גילוי שהגודל קטן יותר לאחר קניית נכס








גילוי שהגודל קטן יותר לאחר קניית נכס

התובע טען בתביעתו, שרכש מקרקעין בנויים ששטחם 945 מ"ר, והתברר לו לאחר מדידה ששטחו של המבנה הוא 651 מ"ר בלבד.

מומלץ לקרוא את פסק הדין להלן על מנת לקבל ידע בנושא גילוי שהשטח קטן יותר לאחר קניה:

1. התובע רשום בפנקס הזכויות, המנוהל במרשם המקרקעין, כבעלים במושע של 945/18152 חלקים מזכויות הבעלות במקרקעין הידועים כגוש 7052 חלקה 15 ברח' אברבנאל 86 תל אביב.

שטח החלקה 15,702 מ"ר. בחלקה בתי מלאכה ובתי מסחר חד ודו קומתיים, ומבנים המשמשים כמועדונים ומסעדות [ ראו סעיף 4.1.5 לחוות דעת השמאי ויסמן]. על פי חוו"ד של המודד מטעם התובע, גמליאלי אהרון, התובע מחזיק במבנה ששטחו 651 מ"ר, ואין אפשרות להגדילו ע"ח המבנים הצמודים לו.

2. התובע טען בתביעתו, שרכש מקרקעין בנויים ששטחם 945 מ"ר, והתברר לו לאחר מדידה ששטחו של המבנה הוא 651 מ"ר בלבד.

התובע תבע מרשות הפיתוח, המנוהלת ע"י מינהל מקרקעי ישראל, לרשום על שמו את השטח החסר - שטח בגודל 294 מ"ר, ולמסור לו שטח זה. לחילופין עתר ליתן לו את השטח החסר בחלקה אחרת, ולחילופי חילופין לחייב בגין השטח החסר בפיצוי כספי בסך 1,482,563 ₪. כן עתר התובע לחייב את רשות הפיתוח בדמי שימוש בגין השטח החסר עבור 7 שנים אחורנית, בסך 747,210 ₪.

3. חלקה 15 היתה בעבר נכס נפקדים. בשנת 58' אישרה ועדת שרים את מכר החלקה . החלקה נמכרה במושע ל-13 יזמים.

בעניין הזכויות במושע בחלקה הרשומות כיום ע"ש התובע [ 945/18152 חלקים], ובעניין המבנה בחלקה המוחזק בידי התובע [על פי גרסת התובע מבנה ששטחו 651 מ"ר] – [להלן :"הזכויות"], נערכו במשך השנים 3 עסקאות:

א. 16.4.60 - רשות הפיתוח מכרה את הזכויות לטומשינסקי וגרינשטיין [להלן: "הרוכשים הראשונים"] - ראו ת/5. הזכויות שנמכרו היו זכויות בעלות במקרקעין, ולאחר המכירה לא נותרו זכויות לרשות הפיתוח. עפ"י חוזה המכר [ת/5 ] הרכישה כללה :" רכישת קרקע והמבנים הקיימים עליה ".

ב. 5.3.80 - טומשינסקי וגרינשטיין מכרו את הזכויות לניסים ומיכאל תורג'מן [להלן: "הרוכשים השניים] - ראו ת/6 .

ג. 3.9.81 - ניסים ומיכאל תורג'מן מכרו את הזכויות לתובע [להלן: "הרוכש השלישי" או "התובע"] - ראו נ/3.

במועד ביצוע 3 העסקאות הנ"ל הזכויות לא היו רשומות במרשם המקרקעין. הזכויות נרשמו ע"ש התובע במושע במרשם המקרקעין ב- 28.6.01 [ראו ת/20]. לאחר שרשות הפיתוח מכרה את זכויות הבעלות נותרה התחייבותה לרשום את הזכויות במרשם המקרקעין, ועד לרישום שבוצע ב- 2001 – העסקאות שנחתמו נעשו במתכונת של המחאת זכויות, באופן שהקונה בעסקה המאוחרת מקבל על עצמו את מלוא הזכויות וההתחייבויות לפי ההסכם העיקרי שנערך עם הרוכשים הראשונים ב-16.4.60 [ראו ת/6 ו-ת/7].

4. התובע לא רכש את הזכויות מרשות הפיתוח ולא שילם לרשות הפיתוח תמורה כלשהי עבור הרכישה ב- 3.9.81. רשות הפיתוח מכרה את זכויותיה ב- 6.4.60 לרוכשים הראשונים ומאז לא נותרו לה זכויות במקרקעין שמכרה.

התובע, שרכש את הזכויות ב- 3.9.81, הגיש את תביעתו בעניין השטח החסר בגודל 294 מ"ר ב- 27.8.06 , בחלוף 25 שנים ממועד הרכישה. תביעתו הוגשה לבית משפט השלום בת"א, והועברה להמשך דיון לבית המשפט המחוזי בת"א.

הרוכשים הראשונים, שרכשו את הזכויות מרשות הפיתוח ב-16.4.60 והחזיקו במקרקעין עד 5.3.80, במשך כ- 20 שנה, לא טענו ולא תבעו בעניין השטח החסר. הרוכשים השניים, שרכשו את הזכויות ב- 5.3.80 והחזיקו במקרקעין עד ל- 3.9.81, במשך שנה וחצי, לא תבעו בעניין השטח החסר. התביעה הוגשה ע"י הרוכש בעסקה השלישית ב- 27.8.06, בחלוף למעלה
מ-46 שנים מהמועד שרשות הפיתוח מכרה את זכויות הבעלות לרוכשים הראשונים.

בתביעה המקורית שהגיש התובע נתבעו גם הרוכשים השניים, שמכרו את הזכויות במקרקעין לתובע. בתחילת ההליך, עוד קודם שהתביעה הועברה לשמיעה בפני, התובע הסכים למחיקתם מהתביעה, ונתבעים אלה נמחקו.

התובענה נדונה בפני מותבים אחרים, והועברה לשמיעת הוכחות בפני ב- 15.6.10.

5. הונחו בפני בית המשפט ראיות למכביר, שב-16.4.60 הרוכשים הראשונים, רכשו מרשות הפיתוח במושע 945/18152 חלקים מזכויות הבעלות במקרקעין, לאחר שקודם לכן 13 היזמים, שרכשו מרשות הפיתוח את מלוא זכויות הבעלות בחלקה, ערכו ביניהם הסכם שיתוף לעניין השימוש והחזקה בחלקה.


לעניין שימוש בהסכם שיתוף לצמצום חלקי של מגבלת הפרצלציה , ראו : ע"א 6948/11 חזקיהו נ' עזבון לוי תקדין- עליון 2012(1) 4367
ע"א 283/74 בוקובזה נ' הממונה על המרשם פ"ד כ"ט[1] 243.


הסכם השיתוף בין היזמים הותיר בידי הרוכשים הראשונים שימוש וחזקה בשטח מבנה של 651 מ"ר בלבד [לגרסת התובע], למרות שהרוכשים הראשונים רכשו 945/18152 חלקים במושע מהחלקה , שייצגו שטח של 945 מ"ר.

מאחר והתובע בא בנעליהם של הרוכשים הראשונים מול רשות הפיתוח- אין עילת תביעה כנגד רשות הפיתוח, שמכרה במושע 945/18152 חלקים מזכויות הבעלות במקרקעין לרוכשים הראשונים, ושטח המבנה של 651 מ"ר המוחזק בידי התובע הוא פועל יוצא מהסכם השיתוף שערכו ביניהם 13 היזמים המקוריים עוד ב- 1960.

גם כיום רשומים במרשם המקרקעין במושע בבעלות התובע 945/18152, וחלק זה לא השתנה ממועד הרכישה ע"י הרוכשים הראשונים ב- 16.4.60. השטח הבנוי המוחזק בידי התובע לא השתנה מאז רכישתו על ידי הרוכשים הראשונים [ ראו הודאת התובע בס' 80 לסיכומיו הראשיים] . לעניין היות השטח שהוחזק על ידי הרוכשים הראשונים שטח בנוי, ראו : ת/5, ת/10 , נ/10 , נספח ט"ז3 לתצהיר התובע. שטח החלקה, שהיה במקור 18152 מ"ר, קטן כיום ל-15702 מ"ר עקב הפקעות שבוצעו ב-10.11.83 וב-29.6.90- לאחר ביצוע העסקה השלישית, בה רכש התובע את הזכויות במקרקעין. השותפים האחרים במקרקעין אינם צד לתביעה. עירית תל אביב שהפקיעה את השטחים במקרקעין אינה צד לתביעה. בנסיבות אלה אין להידרש לעניין ההפקעה של השטחים הנ"ל והשפעתה על זכויות הבעלים במושע במקרקעין, שערכו ביניהם ב- 1960 הסכם שיתוף לעניין השימוש במקרקעין.

הטעמים לקביעה זו, המביאה לדחיית התביעה, הינם כדלקמן :

ראשית, הרוכשים הראשונים החזיקו במבנה הבנוי על המקרקעין כ- 13 שנים לפני ביצוע עסקת רכישת הזכויות מרשות הפיתוח ב- 16.4.60.בנספח ט"ז7 לתצהיר התובע הצהירו הרוכשים הראשונים בפניה מ- 20.2.58 למנהל רשות הפיתוח:" מעונין לרכוש את המגרש שאנו מחזיקים 13 שנים".

הרוכשים הראשונים ניהלו מו"מ ממושך מ- 1954 עד 1960 לרכישת הזכויות במקרקעין, ומו"מ ממושך זה הבשיל לכלל עסקה רק ב- 16.4.60. בקשתם לרכישה ב-54' נדחתה, ורק ב- 25.3.58 אישרה ועדת שרים את המכירה.

הרוכשים הראשונים היו מודעים לבעייתיות של הזכויות שביקשו לרכוש עקב חוסר התכנון של החלקה, ונטלו על עצמם במודע סיכון בביצוע עסקת המכר. במסמך סיכום הבקשה לרכישה מ- 24.2.54, שלא אושרה, [ראו ת/9 ] נאמר: "שם היוזם: טומשינסקי את גרינשטיין. המטרה: מחסנים לאחסנת סחורות. שטח מ"ר: 600 מ"ר ... מכר: תפוס על ידי היוזם ? ת. כן. תיאור הנכס: מבנים, מחסנים וסככות. ש. ממי נרכש המקרקעין ? מהאפוטרופוס לנכסי נפקדים. סיכום פרטי המו"מ: הסכימו לרכוש חלקים במושע. החלטת מנהל מחלקה הטכנית: עד כמה שידוע לי עוד אין תכנון בשטח זה, אבל האזור מיועד למלאכה. אינני רואה איך אפשר להעביר את המכירה טאבו היות... אין חלוקה חוקית בשטח". בנספח א' לכתב ההגנה - מכתב השמאי פולבוי מטעם המנהל מ- 12.12.54 הודגש: "... הרוצה לרכוש את המגרש הנ"ל, מגרש מושע- מקבל עליו את הסיכון של התכנון בעתיד...". בנספח ג' לכתב ההגנה אישרו הקונים הראשונים ב- 12.2.54: "אנו מקבלים עלינו את הסיכון בפרצלציה של המגרשים הנ"ל".

גם לאחר שהרוכשים הראשונים נטלו על עצמם סיכונים בבקשתם מ- 1954 לרכישת הזכויות – בקשתם לרכישה לא אושרה.

שנית, מכירת המקרקעין של רשות הפיתוח הייתה טעונה החלטת ועדת שרים. עפ"י התשריט מ- 5.5.55 [נספח א' לחוות דעת אבראהים טאטור, מנהל תחום מיפוי ומדידות במנהל מקרקעי ישראל] שטח החלקה היה 18,152 מ"ר, והשטח התפוס ע"י המחזיקים היה 14,272 מ"ר.

ועדת השרים התנתה את אישור המכירה בכך שהחלקה תימכר בשלמותה, למרות ש- 13 הרוכשים היו מעוניינים לרכוש רק את השטחים הבנויים שהחזיקו בפועל [ראו סעיפים 2 ו-6 לתצהיר יצחק פרבר, מנהל מדור המכירות ברשות הפיתוח – ת/13]. גם במכתב העוזר למעריך הממשלתי למעריך הראשי מ- 3.3.54 [ נספח ט"ז5 לתצהיר התובע] הודגש: " זוהי חלקה גדולה שחלקים ממנה מוחזקים ע"י אנשים שונים ... המחזיק הנ"ל [הרוכש הראשוני – י.ג.] מעוניין לרכוש את השטח המוחזק על ידו , והוא מקבל עליו את הסיכון בקשר עם התכנון בעתיד ".

שרה קדוסי, ממונה מחוזית לרישום והסדר במינהל מקרקעי ישראל מחוז תל אביב , העידה בחקירתה בעמ' 208 שורות 1-3 : " לפי מיטב ידיעתי החלקה נמכרה בשלמות . זה שהיום נותר לרשות הפיתוח בנכס הרשום... חלקים כלשהם, זה לא אומר שכל הבעלים שאנחנו מכרנו להם נרשמו בלשכת רישום המקרקעין ". ב"כ הפרקליטות הצהירה בפרוטוקול מ- 5.6.12 בעמ' 194 שורות 5-7 : " לאחר בדיקה עם הגופים הרלבנטיים במינהל [ מינהל מקרקעי ישראל – י.ג.] קיבלתי מהם תשובה ... שלא נשאר למינהל קרקע בבעלותו בחלקה 15 והעיכובים ברישום [ לגבי בעלי הזכויות שטרם נרשמו במרשם המקרקעין – י.ג.] נוגעים לבעלי הקרקע הפרטיים ".

שלישית, רשות הפיתוח מכרה ל-13 הרוכשים את הזכויות בחלקה 15 במושע, לאחר שהרוכשים הגיעו ביניהם להסכם שיתוף פנימי בדבר חלוקת השימוש בשטחים התפוסים - הבנויים שהחזיקו בהם בפועל [14,272 מ"ר תפוסים מתוך 18,152 מ"ר – ראו נספח א' לתוספת לחוות דעת של אבראהים טאטור שהוגשה ב- 13.2.12 ].

הסכם השיתוף התייחס לשטחים התפוסים- הבנויים ולא למלוא הזכויות במקרקעין. 13 הרוכשים, שהיו מעוניינים ברכישת המבנים ששימשו אותם במקרקעין, הסכימו לרכישת זכויות נוספות במקרקעין, שיועדו בעיקרם להפקעה עתידית לצורכי ציבור, מאחר וועדת השרים התנתה את המכירה במכירת מלוא זכויות הבעלות בחלקה 15.

בקשת הרכישה של הרוכשים הראשונים אושרה בהסתמך על בקשתם
מ-12.2.58 [ראו מוצג נ/9]. בבקשה נ/9 שהגישו הרוכשים הראשונים צוין: "הנכס מוחזק על ידי היוזם ... השטח במ"ר 500 מ"ר בערך ... סיכום פרטי המו"מ: השטח יימכר במושע... אנו ממליצים לאשר את העסקה. חוות דעת המחלקה הטכנית: העסקה מקיימת חלוקת קרקע כפי שהיא נוצרה בין היוזמים השונים. חלוקה זו אינה מתיישבת עם כללי תכנון בריא, אך אין כנראה ביכולותינו לשנותה, ויש להשלים עם העובדות ... ברם יש להדגיש שהחלקות נמכרות במושע".


בת/12 מ-31.6.60 הודיע היועץ המשפטי של מינהל מקרקעי ישראל מחוז ת"א, עו"ד אידלשטיין, לד"ר סובול מאגף הנכסים במשרד האוצר :

"רצ"ב ... 13 הסכמים לרכישת השטחים הידועים כחלקה 15 בגוש 7052 ... כאמור באישור ועדת השרים ... ברצוני להפנות את תשומת ליבכם להשתלשלות העניינים שקדמה לעריכת החוזים ובבעיות המיוחדות... שהתעוררו בקשר עם עריכת וחתימת הסכמים אלה ... ניסיתי להשפיע על רוכשי הממכר להתארגן בחברה... לשם עריכת חוזה אחד ואחיד ... מאמציי לא נשאו פרי... הרוכשים... עמדו על דרישתם לעריכת חוזים נפרדים ביחס לחלקיהם בממכר, וכפוף לתנאי ההסכם הפנימי שנערך בין הרוכשים לביניהם. להסכם פנימי זה צורף ... תרשים הכולל את חלקות השטחים נשוא המכר בין הרוכשים, רשימת היוזמים [13 רוכשים- י.ג.] וחישובי תשלום בתמורה באופן יחסי לשטחי הממכר הכוללים את שטח ההחזקה, בתוספת השטחים המיועדים להפרשה לצורכי ציבור. מיד לאחר קביעת ההסדר האמור החתמתי מס' רוכשים ... על החוזים שנערכו ונוסחו על ידי לצורכי עסקה זו . ברם זמן קצר לאחר מכן נאלצתי להפסיק את החתמת הרוכשים...עקב הסכסוכים שפרצו בין הרוכשים לגבי חלוקת השטחים, הוגשו תביעות משפטיות ע"י חב' חילזון בע"מ נ' חב' לימה בע"מ.... לאחר מכן נוספו סכסוכים בין חב' חילזון בע"מ וחב' פרקש, מוזני גשר בע"מ לגבי גבולות ההחזקה... סיימתי את החתמת ... הרוכשים על חוזי המכר ...".

מוצג ת/12 הוגש ע"י התובע . בעניין חשיבות מוצג ת/12 , הדגיש ב"כ התובע בסעיף 33 לסיכומיו הראשיים:" עו"ד א. אידלשטיין, היועץ המשפטי המיתולוגי דאז של מחוז תל אביב בנתבע [ מינהל מקרקעי ישראל – י.ג.] מי שניהל המו"מ עם הרוכשים, שניסח החוזים ושהחתים עליהם את הרוכשים, מדווח לממונים עליו על השתלשלות העניינים שקדמה לחתימה על החוזים, על האופן בו נחתמו, על השטחים שנמכרו... איש לא יוכל לחלוק על כך שעו"ד אדלשטיין... מתוקף תפקידו ידע היטב את העובדות לאשורן, ושחזקה עליו שדיווחיו ... דיווחי אמת הם ".

בת/12 מדגיש עו"ד אדלשטיין, היועץ המשפטי של המינהל, שלפני שהחתים את הרוכשים על הסכמי הרכישה מול המינהל נקבעו הסכמים פנימיים [הסכמי השיתוף ] בין הרוכשים בינם לבין עצמם. עוד מדגיש עו"ד אדלשטיין שהשטחים הנמכרים כללו הן את השטחים המוחזקים על ידי המוכרים והן תוספת שטחים המיועדים להפרשה לצורכי ציבור.

השטחים המוחזקים על ידי המוכרים [ לרבות הרוכשים הראשונים], ותוספת השטחים שנרכשו [שרובם היו מיועדים להפרשות לצורכי ציבור – הרחבת כבישים וכדומה] עקב דרישת ועדת השרים - לא יכלו להיות צמודים ברצף , באשר מרבית השטח היה תפוס- בנוי על ידי מחזיקים, וב"כ התובע הודה בס' 80 לסיכומיו : " אין מחלוקת שמאז נרכש הנכס על ידי ט.ג. [ הרוכשים הראשונים– י.ג.] ועד היום הוא לא הוקטן ולא הורחב".התשריטים שהוצגו במשפט התייחסו לשטחים המוחזקים בפועל ולא חל בהם שינוי בגבולות השטח המוחזק . על פי מדידה גרפית באמצעים חדשניים של אבראהים טאטור, מנהל תחום מיפוי ומדידות במינהל, התשריט שצורף להסכם המכר של הרוכשים הראשונים התייחס לשטח של כ- 520 מ"ר, ולענייננו לא כלל את תוספת השטחים שרכשו הרוכשים הראשונים בנוסף לשטחים המוחזקים על ידם.

רשות הפיתוח עמדה על כך שהמקרקעין ימכרו במושע – בחלקים בלתי מסויימים, ל-13 הרוכשים. בבקשה להקצאת קרקע שהגישו הרוכשים הראשונים ב-12.2.58 [מוצג נ/9] בעמ' 2 קבעה המחלקה הטכנית של המינהל ב- 14.2.58: "יש להדגיש שהחלקות נמכרות במושע". קודם שעו"ד אדלשטיין, היועץ המשפטי של המינהל, החתים את 13 הרוכשים – המחזיקים במקרקעין על הסכמי רכישה מרשות הפיתוח במושע, הגיעו היזמים להסכם שיתוף בדבר השימוש בשטחים המוחזקים על ידם, והסכם שיתוף זה לא כלל את השטחים הנוספים שהובא לידיעת הרוכשים שהם עשויים לשמש להפקעות לצורכי ציבור. את הרוכשים עניינה רכישת המקרקעין והמבנים שהחזיקו בפועל, ולכן נאותו לרכוש תוספת שטחים שיועדו להפקעות בחלקה , כדרישת ועדת השרים. הרוכשים הראשונים היו מודעים לכך שהרכישה מול רשות הפיתוח תהיה של 18152 /945 חלקים במושע במקרקעין שייצגו 945 מ"ר, בעוד הסכם השיתוף בין הרוכשים התייחס אך ורק לשטחים המוחזקים, ולפי גרסת התובע השטח שהוחזק על ידי הרוכשים הראשונים, שהוא בא בנעליהם, היה 651 מ"ר. כאמור, הבדיקה הגרפית של התשריט שצורף להסכם מוכיחה שהחלק שסומן כחלק של הרוכשים הראשונים התייחס לשטח המוחזק בפועל [ 520 מ"ר או 651 מ"ר] ולא כלל את תוספת השטחים שיועדו להפקעה [תוספת השטחים שיועדו להפקעה שיחד עם השטח המוחזק ייצגו 945 מ"ר] .

בנספח טז' 16 מ- 15.4.60, שצורף לתצהיר התובע, פנה ד"ר סובול מאגף הנכסים של משרד האוצר בשאלה: "באישור מופיע שטח רק של 500 מטר ובהסכם מופיע 945 מטר. האם השטח הכללי נשאר אותו השטח שאושר. אם ככה מחלקו של מי הורידו את התוספת הזו". בהסבר שנשלח לד"ר סובול [נספח טז' 16 לתצהיר התובע] נרשם: "בהתאם להסכם שנערך בין 13 רוכשי החלקה הנ"ל והסכמת משרדנו חלו שינויים בשטחי הממכר הנפרדים מבלי שהדבר יפגע בכלליות האישור של ועדת השרים... השטחים שנוספו מהווים הגדלת הקרקע המוחזקת בתוספת המיועדת להפרשה לצורכי ציבור לדרכים וכולל במקרה של ביצוע הפרצלציה של החלקה וחלוקתה בין הרוכשים".

התובע בס' 86 לסיכומיו הראשיים טען: " כל השטחים נקבעו בהסכמתם של כלל רוכשי הזכויות בחלקה, שכזכור רכשו את כל חלקיה, ושבדרך זו חילקו ביניהם את שטחי המגרשים המרכיבים אותה בהסכמה ". הרכישה מול רשות הפיתוח היתה במושע, והסכם השיתוף בין 13 הרוכשים התייחס אך ורק לשטחים המוחזקים על ידם ולא לכלל הזכויות בחלקה.

רביעית, בהסכם המכר שנערך בין רשות הפיתוח לבין הרוכשים הראשונים נאמר: "הואיל והמוכר... עומד לרשום ... 945/18152 חלקים מחלקה 15 ... אשר שטחה 945 מ"ר... או לפי ברירת הרוכש במושע – חלקים בלתי מסוימים... ".

התשריט עליו חתמו רוכשי החלקה [ראו נספח ה' לחוות דעת אבראהים טאטור] התייחס לשטחים הבנויים – התפוסים המוחזקים בפועל ע"י 13 הרוכשים.

לוח השטחים המופיע בתשריט התייחס לשטח הנגזר מהחלקים שנקנו במושע ע"י כל אחד מהרוכשים , ולא לשטחים הבנויים - תפוסים שהוחזקו בפועל ושהיו נושא הסכם השיתוף בין הרוכשים והתשריט. הסכם השיתוף – ההסכם הפנימי נקבע בין 13 הרוכשים וקדם לחתימת הסכם הרכישה בין הרוכשים לבין רשות הפיתוח.

הרוכשים הראשונים בהסכם השיתוף בין 13 היזמים קיבלו לשימושם מבנה בנוי שהיה בהחזקתם, ולטענת התובע שטחו 651 מ"ר. שטח זה סומן בתשריט. השטח שמופיע בלוח השטחים התייחס לשטח שנגזר מהרכישה במושע– 945 מ"ר, שנגזר מ-945/18152 החלקים שרכשו הרוכשים הראשונים במושע במקרקעין. יודגש לעניין זה שבתשריט קודם מ- 5.5.55 [נספח א' לחוות דעת של אבראהים טאטור] הודגש ששטח החלקה 18,152 מ"ר, והשטח התפוס 14,272 מ"ר.

אבראהים טאטור, מנהל תחום מיפוי ומדידות במינהל מקרקעי ישראל, העיד בחקירתו לעניין ההבדל בשטח בין התשריט לבין לוח השטחים: "זה תשריט שמתאר את המוחזק בשטח" [עמ' 234 שורה 24]; "ש. השרטוט הזה לא מתאים לטבלה ת. כן" [עמ' 234 שורות 25-26]; "יש... את התשריט ואת טבלת השטחים – אין התאמה ביניהם" [עמ' 237 שורות 12-13]; "התשריט הזה מתאר את המצב בשטח" [עמ' 237 שורה 17]; "לא מתאים לשטח שמודדים אותו מהתשריט" [עמ' 238 שורה 24]; "התשריטים האלה... נועדו לתמוך בחוזה, לתאר את המוחזק בשטח" [עמ' 258 שורות 3-12].

העד טאטור מדד גרפית, עפ"י שיטות חדשניות, את השטח שסומן בתשריט שצורף לחוזה, וזאת עפ"י 4 תשריטים שהוכנו בזמנים שונים, ומצא שהשטח של הרוכשים הראשונים בתשריט התייחס לשטח של כ- 520 מ"ר , ולענייננו לא כלל את תוספת השטחים שרכשו הרוכשים הראשונים בנוסף לשטחים המוחזקים על ידם, ואין זהות לשטח של 945 מ"ר, שנגזר מ- 945/18152 החלקים במושע שרכש התובע. עוד קבע העד בס' 10 לחוות דעתו:"מהשוואת שלושת התשריטים [מיום 9.5.57 , 5.2.58, 20.6.58 ] אין שינוי בגבולות השטח המוחזק [ על ידי התובע – י.ג.] ".

המודד מטעם התובע, אהרון גמליאלי, הדגיש בחוות דעתו: "החלקה בנויה ומוקפת מבנים ב- 3 צדדים. הצד הרביעי הינו צד הרחוב. שטח במציאות הוא 651 מטר...השטח שקיבל לוי [התובע – י.ג.]... הוא 651 מטר. אין כל אפשרות להגדילו ע"ח המבנים הצמודים". המודד אהרון גמליאלי העיד בחקירתו הנגדית: "טבלת השטחים לא תואמת לתשריט" [עמ' 127 שורות 15-18]; "ש. אתה יודע שהתובע רכש את הזכויות שלו במושע ? ת. כן... שותפות בחלוקה בלתי מוגדרת בשטח" [עמ' 140 שורות 9-18]; "ש. אתה מסכים איתי שהנכס של התובע הוא נכס בנוי בין שכנים אחרים שגם הם בנויים ? ת. היום" [עמ' 142 שורות 27-29]; "לוח השטחים, יש חתימות מתחת ללוח השטחים וזה נראה על הסכמה" [בין 13 הרוכשים – י.ג.] [עמ' 170 שורה 21].

חמישית, התובע בהסכם הרכישה שחתם עם הרוכשים השניים ב- 3.9.81 הצהיר:

סעיף 2: "הקונה מתחייב בזה לקנות את הנכס ולקבל את הזכויות והחובות כלפי רשות הפיתוח כמפורט בהסכם עם הרוכשים המקוריים [ הרוכשים הראשונים – י.ג.], שתוכנו ותנאיו הובאו לידיעתו".

סעיף 6: "הקונה מצהיר בזה כי ראה ובדק הנכס, ומצא אותו מתאים למטרותיו ולצרכיו, והוא מוותר על כל טענה של אי התאמה או מום".

התובע היה מיוצג בעסקת הרכישה השלישית ע"י פרקליט, שהיה מעורה בטיב הזכויות, וייצג את הצדדים הן בעסקה השנייה והן בעסקה השלישית [ראו: ת/6 סעיף 6 ו- ת/7 סעיף 6]. התובע רכש זכויות במקרקעין בנויים, וראה ובדק את המקרקעין לפני רכישתו.

התובע העיד בחקירתו: "ש. אתה היית מיוצג ע"י עו"ד באותה תקופה ? ת. עו"ד... קובלסקי ז"ל" [עמ' 57 שורות 30-31]; "ראיתי ובדקתי, לא מדדתי" [עמ' 59 שורה 3]; "ש. הנכס באופן פיזי לא השתנה מאז שרכשת אותו ועד היום ? ת. לא השתנה" [עמ' 59 שורות 16-18]; "לפני זה הלכתי להתייעץ עם עו"ד" [עמ' 60 שורות 27-28]; "יש לך טענות נגד תורג'מן [הרוכש השני – י.ג.]? ת. נגד תורג'מן לא" [עמ' 70 שורות 23-24].

אילנה לוי, אשתו של התובע, העידה: "ש. את ראית את השטח לפני שהוא נרכש ? ת. ראיתי את הנכס" [עמ' 152 שורות 3-5]; "ש. נכון שלא היה שינוי מאז ועד היום במבנה ? ת. אני לא חושבת שהיה איזה שינוי" [עמ' 152 שורות 6-10]; "ש. זה היה שטח מבונה ? ת. ברור" [עמ' 153 שורות 11-12]; "אנחנו נכנסים לתוך הנעליים של טומשנקין [הרוכש הראשון – י.ג.] שקנה מהמינהל" [עמ' 161 שורות 12-13].

ששית, שטח המקרקעין הבנוי המוחזק בידי התובע, עפ"י חוות דעת מודד מטעמו – 651 מ"ר. החלקים במושע הרשומים בחלקה 15 בבעלות התובע 945/18152. במועד שהתובע רכש את הזכויות במקרקעין ב- 3.9.81 היה שטח החלקה 18,152 מ"ר , והשטח שייצג חלקו 945/18152 חלקים במושע היה 945 מ"ר. ההפקעה היתה בשנים לאחר מכן : ב- 10.11.83 וב- 29.6.90 . כיום שטח החלקה קטן עקב הפקעה , ושטח החלקה 15702 מ"ר. השטח כיום שמייצג 945/18152 חלקים הרשומים במושע ע"ש התובע – 817.45 מ"ר.

817.45 מ"ר = 15,702 מ"ר X 945
18152

לעניין ההפרש בין 945 מ"ר לבין 817.45 מ"ר העיד השמאי וייסמן שאול, מטעם התובע, בחקירתו: "ש. שטח החלקה בעבר היה למעלה מ- 18,000 מ"ר ? ת. נכון" [עמ' 15 שורות 12-14]; "ש. אבל רשום בשמו בטאבו 817 [מ"ר – י.ג.]? ת. נכון" [עמ' 16 שורות 4-6]; "ש. שטח החלקה ההיסטורית היה 18,152 מ"ר ? ת. נכון. ש. והיום השטח של החלקה 15,702 מ"ר ? ת. נכון" [עמ' 19 שורות 17-20]; "ש. מ- 18,000 ל- 15,700 זה הפקעות ? ת. נכון.... כל פעם הרחיבו שם את הכבישים" [עמ' 20 שורות 7-12].

אלי אגמון, עובד אגף הנכסים של עיריית ת"א, שהפקיעה חלק מהמקרקעין , העיד בחקירתו: "הבעלות היא בעלות במושע... כל אחד ידע בדיוק מה הוא מחזיק למרות שזה במושע" [עמ' 111 שורות 3-6]; "ש. העובדה שהתובע מחזיק בפועל בשטח מסוים שהוסכם בין כל הבעלים האחרים במושע, אינו סותר את העובדה שיש לו בעלות ב- 945 חלקים מתוך החלקה ? ת... התשובה היא כן" [עמ' 111 שורות 24-30]; "ש. לפני ההפקעה החלקה הייתה 18 אלף כמה מטרים, ולאחר ההפקעה היא נהפכה ל- 15 אלף וכמה מטרים ? ת. זה נכון" [עמ' 113 שורה 30, עד עמ' 114 שורה 2]; "ש. המבנה של התובע... הוא מוגבל בקירות ונושק לשכנים ? ת. כן" [עמ' 115 שורות 23-27]; "לאחר שהחלקה פחתה מ- 18 אלף ומשהו מטרים ל- 15 אלף משהו ומטרים, החלק היחסי של כל הבעלים פחת בהסכמה ? ת. כן" [עמ' 116 שורות 28-32].

כאמור, 12 השותפים האחרים במקרקעין, ועירית ת"א, שהפקיעה את השטחים – אינם צד לתביעה. בנסיבות אלה אין להידרש לעניין ההפקעה של השטחים הנ"ל והשפעתה על זכויות הבעלים במושע במקרקעין , שערכו הסכם שיתוף ביניהם לעניין השימוש במקרקעין. להיבטים המשפטיים של סוגיה זו ראו :

ע"א 5628/99 מרקין נ' יורשת המנוח יהודה משה ז"ל , פ"ד נז (1) 14.
ע"א 7136/06 קופמן נ' מרדכי לודמיר ז"ל ,תקדין-עליון 2009(1) 754.
רע"א 6948/11 חזקיהו נ' עיזבון לוי ז"ל , תקדין- עליון 2012(1) 4367.

להיבטים נוספים של נפקות רישום 945/18152 חלקים במושע על שם התובע , להבדיל מהשטח המוחזק בידי התובע, העיד השמאי ויסמן שאול מטעם התובע: " אם מחר עושים איחוד וחלוקה מחד, ועולה דחפור על השטח, ובונים שמה רבי קומות ... הוא יקבל 945 חלקים " [ עמ' 29 שורות 1-3]; "ש. אם יהיו לו זכויות בנייה יחשיבו לו את זה לפי 817 [ 945 חלקים – י.ג.] ? ת. סביר להניח " [ עמ' 44 שורות 22-23].

עוד העיד השמאי אמיר חופשי מטעם הנתבעת : " לחלקה הזו יש הרבה מאד בעלים שלכל אחד יש חלק בלתי מסוים, מה זה אומר חלק בלתי מסוים מבחינה קניינית ... שכל מטר ומטר כולם שותפים, אבל בפועל מה שקרה... במציאות יש שמה חלוקות ... יש שם שטחים שמחולקים, גם גדרות עם מבנים שכל אחד ... שימוש עצמי או שמשכיר " [ עמ' 191 שורות 13-17 ].


6. סוף דבר

א. התביעה - נדחית.

ב. התובע ישלם לנתבעת הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 20,000 ₪ + מע"מ צמוד למדד ונושא ריבית מיום הפסק ועד התשלום בפועל.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. חובת גילוי יזומה

  2. היתר לגילוי ידיעות

  3. חובת הגילוי של הבנק

  4. אי גילוי עניין מהותי

  5. חובת גילוי במכירת רכב

  6. חובת הגילוי כלפי ערב

  7. חובת הגילוי של המבוטח

  8. היתר כללי לגילוי ידיעות

  9. חובת הגילוי בדיני חוזים

  10. אי גילוי מצב רפואי קודם

  11. חובת גילוי מורחבת של הבנק

  12. גילוי תיקים פליליים סגורים

  13. גילוי נאות במכירת רכב משומש

  14. גילוי שאין ביטוח אחרי תאונה

  15. התיישנות בשל גילוי נזק מאוחר

  16. היקף חובת הגילוי בכריתת חוזה

  17. אי גילוי תאונות קודמות ברכב משומש

  18. גילוי חריגות בניה בבית קרקע לאחר קניה

  19. גילוי שהגודל קטן יותר לאחר קניית נכס

  20. עתירה לגילוי זהות האדם שמסר מידע למשטרה

  21. חוק לגילוי נגיפי איידס בקטינים, התשנ"ו-1996

  22. נטען כי למסמכים שגילויים מתבקש אין כל רלוונטיות

  23. צו לגילוי נגיפי איידס בקטינים (מוסדות רפואיים מוכרים), התש"ע-2010

  24. כללי הבנקאות (שירות ללקוח) (גילוי נאות ומסירת מסמכים), התשנ"ב-1992

  25. צו לגילוי נגיפי איידס בקטינים (מוסדות רפואיים מוכרים), התשס"ה-2005

  26. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון