מומלץ לקרוא את ההחלטה להלן על מנת לקבל ידע בנושא צו מניעה זמני נגד עסקת מכר: פתח דבר 1. זוהי בקשה למתן צו-מניעה זמני שיאסור על המשיבים לעשות כל דיספוזיציה ו/או עסקת מכר ו/או עסקה אחרת, למעט מול המבקש ו/או מי מטעמו, במקרקעין הידועים כחלקה 90 בגוש 16739 ( להלן:"המקרקעין" ). 2. המבקש עתר לקבלת הסעד המבוקש, במעמד צד אחד, והבקשה הובאה בפני כב' השופט עיילבוני, האמון על הטיפול בבקשות כגון דא, אולם משהחליט כב' השופט עיילבוני כי אין מקום ליתן את הצו המבוקש במעמד צד אחד, בין היתר, משום היעדר הסכם חתום ולאור העובדה שמדובר בחזרה ממשא ומתן, הובא התיק בפני בהיותי שופט תורן אותה עת ובהחלטה מיום 1/3/2011 הוריתי לקיים דיון בבקשה במעמד שני הצדדים, דיון אשר התקיים ביום 14/3/2011. הטענות בבקשה 3. המבקש, שלמה שבח ( להלן:"המבקש" ) טוען, כי לפני כשנתיים פנה אליו מתווך בשם אלישע משה והציע לו לאגד קבוצת רוכשים, לצורך רכישת המקרקעין. מאחר והמבקש התעניין ברכישת המקרקעין, משרדו, ביצע מדידות על חשבונו ואף הגיש את התכנית החדשה לאישור עיריית עפולה. עפ"י הנטען המתווך הודיע למבקש, כי הוא מציע את המקרקעין למכירה, בהתאם להנחיית המשיב 1, שהינו מיופה כוח של יתר המשיבים. 4. לפי הנטען בבקשה, מאז ועד היום, ניהל המבקש מו"מ אינטנסיבי מול המשיב 1, במסגרתו שילם מקדמה ואף העביר לקבוצת הרוכשים את הנתונים וגבה מהם מקדמות על חשבון הרכישה. עוד נטען בבקשה כי, במסגרת המו"מ נסגרו כל התנאים העיקריים לעסקה ובכללם התמורה הנדרשת, זהות הרוכשים, מועד העברת המקרקעין לידי הרוכשים, חלוקת תשלומי המסים ועוד. בנוסף, המשיב 1 העביר למבקש נוסח של הסכם מכר, וזה העביר לב"כ הרוכשים את ההסכם על מנת שיתנו דעתם המשפטית טרם החתימה; אולם משהעביר המבקש וב"כ ה"רוכשים" הערות להסכם, שהיו לגיטימיות, ואין בהן דבר אשר עשוי לפגוע באינטרס של המשיבים, התנגד המשיב 1, באופן נחרץ להערות, ושלח מכתב זועם למבקש בו הודיע על הפסקת המו"מ בטענות שונות ומשונות, שאין להן כל אחיזה במציאות, ומעידים על כוונת המשיב 1 לסגת מהעסקה בחוסר תו"ל, ומסיבות לא ראויות. 5. לטענת המבקש, השתכלל הסכם מחייב, וכי הוא שינה את מצבו לרעה בהסתמך על ההסכמות עם המשיב 1. לטענת המבקש, קיימות ראיות לכאורה להוכחת טענותיו, והוא בא בידיים נקיות לביהמ"ש. לשיטתו, למשיב 1 לא ייגרם כל נזק ממתן הצו, אך מצד שני, אי מתן הצו יגרום לו - למבקש נזקים כבדים, הפסדים כספיים והפרת התחייבויות אשר נתן לרוכשים הפוטנציאליים, בהתבסס על ההסכמות עם המשיב מס' 1. טענות המשיבים 6. ב"תגובתם" לבקשה, שהוגשה בכתב, לא חלקו המשיבים על הטענה, כי התנהל מו"מ עם המבקש בקשר למכירת המקרקעין, אלא שלטענתם, לא ניתנה התחייבות להימנע מלקיים מו"מ עם גורמים אחרים, ולכן בה בעת נוהל מו"מ עם גורמים אחרים. 7. ב"כ המשיבים טען, כי החלקה נמצאת בניהולו של האפוטרופוס הכללי נוכח העובדה כי הבעלים אינם בישראל, ובעבר לא הזדהו כבעלי המקרקעין, וכי על המקרקעין רשומה הערת אזהרה לטובת האפוטרופוס הכללי. לטענת ב"כ המשיבים, המבקש עצמו סירב להתקדם במו"מ לצורך סיכום העסקה, כל עוד והאפוטרופוס הכללי לא יודיע כי הוא מוכן להסיר את ההערה הרשומה לטובתו ובאילו תנאים. 8. עוד טען ב"כ המשיבים כי כאשר קיבל ב"כ המשיב 1, עו"ד אלון, מכתב מהאפוטרופוס הכללי בו הודיע לו כי תמורת תשלום סך של 191,000 ₪ יהיה מוכן להסיר את ההערה הרשומה לטובתו, הועברה למבקש טיוטת הסכם מכר, כאשר הובהר לו קודם לכן כי המקרקעין יימכרו כחטיבה אחת בהתאם לתנאים שבטיוטת ההסכם, שנקבעו לאור הצורך המיידי לשלם לאפוטרופוס הכללי סך של 191,000 ₪ ולאחר מכן כל תשלומי המסים, ההיטלים והאגרות החלות על המקרקעין לרשויות השונות. 9. עוד טען המשיב 1 כי המבקש העביר, בניגוד להבנות שבינו לבין המשיב 1, את טיוטת ההסכם לעורכי הדין המייצגים רוכשים אחרים. ביום 13/2/11 פנתה ב"כ המבקש יחד עם עו"ד נוסף בשם רוכש כלשהו, וביקשו לשנות מתנאי ההסכם בשם רוכשים שלא נקבו בשמם, הכל לאחר שההסכם הועבר להם ע"י המבקש. מהמכתב עולה, כי המבקש אינו הרוכש. ביום 14/2/11 העביר המשיב 1 הודעה למבקש בה הודיע, כי הוא מפסיק את המו"מ . יום למחרת העביר המבקש לעו"ד אלוני, ב"כ המשיבים, רשימת שמות הרוכשים שהמבקש אינו נמנה עליהם 10. המשיבים, כאמור, אינם טוענים שלא היה מו"מ, אלא שלטענתם המו"מ לא הבשיל לכדי הסכם מחייב. לא היה מפגש רצונות ולא היתה הסכמה ביחס למספר סעיפים בטיוטת ההסכם. לטענתם, המו"מ נכשל. תנאי ההסכם לא התאימו למבקש ולכן לא היתה גמירות דעת ומפגש רצונות. לא היה מפגש רצונות ומשום כך לא מתקיים היסוד של מסוימות. כך, לא ידועה זהות הרוכשים, ולא סוכמו תנאי התשלום, ותנאים מהותיים נוספים. 11. לטענת המשיבים, מאזן הנוחות נוטה לטובתם, ובהיותם בעלי הזכויות במקרקעין, הנזק שייגרם להם, במידה וינתן הצו, גדול לאין שיעור מהנזק שייגרם למבקש, במידה ולא יינתן הצו. דיון והכרעה 12 יצוין תחילה כי, המבקש הגיש את הבקשה דנן, מבלי שהגיש תביעה עיקרית כנגד המשיבים, בניגוד לאמור בתקנה 362 (א) לתקנות סדר הדין האזרחי התשמ"ד-1984, המדברת על הגשת בקשה לסעד זמני במסגרת תובענה, משמע, בקשה לסעד זמני יש להגיש במסגרת תובענה שכבר הוגשה או בד בבד עם הגשתה. אמנם, הדין מאפשר מתן סעד זמני בטרם הגשת תביעה, בתנאים מסוימים, כאמור בתקנה 363(א) לתקנות סדר הדין האזרחי התשמ"ד - 1984 הקובעת: "בית המשפט רשאי ליתן סעד זמני בטרם הוגשה תובענה, אם שוכנע כי הדבר מוצדק בנסיבות הענין, ובלבד שתוקפו של הצו יהיה מותנה בהגשת התובענה בתוך שבעה ימים ממועד מתן הצו או בתוך מועד אחר, שקבע בית המשפט מטעמים מיוחדים שיירשמו." בענייננו, הבקשה הוגשה עוד ביום 27/2/2011 למתן צו מניעה זמני במעמד צד אחד, מבלי שתוגש תובענה, ומבלי שהמבקש יתייחס לעניין זה וינמק מדוע הבקשה לצו מניעה זמני מוגשת מבלי שתוגש עימה התובענה ומדוע מוצדק ליתן את צו המניעה הזמני המבוקש בטרם הגשת התובענה. גם לאחר שביהמ"ש החליט ביום 1/3/2011 כי אין מקום למתן הצו המבוקש במעמד צד אחד, לא הזדרז המבקש ולא הגיש את תובענתו גם לא עד יום כתיבת החלטה זו, וגם לא ביקש רשות מביהמ"ש להגישה בשלב מאוחר יותר. בהעדר כל הנמקה, מצד המבקש, לאי הגשת התובענה, ובהעדר נסיבות הנראות לעין המצדיקות מתן הצו המבוקש, בטרם הגשת התובענה בעניין המקרקעין נשוא הבקשה, די בכך כדי להצדיק את דחיית הבקשה על הסף. 13. דא עקא, גם לגופו של עניין דין הבקשה דחייה, כפי שיובהר בהמשך החלטה זו. בבוא ביהמ"ש לדון במתן צו מניעה זמני, שניים הם השיקולים שעליו לשקול. "האחד - סיכויי התובענה להתקבל, או למצער - אם עומדת שאלה רצינית לדיון או שמא מדובר בתביעת סרק על פניה; השני - מאזן הנוחות בין הצדדים, קרי אם בהערכת מכלול הסיכויים והסיכונים הנלווים לתביעה העיקרית, עלול אי-מתן הצו להסב נזק למבקש שיהיה גדול מנזק, העשוי להיגרם ממתן הצו למשיב המתנגד לו. בדיקת קיומו של התנאי הראשון נעשית באורח לכאורי בלבד, ואין היא אמורה לשקף עמדה נחרצת לגבי סיכויי התביעה העיקרית; בחינת התנאי השני היא בעיקרה מעשה של איזון אינטרסים..." (כבוד השופטת א' פרוקצ'יה, רע"א 6994/00 בנק מרכנתיל דיסקונט בע"מ נ' אמר [1], בעמ' 533). לשיקולים אלה מתווספים שיקולים שביושר, כגון שיהוי, ניקיון כפיים וכיו"ב. 14. על היחס שבין התנאים למתן סעד זמני, עמד בית המשפט העליון במסגרת רע"א 3533/09 נציגות הבית המשותף נ' עיון,: "כידוע, על בעל דין המבקש לקבל סעד זמני בהליך אזרחי לעמוד בשני תנאים מצטברים: התנאי הראשון הינו קיומה של זכות לכאורה לקבלת הסעד. במילים אחרות, על המבקש להוכיח כי סיכוייו לזכות בהליך העיקרי טובים. התנאי השני הוא הוכחה כי מאזן הנוחות נוטה לטובת המבקש (תקנה 362 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984 (להלן: התקנות); רע"א 2826/06 שלמה אליהו אחזקות בע"מ נ' ישעיהו לנדאו אחזקות (1993) בע"מ ( 6.6.2006) (להלן: פרשת שלמה אליהו); אורי גורן סוגיות בסדר דין אזרחי 521 (מהדורה עשירית, 2009) (להלן: גורן)). בין התנאים מתקיים יחס המוכר כ"מקבילית כוחות" - ככל שבית המשפט יתרשם כי סיכוייו של מבקש הסעד לזכות בתביעתו גבוהים, יקל עימו בדרישת מאזן הנוחות ולהיפך (רע"א 6994/00 בנק מרכנתיל דיסקונט בע"מ נ' אמר, פ"ד נו(1) 529 (2001); רע"א 10066/04 נ.ר. ספאנטק תעשיות בע"מ נ' ד.ס.פ. ספיר אנטרפרייז בע"מ, פ"ד נט(4) 700 (2005)). עם זאת, על המבקש לעמוד ברף מינימאלי, בנוגע לכל אחד מן התנאים בנפרד, שאם לא כן, לא יהיה מקום למתן סעד זמני". 15. מן הכלל אל הפרט ואל המקרה שבפנינו; ותחילה לענין הזכות לכאורה, ולסיכויי המבקש לזכות בסעד המבוקש עפ"י התובענה, שעד כה לא הוגשה, כך שאין זה ברור מה הסעד שהוא מתכוון לתבוע עפ"י התובענה, אם כי ניתן לשער כי הסעד שהמבקש יעתור לו, הוא סעד של אכיפת ההסכמה, שלטענת המבקש התגבשה בינו לבין המשיב מס' 1, ולפיה התחייב המשיב 1 בשם כל יתר המשיבים למכור לו את המקרקעין, או סעד הצהרתי בדבר זכות המבקש על המקרקעין מכוח אותה הסכמה, והשאלה האם הראה המבקש זכות לכאורה או במלים אחרות האם הראה המבקש סיכוי טוב לזכות בסעדים, שהוא יעתור להם במסגרת התובענה? אקדים ואומר כי לאחר שעיינתי בבקשה ובמסמכים שצורפו, ולאחר ששקלתי את טענותיהם של שני הצדדים, באתי לדעה כי הסיכויים שהמבקש יזכה בסעד שיבקש בתובענה, אם וכאשר זו תוגש, הינם קלושים ביותר אם לא לומר אפסיים, ולכאורה סיכויי הצלחת המבקש בתביעתו אינם טובים על דרך ההמעטה. 16. ראשית, יש לזכור כי התחייבות לעשות עסקה במקרקעין מצריכה מסמך בכתב. סעיף 8 לחוק המקרקעין קובע: "התחייבות לעשות עסקה טעונה מסמך בכתב". אמנם עם השנים הקלו בתי המשפט בפסיקתם בעניין זה, לדוגמא אין עוד צורך בקיומו של מסמך בכתב חתום, המכיל את כל תנאי העסקה, ודי בכך שהמסמך או אסופה של מסמכים, מעידים על קיומה של התחייבות לעשות עסקה במקרקעין. יחד עם זאת, נותרה הדרישה כי הפרטים המהותיים והם, זהות הצדדים, זהות המקרקעין, מהות העסקה והתמורה, יעוגנו בכתובים, כאשר כל יתר התנאים ניתנים להשלמה בין מכח הדין ובין מכח הפסיקה, אלא אם היה ברור שהצדדים ביקשו להגיע גם ביחס לתנאים נוספים כלשהם להסכם כגון תנאי תשלום, חובת תשלום מסים וכו'. (ראה בעניין זה ע"א 579/83 זוננשטיין נגד אחים גבסו בע"מ פ"ד מ"ב (2) 278, שאז תנאים אלה לא ניתנים להשלמה נורמטיבית. בענייננו, לא ניתן ללמוד על התנאים המהותיים ממסמך בכתב, בוודאי שלא ניתן לדעת את זהותם של הקונים, גם לא מטיוטת ההסכם שהמשיב 1 שלח למבקש, דבר המצביע על כך שסיכויי הצלחת המבקש בתובענה קלושים ביותר. 17. יתרה מכך, בענייננו, אין זה ברור כלל מה מעמדו של המבקש בכל העניין? ומה שברור היום כי המבקש איננו הקונה של המקרקעין, וחלקו בכל העניין אינו אלא תווך במקרקעין, בין בעלי הזכויות במקרקעין לבין המשיבים, ומבלי שהוא יידע את המשיב מס' 1 על כך, ותוך שהוא מציג את עצמו כמי שרוצה לקנות את המקרקעין. מיותר לציין כי מתווך או מעין מתווך, אין לו זכות עמידה להגשת תובענה לאכיפה ובאם יש עילת תביעה כלשהיא הרי שזו של מי שאמור היה לקנות את המקרקעין, שבענייננו זהותו, בכל מהלך המו"מ, לא הייתה ידועה ונחשפה ע"י המבקש לראשונה במכתב מיום 4/2/2011 שהוא שלח למשיב מס' 1 וב"כ עוה"ד אלוני, ולאחר שהמשיב הודיע לו יום קודם לכן, על הפסקת המו"מ עמו. יצוין כי גם אם המבקש ניהל את המו"מ מטעם אותם קונים פוטנציאליים, עליהם הודיע במכתבו האמור, (ה"ה יוסי וזהבה נבון, תומר ושירן לוי, אריה ועדנה שוקור, אברהם וצביה טרוקולי), וגם אותו מו"מ הוליד זכות או עילה לתביעה ביחס למקרקעין, הרי בעלי הדין הם אותם ארבעה בני זוג שהמבקש מעיד עליהם כקונים פוטנציאליים של המקרקעין. גם מסיבה זו, של העדר זכות עמידה של המבקש בתובענה נגד המשיבים, מתבקשת המסקנה כי לכאורה אין למבקש סיכוי לזכות בתביעה נגד המשיבים, דבר המצדיק דחיית הבקשה. 18. לא זו אף זו. מהבקשה והמסמכים שצורפו לה מתבקשת המסקנה כי כל מה שהיה בין הצדדים אינו אלא מו"מ שלא התגבש לכלל הסכם מחייב. המשיב 1 שלח למבקש נוסח הסכם שעל פי התנאים הנקובים בו, היו המשיבים מוכנים להתחייב למכור לו את המקרקעין. טיוטת הסכם זה אינה אלא הצעה, מצד המשיבים, המופנית למבקש, אילו המבקש היה מודיע הסכמתו לקנות את המקרקעין עפ"י התנאים שבטיוטת ההסכם שנשלחה אליו, ניתן היה לומר כי הצדדים הגיעו לגמירות דעת ולידי הסכם; גם אם לא נחתם ע"י המשיבים ו/או ע"י מי מהם. בהקשר זה ראוי לציין כי החתימה על מסמך בכתב אינה דרישה מהותית, כמו דרישת הכתב, החתימה הינה פרובוטיבית בלבד, והיא מעידה על גמירות הדעת. יחד עם זאת, חשוב להדגיש כי לחתימה נודעת חשיבות רבה, להוכחת גמירות הדעת, ובהעדר חתימה נדרשות ראיות חזקות ומשכנעות המעידות על גמירות הדעת. בענייננו, לא רק שהנסיבות אינן מצביעות על גמירות דעת אלא על היפוכו של דבר. בענייננו, לא היה קיבול של הצעת המשיב 1, ולא היה מפגש רצונות של הצדדים. המבקש לא הודיע שהוא מקבל את ההצעה ומסכים להתקשר בעסקה עפ"י התנאים שבטיוטת ההסכם שהעתקו הועבר אליו. המבקש העביר את טיוטת ההסכם לעו"ד של הרוכשים הפוטנציאליים ואלה דרשו להכניס שינויים לא מעטים, ובין אלה בעניין הסכום של כ- 191,000 ₪, שהיה אמור להיות משולם לאפוטרופוס הכללי וחובת השבתו במקרה של ביטול ההסכם, נוסח ההסכם עם התיקונים שהקונים הפוטנציאליים רצו להכניס אינה אלא הצעה נגדית מצידם, הצעה שלכל הדעות לא זכתה לקיבול ע"י המשיב. די בעיון בטיוטת ההסכם שהועברה למבקש ע"י המשיב 1, ובתיקונים המרובים שביקשו להכניס בה, כדי להגיע למסקנה חד משמעית כי בין הצדדים לא הייתה גמירות דעת באשר לקניית המקרקעין, וכי המדובר בשלב משלבי המו"מ בו ניסו הצדדים להגיע לגמירות דעת ולגבש הסכם ללא הצלחה. כאן המקום להעיר כי טבעי הדבר שבמהלך מו"מ מחליפים הצדדים ביניהם טיוטות של הסכמים, וכל עוד שלא הייתה הסכמה של שני הצדדים לטיוטה זו או אחרת, אין לומר כי התגבשה גמירות דעת בין הצדדים. בהעדר גמירות דעת, אין התחייבות לעשיית עסקה במקרקעין, דבר המעיד על העדר סיכוי הצלחה ממשיים בתובענה לכשזו תוגש. 19. בעניין טענות המבקש לניהול מו"מ מצידו של המשיב 1 בחוסר תום לב, מבלי להביע עמדה בעניין הסיכוי להוכיח זאת, הרי ככלל הסעד לכך הינו סעד של פיצוי ולא סעד של אכיפה לעסקה שלא התגבשה. אמנם בע"א 986/93 יעקב קלמר נגד מאיר גיא, עשה ביהמ"ש העליון (דעת הרוב של הנשיא ברק - כתוארו אז), שימוש בעקרון תום הלב כדי להתגבר על דרישת הכתב לפי סעיף 8 לחוק המקרקעין, יחד עם זאת הדגיש ביהמ"ש העליון כי השימוש בעקרון תום הלב צריך להיעשות, בזהירות רבה, רק במקרים מיוחדים ויוצאי דופן ע"מ להתגבר על עקרון הכתב. עוד קבע ביהמ"ש העליון כי המאפיין מצבים אלה הוא שעולה מהם זעקת ההגינות, ובשיקול אם לעשות שימוש בעקרון תום הלב ע"מ להתגבר על עקרון הכתב, יש תפקיד מרכזי למשקלם המצטבר של שני רכיבים, האחד, האם התחולל שינוי מצב בעקבות החוזה (שאינו ממלא דרישת הכתב ועל כן אינו אכיף), כגון שהוא קוים או שהיתה עליו הסתמכות והשניה מהי מידת אשמתו של הצד המתנער מביצוע החוזה. מצבים אלה שהתקיימו בפרשת קלמר אינם מתקיימים בענייננו, לפיכך אין מקום להסתמך על עקרון תום הלב ע"מ להתגבר על דרישת הכתב, וככל שלטענת המבקש ניהל המשיב 1 איתו מו"מ שלא בתום לב, ובניגוד לסעיף 12 לחוזים, וכתוצאה מכך נגרם לו נזק כספי, הרי שהדרך פתוחה בפניו לתבוע פיצויים עקב הפרת חובת תום הלב. בנסיבות המקרה שבפנינו, אין עקרון תום הלב, יכול להחליף את דרישת הכתב שאינה מתקיימת, ובוודאי שאין בעקרון תום הלב להחליף את הדרישה לגמירות דעת ולמסוימות, וגם בכך יש להעיד לכאורה על העדר סיכוי הצלחה ממשית בתביעה לאכוף על המשיבים מכירת המקרקעין למבקש. 20. גם מאזן הנוחיות אינו פועל לטובת המבקש, מתן צו המניעה, יפגע בזכותם הקניינית של המשיבים, וימנע מהם לפרק זמן ארוך את הזכות למימוש זכותם הקניינית במקרקעין. לעומת זאת, אי מתן הצו, אמנם עלול לסכל את אפשרות אכיפת מכירת המקרקעין למשיבים, גם אם יוכיחו את תביעתם, יחד עם זאת, הנזק כתוצאה מכך ניתן לפיצוי כספי. חשוב להדגיש כאן כי לא שולם ע"ח התמורה של המקרקעין דבר, הסכומים ששילם המבקש למשיב מס' 1 נועדו לתשלום הוצאות נסיעתו של המשיב 1 מארה"ב לישראל, כשהוא נדרש ע"י המבקש להגיע ארצה, ומדובר בסכומים זניחים ביחס למחיר שהמשיבים דרשו עבור המקרקעין. 20. לסיכום, הסיכויים להצלחת המבקש בקבלת סעד אכיפה נגד המשיבים, לפיו יחוייבו למכור לו את המקרקעין, הינם קלושים ביותר. גם מאזן הנוחות פועל לטובת המשיבים, לפיכך ולאור כל האמור לעיל, אני מורה על דחיית הבקשה. המבקש ישלם למשיבים הוצאות הבקשה לרבות שכ"ט עו"ד בסכום כולל של 5,000 ₪. צו מניעה זמניצוויםצו מניעהעסקת מכר