מומלץ לקרוא את פסק הדין להלן על מנת לקבל ידע בנושא דמי תיווך שכירות דירה בתל אביב: לפני תביעת התובע כנגד הנתבעים, במסגרתה מבקש התובע לחייב את הנתבעים לשלם לו סך של 23,200 ₪, בגין הסכם הזמנת שירותי תיווך שנכרת ביניהם, ביחס לשכירת דירה בתל-אביב. רקע כללי ועובדות מוסכמות התובע הנו בעל משרד תיווך. ביום 10.10.10 פנתה הנתבעת 2 למשרדו של התובע בבקשה שיאתר עבורה ועבור הנתבע 1 דירה להשכרה בתל-אביב. באותו היום הנתבעת 2 חתמה על טופס "הזמנת שירותי תיווך" (להלן: "טופס ההזמנה"), בו צוין כי הוצגה לנתבעת 2 דירה ברחוב בן גוריון 25 בתל-אביב, שמחיר שכירתה לחודש הנו 10,000 ₪ (להלן: "הדירה"). הדירה הוצגה לנתבעת 2 ולאחר מכן גם לנתבע 1. הנתבעים הביעו את רצונם לשכור את הדירה. בהמשך אותו היום חתם הנתבע 2 על טופס "זיכרון דברים" ביחס לשכירת הדירה (להלן: "זיכרון הדברים"). בנוסף, הנתבעים השאירו במשרד התובע שיק פיקדון על חשבון העסקה (להלן: "השיק"). לאחר מספר ימים, לאחר התנהלות ושיחות בין הצדדים ובין השוכרת שהתגוררה בדירה, שתוכנם שנוי במחלוקת, סוכם בין הצדדים על ביטול ההסכם ביניהם. בהמשך לכך, הגיעה הנתבעת 2 למשרד התובע, קיבלה לידיה חזרה את השיק, וכתבה מזכר בו נאמר שהיא מבטלת את זיכרון הדברים בידיעת ובהסכמת התובע ושאין בין הצדדים יותר כל תביעות (להלן: "מזכר הביטול"). על מזכר הביטול חתמו הנתבעת 2 והתובע. בין לבין יצר משרד התובע קשר עם הנתבעים ומסר להם כי הדירה שוב מועמדת להשכרה. הנתבעים מסרו למשרדו של התובע כי הם אינם מעוניינים בהשכרת הדירה, כאשר הטעמים לכך שנויים במחלוקת. לאחר מספר ימים נוספים פנו הנתבעים לקבל את שירותיו של מתווך אחר, מר יאיר שמא קדמי (להלן: "קדמי"). קדמי הציג לנתבעים דירות, אך לא את הדירה הנדונה. קדמי לא ידע על כך שהדירה מועמדת להשכרה. בעקבות דברים שאמרו הנתבעים במהלך שיחתם עם קדמי נודע לקדמי לראשונה על כי הדירה מועמדת להשכרה באותה העת. קדמי ציין בפני הנתבעים כי הוא מכיר את הדירה ואת הבעלים, ולאחר שהנתבעים הביעו בפניו עניין לשכור את הדירה, קישר קדמי בין הנתבעים לבין הבעלים ולאחר משא ומתן נכרת חוזה שכירות בין הנתבעים לבין הבעלים של הדירה. הנתבעים ציינו בפני קדמי כי ראו את הדירה דרך משרדו של התובע, אך לא הנתבעים ולא קדמי יצרו קשר עם משרדו של התובע בעניין זה. לאחר שנודע לתובע על כך שהנתבעים שכרו את הדירה שהוצגה להם על ידי משרדו, פנה אליהם בדרישות לתשלום שכרו ומשנענה בשלילה הוגשה התביעה דנן. טענות התובע לטענת התובע הוא זכאי לתשלום בגין שכר טרחתו המלא, בסך 10,000 ₪, בתוספת פיצוי מוסכם בסך 10,000 ₪, ובתוספת מע"מ כחוק, וסך הכל 23,200 ₪. לטענת התובע טופס ההזמנה הנו חוקי ותקף. לדבריו, הנתבעת 2 חתמה על טופס ההזמנה בנוכחותו ובנוכחות מר איציק לוי, מתמחה ממשרדו, ושניהם יחד הראו את הדירה לנתבעת 2. לדברי התובע מר איציק לוי הנו שכיר במשרדו, אשר ביצע באותה העת פעולות פקידותיות ומנהלתיות שונות במשרד. לדברי התובע, כל פעולה מהותית במשרד שהנה בגדר פעולת תיווך בוצעה על ידו או במעורבותו הישירה. כך היה, לדבריו, גם במקרה דנן. לדבריו, משרדו לא הטעה את הנתבעים בדבר, לרבות לא בעניין הטענה לבלעדיות, שכן מי שפנה למשרדו של התובע הנה השוכרת של הנכס באותה העת, אשר ביקשה להשתחרר מחוזה השכירות ולמצוא שוכר חלופי (בהתאם לסעיף 21 לחוק השכירות והשאילה), והיא זו אשר העניקה למשרדו בלעדיות. לדבריו, השוכרת פעלה בתיאום עם בעל הנכס. לטענת התובע, על אף ביטול זיכרון הדברים, טופס ההזמנה לא בוטל, שכן הוא כולל גם הוראות עתידיות. הסכמתו הייתה רק לביטול זיכרון הדברים, ורק על רקע זה הסכים להשיב את השיק לנתבעים. לטענת התובע, על אף ביטול זיכרון הדברים ובהתאם לטופס ההזמנה ולהוראות החוק זכאי הוא לקבל את מלוא דמי התיווך, בתוספת 100% פיצוי מוסכם בגין איחור בתשלום, ובתוספת מע"מ, שכן הנתבעים שכרו בסופו של יום את הדירה בעקבות פעולותיו, שהיוו את הגורם היעיל לסגירת העסקה, ו/או בעקבות המידע שהעביר להם. לדבריו, הוא ביצע פעולות תיווך רבות ביחס לדירה זו, לרבות פעולות שיווק, ניהול מו"מ, הפעלת עובדים ועוד. לטענת התובע, הנתבעים פעלו בחוסר תום לב, כאשר הודיעו למשרדו על ביטול זיכרון הדברים בטענה שאינם מעוניינים עוד בנכס ועל רקע זה קיבלו בחזרה את השיק, ובסמוך לאחר מכן עקפו אותו, פנו למתווך אחר ושכרו באמצעותו את הדירה על יסוד מידע שהם עצמם מסרו לו, ושהתקבל אצלם ממשרד התובע, וממנו בלבד. עוד טוען התובע, כי אף אם אינו זכאי לקבל את מלוא דמי התיווך ו/או את הפיצוי המוסכם, הרי הוא זכאי לקבל פיצוי בגין הפרת חוזה והפרת חובת תום הלב, שכן בטופס ההזמנה התחייבו הנתבעים לא למסור לזולת ולא להשתמש בכל מידע הקשור בהזמנה ללא תיאום מראש עם משרדו, והנתבעים הפרו התחייבות זו, באופן שרק בעקבות הפרה זו הצליחו לשכור את הדירה. לטענת התובע הנתבעים שניהם חייבים יחד ולחוד, שכן בהיותם בני זוג פעלו הם כיחידה אחת, כאשר כל אחד מבני הזוג מבצע פעולות בשליחותו ובהרשאתו המלאה של בן הזוג השני. טענות הנתבעים לטענת הנתבעים יש לדחות התביעה במלואה. לטענת הנתבעים יש לדחות את התביעה כנגד הנתבע 1 בהיעדר יריבות בינו לבין התובע, שכן הוא אינו חתום על טופס ההזמנה, וזיכרון הדברים עליו חתם בוטל בהסכמת הצדדים. בהתאם לסעיף 14 בשילוב עם סעיף 9 לחוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו-1996 (להלן: "החוק"), לא ניתן לחייב את הנתבע 1 בגין טופס ההזמנה. טופס ההזמנה וזיכרון הדברים לא נערכו ולא נחתמו על ידי התובע או מתווך אחר ממשרדו אלא על ידי עובד ממשרדו בשם איציק לוי, שאינו מתווך מורשה ועל כן הם בטלים מעיקרם, בהיותם נוגדים את החוק. בנוסף, מר איציק לוי הוא זה שביצע את כל פעולות התיווך במקרה דנן ולא התובע, וכל זאת בניגוד לחוק. לטענת הנתבעים זיכרון הדברים הנו מסמך בעל אופי משפטי הנוגע לעסקה במקרקעין, ועל כן עריכתו על ידי משרד התובע שוללת את זכות התובע לקבלת דמי תיווך, בהתאם להוראת סעיף 12 לחוק. לטענת הנתבעים, יש לבטל את תוקפו של טופס ההזמנה, בהתאם להוראת סעיף 8 לחוק, שכן התובע ומשרדו הטעו אותם בכך שהציגו בפניהם מצג שווא בדבר בלעדיות בהשכרת הדירה, בעוד לא הייתה בידיהם כל בלעדיות מבעל הדירה. בנוסף, יש לבטל באופן ספציפי את תוקפו של סעיף הפיצוי המוסכם בטופס ההזמנה, שכן החתימה עליו הנה פרי של הטעיה, הנתבעת 2 מעולם לא הייתה מודעת לסעיף זה ולא הסכימה לו, ואילו הייתה מודעת לסעיף זה לא הייתה מסכימה לחתום על טופס ההזמנה. לטענת הנתבעים מדובר בחוזה אחיד בעל הוראות מקפחות וככזה דינו ביטול מוחלט. לטענת הנתבעים טופס ההזמנה אף נוגד את דיני הגנת הצרכן, בין היתר, בשל, כיתובו באותיות מיניאטוריות. לטענת הנתבעים, טופס ההזמנה וזיכרון הדברים, לרבות כל המוסכם בדבר תשלום דמי תיווך, בוטלו בהסכמה וביוזמת התובע, נוכח העובדה שהתובע ומשרדו לא היו מסוגלים ליצור קשר בין הנתבעים לבין בעל הנכס ומכיוון שהדיירת ששכרה את הדירה לא הייתה החלטית ביחס לכוונתה לפנות את הדירה. לטענת הנתבעים, העובדה שהנתבעת 2, אשר חתמה על טופס ההזמנה ולא על זיכרון הדברים, היא זו שחתמה על מזכר הביטול, מלמדת על כך שמזכר הביטול ביטל הן את טופס ההזמנה והן את זיכרון הדברים. לטענת הנתבעים, הכיתוב במזכר הביטול לפיו אין בין הצדדים יותר כל תביעות, כמו גם עובדת החזרת השיק לנתבעת 2, משמעם כי כל ההתקשרויות בין הצדדים בוטלו, לרבות טופס ההזמנה, וכי התובע ויתר ויתור מלא על דמי התיווך ופטר את הנתבעים מחובה כלשהי. לכן היו הנתבעים חופשיים להתקשר בעסקת תיווך עם אחר ואין במעשה שכזה כל הפרה של חובת תום הלב. לטענת הנתבעים הם פעלו בתום לב, ובדרך מקובלת וסבירה כאנשים מן היישוב. לטענת הנתבעים, כמה ימים לאחר שבוטל ההסכם, ועוד טרם איסוף השיק, התקשרו אליהם ממשרד התובע ואמרו שהדיירות שינו דעתן שוב והן כן עוזבות. הנתבעים השיבו כי עליהם לפנות דירה וכי אינם יכולים להיות תלויים בגחמותיה של דיירת כזו או אחרת וכי הם צריכים להיות בטוחים שהם שוכרים דירה. על רקע זה סירבו הנתבעים לחדש את ההתקשרות מול משרד התובע, והנתבעת 2 הגיעה למשרד התובע ואספה את השיק, תוך שהיא כותבת את מזכר הביטול, חותמת עליו ומחתימה עליו גם את התובע. לטענת הנתבעים התובע ומשרדו לא זכאים לדמי תיווך מאחר שלא עמדו בתנאי סעיף 14 לחוק, ובכלל זה לא היוו את הגורם היעיל להתקשרות. לטענתם, קדמי הוא המתווך אשר היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות, ועל כן הוא שהיה זכאי לדמי התיווך. לטענת הנתבעים, בהיותם אנשים הגונים ואמידים, אין היגיון בכך שעל מנת לחסוך 1,000 ₪ הם החליטו במכוון לעקוף את התובע ומשרדו ולפנות למתווך אחר. עוד טוענים הנתבעים, כי כל טענה שלא הועלתה על ידי התובע במסגרת כתב התביעה הנה בגדר הרחבת חזית אסורה ועדות כבושה שאין להתירה. דיון והכרעה לאחר בחינת הראיות, העדויות וטענות הצדדים, באתי לכלל מסקנה כי דין התביעה להתקבל בחלקה. אני קובע כי טופס ההזמנה הנו חוזה תקף ומחייב בין הצדדים, שאינו בטל מעיקרו ולא בוטל. עם זאת, התובע אינו זכאי למלוא דמי התיווך על-פי טופס ההזמנה, שכן לא נתקיימו התנאים הדרושים לשם כך לפי החוק. עוד אני קובע כי אין התובע זכאי לפיצוי המוסכם הקבוע בטופס ההזמנה, שכן דין סעיף הפיצוי המוסכם בטופס ההזמנה בטלות וכן לא נתקיימו תנאי הזכאות. אולם, התובע זכאי לפיצוי מהנתבעים, לפי דיני החוזים ומכוח טופס ההזמנה, בגין הפרת הוראות אחרות בטופס ההזמנה וכן בגין הפרת חובת תום הלב המעוגנת בסעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים"). הטענות להרחבת חזית ועדויות כבושות לטענת הנתבעים, שהועלתה לראשונה במסגרת דיון ההוכחות, כל טענה שלא הועלתה על ידי התובע במסגרת כתב התביעה הנה בגדר הרחבת חזית אסורה ועדות כבושה שאין להתירה. לא שוכנעתי כי הנתבעים הצביעו על כך שטענה כלשהי שהועלתה על ידי התובע הנה בגדר הרחבת חזית אסורה או עדות כבושה. מרבית הטענות אליהן מתייחסת הנתבעת הנן, למעשה, התייחסות לטענות הגנה שהועלו הנתבעים, כגון התייחסות לטענות בדבר בטלות הסכמים, הטעיה וכיו"ב. התייחסות זו לא כללה העלאת מסכתות ראייתיות חדשות או עילות תביעה נוספות. לכן, אינני סבור כי התייחסות לטענות הגנה אלו הנה בגדר הרחבת חזית או עדות כבושה. גם הנתבעים עצמם, בסיכומיהם, התייחסו לטענות שונות של התובע ותוך כך העלו טענות שונות, שניתן היה לטעון שהנן בגדר הרחבת חזית. ואולם גם כאן, המדובר בהתייחסות לגיטימית ומותרת לטענות הצד שכנגד, ועל כן אין המדובר בהרחבת חזית. בנוסף, חלק מהטענות, לגביהן טוענים הנתבעים להרחבת חזית, צוינו כבר בכתב התביעה (ראה, למשל, סעיף 12 לכתב התביעה). כמו כן, התייחסותו של התובע לכלל טענות הנתבעים הופיעה כבר במסגרת תצהירי העדות הראשית מטעמו, אשר הוגשו עוד זמן רב טרם דיון ההוכחות. לנתבעים היה די והותר זמן להתנגד לכל טענה שהועלתה בתצהירים ושהנה, לדעתם, בגדר הרחבת חזית אסורה, ו/או לבקש להגיש תצהירי עדות ראשית משלימים מטעמם. ואולם הנתבעים לא עשו כן ומילאו פיהם מים עד שהביעו התנגדותם לראשונה בישיבת ההוכחות. בכך, למעשה, הביעו הנתבעים את הסכמתם להעלאת הטענות, ויש לראותם כמנועים מהעלאת ההתנגדויות לראשונה רק בשלב ההוכחות, בו לא ניתן לרפא הפגמים, ככל שישנם כאלו, באמצעות פסיקת הוצאות וללא חסימת דרכו של בעל דין מהעלאת מלוא טענותיו בפני בית המשפט. אשר על כן, אני דוחה את טענות הנתבעים באשר להרחבת חזית על ידי התובע. סוגיית היריבות בין התובע לבין הנתבע 1 לטענת הנתבעים יש לדחות את התביעה כנגד הנתבע 1 בהיעדר יריבות בינו לבין התובע, שכן הוא אינו חתום על טופס ההזמנה וזיכרון הדברים עליו חתם בוטל בהסכמת הצדדים. לטענתם, בהתאם לסעיף 14 בשילוב עם סעיף 9 לחוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו-1996, לא ניתן לחייב את הנתבע 1 בגין טופס ההזמנה. מנגד, טוען התובע, כי הנתבעים שניהם חבים כלפיו יחד ולחוד, שכן בהיותם בני זוג פעלו הם כיחידה אחת, כאשר כל אחד מבני הזוג מבצע פעולות בשליחותו ובהרשאתו המלאה של בן הזוג השני. לאחר בחינת הראיות, סבורני כי הצדק בעניין זה עם התובע. מהראיות עולה בבירור כי הנתבעים, כבני זוג, התנהלו במקרה דנן כיחידה אחת, במסגרתה כל פעולה של אחד מהם נעשתה בידיעתו המלאה של השני, בהסכמתו, בהרשאתו ובשליחותו. ניתן ללמוד על האמור בנקל, למשל מהתנהלות הנתבעים בעניין זיכרון הדברים. זיכרון הדברים נערך ונחתם על ידי הנתבע 1 מטעם הנתבעים. חרף זאת, הייתה זו הנתבעת 2 אשר הגיעה למשרדו של התובע על מנת לבטל את זיכרון הדברים והיא זו שערכה את מזכר הביטול, בכתב ידה, וחתמה עליו מצד הנתבעים. מובן כי הנתבע 1 לא טען דבר כנגד סמכותה של הנתבעת 2 לעשות כן. מהתנהלות זו אין ספק כי הנתבעים פעלו כיחידה אחת, כאשר האחד מוסמך לכרות הסכם בשם שניהם והשני מוסמך לבטל ההסכם בשם שניהם. קיימות דוגמאות נוספות רבות להתנהלות האמורה. אשר על כן, אני דוחה את טענת הנתבע 1 להיעדר יריבות בינו לבין התובע וקובע, כי חבותם של הנתבעים בגין מעשים שנעשו מול התובע על ידי כל אחד מהם הנה משותפת, ביחד ולחוד. לפיכך, חתימתה של הנתבעת 2 על טופס ההזמנה נעשתה בבירור גם בשמו, בהסכמתו, בהרשאתו ובשליחותו המלאה של הנתבע 1, ועל כן גם הוא חב כלפי התובע מכוח טופס ההזמנה, ביחד ולחוד עם הנתבעת 2. תוקפו של טופס ההזמנה לטענת הנתבעים טופס ההזמנה הנו חוזה בטל מעיקרו, או לחילופין, חוזה שבוטל כדין. אין בידי לקבל טענה זו של הנתבעים. יש להבחין בין מעמדו החוזי של טופס ההזמנה לבין מעמדו כמסמך המקנה זכות לדרוש דמי תיווך בהתאם לחוק. לטענת הנתבעים, טופס ההזמנה לא נערך ולא נחתם על ידי התובע או מתווך אחר ממשרדו אלא על ידי עובד ממשרדו בשם איציק לוי, שאינו מתווך מורשה ועל כן הוא בטל מעיקרו. מנגד, לטענת התובע, טופס ההזמנה הנו חוקי ותקף. לדבריו, הנתבעת 2 חתמה על טופס ההזמנה בנוכחותו ובנוכחות מר איציק לוי. לאחר ששמעתי את העדויות ובחנתי את הראיות מטעם הצדדים, אני קובע כי עדויותיהם של העדים מטעם שני הצדדים בעניין זה היו שוות משקל בעיני. על כן אינני יכול לקבוע כי התובע עמד בנטל הנדרש להוכיח כי הוא אכן נכח במעמד חתימתה של הנתבעת 2 על גבי טופס ההזמנה. עם זאת, אני קובע עוד כי הגם שהתובע לא הוכיח במידת הראיה הנדרשת שהנתבעת 2 חתמה על הטופס בנוכחותו ולא רק בנוכחות מר איציק לוי - נתון זה מהווה לכאורה הפרה של הוראות החוק ואולי אף משפיע על זכאותו של התובע לקבל את דמי התיווך על פי החוק, אך אין הדבר הופך את טופס ההזמנה לחוזה הבטל מעיקרו. החוק עוסק, בין היתר, בכללי עבודתם של מתווכים ובתנאים לפיהם יהיה זכאי מתווך במקרקעין לדמי תיווך. התקיימותן של נסיבות המהוות הפרה של כללי עבודתם של מתווכים ואשר עלולות אף לשלול זכאות לדמי תיווך לפי החוק אינה שוללת מיניה וביה קיומה של מערכת יחסים חוזית כלשהי בין הצדדים. החוק אינו שולל את תחולתם הכללית של דיני החוזים על חוזים הנכרתים בין מתווכים לבין לקוחותיהם. לפיכך, על מנת להראות שנסיבות מסוימות, העלולות לשלול זכאות לדמי תיווך לפי החוק, מובילות גם לבטלתו של החוזה מכוח דיני החוזים, על הטוען להוכיח כי החוזה בטל מעיקרו בהתאם לדיני החוזים הכלליים. סבורני כי הנתבעים לא הצביעו על כך שהכשלים בהתנהלות התובע ומשרדו הנם כאלו אשר הופכים את טופס ההזמנה לחוזה הבטל מעיקרו, מבחינת דיני החוזים. אף אם החתמת הנתבעת 2 על טופס ההזמנה בוצעה על ידי מר איציק לוי בלבד, טופס ההזמנה הנו חוזה תקף בין משרד התובע לבין הנתבעים, שכן המדובר בהצעה שהוצעה על ידי נציג מוסמך ומורשה מטעם התובע ומשרדו, אשר נתקבלה על ידי הנתבעת 2 בשם הנתבעים. אין ספק כי בקרב שני הצדדים התקיימו גמירות דעת ויתר התנאים הדרושים לשם כריתת חוזה מחייב. העובדה כי הנתבעים ידעו היטב שהצד מולו נכרת החוזה אינו מר איציק לוי כגורם עצמאי אלא משרדו של התובע נלמדת הן מטופס ההזמנה עצמו, אשר נושא כותרת ברורה עם שם משרדו של התובע, והן מהעובדה שהנתבעת 2 עצמה פנתה אל התובע והחתימה דווקא אותו על מזכר הביטול (ולא את מר איציק לוי או את מר דביר לוי). יתרה מכך, הנתבעים לא הראו כי המדובר בחוזה פסול, כאמור בסעיף 30 לחוק החוזים, וכיו"ב, ועל כן אין המדובר בחוזה הבטל מעיקרו. משכך, טופס ההזמנה הנו חוזה תקף, שאינו בטל מעיקרו, אף אם אין בכוחו להביא לחיוב בתשלום מלוא דמי התיווך על פי החוק. עוד לטענת הנתבעים, יש לבטל את תוקפו של טופס ההזמנה, בהתאם להוראת סעיף 8 לחוק, שכן התובע ומשרדו הטעו אותם בכך שהציגו בפניהם מצג שווא בדבר בלעדיות בהשכרת הדירה, בעוד לא הייתה בידיהם כל בלעדיות מבעל הדירה. מנגד, לטענת התובע, משרדו לא הטעה את הנתבעים בדבר, לרבות לא בעניין הטענה לבלעדיות, שכן מי שפנה למשרדו של התובע הנה השוכרת של הנכס באותה העת, אשר ביקשה להשתחרר מחוזה השכירות ולמצוא שוכר חלופי (בהתאם לסעיף 21 לחוק השכירות והשאילה), והיא זו אשר העניקה למשרדו בלעדיות. לדבריו, השוכרת פעלה בתיאום עם בעל הנכס. לאחר ששמעתי את העדויות ובחנתי את הראיות מטעם הצדדים, אני קובע כי התובע ומשרדו לא הפרו במקרה דנן את הוראות סעיף 8 לחוק וכי אין המדובר גם בהטעיה על פי דיני החוזים. מעדויות הנתבעים עולה כי הם אינם חולקים, למעשה, על תיאור המצגים מצד התובע בהקשר זה. הנתבעים לא טענו כי משרד התובע הציג מצג לפיו הנו בעל בלעדיות מבעל הדירה, ואישרו שבמסגרת התקשורת שלהם עם משרד התובע דובר כל העת על קשר של משרד התובע מול הדיירת השוכרת. בהקשר זה אציין, כי שני הצדדים נמנעו מלזמן עדים שהיו עשויים להיות רלוונטיים לבירור מחלוקות זו עד תום. התובע נמנע מלזמן את הדיירת השוכרת ואילו הנתבעים נמנעו מלזמן את בעל הדירה. במצב דברים זה, כאשר התובע מסר בעניין זה גרסה ברורה ועקבית והנתבעים, למעשה, לא שללו גרסה עובדתית זו ולא הביאו את בעל הדירה לשם ביסוס טענתם להענקת בלעדיות מצדו לקדמי - אני מקבל את הסבריו של התובע בהקשר זה. לא מצאתי לייחס משקל של ממש לדבריו של קדמי בהקשר זה, שכן עדותו אינה מהימנה בעיני, הן בשל היותו בעל עניין בפרשה (הוא שקיבל את שכר הטרחה מהנתבעים בסופו של דבר), הן בשל התנהלות בלתי ראויה מצדו (אי פנייתו למשרד התובע, אף לאחר שנודע לו כי משרד התובע הוא שהציג את הדירה לנתבעים, וגביית מלוא דמי התיווך על אף שלא ביצע כל פעולת שיווק ממשית ביחס לדירה דנן במקרה דנן), והן בשל ספקות שנתעוררו במשפט באשר לאמינותו (אי יכולתו להסביר את אי ההתאמות ביחס למועד קבלת רישיון התיווך שלו - ת/1). כמו כן, אינני סבור כי יש קשר בין סעיף 1 לחוק לבין שאלת ההטעיה ביחס לבלעדיות, שכן לא הוצג מצג כוזב לפיו יש לתובע בלעדיות מהבעלים והיה ברור לצדדים כי לשם כריתת חוזה השכירות תידרש, בסופו של דבר, פעולה מול הבעלים. יתרה מכך, לא התרשמתי כי עניין הבלעדיות היה כה עקרוני לנתבעים. הנתבעים היו מעוניינים בדירה ולא שוכנעתי שהיו נמנעים מלחתום על טופס ההזמנה באם היה נאמר להם שאין למשרד התובע בלעדיות. אשר על כן, אני קובע כי התובע ומשרדו לא הטעו את הנתבעים ולא פעלו בניגוד להוראות סעיף 8 לחוק, ועל כן אין בסוגיה זו כדי להביא לבטלותו של טופס ההזמנה. עוד טוענים הנתבעים, כי מדובר בחוזה אחיד בעל הוראות מקפחות, אשר אף נוגד את דיני הגנת הצרכן, בין היתר, בשל, כיתובו באותיות מיניאטוריות, וככזה דינו ביטול מוחלט. אין בידי אף לקבל טענות גורפות אלו של הנתבעים. הנתבעים טענו טענות אלו בחצי פה, באופן לאקוני ובלתי מנומק דיו. אף אם המדובר בחוזה אחיד, אינני סבור שכל הוראותיו מקפחות, באופן גורף, וכי הוא נוגד את דיני הגנת הצרכן. המדובר בחוזה תיווך סטנדרטי, אשר הנתבעת 2 העידה כי חתמה על רבים כמותו באותה העת. חוזה זה דומה מאד לחוזה עליו חתמו הנתבעים מול קדמי, ושכנגדו לא העלו כל טענה. אין המדובר בחוזה ארוך במיוחד, ועל כן ניתן לקראו ולהבינו בקלות בזמן לא רב. רובו ככולו של החוזה כתוב באותיות באותו הגודל ואינני סבור כי המדובר באותיות מיניאטוריות, כטענת הנתבעים. אשר על כן, אף אם המדובר בחוזה אחיד, אין דינו בטלות בשל טעם זה. בנוסף טוענים הנתבעים כי טופס ההזמנה בוטל בהסכמה וביוזמת התובע. לטענת הנתבעים, העובדה שהנתבעת 2, אשר חתמה על טופס ההזמנה ולא על זיכרון הדברים, היא זו שחתמה על מזכר הביטול, מלמדת על כך שמזכר הביטול ביטל הן את טופס ההזמנה והן את זיכרון הדברים. לטענת הנתבעים, הכיתוב במזכר הביטול לפיו אין בין הצדדים יותר כל תביעות, כמו גם עובדת החזרת השיק לנתבעת 2, משמעם כי כל ההתקשרויות בין הצדדים בוטלו, לרבות טופס ההזמנה, וכי התובע ויתר ויתור מלא על דמי התיווך ופטר את הנתבעים מחובה כלשהי. מנגד, לטענת התובע, על אף ביטול זיכרון הדברים, טופס ההזמנה לא בוטל, שכן הוא כולל גם הוראות עתידיות. הסכמתו הייתה רק לביטול זיכרון הדברים, ורק על רקע זה הסכים להשיב את השיק לנתבעים. לאחר בחינת הראיות וטענות הצדדים אני קובע כי גם דין טענה זו של הנתבעים להידחות. העדים מטעם הצדדים מסרו גרסאות סותרות בסוגיה זו. במצב דברים שכזה יש לפרש את כוונות הצדדים ואומד דעתם קודם כל בהתאם לכתוב במסמכים. המסמך הרלוונטי בהקשר זה הנו מזכר הביטול. מזכר הביטול מתייחס מפורשת אך ורק לביטול זיכרון הדברים ואינו מציין במאום את טופס ההזמנה. מזכר הביטול נוסח ונכתב על ידי הנתבעת 2 ועל כן, כמנסחת המסמך, אין היא יכולה לטעון לפרשנות מרחיבה מעבר לפרשנות המילולית, שכן אילו התכוונה לבטל גם את טופס ההזמנה, על כל ההתחייבויות החוזיות הכלולות בו, הכוח המלא היה בידה לעשות כן ועל כן חזקה עליה שהייתה עושה כן. אינני סבור כי העובדה שהנתבעת 2, אשר חתמה על טופס ההזמנה ולא על זיכרון הדברים, היא זו שחתמה על מזכר הביטול, מלמדת על כך שמזכר הביטול ביטל הן את טופס ההזמנה והן את זיכרון הדברים. כאמור לעיל, הנתבעת 2 פעלה בהקשר זה בשמה ובשם הנתבע 1, כמו שעשתה כאשר חתמה על טופס ההזמנה וכמו שעשה הנתבע 1 כאשר חתם על זיכרון הדברים. ההפרדה בין הנתבעים בהקשר זה הנה מלאכותית בעיני ואינני מקבלה, כפי שהסברתי לעיל. עוד אינני סבור כי הכיתוב במזכר הביטול, לפיו אין בין הצדדים יותר כל תביעות, מבטל את טופס ההזמנה. כאמור במזכר הביטול, הוא מתייחס רק לזיכרון הדברים, ועל כן יש לקרוא הדברים כלשונם ולראותם כמתייחסים אך ורק לתביעות הנובעות מזיכרון הדברים. כמו כן, אינני סבור שיש ללמוד מהחזרת השיק על ביטול טופס ההזמנה, מכיוון שהשיק נמסר במעמד זיכרון הדברים ולא במעמד חתימת טופס ההזמנה, כך שאין זיקה ישירה בין השיק לבין טופס ההזמנה. יתרה מכך, בטופס ההזמנה קיימות גם הוראות עתידיות להגנה לגיטימית ומקובלת על התובע, אשר קיים אינטרס ברור של התובע לשמור על תוקפן אף לאחר ביטול זיכרון הדברים, ועל כן אין לראות בהסכמתו של התובע לביטול זיכרון הדברים כהסכמה לוויתור על הוראות הגנה אלו. סיכומו של דבר - אני דוחה את טענת הנתבעים לפיה טופס ההזמנה הנו חוזה בטל מעיקרו או חוזה שבוטל כדין. אני קובע כי טופס ההזמנה הנו חוזה תקף, שריר וקיים, אשר אינו בטל מעיקרו ושלא בוטל על ידי הצדדים. זכאותו של התובע לדמי התיווך סעיף 14(א) לחוק קובע כדלקמן: "מתווך במקרקעין יהיה זכאי לדמי תיווך מאת לקוח אם נתקיימו כל אלה: (1) הוא היה בעל רשיון בתוקף לפי חוק זה בעת שעסק בתיווך או שחל עליו, באותה עת, פטור זמני בהתאם לאמור בסעיף 20; (2) הוא מילא אחר הוראות סעיף 9; (3) הוא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב." סעיף 9(א) לחוק קובע כדלקמן: "מתווך במקרקעין לא יהא זכאי לדמי תיווך, אלא אם כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין, שבה נכללו כל הפרטים שקבע השר, באישור ועדת הכלכלה." סעיף 12 לחוק קובע כדלקמן: "מתווך במקרקעין לא יערוך ולא יסייע לערוך מסמכים בעלי אופי משפטי הנוגעים לעסקה במקרקעין ולא ייצג לקוח במשא-ומתן משפטי לקראת עריכת מסמך כזה; מתווך המפר הוראת סעיף זה לא יהיה זכאי לדמי תיווך..." לטענת הנתבעים התובע ומשרדו לא זכאים לדמי תיווך מאחר שלא עמדו בתנאי סעיף 14 לחוק, ובכלל זה לא היוו את הגורם היעיל להתקשרות. לטענתם, קדמי הוא המתווך אשר היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות, ועל כן הוא שהיה זכאי לדמי התיווך. עוד טוענים הנתבעים זיכרון הדברים הנו מסמך בעל אופי משפטי הנוגע לעסקה במקרקעין, ועל כן עריכתו על ידי משרד התובע שוללת את זכות התובע לקבלת דמי תיווך, בהתאם להוראת סעיף 12 לחוק. לאחר בחינת הראיות וטענות הצדדים אני קובע כי התובע אינו זכאי לקבל את דמי התיווך על פי החוק. ראשית, במצב הדברים הייחודי שנתהווה במקרה דנן התובע לא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב. אין חולק, כי התובע ומשרדו לא הגיעו לשלב של קישור בין הנתבעים לבין בעל הדירה, שהוא הגורם היחיד שיכול היה להתקשר מול הנתבעים בהסכם השכירות. בנוסף, מיד לאחר שראו את הדירה הנתבעים הודיעו למשרד התובע על רצונם לשכור את הדירה ואף חתמו על זיכרון הדברים ומסרו את השיק. ואולם משרדו של התובע לא הצליח במשך מספר ימים להביא להתקשרות בין הצדדים בהסכם מחייב, וזאת חרף בקשותיהם והפצרותיהם של הנתבעים לעשות כן. התובע נמנע מלזמן את הדיירת השוכרת לעדות, ואף עדותו של בעל הדירה לא נשמעה, ועל כן התובע לא הוכיח גם שבפועל יכול היה להביא להתקשרות בין הצדדים בהסכם מחייב בסופו של דבר. סבורני, כי במקרה הייחודי דנן פעולתם של משרד התובע ושל קדמי, בהצטרפן יחד, היוו את הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב, שכן, כפי שהעיד קדמי עצמו, אלמלא היו רואים הנתבעים את הדירה באמצעות משרד התובע ואלמלא היו מציינים עובדה זו בפניו, לא היה הוא יודע כלל על זמינותה של הדירה להשכרה ולא היה מציע אותה כלל לנתבעים. על כן ראוי היה שקדמי ומשרדו התובע יחלקו את שכר הטרחה במקרה דנן. שנית, קיים ספק שמא זיכרון הדברים הנו מסמך בעל אופי משפטי הנוגע לעסקה במקרקעין, כך שעריכתו על ידי משרד התובע שוללת את זכות התובע לקבלת דמי תיווך. זיכרון הדברים הנו, לכאורה, הסכם נוסף וקונקרטי בין התובע ומשרדו לבין הנתבעים ביחס לשירותי התיווך, שנועד להסדיר את תשלום המקדמה אל מול שמירת זכות ראשונים לשכירת הנכס באמצעות התובע ומשרדו והפסקת פעולות שיווק של המשרד ביחס לדירה זו. המדובר בהסכם שבין משרד התובע לבין הנתבעים, שכאמור בו, סכום הפיקדון הקבוע בו הוא על חשבון דמי התיווך ולא על חשבון שכר הדירה. אין המדובר בהסכם בין השוכרת הנוכחית ו/או בעל הדירה לבין הנתבעים. ראה גם סעיף 10 לתצהיר הנתבע 1 וסעיף 11 לתצהירה של הנתבעת 2. על כן, לכאורה, אין המדובר במסמך הנוגע לעסקה במקרקעין. עם זאת, המסמך כולל הוראות מפורשות המעידות גם, לכאורה, שכן מדובר במסמך הנוגע לעסקה במקרקעין - הוראות ביחס לתנאי השכירות עצמה, כגון משך השכירות, מחירה, התחייבות לביצוע תיקונים שונים ומועד כניסה לדירה. משכך - ומבלי לקבוע מסמרות בעניין, שכן די בשלילת מעמדו של התובע כגורם היעיל לעסקה - אני קובע כי התובע אינו זכאי לדמי התיווך אף מכוח הוראת סעיף 12 לחוק. סעיף 7 לטופס ההזמנה קובע שעם העברת מידע ביחס לדירה מתחייב הלקוח לשלם למתווך את מלוא דמי התיווך. טוען התובע כי הנתבעים הפרו את הוראת סעיף זה ועל כן זכאי הוא למלוא דמי התיווך. אני קובע כי דין הסנקציה הכלולה בסעיף זה בטופס ההזמנה הנו בטלות, שכן המדובר בתנאי ספציפי בחוזה שהנו חוזה אחיד על פניו, ותנאי זה הנו תנאי בלתי סביר ומקפח, אשר עוקף, למעשה, את הוראות החוק. סעיף 7 בא אמנם להגן על אינטרס לגיטימי ומקובל של המתווך, ועל כן אין להורות על בטלות הסעיף עצמו והאיסור הנובע ממנו, ואולם הסנקציה הקבועה בצדו הנה בלתי סבירה ועוקפת, למעשה, את הוראות החוק. על כן, הפרת הוראה זו על ידי הנתבעים צריכה להוביל לתשלום פיצוי בגין הפרת החוזה, אך פיצוי זה אינו יכול להיות בגובה מלוא דמי התיווך. סיכומם של דברים - אני קובע כי התובע אינו זכאי למלוא דמי התיווך. זכאותו של התובע לפיצוי המוסכם סעיף 6(ב) לטופס ההזמנה קובע כי יש לשלם את מלוא דמי התיווך בתוך 5 ימים מקרות האירוע המזכה בדמי תיווך, ואי תשלום כאמור מקים לתובע זכות לפיצוי מוסכם בשיעור של 100% מדמי התיווך. לטענת הנתבעים יש לבטל באופן ספציפי את תוקפו של סעיף הפיצוי המוסכם בטופס ההזמנה, שכן החתימה עליו הנה פרי של הטעיה, שכן הנתבעת 2 מעולם לא הייתה מודעת לסעיף זה ולא הסכימה לו, ואילו הייתה מודעת לסעיף זה לא הייתה מסכימה לחתום על טופס ההזמנה. עוד טענו הנתבעים, כאמור, כי המדובר בחוזה אחיד בעל תנאים מקפחים. ראשית, נוכח היעדר זכאותו של התובע לדמי תיווך בשל שלילת מעמדו כגורם היעיל שהביא להתקשרות, הרי שלא התרחש האירוע המזכה בדמי תיווך ולא בוצעה הפרה של תשלום דמי התיווך במועד ומכאן שגם לא התקיים תנאי הבסיס לזכאות לפיצוי המוסכם. שנית, סבורני כי המדובר בתנאי ספציפי בחוזה שהנו חוזה אחיד על פניו, ותנאי זה הנו תנאי בלתי סביר ומקפח בצורה קיצונית, כך שיש להורות על בטלותו. סיכומם של דברים - אני קובע כי התובע אף אינו זכאי לפיצוי המוסכם האמור בטופס ההזמנה. הפרת טופס ההזמנה על ידי הנתבעים בפתח טופס ההזמנה קיימת הוראה כללית לפיה מצהיר הלקוח: "אני מתחייב לא למסור לזולתי ולא להשתמש בכל מידע הקשור בפנייה זאת ללא תיאום מראש עם "סיטי מרקט נכסים". הוראה ברוח דומה קיימת בהמשך טופס ההזמנה, בסעיף 7. המדובר בהוראת הגנה סבירה, הוגנת ומקובלת על מתווך, אשר קיימת בהסכמי תיווך סטנדרטיים רבים. המידע שיש בידי המתווך הוא כלי העבודה העיקרי שלו ואלמלא הגנה כאמור על מידע זה, יוכל כל לקוח לעקוף את המתווך. מהראיות עולה כי אין חולק שהמידע לגבי הדירה הגיע לידי הנתבעים רק מהתובע. עוד אין חולק שהנתבעים מסרו לקדמי מידע הקשור לדירה ולפנייתם למשרד התובע, אף אם מסירת המידע נעשתה כבדרך אגב. יתרה מכך, אין חולק כי אלמלא מסירת המידע כאמור לא היו מצליחים הנתבעים להביא להתקשרות מחייבת מול בעל הדירה ולשכירתה, שכן קדמי לא הציע לנתבעים את הדירה מיוזמתו, קדמי כלל לא ידע על זמינותה של הדירה להשכרה עד אשר הנתבעים אמרו לו כך, וללא מסירת המידע לא היה קדמי פונה לבעל הדירה ומקשר בינו לבין הנתבעים. משכך, ומכיוון שקבעתי שטופס ההזמנה הנו חוזה תקף, שריר וקיים, אשר אינו בטל מעיקרו ושלא בוטל על ידי הצדדים - אני מוסיף וקובע כי הנתבעים הפרו את טופס ההזמנה. הפרת חובת תום הלב על ידי הנתבעים סעיף 39 לחוק החוזים קובע כדלקמן: "בקיום של חיוב הנובע מחוזה יש לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב; והוא הדין לגבי השימוש בזכות הנובעת מחוזה" לא התרשמתי שהנתבעים פעלו במכוון ובכחש רק כדי לפנות למתווך אחר כדי לחסוך בכסף. אני מאמין לנתבעים ביחס לנסיבות הפנייה לקדמי ולהתנהלות מול קדמי ומול בעל הדירה עד לשכירת הדירה על ידם. עם זאת, אני קובע כי הנתבעים הפרו בכל זאת את חובת תום הלב בקיום חוזה. כאמור לעיל, טופס ההזמנה הנו חוזה מחייב ותקף, שלא בוטל, ועל כן היה על הצדדים להוסיף ולפעול בתום לב במסגרת הוראותיו שנותרו רלוונטיות. בהקשר זה ראה: ע"א 2144/91 מוסקוביץ' ואח' נ' ביר פ"ד מח(3), 116. כאמור, מהראיות עולה שאין חולק שהנתבעים מסרו לקדמי מידע הקשור לדירה ולפנייתם למשרד התובע, אף אם מסירת המידע נעשתה כבדרך אגב. יתרה מכך, אין חולק כי אלמלא מסירת המידע כאמור לא היו מצליחים הנתבעים להביא להתקשרות מחייבת מול בעל הדירה ולשכירתה, שכן קדמי לא הציע לנתבעים את הדירה מיוזמתו, קדמי כלל לא ידע על זמינותה של הדירה להשכרה עד אשר הנתבעים אמרו לו כך, וללא מסירת המידע לא היה קדמי פונה לבעל הדירה ומקשר בינו לבין הנתבעים. יתרה מכך, לפי גרסת הנתבעים עצמם, לאחר שנאמר להם על ידי משרדו של התובע כי הדיירת חזרה בה מרצונה למצוא שוכר חלופי, נעשתה אליהם פנייה נוספת ממשרד התובע, בה נאמר להם כי הדיירת שינתה שוב את דעתה וכי היא כן מעוניינת למצוא שוכר חלופי. לכן ברי, כי טרם פנייתם לקדמי, הנתבעים ידעו, לכל הפחות, ששכירת הדירה באמצעות משרד התובע עשויה להיות רלוונטית ואפשרית. במצב דברים זה - לאחר שנתחוור לנתבעים כי ניתן להשכיר את הדירה דרך קדמי, טרם חתימת הסכם השכירות וטרם התשלום לקדמי - הנתבעים היו מחויבים, מכוח חובת תום הלב, ליצור קשר עם משרד התובע ולעדכנו בהתפתחויות, או לפחות לדרוש מקדמי ליצור קשר עם משרד התובע ולעדכנו כאמור. התרשמותי הנה כי הנתבעים כעסו על משרדו של התובע בגין כך שלא קידם את בקשתם במהירות שציפו, ועל כן לא פעלו כאמור ובכך הפרו את חובת תום הלב בקיום חוזה. הפיצוי הראוי בגין הפרת הוראות טופס ההזמנה והפרת חובת תום הלב במסגרת קביעת הפיצוי הראוי בגין הפרת הוראות טופס ההזמנה והפרת חובת תום הלב אקח בחשבון את הנתונים הבאים: ההפסד והנזק הלכאוריים שנגרמו לתובע כתוצאה מההפרות; העובדה שאלמלא ההפרות לא היו מגיעים הנתבעים לכדי התקשרות מחייבת ולשכירת הדירה, וחלקו של התובע בשרשרת הסיבתית שהובילה לשכירת הדירה בסופו של יום; העובדה שהנתבעים שילמו דמי תיווך מלאים לקדמי; קביעתי שהנתבעים לא פעלו במכוון ובכחש רק כדי לפנות למתווך אחר כדי לחסוך בכסף. שקלול הנתונים האמורים מובילני למסקנה כי יש לחייב את הנתבעים בתשלום פיצוי לתובע בגין הפרת הוראות טופס ההזמנה והפרת חובת תום הלב בסך של 5,000 ₪. הוצאות בתיק זה התקיימו שני דיונים. טרם תחילת שמיעת ההוכחות התובע הביע את נכונותו להסמיך את בית המשפט ליתן פסק דין על דרך הפשרה, בהתאם לסעיף 79א לחוק בתי המשפט, ובכך לחסוך בהוצאות. אולם, בשל התנגדות הנתבעים, נאלץ התובע לנהל תביעתו, תוך שמיעת הוכחות ממושכות, שהתפרשו על פני 27 עמודי פרוטוקול. משכך, וחרף קבלת התביעה רק בחלקה, זכאי התובע להוצאות משפט ריאליות. אשר על כן, אני קובע כי סכום ההוצאות ושכר טרחת עורך דין שעל הנתבעים לשלם לתובע הנו 4,000 ₪. סוף דבר אני מחייב את הנתבעים, ביחד ולחוד, לשלם לתובע סך של 5,000 ₪. כמו כן, אני מחייב את הנתבעים, ביחד ולחוד, לשלם לתובע הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסך כולל של 4,000 ₪. סך הכל הנתבעים, ביחד ולחוד, ישלמו לתובע סך של 9,000 ₪. סכום זה ישולם בתוך 30 ימים מהיום, שאם לא כן יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק. זכות ערעור כחוק. דמי תיווךתיווךמקרקעיןשכירותתל אביב