צו מניעה זמני נגד פינוי מדירה

מומלץ לקרוא את ההחלטה להלן על מנת לקבל ידע בנושא צו מניעה זמני נגד פינוי מדירה: 1. בקשה לצו מניעה זמני שימנע פינויה של המבקשת מדירת מגוריה. המבקשת ובעלה דאז נטלו הלוואה מובטחת במשכנתא מן הבנק המשיב (להלן: "הבנק"). ההלוואה ניטלה בשנת 2001. בשלב מסוים החלו הלווים לפגר בתשלומי ההלוואה והבנק פתח תיק מימוש משכנתא בהוצל"פ. גם פריסה של ההלוואה מחדש לתקופת 25 שנה שאושרה על ידי הועדה הבינמשרדית - לא הועילה. נקבע מועד לפינוי בהליך הכינוס שבתיק ההוצאה לפועל. אז התבקש צו מניעה שימנע פינויה של המבקשת וילדיה מן הדירה - אותה דירה שנרכשה בכספי ההלוואה שנטלה. בשלב זה כפי שנשמע, כבר התגרשו הלווים. 2. לאחר נטילת ההלוואה, נולדו ילדיה של המבקשת הגרים עמה. ייאמר כי לא מצאתי ממש (בלשון המעטה) בטענה שראה ב"כ המבקשת לטעון לפיה לא חתמו ילדי המבקשת על ויתור על הגנת בית המגורים. מעבר לעובדה שנולדו בכלל לאחר נטילת ההלוואה, אין זו פעולה שדרכם של קטינים לעשותה, ודרישת הדין והפסיקה הנה לויתור מודע על הגנת בית המגורים מצדם של נוטלי ההלוואה עצמם. 3. טענת המבקשת הינה אכן כי לא הובהרה לה עצמה קיומה של הגנת הדיור החלוף והויתור עליה, הנזכר בסעיף 10 להסכם ההלוואה, עת חתמה על ההסכם. המבקשת מפנה לע"א 9136/02 מיסטר מאני ישראל נ' שרה רייז פ"ד נ"ח (3) 934. 4. להלכת מיסטר מאני בגלגוליה התייחסתי כבר בהחלטות קודמות. אפנה לדברים שנאמרו בסעיף 13 להחלטתי בת.א. 15196/01/09 רדואן סכס נ' בנק איגוד לישראל בע"מ: "הבקשה מסבה יהבה על ההלכה שניתנה בענין מיסטר מאני נ' רייז והפסיקה שמאז (ע"א 9136/02 פ"ד נ"ח (3) 934). נקבע לגבי סעיף 38 לחוק ההוצאה לפועל כי ניתן לוותר על ההגנה של דיור חלופי הקבועה בסעיף, לאור הוראת ס"ק ג' היינו שהסעיף הוא דיספוזיטיבי וניתן להתנאה בהסכם ההלוואה. אלא שכדי לעשות כן יש לוודא שניתן לחייב הסבר נאות שהיה בו כדי להעמידו הן על קיום ההגנה, והן על הויתור עליה בהסכם ההלוואה ונפקותו של הויתור. כך, מכוח חובת הגילוי והנאמנות של בנק כלפי לקוחות ומקבלי שירות. ההסבר יכול להיעשות לכאורה הן בכתב והן בעל פה, ובלבד שיהיה ברור ונהיר אף להדיוטות, אך לא ניתן לצאת לידי חובה על ידי ניסוח טכני או משפטי המפנה לסעיפים שבדין המקנים את ההגנה (סעיף 33 לחוק הגנת הדייר, וסעיף 38 לחוק ההוצאה לפועל) תוך ציון לאקוני שהלווה מוותר על ההגנה הכלולה בהם (מבלי לבאר באיזו הגנה מדובר). כך, כדי לוודא שהלווה ער הן לעצם קיום הזכות לסידור חלוף, והן לנפקות הויתור עליה. יש לציין כי בענייננו איני מקבל אף לכאורה שהמבקש שהינו אדם אינטליגנטי ואיש עסקים לא היה מודע לכך שאם לא יעמוד בפירעון ההלוואה צפוי הוא להיות מסולק מביתו בהליכי מימוש; אלא שכאמור יש הבדל בין ידיעה כללית מעין זו הקנויה הגיונית גם ללווים לא מתוחכמים, לבין מודעות לקיום הגנת הסידור החלוף, ולויתור על אותה הגנה הכלול בהסכמי ההלוואה של הבנקים. הלכת מיסטר מאני ניתנה בעובדותיה בהלוואה חוץ בנקאית אך לטעמי כפי שכבר ציינתי בעבר, יש לו תחולה אף ביחס להלוואות בנקאיות מובטחות במשכנתא: ראה החלטתי בבש"א 17983/06 אלקובי צילה נ' בנק דיסקונט למשכנתאות (החלטה מיום 18.12.06). וראה ת.א. (ת"א) דוידאשוילי נ' בנק לאומי (פסק דין מיום 8.10.07); ה"פ 231/06 (מחוזי חי') קורבנקוב נ' בנק פועלים (החלטה מיום 21.3.07 שנגעה להלוואה בנקאית לרכישת דיור שכללה גם הלוואה מכספי מדינה). ראה גם ע"א 127/06 בנק הפועלים בע"מ - משכן נ' לאה נגר שם נזכרה התפתחות ההלכה לגבי סעיפים 33 לחוק הגנת הדייר ו - 38 לחוק ההוצאה לפועל. לשלמות התמונה - ההלכה קבעה כי את סע' 33 לחוק הגנת הדייר יש לפרש באופן מצומצם. לא כך לגבי סע' 38 לחוק ההוצאה לפועל שעל קיום דרישותיו יש להקפיד. עוד יוזכר התיקון של סעיף 38 לחוק ההוצאה לפועל (בתיקון מספר 29 לחוק מתשס"ט) שקבע בס"ק ג(2) הדרישה שהויתור על הסידור החלוף יפורש בשטר המשכנתא או הסכם המשכון ושהדברים יוסברו לחייב בשפה ברורה המובנת לו. בכפוף לכך, נקבע ששווי הסידור החלוף יהא בסכום המאפשר לחייב לשכור דירת מגורים באזור מגוריו התואמת את צרכי החייב ובני משפחתו הגרים עמו במשך תקופה שלא תעלה על 18 חודשים (בכפוף לשיקול דעת רשם ההוצל"פ, שרשאי לקבוע תקופה ארוכה יותר בהתקיים נסיבות מיוחדות שלטעמו מצדיקות זאת). אלא שהוראת המעבר קבעה שהוראות סעיף 38(ג) כנוסחו בתיקון יחולו רק על הסכמי משכנתא ומשכון שנכרתו מיום 16.5.09 ואילך. היינו לא על ההסכם בענייננו. יחד עם זאת קבעה הוראת המעבר, שלעניין הסכמי משכון או משכנתא יקראו את סעיף 38(ג) כנוסחו ערב יום 16.5.09 כאילו בסופו נאמר "לעניין סעיף זה לא יראו כאילו פורש בשטר המשכנתא או בהסכם המשכון שהחייב לא יהיה מוגן לפי סעיף זה אם הוכח לרשם ההוצל"פ, כי לא הובהרה לחייב זכותו לדיור חלוף ומשמעות הויתור עליה". ב"כ הבנק טענה כי ניתן אפוא לברר הסוגיה בהוצאה לפועל. עם זאת, משבאנו עד הלום (ופירטתי כבר עמדת הבנק, הנכונה לגופה עת שניתנה, לפיה אין סמכות לראש ההוצל"פ לדון בהגנת הויתור החלוף) אין בכוונתי להפנות בירור הגנת בית המגורים ללשכת ההוצל"פ. גם אם בינתיים כבר הוקנתה הסמכות לראש ההוצאה לפועל, הרי עת שהוגשה הבקשה, הוגשה לערכאה המוסמכת, לעמדת הבנק עצמו, ואין להפנות הענין הלוך ושוב. אנו מצויים אפוא במצב בו קובע הדין, כהלכת מיסטר מאני, שהיה על הבנק לידע המבקשים באופן ברור הן שקיימת הגנת הדיור החלוף, והן שהם מוותרים עליה. לגבי המבקשת, הנוסח הקיים בנספח להסכם ההלוואה עליו היא חתומה מפנה אכן לויתור על הגנות סעיפים 33 א' לחוק הגנת הדייר ו - 38 ו/או 39 לחוק ההוצאה לפועל, וכל הוראת דין שתבוא במקום או בנוסף להם. ואולם מדובר בהפניה "טכנית" לסעיפי החוק ולא בהסבר מאיר עיניים לגבי מהות ההגנות והויתור עליהן. גם ההפניות שהפנתה ב"כ הבנק לנוסח הסכם ההלוואה אינן עונות על הנדרש כאן מבחינת היקף ההסבר. ההסבר הכתוב אינו מקיים דרישת ההלכה הפסוקה מאז הלכת מסטר מאני. לגבי המבקש 1 אף לא איתר הבנק הנספח החתום על ידי המבקש. לפיכך, עובר משקל הכובד לשאלה מהם ההסברים שקיבלו המבקשים בעל פה ביחס לתחולת ההגנה והויתור עליה, ושאלת הידיעה שבפועל. " 5. כך גם בענייננו: לפי שמדובר על הלוואה לפני 16.5.09 חיים אנו במשטר של הלכת "מיסטר מאני" ואין תחולה לנוסח המתוקן של סע' 38 לחוק ההוצאה לפועל אלא לנוסח שעמד בתוקפו ערב ה 16.5.09 . כך מכוח ס"ק ד' להוראת המעבר הקובע: "הוראות סעיף 38(ג) לחוק, כנוסחו בתיקון זה, יחולו רק על הסכמי משכנתה ועל הסכמי משכון שנכרתו מיום 16.5.09 ואילך; ואולם לענין הסכמי משכון או הסכמי משכנתה שנכרתו לפני יום 16.5.09 , יקראו את סע' 38(ג) כנוסחו ערב יום 16.5.09 כאילו בסופו נאמר "לענין סע' זה, לא יראו כאילו פורש בשטר המשכנתה או בהסכם המשכון שהחייב לא יהיה מוגן לפי סע' זה". 6. הסע' הרלבנטי בהסכם ההלוואה הנו סע' 10. המבקשת טענה בחקירתה כי "אינה זוכרת" אם קראה את סע' 10 הנ"ל. ראשית, חזקה שמי שחותם על הסכם - קרא את תוכנו ואף הסכים לאותו תוכן. משטוענת המבקשת כי "אינה זוכרת" אם קראה - לא תוכל לסתור החזקה , לפחות במה שקשור לקריאת ההסכם. גם אין הצדקה משפטית לאפשר לנוטל הלוואה לחמוק מתחולת הויתור על הגנת הדיור החלוף רק מכוח הטענה "לא קראתי". אם לא קרא - אין לו אלא להלין על עצמו, ויש להכיל כאן הפסיקה העניפה שאינה מקבלת טענת "לא נעשה דבר" בגין טענות מעין אלה. הרי ההסבר מאיר העיניים ביותר המנוסח בשפה המובנת ביותר להדיוטות - לא יועיל - אם מי שחותם על ההסכם אינו טורח לקרוא אותו הסבר (או טוען כך בדיעבד). אלא שבקריאה לא סגי. לו ניתן הסבר מאיר עיניים להדיוטות בגוף ההלוואה - דיינו, ואז לא תעמוד כאמור טענת "לא קראתי". אלא שהלכת מיסטר מאני כאמור דורשת ויתור מודע על הגנת הדיור החלוף. וכאן יש דין ספציפי הסוטה מן הכלל שחתימה משמעה הבנת התוכן והסכמה. לאור חשיבות הגנת הדיור החלוף והמשמעות הקשה שיכולה להיות לויתור עליה, אין די בסע' "טכני" בשפה משפטית המיידע נוטל הלוואה שיש סעיפים בחוק הגנת הדייר שעל תחולתם הוא מוותר, וכי אינו זכאי להגנת דיור חלוף. הדרישה היא שיוסבר בשפה מובנת להדיוטות, גם אם לא חסויים: כי במקרה של פיגור בתשלומים וכתולדה ביצוע המשכנתא - זכאי הלווה להגנה מפני פינוי , אלא אם יעמיד לו הבנק דיור חלוף; וכי הלווה מוותר על הגנה זו. אם יש הסבר מאיר עיניים להדיוטות - לא יועיל לנוטל ההלוואה הטענה שלא קרא. מאידך, אם אין הסבר כזה אלא הסבר "טכני" המסתפק בהפניה לסעיפי החוק בלא ביאור מספק בשפה ברורה של קיום הגנת הדיור החלוף והויתור עליה - הרי יש לעבור לשאלה האם זכה נוטל ההלוואה להסבר מספק בעל פה. שכן אז חזקה שבהגיון שלא היה מועיל לנוטל ההלוואה לו היה מעיין במה שחתם עליו. 7. השוואת הנוסח שעמד לדיון בהלכת "מיסטר מאני" לזה שבענייננו: א. זה נוסח תנית הויתור בהסכם ההלוואה שעמד לבחינה בהלכת מיסטר מאני: " המלווה מסכים ומצהיר בזה שהוא לא יהיה מוגן ביחס לנכסים הממושכנים לטובת המלווה בכל דרך וצורה שהיא בין בדרך של משכנתא, או משכון ו/או משכון זכויות חוזיות, ו/או בכל דרך אחרת וזאת כלפי המלווה לפי סעיף 33 מחוק הגנת הדייר (נוסח משולב) תשל"ב-1972, וכל סעיפים אחרים מאותו חוק ו/או לפי חוק ההוצאה לפועל, תשכ"ז-1967, סעיף 38 וסעיף 39 וכן סעיפים אחרים מאותו חוק ו/או לפי הוראות דין אחרות שתבואנה במקום ו/או בנוסף להוראות הנ"ל ו/או לפי כל חוק אחר, קיים או עתידי שעניינו הגנת הדייר או הוצאה לפועל" ובפסק הדין שם נזכרה הוראה משלימה בשטר המשכנתא בזה הנוסח: " הממשכנים מסכימים ומצהירים בזה שהם לא יהיו מוגנים ביחס לנכסים הממושכנים כלפי המלווה, לפי סעיף 33 לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), תשל"ב-1972, וכל סעיפים אחרים מאותו חוק ו/או לפי חוק הוצל"פ תשכ"ז-1967, סעיף 38, 39 ו/או לפי הוראות דין אחרות שתבואנה במקום ו/או בנוסף להוראות הנ"ל ו/או לפי כל חוק אחר, קיים או עתידי, שעניינו הגנת הדייר או הוצאה לפועל" נוסחים משלימים אלה נקבעו כלא מספקים כאמור בהלכת מיסטר מאני בהיותם הפניה טכנית לסעיפי החוק. אין הם מעמידים את נוטל ההלוואה ראשית על קיום הגנת הדיור החלוף, ושנית על כך שהוא מותר עליה. ב. וזה נוסח סע' 10 להסכם ההלוואה במקרה שבפני: "במקרה של העמדת הנכסים ו/או זכויות החכירה למכירה יהיה בית המשפט או לשכת ההוצאה לפועל המוסמכת או רשות מוסמכת אחרת רשאי לתת צו לרשום זכויות הלווה בנכסים או זכויות החכירה ע"ש הבנק או כונס הנכסים שיתמנה כנ"ל או ע"ש כל קונה אחר של זכויות הלווה במכירה הנ"ל. הלווה מצהיר בזה במפורש שהוראות סע' 33 של חוק הגנת הדייר [נוסח משולב] תשל"ב-1972 לא תחולנה במקרה שתפקע זכותו של הלווה לגבי הנכסים ו/או זכויות החכירה מחמת מכירת הנכסים ו/או זכויות החכירה בהוצאה לפועל, וכי הלווה לא ייהנה מחוק הגנת הדייר [נוסח משולב] תשל"ב-1972 ולא ייהפך לדיירו של קונה הנכסים ו/או זכויות החכירה ויהא עליו לפנותם מכל איש וחפץ, ולמסרם חפשיים ונקיים מכל חזקה ו/או זכויות נוגדות כלשהן. כן מצהיר בזה הלווה במפורש שהוראות סעיפים 38 ו 39 של חוק ההוצאה לפועל תשכ"ז - 1967 לא יחולו על הנכסים ו/או זכויות החכירה והלווה לא יהיה מוגן על פי הסעיפים הנ"ל. הלווה לא יהיה זכאי לדרוש כי יועמד לרשותו ולרשות בני משפחתו סידור חלוף, לא בדרך של המצאת דירה אחרת ולא בדרך של תשלום פיצויים ולא בכל דרך אחרת, ובמקרה של אדמה חקלאית או זכות באדמה חקלאית לא יהיה הלווה זכאי לדרוש כי ישארו בידו נכסים או חלק מהם ו/או זכויות חכירה או חלק מהם הדרושים כדי מחייתו שלו ושל בני משפחתו הגרים עמו". 8. הנוסח שהודגש בקו מעיד על כך שאכן עסקינן בנוסח משופר ללא ספק ביחס לזה שעמד לבחינה בעניין מיסטר מאני. ולא נעלם ממני שבבית משפט זה נקבע כי נוסח זה עונה על דרישת ההסבר הנאות (ת.א (חי) 11249-03-09 דביטיאשווילי נ' בנק דיסקונט (החלטה מיום 16.4.09 שניתנה על ידי כב' השופטת חן-ברק, אליה הופניתי על ידי ב"כ הבנק). עם זאת אין להתעלם מכך כי במקרה שנדון בפני השופטת חן-ברק היו נתונים מצטברים נוספים שהכתיבו התוצאה של שלילת צו המניעה הזמני, ונעדרים מן המקרה שבפני, או לכל הפחות לא הומחשו עד כה במסגרת הדיון בסעד הזמני: באותו מקרה נקבע כי במהלך השנים נקבעו שוב ושוב פינויים של המבקשים כאשר בכל פעם הגיעו המבקשים להסדרים עם הבנק, בגדרם נחתמו התחייבויות שעניינן ויתור על הגנת דיור חלוף. לסעיפי ויתור שכאלה שבאים כבר בגדרו של הסדר, יש לתן מטבע הדברים משנה תוקף. אותן התחייבויות אף לא היו חלק מהסכם הלוואה מרובה סעיפים אלא התחייבויות קצרות וממוקדות שעליהן חתמו המבקשים. בנוסף נקבע באותו מקרה כי חל שיהוי ניכר בהעלאת הטענה כאשר, שכן זו לא הועלתה באף לא אחת מבקשות המבקשים לעכב את הליכי הפינוי הקודמים שננקטו מהלך 12 שנים תמימות. 9. אכן סע' 10 להסכם ההלוואה שבפני מיידע הלווה על כך שהוא מוותר על תחולת סעיפים 33 לחוק הגנת הדייר ו 38 לחוק ההוצאה לפועל. ואכן, מוסיף הוא ומבאר כי הלווה לא יהא זכאי לדיור חלוף בעין או בכסף. מה חסר בכל זאת לדידי?: נוסחת הקשר בין אותו הסבר לבין סע' 38 לחוק ההוצאה לפועל, היינו ביאור תוכני של סע' 38 להבדיל מהסתפקות באזכור מספרו. ביאור ברור, ולו קצר, של הגנה ומשמעותה וכי מוותרים עליה. ביאור מעין זה שניתן בסעיף יכול אכן להספיק לחלק מן הקוראים. אך יכול גם שיתיישב עם הבנת הקורא ההדיוט הקנויה כאמור לרוב ממילא - כי אם לא ישלם ויעמוד בהחזרי ההלוואה - יוכל הבנק המלווה לפנותו מדירתו אותה שיעבד לבנק כדי לקבל ההלוואה. הבנה שזכות מעין זו נתונה לבנק הנה ממהות העסקה וקנויה הרי ממילא לרוב למי שאינו פסול דין או לוקה בהבנתו מסיבה אחרת, ומשעבד דירתו לבנק (למרות שלא אחת מתארים חייבים את עצמם בדיעבד כמי שאינם מבינים ויודעים לא מימינם ולא משמאלם, והם בבחינת מעין פסולי דין דה פאקטו הנזקקים ללווי אפוטרופוס). יכול לווה תמים, אף כזה שאינו מיתמם וקורא את הנוסח, לגרוס שהסעיף הנו ממין "כפל הזהירות", מצד הבנק; ולא בבחינת ויתור על הגנה, שאלמלא החתימה היתה קיימת כענין שבזכות. מה שלא ידוע כאמור בחלק ניכר מן המקרים הנו קיום הגנה ספציפית בחוק של דיור חלוף כתנאי לפינוי שקנויה כברירת מחדל, אלא אם יוותרו עליה. מה שחסר בסע' הוא הקישור בשפת הדיוטות בין תוכן סע' 38 לחוק ההוצאה לפועל - הגנת הדיור החלוף - לבין הויתור על ההגנה. העובדה שלא תהא קנויה הזכות לדיור חלוף אין משמעה בהכרח בהבנת ההדיוט כי היתה קנויה הגנה שכזו אלמלא אותו סע' ויתור. נוסח כגון :"סע' 38 לחוק ההוצל"פ מקנה את הגנת הדיור החלוף. מובהר לי שאני מוותר בחתימתי על הסכם זה על אותה הגנה, ולכן לא אהיה זכאי למימון דיור חלופי ולא העמדת דירה אחרת למגורים" או כל נוסח בהיר אחר - היה נותן מענה לנדרש בהלכת מיסטר מאני. אכן העובדה שההסבר שהודגש בקו בא מיד לאחר האזכור שהלווה לא יהא מוגן לפי סע' 38 לחוק ההוצאה לפועל, יכול שתבאר המשמעות כנדרש לחלק מן הקוראים. אך לא לכולם. 10. הבנקים יכולים בסופו של יום להתגבר על הקושי המוצב בהלכת מיסטר מאני בקלות יחסית על ידי החתמת נוטלי הלוואה בשפתם (למען הסר ספק - כאן אין קושי של שפה: המבקשת יודעת עברית) ואולי על הסבר נוסף וקצר בדף נפרד בפונט מודגש , בשפת בני אדם, המיידע כאמור הן על קיום ההגנה והן שבחתימה על הסכם ההלוואה - מוותרים עליה. הסבר כזה יכול עקרונית שינתן גם בעל פה. אולם באין הסבר נאות דיו בכתב, אין לשלול שממילא לא היתה מועילה הקריאה. ובאין הוכחה (שלפחות בגדרו של הסעד הזמני לא הוצבה) כי המבקשת קיבל הסבר נאות בעל פה, הרי שבשלב זה זכאית המבקשת להמשך הצו עד לבירור בהליך העיקרי של מהות ההסבר שקבלה. 11. אני קובע אפוא שצו המניעה הזמני שניתן יעמוד בעינו עד למתן החלטה אחרת או פסק הדין - לפי הענין. 12. בשולי הדברים: הבעיה המהותית הנה פחות אוטונומיה של רצון וויתור מודע, ויותר זו עליה הצביע כב' השופט כהן בענן קורבנקוב. שהרי על הקושי הטכני של מתן הסבר נאות - יוכלו הבנקים כאמור להתגבר בראיה לטווח רחוק, אם יפעלו באופן מסודר ונאות. הקושי האמיתי הנו שמדובר לא אחת במצב של "אין אלטרנטיבה"; שהרי סעיפי ויתור על ההגנה קיימים בכל הסכמי ההלוואה לצרכי דיור המערבים משכון דירת המגורים. מהי אפוא תכלית דרישת הויתור המודע, אם ממילא נזקק אדם להלוואה לצורך מגורים (וממילא כאמור סביר שמניח הוא על פי רוב, דווקא אם אינו מודע להגנה, שבמקרה של אי עמידה בהחזר ההלוואה זכותו של הבנק לפנותו); ואם אין קנויה בידו ממילא ברירה מעשית אחרת אף אם יפעל מתוך מודעות מלאה להגנת הדיור החלוף ולנפקות ויתורו עליה?. דרישה לויתור מודע מניחה לרוב אופציות פעולה חלופיות מעשיות, וחזקה אפוא שהמחוקק לא ביקש לשחת מילותיו לריק. לא ביקש - אך הסדר מקיף לבעיה (הבטחה שמחד תינתן בטוחה בת מימוש מהיר, ומאידך שלא ימצא עצמו אדם בלא קורת גג מעל ראשו) טרם נמצא. שכן הפתרון מערב כנראה גם הסדר כולל ומקיף ביחס לפרק הזמן הנדרש בפועל לבחינת זכאות לדיור ציבורי או סיוע לזכאים בשכ"ד. והעובדה שבידי הבנק אפשרות תיאורטית לממש הדירה כנגד מתן או מימון דיור חלוף, אינה נקיה אף היא מקשיים מעשיים. 13. המצב זועק לפתרון שכן מחד מלמדת הגנת הדיור החלוף והדרישה לויתור המודע עליה (שהורחבה לכאורה בתיקון תשס"ט - ראה להלן) על חשיבות הערך החברתי שלא ימצא אדם עצמו בלא קורת גג ולו צנועה. מאידך, גם המצב בו נוטלי הלוואות אינם מחזירים אותן ומאידך לא יכול הבנק לממש הנכס שנקבע כבטוחה להלוואה בעזרתה נרכש אותו נכס עצמו - אינו נחזה משביע רצון, בלשון המעטה: הן כלפי הבנקים , הן בשמירה על חשיבות השיקול שחוזים יש לקיים (כולל אפשרות מימוש הבטוחה) והלוואות יש לפרוע, והן בראיית האינטרס הציבורי של שמירה על יציבות הבנקים מחד ואף מבלעדי שיקול אחרון זה - אי גלגול העלויות על כלל הציבור בסופו של יום. חשוב גם שקשיים מעשיים במימוש בטוחות להלוואות לצורך דיור לא יגרמו לקביעת תנאים מכבידים על דרכם של נוטלי הלוואות לדיור - שרובם צפויים הרי לפרוע ההלוואה. וגם בראיית טובתו של הלווה שחרב הפינוי מונחת על צווארו - ניתן להעלות על הדעת מצבים בהם יש במימוש מהיר של הנכס כדי לסלק חוב ההלוואה לרבות עלויות הכינוס וחובות פיגורים; ואילו הימשכות ההליך - שתוצאותיו הסופיות לא ידועות וכרוך בבירור עובדתי (ומה אם בסופו של יום מוכח שהחייב כן קיבל הסבר נאות ולו בעל פה?) עשויה להוליך למצב שבו תפח החוב על רבית הפיגורים, לשיעורים שאינם מאפשרים סילוק באמצעות מימוש הנכס בשלב מאוחר. אין בארץ הסדר לפיו עם מימוש דירת מגורים המשמשת בטוחה להלוואה, ייחשב החוב כמסולק (הגיונית נחזה שהסדר מעין זה, שאינו בנמצא כאמור ואיני מתיימר לקבוע אם רצוי הוא אם לאו, כרוך מטבעו בהסדר מקיף ומשלים שיאפשר מחד מימוש מהיר של נכסים המשמשים בטוחה להלוואות לדיור, ומאידך הבטחת דיור חלופי בזריזות לא פחותה). כלומר עשוי החייב למצוא עצמו בסופו של יום גם עם חוב שתפח וגם בלא דירת המגורים, ויצא שכרו (הזמני, עם מתן צו מניעה המונע זמנית פינויו) בהפסדו. 14. עיון בסעיף 38 לחוק ההוצאה לפועל מעלה שאומץ בחוק הפתרון הבא ביחס להלוואות חדשות: נושא הבירור של הגנת הדיור החלוף והויתור המודע עליה הועבר לרשמי ההוצאה לפועל (לאור נוסח הוראת המעבר, יכול ונתייחדה הסמכות לרשמי ההוצל"פ גם ביחס להלוואות שלפני 16.5.09; אך במקרה שלפני, נמצא פתרון מעשי לסוגיית הסמכות בישיבה שהתקיימה) . הנחיות הסעיף נועדו להבטיח שימוקסם הסיכוי שהחייב יועמד על זכותו בענין הגנת הדיור החלוף והויתור המודע - בטרם פינוי. ברירת המחדל לגבי הלוואות "חדשות" מאז 16.5.09 הנה - דיור חלוף בעין או בכסף בלא אפשרות לשלול כליל ההגנה. עם זאת יכולים הבנקים להתנות על כך בהסכמי משכון ומשכנתא ולקבוע כי הסידור החלוף יהא בהתאם להוראות ס"ק (ג)(2) של סע' 38. במקרה זה (שצפוי מטבע הדברים להפוך לברירת המחדל בהסכמי ההלוואות) אם נוכח רשם ההוצל"פ שההתנאה הוסברה לחייב בשפה ברורה המובנת לו, יש עדיין תחולה להגנה אך נקבע שהדיור חלוף יסופק על דרך סכום כספי המאפשר לחייב ובני משפחתו הגרים עמו לשכור דירת מגורים באזור מגוריהם, לתקופת 18 חודש. כלומר לגבי הלוואות שניטלו מאז 16.5.09 נקבעו שתי קביעות המיטיבות לכאורה עם התרים אחר הגנת הדיור החלוף: ראשית נקבעה ההגנה כברירת מחדל שאין להתנות עליה אלא על אורך התקופה שתיקבע, שנית באה הקביעה המיטיבה של "איזור מגוריהם", לעניין שווי הסכום. מאידך: בהינתן אפשרות ההתנאה של הבנקים צומצמה התקופה (בהיעדר נסיבות מיוחדות המצדיקות זאת) לגביה יכול רשם ההוצל"פ להורות על מימון דיור חלוף, והיא הועמדה על פרק זמן של 18 חודש. כלומר השקפת המחוקק שיושמה בחוק לגבי הלוואות "חדשות" הנה שיש לאפשר פרק זמן של הסתגלות לחייב בה ימומן עבורו דיור חלופי חלף דירת מגוריו הממושכנת שמומשה, אך לא לפרק זמן בלתי מוגבל. 15. במקרה דנן אנו חיים כאמור במשטר החל על ההלוואות "הישנות". הבנת התמונה המורכבת והאינטרסים המשחקים על הכף, ראוי שתוליך חייבים ובנקים כאחד להבנה, שעד שיגיע אם בכלל, פתרון מוסדי וחקיקתי מקיף בבחינת "מעשה מרכבה" זה או אחר מצידו של המחוקק (שכפי שנרמז עשוי שיצריך גם תיאום בין מספר גופים), ראוי שהצדדים ישאפו להגיע להסדרים ממן קניית הסיכון ההדדי לגבי התקופה בה יוכל החייב להוסיף ולשהות בדירה, כפי שאכן נעשה בפועל לא אחת. הסדרים כאלה מטבעם מותירים את שני הצדדים בתחושת חסר, אך בסופו של יום דומה שהם עדיפים על מצב של "הכל או לא כלום" , דווקא בשים לב לעומד על הפרק. צר לי שהדבר לא הסתייע במקרה זה. 16. הרהורים על הראוי לטווח ארוך לחוד, והמצוי לחוד. במצב המצוי, דין הוא שצו המניעה יוותר על כנו עד להכרעה עובדתית בדבר ההסבר שקבלה המבקשת ביחס להגנת הויתור החלוף והויתור עליה, או לחלופין הבנתה בענין. אני מקבל עמדת המבקשת לפיה לא איחרה המועד להעלות הטענה, משעה שהעלתה אותה רק כשחרב הפינוי התנוססה מעל ראשה. שהרי אם וככל שלא היתה מודעת לקיום ההגנה - וזו הרי הטענה הנצרכת לבירור עובדתי - ממילא לא יכולה היתה להעלות הטענה שלא היה ויתור מודע עליה לעת חתימה על הסכם ההלוואה. צודק ב"כ המבקשת שטענת היעדר ויתור מודע על הגנת הדיור החלוף, לא מעלים בפני הועדה הבינמשרדית. ממילא ההנחה שיכולה היתה המבקשת להעלות הטענה עוד קודם, מניחה במובלע שהיתה מודעת להגנה ולויתור עליה. וזה הרי מה שיש לברר כאן. איני שועה לטענות השיהוי או ההתישנות שהעלה ב"כ הבנק ביחס להעלאת הטענה. כאן לא מדובר בנוטלת הלוואה ששוב ושוב עמדה בפני פינוי, יוצגה ולא העלתה הטענה, ואף חתמה על סעיפי ויתור חוזרים במסגרת הסדרים. 17. תצהיר של המבקשת כבר הוגש לתמיכה בבקשה לצו מניעה. משכך, יהא הנושא בנטל ההוכחה אשר יהא (הצדדים ראו לחלוק אף כאן) מן הדין שהבנק יקדים ויגיש תצהיריו. זה גם סדר הדברים הנכון משעה שנוטל ההלוואה אינו יכול להוכיח יסוד שלילי, מעבר לטענה "לא ניתן לי הסבר". משעה שמניח אפוא החייב את יסודותיה הלכאוריים של הטענה, עובר הנטל לבנק להמחיש איזה הסבר ניתן. לפיכך אני מורה שהבנק יגיש תצהירי עדות ראשית בתוך 60 יום, והמבקשת תעשה כן בתוך 60 יום נוספים. הפגרה במנין. צו מניעה זמניצוויםצו מניעהפינויפינוי דירה