מומלץ לקרוא את ההחלטה להלן על מנת לקבל ידע בנושא רכישת זכויות חכירה שפקעו: בפניי תביעת הקרן הקיימת לישראל (להלן: "הקק"ל"), באמצעות מינהל מקרקעי ישראל (להלן: "המינהל"). התביעה הינה לפינוי וסילוק-יד מן המקרקעין המוסדרים הידועים כגוש 4103, חלקה 88, בגזר (להלן: "המקרקעין"), הנמצאים בבעלות הקק"ל. כן עתר המינהל למתן צו מניעה קבוע המורה על הפסקת שימוש חורג במקרקעין וכן צו הריסה למבנים שהוקמו במקרקעין, לטענתו של המינהל ללא היתר. במקורה הוגשה התביעה ביום 28.3.2007 נגד שמונה נתבעים שונים. ביום 20.12.2009 הגיש המינהל כתב-תביעה מתוקן, אשר הופנה נגד הנתבעים 4-1 מכתב-התביעה המקורי בלבד (אלון, איל, עירן ומידד חובב, להלן: "הנתבעים 4-1"), וכן נגד נתבעת נוספת, חברת קוסטה ג. (2006) בע"מ (להלן: "קוסטה"). יצוין כי המינהל ביקש לתקן את כתב-התביעה בשל שתי סיבות עיקריות: הצהרת הנתבעים 8-5 מכתב-התביעה המקורי (להלן: "הנתבעים 8-5") - שלה ניתן תוקף של החלטה על-ידי בית-משפט זה - לפיה כל החריגות הנטענות במקרקעין לפי נוסח כתב-התביעה המתוקן לא נעשו על ידם ואינן מצויות בשליטתם וככל שיינתן צו כלשהו נגד הנתבעים האחרים בהקשר לכתב-התביעה ובהקשר לחריגות הנטענות על-פי כתב-התביעה, הנתבעים 8-5 לא יתנגדו באופן כלשהו למימושו של צו זה (ראו עמ' 2-1 לפרוטוקול מיום 29.9.2009, שורה 10 ואילך, וכן החלטת בית-המשפט (כבוד סגנית-הנשיאה דאז, נ' קוצר) בסופו של הדיון באותו מועד). הסרת עיקר השימוש החורג שבגינו הוגשה התביעה מלכתחילה וגילוי שימוש חורג חדש ושונה במקרקעין (ראו הבקשה לתיקון כתב-התביעה, בש"א 1848/09). ביום 15.11.2010 ניתן על ידי פסק-דין בהסכמה נגד הנתבעים 4-1 (פסק-הדין תוקן במעט במסגרת פסיקתא שנחתמה ביום 4.1.2011). זאת, בין היתר, על יסוד הצהרתם של הנתבעים 4-1 כי אינם מחזיקים במקרקעין ובמבנים הנמצאים במקרקעין וכי אין להם התנגדות למתן צו הריסה לגבי המבנים שתוארו בכתב-התביעה המתוקן. בנסיבות אלה, נותרה קוסטה הנתבעת היחידה בפניי. להשלמת התמונה יצוין כי ביום 28.3.2007 הגיש המינהל בקשה לפיצול סעדים בתובענה זו (בש"א 1594/07), לפיה תישמר זכותו להגיש בעתיד תביעה כספית נפרדת בגין השימוש החורג במקרקעין. ביום 15.11.2010, במהלך הדיון בפניי, התרתי את פיצול הסעדים כאמור בבקשה (עמ' 7 לפרוטוקול מיום 15.11.2010). ראו בעניין זה גם את החלטתי מיום 23.11.2010, אשר הבהירה כי היתר פיצול הסעדים חל גם על קוסטה. רקע עובדתי המקרקעין הוחכרו על-ידי המינהל לגב' (להלן: "החוכרת המקורית") בחוזה חכירה מיום 6.2.1966 (נספח ב' לכתב-התביעה, להלן: "חוזה החכירה"). תקופת החכירה על-פי חוזה החכירה הייתה עד ליום 31.8.2005. בסעיף 4(א) לחוזה החכירה הוסכם בין הצדדים כי מטרת החכירה הינה "נטיעתם, גידולם, החזקתם, עיבודם וניהולם של מטעי כרם". בסעיף 4(ב) לחוזה החכירה נקבע כי "אסור לחוכר להשתמש במוחכר או בכל חלק ממנו למטרה אחרת ללא הסכמתו של המחכיר מראש ובכתב". בסעיף 11(א) לחוזה החכירה נקבע כי אסור לחוכר להעביר את זכות החכירה או להחכיר את המקרקעין בחכירת משנה או להשכירם או כל חלק מהם, ללא הסכמתו של המחכיר מראש ובכתב. אין מחלוקת בין הצדדים כי הנתבעים בכתב-התביעה המקורי נכנסו בנעליה של החוכרת המקורית וכי זכות החכירה שלהם במקרקעין (בחלקים בלתי-מסוימים, קרי במוּשע) נרשמה בלשכת רישום המקרקעין (נסח הטאבו צורף כנספח א' לכתב-התביעה). כמו כן אין מחלוקת בין הצדדים כי בפועל חולקה החזקה במקרקעין לארבעה חלקים (במסגרת הסכם שיתוף אשר נחתם בין בעלי זכויות החכירה השונים), כאשר שלושה מן החלקים היו בחזקת הנתבעים 8-5 (בחלוקה מסוימת בינם לבין עצמם) והחלק הרביעי היה בחזקתם של הנתבעים 4-1 (לעניין זה ראו את כתב ההגנה של הנתבעים 8-5). כאמור, כיום עניינה של התביעה המתוקנת בחלק המקרקעין שהיה בחזקתם של הנתבעים 4-1 בלבד. קוסטה שכרה מהנתבעים 4-1 חלק מן המקרקעין שהיו בחזקתם ועשתה בחלק זה שימוש. בהמשך, כאשר על זכויות הנתבעים 4-1 במקרקעין מונה כונס נכסים, שכרה קוסטה מכונס הנכסים את כל חלקם של הנתבעים 4-1 במקרקעין. ביום 2.2.2010 נחתם הסכם מכר בין עו"ד ארז אהרוני, בתוקף תפקידו ככונס נכסים על זכויות הנתבעים 4-1 במקרקעין (להלן: "הכונס"), לבין קוסטה (נספח א' לכתב-ההגנה של קוסטה, להלן: "הסכם המכר"). בהסכם זה רכשה קוסטה את זכויות החכירה של הנתבעים 4-1 במקרקעין בתמורה לסכום של 4 מליון ₪ בתוספת מע"מ. במבוא להסכם המכר צוין כי הנתבעים 4-1 היו "בעלי זכויות חכירה [במקרקעין] עפ"י הסכם חכירה עם מינהל מקרקעי ישראל שתוקפו פג מיום 31 באוגוסט 2005". בסעיף 5 להסכם המכר הצהירה קוסטה כדלקמן: הרוכש [קוסטה - א.ל.ע.] מצהיר בזאת כדלקמן: ... 5.4. כי הוא מודע לכך שהסכם החכירה מכוחו פעלו [הנתבעים 4-1] בנכס הסתיים ביום 31 באוגוסט 2005 ולא חודש ע"י [הנתבעים 4-1] ו/או על ידי כונס הנכסים וכי האחריות לחידוש הסכם החכירה תחול עליו לרבות העלויות הכרוכות בחידושו של הסכם החכירה ובכלל זה דמי הסכמה ו/או דמי היוון ו/או אגרות ו/או דמי חכירה ו/או תשלום בגין שימוש חורג שנעשה בנכס על-ידי [קוסטה] ו/או בתקופה בה [קוסטה] החזיק בנכס. 5.5. כי הוא מודע לכך שהשימוש הקיים בנכס נוגד את השימושים שהותרו בתכנית ההגשה המאושרת וכן נוגד את הייעוד של הקרקע על פי כל תב"ע תקפה. 5.6. כי הוא מודע למלוא הסיכונים הכרוכים בשימוש הנוגד את מטרת החכירה וייעוד הקרקע, לרבות לסיכון שיאלץ להתפנות מהקרקע באופן זמני ו/או קבוע ו/או לסיכון שתוגש כנגדו תביעת פינוי על-ידי מינהל מקרקעי ישראל ו/או לסיכון כי יידרש לשלם למינהל מקרקעי ישראל תשלומים שונים לרבות בגין השימוש בקרקע לאחר שהסכם החכירה פג ו/או השימוש החורג שנעשה בקרקע והוא מוותר מראש במפורש על כל טענה מכל מין וסוג כנגד כונס הכנסים בעניין זה הן בגין נזקים שסבל (אם סבל) טרם החתימה על הסכם השכירות וככל שיהיו לו בעתיד בקשר לאמור בסעיף זה. בסעיף 9.1 להסכם המכר הסכימו הכונס וקוסטה כי העברת הזכויות במקרקעין במינהל מקרקעי ישראל תתבצע על-ידי קוסטה ותהיה באחריותה המלאה והבלעדית. להסכם המכר צורפה חוות-דעת של השמאי יוסי קאפח, שעל בסיסה נכרת הסכם המכר (להלן: "חוות-הדעת"). חוות-הדעת, שצורפה לכתב-ההגנה של קוסטה כחלק בלתי-נפרד מהסכם המכר ובשוליה מתנוססות חתימותיהם של הכונס ושל קוסטה, דנה בשתי חלופות להערכת שווי חלקם של הנתבעים 4-1 במקרקעין, כדלקמן: חלופה א' - שווי הנכס בהתאם למטרת החכירה, קרי עיבוד חקלאי תוך התייחסות לתרומת המחוברים כמחוברים חקלאיים בלבד. חלופה ב' - היות ונעשה בתחום המגרש הנ"ל זה מספר שנים שימוש מסחרי הנוגד את מטרת החכירה וייעוד הקרקע, כוללת שומתי חלופה "היפותטית" לפיה מוערך הנכס בהתחשב בהנחת העבודה כי מוסדות התכנון ומינהל מקרקעי ישראל יאשרו שימוש חורג בנכס לתקופה קצובה של 5 שנים לכל היותר. עוד יצוין כי בסעיף 7.2 לחוות-הדעת, שעניינו "תיאור המחוברים הבנויים על הקרקע", צוין כי בחלקם של הנתבעים 4-1 במקרקעין "בנויים מחוברים שונים ששימשו בעבר כמבנים חקלאיים אך השימוש בהם הוסב לשימושי מסחר". בהמשך הסעיף פורט השימוש הספציפי שנעשה במבנים השונים, לרבות שלושה אולמות בשטח כולל של כ-2,000 מ"ר הנמצאים בשימוש לתעשיית הרכב, משרדים, אחסנה ועוד. בסעיף 8.1 לחוות-הדעת הודגש כי מבחינת המצב התכנוני חלה על המקרקעין תוכנית בניין עיר גז/48, לפיה ייעודם של המקרקעין הינו "ייעוד חקלאי (עיבוד חקלאי בלבד)". בסעיף 8.2 לחוות-הדעת צוין כי למבנים שפורטו בסעיף 7.2 הנ"ל קיים היתר בנייה של הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה "גזר" משנת 1995, אשר ניתן לשימושים חקלאיים שונים (סככת חצי צד לייבוש טבעי, סככת מיון ואריזת פרי יצוא, סככת מיון ואריזת פרחים יבשים, סככה לכלים חקלאיים, סככה למחשב השקיה ושלחנות אכילה לעובדי השדה ומחסן לזבלים וחמרי הדברה). בסופו של סעיף 8 לחוות-הדעת הודגש אפוא כי "כאמור לעיל השימוש הקיים במגרש הנדון נוגד את השימושים שהותרו בתכנית ההגשה המאושרת וכן נוגד את הייעוד של הקרקע עפ"י כל תב"ע תקפה". במאמר מוסגר יצוין כי חוות-הדעת העריכה את שווי חלקם של הנתבעים 4-1 במקרקעין בסך של 2.3 מליון ₪ לפי חלופה א' (שימוש חקלאי) ובסך של 2.5 מליון ₪ לפי חלופה ב' (שימוש מסחרי) (לא כולל הפחתה בשיעור של 25% במקרה של מימוש יזום בדרך של מכירה על-ידי כונס נכסים). במלים אחרות, על אף שקוסטה טענה כי תנאי הסכם המכר נקבעו בהתאם לשימוש המסחרי, הרי שבפועל חוות-הדעת נקבה בהפרש שולי למדי ביחס לשני השימושים ועל כל פנים לא התבררה בפניי הסיבה לפער המשמעותי בין התמורה ששולמה על-ידי קוסטה (4 מליון ₪) לבין הערכת השווי בחוות-הדעת (2.5-2.3 מליון ₪, לפני הפחתה בגין מימוש יזום). ראו גם את החקירה הנגדית בעניין זה בעמ' 22-21 לפרוטוקול מיום 12.1.2012. ביום 3.2.2010 אושר הסכם המכר על-ידי ראש ההוצאה-לפועל בתל-אביב-יפו. ההליכים בעניינה של קוסטה כאמור, ביום 20.12.2009 הגיש המינהל כתב-תביעה מתוקן, אשר הופנה גם נגד קוסטה. לאחר שניתנו לכך מספר ארכות, הוגש כתב-ההגנה של קוסטה ביום 14.7.2010. בסיום דיון קדם-המשפט הראשון שהתקיים בפניי, ביום 15.11.2010 (הדיון שבמהלכו ניתן בהסכמה פסק-הדין נגד הנתבעים 4-1), הוריתי על הגשת תצהירי עדות ראשית. ביום 6.2.2011 הוגשו התצהירים מטעמו של המינהל: תצהירו של מר יואב ששון, סגן ממונה מחוזי לפיקוח במחוז המרכז של המינהל (להלן: "ששון"), וחוות-דעתו של המודד מטעם המינהל, מר זרפשני, לרבות תשריט אשר נלווה לחוות-דעת זו. למרות שניתנו לה שתי ארכות לשם כך, ואף שהדבר גרר את דחיית מועד דיון קדם-המשפט שהיה קבוע אותה עת, התצהירים מטעם קוסטה לא הוגשו לבית-המשפט במועד ואף לא התבקשה מצידה ארכה נוספת. בנסיבות אלה הטלתי על קוסטה הוצאות בסך של 5,000 ₪, וזאת במסגרת החלטתי מיום 26.6.2011. ביום 14.7.2011 הוגש לבסוף מטעם קוסטה תצהירה של הגב' גלית קוסטה, מורשית חתימה בחברה (להלן: "גלית"). הצדדים עתרו בהסכמה לביטול דיון קדם-המשפט, שהיה קבוע בתיק ליום 7.9.2011, ותחת זאת ביקשו לקיים את דיון ההוכחות שהיה קבוע בתיק ליום 18.9.2011. ביום 12.9.2011 עתרה קוסטה לדחיית מועד דיון ההוכחות, שהיה קבוע, כאמור, ששה ימים בלבד לאחר מכן. חרף התנגדות המינהל הוריתי על דחיית מועד דיון ההוכחות ליום 28.12.2011. בפתח דיון ההוכחות ביום 28.12.2011 ניתנה על-ידי ההחלטה הבאה: טענת [קוסטה] בתיק זה היתה כי היא מחזיקה בקרקע על פי הסכם מכר שנחתם ב-2.2.2010. בהסכם המכר צויין במפורש בסעיף 5.4 כי [קוסטה] מודעת לכך שהסכם החכירה מכוחו פעלו חייבים בנכס, הסתיים ביום 31.8.2005 ולא חודש וכי האחריות לחידוש ההסכם תחול עליה וכיוצא בזה, לפיכך אני סבורה כי בהתאם לרשות ערעור אזרחי 2249/07 פנינת הכתר נ' המנהל, על [קוסטה] להוכיח את זכאותה להחזיק במקרקעין נשוא התביעה. לפיכך תחל [קוסטה] בהבאת ראיותיה לעניין זה בלבד. [עמ' 9 לפרוטוקול מיום 28.12.2011, שורות 13-8.] מיד לאחר מכן התברר כי המצהירה מטעם קוסטה, גלית, כלל לא התייצבה לדיון ההוכחות, וזאת מסיבה רפואית. בהחלטתי בתום אותו דיון ציינתי כי דבר מחלתה של גלית נודע לבא-כוחה יום קודם לכן ואף-על-פי-כן לא הוגשה בקשת דחייה במועד והדבר אף לא צוין מיד בפתח דיון ההוכחות. עוד ציינתי בהחלטתי כי אישור המחלה שהוגש אינו מבהיר כיצד יש באמור בו (אבחנה של כאב ראש) כדי למנוע מגלית להתייצב לדיון. אף-על-פי-כן, והואיל ומדובר בתביעת פינוי, נמנעתי ממתן פסק-דין באותו מועד, קבעתי את התיק לדיון הוכחות במועד קרוב אחר וחייבתי את קוסטה בהוצאות הדיון בסך של 7,000 ₪. ביום 12.1.2012 התקיים דיון ההוכחות בפניי. חרף התנגדות המינהל נעתרתי בפתח הדיון לבקשת קוסטה לצרף לראיות מטעמה שלושה מכתבים שונים שנשלחו על-ידי באי-כוח הכונס למינהל, וזאת למרות המועד שבו הוגשו מסמכים אלה ותוך הדגשה כי הדבר נעשה "מבלי שיהיה בכך כדי לאפשר כל שינוי בחזית המחלוקת כפי שהוגדרה בכתבי הטענות, התצהירים והחלטתי בדיון הקודם" (עמ' 12 לפרוטוקול מיום 12.1.2012, שורות 16-13). יצוין כי בשני מכתביהם הראשונים של באי-כוח הכונס (מיום 8.7.2009 ומיום 19.8.2010) הודיעו הללו למינהל על מינויו של הכונס ועל כוונתו של הכונס לפעול למימוש זכויותיהם של הנתבעים 4-1 במקרקעין, וביקשו מן המינהל להעביר לכונס אישור זכויות עדכני במקרקעין והעתק מחוזה חכירה בתוקף. ואילו במכתבו האחרון של בא-כוח הכונס למינהל, מיום 17.3.2011, ביקש הלה מן המינהל לעדכן את הכונס "באשר לפעולות הנדרשות לשם הארכת הסכם החכירה לתקופה נוספת של 49 שנים". עוד יצוין כי לטענת קוסטה, מכתביהם השונים של באי-כוח הכונס לא נענו על-ידי המינהל. בדיון ההוכחות עצמו העידו בפניי קוסטה וששון. לאחר דיון ההוכחות - וחרף החלטה קודמת של בית-המשפט בעניין זה והתנגדות המינהל - נעתרתי לבקשת קוסטה להגיש סיכומים בכתב. לאחר בקשת ארכה הוגשו סיכומיה של קוסטה ביום 27.2.2012. ביום 4.3.2010 הוגשו סיכומי המינהל. לאחר הגשת בקשת ארכה נוספת הוגשו סיכומי התשובה של קוסטה ביום 22.3.2012. יצוין כי ביום 22.3.2012, לאחר הגשת סיכומי התשובה, הוגשה לפתע בקשה מטעם קוסטה לזמן את הכונס לעדות - בקשה אשר נדחתה על ידי. טענות המינהל תביעת הפינוי נסמכה על ארבע טענות עיקריות: תוקפו של הסכם החכירה פג, כאמור, עוד ביום 31.8.2005, לקוסטה אין כל זכויות במקרקעין ומעמדה הוא, למעשה, מעמד של פולשת למקרקעין. השימוש המותר במקרקעין, כאמור, הינו שימוש חקלאי בלבד, וליתר דיוק לגידול מטעי כרם. בפועל, השימוש שעושה קוסטה במקרקעין אינו חקלאי, כי אם ניהול של עסק להשבחת כלי רכב ולהתקנת עזרים בכלי רכב. לא אושר כל שימוש חורג במקרקעין ולמעשה קוסטה כלל לא פעלה מול המינהל לקבלת היתר לשימוש חורג במקרקעין. יצוין כי לפי כתב-התביעה המתוקן, השימוש החורג של קוסטה מתנהל במבנים מס' 1, 2, 6 ו-7 (כזיהוים בתשריט המודד שצורף כנספח 5 לכתב-התביעה המתוקן). עוד טען המינהל בכתב-התביעה המתוקן כי במבנים המסומנים בתשריט המודד כמבנים 8 ו-9 מוסיף להתקיים השימוש החורג שהתקיים במועד הגשת כתב-התביעה המקורי (ייבוש פירות, אריזתם, אחסנתם ומכירתם). טענות קוסטה לכתב-ההגנה, שהוגש על-ידי קוסטה ביום 14.7.2010, צורף, כאמור, הסכם המכר, ולמעשה טענת ההגנה העיקרית של קוסטה בכתב-ההגנה נאחזה בהסכם המכר. על-פי טענה זו של קוסטה, "הסכם המכר הציג מצג לפיו המבנים המצויים במקרקעין הינם לשימוש מסחרי וכי חוזה החכירה עם [המינהל] יוארך באופן אוטומטי". עוד נכתב בכתב-ההגנה כי "הסכם המכר נכרת בהתבסס על ההנחה כי חוזה החכירה עם [המינהל] יוארך באופן אוטומטי ויקנה ל[קוסטה] זכויות. אם לא כן, כב' בית המשפט [הכוונה כנראה לראש ההוצאה-לפועל - א.ל.ע.] לא היה מאשר הסכם לפיו משולם מחיר מלא עבור זכויות חסרות תוקף". עוד טענה קוסטה כי השימוש המבוצע על-ידיה במקרקעין "מותר הן על פי חוזה החכירה עם [המינהל], הן בהתאם להחלטות [המינהל] ו/או קק"ל והן בהתאם למצג שהוצג ל[קוסטה] בהסכם המכר". בתצהירה חזרה גלית על הטענות הנ"ל שנטענו בכתב-ההגנה (בניסוח זהה לחלוטין). כן טענה גלית כי כל המבנים המצויים במקרקעין הוקמו בהיתר כדין, באישורו ובהסכמתו של המינהל, וצירפה לתצהירה את העתק היתר הבנייה מיום 16.8.1995 אשר הוזכר בחוות-הדעת. לבסוף טענה גלית כי השימושים שהותרו בשנת 1995 היו שימושים תעשייתיים וכי המינהל לא נקט כל פעולה בנוגע לשימושים אלה בעבר והוא אף מפלה את קוסטה לרעה לעומת מתיישבים אחרים במושבים. בהקשר זה טענה עוד גלית כי הסעד של סילוק-יד הינו סעד דרסטי ובלתי-מידתי אשר אינו ננקט בדרך כלל, אלא המינהל מסתפק בסעד של סילוק השימוש החורג, וזאת אף ביחס לחוכרים אחרים אשר חוזה החכירה פג בעניינם. בסיכומים מטעמה של קוסטה העלה בא-כוחה של קוסטה שורה חדשה של טענות אשר לא נזכרו כלל בכתב-ההגנה של קוסטה. טענות אינן חולקות עוד, למעשה, על העובדה כי לקוסטה אין כל זכויות במקרקעין וכי השימוש אשר היא עושה במקרקעין הינו שימוש חורג, אלא הן טענות שיסודן בדיני היושר/חובת תום הלב. תכליתן של טענות חדשות אלה הינה אפוא, למעשה, השתקתו של המינהל בניסיונו להתבסס בתביעתו על העדר זכויותיה של קוסטה במקרקעין ועל השימוש החורג שזו עושה במקרקעין. במלים אחרות, לטענת קוסטה יש לראות את המינהל כמי שהסכים מכללא להארכת חוזה החכירה ולהעברת זכויות החכירה מהנתבעים 4-1 לקוסטה, כמו גם לשימוש החורג שקוסטה עושה במקרקעין. בין הטענות הללו: התעלמות המינהל מפניות הכונס, אישור שימושים תעשייתיים במקרקעין בעבר (הגם ששימושים תעשייתיים בעלי נגיעה חקלאית מסוימת ובהמלצת משרד החקלאות (ייבוש פירות ופרחים) - א.ל.ע.), הסתמכות על החלטות מועצת המינהל בדבר חידוש חכירה בקרקע חקלאית, הפליה ביחס לחוכרים אחרים, אי-משלוח מכתב התראה לקוסטה לפני הגשת התביעה, אי-משלוח מכתב לחוכרים לגבי ביטול חוזה החכירה וכיו"ב. דיון והכרעה לאחר שעיינתי בכתבי-הטענות, בתצהירים ובסיכומים, ולאחר ששמעתי את עדויות הצדדים, הגעתי לכלל דעה כי דין התביעה להתקבל במלואה, וזאת למעט התביעה למתן צו הריסה למבנים שהוקמו במקרקעין. מסקנה זו נכונה הן בהתייחס לטענותיה של קוסטה בגדר חזית המחלוקת שהוגדרה מראש והן בהתייחס לטענות שהועלו כאמור בסיכומיה, החורגות מגדרה של חזית זו. אדון אפוא בשתי מערכות הטענות על-פי סדרן. זכויותיה של קוסטה ושימושה במקרקעין מן התיאור העובדתי המפורט דלעיל - שחלק ניכר ממנו מסתמך על הסכם המכר וחוות-דעת השמאי שנחתמו על-ידי קוסטה וצורפו על ידיה לכתב-ההגנה, ומבחינה זו מהווים הודאת בעל-דין לכל דבר ועניין - עולה בבירור כי לקוסטה אין כל זכויות במקרקעין. כך, למשל: קוסטה רכשה בשנת 2010 זכויות חכירה שפקעו עוד בשנת 2005. מבחינה זו חל אפוא בעניינה הכלל הבסיסי לפיו אין אדם יכול להקנות לזולתו זכות שאין לו (nemo dat quod non habet) והסכם המכר כלל אינו מחייב את המחכיר-המינהל. יתרה מכך, קוסטה הצהירה בריש גלי, במסגרת הסכם המכר, כי ידוע לה שהיא רוכשת זכויות שאינן קיימות ונטלה על עצמה את הסיכון הכרוך בכך. לא זו אף זאת. אף אם נניח - כהנחה בלבד - כי זכויות החכירה שנמכרו היו עדיין בתוקף (וכאמור זהו אינו המצב), הרי שבסעיף 11(א) לחוזה החכירה נקבע כאמור כי אסור לחוכר להעביר את זכות החכירה ללא הסכמתו של המחכיר מראש ובכתב. ברם, כאמור, קוסטה כלל לא הראתה כי פנתה למינהל בבקשה לקבל את הסכמתו לרכישת זכויות החכירה, וממילא הסכמת המינהל לכך לא ניתנה - עובדה שאף בגינה לקוסטה אין כל זכויות במקרקעין. (כמתואר לעיל, אף מכתביהם של באי-כוח הכונס - שאליהם אתייחס בהמשך - לא עסקו במתן הסכמה לעסקת המכר, בוודאי שלא במתן הסכמה מראש לעסקה זו). בעניין זה אף העידה גלית כי: ש. האם את יכולה להציג לי, פנייה מטעם הנתבעת, כלשהי, לשם הארכת תקופת החכירה? ת.דרך עורכת הדין שלי ענבר לב, ברגע שמשולמת התמורה, אז בעצם, ארז אהרון [הכוונה עו"ד ארז אהרוני, הכונס - א.ל.ע.] ביחד עם ענבר לב, הם אמורים לחדש לי את חוזה החכירה. ש. מפנה לסעיף 5.4 להסכם המכר ת/4, עמוד 4, פה נאמר מפורשות, שהאחריות לחידוש חוזה החכירה, מוטל על הנתבעת? ת אבל יש לי את עורכת דין ענבר לב. ש. האם את יכולה להציג לי פנייה כלשהי למינהל מאת עורכת דין ענבר לב למינהל? ת. צריך לפנות לעורכת דין לב היא מייצגת אותי בכל עניין של הסכם החכירה. ... ת. עורכת דין ענבר לב שמטפלת בנכס, היא זו שצריכה להגיש את כל מה שצריך לרשויות. צריך להביא ממנה כל מה שנעשה עד עכשיו. בתשובה לשאלת בית המשפט - אני הייתי צריכה להביא ממנה. [עמ' 25-23 לפרוטוקול מיום 12.1.2012, שורה 26 ואילך.] מטבע הדברים, קוסטה אף לא הראתה כל רישום בלשכת רישום המקרקעין הנוגד מסקנה זו. גלית הודתה בעדותה בפניי כי קוסטה לא שילמה עד עתה תשלום כלשהו למינהל (עמ' 25 לפרוטוקול מיום 12.1.2012, שורות 13-10). די אפוא בעובדות אלה לבדן בכדי לקבל את התביעה. בהקשר זה לא למותר לשוב ולהזכיר - כאמור בהחלטתי מיום 28.12.2011 שצוטטה לעיל - כי הנטל להוכחת זכותו להחזיק ולהשתמש במקרקעין מוטל על הנתבע. ראו סעיף 30 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש]; רע"א 2249/07 פנינת הכתר אגודה שיתופית וחקלאית בע"מ ואח' נ' מינהל מקרקעי ישראל (פורסמה במאגרים, ניתנה ביום 5.8.2007). אף מבחינת השימוש שעושה קוסטה במקרקעין - קרי שימוש למטרת עסק להשבחת כלי רכב ולהתקנת עזרים בכלי רכב (כטענת המינהל שלא הוכחשה על-ידי קוסטה - ראו עדותה של גלית בעמ' 19 לפרוטוקול מיום 12.1.2012, שורות 20-17, אשר הגדירה את עיסוקה של קוסטה כ"דיגום רכבים") - הרי שלא יכולה להיות מחלוקת כי מדובר בשימוש תעשייתי חורג. זאת, הן על-פי השימוש המותר לחוכר בחוזה החכירה והן מבחינת המצב התכנוני החל על המקרקעין. כמתואר לעיל, אף בעניין זה קיימת הצהרה מפורשת של קוסטה בסעיף 5.5 לחוזה המכר ("הרוכש [קוסטה - א.ל.ע.] מצהיר בזאת... כי הוא מודע לכך שהשימוש הקיים בנכס נוגד את השימושים שהותרו בתכנית ההגשה המאושרת וכן נוגד את הייעוד של הקרקע על פי כל תב"ע תקפה") והדברים באו לידי ביטוי ברור גם בחוות-הדעת שהיוותה חלק בלתי-נפרד מכתב-ההגנה של קוסטה. לסיכום: כאמור, טענות קוסטה בכתב-ההגנה ובתצהירה של גלית, במישור הנוגע בזכויותיה של קוסטה ובשימושה במקרקעין, היו כי הסכם המכר נכרת בהתבסס על ההנחה כי חוזה החכירה יוארך באופן אוטומטי ויקנה לקוסטה זכויות במקרקעין. כן טענה קוסטה כי השימוש המבוצע על-ידיה במקרקעין מותר הן על-פי חוזה החכירה עם המינהל והן בהתאם למצג שהוצג לה בהסכם המכר. מובן אפוא כי לטענות הגנה אלה אין כל בסיס וכי יש לדחותן מכל וכל. בהקשר זה למותר עוד לציין כי המינהל כלל לא היה צד להסכם המכר ולא באה בפניי טענה כי המינהל היה מעורב בדרך כלשהי במגעים שהובילו לכריתתו של הסכם זה, כך שמטבע הדברים אף לא ניתנו כל מצגים מצד המינהל במסגרת הסכם זה. ואמנם, למעשה, קוסטה עצמה זנחה כליל טענות מופרכות אלה בסיכומיה והעבירה את טענותיה, כאמור, ממישור הזכויות למישור של דיני היושר. אעבור אפוא לדון בטענות קוסטה במישור זה. טענות מדיני היושר כידוע, תורת ההשתק (estoppel), המכונה גם "מניעות", נועדה למנוע תוצאות בלתי-צודקות המתחייבות לכאורה על-ידי הדין, וזאת על-ידי השתקתם של המתדיינים מלטעון בבית-המשפט טענות משפטיות ועובדתיות שהן נכונות כשלעצמן. ראו, למשל, רע"א 4928/92 עזרא ואח' נ' המועצה המקומית תל-מונד, פ"ד מז(5) 94 (להלן: "פס"ד עזרא"), 100. על מקומה של תורה זו במשפט הישראלי עמדה כבוד השופטת דורנר שם, בעמ' 101: תורת ההשתק נקלטה במשפט הישראלי מן המשפט האנגלי באמצעות סימן 46 לדבר המלך במועצה על ארץ-ישראל, 1922. ברם, לאחר חקיקת חוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 (להלן - חוק החוזים), נראה לי כי יש לראות בדיני ההשתק פן אחד של תורת תום הלב שנקבעה בחוק זה. ההתכחשות למצגים (וכן להבטחות) שניתנו במשא ומתן לכריתת חוזה או למצגים שנתנו יסוד להנחה כי נותנם לא יעשה שימוש בזכות המוענקת לו על-ידי החוק או החוזה - מהווה פגיעה בחובת תום הלב הקבועה בסעיפים 12 ו-39 לחוק החוזים. לפגיעה זו משקל יתר אם (כפי שנדרש בדיני ההשתק) זה שכלפיו נעשה המצג (או מקבל ההבטחה) שינה על-פיהם את מצבו לרעה. דין דומה עשוי לחול גם מכוח סעיף 61(ב) לחוק החוזים, המטיל חובת תום הלב בביצוע כל פעולה משפטית, גם כזו אשר אינה נוגעת ליחסים חוזיים, וזאת כאשר המצג (או ההבטחה) לא ניתנו במסגרת משא ומתן לכריתת חוזה או במסגרת קיום של זכות הנובעת מחוזה או שימוש בה. השתק מכוח מצג מונע צד מלהתכחש למצג שהציג לפני צד אחר, אם אותו אחר הסתמך על המצג בתום לב ובאופן סביר, ושינה עקב כך את מצבו לרעה. ראו, למשל, ע"א 6996/97 חברת א. עבאדה בע"מ נ' רשות הפיתוח על-ידי מינהל מקרקעי ישראל ואח', פ"ד נג(4) 117 (להלן: "פס"ד עבאדה"), 123. במקור, הכירה הפסיקה רק בהשתק מלהתכחש למצג של עובדה, אך כיום מכירים גם בהשתק לגבי עניין שבדין. ראו פס"ד עזרא, בעמ' 100. אשר לרשויות מינהליות, הרי שהחלתה של טענת השתק נגד רשויות אלה מעוררת קשיים מיוחדים, וזאת בשל החשש כי השתקת הרשויות תאפשר את הפרתן של נורמות המשפט המינהלי, שלהן אופי כופה (קוגנטי) והן אינן ניתנות להתניה. אף-על-פי-כן פסק בית-המשפט העליון כי יש להכיר בטענה זו גם ביחס לרשויות מינהליות: ...הקשיים שמעוררת החלתו של עקרון ההשתק במשפט המינהלי אינם מחייבים את המסקנה, כי יש לדחות על הסף טענת השתק הנטענת על-ידי פרט כנגד רשות מינהלית. שכן, קיימים טיעונים בעלי משקל ניכר, התומכים בהחלת עיקרון זה גם במשפט המינהלי. אכן, תפיסת הצדק העומדת ביסוד תורת ההשתק הכללית יפה גם למצבים שבהם פרט מסתמך בסבירות ובתום-לב על מצג של רשות מינהלית ומשנה בשל כך את מצבו לרעה. הימנעות מהשתקתה של הרשות עשויה לגרור תוצאות בלתי צודקות מבחינתם של הפרטים הבאים עמה במגע, ולהביא, למעשה, ל"ענישה" של אותם פרטים. לא זו אף זאת: קיימים טעמים נוספים המצדיקים את החלתו של עקרון ההשתק דווקא במשפט המינהלי. עם טעמים אלה אפשר למנות את חובת ההגינות המוגברת המוטלת על רשויות מינהליות; הצורך בשוויון ביחסים שבין הרשויות לבין הפרט; המשקל המיוחד שראוי לתת למצגיהן של רשויות מינהליות והעיקרון בדבר פיזור הנזק, המחייב את פיזור העלויות שנגרמו בעטיו של מצג פגום שעשתה רשות ציבורית על כלל הציבור, במקום על הפרט ששינה את מצבו לרעה... המסקנה היא אפוא, כי במצבים שבהם מועלית טענת השתק כנגד רשות מינהלית יש לאזן בין עקרון חוקיות המינהל לבין האינטרסים של הפרט שהסתמך בתום-לב ובסבירות על מצג של רשות מינהלית. [פס"ד עבאדה, בעמ' 124-123.] ברם, על אף קיומה העקרוני של דוקטרינה זו במשפטנו האזרחי והאפשרות להחילה על המינהל, הרי שאני סבורה כי לטענותיה של קוסטה במישור זה אין כל יסוד במקרה שבפנינו, וזאת משלושת הטעמים העיקריים שיפורטו להלן. ראשית, כאמור, מדובר בהרחבת חזית משמעותית ביותר, אשר הופיעה לראשונה בסיכומיה של קוסטה ונוגדת את האמור בכתב-ההגנה ובתצהיר מטעמה של קוסטה וכן נוגדת החלטות דיוניות שונות שניתנו במהלך הדיונים בתובענה זו, ובפרט ההחלטה מיום 28.12.2011 שצוטטה לעיל. די אפוא בטעם זה לבדו על מנת לדחות טענות אלה. שנית, אף אם נתעלם מעניין זה, הרי שבאופן טבעי - הואיל ומדובר בהרחבת חזית שנטענה לראשונה באופן מלא רק בסיכומיה - קוסטה לא הניחה תשתית עובדתית כלשהי לטענותיה אלה. כך, למשל, לא הובאו כל תימוכין לטענותיה של קוסטה ביחס למדיניות המינהל בנוגע לשימושים תעשייתיים בעלי נגיעה חקלאית וביחס לאפשרות כי התנהגות המינהל במקרה זה הפלתה את קוסטה לרעה לעומת מתיישבים אחרים במושבים, ולא הובא ולו מקרה אחד דומה אשר ניתן היה להסיק ממנו מסקנה זו, כך שטענה זו נטענה, למעשה, בעלמא. דברים דומים יש לומר גם לגבי מכתביהם של באי-כוח הכונס למינהל, אשר, כאמור, כלל לא הועלתה בהם הדרישה לאישור מראש של התקשרות הכונס עם קוסטה. בהקשר זה יש לציין עוד כי בא-כוח המינהל הגיש לבית-המשפט מכתב תשובה אשר נשלח מטעמו לבא-כוח הכונס ביום 28.12.2009 (דהיינו לאחר שנשלח מכתבו הראשון של בא-כוח הכונס למינהל ועוד לפני שנשלח המכתב השני, ולמעשה אף לפני שהוגש כתב-ההגנה מטעמה של קוסטה). במכתב תשובה זה פורט בהרחבה מצב הזכויות במקרקעין, לרבות דבר קיומה של התביעה נגד הנתבעים 4-1 וקוסטה, ונמסרה עמדת המינהל לפיה: במצב דברים זה, לא יוכל המינהל להיענות לבקשה בסעיף 2 במכתבך [בקשה לקבלת אישור זכויות עדכני והעתק מחוזה החכירה בתוקף - א.ל.ע.] יצוין כי אף לו היה ממ"י מוכן לשקול הארכת תקופת החכירה, ואין בכך התחייבות כלשהי ו/או מצג כלשהו לעשות כן, אזי גם הארכה זו היתה למטרה החקלאית המקורית ולא לשום מטרה אחרת (ואף זאת רק לאחר הסרת כל שימוש חורג). יש לציין כי, כאמור, קוסטה טענה כי מכתב תשובה זה מעולם לא נתקבל אצל הכונס. אלא שטענה זו לא נתמכה בתצהיר מטעמו של הכונס והגיבוי היחידי שניתן לטענה זו היה מכתב של באת-כוח הכונס לבאת-כוחה של קוסטה מיום 4.1.2012. לעומת זאת, בא-כוח המינהל צירף למכתב התשובה אישור משלוח בפקס, שעל גביו רישומים בכתב-יד, המתעדים לכאורה אישורי קבלה טלפוניים אשר נמסרו על-ידי מזכירותיו של הכונס ביחס למכתב תשובה זה. כך או כך, הכונס לא הובא לעדות בפניי וכלל נסיבות העניין ומגעיו עם המינהל לא התבררו בפניי, ועובדה זו משמשת במקרה זה לחובתה של קוסטה. בהקשר זה יש לציין עוד כי הכונס נכנס בנעליהם של הנתבעים 4-1 בכל הקשור לזכויותיהם במקרקעין. בנסיבות אלה, הואיל והנתבעים 4-1 היו מעורבים אף הם בתביעה שבפניי, הרי שחזקה על הכונס כי עובדת הגשת התביעה נגד הנתבעים 4-1 הייתה ידועה לו או, למצער, צריכה הייתה להיות ידועה לו. בהקשר זה אף לא למותר לציין את הדרישה הידועה והמוכרת, לפיה הרוכש זכויות במקרקעין או בכל נכס אחר מצוּוה לערוך בדיקות נאותות קפדניות עובר להתקשרות בהסכם המכר, שאם לא כן תיפול על כתפיו האחריות לפגמים שנמצאו בממכר. שלישית - וזה העיקר - אני סבורה כי במקרה זה קוסטה כלל אינה יכולה לטעון כי שינתה את מצבה לרעה על סמך מצג כלשהו של המינהל או של גורם אחר כלשהו. כאמור, בהסכם המכר (ועל סמך חוות-הדעת שצורפה אליו) הצהירה קוסטה בריש גלי כי התקשרה בעסקה עם הכונס מתוך ידיעה ברורה כי זכויות החכירה שנרכשו על ידיה כלל אינן קיימות וכי שימושה במקרקעין הוא שימוש חורג. יתרה מכך, כאמור, קוסטה לא הניחה במהלך הדיון בפניי כל תשתית לטענותיה כי הסכם המכר הציג מצג לפיו המבנים המצויים במקרקעין הינם לשימוש מסחרי, כי חוזה החכירה יוארך באופן אוטומטי וכי הסכם המכר נכרת בהתבסס על ההנחה כי חוזה החכירה עם המינהל יוארך באופן אוטומטי ויקנה לה זכויות במקרקעין. בהקשר זה אף הודתה גלית בחקירתה הנגדית כי הנחה זו יסודה אך בהתייעצות פנימית עם בא-כוחה של קוסטה ולא במצג כלשהו של המינהל או של גורם אחר כלשהו: ש. מפנה לסעיף 9 לתצהירך - את אומרת שהסכם המכר נכרת בהתבסס על ההנחה, כי חוזה החכירה עם התובע, יוארך באופן אוטומטי ויקנה לנתבעת זכויות? ת. נכון. ש. מה מקורה של אותה הנחה? ת. התייעצות עם עורך הדין שלי, שבאופן אוטומטי חוזה החכירה מתחדש. [עמ' 23 לפרוטוקול מיום 12.1.2012, שורות 23-19.] אכן, אף אם נניח לטובתה של קוסטה כי טענתה בנוגע לשימושים תעשייתיים בעלי נגיעה חקלאית אינה משוללת יסוד (וזאת מבלי לפסוק בדבר אשר, כאמור, כלל לא נדון ולא הוכח בפניי, אך השוו לסקירת הפסיקה שהבאתי בעניין דומה בפסק-דיני בת"א (רח') 2983/04 מינהל מקרקעי ישראל - תל אביב נ' גז ואח' (פורסם במאגרים, ניתן ביום 9.6.2009)), הרי שאני סבורה כי לאור הצהרותיה אלה של קוסטה ולנוכח השתלשלות העניינים אין לקוסטה כל אפשרות וכל מעמד להעלות טענה זו. שכן, קוסטה, על אף היותה שוכרת במקרקעין עובר לרכישתם מידי הכונס, נכנסה בעיניים פקוחות להתקשרות בעייתית זו והעמיקה את "הסתבכותה" בה ולפיכך אין לה להלין אלא על עצמה. לכך יש להוסיף את העובדה כי התביעה המקורית בגין השימוש החורג במקרקעין הוגשה עוד בשנת 2007, כלומר כשלוש שנים לפני שנחתם הסכם המכר ואף עוד לפני השכרת חלק מן המקרקעין על-ידי קוסטה בשנת 2008 (לגבי מועד תחילת השכירות של קוסטה בחלק מהמקרקעין ראו סעיף 17 לסיכומי קוסטה). בהקשר זה יצוין עוד כי במהלך עדותו של ששון בפניי התברר כי בעבר פינה המינהל את קוסטה ממקרקעין סמוכים וכי ששון עצמו הזהיר את קוסטה מפני ההשלכות של מעבר למקרקעין נשוא תביעה זו: ת. קוסטה לפני שהם באו לפה, היו במקום אחר, מרחק של 800 מטרים משם, ששם פעלנו משפטית נגדם. פינינו אותם משם והם באו לכאן. ש. להבנתם, המקום הזה שבו הם היו, היה להם לטענתם, יסוד להבין שמותר להם לבצע את השימוש. למה הם עכשיו במקום חדש, לא כתבתם מכתב לפחות, להגיד להם, חברת קוסטה, אתם צריכים לצאת מפה, הפעילות לא חוקית? ת. כשקוסטה עברה לשם, הלכתי למשה קוסטה ואמרתי לו, מה אתה עושה כאן, פינינו אותך משם, הוא אמר לי, שנה וחצי אני פה ואני יוצא מפה. כך הוא אמר לי. [עמ' 32 לפרוטוקול מיום 12.1.2012, שורות 10-4.] בנסיבות כאלה, ולא כל שכן במסגרת דיני היושר, לא ניתן לצפות כי בית-המשפט יושיט את ידו לסייע לאדם, אשר התקשר בעסקה מסוימת מתוך ידיעה ברורה מלכתחילה כי עסקה זו פגומה מעיקרה ולאחר מכן מנסה לכפות את קיום ההתקשרות (על צד שלישי) באמצעות טענת השתק. אכן, קוסטה פועלת במקרקעין ללא זכויות כלשהן, בניגוד למטרות שנקבעו בחוזה החכירה שקדם להחזקתה במקרקעין ובניגוד למצב התכנוני השורר במקרקעין, וכל זאת מבלי לפנות בדרך כלשהי לבעל הזכויות במקרקעין ומבלי לשלם לו תמורה כלשהי. ברור אפוא כי יקשה עד מאד בנסיבות אלה להעניק לה סעד שיסודו בדיני היושר. לדברים ברורים אלה יש להוסיף גם את הרתיעה הטבעית האמורה מפני החלתה של טענת השתק ביחס לרשויות ציבוריות ומינהליות, שמשמעותה במקרה זה שינוי דה-פאקטו של חוזה החכירה וכפיית שימוש בקרקע הנוגד את חוזה החכירה, את המצב התכנוני החל על המקרקעין ואת מדיניות המינהל. סיכום מכלל האמור לעיל, התביעה מתקבלת ואני מורה כי על הנתבעת 5, קוסטה, לסלק את ידה מן המקרקעין הידועים כגוש 4103, חלקה 88, ולהשיבם לקק"ל ולמינהל כשהם פנויים מכל אדם וחפץ של קוסטה ו/או מטעמה, וזאת תוך 30 יום מהיום. כמו כן ניתן בזאת צו מניעה קבוע נגד קוסטה ו/או מי מטעמה, המורה על הפסקה מיידית של כל שימוש חורג או שימוש אחר במקרקעין. אשר לצו ההריסה שנתבקש על-ידי המינהל, הרי שלא מצאתי מקום להורות על הריסת המבנים שהוקמו במקרקעין, שכן על אף השימוש החורג שנעשה בהם, הרי שבמקורם הוקמו המבנים בהיתר ובאישור המינהל, אף אם לשימוש אחר. למותר לציין כי אין במסקנה זו כדי להתיר שימוש חורג כלשהו במקרקעין. הסתייגות נוספת שיש להביע בשולי פסק-הדין קשורה לגורלו של הסכם החכירה. כאמור, לא הובהר בפניי גורלו של הסכם החכירה ככל שהדברים נוגעים לנתבעים 8-5. ברם, הואיל ומדובר בחכירה במוּשע הרי שיש לצפות מן המינהל לנהוג גזרה שווה בנתבעים 8-5 ובקוסטה, בכפוף כמובן למילוי הוראות פסק-הדין, חוזה החכירה והחוק על-ידי קוסטה. קוסטה תישא בהוצאות המינהל בתביעה זו ובשכר טרחת בא-כוחו בסך של 25,000 ₪. למעשה, לאור התנהגותה של קוסטה במהלך הדיון ולנוכח קו ההגנה שבו בחרה היה מקום לפסוק הוצאות בשיעור גבוה יותר, אך בעניין זה החלטתי להתחשב בהוצאות הגבוהות יחסית שכבר נפסקו לחובתה של קוסטה במהלך הדיונים בפניי - כמפורט לעיל - אשר היה בהם כדי לבטא את מורת רוחו של בית-משפט זה מהתנהגותה של קוסטה. בהקשר זה יש להעיר עוד כי יש להצטער על כך שקוסטה ובא-כוחה בחרו לדבוק בטענות הגנה מופרכות בעליל ובמה שנחזה להיות קו של התחמקות מבירור התביעה. יש לקוות אפוא כי דווקא עתה, לאחר שניתן פסק-דין ברור וחד-משמעי, תשכיל קוסטה לשאת ולתת עם המינהל באופן ישיר וענייני ולהגיע עימו לעמק השווה.חכירה