תביעות בין מתווכים - תביעת מתווך נגד מתווך אחר

מומלץ לקרוא את ההחלטה להלן על מנת לקבל ידע בנושא תביעות בין מתווכים - תביעת מתווך נגד מתווך אחר / סכסוך בין מתווכים:

מבוא


עסקינן בסכסוך כספי שבין התובע לבין הנתבע, שניהם מתווכים מורשים במקרקעין, ובגינו הוגשה התביעה על סך של 24,000 ₪ (כך במקור) בגין שלושה מקרים שלטענת התובע הצמיחו חובת תשלום של דמי תיווך של הנתבע כלפי התובע.
המקרה הראשון עניינו התחייבותו הנטענת של הנתבע כלפי התובע, שמצאה ביטוי במסמך בכתב, לשלם לו דמי תיווך בסך של 10,000 ₪ בגין רכישת דירה ברחוב יוסף בן מתיתיהו 9, דירה 7, באר שבע, שהמידע עליה נמסר לנתבע על ידי התובע, כאשר טענתו העיקרית של הנתבע הינה כי הלכה למעשה לא רכש את הדירה, וכי זו נרכשה על ידי אחר, ולפיכך לא התגבשה התחייבותו כלפי התובע לגבי תשלום דמי התיווך.

המקרה השני עניינו חיובו הנטען של הנתבע כלפי התובע לשלם דמי תיווך בסך של 10,000 ₪, בגין חנות ברחוב האבות 44, באר שבע, אשר נרכשה על ידי הנתבע, באמצעות רעייתו, וזאת לאחר שהתובע התבקש, לפי הטענה, על ידי נציג בעלי הזכויות, ליתן שירותי תיווך למכירת החנות, וביקש מהנתבע לאתר לקוחות פוטנציאליים לצורך רכישת החנות. הנתבע אכן איתר לקוח פוטנציאלי שהביע רצון לרכישת החנות, אלא שלא נקשרה עימו עסקת רכישה, והנתבע הוא שרכש את החנות, באמצעות רעייתו. התובע טען כי הנתבע ניהל מגעים לרכישת החנות בד בבד עם המגעים שנוהלו עם הלקוח שאותר על ידו, וכי פעל להכשיל את הבשלת ההסכם בין הצדדים, ובתוך כך הכשיל את קבלת דמי התיווך שהיו אמורים להשתלם, בין היתר, גם לתובע.
המקרה השלישי עניינו חיובו הנטען של הנתבע בתשלום השלמת חלקו של התובע בדמי תיווך בסך של 4,000 ₪, בגין השכרת חנויות ללקוח שאותר על ידי התובע, וזאת על פי התחייבותו של הנתבע בעניין זה.
דיון הוכחות נערך בפני ביום 26.12.2012, והצדדים הגישו סיכומים בכתב.
המקרה הראשון


לגבי המקרה הראשון, שבגינו תבע התובע תשלום דמי תיווך בסך של 10,000 ₪, לגבי מכירת הדירה שצוינה לעיל, הצדדים הסכימו ליישב את המחלוקת ביניהם עובר לדיון ההוכחות שנקבע בתיק, באמצעות תשלום של 10,000 ₪ לתובע, ולפיכך נותר לדון ולהכריע במקרה השני והשלישי לפי כתב התביעה, ואדון בעניינים אלה לפי סדרם.

המקרה השני


התובע טען כי התבקש על ידי עו"ד שמואל דרורי, מטעמם של בעלי בנכס, שנציגם לצורך מכירתו היה רונן פוקסמן (להלן: "פוקסמן"), לאתר קונה עבור חנות ברחוב האבות 44, באר שבע (לעיל ולהלן: "החנות"), כאשר המחיר שהתבקש בתחילה עמד על סך של 190,000 ₪. התובע פנה לנתבע ושאל אותו האם יש לו לקוח שיכול לרכוש את החנות ונענה על ידו בחיוב, וסוכם במשרדו של עו"ד דרורי כי תשלום דמי התיווך יחולק שווה בשווה בין עו"ד דרורי, התובע והנתבע, מ"קופה משותפת" של עמלות התיווך שיתקבלו בגין עסקת הרכישה.

הנתבע הביא את יוסי בן בסט (להלן: "בן בסט") לחנות, כאשר התובע הציג בפניהם את החנות, ובן בסט הסכים לרכוש את החנות.
בן בסט מסר לתובע כי ניהל משא ומתן עם פוקסמן, וכי הוסכם על רכישתה על ידו בסכום של 287,500 ₪, וכי הובהר לפוקסמן כי מס השבח ישולם על ידי המוכרים. בדיעבד התברר כי פוקסמן לא הגיע לצורך חתימה על הסכם המכירה, וכי הנתבע הוא שרכש את החנות ורשם את הזכויות עליה על שם רעייתו.
התובע טען כי בד בבד למגעים שנוהלו בין הנתבע פעל כדי להכשיל את רכישת החנות על ידי בן בסט, לצורך רכישתה על ידו (באמצעות רעייתו), ופעל "מאחורי גבו של התובע" כדי להימנע מהצורך לשלם את דמי התיווך במסגרת ה"קופה המשותפת", ולפיכך נטען כי עליו לשלם לתובע דמי תיווך בסך של 10,000 ₪, עמלת מינימום בגין עמלת שירותי תיווך הנהוגה במשרדי תיווך אחרים.


הנתבע טען בתצהירו, בתמצית, כי התובע אינו זכאי לתשלום דמי תיווך מהטעם שלא נחתם הסכם תיווך עם בן בסט. בן בסט לא רכש את החנות מכיוון שלא הסכים לשלם בנוסף למחיר הרכישה גם את מס השבח. כאשר פנה לתובע כדי ליצור קשר עם בעלי הדירה נענה כי אין לו קשר יותר עם הדירה מכיוון שלפי מידע שברשותו אדם נעלם בחנות. לאחר תקופה פנה אליו שמואל אלבז שהציע לו את החנות למכירה, כאשר הציג את עצמו כמורשה מטעם היורשים למכירת החנות. אלבז ניהל את המשא ומתן לצורך רכישת החנות על ידי אשת הנתבע, ועל כך שילם האחרון לאלבז סכום של 10,000 ₪.
לצורך הכרעה בעניין הנדון בפני יש לבחון את מערכת היחסים שנקשרה בין הצדדים, במעמדם כמתווכים מורשים, לרבות היבטיה החוזיים, ובכלל זה- האם ניתן לראותם כמתווכים במשותף לצורך מכירת החנות, ומהו היקף השתרעותה של מערכת היחסים החוזיים, ככל שקיימים, וההשלכות הנובעות ממנה, בשים לב לנסיבות העניין.
לאחר שבחנתי את כל שהובא בפני מצאתי כי יש לראות את הצדדים כמי שנקשר ביניהם הסכם לשיתוף פעולה, וכמתווכים במשותף, לצורך מכירת החנות, מהטעמים שיפורטו להלן.

(לעניין מתווכים במשותף כמסקנה משפטית, ראו- ה"פ (ת"א) 1545/04 ברוורמן רפאל נ' קורינה משיאן; כב' השופטת רות רונן. 14.9.2005; פורסם במאגרים משפטיים).


אין מחלוקת בין הצדדים כי התובע הוא שפנה אל הנתבע, מסר לו את הפרטים בעניין העמדת החנות למכירה, וביקש ממנו לאתר קונה לחנות, והנתבע איתר כקונה פוטנציאלי את בן בסט. החנות הוצגה בפני הנתבע ובן בסט על ידי התובע ועו"ד דרורי, שלפי טענת התובע, שלא מצאתי כי נסתרה בראיות שהוצגו בפני, ייצג את יורשי בעל הזכויות בחנות.

התובע העיד כי- "ש. בקשר לנכס ברח' האבות מי מסר את הנכס לטיפולך? ת. האבא פוקסמן טופל אצל עו"ד שמואל דרורי כאחד שהיה אמור לקבל את הנכס בירושה וילדיו מוותרים למענו על חלקם בירושה והוא ביקש מעו"ד דרורי לפעול למכור את הנכס. בשלב הזה התקשר אלי עו"ד דרורי ואמר שהנכס ברח' האבות 44 מוצע למכירה ואף הפקיד בידי יפוי כוח לבדוק כל נושא הנכס בעיריית באר שבע כפי שצירפתי בתיק מוצגים שהגשתי לבית המשפט. ש. תאשר לי שדרורי פנה אליך ולא משפחת פוקסמן באופן ישיר? ת. שמואל דרורי אמר לי שהוא מטפל במר פוקסמן שהוא מבקש למכור את הדירה. והוא פונה אלי מכוח ייפוי הכוח" (פר' 26.12.12, ע' 17, ש' 18-26).
הנתבע העיד כי- "ש. אני שואל אותך שאלות לגבי המקרה השני לגבי החנות, תאשר לי שאני עיינתי (צ"ל- עניינתי – הח"מ) אותך בחנות ברח' האבות 44 כמוצעת למכירה ושאלתי אותך אם יש לך לקוח אפשרי לרכישתה והיא הוצגה בפניך? ת. אני מאשר. ש. האם אתה עניינת את הלקוח שלך יוסי בן בסט ברכישת החנות? ת. מאשר. ש. מי נכח בחנות כאשר היא הוצגה למכירה בפני יוסי ? ת. עו"ד דרורי, אתה, אני ויוסי. ש. האם לפני שיוסי הגיע הוצגה לך החנות? ת. לא. פעם ראשונה הייתה הפעם הנ"ל. ש. מה שיוסי טוען שהיה רק אני אתה ויוסי בן בסט הוא משקר? ת. אמת. היה גם עו"ד דרורי. לפני שהגענו לחנות היינו במשרדו של דרורי הוא לקח את המפתחות ובא לפתוח את הנכס, אני מתכוון לדרורי. ש. כלומר אתה טוען שיוסי בן בסט מגיע לחנות שאפילו טרם תיארת לו אותה? ת. לא ראיתי אותה לפני כן, תיארתי אותה ליוסי בן בסט לפי הנתונים שקבלתי ממך..." (פר' 26.12.12, ע' 21 למטה- ע' 22 למעלה).
בן בסט העיד כי- "ש. תאמר לבית המשפט מי הציג בפניך את הנכס ברח' האבות 44 כמוצעת למכירה? ת. מי שהגיע אלי למשרד זה חיים גבעון ולקח אותי לנכס מי שפתח לי את הנכס היה שמיר וגם הסביר לי על הנכס, ואף אמר לי את המחיר שבו הנכס אמור להימכר. ש. מי נכח בחנות כאשר הוצגה לך בפעם הראשונה? ת. נכחו חיים גבעון, שמיר ואני" (ע' 5, ש' 16-20).
כן העיד כי ידע מלכתחילה שהתובע הינו מתווך נוסף הקשור למכירת החנות - "... חיים הסביר לי במפורש שיש מתווך נוסף בעניין... " (ע' 6, ש' 17).


ההסכמה שהושגה בין הצדדים- כעולה מאופי ההתקשרות ביניהם והתנהגותם בפועל- הינה לשיתוף פעולה לצורך איתור רוכש פוטנציאלי לחנות על ידי הנתבע, הצגת החנות בפניו, ויצירת הקשר בינו לבין פוקסמן, כדי שאלה ינהלו מגעים לצורך גיבוש עסקת המכירה.
פועל יוצא נוסף להסכמה שבין הצדדים הינו חלוקת דמי התיווך שיתקבלו כתוצאה מגיבוש הסכם למכירת החנות על ידי רוכש שיאותר על ידי הנתבע, על פי המנגנון שהוסכם ביניהם בעניין זה, או בהעדר הסכמה, על פי הנהוג והמקובל בעסקאות מסוג דומה, ולעניין זה אתייחס בהמשך החלטה זו.
במקרה הנדון, הנתבע איתר את בן בסט כלקוח פוטנציאלי לרכישת החנות, אלא שהמגעים בין בן בסט לפוקסמן לא הבשילו לכדי רכישת החנות, וזו נרכשה על ידי הנתבע, באמצעות רעייתו, כאשר אין חולק כי הנתבע הוא זה שפעל לרכישתה, ויש יותר מיסוד לקביעה כי רעייתו, אשר לגביה אין טענה כי הייתה מעורבת במגעים לרכישת החנות, הובאה על ידו לצורך חתימה על הסכם הרכישה בסוף ההליך.
התובע טען, כאמור לעיל, כי הנתבע פעל לסכל את הבשלת המגעים בין בן בסט לבין פוקסמן לצורך רכישת החנות, ובכך הכשיל את תשלום חלקו בדמי התיווך, והנתבע הכחיש טענה זו, אלא שלטעמי התובע זכאי לתשלום חלקו בדמי התיווך בגין רכישת החנות על ידי הנתבע (באמצעות רעייתו), בין אם הנתבע פעל לצורך סיכול המגעים לרכישת החנות על ידי בן בסט, ובין אם לאו, בשים לב לנסיבות העניין, ומהטעמים שיפורטו להלן.
פנייתו של התובע לנתבע הייתה לצורך סיוע באיתור רוכשים פוטנציאליים לחנות, תוך שהתובע חלק עם הנתבע את המידע שהיה ברשותו לגבי העמדת החנות למכירה, ויתר הפרטים הצריכים לעניין זה, כגון זהות בעלי הנכס, ונציגם (עו"ד דרורי), מידע שלא היה ברשותו של הנתבע, והסכים לחלוק עימו את דמי התיווך העתידיים שיתקבלו כתוצאה מרכישת החנות על ידי לקוח שיאותר על ידי הנתבע. אינני סבור כי יש מקום להגביל את תחולת הסכם שיתוף הפעולה בין התובע לבין הנתבע לאיתורו של לקוח פוטנציאלי אחד בלבד על ידי הנתבע, ויש מקום להחילו על כל לקוח פוטנציאלי לרכישת החנות שיאותר על ידי הנתבע, וזאת כפועל יוצא מטיב ההסכמות שבין הצדדים, ומהחובה לקיים הסכם בדרך מקובלת ובתום לב.
מעבר לכך, ניסיון החיים וההיגיון אינו מתיישב עם המסקנה המשפטית, בשים לב לנסיבות העניין, שהסכם שיתוף הפעולה בין התובע לבין הנתבע, במעמדם כמתווכים מורשים, פקע ונמוג לאוויר העולם, לאחר שלא נקשר ההסכם עם בן בסט, שהיה הלקוח הראשון שהובא על ידי הנתבע, ומתבקשת יותר המסקנה כי ההסכם נותר בתוקף גם לאחר שהמגעים עם בן בסט לא הגיעו לכדי עסקת רכישה, כך מהגיונם של הדברים, ומטבעו של העניין הנדון, מה גם איתור רוכש פוטנציאלי יכול שיארך זמן רב, יתקל בקשיים שונים, ויצריך השקעת מאמץ של ממש, ובכלל זה- הצגת הנכס למספר מתעניינים, ו"קשירתם" אל בעלי הנכס כדי להניע את המגעים ביניהם, בתקווה כי אלה יובילו לעסקת רכישה, אשר תזכה את המתווכים בדמי תיווך.
להשלמת התמונה אציין כי אין משמעות הדבר שההתקשרות בין מתווכים, במסגרת הסכם שיתוף פעולה ביניהם למתן שירותי תיווך למכירת נכס מסוים, הינה ללא מגבלת זמן, ובחינת תוקפו של ההסכם תיעשה על פי נסיבותיו המיוחדות של כל מקרה לגופו.
במקרה הנדון, ניתן לאמוד את משך הזמן שחלף מפניית התובע לנתבע וקשירת הסכם שיתוף הפעולה ביניהם בעניין תיווך החנות למכירה, הצגת החנות לבן בסט, המגעים שבינו לבין פוקסמן, ורכישת החנות על ידי הנתבע (באמצעות רעייתו), בשבועות ספורים בלבד (כחודש בין ההסכמה העקרונית לרכישת החנות שבין בן בסט לבין פוקסמן לבין מועד רכישת החנות על ידי הנתבע), המדובר בפרק זמן קצר ביחס, וגם מטעם זה יש לראות את ההסכם שבין התובע לבין הנתבע כשריר ותקף, גם לאחר שלא נקשרה ההסכם עם בן בסט (ראו- המסרונים בתיק המוצגים מטעם הנתבע).
לאור האמור לעיל, ומכיוון שהנתבע החליט לרכוש את החנות, הרי שניתן לקבוע כי פעל בעת ובעונה אחת תחת שני כובעים. בכובעו האחד, כמתווך מורשה, אשר קיבל מהתובע את המידע בנוגע להעמדת החנות למכירה, ואשר היה קשור עם התובע בהסכם שיתוף פעולה לצורך איתור רוכש פוטנציאלי לחנות, ומתו שירותי תיווך למכירתה, על כל הנובע ומשתמע מכך, ובכובעו השני, במעמדו כרוכש החנות, ומכאן שיש לראותו כמי שביצע פעולת תיווך למכירת החנות עם עצמו, באמצעות רעייתו, שהובאה על ידו לצורך חתימה על ההסכם לרכישתה.
זאת ועוד. במסגרת הסכם שיתוף הפעולה חלות על הצדדים חובות שונות הלקוחות ברובן מדיני החוזים, תוך התאמתן למטרייה הרלבנטית, ובכלל זה- החובה לשתף האחד את השני בכל מידע רלבנטי הנוגע לנכס, וכן לגבי ההליכים השונים שיש לעשותם לצורך מתן שירותי התיווך, כגון- איתור רוכשים פוטנציאליים, וקידום מגעים, ככל שצריך, בין המוכר לבין המתעניינים ברכישת הנכס, לצורך מכירתו, כאשר זרימת המידע ושיתוף הפעולה בין הצדדים צריך להיעשות באופן פוזיטיבי, שוטף והדדי, של כל צד כלפי משנהו, למעט אם הוסכם ביניהם אחרת, ובשים לב לנסיבותיו המיוחדות של כל מקרה לגופו.
הפועל היוצא של החובות החלות על הצדדים- המתווכים במסגרת הסכם שיתוף הפעולה ביניהם, הינו שיש לראותם כגורם היעיל שהביא לקשירת הסכם הרכישה, ככל שזה אכן נקשר עם רוכש שאותר על ידם, או על ידי מי מהם, ובשל פעולות שנעשו מטעמם, או מטעם מי מהם, לצורך קשירתו בין הצדדים, ככל שהיה צורך בכך, וזאת במצב הדברים הרגיל, בהעדר הסכמה אחרת ביניהם, ובשים לב לנסיבותיו המיוחדות של המקרה הנדון לגופו.
התרשמותי לגבי המקרה הנדון הינה כי התובע קיים את חלקו בהסכם לשיתוף פעולה ומסר לנתבע את מלוא המידה שהיה ברשותו לגבי החנות, וזהות האנשים הנוגעים למכירתה, אלא שהנתבע (למעט הצגת החנות בפני בן בסט, עם התובע ועו"ד דרורי, והודעתו לבן בסט כי גם התובע הינו מתווך במכירת החנות), פעל למדר את התובע לגבי המגעים שניהל כלפי בן בסט, ובמיוחד כלפי פוקסמן, ואשר הובילו לרכישת החנות על ידו (עדות התובע, ע' 19; עדות הנתבע, עמ' 23-24). התנהגותו של הנתבע בעניין זה אינה מתיישבת עם קיום החובות החלות עליו מכוח הסכם שיתוף הפעולה, ובכלל זה עם חובתו לפעול בתום לב ובדרך מקובלת, וניתן לומר כי היפר כלפי התובע את ההסכם.
לאור האמור לעיל, ומכיוון שההסכם הנ"ל חל על הצדדים בעת רכישת החנות על ידי הנתבע (באמצעות רעייתו), הרי שאין מקום לזקוף לחובת התובע את העובדה שלא היה שותף למגעים לצורך רכישת החנות, ויש לראותו, בנסיבות העניין, כגורם היעיל שהביא לרכישת החנות על ידי הנתבע, לאור העמדת המידע הרלבנטי לגביה לנתבע, ומידורו לגבי המגעים לרכישתה, ולפיכך יש להעמיד את התובע במצב שבו היה אלמלא הופר כלפיו ההסכם לשיתוף הפעולה, על כל הנובע מכך לגבי חיוב הנתבע בתשלום חלקו של התובע בדמי התיווך.

(לעניין היותו של המתווך שהביא את המידע על הנכס העומד למכירה, כגורם יעיל ביחד עם גורם אחר שהביא לקשירת הסכם הרכישה, הלכה למעשה, ראו- ע"א 7247/97 יצחקוב נ' מרדכי אביב מפעלי בניה בע"מ. פ"ד נו (1) 842. " ... קיום הסכם התיווך נתון ככל הסכם, לחובה לנהוג בדרך מקובלת ובתום-לב (הוראת סעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973). צד המסכל את מאמציו של המתווך על-ידי ניצול המידע שנתקבל ממנו לצורך פנייה ישירה לצד האחר לעיסקה תוך עקיפתו של המתווך, מפר את חובת תום-הלב המוטלת עליו. הוא הדין בכל אותם מקרים שבהם פועל צד מן הצדדים בדרך אחרת על-מנת להתחמק מתשלום דמי התיווך, למשל על-ידי העסקת "מתווך קש" ". בעמוד 849.
לגבי אי קיפוח שכרו של מתווך אשר הוצא מפעולות התיווך, ראו- ע"א 185/80 "פרזות" חברה ממשלתית-עירונית לשכון בע"מ נ' צבי זקן. פ"ד לה (4) 180, בעמוד 185; ע"א 294/76 אנגלו סכסון סוכנות לנכסים (סביון) נ' ר' פסרמן ואח', פ"ד לא(1) 589; פורסמו במאגרים משפטיים).


הגם שדי בקביעה הנ"ל כדי לזכות את התובע בתשלום חלקו בדמי התיווך, בגין רכישת החנות על ידי הנתבע, מצאתי לנכון להתייחס לפלוגתה שעניינה- האם הנתבע פעל כדי להכשיל את המגעים שהתנהלו בין בן בסט לבין פוקסמן, לצורך קשירת ההסכם לרכישת החנות.
לאחר שעיינתי במסכת הראיות שהוצגה בפני מצאתי כי זו מתיישבת עם המסקנה שהנתבע פעל לסיכול המגעים שבין בן בסט לבין פוקסמן, לצורך קשירת ההסכם לרכישת החנות, מהטעמים שיפורטו להלן.
אין חולק כי לאחר שהתובע פנה לנתבע, מסר לו את המידע על החנות, וביקש ממנו לאתר רוכש עבורה, נערכה פגישה בחנות בנוכחות, עו"ד דרורי, בעלי הדין, ובן בסט, והאחרון הביע את רצון מפורש לרכוש את החנות, ולצורך כך החל בא כוחו, עו"ד רון קצב, במגעים עם פוקסמן כדי לגבש את ההסכם בעניין זה.
בן בסט העיד כי הגיע להסכמה עם פוקסמן לרכישת החנות (ע' 5, ש' 22), וכן הסכים עם פוקסמן לשלם גם את חלקו בשכר הטרחה של עורך הדין שייצג אותו במגעים לקשירת ההסכם (ע' 6', ש' 5-6). כן העיד כי החל משלב מסוים פוקסמן הפסיק להשיב לפניותיו בטלפון, ובד בבד קיבל מסרונים מהנתבע שטען כי עורך הדין שלו מתעכב בהשלמת ההסכם, ובסופו של דבר נודע לו כי הנתבע הוא שרכש את החנות. עוד העיד כי הסכים לרכוש את הנכס כנגד 287,000 ₪, ולא התבקש לשלם בנוסף על כך את חבות מס השבח על החנות, אך יחד עם זאת היה מוכן לכלול את חבות מס השבח כחלק ממחיר העסקה, ולא מעבר לכך (ע' 8).
עו"ד רון קצב, בא כוחו של בן בסט לצורך גיבוש ההסכם לרכישת החנות, העיד כי התבקש בשעתו לייצג הן את בן בסט והן את פוקסמן בנוגע לרכישת החנות, ואף דרש את שכר טרחתו משני הצדדים. פוקסמן חתם על ייפוי כוח לעו"ד קצב, ובוצעו מטעמו בדיקות לגבי הנכס, תוך תשלום עמלות לצורך קבלת מידע לגבי הנכס, ויכול אף שנשלחה טיוטת הסכם בדואר אלקטרוני לפוקסמן (המסמכים לא אותרו על ידו בשל תקלת מחשב במשרדו), אך ההסכם לא נחתם בסופו של דבר (ע' 9). כן העיד כי פוקסמן "... ירד מעסקה באופן שמבחינתו של יוסי תמוה או בלתי מקובל ואפילו החלפנו מספר מילים יוסי ואני בנוגע האם אפשר לתבוע את פוקסמן על זה שהוא ירד פתאום מהעסקה" (ע' 9, ש' 30-32). עוד העיד כי לא היה בינו לבין הנתבע כל קשר, ולגבי הודעותיו של הנתבע במסרונים אל בן בסט בעניין השתהותו בגיבוש ההסכם, העיד כי- "אני כמובן לא התמהמהתי בשום דבר..." (ע' 10, ש' 6-7), וכן- "... אני זוכר כמעט בוודאות מוחלטת שלא הייתה מניעה משפטית לחתום על העסקה" (ע' 10, ש' 20). כן העיד כי הוא בטוח ששוחח עם פוקסמן על החבות במס שבח שעליו (על פוקסמן) לשלם (ע' 10, ש' 27-31).
מהאמור לעיל עולה כי בן בסט הודיע לפוקסמן על הסכמתו לרכוש את החנות, פוקסמן נתן ייפוי כוח לבא כוחו, עו"ד קצב, והאחרון דרש כי תשלום שכר טרחתו יעשה על ידי שני הצדדים, ובן בסט הודיע לפוקסמן על הסכמתו לממן את חלקו בשכר טרחת עוה"ד שייצג אותם במגעים להסכם, ככל שזה ייחתם. כן עולה כי עו"ד קצב פעל כדי לאסוף מידע על הנכס ממאגרי המידע (מנהל מקרקעי ישראל, רשם המשכונות, ויכול שמגורמים נוספים), ולטענתו לא השתהה כלל בקידום המגעים לגיבוש ההסכם, אלא שבשלב מסוים פוקסמן הפסיק לשתף פעולה עם בן בסט, ולא השיב לפניותיו בטלפון, ולכן לא ניתן היה להביא את המגעים שבין הצדדים לכדי הסכם רכישה.
מעדויותיהם של בן בסט, ועו"ד רון קצב, שיש ליתן להן את המשקל הראוי לאור אי מעורבותם בהליך שבפני, והעדר אינטרס של ממש בתוצאות ההליך המשפטי, עולה כי לא יכלו להצביע באופן ברור על הסיבה שגרמה לפוקסמן להפסיק את המגעים שהתנהלו לצורך השלמת המגעים עם בן בסט, ככל שהדברים נוגעים להתנהלותם, ולא מצאתי מחומר הראיות שבפני כי הסיבה לכך נעוצה בהתנהלותם של בן בסט או של עו"ד קצב, או במחלוקת עניינית שהייתה ביניהם לבין פוקסמן ואשר היה בה כדי לעכב או למנוע את השלמת המגעים לצורך חתימת ההסכם.
בכלל זה, בן בסט העיד כי הסכים לשלם לפוקסמן סכום של 287,000 ₪ בגין רכישת החנות (ע' 8, ש' 15), ובשים לב לכך שסכום הרכישה ששילם הנתבע עבור רכישת החנות לה"ה פוקסמן עמד על סך של 287,500 ₪ (ראו- נ/1), הרי שלא ניתן לומר שקיים הבדל של ממש בין הסכום שעליו דובר במגעים שבין בן בסט לבין פוקסמן, לבין הסכום שלו התחייב הנתבע בהסכם הרכישה.
עניין נוסף שיש להידרש אליו הינה טענת הנתבע כי הסכים לשאת בחיוב מס השבח בגין רכישת החנות (הסכם הרכישה- נ/1). אלא שלא נראה לי כי החיוב במס שבח עמד לרועץ במגעים שהתנהלו בזמן אמת בין בן בסט לבין פוקסמן, שכן לפי עדותו של בן בסט עניין זה לא עלה כלל במגעים שניהל עם פוקסמן. יש לציין כי בן בסט העיד בפני שלא היה מסכים לשאת בחיוב בגין מס שבח מעבר למחיר הרכישה, אלא שעמדתו בעניין זה לא הועמדה כלל למבחן של ממש במהלך המגעים עם פוקסמן, שכן לפי עדותו לא נדרש כלל לעניין זה (ע' 8, ש' 19). עדותו זו נתמכה בעדותו של עו"ד קצב שממנה עולה כי סוגיית חיובו של בן בסט בחיוב בגין מס השבח לא עלתה במגעים שבינו לבין פוקסמן (ע' 10, ש' 24-31). מכיוון שעניין חיובו של בן בסט בתשלום מס שבח לא עלתה במגעים עם פוקסמן, הרי שלא ניתן לייחס לאחרון ידיעה כי אין בכוונתו של בן בסט לשאת בחיוב בגין מס שבח. בכל מקרה לא ניתן לדעת בוודאות, בנסיבות העניין, מה הייתה עמדתו של בן בסט בסוגיה זו אם היה נדרש לכך, במהלך המגעים עם פוקסמן, מה גם שהנתבע לא מצא לנכון לחשוף את הסכום ששילם לפי הטענה בגין מס השבח, שהינו נתון כידוע לשומה, והערכה, ולא הציג ראיות לעניין זה, כך שלא ידוע היקף החיוב בעניין זה, והאם היה בכך כדי להרתיע או למנוע את רכישת הנכס על ידי בן בסט.
זאת ועוד. מעיון במסרונים שהוחלפו בן בסט לבין הנתבע עולה כי זמן קצר לאחר שפוקסמן הפסיק את המגעים עם בן בסט ועו"ד רון קצב, החנות נרכשה על ידי הנתבע.

מעיון במסרונים עולה התמונה הבאה- ביום 20 ביולי 2011 הודיע בן בסט לנתבע כי העסקה לרכישת החנות "נסגרה" בינו לבין פוקסמן ב"לחיצת יד", והמסמכים יועברו בקרוב. ביום 23 ביולי 2011 הודיע הנתבע לבן בסט כי על עורך דינו (הכוונה לעו"ד רון קצב) להזדרז בקשירת העסקה, וביום 28 ביולי 2011 הודיע בן בסט כי שוחח עם עורך דינו. ביום 7 באוגוסט 2011 הודיע בן בסט לנתבע – "חיים תודה רבה על הקנייה של הנכס של פוקסמן, תודה רבה". ההודעה, שיש לקרוא אותה כמובן בלשון סגי נהור, נשלחה על ידי בן בסט לנתבע על פי מידע שהגיע אליו שלפיו הנתבע רכש את החנות מפוקסמן. תשובותיו של הנתבע להודעה זו מכילות מסרים סותרים, מחד טען כי אין לו עניין אישי בנכס, וכי במידה שהיה מעוניין בו היה ממהר ורוכש אותו, וכי בן בסט יכול עדיין לרכוש את החנות, ומאידך הודיע שביקש מפוקסמן שלא למכור את החנות לאחרים, וכי במידה ובן בסט לא ירכוש את החנות בהקדם, הרי שאין בכוונתו לאבד את החנות. בן בסט השיב לנתבע כי פוקסמן ניתק עימו מגע (מסרונים מימים 8 ו-9 באוגוסט 2011).
בעדותו טען הנתבע, כאשר נחקר לגבי המסרונים, כי נתן לבן בסט את הזכות הראשונה לרכישת החנות (ע' 22, ש' 30), מכאן שהיה לו אינטרס אישי ברכישתה, והודעתו במסרונים כאילו אין לו עניין אישי בכך, אין לה על מה שתסמוך, ועל כך גם ניתן ללמוד מפרק הזמן הקצר שחלף ממועד הודעתו הנ"ל (ביום 8.8.2011) לבין מועד חתימת הסכם הרכישה (על ידי רעייתו) ביום 16.8.2011.


יש להוסיף ולציין כי היה מקום לשמוע את עדותו של פוקסמן לגבי התנהלותו של הנתבע כלפיו, והסיבה לכך שניתק את המגעים עם בן בסט ועו"ד רון קצב, אלא שפוקסמן לא הובא לעדות. במצב הרגיל של הדברים היה מקום לזקוף את אי הבאתו לעדות לחובת התובע, וזאת כפועל יוצא מנטל ההוכחה הרובץ עליו. אך במקרה הנדון הנתבע הודיע לבית המשפט, בישיבה מקדמית שנערכה ביום 7.3.2012, כי בכוונתו להביא לעדות את פוקסמן כעד מטעמו, וזאת כחלק ממספר עדים שבכוונתו להעיד (עו"ד דרורי, שמואל אלבז, ועו"ד דלויה שערך את הסכם רכישת החנות עליו חתמה רעייתו של הנתבע), אלא שבדיון ההוכחות שנערך בפני התברר כי הנתבע זנח את כוונתו להעיד עדים מטעמו, והסתפק בעדותו שלו בלבד. בנסיבות העניין התובע יכול היה להסתמך על הודעת הנתבע לבית המשפט כי פוקסמן הינו עד מטעמו וכי בכוונתו להעידו בדיון ההוכחות שיערך, ולפיכך אין מקום לזקוף לחובת התובע את אי הבאתו של פוקסמן לעדות. מנגד, יש מקום לזקוף לחובתו של הנתבע את אי הבאתו של פוקסמן לעדות, לאור חשיבותה של עדותו לעניין הנדון, ולהחיל כלפיו את החזקה, פרי ההלכה הפסוקה, שאם היה מביאו לעדות הייתה זו פועלת לרעתו של הנתבע, ומתיישבת עם גרסתו של התובע שלפיה הנתבע פעל כדי לסכל את המגעים לקשירת ההסכם בין בן בסט לבין פוקסמן (ע"א 465/88, הבנק למימון ולסחר בע"מ נ' סלימה מתתיהו; פורסם במאגרים משפטיים).
עניין נוסף שיש להידרש אליו הינה טענת הנתבע שלפיה רכישת החנות על ידו נעשתה רק לאחר שחלפה תקופה מסיום המגעים בין בן בסט לבין פוקסמן, ולאחר שפלוני, שמואל אלבז, פנה אליו כמתווך מטעם פוקסמן לצורך תיווך במכירת החנות לנתבע, וכי הנתבע שילם דמי תיווך בסך של 10,000 ש"ח לאלבז (תצהיר הנתבע, סעיף 7).

לא מצאתי כי יש ממש בטענות אלה של הנתבע, או שיש בה כדי לפטור אותו מהחובות המוטלות עליו כלפי התובע במסגרת הסכם שיתוף הפעולה ביניהם למתן שירותי תיווך למכירת החנות.


לא ניתן לקבל את הטענה כי חלפה תקופה של ממש מהמועדים שבהם התנהלו המגעים בין בן בסט לבין פוקסמן, לבין מועד רכישת החנות על ידי הנתבע, ודי לציין לעניין זה כי המסרונים האחרונים שהוחלפו בין הנתבע לבין בן בסט, ואשר הוצגו בפני, לגבי האפשרות לרכישת החנות על ידי בן בסט (שמצידו הודיע כי פוקסמן ניתק מגע), הינם מימים 8 ו-9 באוגוסט 2011, ואילו ההסכם לרכישת החנות נחתם ביום 16 באוגוסט 2011, והמדובר בפרק זמן קצר ביותר.
אין חולק כי המידע לגבי העמדת החנות למכירה היה ברשותו של הנתבע, שקיבל אותו מהתובע, עוד בטרם הצגתה בפני בן בסט, וכפי שעולה בבירור מהמסרונים הנ"ל, הנתבע היה בקשר עם פוקסמן לגבי החנות, בד בבד למגעים שניהל בן בסט עם פוקסמן, ולפיכך קשה לקבל את הטענה שלפיה הנתבע נזקק לשירותי תיווך של אלבז (שלא הוכח בפני שהינו מתווך מורשה), לצורך ניהול מגעים עם פוקסמן לצורך רכישת החנות, או שניתן לראות באלבז כגורם כיעיל שהוביל למכירת החנות לנתבע, או שהאחרון נדרש לתשלום דמי תיווך לאלבז, ולא סביר בעיני, והדבר אינו מתיישב עם ניסיון החיים וההיגיון, שלנתבע הייתה סיבה של ממש לשלם דמי תיווך לאלבז, בשים לב לכלל נסיבות העניין.

טענת הנתבע כי אלבז פנה אליו כמתווך מטעמו של פוקסמן, אינה מתיישבת לטעמי עם עדותו של הנתבע, שלפיה לקח את אלבז תחת חסותו הכלכלית מטעמים סוציאליים, מכיוון ששני הוריו הינם חולים במחלת הסרטן, והנתבע מצא לנכון לתמוך בו, וכי התשלום הנטען לדמי תיווך, שולם בשני תשלומים בסך כולל של 10,000 ₪, לפירעון של חוב שהיה לאלבז במסגרת הלוואת משכנתא אצל בנק מזרחי טפחות בע"מ. כן העיד הנתבע כי יש אפשרות שהתשלום הנ"ל שולם לאלבז באמצעות תלוש משכורת, וכי באפשרותו להציג את תלוש המשכורת (ע' 24, ש' 16-29). מהאמור לעיל עולה בבירור כי אלבז היה קשור לפעילות שמנהל משרדו של הנתבע במתן שירותי תיווך, וגם מטעם זה לא ניתן לראותו כמי ששימש כמתווך או שלוח מטעם פוקסמן לצורך יצירת קשר עם הנתבע כדי לעניין אותו ברכישת החנות.


יש לציין כי כל שהציג הנתבע, לגבי התשלום הנטען לאלבז, הינם תצלומי שני שיקים, שנמשכו על חשבונה של רעיית הנתבע, גבעון אנני, שלפי הרשום עליהם נרשמו לפקודת "בנק מזרחי שמואל אלבז", בסך של 5,600 ₪ ו- 4,400 ₪, אלא שלא מצאתי כי הוצגו בפני ראיות של ממש כי שיקים אלה נפרעו הלכה למעשה מהחשבון עליו נמשכו.
מעבר לכך, היה על הנתבע, בשים לב לנטל הבאת הראיות הרובץ עליו, לצורך תמיכה בטענות ההגנה מטעמו, ובמיוחד לאור הקושי בקבלת עדותו לגבי מעורבותו הנטענת של אלבז, להביא את אלבז לעדות מטעמו, אלא שהנתבע לא מצא לנכון להביאו לעדות, הגם שהודיע בישיבה המקדמית (ביום 7.3.2012) שבכוונתו להעידו, ולפיכך גם בעניין זה יש מקום להחיל כלפיו את החזקה, פרי ההלכה הפסוקה, שאם היה מביאו לעדות הייתה זו פועלת לרעתו של הנתבע (ע"א 465/88, הבנק למימון ולסחר בע"מ נ' סלימה מתתיהו; פורסם במאגרים משפטיים).
התרשמותי היא כי הנתבע העלה את הטענה לגבי מעורבותו של אלבז בתיווך מכירת החנות לנתבע, כדי לנסות ולהרחיק את עצמו מהסכם שיתוף הפעולה שנכרת בינו לבין התובע, וכדי ליצור תמונה של מערכת שירותי תיווך נפרדת שאינה קשורה לתובע, ובכלל זה להציג את אלבז כגורם היעיל לרכישת החנות על ידו, כדי לשלול מהתובע את חלקו בדמי התיווך, אלא שכאמור לעיל, לא מצאתי שיש מקום לקבל טענות אלה של הנתבע.
התמונה העולה ממסכת הראיות שהובאה בפני הינה כי לנתבע היה מלכתחילה אינטרס אישי ברכישת החנות, והוא ניהל מגעים עם פוקסמן לגבי רכישתה, בד בבד למגעים שניהל בן בסט עם פוקסמן, ואלה הובילו להפסקת המגעים מצידו של פוקסמן עם בן בסט, ובתוך פרק זמן קצר לאחר מכן, למכירת החנות לנתבע, באמצעות רעייתו.
לאחר שמצאתי כי הנתבע פעל לסיכול המגעים לרכישת החנות על ידי בן בסט, הרי שיש לראותו כמי שסיכל את תשלום חלקו של התובע בדמי התיווך שהיו מתקבלים כתוצאה מרכישת החנות על ידי בן בסט.
עניין נוסף שיש להידרש אליו הינו האם יש מקום לחייב את הנתבע בתשלום חלקו של התובע בדמי התיווך כאשר לא נחתמה הזמנה בכתב לשירותי תיווך (בהחלטה זו- "הסכם תיווך"), על פי קביעתו של חוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו- 1996 (להלן: "חוק המתווכים").

בסעיף 9.(א) לחוק המתווכים נקבע כדלקמן-
"מתווך במקרקעין לא יהא זכאי לדמי תיווך, אלא אם כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין, שבה נכללו כל הפרטים שקבע השר, באישור ועדת הכלכלה".
אינני סבור כי בנסיבות העניין יש מקום להתנות את תשלום חלקו של התובע בדמי תיווך, בגין רכישת החנות על ידי הנתבע (באמצעות רעייתו), בקיומו של הסכם תיווך, על פי דרישות הסעיף הנ"ל, מהטעם העיקרי ששני הצדדים הניצים הינם מתווכים מורשים במקרקעין, ואין המדובר במקרה הרגיל והשכיח של סכסוך על דמי תיווך בין לקוח (שאינו מתווך) לבין מתווך מורשה, ולפיכך אינני סבור כי חוק המתווכים חל על יחסי הצדדים בכל הקשור להסדרת תשלום חלקו של התובע בדמי התיווך.
סבורני כי הרציונאל המונח בבסיסו של חוק המתווכים הינו בראש ובראשונה העמדת הגנות לצרכני השירות, הלקוחות, בעלי דירות המגורים, ונכסים אחרים, מפני נותני השירות, שהינם המתווכים, והחוק לא נועד להתערב ביחסים שבין המתווכים עצמם, ככל שלא מעורבים בכך אינטרסים ברי הגנה של לקוח שאינו בגדר מתווך.


רציונאל זה בא לידי ביטוי בדברי ההסדר להצעת חוק המתווכים, כדלקמן (הדגשות לא במקור- מ.ה.):-

"נושא העיסוק בתיווך מקרקעין אינו מוסדר היום במסגרת החוק. במשך תקופה ארוכה שררה הדעה כי אין צורך אמיתי ביצירת הגנות מיוחדות עבור רוכשי הדירות ונכסי המקרקעין כל אימת שהם נזקקים לשירותיו של מי שפועל כמוכר נכסי מקרקעין או מתווך בהם. בארצות רבות בעולם המערבי העיסוק בתיווך במכירת מקרקעין מוסדר במסגרת החוק. השירותים שאותם נותן המתווך, הם בעלי ערך גורלי לרוכשי הדירות שכן במרבית המקרים ההשקעה מהווה את עיקר חסכונותיו ורכושו. במקרה כזה מוצדק לדרוש ממציע השירותים רמה מקצועית ורמת אמינות גבוהה. עם בוא גלי העליה מבריה״מ נוצרה בעיה אמיתית. חלק גדול מהעולים אינם מכירים את המציאות הישראלית ואין להם כלים לשפוט ולהעריך את הנכס המוצע להם למכירה או להשכרה. כמו כן אין הם בקיאים בתנאים הנוגעים ברכישת דירות בישראל. חוסר ידע זה מנוצל לרעה, למרבית הצער, במספר מקרים לא מועט. אף על פי שחופש העיסוק הוא ערך חשוב, ובדרך כלל אין להגביל את האפשרות של אדם לעסוק בעבודה, הרי שבנסיבות שנוצרו עקב גלי העליה אין מנוס מחקיקה שתסדיר את הנושא. הצורך בקבלת חוק שיסדיר את העיסוק במקצוע התיווך במקרקעין ושיעניק את ההגנות המתאימות לרוכשים בכוח, קיים גם ברמה העקרונית וגם כצו השעה...".
(הצעות חוק 2136, י"ב באדר ב' התשנ"ב, 17.3.1992).


בדברי ההסדר בהצעה לתיקון חוק המתווכים, בעניין מתן בלעדיות למתווך במכירת נכס, נאמר, בין היתר, כדלקמן (הדגשות לא במקור- מ.ה.):-

"... בתי המשפט שדנו בנושא קבעו כי ״חוק המתווכים הינו חוק צרכני מובהק שנולד להשליט סדר בשוק הפרוץ, כשההגבלות שבו מיועדות להגן על צרכני השירות מפני נותניו״ (מחוזי ע״א2819/00 דינים מחוזי כרך ל״ג (4) 210), וכי ״הוא שייך בין היתר, למערכת של חוקי הגנת הצרכן ונוצר בכדי להגביל את כוחם העדיף של המתווכים על פני מוכרי הדירות.״) מחוזי בר״ע2905/00 ת״א דינים מחוזי כרך ל״ג )3) 614). מוצע לקבוע בחוק זה, כנדבך נוסף לקביעה ברורה יותר של היחסים שבין מזמין השירות למתווך, שמתווך במקרקעין שביצע בתקופת הבלעדיות את הפעולות לשיווק המקרקעין כפי שנקבעו בתקנות כמוצע לעיל - חזקה עליו שהיה הגורם היעיל אשר הביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב".
(הצעת חוק המתווכים במקרקעין (תיקון מס' 4) (הגבלת תקופת הבלעדיות), התשס"ד- 2004; הצעות חוק- הכנסת 39, כ"ג באדר התשס"ד, 16.3.2004).


גישה זו מצאה ביטוי גם בפסיקת בתי המשפט.

"למעלה מהדרוש יצויין שהוראות חוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו – 1996 (להלן: "חוק המתווכים") אינן מתייחסות להסכמי שיתוף פעולה בין מתווכים במקרקעין לבין עצמם אלא דנות במערכת היחסים שבין מתווך במקרקעין ללקוחו בלבד, ומשכך, לא ניתן להקיש מדרישת הכתב כאמור בסעיף 9 (א) לחוק המתווכים, להסכמי שיתוף פעולה בין המתווכים ובין עצמם".
(ת.א. (ת"א) 35922/07 מרדכי עוז נ' משה עזרא. 12.3.2009; פורסם במאגרים משפטיים).
"באשר לטענת ב"כ הנתבעים כי התובעת אינה זכאית לדמי תיווך עפ"י הוראות חוק המתווכים, אם בשל העדר הסכם בכתב, ואם בשל שלא היתה "הגורם היעיל", - פשיטא שהוראות חוק המתווכים נוגעות אך ורק ליחסי מתווך- לקוח, ותכליתן להגן על הלקוח מפני רעות חולות שהיו בענף זה קודם לחקיקת החוק, הכל כמוסבר בדברי הכנסת ובדברי ההסבר להצעת החוק. אין להוראות אלה כל קשר וכל נגיעה להסכם שיתוף פעולה בין מתווכים לבין עצמם ..." .
(ת.א. (הרצ') 1578/01 עינו מקמל נ' רחל גלפנד. 19.10.2004. פסקה 46; פורסם במאגרים משפטיים).
לגישה אחרת ראו, לדוגמא- ת"ק 2980/08 בן עמי חיים נ' אודסר ברוך ובועז, ויתר ההפניות בסיכומי הנתבע, ונראה שיש דעות שונות בפסיקת בתי המשפט בסוגיה זו.


בכל מקרה, גם אם היה מקום לקביעה כי חוק המתווכים חל על יחסי הצדדים במקרה הנדון- ואינני סבור כי זה המצב בענייננו- הרי שלאחר שקבעתי כי הנתבע היפר את ההסכם לשיתוף פעולה כלפי התובע, ובכלל זה מידר אותו מהמגעים שניהל מול פוקסמן לצורך רכישת החנות, הרי שהסתמכות הנתבע על העדרו של הסכם תיווך, כדי לשלול מהתובע את זכאותו לדמי התיווך, בשים לב לנסיבות העניין, הינה בגדר ניסיון לעשות שימוש לרעה בהגנות שקבע החוק, ואין ליתן לכך יד.

(לעניין כפיפותן של דרישות הצורה שקבע המחוקק, ובכלל זה הזמנת שירותי התיווך, לחובת תום הלב- ע"א (ת"א) 1691-09 נועם לנדאו נ' קראסן הייטס בע"מ; כב' השופט ד"ר קובי ורדי (ברוב דעות). 24.6.2010; לעניין שימוש לרעה בדרישת הסכם התיווך לפי חוק המתווכים ותוצאותיו- ע"א (ת"א) 2216/09 חגית זינגר יאיר נ' סטולר דב; כב' השופטת רות לב הר שרון. 28.4.2011; פורסמו במאגרים משפטיים).


יש לציין כי בין התובע והנתבע לבין בן בסט לא נחתם הסכם תיווך, אלא שבן בסט העיד כי רכש מספר נכסים באמצעות שירותי תיווך שהעמיד לו התובע, ודמי התיווך שנהג לשלם לנתבע בעסקאות אלה עמד על 2% ממחיר הרכישה או 1,000 דולר, הגבוה מביניהם (ע' 8, ש' 26-30). בן בסט ידע כי התובע הינו מתווך נוסף בעניין החנות, אך העיד כי ככל שהיה נדרש לשלם את דמי התיווך היו אלה משולמים על ידו לנתבע (שם). מעדותו של בן בסט עולה שככל שהיה רוכש את החנות, היה משלם לנתבע את שיעור דמי התיווך המקובל ביניהם, גם ללא קיומו של הסכם תיווך, ועל האחרון היה להעביר לנתבע את חלקו בדמי התיווך כפועל יוצא של הסכם שיתוף הפעולה שביניהם.
הגיע העת לדון ולהכריע בדמי התיווך שיש לפסוק לתובע בגין המקרה הנדון.
התובע טען כי ככל שעסקת מכירת החנות עם לקוח שהיה מאותר על ידי הנתבע, הייתה יוצאת אל הפועל, הרי שדמי התיווך היו בבחינת קופה משותפת שהייתה מתחלקת בחלקים שווים בין התובע, הנתבע, ועו"ד דרורי. עם זאת, נוכח התנהלות הנתבע, ורכישת החנות על ידו, מצא לנכון להעמיד את סכום התביעה על סך של 10,000 ש"ח, ולטענתו המדובר בעמלת מינימום הנהוגה ומקובלת בקרב מתווכים.
מעבר לכך שהנני סבור כי בנסיבות המקרה הנדון יש להעמיד את התובע, מבחינת דמי התיווך, במצב שבו היה נמצא ככל שההסכם לשיתוף פעולה היה מקוים על ידי הנתבע, הרי שלא מצאתי כי עלה בידו להביא ראיות בכמות ובאיכות הנדרשת במשפט האזרחי לצורך הוכחת קיומו של הנוהג הנטען על ידו לגבי אותה עמלת מינימום, ולפיכך לא מצאתי לנכון לקבלה.
לצורך תמיכה בטענה לקיומו של הנוהג הנ"ל הפנה התובע למספר מסמכים שלטעמו תומכים בטענה זו, והמדובר בהזמנת שירותי תיווך של "רימקס", התחייבות בכתב של הנתבע לתשלום דמי תיווך לתובע בגין המקרה הראשון, והתשלום הנטען על ידי הנתבע לאלבז, כולם על סך של 10,000 ₪.

עיון בהעתק הסכם הזמנת שירותי התיווך של "רימקס" מעלה כי אלה הוזמנו על ידי פלוני מרדכי ממן ממתווכי "רימקס", אלא שהצדדים להסכם תיווך זה לא העידו בפני, ולפיכך לא ניתן לדעת מה היו הסיבות, ובכלל זה מה היה מחיר המכירה החזוי של הנכס, שבגינן הועמדו דמי התיווך על סכום זה. לגבי התחייבותו של הנתבע כלפי התובע בגין המקרה הראשון, הנתבע הכחיש את הטענה לקיומו של הנוהג הנטען הנ"ל, ולא מצאתי כי בירורו של עניין זה מוצה כראוי בחקירתו הנגדית, מה גם שדמי התיווך שהוסכמו שם מתיישבים עם מחיר רכישת הנכס בסך של 400,000 ₪ (לפי 2% ומע"מ). באשר לדמי התיווך ששולמו לפי הטענה לאלבז, וכפי שקבעתי לעיל, לא הוכח בפני כי אלבז תיווך בעסקת רכישת החנות על ידי הנתבע, או שהסכום הנטען אכן שולם לו בגין שירותי תיווך, או ששולם לו בכלל, אלבז לא הובא לעדות בפני, ולפיכך לא ניתן להסיק מעניין זה לגבי הסוגיה שבפני.


חובתו של הנתבע לשלם את דמי התיווך לתובע, בגין רכישת החנות, נגזרת בראש ובראשונה מהסכם שיתוף הפעולה ביניהם, שבמסגרתו הוסכם בין הצדדים, כך לטענת התובע שראיתי לנכון לקבלה, כי חלקו יהיה בשיעור שליש מדמי התיווך שיתקבלו לגבי עניין זה. לאחר שמצאתי כי הסכם שיתוף הפעולה חל על הצדדים, גם לגבי רכישת החנות על ידי הנתבע, הרי שיש מקום לפסוק לתובע את דמי התיווך בהתאם לכך.

לאותה תוצאה ניתן להגיע גם בביטול רעיוני של תוצאות הפרת ההסכם לשיתוף פעולה על ידי הנתבע, והעמדתו של התובע במצב שבו היה אלמלא הופר ההסכם.


הלכה פסוקה היא כי במקום שלא נקבע שיעור דמי התיווך שיש לשלם למתווך, יש להעמידם על שיעור של שני אחוז בעסקאות נדל"ן המשמש למגורים, או להשקעה פרטית, ועל אחוז אחד, ככל שמדובר בעסקאות מסחריות בעלות היקף משמעותי, כגון בית מלון או בית משרדים (ע"א 2144/91 הנרי מוסקוביץ נ' אסתר ביר, כמנהלת עיזבון המנוח טוביה ביר ז"ל וערעור שכנגד. כב' הנשיא מאיר שמגר (כתוארו דאז). פ"ד מח (3) 116, פסקאות 18-19; פורסם במאגרים משפטיים).
במקרה דנן המדובר בחנות שנמכרה לנתבע בסכום של 287,500 ש"ח, ולפיכך יש להעמיד את דמי התיווך על שיעור של שני אחוז ומע"מ, וקביעה זו מתיישבת גם עם שיעור דמי התיווך שהיה מוסכם ונהוג בין בן בסט לבין הנתבע.
לפיכך, הנתבע ישלם לתובע דמי תיווך בסך של 2242.5 ש"ח (= 3: 1.17 287,500 X 2%X ש"ח), בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין ממועד הגשת התביעה ועד התשלום בפועל.

המקרה השלישי


אין מחלוקת בין הצדדים לגבי העובדות העיקריות הנוגעות לעניין זה, ובתמצית- התובע הציג בפני הנתבע לקוח שאותר על ידו (הקבלן סמי), לצורך שכירתן של שלוש דירות מגורים שהינן בבעלות לקוחות של הנתבע. התובע לא ערך הסכם תיווך עם הלקוח מטעמו. הסכמי השכירות נערכו על ידי הנתבע במשרדו, והלקוח חתם על הסכמי השכירות, אלא שאז הודיע כי אינו מוכן לשלם לתובע את דמי התיווך, וככל שיידרש לכך בכוונתו לבטל את הסכמי השכירות. במצב דברים זה הסכים התובע לוותר על דמי התיווך מהלקוח (לטענתו, לבקשת הנתבע), ואילו הנתבע הודיע לתובע כי ישלם לו מחצית מדמי התיווך שיתקבלו על ידו מלקוחותיו, בעלי הדירות (ובלשון התובע בסעיף 23 לתצהירו- "... חיים גבעון התחייב בפני לשלם לי מחצית מעמלת התיווך שחיים גבעון יקבל מבעלי הדירות..."). הנתבע שילם לתובע סכום של 2,000 ₪, מחצית מדמי התיווך שקיבל מאחד מבעלי הדירות, ולטענת התובע דחה אותו בהלוך ושוב, ובסופו של דבר הודיע כי לא קיבל מיתר לקוחותיו דמי תיווך בגין השכרת דירותיהם.
התובע טען כי יש לחייב את הנתבע בתשלום של 4,000 ₪, שהינם מחצית דמי התיווך בגין השכרת שתי דירות נוספות, והנתבע טען כי על פי המוסכם בינו לבין לקוחותיו, הוא אינו זכאי לדמי תיווך בגין השכרת הדירות בשנה הראשונה להשכרתן, ומסיבה זו לא שולמו לו דמי תיווך נוספים, ולא התגבשה חבותו כלפי הנתבע בעניין זה.
כלומר, אין חולק כי הנתבע התחייב לשלם לתובע את דמי התיווך שיקבל מלקוחותיו בגין השכרת הדירות, והשאלה שבמחלוקת הינה האם קיבל דמי תיווך מלקוחותיו גם בגין יתר הדירות שהושכרו, או שמא לא היה זכאי לקבלם, כטענתו.
לאחר שעיינתי בכל שהובא בפני לא מצאתי כי התובע הביא ראיות בכמות ובאיכות מספקת הנדרשת במשפט האזרחי לצורך הוכחות טענותיו לגבי חיובו של הנתבע בגין המקרה הנדון.
בכלל האמור לעיל, לא מצאתי כי גרסתו של הנתבע שלפיה אינו גובה דמי תיווך בגין השכרת הדירות, בשנת ההשכרה הראשונה, לאחר שקיבל דמי תיווך בגין רכישתן, הינה בלתי הגיונית על פניה, או שגרסתו נסתרה בחקירתו הנגדית. התובע לא הביא עדים מטעמו לצורך הוכחת טענתו, הגם שהנתבע הודיע בישיבה המקדמית (ביום 7.3.2012) כי אין בכוונתו להעיד עדים מטעמו לגבי המקרה השלישי. התובע טען בסיכומיו כי הנתבע לא חשף בפניו את הסכמי השכירות, הגם שדרש את גילויים, אך הנתבע טען כי אלה אינם ברשותו. לא ברור האם היה בהסכמי השכירות כדי לחשוף את יחסי הנתבע עם לקוחותיו, בעלי הדירות, לגבי זכאותו לדמי תיווך בשנת ההשכרה הראשונה, ובכל מקרה, בשים לב לנטל ההוכחה הרובץ עליו, התובע יכול היה לזמן לעדות מטעמו את השוכר (הקבלן סמי) שהיה לקוח של התובע, כדי שיביא עמו לדיון ההוכחות את הסכמי השכירות (שהינו צד להם), וכן יכול היה לזמן את בעלי הדירות לצורך העדתם לגבי הסוגיה הנדונה, אלא שלא מצא לנכון להעידם. בכלל זה, לא מצאתי כי עדותו של הקבלן עבדאללה סלימאן, ששיפץ את הדירות שהושכרו, רלבנטית לעניין הנדון, או שניתן ליחס לה משקל של ממש, לכשעצמה, או אף בשים לב לכלל הטענות שהועלו, לצורך הוכחת המקרה הנדון.
לאור האמור לעיל, מצאתי לנכון לדחות את התביעה לגבי המקרה השלישי.

התוצאה


לאור האמור לעיל הנני מחייב את הנתבע לשלם לתובע את הסכומים כדלקמן-
סך של 2,242.5 ש"ח בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין ממועד הגשת התביעה ביום 3.10.2011 ועד לביצוע התשלום בפועל, בגין המקרה השני.
סך של 2,500 ש"ח בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין ממועד מתן פסק הדין ועד לביצוע התשלום בפועל, בגין טרחתו וביטול זמנו של התובע בשל ההליך המשפטי, ובשים לב להליכי הגילוי והעיון שהתנהלו בין הצדדים, ובקשות רבות שהוגשו מטעמו של התובע בתיק, ובשים לב לקבלת חלק מהתביעה, ותשלום סכום התביעה בגין המקרה הראשון עובר לדיון ההוכחות.
החזר מלוא אגרת בית המשפט, בשים לב לכך שהתביעה התקבלה בחלקה לגבי המקרה השני, ושולם מלוא סכום התביעה בגין המקרה הראשון, כדלקמן- 240 ₪, 125 ₪, ו- 460 ₪, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין ממועד ביצוע כל אחד מהתשלומים הנ"ל, בימים 3.10.2011, 17.4.2012, ו- 28.10.2012, בהתאמה, ועד לביצוע התשלום בפועל.
החזר פיקדון כספי בסך 350 ₪ ששולם לעד, עו"ד רון קצב, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית ממועד הפקדתו בקופת בית המשפט ביום 4.11.2012 ועד לביצוע התשלום בפועל.
מלוא החוב הפסוק הנ"ל ישולם על ידי הנתבע לתובע בתוך 30 יום ממועד מתן פסק הדין, וככל שלא ישולם בתוך מועד זה, ניתן לנקוט בהליכי הוצאה לפועל לצורך גבייתו.
המזכירות תשיב את יתרת כספי הפיקדון לתובע, וזאת כנגד המצאת פרטי חשבון בנק לצורך ביצוע ההעברה.
ערעור בזכות ניתן להגיש לבית המשפט המחוזי בבאר שבע בתוך 45 יום.









לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. תוקף הסכם תיווך

  2. עמלת תיווך מגרש

  3. ניכוי דמי תיווך

  4. דמי תיווך על קרקע

  5. הסכם תיווך בעל פה

  6. הסכם תיווך לא חתום

  7. הסכם תיווך לא כתוב

  8. סירוב לשלם דמי תיווך

  9. מחיקת תביעה של מתווך

  10. תיווך בין קבלני משנה

  11. הסתרת מידע ע"י מתווך

  12. תביעה על שירותי תיווך

  13. סעיף 14 לחוק המתווכים

  14. תשלום דמי תיווך חלקיים

  15. תביעה לתשלום דמי תיווך

  16. זכאות מתווך לדמי תיווך

  17. מתי צריך לשלם למתווך ?

  18. זכאות לתשלום דמי תיווך

  19. הסכם תיווך על מסמך נפרד

  20. מילוי פרטים בהסכם תיווך

  21. אי תשלום דמי תיווך 1.5%

  22. הגורם היעיל בעסקת תיווך

  23. התחמקות מתשלום דמי תיווך

  24. שינוי הסכם תיווך בכתב יד

  25. הסתרת היותו של אדם מתווך

  26. דמי תיווך שכירות נכס מסחרי

  27. מי משלם דמי תיווך שכירות ?

  28. הגבלת חופש העיסוק של מתווך

  29. הסכם תיווך ללא כתובת הדירה

  30. תביעה בגין הפרת הסכם תיווך

  31. מכירת דירה ללא ידיעת המתווך

  32. ביטול הסכם בלעדיות עם מתווך

  33. חתימה אצל שני מתווכים שונים

  34. תביעה בגין דמי תיווך שכירות

  35. הסכם תיווך לרכישת ביטוח חייים

  36. מייצג או מתווך של חברה בחו''ל

  37. דמי תיווך שכירות דירה בתל אביב

  38. הפרת הסכם בלעדיות בתיווך דירות

  39. הסכם תיווך עם שני מתווכים שונים

  40. תביעה של מתווך לתשלום דמי תיווך

  41. ניסיון התחמקות מתשלום דמי תיווך

  42. סירוב לשלם דמי תיווך בגין השכרה

  43. האם מתווך ברימקס נחשב לעובד שלה

  44. חובת המתווך להסביר על הסכם תיווך

  45. התחייבות בכתב יד לתשלום דמי תיווך

  46. אי תשלום למתווך למרות הסכם בלעדיות

  47. חוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-1996

  48. תביעה נגד מתווכת להעסקת עובדים זרים

  49. דמי תיווך על עסקה שהתבטלה אחרי חתימה

  50. מכירת בית בתקופת הבלעדיות - דמי תיווך

  51. מעורבות עורכי דין בעסקאות תיווך נדל''ן

  52. תקנות המתווכים במקרקעין, התשנ''ז-1997

  53. זכאות לקבל דמי תיווך ללא רישיון תיווך

  54. הוראות נוהל לאישור עיסקאות תיווך ביהלומים

  55. דמי תיווך (לא באחוזים) בגובה ההפרש במכירה

  56. האם מתווך שהראה דירה מדגמית זכאי לדמי תיווך ?

  57. תביעות בין מתווכים - תביעת מתווך נגד מתווך אחר

  58. דחיית תביעה לדמי תיווך למרות חתימה על סכם תיווך

  59. תביעה קטנה בבית משפט לתביעות קטנות לתשלום דמי תיווך

  60. תקנות המתווכים במקרקעין (נושאי בחינה), התשנ''ז-1997

  61. תקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב), התשנ''ז-1997

  62. מתווך טען כי במקום עמלת תיווך הוסכם כי ינהל נכסים שונים שבבעלות הנתבע

  63. תביעה להשבת דמי התיווך ששולמו בגין חוזה שבוטל בעקבות אי מסירת הנכס במועד

  64. פגמים צורניים ומהותיים בהסכם תיווך הפוגעים בחבות החוזית לתשלום דמי התיווך

  65. עת מפגיש מתווך בין הצדדים הוא הגורם היעיל, אולם לא תמיד עובדות העניין כה פשוטות

  66. האם זכאי לקבלת דמי תיווך שעובד מטעמו, שאיננו מתווך מורשה, ביצע פעולות רבות מול הקונה ?

  67. מתווך המעדיף תועלתו האישית ומונע קידום עסקת מכר פועל בניגוד לחובותיו על פי חוק המתווכים

  68. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון