דמי היתר בגין בניית יחידות דיור

מומלץ לקרוא את פסק הדין להלן על מנת לקבל ידע בנושא דמי היתר בגין בניית יחידות דיור:

הרקע לתביעה:

1. בשנת 2008 רכשו התובעים את הזכויות במגרש ששטחו 497.5 מ"ר, הידוע גם כגוש 7654 חלקה 54 תת חלקה 1 ברחוב ההגנה 73 ברעננה (להלן: "המגרש"). המגרש הינו בבעלות קרן קיימת לישראל ומנוהל על ידי מינהל מקרקעי ישראל. התובעים בקשו לבנות במגרש שתי יחידות דיור נפרדות. לשם כך, חולק המגרש בין שתי המשפחות באופן שווה, כך שכל משפחה קיבלה לחזקתה שטח שגודלו 248 מ"ר.

2. התובעים שביקשו להרוס את המבנה הישן ולבנות במקומו שתי יחידות דיור, נדרשו לשלם למינהל סך 317,973 ₪ בגין "דמי היתר". לטענת התובעים, דמי ההיתר נגבו מהם שלא כדין ומכאן התביעה דנן, להשבת חלקם העיקרי של דמי ההיתר, בסך 307,715 ₪.

עיקר טענות התובעים:

3. התובעים ביקשו לבנות שתי יחידות דיור על חלקה 54/1, באופן שכל יחידת דיור תבנה על שטח של 248 מ"ר.

4. התובעים פנו למינהל לצורך קבלת אישורו לתוכניות הבנייה. בתחילה שילמו התובעים למינהל שני תשלומים: האחד בסך 39,235 ₪ שולם ביום 11.2.08 עבור דמי היתר היוון. השני בסך 2,639 ₪ שולם ביום 14.12.08 עבור עסקה פטורה ממכרז. בהמשך, ערך המינהל בדיקות נוספות ודרש מהתובעים לשלם תשלום נוסף עבור דמי היתר, בסך 317,973 ₪ (להלן: "דמי היתר נוספים").

5. מאחר שתשלום זה היווה תנאי למתן אישור לתוכניות הבנייה, שילמו אותו התובעים בלית ברירה, ביום 11.5.09. לאחר ביצוע התשלום חתם המינהל על תוכניות הבניה וההיתר ניתן.

6. גביית דמי ההיתר הנוספים נעשתה שלא כדין:

ראשית, בתחילת תקופת החכירה, בשנת 1958, ניתן היה לבנות על גבי חלקה 54/1 שתי יחידות דיור. כך עולה גם ממכתבה של חברת "עמידר" מיום 7.6.09 המאשר שעל גבי חלקה 54/1 היו קיימות שתי דירות שאוחדו (להלן: "מכתב עמידר").

שנית, בהחלטה מספר 1184 של המינהל שתוקפה מיום 29.3.09 נקבע כי המינהל ייגבה דמי היתר עבור תוספת בניה ליחידת מגורים אחת אם שטחה עולה על 240 מ"ר. מאחר שהתובעים בקשו לבנות שתי יחידות דיור בשטח 248 מ"ר, כל אחת, לא היה מקום לחייבם בדמי ההיתר.

עיקר טענות המינהל:

7. על המגרש נשוא תביעה זו ניתן להקים יחידת דיור אחת בלבד. עובדה זו עולה מהמסמכים הבאים:

א. המגרש הוחכר בשנת 1958 למנוח יעקב נשלי. הזכויות החוזיות בחוזה החכירה משנת 1958 מקנות יחידת דיור אחת בלבד.

ב. החכירה נרשמה בפנקס הבתים המשותפים בשנת 1958 לגבי יחידת דיור אחת בלבד. בתאריך 7.8.1958 נרשם צו בית משותף בלשכת רישום המקרקעין בחלקה 54 בגוש 7654 ברעננה. בצו הבית המשותף נרשם כי חלקה 54 גוש 7654 הוא בית בן קומה אחת ומכיל בסך הכל שלוש דירות כדלקמן: תת חלקה 54/1 – דירה בת שני חדרים, תת חלקה 54/2 – דירה בת חדר, תת חלקה – דירה בת חדר, תת חלקה 54/4 – הרכוש המשותף.

ג. חוזה המכר שנחתם בין יורשי המנוח נשלי לבין התובעים מתייחס ליחידת דיור אחת בלבד.

8. מאחר שעל המגרש ניתן לבנות יחידת דיור אחת בלבד, נדרשו התובעים לשלם סך 317,973 ₪, בגין הבניה שמעבר ל – 240 מ"ר. מכאן שאין ליתן לתובעים את הפטור בגין יחידתה הדיור הנוספת.

9. יתר על כן, ביום 8.12.08 חתמו התובעים על התחייבות מפורשת לפיה, ידוע להם שעל פי נוהלי המינהל, ניתן פטור מתשלום דמי היתר בגין התוספת שהתבקשה ובלבד שסך כל שטחי הבניה המוצעת אינם עולים על 160 מ"ר ו/או על זכויות הבניה המוקנות. בנוסף, על פי ההתחייבות, אם ירצו התובעים לבנות מעבר ל- 160 מ"ר יחויבו בתשלום דמי היתר בגין תוספת הבניה בכנס החל מהמטר הראשון. משכך, התובעים הסכימו לתשלום והמינהל הסתמך על כך עת אישר את תוכניות הבניה.

10. בדיון שנערך לפניי העידו העדים הבאים:
מטעם התובעים: מר אלכס דרור, מי ששימש כיועץ כלכלי לענייני מקרקעין עבור התובעים (להלן: "מר דרור") ותובע 3 (להלן: "מר קדוש").
מטעם המינהל: מר ירון ספוביץ', מנהל מדור במחלקת חוזים של המינהל (להלן: "מר ספוביץ'").

דיון והכרעה:

הזכויות ההיסטוריות במגרש:

11. מר קדוש העיד שביום 12.6.08 רכשו הוא ורעייתו, תובעת 4 יחד עם תובעים 1-2 (להלן: "משפחת סלומון") את המגרש מיורשיו של המנוח נשלי. מר נשלי ז"ל חכר את המגרש בשנת 1959 מהמינהל.

12. לדברי מר קדוש, מהסכם החכירה המקורי שנערך ביום 31.3.59 בין קק"ל לבין המנוח נשלי [מוצג 2 למוצגי התובעים] עולה שעל המגרש היו בנויות בעבר שתי יחידות דיור.

13. לגרסת מר קדוש, ממצא זה עולה גם מתוך תשריט שנערך על ידי חברת "עמידר" ביום 16.7.58 [מוצג 3 למוצגי התובעים]. במוצג 3 מצוין שבחלקה 54/1 קיימות דירות מס' 1,2. בעדותו לפניי הסביר מר קדוש:

"לפי התשריט כתוב במפורש, דירה מספר 1, דירה מספר 2, שתי דירות. כתוב דירה מספר 1, דירה מספר 2, שתי חדרים ושירותים".

[פר' עמ' 15, ש' 23-25].
לדבריו, שתי הדירות אוחדו:

"תת חלקה אחת 54/1 זה שתי דירות שאיחדו אותם ל- 2 חדרים"

[פר' עמ' 16, ש' 2].

14. במהלך עדותו, עומת מר קדוש עם צו רישום בית משותף משנת 1958 שנעשה לגבי המגרש [נספח 2 ל-נ/3]. בהתאם לצו רישום בית משותף, על המגרש נרשמו שלוש דירות בלבד, מתוכן "דירה בת שני חדרים על תת חלקה 54/1". מר קדוש הסביר שמאחר שהתשריט של חברת "עמידר" קדם לצו רישום הבית המשותף הרי שהוא זה שמשקף במדויק את מצב המגרש בעבר, כדלקמן:

"...התשריט שהוא חודשיים קודם לרישום הוא מיולי 1958, צריך לשקף את המצב הקיים אז רשמו לפי המצב הקיים ולא לפי הזכויות. כשבא מודד של חברת עמידר חודשיים לפני כן, ועשה את הרישום, הוא הצהיר...שהוא מאשר שתשריט זה נותן תמונה מהימנה של הבית, חודשיים לפני הרישום. ברישום הוא רשם דירה 1 ו-2 שמאוחדות, בגלל זה הקו הזה שעושה את ההפרדה בין דירה 1 ל-2, לכן הוא בטבלה הוא כתב דירה 1 ודירה 2, ואז הוא אמר הדירות 1 ו-2 היום בתצורה קיימת של הדירה הוא 2 חדרים ושירותים"

[פר' עמ' 16, ש' 15-21]

15. המינהל הסתמך מבחינתו על הסכם המכר של המגרש, שנערך בין יורשיו של המנוח נשלי לבין התובעים ביום 12.6.08 [נספח 5 ל-נ/3]. בסעיף 10.4 להסכם המכר נכתב כדלקמן:

"תשלום דמי היוון למ.מ.י עד 160 מ"ר עפ"י ההיוון הקיים, יחול על המוכר. דמי היוון מעבר ל-160 מ"ר יחולו על הקונה".

לטענת המינהל מסעיף זה עולה שעל המגרש הייתה דירה אחת בלבד. אולם לטענת מר קדוש: "לא. הם לא אמרו כזה דבר, הם אמרו שהיו להם שתי דירות, כך אמר הנציג של המוכרים, הוא אמר שיש תעודת היוון רק ליחידה אחת, לפי מה שרשום" [פר' עמ' 17, ש' 12-13].

16. מר דרור, ששימש כיועץ כלכלי לענייני מקרקעין בשירותם של התובעים, העיד שבהתאם לתשובות שקיבלו התובעים מחברת "עמידר" [נספח 7 לתיק מוצגי התובעים ו- ת/3], הרי שעל המגרש "במקור היו שם 4 יחידות דיור על דונם, כל חדר יחידת דיור אחת ולמשפחה כאן המקורית היו 2 יחידות דיור, על חצי דונם, כל אחת על רבע דונם" [פר' עמ' 10, ש' 2-3].

17. לדברי מר דרור, עיון במוצג 2 למוצגי התובעים מעלה שהמנוח נשלי ביצע שתי רכישות, במועדים שונים: "הם רכשו בשני מועדים שונים, כמצוין בדף הראשון של חוזה החכירה [מוצג 2 למוצגי התובעים]. חוזה חכירה בין יעקוב משלי לבין עמידר יש שני תאריכים, 7.5.56 ו- 12.9.56, שתי רכישות שנעשו" [פר' עמ' 10, ש' 3-5]. אליבא מר דרור, בכך יש כדי ללמד שהמנוח נשלי רכש שתי יחידות דיור.

18. מר דרור הוסיף שעובדה זו עולה אף מהתשריט שניתן לתובעים על ידי חברת "עמידר" [ת/3]. לדבריו: "תסתכלי בתשריט, כתוב דירה 1,2, שני חדרים ושירותים...דירה מספר כתוב בטור הימני, דירה 1, 2, שני חדרים ושירותים..." [פר' עמ' 10, ש' 16-17].

19. לדברי מר דרור גם חתימת משפחת סלומון על נספח 9 ל-נ/3 מעידה על הכרה של המינהל בכך שעל המגרש ניתן לבנות שתי יחידות דיור כדלקמן: "...הנכס נרכש על ידי שתי משפחות קדוש וסלומון...כלומר שכולם שותפים זה לזה. ברגע שביקשו ממשפחת אחת לחתום זה אומר שמכירים שיש עוד יחידת דיור. אחרת למה לא החתימו את שניהם" [פר' עמ' 13, ש' 20-23].

20. מר ספוביץ', מנהל מדור במחלקת חוזים של המינהל, אישר בעדותו לפניי שביום 31.3.59 נחתם חוזה חכירה בין קק"ל לבין המנוח נשלי לבין חברת "עמידר" בנוגע למגרש [נספח 3 ל-נ/3]. בעדותו, הסביר מר ספוביץ שבחוזה חכירה זה, מופיעים שני תאריכים. לדבריו: "...יש הסכם בין עמידר לחוכר, ויש שני תאריכים" [פר' עמ' 21, ש' 29-30].

21. מר ספוביץ' נשאל האם הופעתם של שני תאריכים בחוזה החכירה מעידה על שני הסכמי רכישה שנערכו בתאריכים שונים והשיב תחילה: "אני לא יכול לומר זאת בוודאות" [פר' עמ' 22, ש' 3]. אולם בהמשך עדותו אישר מר ספוביץ', ברוב הגינותו, שהיו שני הסכמים בין עמידר לבין המנוח נשלי כדלקמן:

"ש. האם ראית הסכמים כאלה עם שני תאריכים שונים. האם ראיתפעם הסכם כזה שמופיעים שני תאריכים שונים של הסכמי רכישה.
ת. אהה...כן.
ש. האם נכון שבכל המקרים שראית הכוונה הייתה שהיו שני הסכמי רכישה בתאריכים שונים.
ת. הסכם...באופן כללי, מהשורה הזו אז אם אני קורא כמו שכתוב, אז היו, היו שני כתבי הסכם בין עמידר לבין החוכר, אבל אני לא יודע, עם שני תאריכים שונים, אני לא יודע מה המהות שלהם וזה ממש לאינדיקציה למספר יחידות הדיור, כי זה מה שאתה מרמז, זה לא אינדיקציה.
...
ש. האם יתכן שמדובר ביחידת דיור אחת שנרכשה בשני חלקים.
ת. אני משער שלא".

[פר' עמ' 22, ש' 4-15]

22. מר ספוביץ' אישר בעדותו לפניי שבשנת 2007 "היו מקרים שאישרנו שתי יחידות דיור" [פר' עמ' 23, ש' 5]. כך למשל במקרה של משפחת מייליק "אישרו למליק יחידה של 320 מ"ר" אולם זאת מאחר "שבשנת 2007 לא ערכנו התייעצות עם המחלקה המשפטית שהיא הגורם המקצועי שאמור לתת לנו הכוונה כיצד להתייחס לתיק זה, עובדה היא שמאמצע שנת 2009 שקדוש פנו, יש תיק נוסף...של משפחת גורן נאמן...מאמצע שנת 2009 על פי החלטת התייעצות עם מחלקה משפטית יש הוראה חד משמעית להכיר רק ביחידת דיור אחת. אתה משליך מתיק שהיה בשנת 2007 שאנו אומרים בפירוש שאין להשליך לתיק הנוכחי" [פר' עמ' 22, ש' 28-33, עמ' 23, ש' 1].

23. לטענת מר ספוביץ' "חוות הדעת המשפטית משנת 2009 היא חד משמעית באשר לתיקים כאלה, לא לתת יותר מיחידה אחת במקרים כאלה" [פר' עמ' 23, ש' 29-30].

24. לאחר שבחנתי את עדויות הצדדים ועיינתי בתיקי המוצגים, אני מעדיף במחלוקת זו את עמדת התובעים, זאת מעיקרי הטעמים הבאים:



ראשית, ב"הואיל" הרביעי לחוזה החכירה מיום [מוצג 2 למוצגי התובעים] נקבע בזו הלשון:

7.5.56
"הואיל ובהתאם לכתב ההסכם שבין עמידר והחוכר מיום 12.9.56 (להלן – ההסכם) התחייבה עמידר לגרום לכך כי הקרן תחכיר לחוכר את הדירה בבית המשותף, הרשומה בפנקס הנ"ל בתור חלקת משנה 54/1...".

הופעת שני תאריכים שונים בצמוד זה לזה ובאותו הסעיף, מלמדת על שני הסכמים שונים שקדמו להסכם החכירה. הסכמים אלה נערכו בין עמידר לבין המנוח נשלי. דבר קיומם של שני הסכמים מעיד על קיומן של שתי יחידות דיור במגרש.
חיזוק משמעותי לכך ניתן למצוא בהודאתו של מר ספוביץ' בחקירתו הנגדית. מר ספוביץ' אישר בעדותו לפניי ש"היו שני כתבי הסכם בין עמידר לחוכר". בהמשך עדותו אישר מר ספוביץ' שאין זה סביר כי שני כתבי הסכם אלה התייחסו ליחידת דיור אחת שנרכשה בשני חלקים [ראו פר' עמ' 22 ש' 8-15].

שנית, ת/3, עותק מאושר של צו רשום בית בפנקס בתים משותפים, כולל שני מסמכים מהותיים:
האחד, צו רשום בית בפנקס בתים משותפים שנערך ביום 26.9.58.
השני תשריט של גוש מס' 7654, חלקה 54 מאת שכון "עמידר" רעננה שנערך ביום 16.7.58.

מסעיף 1 לצו רשום בית בפנקס בתים משותפים עולה, שעל גבי חלקה 54/1 קיימת דירה אחת כדלקמן:

"1. הבית הוא בן קומה אחת ומכיל בסך הכל 3 דירות.
א. דירה בת 2 חדרים המסומנת בתסריט [כך במקור – א.ש.] במס' 1 ושטח רצפתה 40,90 מ"מ תקבל מספר משנה 54/1.
ב. דירה בת 1 חדר המסומנת בתסריט במס' 2 ושטח רצפתה 18,60 מ"מ תקבל מספר משנה 54/2.
ג. דירה בת 1 חדר המסומנת בתסריט במס' 3 ושטח רצפתה 23,23 מ"מ תקבל מספר משנה 54/3.
ד. הרכוש המשותף יקבל מספר משנה 54/4".


יחד עם זאת, בתשריט מטעם "עמידר", אשר קדם לצו רשום הבית בפנקס הבתים המשותפים ואושר על ידי לשכת רשום המקרקעין פתח תקווה, עולה שעל גבי חלקה 54 קיימות ארבע יחידות דיור והן ממסופרות באופן סידורי החל מהספרה 1 ועד הספרה 4. על חלקה 54/1 רשומות הספרות 1 ו-2. ביניהן עובר קו ועליו סימן ביטול: "S". בכך יש ללמד שסמוך לרישום הבית בפנקס בתים משותפים, בוטל הקיר החוצץ בין יחידות 1 ו-2 וכך נרשמה על חלקה 54/1 יחידת דיור אחת.

זאת ועוד, בטבלה שצורפה לתשריט חברת "עמידר" נכתב במפורש שעל גבי חלקה 54/1 קיימות שתי דירות: דירה מס' 1 ודירה מס' 2 כדלקמן:

דירה מס' תאור הדירה שטח רצפת הדירה חלקת משנה מס' החלק ברכוש המשותף                          
1,2      2 חדרים ושירותים      40.90      54/1      4/8      
3      חדר ושירותים      18.60      54/2      2/8      
4      " "      23.23      54/3      2/8      
א      שטח צמוד לדירות 4,3 הרכוש המשותף      3.55      54/4            






25. מטעמים אלה אני קובע שבתחילת תקופת החכירה היו על גבי המגרש שתי יחידות דיור. מאחר ששתי יחידות הדיור היו בידי אותו החוכר, הן אוחדו ליחידה אחת, כפי שנרשם בצו רשום בית בפנקס בתים משותפים.

26. המינהל העלה טענות בעלות משקל ולפיהן, בהתאם לצו רשום בית בפנקס בתים משותפים, נרשמה דירה אחת על גבי המגרש. כך עולה גם מהסכם המכר שנערך בין יורשי המנוח נשלי לבין התובעים [נספח 5 ל-נ/3] ומהדיווחים לרשויות המס [נ/1 ו-נ/2]. יחד עם זאת, טענות אלה מבטלות בהינף יד את עובדות העבר ואת דבר קיומן של שתי יחידות דיור במגרש (יחידות 1-2 בחלקה 54/1).

27. הלכה היא עמנו וכוחה לא תש כי רשות ציבורית כפופה לעקרונות המשפט הציבורי וחובת ההגינות המוגברת בכלל זה. כללים אלה חלים, ביתר שאת, על המינהל:

"...חובת הרשות הציבורית לנהוג ביושר ובהגינות, הנשאבת מהמשפט הציבורי, עולה בחומרתה על זו הנדרשת מן המתקשר הפרטי... מהרשות הציבורית תדרש אפוא אמת מידה של הגינות בהתקשרות חוזית עם הפרט, העולה על זו הנדרשת מן המתקשר הפרטי. היא מתחייבת מהיות הרשות נאמן הציבור, ונובעת, בין היתר, מקיומם של יחסי מרות בין הרשות לבין האזרח שאינם יחסי שיוויון כוחות המאפיינים יחסי אזרח לאזרח"

[ע"א 6518/98 הוד אביב בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל פ"ד נה(4) 28, 45-46 (2001). כן ראו: בג"צ 4422/92 עפרן נ' מינהל מקרקעי ישראל פ"ד מז(3) 853 (1993); ע"א 3979/01 בנייני ישקו ומקרקעין בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד נ"ז(5) 423, 431 (2003)].

28. התעלמותו של המינהל ממצב הזכויות ההיסטוריות במגרש, היינו מכך שהיו בנויות בו שתי יחידות דיור שאוחדו בשלב מאוחר יותר ליחידה אחת אינה מתיישבת עם חובת תום הלב המוגברת, כפי שנקבעה בפסיקת בית המשפט העליון.

29. יתירה מכך, לצורך הוכחת הזכויות ההיסטוריות במגרש, במובן של כמות יחידות הדיור, הגישו התובעים למינהל את אישורה של "עמידר" [מוצג 7 למוצגי התובעים]. על פי מכתבה של עמידר, כלל הבית המשותף ארבע יחידות דיור:

"דירות 1+2 מאוחדות על תת חלקה 54/1 ודירות מס' 3 ו-4 כל אחת על תת חלקה נפרדת."

30. המינהל לא אבה להסתפק באישורה של עמידר, מי שניהלה את הנכס, ודרש מהתובעים כי ימציאו לידיו את הסכמי הרכישה ההיסטוריים של מר נשלי [ראו מוצג 19 למוצגי התובעים – מכתב המינהל מיום 23.6.09].
דא עקא, תיק הנכס בעמידר בוער ומסמכים שכאלה אינם בנמצא [ראו: מוצג 23 למוצגי התובעים, מכתב מנהלת מרכז נכסים בעמידר מיום 22.7.09 וכן ראו עדותו של מר ספוביץ', פר' עמ' 20 ש' 25-29].

31. ברי שהפנייתם של התובעים אל תיק שבוער והצגת דרישה להמצאת הסכמי רכישה היסטוריים משנות החמישים איננה מתיישבת עם העקרונות שנקבעו בפסיקת בית המשפט העליון לעיל - הצגת דרישה כזו, בנסיבות בהן תיק המסמכים בעמידר בוער, עולה כדי חוסר תום לב של ממש.

32. סיכומו שלח דבר, אני קובע שהמינהל פעל שלא כראוי עת דרש מהתובעים להמציא לו מסמכים שאינם קיימים עוד. אני קובע שהוכח לפניי כי במגרש היו בעבר שתי יחידות דיור נפרדות. מכאן שעל המינהל היה להביא בחשבון מצב עובדתי זה בעת חישוב דמי ההיתר/דמי שינוי הניצול.

האם זכאים התובעים לפטור מתשלום דמי היתר

33. ביום 12.3.09 יצאה החלטה מספר 1184 של מועצת מקרקעי ישראל. החלטה זו נכנסה לתוקף ביום 29.3.09. סעיף 3.1.2 להחלטה 1184 קובע בזו הלשון:

3.1.2 "אזור עדיפות לאומית ב' ואזורים שאינם אזורי עדיפות לאומית:
המינהל יגבה דמי היתר עבור תוספת בניה ליחידת מגורים אחת, אם שטחה המבונה של יחידת הדיור הקיימת יחד עם תוספת הבניה המבוקשת עולה על 240 מ"ר (שטח עיקרי ושטח שירות) או אם תוספת הבניה המבוקשת עולה על 160 מ"ר (שטח עיקרי ושטח שירות) אך מתווספת בעקבות מימוש תוספת הבניה יחידה נוספת לזו הקיימת...בשיעור 31% מהערך המעודכן של זכויות הבניה הנוספות..."
[נספח 5 לכתב התביעה]

34. בהתאם להחלטה 1184 ומאחר שבמקרים דומים העניק המינהל פטור מדמי היתר, ביקשו התובעים לקבל פטור מתשלום דמי היתר בגין בניה בשטח של עד 240 מ"ר עבור כל אחת משתי יחידות הדיור. לטענת מר קדוש, שילמו הוא ורעייתו וכן משפחת סלומון את הכספים למינהל "כדי לקבל את ההיתר, כי המינהל עיכב אותנו כבר שנה. אנחנו שילמנו את זה מיד, ובו בזמן אנחנו אמרנו אנו לא מערערים על גובה השמאות אבל אנחנו מבקשים שיכירו לנו בשתי היחידות" [פר' עמ' 18, ש' 28-30]. לדבריו:

"אנחנו רצינו לצאת מהידיים של המינהל כמה שיותר מהר, לקבל את ההיתר, לשלם את הכסף ולתבוע אותו אחר כך...אם היינו מגישים את הבקשה הזו, היינו מתעכבים עם ערעורים, היו תוקעים אותנו אני חושש למשך תקופה מאוד ארוכה. אני גם ידעתי שיש את המסלול כמו דן מייליק, המקרה של חלקה 58/2, שהוא חבר טוב שלי שהוא הסביר לי תשלם את זה, כמו במקרה שלי, והמינהל יחזיר לך את הכסף, כך קרה אצלו אותו הדבר, זה המסלול המהיר".

[פר' עמ' 19, ש' 10-15]

35. מנגד, טען המינהל שהתובעים מנועים מלהעלות טענות כנגד החיוב בדמי היתר, לנוכח התחייבות שנטלו על עצמם. בתאריך 8.12.08 שלח המינהל לתובעים מכתב, לפיו הוא מאשר את תוספת הבניה ליחידת הדיור הראשונה. באותו מועד חתמה משפחת סלומון על טופס התחייבות שתכנו כדלקמן:

"אנו...חוכרי הנכס שבנדון, הגשנו למינהל מקרקעי ישראל בקשה לתוספת בניה הכוללת שטחי בניה מקורים (שטחים עיקריים ושטחי שירות).
ידוע לנו שעפ"י נוהלי המינהל, ניתן פטור מתשלום דמי היתר בגין התוספת הנ"ל ובלבד שסך כל שטחי הבניה המוצעת כולל הקיים, אינם עולים על 160 מ"ר ו/או על זכויות הבניה המוקנות לנו.
ידוע לנו שאם נבקש בעתיד לבצע תוספת בניה, בין אם שטח עיקרי או שטח שירות, נחויב בתשלום דמי היתר בגין תוספת הבניה "בנכס" החל מהמ"ר הראשון עפ"י אופי תוספת הבניה (שטח עיקרי או שטח שירות), אם השטח המבונה של הנכס (שטח עיקרי או שטח שירות) יעלה על 160 מ"ר ו/או על זכויות בניה המוקנות לנו.
ידוע לנו כי חתימתו של המינהל על תכנית הבניה הינה בכפוף להתחייבות זו".

[נספח 9 ל-נ/3]

36. ביום 11.12.08 לאחר חתימת משפחת סלומון על טופס ההתחייבות ובטרם ניתנה החלטה 1184, שולמו דמי היתר לתוספת בניה ליחידה הראשונה. דמי ההיתר נגבו עבור בניה מעבר ל-160 מ"ר ועמדו על סך 39,235 ₪.

37. באשר ליחידת הדיור השנייה שביקשו התובעים להקים על גבי המגרש, גבה המינהל דמי היתר בסך 317,973 ₪. המינהל הסביר שגביית דמי היתר אלה נעשתה "בגין תוספת בניה בנכס החל מהמטר הראשון" בהתאם לטופס התחייבות מיום 8.12.08, עליו חתמה משפחת סלומון.

38. מר ספוביץ' אישר בעדותו שהחלטה 1184 הייתה בתוקף בעת הוצאת השומה לגבי יחידת הדיור השנייה [פר' עמ' 24, ש' 25-26]. יחד עם זאת, החלטת המינהל חלה על יחידת הדיור הראשונה בלבד.

39. לאחר ששקלתי את טענות הצדדים ועיינתי במוצגים, אני מעדיף במחלוקת זו את עמדת התובעים.
ראשית, מעיון בנספח 9 ל-נ/3 עולה שבתחתית העמוד קיימים שני מקומות בלבד לחתימות. במקום אחד חתום איל סלומון ובמקום השני חתומה אלית סלומון. עובדה זו מחזקת את עדותו של מר קדוש, לפיה ההתחייבות הינה של משפחת סולומון בלבד ולגבי יחידת הדיור שנבנתה על ידם. מר קדוש הסביר בעדותו שעצם החתמת משפחת סלומון בלבד על נספח 9 ל-נ/3 מלמדת דווקא על כך שהמינהל התייחס ליחידת הדיור השנייה בלבד. לדבריו: "אם אייל ירצה להוסיף ביחידה שלו, מעל מה שלא נעשה עד עכשיו ולא התבקש, אז יצטרך לשלם, כן" אחרת "גם אני הייתי צריך לחתום, אבל בגלל שפנו רק לסלומון אז אני חושב שגם המינהל ידעו שהם מכירים בשתי יחידות, אז התייחסו בטופס זה רק ליחידה הנוספת" [פר' עמ' 17, ש' 30-31, עמ' 18, ש' 2-3].

שנית, התרשמתי שחתימת משפחת סלומון על נספח 9 ל-נ/3 נעשתה מאחר שהיוותה תנאי לחתימתו על תכניות הבניה של התובעים. בנסיבות אלה אין מקום לפרש הסכמה זו כמונעת מהם לנקוט הליך משפטי הוגן על מנת לעמוד על זכויותיהם.

שלישית, מר ספוביץ' אישר שבשנת 2007 בכמה מקרים שונים, החליט המינהל להכיר בקיומן של שתי יחידות דיור על פי אישור חברת "עמידר". בתיקים אלה, ניתן למבקשים פטור מדמי היתר בגין בניה בשטח של 320 מ"ר. בהקשר זה אינני מקבל את אבחנת המינהל בנוגע ליחידות הדיור האחרות. נהפוך הוא התרשמתי שמדובר במקרים דומים והיה ראוי להחיל דין דומה גם על המקרה דנן [ראו מוצגים מס' 25 למוצגי התובעים לגבי חלקה 74 בגוש 7654 בעניין משפחת רבניאן; מוצג 37 לגבי חלקה 88 בגוש 7654 ע"ש מייליק דן]. .

40. מטעמים אלה אני קובע שאין בחתימתה של משפחת סלומון על מסמכי ההסכמה כדי להקים כנגדה מניעות בתביעה דנן. הוא הדבר לעניין התשלום מצד משפחת קדוש למינהל.

היקף הפטור מתשלום דמי היתר:

41. בהסתמך על החלטה 1184 של מועצת מקרקעי ישראל עתרו התובעים לקבל פטור מדמי היתר בגין בניה בשטח שגודלו עד 240 מ"ר עבור כל אחת מיחידות הדיור. עוד הסתמכו התובעים על "מקרים דומים" שאירעו במגרשים הנמצאים על גוש 7654. לדברי התובעים בכל המקרים, שולמו דמי היתר על ידי בעלי המגרשים, אולם מיד לאחר מכן הושבו להם.

42. אינני מקבל טענה זו של התובעים.

ראשית, בניית יחידת דיור שנייה "מתווספת" לזו הקיימת. על פי החלטה 1184 במקרה כזה, יינתן פטור מתשלום דמי היתר בגין שטח שגודלו עד 160 מ"ר, שכן הזכויות בגין יחידת הדיור השנייה אינן זכויות חכירה מהוונות. מכאן שחל סעיף 3.2 להחלטה הקובע בזו הלשון:

"3.2 לבעלי חוזי חכירה שאינם מהוונים למטרת מגורים עירוניים (בניה צמודת קרקע)
המינהל ייגבה דמי היתר עבור תוספת בניה ליחידת מגורים אחת אם שטחה המבונה של יחידת הדיור הקיימת יחד עם תוספת הבניה המבוקשת עולה על 160 מ"ר (שטח עיקרי ושטח שירות)...".

שנית, בהתאם לנספח 9 ל-נ/3 פטור מדמי היתר ניתן בגין בניה בשטח שגודלו עד 160 מ"ר.

שלישית, ב"מקרים הדומים" עליהם ביקשו התובעים להסתמך, ניתן פטור מדמי היתר בגין בניה בשטח שגודלו 320 מ"ר עבור שתי יחידות דיור. כלומר כל יחידת דיור קיבלה פטור מתשלום דמי היתר בגין שטח שגודלו 160 מ"ר.

43. מטעמים אלה אני קובע שהתובעים זכאים לפטור מדמי היתר בגין הבנייה של משפחת קדוש בשטח של 160 מ"ר. לגבי שטחים החורגים מ – 160 מ"ר יחול חיוב בדמי היתר (דמי שינוי ניצול) בשיעור שקבוע בהחלטה 1184.

44. אני מורה למינהל להגיש פסיקתא מוסכמת לחתימתי המבטאת את ערכי התשלום למועד אישור העסקה כמפורט לעיל ואת הסכומים שיש להשיב לתובעים, בתוספת הפרשי ריבית והצמדה כחוק מיום התשלום. הפסיקתא תוגש לעיוני לא יאוחר מיום 10.4.13.

45. לא מצאתי ממש ביתר טענות הצדדים והן נידחות.

46. סוף דבר - התביעה מתקבלת בחלקה העיקרי כמפורט בסעיף 43 לעיל. אני מחייב את המינהל להשיב לתובעים את הסכומים ששולמו בגין קיבולת הבניה של 160 מ"ר של בית משפחת קדוש, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום התשלום. אני מחייב את המינהל בהוצאות המשפט (אגרת בית משפט). עוד אני מחייב את המינהל בשכ"ט ב"כ התובעים בסך 17,000 ₪. סכומים אלה ישולמו לא יאוחר מיום 5.5.13.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. חידוש היתר בניה

  2. בניה בסטיה מהיתר

  3. היתר בנייה חממות

  4. היתר בניה לג'קוזי

  5. דק מעץ - היתר בניה

  6. טענת זיוף היתר בניה

  7. עבירות בניה בלי היתר

  8. היתר לבניית עליית גג

  9. עתירה בנושא היתר בניה

  10. דחיית בקשה להיתר בניה

  11. היתר לבניית מחסן חקלאי

  12. היתר בניה מסוף מכולות

  13. הצהרה כוזבת היתר בניה

  14. בטלות יחסית של היתר בניה

  15. היתר לבניית מחסן במרתף

  16. דיון מזורז בהיתרי בנייה

  17. היתר בניה להוספת מחסנים

  18. היתר בנייה לעסק ללא רשיון

  19. בקשה להיתר בנייה להרחבת מלון

  20. טיפול בהיתר בניה - עורך דין

  21. בקשה להיתר להקים חווה סולארית

  22. בקשה להיתר בניית מועדון צופים

  23. היתר בניה - אי מיצוי הליכים

  24. היתר בניה מתקנים להפקת חשמל

  25. חנייה כתנאי לקבלת היתר בנייה

  26. בקשה להיתר בנייה להצבת מבנה טרומי

  27. דמי היתר בגין בניית יחידות דיור

  28. התנגדות ועדה מקומית להיתרי בניה

  29. ביטול החלטה לאשר בקשה להיתר בניה

  30. בקשת היתר בניה בדיעבד של חניה מקורה

  31. עתירה להשלמת הליכי הוצאת היתר בניה

  32. בקשת הקלה בהיתר להקמת מבנה מגורים

  33. חידוש היתר בניה בסמוך למועד פקיעתו

  34. הוצאת היתר בניה בדימונה (לבית מגורים)

  35. גילוי טעות בהיתר בניה לאחר קניית דירה

  36. היתר לבקשה לשינויים פנימיים במלון דירות

  37. ערר על אישור בקשה להיתר בנייה להרחבת דירה

  38. בקשה מתוקנת להיתר בנייה בעקבות פגמים בבקשה

  39. ניתוק חשמל ומים במקרה שקיימת סטייה מהיתר בניה

  40. בקשה להיתר בניה הכוללת הגבהת פני הקרקע הטבעיים

  41. ערר לבטל שני מקומות חניה המסומנים בהיתר הבנייה

  42. גביית אגרת "מספרים לבתים" כתנאי למתן היתר בניה

  43. האם צריך היתר בניה לצורך "סגירת חורף" במסעדה ?

  44. היתר בנייה הכולל בין היתר בניית 10 מקומות חנייה

  45. היתרי בנייה לתוספת גרם מדרגות וניצול חלל גג רעפים

  46. רשות להחזיק במקרקעין יכול שתקום לא רק בהיתר מפורש

  47. אם הוגש ערר לא יינתן היתר עד למתן החלטה בוועדת הערר

  48. עיכוב בהוצאת היתר למרות החלטת הוועדה המקומית לתכנון

  49. היתר לבניית שני בנינים, המחוברים ביניהם בחלקם העליון

  50. ערר בהיתר בניה לבניית מחסן חקלאי וסככה לגידול פטריות

  51. היתר בניית בריכת שחייה, אשר בנויה ברובה מעבר לקווי הבנייה

  52. היתר בניית סוללת אבנים אשר מטרתה להגן על המצוק המצוי בחוף

  53. הגשת ערר על החלטת ועדה מחוזית ללא הגשת התנגדות להיתר בניה

  54. פיצויים לפי סעיף 197 בשל מתן היתר בנייה להקמת אנטנה סלולארית

  55. בקשה לביטול פסיקת הוצאות ע"י ועדת ערר כנגד מתנגדים להיתר בניה

  56. חשד מהותי כי התכנון אינו תואם את הכוונה האמיתית של מבקש ההיתר

  57. טוענים כי לא עלה על דעתם כי בניית ה"דק" דורשת קבלת היתר בנייה

  58. פטור מהיתר לעבודה או שימוש במבני מגורים זמניים באזורים כפריים

  59. בקשה להיתר בניית בניין מגורים חדש מעל שתי קומות חניה תת קרקעיות

  60. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון