פירוק שיתוף על ידי עסקת קומבינציה

מומלץ לקרוא את ההחלטה להלן על מנת לקבל ידע בנושא פירוק שיתוף על ידי עסקת קומבינציה:

פתח דבר
מונחת בפני תובענה לפירוק שיתוף במקרקעין בשטח של 9,996 מ"ר, המצויים בבאר יעקב והרשומים בלשכת רישום המקרקעין ברחובות כחלקה 104 בגוש 4041 (להלן - המקרקעין).

רקע עובדתי וטענות הצדדים
על פי נסח רישום המקרקעין, אשר צורף כנספח א לכתב התביעה המתוקן, התובעות והנתבעים - כולם - רשומים כבעלים במשותף (במושע) של המקרקעין - כל אחד על פי חלקו היחסי בהם. יחסי הצדדים אינם מוסדרים בהסכם שיתוף כלשהו.

בהתאם לתכנית מתאר ממ/במ/1492 (להלן - התכנית), המקרקעין מיועדים בשלמותם, לאיזור משולב של מסחר ודיור. עפ"י התכנית ניתן לבנות במקרקעין 190 יחידות דיור וכן שטח למסחר.

טענות התובעות
לטענת התובעות, אין כל אפשרות לפירוק בעין של השיתוף במקרקעין מהסיבות הבאות:



בהתאם לתכנית, המקרקעין אינם ניתנים לחלוקה בעין. על פי התכנית, המקרקעין הינם חטיבת קרקע גדולה בעלת צורה לא רגולארית, עליהם תוכנן פרויקט משולב למגורים ולמסחר, כך שמתחת לבנייני המגורים ייבנה מרכז מסחרי נרחב ומתחת למרכז המסחרי יבנה מרתף תת קרקעי נרחב.




מספר הבעלים הרשומים במקרקעין הינו רב ונוכח חלקו היחסי של כל אחד מהבעלים, הרי שחלוקה בעין תותיר בידי הבעלים הרשומים "בדלי מקרקעין", כלשונן של התובעות בכתב התביעה המתוקן (סע' 12.2).




חלוקה בעין תגרום לשותפים הפסד ניכר, הואיל ושוויים של כלל "בדלי המקרקעין" ייפול באופן ניכר משוויים של המקרקעין כמקשה אחת, בעלת זכויות בינוי מאושרות.




לאור ריבוי בעלי הזכויות במקרקעין, כאמור לעיל, ובהתחשב בזכויות הבניה המסיביות שאושרו, הרי שרק על ידי ריכוז כל הזכויות במקרקעין ומכירתם לידי בעלים אחד בעל יכולת ואמצעים להבטחת בניית הפרוייקט, ימומש התכנון המאושר ויוגשם פרויקט הבינוי במקרקעין.




שיהוי נוסף במימוש התכנית משמעותו פגיעה בציבור ממנו נמנעים המסחר והשירותים, שאושרו בתכנית.


התובעות טוענות עוד, כי זכותו של כל שותף לתבוע את פירוק השיתוף בכל עת. זאת על פי הוראת סעיף 37(א) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן - החוק).

יצויין, כי התובעות הגישו את חוות דעתו של שמאי המקרקעין רון רודיטי, ולפיה, לא ניתן במצב התכנוני התקף לחלק את המגרשים בין הבעלים השונים חלוקה בעין וכל נסיון לעשות כן מחייב הכנת תכנית מפורטת, הליך שיגרום להפסד ניכר לכל אחד מהבעלים.

לפיכך, ומטעמים אלה, התובעות טוענות, כי יש להורות על פירוק השיתוף בדרך של מכירת המקרקעין למרבה במחיר, בהתאם להוראת סע' 40(א) לחוק, תוך חלוקת התמורה בין הצדדים, בהתאם לחלקיהם היחסיים במקרקעין. עוד טוענות התובעות, כי יש למנות את בא כוחן ככונס נכסים מטעם בית המשפט ולהסמיכו לפעול לשם פירוק השיתוף ומכירת המקרקעין. בסיכומיהן הוסיפו התובעות והודיעו, כי בכל מקרה לא תתנגדנה התובעות למינוי כונס נכסים, שאינו קשור למי מהצדדים בתביעה.

טענות הנתבעים 1-5; 9-20 ; 22-23
נתבעים אלה, המהווים כ- 86% מכלל הבעלים במקרקעין, מסכימים ואף דורשים את פירוק השיתוף. גם לטענתם, הפרויקט – וממילא גם המקרקעין - מהווים מקשה אחת ולא ניתן להפרידם ולבנות חלקים מהפרוייקט בלבד. לפיכך פירוק השיתוף באמצעות חלוקה בעין אינו אפשרי.

הנתבעים עומדים על כך שזכות כל שותף - ודאי בעלים של כ- 86% מהזכויות במקרקעין - לדרוש בכל עת את פירוק השיתוף לשם מימוש זכות הבניה במקרקעין.

לטענת הנתבעים, יש לאפשר לבעלים יחיד לפתח את הפרוייקט ולבנות 190 יחידות דיור ושטח מסחרי כאמור בתכנית.

אשר לדרך הפירוק, הנתבעים טוענים, כי הואיל והם בעלי 86% מהמקרקעין, יש למנות את בא כוחם ככונס נכסים לצורך ביצוע המכירה, ולחילופין, את ב"כ התובעות יחד עם בא כוחם. עוד נטען על ידם, כי אם ימונה כונס נכסים חיצוני, יש לקבוע כי במקרה ש"קבוצת צרפתי" - הנתבעת 19 - תרכוש את חלקי השותפים האחרים במקרקעין, יש לקבוע, כי שכר טרחת כונס הנכסים יהיה אך ורק לגבי המקרקעין, שיירכשו על ידי קבוצת צרפתי.

טענות הנתבעים 6-7
הנתבעים מתנגדים לאופן בו מתבקש פירוק השיתוף במקרקעין בטרם יושלמו הליכי שינויי הייעוד, הצפויים במקרקעין.

מטעם הנתבעים הוגשה חוות דעתו של שמאי המקרקעין מר שאול רוזנברג (להלן - מר רוזנברג), ולפיה אין מניעה לפירוק השיתוף בדרך של חלוקה בעין, תוך שיוקצו לבעלים הספציפיים, המבקשים חלוקה בעין, זכויות מוגדרות וצמצום מרכיב השותפות הכפויה, בהליך תכנוני פשוט וקצר שאינו דורש הליכי אישור של מוסדות התכנון. על פי האמור בחוות הדעת, בעוד שלנתבעים תצמח תועלת מפירוק השיתוף בדרך זו של חלוקה בעין, ליתר הבעלים לא ייגרם כל נזק מכך.

הנתבעים מבקשים עוד, כי פירוק השיתוף ייעשה בדרך של התקשרות במסגרת עסקת קומבינציה עם צד שלישי, שיציע את התנאים המיטביים (להבדיל ממכירה במזומן) - דרך שלטענתם הינה דרך מקובלת, שיש בה כדי להיטיב עם בעלי הזכויות בקרקע ואשר משקפת גם את רצונם של שאר בעלי הזכויות במקרקעין. הנתבעים עומדים על טענתם, כי יש לבחון, מהי האפשרות שתביא לצדדים את הרווח הגדול ביותר, ואין לשלול את אפשרות עסקת הקומבינציה חלף מחירה למרבה במחיר.

בכתב סיכומיהם, הנתבעים טוענים למינוי כונס נכסים חיצוני מטעם בית המשפט, שאינו ב"כ מי מהצדדים, ששכר טרחתו ישולם על ידי הצדדים בהתאם לחלקיהם היחסיים במקרקעין. כן מבקשים הנתבעים להורות כי כונס הנכסים החיצוני יידרש לקבל חוות דעת שמאי מומחה לבחינת שתי חלופות מכירת המקרקעין, בין אפשרות של מכירה למרבה במחיר ובין אפשרות של מכירה במסגרת עסקת קומבינציה, ולפעול למימוש המקרקעין על פי החלופה, שתותיר בידי בעלי המקרקעין את התמורה הגבוהה ביותר.

בכל הקשור לעיסקת קומבינציה, הנתבעים מוסיפים וטוענים, כי ככל שתאושר מכירה בדרך של עסקת קומבינציה, מבוקש שכונס הנכסים לא יאפשר למי מבעלי המקרקעין להציע הצעה שתכלול בתוכה עסקת קומבינציה, מן הטעם, שלא יתכן שאחד מבעלי המקרקעין יבנה עבור הצדדים האחרים באופן שהם יוותרו בעקיפין שותפים בפרוייקט.

דיון והכרעה
בהוראת סעיף 37 (א) לחוק, נקבע:

"כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף".

ברע"א 1017/97, רידלביץ נ' מודעי, פד"י נב(4)625, 632, נאמר:

"בראשית דברינו הבה נעמוד על עקרונות היסוד הקובעים בפירוקו של שיתוף. עקרון העל הוא, שכל שותף במקרקעין משותפים יכול ורשאי להביא, לרצונו, לפירוק השיתוף".

מטענות הצדדים, כפי שנפרשו בפני עולה, כי – למעשה - הצדדים כולם אכן מסכימים לפירוק השיתוף. סלע המחלוקת בין הצדדים נעוץ, איפוא, באופן ביצוע פירוק השיתוף. כל הצדדים, למעט הנתבעים 6-7, מסכימים על פירוק בדרך של מכירת המקרקעין, באמצעות כונס נכסים, שימונה מקרב באי כח הצדדים, בעוד הנתבעים 6-7 טענו בכתב ההגנה מטעמם לחלוקה באמצעות עסקת קומבינציה, כאשר לכל אחד מן הצדדים יוקצו דירות בפרוייקט. בכתב סיכום טענותיהם טענו הנתבעים 6-7 למכירת המקרקעין באמצעות מינוי כונס נכסים חיצוני, שאינו אחד מב"כ הצדדים בתיק.

אשר לחלוקה בעין. אכן, בהוראת סעיף 39(א) לחוק נאמר:

"במקרקעין הניתנים לחלוקה יהיה פירוק השיתוף בדרך של חלוקה בעין".

על רקע הוראות סעיף זה, נאמר ברע"א 1017/97 הנ"ל, כי יש לעשות ככל הניתן לפירוק על דרך של חלוקה בעין (עמ' 633 לפסק הדין). במקרה דנן הוכח בפני, שהמקרקעין במצבם התכנוני התקף היום, אינם ניתנים לחלוקה בעין, והיתכנות אפשרות זו באמצעות שינויים תכנוניים אינה ודאית ותלויה במגוון גורמים.

כך אמר בענין זה, מר רוזנברג, בדיון שנערך ביום 19.7.11 (עמ' 11 לפרוטוקול, שורות 10-13):

"במצב התכנוני הנוכחי, על פי תוכניות המתאר היום, מסומנות בתוכנית, לא רק במגרש הזה אלא במגרשים הנוספים שעליהם מאסות גדולות של בניה, לא מחולקות, כאשר בתוכניות כתוב שטח מינימלי על פי התשריט. כדי לחלק שטח כזה צריך תשריט חלוקה וזה על פי שק"ד ועדה מקומית. זה לא על פי תכנית מתאר ותכנית מפורטת".

ובהמשך בשורות 21-22:

"אנו נמצאים בתכנית חדשה לחלוטין. יש שינויים מהותיים לאורך כל הדרך. יש בתכנית הראשית שינויים רבים" (עמ' 11 לפרוטוקול, שורות 21-22).

פירוש הדבר, כי גם לשיטת המומחה מטעם הנתבעים 6-7, אין כל בטחון, שתשריט חלוקה חדש יאושר, וכי חלוקה בעין תתאפשר. מה גם, שלתכנית חלוקה, נחוצה הסכמת כל הבעלים, שטרם התקבלה, כאשר לעת עתה אין שאר הצדדים מסכימים לה. רק לאחר קבלת הסכמת כל הצדדים תהיה אפשרות לפנות לוועדה המקומית, על מנת שתאשר שינוי החלוקה שבתכנית, ולא ניתן לדעת, האם אישור שכזה יינתן.

נוכח דבריו של מר רוזנברג,כאמור לעיל, נקבע בהחלט מיום 19.7.11 כדלהלן:

"אין מחלוקת בין הצדדים, כי במצב התכנוני הקיים לא ניתן לפרק את השיתוף במקרקעין נשוא תיק זה באמצעות חלוקה בעין. חלוקה בעין יכולה להתבצע רק אם יש שינוי מהותי בתכנית המתאר החלה על המקרקעין, ואיש מהצדדים לא יודע בוודאות האם שינוי כזה אפשרי מבחינת החוק ומבחינת מוסדות התכנון. גם מדברי מר רוזנברג לא עולה כי יש אפשרות לחלוקה בעין בהתאם למצב הנוכחי ואף לא שינוי בתוך זמן סביר , וזאת לנוכח גילו המתקדם של התיק והעדר הוודאות באשר לאישור שינוי עתידי בתוכנית המיתאר".

בנסיבות בהן חלוקה בעין אינה אפשרית, קובעת הוראת סעיף 40 לחוק כדלקמן:

"(א) במקרקעין שאינם ניתנים לחלוקה, וכן אם נוכח בית המשפט כי חלוקה בעין תגרום הפסד ניכר לשותפים, כולם או מקצתם, יהיה פירוק השיתוף בדרך של מכירת המקרקעין וחלוקת הפדיון.

(ב) המכירה תהיה בדרך שנמכרים מקרקעין מעוקלים בהוצאה לפועל, זולת אם הורה בית המשפט על דרך אחרת שנראית לו יעילה וצודקת יותר בנסיבות הענין".

חלוקה בעין אינה אפשרית במצב התכנוני התקף היום. עיכוב נוסף לצורך נסיון לעריכת שינויים תכנוניים, מעבר להיותו בלתי ודאי, עלול להביא לעיכוב ממושך, שעלול לגרום להפסד ניכר לשאר השותפים. לפיכך נקבע בהחלטה האמורה לעיל, כי במקרה זה אין לבצע פירוק השיתוף על דרך של חלוקה בעין.

בע"א(ת"א)3120/00, בליישט אודט שאווט ואח' נ' אלבר נכסים והשקעות בע"מ, לא פורסם, בסעיף 5 לפסק הדין נאמר:

"בסופה של בחינה מסקנתה הברורה והחד משמעית היתה כי המשיבה לא פעלה בחוסר תום לב ולא היה כאן כל ניצול לרעה של זכות מצידה. מסקנה זו מעוגנת כדבעי בחומר העדויות והראיות שהובא בפני הערכאה הדיונית ואין לנו אלא לאמצה ולאשרה גם בערעור. כאשר המשיבה מנסה שנים כה רבות למצוא פתרון להקפאת רכושה במטרה לנצלו וליהנות ממנו, ויש רק לשבחה על כך, וכאשר המשיבים אינם נכונים להגיע לפתרון משותף, הרי שהדרך הנכונה היא זו שננקטה ע"י המשיבה, קרי פניה לערכאות בבקשה לפירוק השיתוף הבלתי רצוי. המערערים היו מיוצגים ע"י פרקליטים לאורך כל הדרך והנסיון להציגם כמי שהמשיבה עשקה וניצלה אותם כשהם עצמם חסרי אונים, הוא נסיון שאינו תואם את המציאות. אכן, המשיבים תושבי חוץ הם, אך, כאמור, היו מיוצגים כל העת והעובדה שלא שהו בישראל לא הקנתה להם את הזכות לישב ולא לעשות דבר לגבי מימוש הזכויות בנכס. הוא הדין לגבי הטענה כי אחרי תקופה כה ארוכה בה לא ניתן היה לעשות דבר, היה צורך בדחייה נוספת בתקוה שמצב השוק ישתפר. ברי שהגיעה העת לשים קץ למבוך ולקפאון שנוצרו, ותקוה לעתיד ורוד יותר לגבי מחירי נדל"ן אינה מצדיקה את דחיקת הקץ לפרק זמן ניכר נוסף. גם בעובדה שהמשיבה היתה זו שהשתתפה בהתמחרות ואף זכתה בה, אין למצוא כל מום וכל ניצול לרעה. מדובר בתופעה רווחת ובפעולה כשרה לחלוטין שאין להדביק בה כל חוסר תום לב. לנוכח כל אלה יש לאשר את מסקנתה של השופטת קמא לענין פירוק השיתוף בדרך שנקבעה".

נראה כי הדברים יפים גם לענייננו. תקווה לאישורה של תכנית שינויים ושינוי המצב התכנוני הקיים, שאופן שתתאפשר חלוקה בעין, אינו מצדיק המתנה נוספת ועיכוב מימוש זכויותיהם של שאר בעלי הזכויות במקרקעין. זאת במיוחד לנוכח העובדה, שיתכן ושינוי זה כלל לא יאושר, כאמור לעיל.

הנתבעים 6-7 הם היחידים, הטוענים למכירה שלא בדרך של מכירת הזכויות במקרקעין לכל המרבה במחיר, אלא באמצעות עסקת קומבינציה. בע"א 190/73, חזקיהו ו- 7 אח' נ' שרף, פד"י כח (2) 44, 48, נאמר:

"אמת היא, שבסיפא של אותו סעיף 40 (ב), משאיר המחוקק פתח למכירת הנכסים שלא בדרך מכירה פומבית הקבועה בחוק ההוצאה לפועל, באמרו שבית המשפט רשאי להורות על דרך אחרת, הנראית לו יעילה וצודקת בנסיבות הענין. ברם, אין ספק שהכלל הוא, שהפירוק נעשה בדרך של מכירה פומבית וכי הדרך האחרת (בין היתר מכירה תחרותית בין השותפים), היא דרך יוצאת מן הכלל, וכי על מי שמבקש שבית המשפט יסטה מן הכלל, חובת ההוכחה, שבנסיבות הענין, הדרך השניה היא גם יעילה וגם צודקת".

על הנתבעים 6-7 היה להוכיח, איפוא, כי בנסיבות הענין עדיף פירוק בדרך של עיסקת קומבינציה. הנתבעים 6-7 לא עמדו בנטל זה. לא הוגשה מטעמם כל חוות דעת התומכת בטענתם זו, למעט חוות דעתו של השמאי רוזנברג, התומכת בחלוקת המקרקעין בעין. כפי שנאמר בענין זה בע"א(ת"א)3120/00 הנ"ל נאמר:

"בצדק גם צויין בפסק הדין, כי אין המערערים יכולים להישמע בטענה כי עדיף היה לבצע את הפירוק בדרך של עיסקת קומבינציה, בלא שטרחו להציג לגבי סברה זו כל תשתית עובדתית שהיא וכל חוות דעת של מומחה המאששת את טענתם זו".

כאמור לעיל, הנתבעים 6-7 לא הניחו בפני כל תשתית עובדתית להוכחת טענתם בנוגע לפירוק השיתוף על דרך של עיסקת קומבינציה. עיינתי היטב בחוות דעתו של מר רוזנברג, ולא מצאתי, כי קיימת בה תשתית עובדתית בעניין זה.

בנוסף, בנסיבות בהן רוב הבעלים הרשומים טוענים לפירוק השיתוף באמצעות מכירת כלל הזכויות למרבה במחיר, לא מצאתי, כי פירוק השיתוף באמצעות עסקת קומבינציה הינה דרך "יעילה וצודקת יותר". נהפוך הוא. עסקה כגון זו, מעצם טיבה, מחייבת התקשרות חוזית ארוכת טווח בין כל הבעלים הרשומים הן בינם לבין עצמם והן עם קבלן בניה, ובאופן זה תקשור את הצדדים זה אל זה חרף רצון רובם המוחלט של הבעלים להיפרד זה מזה. במילים אחרות, נראה כי מכירה באמצעות עסקת קומבינציה, תחתור תחת זכותו הבסיסית והיסודית של בעלים במשותף לדרוש את פירוק השיתוף ולהיפרד משותפיו.

לפיכך, על המקרקעין לעמוד למכירה לכל המרבה במחיר בדרך הקבועה בסעיף 40(ב) רישא לחוק.

אשר לזהות הכונס. ההליך כפי שנוהל בפני, כמו גם טענות ב"כ הנתבעים 6-7 בסיכומיו, מעידים על חוסר הסכמה בין הצדדים כמעט בכל עניין. כמו כן עלול להיווצר ניגוד עניינים בין הצדדים השונים. בנסיבות אלה, נראה כי אין למנות את מי מב"כ הצדדים ככונס נכסים ויש למנות כונס נכסים חיצוני שאינו קשור למי מהצדדים המעורבים בתיק, לשם מכירת המקרקעין.

סיכומם של דברים, פירוק השיתוף במקרקעין ייעשה באמצעות מכירה בעין של המקרקעין לכל המרבה במחיר וחלוקת התמורה בין הצדדים בהתאם לחלקו היחסי של כל אחד מהם במקרקעין.

הנתבעים 6-7 ישאו בהוצאות הצדדים האחרים ובשכ"ט עורך דינם בסך 3,000 ₪ לתובעות ו-3,000 ₪ נוספים כל הנתבעים המיוצגים ע"י עו"ד גבי מיכאלי. לסכומים אלו יתווספו הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל. התשלום יבוצע כניכוי מחלקם של הנתבעים 6-7 בתמורה שתתקבל ממכירת המקרקעין.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. פירוק שיתוף במגרש

  2. פירוק שיתוף במושע

  3. פירוק שיתוף בין אחים

  4. פירוק שיתוף במקרקעין

  5. הפרת הסכם פירוק שיתוף

  6. פירוק שיתוף חלוקה בעין

  7. פירוק שיתוף בבית משותף

  8. אפשרות פירוק שיתוף בעין

  9. פירוק שיתוף בבית מגורים

  10. תביעת הבעל לפירוק שיתוף

  11. פירוק שיתוף בין בני זוג

  12. פירוק שיתוף דיירות מוגנת

  13. פירוק שיתוף בדירת מגורים

  14. תביעה לפירוק שיתוף בחלקה

  15. תשלומי איזון בפירוק שיתוף

  16. פירוק שיתוף בדירה בארה''ב

  17. תביעת פירוק שיתוף נגד הורה

  18. דוגמת כתב תביעה לפירוק שיתוף

  19. פירוק שתוף - רעיון האפקטיביות

  20. מדור חלופי במסגרת פירוק שיתוף

  21. עיכוב פירוק שיתוף בין בני זוג

  22. תביעת הבעל לפירוק שיתוף בדירה

  23. פירוק שיתוף בדירה עם צו עיקול

  24. פירוק שיתוף או רישום בית משותף

  25. ערעור על פירוק שיתוף ע''י מכירה

  26. פירוק שיתוף בדירת מגורים של אחים

  27. פירוק שיתוף במקרקעין בין בני זוג

  28. מחיקת תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין

  29. פירוק שיתוף על ידי עסקת קומבינציה

  30. פיצול חלקה לשתי יחידות רישום נפרדות

  31. החזר השקעה במקרקעין לאחר פירוק שיתוף

  32. פירוק שיתוף בין בני זוג - שיקולי צדק

  33. פירוק שיתוף בין בני זוג - סמכות שיפוט

  34. פירוק שיתוף במקרקעין מכירה בהוצאה לפועל

  35. פירוק שיתוף בין בני זוג ללא ייצוג עורך דין

  36. תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין מכוח סעיף 42 לחוק המקרקעין

  37. עיכוב תביעת פירוק שיתוף במקרקעין והוכחת חתימה על הסכם שיתוף

  38. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון