואה מהתובע ואף אמר כי יחזיר אותה בעזרת השם (עמ' 2 שורות 22-25 , עמ' 3 שורה 25 לתמליל השיחה). 2.5.10). בעדותו הכחיש לחלוטין הנתבע כי הוא התחייב בפני גדעון אמיר להחזיר את ההלוואה הואיל והוא כלל לא קבל כסף מהתובע (עמ' 5 שורה 3 , מיום 2.5.10 ) ומשעומת עם התמליל השיב שיכול להיות שהוא אמר זאת לגדעון אמיר (עמ' 68 שורה 18). בהמשך חקירתו בנוגע לתמליל השיחה לא היתה עוד הכחשה גורפת לגבי התחייבותו והנתבע אמר כי אינו יודע (עמ' 68 שורה 27). עדותו בנדון, לא היתה קוהרנטית ומהתמליל, שלא הוכחש תוכנו עולה כי הנתבע , נטע בלב בנו של התובע את דבר כוונתו להחזיר ההלוואה . בכל האמור, ידש כדי ללמד כי אכן ניתנה ההלוואה מבלי שהנתבע פרע אותה.




הנתבע, הפתיע בעדותו בהציגו גריסה חדשה מכתבי הטענות שלו ומתצהירו, לפיה היתה עסקת מכר ושולם מלוא התמורה לתובע כבר בשנת 2007. בהעלאת הטענה בישיבת ההוכחות (לרבות בסיכומי הנתבעים בסעיפים 27 ו-29) מבלי לבקש לתקן את כתב ההגנה יש משום הרחבת חזית אסורה. על כגון זה מצינו בפסק הדין מפי כב' השופט א' רובינשטיין בע"א 2874/08 עיריית הרצליה נ' אברהם יצחק, ניתן ביום 15.5.08 : "הגבול בין יריעת מחלוקת מפורטת יותר או פחות הוא גמיש כמובן; וכל עוד באותה יריעת מחלוקת עצמה עסקינן, באותו סכום נתבע ובאותם יסודות של סיפור המעשה, ניתן לנתבע להתמודד עם פירוט פלוני או אלמוני , גם בעדויות עצמן או בתצהירי העדויות , תוך שבית המשפט עושה מלאכתו לשמור על הגינות כלפי כולי עלמא. כדברי המלומד קשת הזכויות הדיוניות וסדר הדין במשפט האזרחי , הלכה ומעשה, מה 15 תשס"ז-2007, כרך א' 526: "כאשר הטענות והעדויות שהיו בפני בית המשפט לא חרגו מהנטען במפורש , וכל שנטען נועד אך ורק לאמת את העילה שנטענה במפורש, הרי עצם הזכרתן של עובדות נוספות כלשהן- אין בהן כדי ליצור "שינוי חזית..." . בענינינו, לא עסקינן בהרחבת מסכת עובדתית שהוצגה בכתבי הטענות של הנתבעים כי אם בהעלאת טענה חדשה שלא היה בידי התובע להתגונן מפניה ודינה להידחות מטעם זה .




גם גוף הטענה לא הוכחה בעדותו של הנתבע , שהתגלו בה סתירות. בחקירתו הציג כאמור לראשונה גרסה לפיה כבר בשנת 2007 הוא שילם לתובע את כל הכסף עבור הדירה (עמ' 69 שורה 25) ואמר כי יש לו אסמכתא בכתב לרכישתה בשנת 2007 (עמ' 69 שורה 27). אסמכתא, לא הוצגה ועיון בנספח להסכם השכירות מ-29.8.07 (נספח ו' לתצהירו של עו"ד דובר) מלמד כי הצדדים עשויים לחתום על הסכם מכר עד ליום 1.3.09. בכך, יש כדי ללמד על חוסר מהימנות של הנתבע והדברים, גם אינם מתיישבים עם נטילת משכנתא מס' שנים מאוחר יותר,לאחר החתימה על הסכם מכר בשנת 2009 (עמ' 69 לפרוטוקול ; שטרי המשכנתא צורפו לתצהירו של עו"ד דובר ועדותו של עו"ד דובר עמ' 73 שורה 23 ).




אילו אכן היה הסכם מכר כבר בשנת 2007 ושולמה כבר אז התמורה, לא היה צורך בנספח להסכם השכירות. בהמשך עדותו שינה הנתבע מגרסתו באומרו כי הוא לא שילם עבור הדירה מהון עצמי אלא קיזז את כל הסכום על חשבון דמי השכירות בשעה שקודם לכן הכחיש את דבר קיומו של הסכם שכירות וטען כי היה רק הסכם מכר (עמ' 76 שורה 26). קושי נוסף בגרסתו של הנתבע עולה בשאלת הקיזוז המלא של תשלום מהון עצמי שלו, משלא היה בידו להשיב על התהייה בנוגע לסעיף 3 לנספח להסכם השכירות בו נירשם כי ייעשה קיזוז ע"ס של 192,000 $ ולא ע"ס של 320,000$ שהוא מלוא ההפרש שהיה על הנתבעים לשלם ממימון עצמי. בניסיון ליישב את הדברים, השיב הנתבע שעו"ד גולדפילד אמר לו לחתום ולכן הוא חתם מבלי לוודא (עמ' 77 שורה 5). משהבין שעוה"ד שלו אינו משרת את עניינו ולא מייצג אותו כראוי הוא פיטר אותו ולקח עו"ד אחר תחתיו (עמ' 77 שורה 31 , עמ' 78 שורה 2). אין בידי לקבל את גרסתו זו של הנתבע, בשים לב לעדותו כמובא לעיל, כי הוא קרא היטב את ההסכם והבין את תוכנו ובהיעדר ראייה על מימון מהון עצמי .




גרסתו המאוחרת של הנתבע על עסקת מכר בשנת 2007 אינה מתיישבת עם סעיף 1 לתביעת הנתבעים לפיה הסכם המכר נחתם רק ביום 29.1.09 והתמורה שולמה לפי סעיף 4 בהסכם . על הקושי בגרסתו השיב כי למרות שידע שרכש את הבית בשנת 2007 לא כתב זאת בתצהירו ובכתב התביעה בגלל שלא היו לו ניירות ועובדות (עמ' 71 שורה 25 , עמ' 72 שורה 21 ). הדברים, עומדים בסתירה לעדותו של עו"ד גולפילד לפיה לא נחתם הסכם מכר לפני שנת 2009 (עמ' 48 שורות 6-7 ) ועם תצהירו של התובע על מועד כריתת הסכם שלא ניסתר בחקירתו.




מסמך נ/3 אותו הציג הנתבע מיום 19.9.07 ,מהווה תוספת לנספח לחוזה השכירות ואין בו כדי ללמד על הסכם מכר קודם כי אם על שכלול ההסכמות בנספח להסכם השכירות במקרה שיהיה הסכם מכר. סעיף 2 בנ/3 קובע כי מוסכם על הצדדים שמחצית מסכום הרכישה של הדירה קרי: 410,000$ יהיה בשקלים בסך של 1,692,480 ₪ שכן, נספח לחוזה השכירות מיום 29.8.07 (נספח ו' לתצהירו של עו"ד דובר) בסעיף 2 בו מעניק אופציה לרכישת הדירה בסך של 820,000$ ובמקרה זה, לא יהיה עוד תוקף לזכותו של המשכיר לבטל את ההסכם מכוח סעיף 1 לאותו נספח , לפיו למשכיר עמדה הזכות לבטל את הסכם השכירות החל מיום 1.2.09 בתנאי שיחזיר לשוכרים סך של 192,000$ אם לא תהיה עסקת מכר.




לפיכך, אין בנ/3 משום ראיה לתשלום מלוא התמורה בגין המכר כבר בשנת 2007 כי אם על הסכמה בנוגע לתמורה בגין המכר בתרגומה לשקלים אם יהיה הסכם מכר. אין לקרוא את נ/3 כמסמך העומד בפני עצמו כי אם כתוספת לנספח להסכם שכירות מיום 29.8.07 בהתייחס לסעיף 2 בו בנוגע לאופציית הרכישה של הדירה ע"י הנתבעים ובנוגע לתרגום מחיר הדירה לשקלים ככל שהנתבעים יחליטו לרכוש אותה. לאור זאת, נדחית גרסת הנתבע לפיה הוא שילם את מלוא התמורה בגין רכישת הדירה לפי הסכם המכר כבר בשנת 2007 .




סיכומם של דברים, התובע עמד בנטל להוכיח כי הוא נתן לנתבעים את ההלוואה אשר לא הוחזרה לו ולפיכך דין תביעתו להתקבל. בהתאם לכך, אני מחייבת את הנתבעים , ביחד ולחוד, בתשלום לתובע בסך של 512,000 ₪ בצירוף ריבית והפרשי הצמדה מהמועד שנקבע לפירעונה ביום 31.12.09 ועד יום התשלום בפועל.




בחינת הזכות לפיצוי מוסכם:



קביעותיי לעיל , בנוגע להסכם ההלוואה והתנהגות הנתבעים שהפרו את הסכם ההלוואה באי פירעון שלה לרבות, הזיקה בין ההסכמים, יש בהם כדי להשליך על התביעה לפיצוי מוסכם בגין אי העברת הזכויות בדירה על שמם במועד הקבוע בהסכם המכר.




כפי שקבעתי, הוכח כי הצדדים התכוונו במעמד כריתת הסכם המכר כי למרות רישום תשלום מלוא התמורה במועד מסירת החזקה לנתבעים בחודש מרץ 09' , האישור על תשלום מלוא התמורה, ניתן לפי צרכי הנתבעים להצגתו בבנק ואילו ביצועו בפועל בסכום ההלוואה, נידחה על סוף אותה שנה. בהתאם לכך, היה על הנתבעים לשלם לתובע סך של 128,000$ ובכך, יהיה בכך משום תשלום בפועל של יתרת התמורה בגין המכר בהחזר ההלוואה.




התובע הסכים לדחות את מועד תשלום ההפרש שנותר בגין מכירת הדירה עד ליום 31.12.09 במתן ההלוואה שמועד פרעונה באותו מועד . כאמור, לא עלה בידי הנתבעים להוכיח כי מלוא התשלום בגין הרכישה הועבר לתובע ביום 1.3.09 ואין במסירת החזקה לידיהם לפי ההסכם כדי להוכיח כי אכן שולמה בפועל מלוא התמורה (כאמור בסעיף 4.2 להסכם המכר). הוכח כי קיים קשר בין שני ההסכמים לפי כוונתם לקשור ביניהם ובהתחייבות הנתבעים, לפרוע את ההלוואה עד למועד העברת הזכויות . אם לא כן, צפוי היה שהנתבעים יעמדו על העברת הזכויות באותו מועד מוקדם בו שולמה לשיטתם מלוא התמורה בחודש מרץ, גירסה שנידחתה על ידי בהתאם למסכת העובדתית.




לאור זאת, משהוכח כי הנתבעים לא פרעו את ההלוואה והפרו בכך את הסכם ההלוואה ושוב מכך, הוכח בכמתבם לב"כ התובע מיום 23.8.0 כי אין בכוונתם להשיב את ההלוואה הואיל ואינה מוזכרת בהסכם המכר (נספח ג' לכתב ההגנה של התובע ) בהתעלמם מהסכם ההלוואה שניתנה להם כפי שהוכח, כ'מימון ביניים' לעסקת המכר. בכך, היה כדי לעורר חשש בלב התובע כי לא ישולם לו ההפרש המגיע לו בגין המכר. חששו זה אומת בשיחתו של הנתבע עם בנו של התובע בה לא היה בידי הנתבע לנקוב במועד בו יפרע את ההלוואה אף שלא התכחש לקיומה. התובע בא לקראת הנתבעים במכתבו אליהם מיום 13.12.09 , עובר למועד שנקבע להחזר ההלוואה והעברת הזכויות (נספח ג לתביעתו) בו הודיע להם על נכונותו להקל עליהם ולאפשר פריסה של ההלוואה ובלבד שסך של 200,000 ₪ ישולם לו על אתר והיתרה בסך של 312,000 ₪ תיפרס למועד שייקבע ביניהם. פנייתו לא נענתה כי אם במכתבי דרישה של ב"כ הנתבעים להעברת הזכויות על שמם ובהתעלם מההלוואה (למרות שהוכח כי הנתבע עצמו הכיר בחבותו כמובא לעיל בתמלילי השיחה עם גדעון אמיר).




בכל האמור יש כדי ללמד על התנהגות בחוסר תום לב של הנתבעים בקיום ההסכם המאיינת את זכותם לפיצוי מוסכם עקב דחיית מועד העברת הזכויות, משלא החוזרה ההלוואה שהיה בה משום דחיית מועד השלמת התמורה עד מועד העברת הזכויות בדירה כפי שנקבע בשני ההסכמים. הנתבעים , מטעמיהם (כפי שהוכח בעדויות עוה"ד וכן בעדותה של פקידתהבנק כמובא לעיל) ביכרו שלא לתת ביטוי להסכם ההלוואה בהסכם המכר ולקשר ביניהם על מנת שיהיה בידיהם להוכיח לבנק כי הם עומדים בתנאים לקבלת המשכנתא בהינתן שלא יגולה לבנק דבר מתן ההלוואה. נכונים הדברים, בפרט משלא היה בידי הנתבעים לסתור את הצורך בהלוואה ובאישור של התובע לתשלום בהצגת ראיות על מקורותיהם למימון והון עצמי, אילולי ניתנה להם ההלוואה.




עקרון תום-הלב מהווה "עקרון על" ופרישתו על כלל המערכת המשפטית בישראל (ע"א 7824/95 יצחק תשובה נ' ארנון בר נתן, פ"ד נה (1) 289). עקרון זה משתרע על כל הפעולות המשפטיות , החד-צדדיות ורב צדדיות, הנעשות בגדר החוזה ובהתאם לסעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג - 1973. סעיף 39 לחוק החוזים מטיל את החובה לנהוג "בדרך מקובלת ובתום לב" לעניין חיוב הנובע מחוזה ולעניין השימוש בזכות הנובעת מחוזה. על הצדדים לנהוג זה כלפי זה ביושר, בהגינות ועל-פי המקובל. אמת כי "הצדדים לחוזים אינם מלאכים זה לזה, אך אל להם להיות זאבים זה לזה". עליהם לשתף פעולה זה עם זה ולפעול תוך התחשבות באינטרס המשותף להם בחוזה להגשמת הכוונה המשותפת, תוך נאמנות ומסירות למטרה, שעמדה לנגד עיניהם, ותוך עקביות בהגשמת ציפייתם המשותפת הסבירה (בג"צ 59/80 שירותי תחבורה ציבוריים באר-שבע בע"מ נ' בית הדין הארצי לעבודה בירושלים , פד"י לה(1) 828, 834-836 להלן-"בג"צ שירותי תחבורה").




לא כך נהג הנתבע בסירובו להחזיר את ההלוואה למרות שהיטב היה ידוע לו כי בקבלתה היה בידו להתקשר בהסכם המכר על דעת זאת שהתובע ניאות לכך בהסתמכו על מועד פירעון ההלוואה במועד העברת הזכויות בדירה על שמם. בבג"צ שירותי תחבורה, עמ' 838 נקבע: "סעיף 39 לחוק החוזים אינו כולל כל הוראה באשר לתוצאות נובעות מתוך כך, שבעל חוזה אינו מקיים את החוזה בתום-לב ובדרך מקובלת. אין משמעות הדבר, כי זו חובה מוסרית בלבד, שאין לה נפקות משפטית. היעדר הוראה באשר לתוצאות הנובעות מאי-קיום החובה האמורה בסעיף 39 לחוק החוזים, מקורו בעובדה, שתוצאות אלה אינן אחידות, אלא הן משתנות ל-פי ההקשר בו מתעוררת השאלה. לעתים תוצאת אי-קיום החובה היא בתשלום פיצויים או במתן אכיפה. לעתים התוצאה היא בשלילת פיצויים או אכיפה מהצד המפר. לעתים תוצאת ההפרה היא במתן כוח לבעל החוזה האחר לפעול פעולות מסוימות בתחום החוזה, שאחרת היו נחשבות להפרה, או שלילת כוח, הנתון לבעל החוזה המפר על-פי הוראות החוזה. לעתים התוצאה אינה אלא זו, שהפעולה, שבוצעה תוך הפרת החובה, אינה משתכללת ואינה תופסת".




עמידה על זכות חוזית לרבות לפיצוי מוסכם, אינה מהווה כלשעצמה התנהגות בחוסר תום לב (ע"א 539/86 קליר ואח' נ' אלעד ואח' , פד"י מג (1) 602 , 614), אלא אם כן נילוות לאותה התנהגות נסיבות נוספות המלמדות על חוסר תום לב . לפיכך, הזכות לפיצוי מוסכם צריכה להיבחן על רקע התנהגות הנתבעים. יפים לעניין זה דבריו של כב' הנשיא שמגר בע"א 18/89 חשל חברה למסחר ונאמנות בע"מ נ' חיים פרידמן ואח', , ניתן ביום 8.10.92 בסעיף 15 לפסק הדין , באשר לנסיבות, שילמדו על חוסר תום לב בעמידה על קיום זכות לפי החוזה: " נסיבות כאלו, כגון "התחכמות, תחבולה והכשלת הצד שכנגד (שלו בספרה הנ"ל (דיני חוזים, תש"ן-מ.ל.) עמ' 54 )...".




כאמור בבג"צ שירותי תחבורה, יש והסנקציה בגין חוסר תום לב של צד לחוזה תביא לשלילת פיצויים בהתחשב בהתנהגות הצד שכנגד שנוהג בתום לב , שפועל בדרך שבנסיבות רגילות, אילולי הופר תום הלב של הצד האחר, פעולתו היתה נחשבת להפרה של החוזה על ידו.




התנהגות הנתבעים כפי שהרחבתי לעיל, בין אם באי קיום הסכם ההלוואה ובין אם בהתכחשות לה או לחילופין בדחית מועד השבת ההלוואה למועד לא ידוע ובה בשעה עמידה על קיום הסכם המכר בהעברת הבעלות, יש בה משום חוסר תום לב המבטלת את הזכות לפיצוי מוסכם. נכונים הדברים, בפרט כאשר התובע בא לקראתם והציע לדחות את מועד השבת חלק מהלוואה ואילו הם, התעלמו מפנייתו ועמדו מנגד על זכותם להעברת הזכויות על שמם, בהתעלם מחוב שלהם והפרו את הסכם ההלוואה.




לאור התוצאה אליה הגעתי, מתייתר הצורך בבחינת העיכובים ברישום. למרות זאת בחנתי את המחדלים שהביאו לדחית מועד העברת הזכויות מעבר לאי החזרת ההלואה. יוער, כי בחינת העיכובים ראוי שתיעשה בפרט לאחר מועד הסדרת ביטול עיקול שנירשם על הזכויות של הנתבעים בדירה, לטובת התובע (נספח טז 1 לתצהירו של עו"ד דובר) בהתאם לקביעותי לעיל על הצורך להבטיח את החזר ההלוואה.




נימצא מחליפת המכתבים בין ב"כ הצדדים בנוגע להשלמת המסמכים לצורך העברת הזכויות כי התגלה חסר במסמכים בפרט לנוכח רישום הדירה על שתי חלקות שונות, שהביאו לחתימת הצדדים על הסכם מכר נוסף, בסצוך לאחר החתימה על הסכם המכר המקורי. ב"כ התובע הפקיד את התיק בלשכת רישום המקרקעין בחודש אוגוסט 2010 והרישום הושלם , לאחר דרישות לישכת רישום המקרקעין להשלמת חסרים, בחודש נובמבר 2010.




המניעה מהשלמת הרישום עקב עיקול שנירשם לטובת התובע על הדירה להבטחת גביית החוב בגין ההלוואה, הוסרה בהסכמה דיונית שהושגה בין הצדדים רק ביום 17.2.10 שקבלה תוקף של החלטה ע"י כב' הרשם פוני. לפי ההסכמות נקבע, כי הנתבעים ימציאו אישורי עירייה בתוקף לתובע ובא כוחו, יעביר את הזכויות על שמם תוך 21 יום וירשום משכנתא לטובת בנק מזרחי טפחות, בכפוף לכך שצו העיקול שנירשם יבוטל ויוטל על הבעלות שתירשם על שם הנתבעים.




למרות אותה החלטה, הוכח כי חלו עיכובים חוזרים ונישנים בהשלמת הרישום בשל גילוי בכל פעם מחדש, של חסר במסמכים שהיה צורך בהצגתם לשם העברת הזכויות. מעדותו של עו"ד דובר ומחליפת המכתבים בינו ובין ב"כ הנתבעים עולה כי היו טעויות במסמכים שהועברו אליו כדוגמת שטרי משכנתא, בהם היתה טעות בזיהוי הנכס ומאוחר יותר בשטרות המתוקנים, שבטעות נימצאו כלא חתומים ע"י הנתבעים.




בנוסף נימצא כי עקב רישום הדירה בשתי חלקות , בידיעת הנתבעים שחתמו כאמור על הסכם מכר נוסף, לא נמסר לב"כ התובע יפוי כוח מהנתבעים לשתי החלקות כי אם לאחת מהן ובדומה לכך , היה חסר אישור על תשלום מס רכישה על אחת שהחלקות שהועברו הרבה לאחר חלוף 21 יום הדיון בפני כב' הרשם והמצאת אישורי העירייה. אישור מס רכישה נוסף הומצא רק ביום 18.3.10 (נספח כ"ט לתצהירו של עו"ד דובר) . בדומה לכך, היה על הנתבעים לדאוג להמצאת יפוי כוח לב"כ התובע על החלקה הנוספת וזה הוגש ביום 12.4.10. שטרי המשכנתא הומצאו לב"כ התובע ביום 11.4.10 (נספח כ"ג לתצהירו) ושטרות מתוקנים הומצאו לו ביום 10.6.10 (נספחים כד וכח לתצהירו של עו"ד דובר).
יחד עם זאת, בבחינת שאלת החיוב בהוצאות למרות הותוצאה אליה הגעתי , אתחשב במחדלי התובע בהיעדר בחינה במועד מוקדם יותר ובפרט, עובר לדיון בפני כב' הרשם בנוגע לעיקול, אילו אישורים הומצאו לו ע"י הנתבעים על פי חובתם מכוח הסכם המכר ובחינת פרטיהם , על מנת שלא יתגלה ,בכל פעם מחדש, פגם או חסר נוסף במסמכים כי אם במרוכז, בעת הצגתם בפניו (עמ' 82 ו-85 בעדותו) אף שבכך, אין כדי לגרוע מאחריות הנתבעים להמציא את האישורים הטעונים את חתימתם כמובא לעיל.




בנוסף, הצו שניתן ביום 24.3.10 לרישום עיקול על הדירה היה טעון צו מתוקן שניתן ביום 11.4.10 לבקשת התובע (נספח יז לתצהירו של עו"ד דובר). כך גם, תצהירו של הנתבע למינהל מקרקעי ישראל בהיותו אזרח ארה"ב כדרישת המינהל כתנאי למתן אישור להעברת זכוית, ניתן רק ביום 12.3.10 והוצג ע"י ב"כ התובע במינהל . אישור המינהל , ניתן בהתאם לו ביום 22.3.10 (נספח כ' לתצהירו של עו"ד דובר) . עיכוב אחר בהשלמת העברת הזכויות התגלה בשל דרישת לשכת רישום המקרקעין, לרישום משכנתא לטובת הבנק (נספח כ"ו לתצהירו של עו"ד דובר). סופם של דברים, הבקשה להעברת הזכויות הופקדה בלשכת רישום המקרקעין ביום 18.8.10 והזכויות הועברו לאחר התיקונים וההשלמות שנידרשו להעברה, בחודש נובמבר 2010 .




בנסיבות אלו ולאור חוסר תום הלב של הנתבעים בביצוע הסכם המכר בהפרת הסכם ההלוואה הנוגע לו , נדחית התביעה לפיצוי מוסכם לפי הסכם המכר.




בחנתי את שאלת קיומו של מצג שווא בנוגע לדירה, אם עסקינן בדירה אחת או שתיים. לדברי הנתבעים, רק לאחר שנחתם הסכם המכר התברר להם כי עסקינן בשתי דירות נפרדות (סעיף 16 לתביעתם) וכפועל יוצא, התחייב בפניהם התובע לשאת בעלות חיבורן במדרגות ביניהן (סעיף 18 לכתב התביעה).




מהעדויות ומחוזה השכירות (נ/2 ) עולה כי הנתבעים, התגוררו בדירה למשך פרק זמן ארוך לפני שנחתם הסכם המכר (עמ' 65 שורות 11-16). לדברי הנתבעת, בעלה אמר לה שבזמן שהם ירכשו את הדירה , ההפרדה בין הקומות לא תהיה (עמ' 65 שורות 21-27). לאור זאת, היה ידוע לנתבעים דבר ההפרדה בין הדירות בין אם בשל ההפרדה בפועל של הקומות שהיו בשימושם בתקופת השכירות ובין אם בידיעתם כי ידרש חיבור אשר ניטען כי התובע התחייב לדאוג לו.
הנתבע בחקירתו השיב כי הוא הבין את זה מעו"ד גולדפילד ושזה חלק מהוראות החוק (ההפרדה- מ.ל., עמ' 73 שורה 31) . לפיכך, לא הוצג מצג שווא בפניו כי אם הודע לו שקיימת הפרדה ברישום ופיזית, בדירה בצורך בחיבור במדרגות. בהמשך חקירתו השיב הנתבע כי התובע התחייב לחבר את שתי הדירות במועד רכישתו את הבית בשנת 2007 (עמ' 74 שורה 11) וכאמור, לא הוכח כי היה הסכם מכר בשנת 2007. משהופנה הנתבע לסעיף 4 לתצהירו לפיו רק לאחר הסכם המכר בשנת 2009 נודע לו על מצג שווא בנוגע לדירה וכי מדובר למעשה בשתי דירות ולא בשנת 2009, השיב הנתבע כי התובע התחייב בפניו על כך לא רק בשנת 2009 (עמ' 74 שורה 16) .




בנסבות אלו אני קובעת כי לא הוכח כי הוצג מצג שווא בפני הנתבעים מה גם, שבחתימתם על ההסכם הנוסף, הסכימו לרכוש את הדירה למרות רישומה בשתי חלקות ומבלי שייחסו חשיבות לאותו מצג ואף לא העירו לגביו בדרך כלשהי בפני התובע כי אם, במסגרת התביעה.




יחד עם זאת, הנתבעים הוכיחו כי התובע פעל על חשבונו לחיבור הדירות בבניית מדרגות באופן המתיישב עם גרסתם לפיה הוא הציג בפניהם מצג כי ידאג לבצע את החיבור על חשבונו. הוכח, כי התובע דאג להזמנת תוכנית אדריכל עובר לחתימה על ההסכם ואף קיבל לידיו כתבי כמויות מהאדריכל לאחר החתימה על הסכם המכר (עדות התובע בעמ' 88). לדברי התובע, האדריכל השלים את העבודה והנתבעים, יכלו להינות מהתכניות הואיל והוא טרח ממילא בשלב מוקדם יותר להזמין את העבודה מהאדריכל בהניחו בזמנו, כי מוטב לו לחבר את הקומות . לדבריו, הואיל וקודם לחתימה על הסכם המכר התברר לו שהבניה כרוכה באישורים, הוא החליט שלא לבצע את החיבור בעצמו.




עדותו של התובע, מתיישבת עם עדות הנתבעת כמובא לעיל ועם גרסת הנתבע, שלא ניסתרה בחקירתו, לפיה התובע יצר בפניהם מצג לפיו הוא ידאג לחבר את הדירות. אין נפקא מינא לנתבעים , מה היה המניע של התובע לחבר את הדירות אך מכל מקום, לא הוכח כי הודע להם כי התובע חזר בו מכוונתו מכך ומתי. האדריכל שנתן את שירותיו לתובע לא הוזמן להעיד מטעמו על מנת להוכיח על מה ולמה ביקש קיבל ממנו כתבי כמויות לביצוע העבודה, מס' חודשים לאחר החתימה על הסכם המכר.




אמנם, לא נירשם בהסכם המכר כי התובע אחראי לחיבור המדרגות, אך לא ניסתרה טענת הנתבעים לפיה החיבור היה חלק מתכנון מס, שבסופו של יום לא נזקק לו התובע ואין גם לקבל את גרסתו לפיה, התברר לו במפתיע כי העבודה טעונה רישוי בעת שצפוי שהאדריכל יודיע לו על כך בהיותו בעל מומחיות בעניין ונותן לו את שירותיו. בה בשעה, התובע העיד כי העניין 'התפוצץ' ולא הוכח כי הנתבעים, עמדו על חיובו בביצוע העבודה בפועל עד להגשת התביעה לתשלום פיצוי בגין אי ביצוע העבודה לבניית המדרגות. כמו כן, לא הציגו הנתבעים קבלות ואישורים על הוצאת היתר בנייה או על ביצוע הבנייה גופה.




סיכומם של דברים, הוכח כי התובע חזר בו ממצג שהציג בפני הנתבעים, לפיו הוא יחבר את הקומות במדרגות ולא בכדי הוא פעל בנדון גם לאחר החתימה על הסכם המכר . מנגד, לא הוכחה זכותם של הנתבעים לפיצוי לפי כתבי הכמויות של האדריכל מטעם התובע משלא עמדו על הביצוע על ידי התובע ולא הוצגו ראיות מטעמם על גובה הוצאותיהם בנדון.




לפיכך, אני מעמידה את הפיצוי בגין רכיב תביעה זה על דרך האומדנא, בסך של 70,000 ₪ שישא ריבית והפרשי הצמדה ממועד פסק הדין ועד יום התשלום בפועל.




אני מחייבת את הנתבעים בהוצאות התובע לאגרת בית משפט והוצאות העדים ומנגד, מחייבת את התובע בהוצאות הנתבעים לאגרת בית משפט לפי החלק היחסי בהתאם לחיובו של התובע בפיצוי לנתבעים.




הרשות בידי הנתבעים , לקזז את חיובי התובע כלפיהם מחיוביהם לתובע לפי פסק הדין.





לאחר שקלול התוצאה אליה הגעתי בתביעות שנידונו במאוחד ובהתאם להערותי בסעיף 41 לעיל , אני מחייבת את הנתבעים בתשלום שכר טירחת עו"ד לתובע בסך כולל של 55,000 ₪ בלבד.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. הגדרת דירת מגורים

  2. צו כניסה לדירה

  3. נזק לגגון בדירה

  4. עורך דין הסכם דירה

  5. תביעה על צביעת דירה

  6. שימוש בדירה ללא רשות

  7. שטח דירה קטן מהמובטח

  8. החזקה בדירה ללא רשות

  9. כניסה לדירה ללא רשות

  10. רישום דירה על שם קטין

  11. ויתור על זכויות בדירה

  12. התחזות לבעלים של דירה

  13. ביטול רשות לגור בדירה

  14. זיכוי מעבירת פיצול דירה

  15. הגדרת דירת מגורים מזכה

  16. נזקים במהלך הובלת דירה

  17. הצעה אמיתית לרכישת דירה

  18. הכרה בדירת מגורים יחידה

  19. הצהרת זכאות זכויות בדירה

  20. זכות בלתי הדירה במקרקעין

  21. רשות בלתי הדירה במקרקעין

  22. אישור זכויות לקניית דירה

  23. תביעה להצהרת בעלות בדירה

  24. מכירת דירה עם חריגות בניה

  25. חובת ציון שטח הרצפה בדירה

  26. ביטול קניית דירה על הנייר

  27. הלוואה לקניית דירה מהמוכר

  28. הסתרת בעיית טרמיטים בדירה

  29. הגדרת הדירות כ"דירות מדרון"

  30. פיצול דירה ל-5 יחידות דיור

  31. הודעה על העברת החזקה בדירה

  32. אי הכרה בדירת מגורים מזכה

  33. קניית דירה בפלורידה - תביעה

  34. עיכוב של שנתיים במסירת דירה

  35. התחייבות לרישום זכויות בדירה

  36. התיישנות רישום בעלות על דירה

  37. זכויות בחלל שנוצר מתחת לדירה

  38. כניסה בכוח לדירה ע''י מעקלים

  39. מס מכירת דירה בין קרובי משפחה

  40. בקשה להרחבת דירת מגורים במקרקעין

  41. הסתרת חריגות בניה בדירה מהקונה

  42. סיוע לרכישת דירה לפי מספר אחים

  43. העברת תכולת דירה מארה''ב לישראל

  44. ביטול קניית דירה בגין איחור במסירה

  45. סעיף 49 א - מכירת דירת מגורים מזכה

  46. פיצוי בגין ניהול מו''מ לקניית דירה

  47. פטור לדירת מגורים מזכה - זכות אישית

  48. חוסר התאמה בין שטח הדירה למה שהובטח

  49. תוספת סיוע לזכאים שלא הצליחו לרכוש דירה

  50. העברת בעלות פיקטיבית של דירה מבעל לאישה

  51. צו מבית המשפט למכירת דירה במכירה פומבית

  52. פיצויים ללא הוכחת נזק מסירת דירות באיחור

  53. דרישת תשלום שלא כדין ביום קבלת המפתח לדירה

  54. נדחתה תביעה להצהרה לזכאות להירשם כבעל דירה

  55. האם צנרת מקרר נחשבת לאינסטלציה של הדירה ?

  56. איחור במסירת דירות בגלל בניית קומות נוספות

  57. עד לאיזה רום משתרעת זכותו של הדייר בשטח שהוצמד ?

  58. בקשה למפקח על המקרקעין לאפשר מכירת דירת מגורים

  59. טענה כי התובעים אפשרו להם להתגורר בדירה ללא תשלום

  60. לטענת התובע, הדירה נצבעה בצבע "מזעזע – כחול מטאלי"

  61. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון