פירוק שותפות בין אחים

מומלץ לקרוא את ההחלטה להלן על מנת לקבל ידע בנושא פירוק שותפות בין אחים: 1. התובע והנתבע 1 הם אחים. לשניים אח נוסף - שלמה. בין השלושה - שותפים בעסקים ובנכסים - התגלעו מחלוקות שהובאו לפתחו של בורר, עו"ד יוסף תוסייה-כהן. ביום 5.7.01 נתן הבורר "פסק בוררות חלקי מס' 1", אשר קבע הוראות בדבר פירוק השותפות בין האחים. התביעה שלפני הוגשה בשנת 2003 (ביום 23.7.03) לבית משפט השלום בירושלים. לאחר תיקון (שני) של כתב התביעה והגדלת סכום התביעה ולאחר הליכי ביניים רבים בבית משפט השלום הועבר ההליך לבית משפט זה (ביום 13.1.09). התובע טוען בכתב התביעה המתוקן כי הנתבעים, אחיו ושתי חברות שבבעלותו, הפרו את פסק הבוררות הנ"ל תוך עשיית עושר ולא במשפט והפרת הוראות חוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971. הוא עותר להשבתו לידיו של מגרש שבבעלותו, אשר נמסר על פי פסק הבוררות לשימושו של הנתבע 1, ולתשלום דמי השכירות שקיבלו הנתבעים משוכרי משנה שלהם השכירו את המגרש. הרקע העובדתי 2. ואלה העובדות הצריכות לענייננו. ביום 30.8.00 חתמו התובע, הנתבע 1 (להלן: הנתבע) ומר שלמה (להלן: שלמה) על הסכם בוררות, וליתר דיוק "הסכם גישבור" (ראו ה"והואיל" השלישי; מוצג 12 בתיק המוצגים המשותף שהוגש על פי ההחלטה שבעמ' 45 לפרוטוקול). הסכם הבוררות מינה בורר יחיד (עו"ד יוסף תוסייה-כהן) ושני מגשרים (עו"ד מיכאל צור ואחיהם של הצדדים, מר סמי דוגה) וקבע הוראות בדבר שיתוף הפעולה שיתקיים בין הבורר והמגשרים (בסעיף 7 להסכם). הליך הבוררות נועד לפירוק השותפות בין האחים ומתן הוראות בנוגע לניהול עסקיהם המשותפים. בחודש נובמבר 2000, בהסכמתם, מסר הבורר לידי הצדדים את טיוטת פסק הבוררות החלקי, ונענה לבקשתם לאפשר להם לנהל משא ומתן לפשרה ולקיים ישיבות גישור בטרם יחתום על הפסק. בסופו של דבר ומשלא הושגה הסכמה, ניתן ביום 5.7.01 פסק בוררות חלקי מס' 1 (להלן: פסק הבוררות; מוצג 3 לתיק המוצגים). 3. פסק הבוררות סוקר את ההיסטוריה של יחסי האחים, אשר החלו לשתף פעולה ביניהם מבחינה עסקית בראשית שנות ה-80. הנתבע ושלמה ניהלו עסקי הובלה ומפעל לייצור בלוקים ובטון והתאגדו במסגרת חברת מפעלי דגן בלוקים ובטון בע"מ (להלן: מפעלי דגן, או: החברה). התובע, אשר התפרנס מניהול מועדון, רכש אותה עת מגרש להקמת עסק מסחרי במבשרת ציון, הוא מגרש 5 (להלן: המגרש), והסכים להעמידו לרשות עסקי אחיו ובאופן זה להפוך שותף בעסקיהם. השנים חלפו, ובמהלכן התרחבו עסקי מפעלי דגן. שלמה שימש כמנהל העסקים של מפעלי דגן, הנתבע היה עסוק בבניית המפעלים ובשיפורם, כלשון הבורר, ואילו התובע היה עסוק בענייניו וניתק מפעילות מפעלי דגן. לימים פרץ סכסוך בין האחים והליך הבוררות נועד לקבוע כיצד תפורק "החבילה". עמדתו של התובע היתה, כי יש להשיב לידיו את המגרש ולשלם לו דמי שכירות בגין השימוש בו וכי אין הוא מבקש עוד להיות מעורב בעסקי מפעלי דגן, לטוב ולרע. הבורר, לאחר ששמע את הצדדים וכן עדים רבים ואף עיין במסמכים רבים קבע, בין היתר, כי התובע לא העביר מעולם את הבעלות במגרש לידי מפעלי דגן, "הגם שמלכתחילה נתן את המגרש לשימוש החברה. במהלך השנים יחזקאל לא פנה בדרישה לקבל דמי שכירות בגין המגרש, הוא ראה עצמו שותף והמגרש חלק מרכוש החברה" (סעיף ח' בעמ' 6 לפסק הבוררות). הבורר נדרש לדיון גם בנכסי המקרקעין שהיו רשומים על שם הנתבע ושלמה. אשר לבית שברחוב השלום במבשרת, הרשום על שם שלמה ובו מתגורר התובע, נקבע, כי "כשם שיחזקאל העמיד לזכות אחיו את המגרש לשימושם כך גם שלמה העמיד לזכות יחזקאל את הדירה לשימושו" (בסעיף 12, בעמ' 7 לפסק הבוררות), ולכן "כשם שהחברה זכאית להמשיך ולהחזיק במגרשו של יחזקאל כך זכאי ורשאי יחזקאל לגור בדירה עד איו"ש וכן עד איו"ש של רעייתו (הכל לפי המאוחר) או עד תום שלושה חודשים ממועד החזרת החזקה במגרש ליחזקאל כמפורט בהמשך החלטה זו" (בעמ' 8 לפסק הבוררות). זאת, כנגד תשלום דמי שכירות אשר יקוזזו על ידי מפעלי דגן מדמי השכירות המשולמים לתובע בגין המגרש ויועברו לשלמה. בכל הנוגע למגרש, קבע הבורר את ההוראות הבאות, שיובאו להלן כלשונן: "ג. לאור עמדתם של הצדדים ולאחר ניתוח העובדות כמפורט ברישא לפסק דיני זה הנני קובע כי יחזקאל השקיע את המגרש בעסק כחלקו בשותפות. למרות האמור לעיל ולאור העובדה כי מאז פרוץ הסכסוך ואולי אף בסמוך לפניו הצדדים ביקשו לפרק השותפות ולאור העובדה כי רונן ושלמה לא שיתפו את יחזקאל בניהול החברה, בעסקיה, לא דאגו כי יקבל במשך שנים רווחים ו/או משכורת הנני מקבל את עמדת יחזקאל כי אין הוא שותף בחברה וכי הוא זכאי לדמי שכירות בגין המגרש. אשר למועד תחילת תשלום דמי השכירות ושיעורם הנני קובע כי מגיע ליחזקאל דמי שכירות בגין העבר אך ורק לתקופה של שבע שנים טרם חתימת הסכם הבוררות ומאותו מועד ואילך. דמי השכירות ישולמו בשיעורים המפורטים להלן. ד. גובה דמי השכירות ייקבע על ידי שמאי מוסכם ליום 1.1.2001 תשלום דמי השכירות העתידיים יוצמד למדד המחירים לצרכן כפי שיפורסם מפעם לפעם על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. בחלוף חמש שנים ממועד ההערכה תהא לכל צד זכות לדרוש עריכת שמאות חדשה על ידי שמאי מוסכם. נעשתה השמאות כאמור לפי דרישת צד מהצדדים שוב תהא בתוקף לחמש שנים. לא תערך שמאות תמשיך החברה לשלם דמי השכירות הצמודים כפי שנקבעו בשמאות האחרונה בצירוף ההצמדה כאמור. אשר לגבי העבר הנני קובע כי דמי השכירות יחושבו לפי השווי שייקבע בחוות הדעת שתתקבל במכפלת שנות העבר. למען הסר ספק שווי המגרש ושווי דמי השכירות ייקבעו לגבי המגרש ללא המבנים שעליו. ה. דמי השכירות ישולמו אחת לחודשיים ביום הארבעה עשר לחודש הגרגוריאני ואם הוא חל בשבת או במועד יוקדם התשלום לערב שבת או חג. לדמי השכירות יתווסף מע"מ כנגד חשבונית, בהעדר חשבונית יעשה הדיווח על ידי חשבונית עצמית. ו. מנגד לזכותו של יחזקאל לדמי שכירות לעבר והעתיד הנני קובע כי לחברה הזכות להמשיך ולהחזיק במגרש עד תום תקופת החכירה של יחזקאל במגרש כנגד תשלום דמי שכירות. לחברה ולבעלי מניותיה הזכות להעביר החזקה והשימוש לאחד מהם, דהיינו, שלמה או רונן ואזי יחולו הוראות ההחזקה בשינויים המתחייבים. ז. היה ובעתיד תבקש החברה להעביר פעילותה למקום אחר יותר לה אחת משנים: להחזיר החזקה במגרש ליחזקאל ולפטור עצמה מתשלום דמי שכירות. להעביר זכות השכירות לצד ג' בכפוף לזכותו של יחזקאל לדמי שכירות. ביקשה החברה לבצע העברה זו תקום ליחזקאל זכות לקבל את המגרש בחזרה לידו כנגד 50% משווי המבנים שעליו ללא כל תוספת שהיא. שווי המבנים ייקבע על ידי שמאי מוסכם. ח. להבטחת ביצוע הוראות אלה תקבל החברה החלטה מיוחדת לפיה יתוקן תזכיר החברה באופן שיתווסף להון מניות החברה גם מנית זהב אשר תקבל מעמד על בחברה לפיו לא תעשה כל העברת מניות בחברה אלא באישורו של מחזיק מנית הזהב. מנית זהב זו תוקצה לעו"ד מיכאל צור כנגד תשלום של -.1 ₪. מנית זהב זו לא תזכה המחזיק בה לדיבידנדים ואף לא לחלק מרכוש החברה בעת פירוקה. ט. תועבר ההחזקה לאחד האחים ינתן יפוי כח בלתי חוזר המסמיך את עו"ד מיכאל צור לפעול לביצוען של הוראות החברה והמכירה אם וכאשר יתמלאו התנאים כאמור לעיל. י. לא שולם ליחזקאל דמי שכירות בגין ארבעה חודשים רצופים יהווה הדבר הפרה יסודית של ההסכם ויחזקאל יהא זכאי לדרוש ולקבל חזרה החזקה במגרש. יא. השמאי המוסכם שיקבע את שווי דמי השכירות ביחס למגרש יקבע גם את שווי דמי השכירות הראויים לבית בו מתגורר יחזקאל ושווי שכירות המגורים יקוזז מדמי השכירות המשולמים על ידי החברה ליחזקאל בגין המגרש ויועבר לשלמה". (ההדגשות הוספו - הקטעים המודגשים אינם מצויים בטיוטת פסק הבוררות מנובמבר 2000 והוספו לפסק הבוררות לאחר מכן). 4. תשומת לב מיוחדת יש לתת להחלטת הבורר מיום 31.12.00 (מוצג 1 לתיק המוצגים), המסדירה את הפסקת פעילותה של מפעלי דגן וחלוקת עסקיה ונכסיה בין הנתבע לשלמה. בהחלטה זו נקבע כי החל מיום 1.1.01 יחולקו העסקים כך ששלמה ינהל את מפעלי הבטון והבלוקים, ואילו הנתבע ינהל את החנות לכלים סניטריים, חנות כל-בו למוצרי בניה, מפעל שיש ומגרש למכירת חומרי מחצבה - כל אלה עסקים הממוקמים על המגרש; המלאים העסקיים יחולקו בין השניים ותיערך התחשבנות בענין זה; כלי הרכב יחולקו; עובדי מפעלי דגן יפוטרו ועוד. בשולי ההחלטה נקבע, כי "לאחר ביצוע הסכם זה תיערך התחשבנות בין הצדדים לגבי העבר וכן איזון כספים כתוצאה ממסירת נכסי החברה על פי החלוקה לעיל. כל זה תוך שיתוף הבנקים" (בסעיף 12). רואה החשבון של מפעלי דגן אישר, כי החברה הפסיקה את פעילותה התפעולית ביום 31.12.00 ומאז 1.1.01 אין לה פעילות עסקית (נספח ה' לתצהיר הנתבע). בלשונו של התובע: "ב-1.1.01 כבר התחלקו רונן ושלמה בנכסים שרונן קיבל את החזקה במגרש 5 מ-1.1.01 ושלמה קיבל את מפעלי הבטון" (בעמ' 20, שורות 24-23). החל מיום 1.1.01 פעל הנתבע במגרש באמצעות חברה, היא הנתבעת 2 (ולאחר מכן באמצעות הנתבעת 3). גם שלמה ניהל את העסקים שנמסרו לידיו באמצעות חברה (רשת ש. דגן תעשיות בע"מ - ראו מכתבו של שלמה מיום 12.2.01 לבורר, נספח ד' לתצהירו של הנתבע, לפיו "בהמשך לסיכום ולהחלטתך הודעת על חלוקת מפעלי דגן לשתי חברות. בכפוף להנחייתך ביצענו את החלוקה..."; ראו גם סעיף 17 לתצהיר הנתבע). 5. סיכום ביניים: בעת שניתן פסק הבוררות, ביום 15.7.01, מפעלי דגן הפסיקה את פעילותה ועסקיה חולקו בין הנתבע לבין שלמה. טיוטת פסק הבוררות מחודש נובמבר 2000, בכל הנוגע לזכות מפעלי דגן להחזיק במגרש, לא היתה עוד רלבנטית, שכן הלכה למעשה נמסר המגרש לשימושו של הנתבע זה מכבר. הבורר ראה להוסיף לפסק הבוררות שתי הוראות בלבד בכל הנוגע לאפשרות - שהתממשה - שהחזקה והשימוש במגרש יועברו מידי החברה לידי הנתבע או שלמה, וקבע אך כי "ואזי יחולו הוראות ההחזקה בשינויים המחוייבים" (בסעיף ו', בעמ' 14 לפסק הבוררות). 6. התובע, שהיה מאוכזב מאוד מפסיקת הבורר, עתר ביום 22.8.01 לבית המשפט המחוזי בבקשה לביטול פסק הבוררות (ה"פ 730/01). בין היתר טען כי הבורר חרג מסמכותו בכך שהפקיע את זכויותיו הקנייניות במגרש והעניק לנתבע את הזכות להשתמש בו. עוד טען, כי הנתבעים משכירים חלק מן המגרש בשכירות משנה וגורפים לכיסם דמי שכירות גבוהים, בעוד שהתובע אמור לקבל דמי שכירות על פי קביעת השמאי בסכום נמוך בהרבה (סעיף 30 לבקשה, מוצג 4 בתיק המוצגים). בפסק דין מיום 30.4.02 דחה בית המשפט (כב' השופט צמח ז"ל, סגן נשיא) את הבקשה לביטול פסק הבוררות תוך שהוא דוחה אחת לאחת את כל טענותיו של התובע. וכך נאמר, לפני סיום: "ניכרת בפסק הבורר העבודה היסודית והעדינה שעשה הבורר בבירור העובדות ובקביעת הממצאים. ...הבורר נימק כראוי את אשר מצא ואת אשר פסק. המדובר ביחסים עדינים בין אחים, בעניינים הקשורים זה בזה, והבורר עשה כמיטב הבנתו לאזנם. כל התערבות בפסיקה מהותית זו או אחרת, שומטת את הקרקע מתחת לפסק כולו. על כן, כאמור, אין זו מלאכה הנעשית בידי בית המשפט במסגרת זו של בקשה לביטול פסק בורר" (בסעיף 8 לפסק הדין, מוצג 5 בתיק המוצגים). 7. הן לפני מתן פסק הבוררות והן לאחר מכן נדרש הבורר להחליט בעניינים שונים שהצדדים לבוררות, כולל התובע, הביאו להכרעתו. נזכיר, כי פסק הבוררות היה פסק דין חלקי בלבד והותיר עניינים רבים לדיון ולהכרעה בהמשך. נסקור להלן כמה מהחלטות הביניים של הבורר החשובות לענייננו: ביום 17.4.01, עוד לפני שניתן פסק הבוררות, בשולי החלטה העוסקת בחלוקת האחריות לתשלום חובותיה של מפעלי דגן בין הנתבע לשלמה, דן הבורר בבקשת שלמה הקשורה לסירובו של התובע לחתום על יפוי הכוח הנדרש להעברת הבעלות בנכס מקרקעין שמקורו ב"עסקת לנג", השייך לשלמה ואשר נרשם על שם התובע, מהתובע לשלמה (להלן: יפוי הכוח). הבורר הורה לתובע לחתום על יפוי הכוח תוך שלושה ימים, שאם לא כן "הנני מורה כי רונן יעכב ביצוע התשלום המגיע לו [לתובע] ויפקיד התשלום בידי עו"ד לוי עד לחתימת יפוי הכוח האמור..." (נספח י"ב לתצהיר הנתבע). ביום 28.8.01, לאחר שהתברר שתשלום דמי השכירות לתובע מתעכב בשל כך שהוא לא חתם על יפוי הכוח ואינו נותן חשבונית מס, ולאחר שהנתבע הסכים לבצע התשלום אם שלמה יוותר על התנאי בדבר קבלת יפוי הכוח, החליט הבורר להתיר לנתבע לשלם לתובע את דמי השכירות, וכן כי "במעמד התשלום יתבקש יחזקאל לחתום על טופס דיווח למע"מ כדי שרונן יוכל להוציא חשבונית עצמית". עוד נקבע: "למען הסר ספק אני קובע כי כל התשלומים שעוכבו עד עכשיו משום שיחזקאל עדיין לא חתם על יפוי כוח בלתי חוזר אין לראות בהם משום פיגורי תשלום לצורך ענין פסק הדין החלקי שנתתי ביחס לנכס" (מוצג 10 בתיק המוצגים). בעת ניהול ההליך לביטול פסק הבוררות נמנע התובע מלשוב ולפנות לבורר בנושא תשלום דמי השכירות או בכל ענין אחר. ביום 23.5.02, זמן קצר לאחר שניתן פסק הדין הדוחה את הבקשה לביטול פסק הבוררות, פנה ב"כ התובע לבורר בשורה של שאלות הנוגעות למגרש (כגון: "האם החזקה שקיבל מר רונן דגן במגרש היא סופית ואינה ברת שינוי בינו לבין שלמה דגן"; מתי יסולק השעבוד הרובץ על המגרש; מי ישא בתשלום דמי השכירות בגין העבר, וכדומה) ונענה בהחלטה מיום 24.6.02 (מוצג 13 בתיק המוצגים). ביום 25.6.02 חזר ב"כ התובע ופנה לבורר בבקשה לזרז את ההליך לקביעת זהות הגורם - הנתבע או שלמה - שיישא בתשלום דמי השכירות עבור המגרש בגין העבר, וזאת במסגרת ההתחשבנות בין השניים לסילוק חובות מפעלי דגן (נספח ט"ו לתצהיר הנתבע). ביום 18.9.02 התקבלה החלטת הבורר לפיה כספי מכירת "הבית ברחוב השיירות" ישמשו לסילוק המשכנתא הרובצת על המגרש ולתשלום חוב דמי השכירות בגין העבר (נספח ט"ז לתצהיר הנתבע). ביום 4.12.02 פנה התובע עצמו לבורר, במכתב, לפיו מאז חודש מרס 2001 הנתבע אינו משלם לו את דמי השכירות השוטפים בגין המגרש. וזו בקשתו של התובע במכתבו: "מאחר ועברו 22 חודשים בלי שרונן דגן שילם את דמי השכירות, אני מבקש מאדוני שיורה לרונן דגן על תשלום מיידי של דמי השכירות ובתוספת ריביות והצמדות כמו שקבוע בהחלטה של אדוני. ענין קיזוז דמי השכירות עבור הבית ברחוב השלום, אבקש מאדוני שיורה על קיזוזם מהתמורה המגיעה לי עבור 7 שנות שכירות טרם חתימת הסכם הבוררות". התובע חותם את מכתבו בבקשה לקבלת הכסף "ללא דיחוי נוסף". ככל הנראה הוגשה באותו יום גם בקשה בענין השעבוד הרובץ על המגרש ותשלום חוב העבר. ביום 15.12.02 ניתנה החלטת הבורר בשתי הבקשות (הבקשה הראשונה וההחלטה - מוצג 14 בתיק המוצגים). ישנה חשיבות בענייננו להחלטה בנוגע לתשלום דמי השכירות השוטפים, שזו לשונה: "אשר לענין דמי השכירות השוטפים, רונן חב בהם בניכוי הסכום שיחזקאל חב לשלמה. היות וסכום זה לא נקבע אין הדבר משחרר את רונן מתשלום עבור המגרש שנמסר לחזקתו ושהוא עושה בו שימוש. על כן אני מורה כי רונן יעביר ליחזקאל את שכר הדירה של השנה האחרונה ללא כל ניכוי שהוא וכן ישלם החל מהיום ואילך כל חודש זוגי מלוא שכר הדירה שהוא חב בו ליחזקאל ואילו את החודשים הבלתי זוגיים יפקיד בידי הח"מ עד להתחשבנות ולקביעת שכר הדירה המגיע לשלמה". ביום 14.4.03, בהחלטה מפורטת ומנומקת, קבע הבורר את חוב דמי השכירות בגין העבר לתקופה של שבע שנים בסכום של 180,600 $ והטיל את תשלומו על מפעלי דגן וכן על הנתבע ושלמה, בחלקים שווים, כחיוב אישי, "זאת משום קביעתי [בפסק הבוררות] כי המגרש נמסר לאחים שלמה ורונן לשימושם ולשימוש חברה מטעמם" (מוצג 11 בתיק המוצגים). ביום 14.7.03 פנה ב"כ התובע לבורר בבקשה דחופה להורות על ביצוע התשלום המגיע לתובע השרוי במשבר "פיננסי וקיומי". בהחלטה מאותו יום קבע הבורר כי כבר החליט בענין ועו"ד בן דוד "אמור להעביר הסכום שנקבע" (מוצג 15 בתיק המוצגים). כמה ימים לאחר מכן, ביום 23.7.03 הוגשה התביעה המקורית בבית משפט השלום. עד כאן הרקע העובדתי הרלוונטי. התביעה שלפניי - דיון והכרעה 8. התובע טוען בתביעתו, כי הנתבע הפר את פסק הבוררות בארבעה הראשים שלהלן: העביר את זכות השכירות ביחס למגרש לנתבעות 3-2, חברות שבבעלותו של הנתבע; השכיר חלקים מן המגרש בשכירות משנה; גרם לאיונה של החלטת הבורר בכך שאינו ממשיך לעסוק במגרש באותם עיסוקים שקיימה מפעלי דגן במגרש במועד בו נמסר להחזקתו של הנתבע (טענה זו נזנחה בסיכומיו של ב"כ התובע); לא שילם דמי שכירות לתובע לתקופה של לפחות שבעה חודשים רצופים. נדון בטענות אלה לפי סדרן. פעילות באמצעות חברה 9. התובע טוען כי פסק הבוררות איפשר למפעלי דגן להעביר את הזכות לחזקה ולשימוש במגרש לנתבע או לשלמה, ולהם בלבד, ובוודאי לא לחברות שבבעלותם ובשליטתם. הטענה היא, אפוא, כי בעצם העובדה שהנתבע פועל במגרש באמצעות חברה בע"מ (הנתבעת 2 ולימים הנתבעת 3), אפילו היא בבעלותו המלאה, יש משום הפרה של פסק הבוררות המזכה את התובע בהשבת המגרש לידיו. דין הטענה להידחות. בפסק הבוררות נקבע כי למפעלי דגן הזכות להעביר את החזקה והשימוש במגרש לידי הנתבע או שלמה. בפועל נמסר המגרש לשימושו של הנתבע, אשר פועל בו ומנהל בו את עסקיו מאז ועד היום. העובדה כי הנתבע מנהל את עסקיו באמצעות חברה שבבעלותו המלאה, משיקוליו, אינה פוגמת בהחזקתו האישית במגרש ואין בה בנסיבות הענין משום העברת זכותו על פי פסק הבוררות לאחר. קיימת זהות עניינית מלאה בין הנתבע לבין הנתבעות 2 ו-3 על אף אישיותם המשפטית הנפרדת, ובנסיבות אלה יש בטענת התובע משום פורמליות יתרה שאיננה במקומה. זאת ועוד. הוכח, כי עובדתית החל מהיום הראשון שבו קיבל הנתבע את המגרש לידיו, ביום 1.1.01, הוא פעל באמצעות חברה (וכך גם שלמה), ככל הנראה משיקולי מס. הנתבע פעל באופן זה לפחות חצי שנה לפני שניתן פסק הבוררות. הדבר נעשה בגלוי וביודעין, ואף הבורר ידע על כך (ראו מכתבו של שלמה לבורר מיום 12.2.01 שהוזכר לעיל; והחלטת הבורר מיום 14.4.03 בדבר מסירת המגרש לאחים, הנתבע ושלמה, לשימושם ולשימוש חברה מטעמם). לא זו אף זו. גם התובע ידע על הפעילות במגרש באמצעות חברה ולא מחה על כך. הוא אמנם התחמק בחקירתו הנגדית בבית המשפט מלהודות בעובדה זו, אך אישר כי "אח"כ ידעתי" (עמ' 23, שורות 23-16). כמו כן, התובע קיבל מהנתבע את דמי השכירות עבור המגרש באמצעות שיקים של הנתבעות 2 ו-3 וגם על כך לא מחה. הוא מעולם לא פנה לנתבע בכתב או בעל פה וטען בפניו כי הוא מפר את פסק הבוררות בשל כך שהוא פועל במגרש באמצעות תאגיד ולא באופן אישי. התובע גם מעולם לא פנה לבורר בענין זה, אף שידע לפנות לבורר ולבקש את התערבותו בעניינים אחרים הקשורים בביצוע פסק הבוררות (תשלום דמי השכירות עבור המגרש, הסרת המשכנתא ועוד). ההזדמנות הראשונה בה הועלתה הטענה היתה בכתב התביעה. לנוכח האמור לעיל יש לקבוע, כי בנסיבות הענין שלפנינו העברת החזקה במגרש לידי הנתבע להחזקתו ולשימושו על פי פסק הבוררות כוללת גם העברה לידי חברה בבעלותו המלאה במשמע. השכרת משנה 10. טענתו השניה של התובע היא, כי בהשכרת חלק מן המגרש בשכירות משנה הפר הנתבע את פסק הבוררות. ביתר פירוט, טענתו היא כי "... הרציונל של החלטת הבורר היה לאפשר לחברה [מפעלי דגן] להמשיך את פעילותה במגרש. רואים שלפני הבורר עמדו שתי אפשרויות בלבד: שהחברה תפעל במגרש או שהחברה תעביר פעילותה למקום אחר. היות שאנו יודעים שהוא כתב את פסק הבוררות אחרי ההחלטה מ-12/2000, והוא נתן לכך ביטוי בפסק הבוררות הסופי, אז במילים 'להעביר את הפעילות למקום אחר' הכוונה לפעילות שפוצלה לכל אחד מהאחים, אותה פעילות שתישאר על המגרש" (בעמ' 86, שורות 18-13). במילים אחרות, הטענה היא כי פסק הבורר כולל מגבלה המחייבת את הנתבע להמשיך ולעסוק באותה פעילות של מפעלי דגן שהועברה אליו (חנות לכלים סניטריים, חנות כל-בו למוצרי בניה, מפעל שיש ומגרש למכירת חומרי מחצבה), והוא איננו יכול לקיים במגרש פעילות אחרת, שאז רואים אותו כמי ש"העביר את פעילותו למקום אחר" על פי הוראות סעיף ז' בעמ' 14 לפסק הבוררות. הוראות אלה קובעות כי אם יבקשו החברה, או הנתבע בענייננו, להעביר את פעילותם למקום אחר והמגרש לא יהיה נחוץ להם יותר, יוחזר המגרש לתובע או יושכר לצד ג' בכפוף לזכותו של התובע לקבל דמי שכירות או לקבל את המגרש כנגד תשלום בגובה 50% משווי המבנים שעליו. התובע מוסיף וטוען, כי על פי הוראות חוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971 (להלן: חוק השכירות והשאילה), השוכר אינו רשאי להשכיר את המושכר בשכירות משנה אלא בהסכמת המשכיר, הוא התובע. עוד נטען, כי הסכם החכירה ביחס למגרש אינו מאפשר השכרת משנה ללא הסכמת מינהל מקרקעי ישראל. לסיום, התובע טוען כי הבורר בוודאי לא התכוון לאפשר לנתבע להתעשר על חשבון התובע על ידי השכרת משנה של המגרש, בתמורה גבוהה, כאשר לתובע משתלמים דמי שכירות על פי קביעת שמאי. 11. דין הטענה להידחות. פסק הבוררות העניק למפעלי דגן או לבעלי מניותיה את הזכות להמשיך ולהחזיק במגרש עד תום תקופת החכירה כנגד תשלום דמי שכירות לתובע. זאת, כפי שהיה בכל השנים מאז הועמד המגרש על ידי התובע לרשות מפעלי דגן כנגד קבלת דמי שכירות או שוויים (ראו החלטת הבורר מיום 14.4.03 המפרטת את השיקולים בקביעת גובה דמי השכירות והתקופה בגינה ישולמו). הבורר קבע כי המגרש יעמוד לרשותם כל עוד הוא נחוץ למפעלי דגן או לבעל המניות שלשימושו נמסר - בענייננו, הנתבע - לפעילותם. פסק הבוררות לא קבע איזו פעילות תבוצע במגרש ולא חייב את מפעלי דגן להמשיך באותה פעילות שקיימה במגרש ואף לא את הנתבע. אין בפסק הבוררות כל מגבלה על סוג הפעילות שתיעשה במגרש, ובלבד שהמגרש נחוץ למחזיק בו והוא לא העביר את פעילותו למקום אחר. זכות החזקה והשימוש הוענקה לשנים רבות, עד תום תקופת החכירה, ובמציאות כלכלית ועסקית משתנה אין כל הגיון בהגבלת פעילות כלכלית - לא של חברה ולא של אדם פרטי. כך, לו המשיכה מפעלי דגן להתקיים, יכולה היתה לקבל החלטה במוסדותיה המוסמכים לשנות מן הפעילות שנעשתה במגרש עד למועד בו ניתן פסק הבוררות, ובאותו אופן רשאי היה הנתבע אשר קיבל לידיו חלק מעסקיה של מפעלי דגן לקיים במגרש פעילות כלכלית שונה מזו שהתקיימה עד אותו שלב. אזכיר, כי פסק הבוררות העניק לתובע זכות לדמי שכירות שייקבעו על ידי שמאי בין אם המחזיק במגרש יקיים בו פעילות רווחית ובין אם יפסיד. במצב דברים זה, שבו התובע אינו שותף פעיל בשימוש במגרש ואינו נוטל על עצמו כל סיכון עסקי, אין הוא יכול להישמע בטענה המבקשת להגביל את השימוש במגרש לשימוש מסוים דווקא. אוסיף, כי דמי השכירות שמשלם הנתבע לתובע על פי הערכת שמאי עלו, בין היתר, גם לנוכח הפעילות המתקיימת במגרש. אני סבורה כי השכרת המשנה של חלק מהמגרש בענייננו על ידי הנתבע עומדת בגדר הרשות שניתנה לנתבע בפסק הבוררות להחזיק במגרש ולהשתמש בו. הנתבע עדיין מצוי במגרש. הוא לא ניתק ממנו. משרדיו מצויים במגרש והוא מפעיל את שתי החנויות שהיו במקום - לכלים סניטריים ולמוצרי בניה. כדברי הנתבע בתצהירו: "במועד קבלת החזקה קיבלתי לרשותי מבנה ששימש למסחר בחומרי בנין וכלים סניטריים ומשרדים לפעילות שניהלתי במקום, אולם לתצוגות קרמיקה, ארונות ודלתות, מבנים ניידים וסככות ששימשו לאחסון. פעילות מסחרית זו ממשיכה להתקיים על ידי במגרש עד היום. פעילות הכלבו לחומרי בניין ממשיכה להתנהל בדיוק באותו מקום ובאותה מתכונת. כן הנני ממשיך למכור חצץ, חול ומלט והמשרדים של החברה, הארכיב וכן הפעילות המשפטית שנותרה לשלד חברת מפעלי דגן עדיין מתקיימת במגרש" (בסעיף 64 לתצהיר). עיקר טרונייתו של התובע מתייחסת להפסקת פעילותו של המפעל לחיתוך אבן ושיש שפעל במקום (ראו סעיף 10 לתצהירו). ואולם, הנתבע הוכיח כי פעילותו של מפעל השיש הלכה והצטמצמה במשך השנים והמקום הושכר לחברת מ.ש. אלומיניום בע"מ עוד לפני שניתן פסק הבוררות (ראו: מוצג ת/1; מכתבו של ב"כ התובע מיום 28.6.01 ל-מ.ש. אלומיניום בע"מ - נספח 3 לתצהירו של התובע) וכן לחברת עולם השיש בע"מ (ראו תצהירו של פאוזי אבו גוש, בסעיף 2 שבו). התובע ידע על כך ולא ראה למחות על השכרת המשנה בפני הבורר. כיום פועל במקום מרכול השייך לרשת מרכולי רמי לוי. כפי שנקבע בנושא הפעילות במגרש באמצעות חברה, כך גם בנושא השכרת המשנה, התובע מעולם לא טען לפני הבורר כי הנתבע מפר את פסק הבוררות בכך שהוא משכיר חלק מן המגרש בהשכרת משנה. לא זו אף זו. במסגרת בקשתו לביטול פסק הבוררות, טען התובע שמתן האפשרות לנתבע להשכיר חלק מן המגרש בהשכרת משנה במסגרת פסק הבוררות מעידה על כך שפסק הבוררות מנוגד לתקנת הציבור ומהווה הפקעת רכושו של התובע והעמדתו לרשות הנתבע. משכשל בכך ובקשתו לביטול פסק הבוררות נדחתה שינה את עורו ואימץ טענה מנוגדת, לפיה בהשכרת המשנה פעל הנתבע תוך הפרת פסק הבוררות. "זגזוג" זה בין טענות משפטיות ואימוץ טענות סותרות על פי התועלת שיש בכך לעניינו מעידים על חוסר שביעות הרצון הרבה שחש התובע כלפי פסק הבוררות, שלטעמו קיפח אותו ופגע בזכויותיו. ואולם, אין באלה כדי להוסיף לצדקת הטענה לגופה. 12. התובע בטיעונו ביקש להתחקות אחר כוונת הבורר וטען כי כוונתו של זה היתה להעמיד את המגרש לרשות מפעלי דגן או ממשיכה, הנתבע, אך לצורך אותה פעילות שהתקיימה במגרש עד אותה עת, שאם לא כן יש לראות את מפעלי דגן או את הנתבע כמי שהעבירו את פעילותם למקום אחר. גם הנתבע ניסה להתחקות אחר כוונת הבורר, ולטעמו "הרציונל שעומד מאחורי פסק הבורר הוא איזון דק ועדין בין הזכויות של כל אחד מהאחים: שלמה קיבל זכויות, רונן קיבל זכויות וגם יחזקאל קיבל זכויות. לדוגמא יחזקאל קיבל את הזכות לקבל דמי שכירות חודשיים מהמגרש ללא קשר למה שנעשה על המגרש. גם אם רונן לא היה מצליח להשכיר את המגרש, או לעשות פעילות אחרת, הוא היה חייב לשלם כל חודש ליחזקאל דמי שכירות. מנגד, רונן אמנם קיבל את זכויות השימוש במגרש עד לתום תקופת החכירה אבל יחד עם זה הוא קיבל את כל חובות החברה, היה עליו לשלם מליוני ₪ לספקים בהסתמך על פסק הבורר. כאשר הבורר ערך את האיזון הזה הוא לקח בחשבון את כל המרכיבים. אי אפשר היום להתעלם מכך" (בעמ' 93, שורות 12-5). כאמור, התובע לא ניסה לברר את כוונת הבורר בפנייה אליו, על אף שידע על השכרת המשנה ל-מ.ש. אלומיניום בע"מ ואח"כ לאחרים מיד עם העברת החזקה במגרש לידי הנתבע. היה זה דווקא הנתבע, אשר לפני השכרת המשנה למרכול רמי לוי ולאחר הגשת התביעה שפנה לבורר וביקש את עמדתו בענין זה, תוך פרישת השיקולים העסקיים שהביאו אותו להחלטה בדבר השכרת משנה. ביום 17.12.03 נתן הבורר החלטתו בענין זה (מוצג 7 בתיק המוצגים), המדברת בעד עצמה ומבטאת את כוונתו בפסק הבוררות: "מסכים אני לחלוטין עם רונן כי אכן השכרה של חלק מעסק בשכירות לתקופה קצובה כמו גם מסירת משאית לנהג שכיר או התקשרויות עסקיות עם צדדים שלישיים להפעלה משותפת של עסק מעסקי מפעלי דגן בלבד, זו פעולה לגיטימית ואינה נוגדת את החלטתי. פסק הבורר החלקי יצר מנגנון של הפרדה בין האחים ואיפשר לכל אחד לעבוד בתחומו הוא בחצרים שנמסרו לשליטתו על פי שיקוליו הכלכליים ללא התערבות מי מבין האחים ובלבד שאין למחזיק זכות להעביר הבעלות באותו נכס". אבהיר, בשים לב לפסק הדין ב-ע"א 25530-04-10 (במסגרתו נדון ערעור על החלטות שונות של בית משפט השלום לפני העברת ההליך לבית משפט זה), כי דברי הבורר לעיל הובאו אך ככלי עזר לפרשנות ההוראה בפסק הבוררות לפיה המגרש הועמד לשימושו של הנתבע, ועל רקע נסיונו של ב"כ התובע להתחקות אחר כוונת הבורר ואחר המטרה שעמדה ביסוד הוראה זו. סיכומה של נקודה זו. על יסוד כל האמור לעיל הגעתי למסקנה כי בהשכרת חלק מן המגרש בשכירות משנה על ידי הנתבע אין משום הפרה של פסק הבוררות או הפסקת פעילותו של הנתבע במגרש. במונחי חוק השכירות והשאילה, יש לראות בהתנגדותו של התובע בנסיבות אלה כהתנגדות "מטעמים בלתי סבירים", ולהרשות ל"שוכר" לעשות את העסקה בלי הסכמתו של ה"משכיר" (סעיף 22 לחוק השכירות והשאילה). אוסיף, כי דיון זה לעיל בטענתו של התובע בדבר השכרת משנה נותן מענה גם לטענתו השלישית של התובע, שנזנחה כאמור בסיכומיו, בדבר חובתו של הנתבע להמשיך ולהשתמש במגרש לאותם עיסוקים שאותם קיימה מפעלי דגן במגרש במועד שבו נמסר להחזקתו של הנתבע. אי תשלום דמי שכירות 13. טענתו האחרונה של התובע היא כי הנתבע לא שילם לו את דמי השכירות במועדם בשנים 2002-2001. אשר לכך, אציין ראשית כי התובע לא מסר גרסה מפורטת בענין זה, ובכתבי הטענות השונים נקב בתקופות שונות שבהן לטענתו לא קיבל דמי שכירות. בכתב התביעה המקורי נטען, כי "עד הלום" (23.7.03) קיבל התובע דמי שכירות עבור 23 חודשים (סעיף 13 לכתב התביעה) וכי שבעה חודשים רצופים לא קיבל דמי שכירות; בכתב התביעה המתוקן נטען, כי התובע לא שילם דמי שכירות בין החודשים מאי 2001 עד אוקטובר 2002, מנובמבר 2003 עד מרס 2004 ומאוגוסט 2004 עד ינואר 2005 (סעיף 17 לכתב התביעה המתוקן). בתצהירו של התובע מופיעה גרסה שלישית, לאקונית, כי בין החודשים ינואר 2001 עד דצמבר 2002 קיבל רק סכום כולל של 30,000 ₪, בשתי הזדמנויות. התובע צירף לתצהירו כנספח את תצהירו של עו"ד מיכאל צור, אחד המגשרים על פי הסכם הבוררות, ובו פירוט הסכומים ששולמו לתובע באמצעותו. ואולם, הלה לא התייצב לחקירה על תצהירו. בסיכומיו, העמיד ב"כ התובע את עילת הפינוי בגין אי תשלום דמי שכירות על היעדר תשלום החל מחודש מאי 2001 ועד אוקטובר 2002 (עמ' 82-81; עמ' 102), שאז החל הנתבע לשלם את דמי השכירות באמצעות עו"ד מיכאל צור. בפיו של הנתבע גרסה מפורטת מאוד בנושא תשלום דמי השכירות (סעיפים 48-27 לתצהירו). הנתבע מונה את כל התשלומים שביצע, לרבות האסמכתאות להם, ועל פי חישוביו שולמו דמי השכירות עבור השנים 2001 עד 2004 ביתר. הנתבע מתייחס בתצהירו לסיבות שגרמו להפסקה בביצוע התשלומים בין החודשים אפריל 2001 ונובמבר 2002, וטוען כי במסגרת התשלומים לאחר מכן כיסה עד מהרה את חובות העבר. כך, מציין הנתבע כי התובע סירב להוציא חשבונית כנגד תשלום דמי השכירות ואף נמנע מלחתום על הטפסים הנדרשים על מנת שהנתבע יוכל להוציא חשבונית עצמית. אי הסדרת סוגיית המיסים על ידי התובע גרמה לכך שהנתבע נאלץ לשלם לרשויות המס קנסות בסכום כולל של 204,151 ₪. עוד מפנה הנתבע להחלטותיו של הבורר אשר נדרש לסוגיית תשלום דמי השכירות ולנושא סירובו של התובע לחתום על יפוי כוח ולמסור חשבונית: ההחלטה מיום 17.4.01 - במסגרתה הורה הבורר על הפקדת דמי השכירות בידיו הנאמנות של עו"ד לוי. הנתבע טוען כי הפקיד בידיו של עו"ד לוי שני שיקים על סך 40,000 ₪ כ"א, לימים 12.8.01 ו-21.10.01, אשר בוטלו כעבור שנה בהסכמת הנתבע (סעיף 40 לתצהירו); וההחלטה מיום 28.8.01 - במסגרתה קבע הבורר כי תשלומי דמי השכירות שעוכבו עד החלטה זו לא ייחשבו כתשלומים בפיגור. הנתבע מוסיף, כי באותה עת התקיימה בין האחים התחשבנות בארבעה נושאים בו זמנית (בגין קיזוז התשלומים שקיבל התובע לפני הבוררות; בגין דמי השכירות לעבר; בגין שכר הדירה שעל התובע היה לשלם לשלמה; ובגין דמי השכירות השוטפים). לדבריו, "באותה עת לא העלה יחזקאל כל טענה לגבי הפרה עקב אי תשלום סדיר של הסכומים שכן בזמנים אלו נושא ההתקזזויות בין שלושתנו עמד על הפרק" (בסעיף 45 לתצהיר הנתבע). ואכן, עיון בנושאים שראה התובע להביא לפתחו של הבורר לאחר שניתן פסק הבוררות ועד הגשת התביעה מעלה, כי התובע התלונן לראשונה על אי תשלום דמי השכירות השוטפים רק במכתבו לבורר מיום 4.12.02, שם טען שהנתבע אינו משלם לו דמי שכירות מחודש מרס 2001. עד חודש דצמבר 2002 פנה התובע לבורר בנושא חוב דמי השכירות לעבר, הסרת המשכנתא שעל המגרש וכדומה, אך בענין דמי השכירות השוטפים לא יסף. זאת ועוד. התובע נמנע גם מפניה במישרין לנתבע בנושא דמי השכירות. אזכיר, כי גם התובע וגם הנתבע היו מיוצגים על ידי עורכי דין במשך כל התקופה, וב"כ התובע מעולם לא הלין על אי תשלום דמי השכירות השוטפים במועדם. ומה ביקש התובע מן הבורר באותה פניה יחידה מיום 4.12.02? להורות לנתבע לשלם את דמי השכירות שבפיגור באופן מיידי. התובע לא ביקש להשיב לידיו את המגרש, כפי שהוא מבקש עתה. הוא ביקש לקיים את פסק הבוררות ולא לבטלו. ביום 15.12.02 ניתנה החלטת הבורר (גם בנושא תשלום דמי השכירות השוטפים) והענין בא על פתרונו באופן מלא. כאמור, אין עוד בפי התובע טענה לפיגורים בתשלומים השוטפים משנת 2003 ואילך, ואילו עיון בתשלומים שבוצעו באמצעות עו"ד צור בשנת 2003 מעלה, כי במחצית הראשונה של שנת 2003, בד בבד עם התשלומים השוטפים, כוסה גם חוב העבר. זאת ועוד. התובע נאלץ לאשר בחקירתו הנגדית, אם כי בחוסר רצון, כי אין עוד חוב דמי שכירות לעבר וכי אין בפיו טענה בענין זה: "מ-4/2001 עד 1/2003. מעבר לזה אין לי עוד טענות על אי תשלום דמי שכירות" (בעמ' 24, שורות 3-2; וראו גם עמ' 24, שורות 23-4; וכן את דברי ב"כ התובע בעמ' 105, שורות 27-25). אציין, כי בסיכומי תשובתו טען ב"כ התובע ש"אין הסכמה לכך שרונן תיקן את ההפרה של אי תשלום דמי השכירות" (בעמ' 112, שורה 24). ואולם, על יסוד הראיות שלפניי, ובהן פירוט התשלומים שנעשו באמצעות עו"ד צור בשנת 2003 וכן הודאת התובע בחקירתו, יש לקבוע כי חוב דמי השכירות נפרע בשנת 2003 באמצעות התשלומים לעו"ד צור. בהקשר זה, אפנה לרישום שערך עו"ד צור על גבי הקבלה בדבר תשלום סך של 40,000 ₪ מיום 22.12.02 (נספח ח7 לתצהירו של הנתבע), כי "נותרו 70,000-60,000 ₪". אזכיר, כי עו"ד צור היה נאמנם של הצדדים ושימש כמגשר בהליך כולו. בחודשים ינואר עד מאי 2003 שילם הנתבע לתובע באמצעות עו"ד צור סכום כולל של כ-110,000 ₪. סכום זה מהווה בהחלט פירעון של חוב העבר ותשלום עבור דמי השכירות השוטפים. התביעה הוגשה לאחר מכן, בחודש יולי 2003. 14. במילים אחרות. משהתובע - הנפגע מן ההפרה, ככל שהיתה הפרה - בחר בזמן אמת בקיום פסק הבוררות וביקש מן הבורר את אכיפתו, ומשהנתבע תיקן את ההפרה ושילם את כל דמי השכירות שבפיגור תוך זמן סביר, האפשרות לבקש לאחר מכן את ביטול פסק הבוררות והשבת המגרש לידיו על יסוד אותה הפרה אינה עומדת עוד לתובע. נזכיר, כי על פי הוראות סעיף 8 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970 (להלן: חוק התרופות), הזכות לבטל את החוזה במקרה של הפרה יסודית (ובענייננו, ניתן להניח שאי תשלום דמי שכירות במשך יותר מארבעה חודשים, המזכה את התובע בהשבת המגרש לידיו, על פי פסק הבוררות, מהווה הפרה יסודית) עומד לרשות הנפגע בתוך זמן סביר מעת שנודע לו על ההפרה, שאם לא כן ייחשב כמי שוויתר על ברירת הביטול ובחר להותיר את החוזה על כנו. כמו כן, גם מקום שמדובר בהפרה יסודית, רשאי הנפגע לתת למפר אורכת חסד לקיום החוזה. "מתן אורכה לקיום החוזה הוא צעד בונה אמון, המשקף את נכונותו של הנפגע ללכת לקראת המפר ולהעניק לו הזדמנות נוספת לקיום החוזה" (גבריאלה שלו ויהודה אדר דיני חוזים - התרופות - לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי 600 (טובה אולשטין עורכת, 2009) - להלן: שלו ואדר). מקום שניתנה אורכה ותוקנה ההפרה, ברירת הביטול אינה עומדת עוד לנפגע. בענייננו, יש לראות את פנייתו של התובע לבורר ביום 4.12.02, ככל שיש לראות בנתבע כמי שהפר את פסק הבוררות באותה עת, כמתן אורכה לנתבע לשלם את חוב דמי השכירות השוטפים שבפיגור (אעיר, כי לנוכח טענתו של התובע ביום 4.12.02, כי דמי השכירות אינם משולמים לו מאז מרס 2001 ספק אם עמד התובע ביום 4.12.02 בדרישת הזמן הסביר למשלוח הודעת ביטול, לו חפץ באותה עת בביטול). הנתבע נענה וכיסה את חוב העבר תוך זמן קצר, ובהחלט זמן סביר בנסיבות העניין. כמו כן, מאז שנת 2003 ואילך - עד היום - לא התעוררה עוד כל בעיה בנושא תשלום דמי השכירות. במצב דברים זה, ברירת הביטול שהיתה בידי התובע, אם היתה, אבדה, ולכן דין בקשתו בכתב התביעה להשיב את המגרש לידיו בשל פיגור בתשלום דמי השכירות להידחות. אוסיף, כי לנוכח בחירתו האותנטית של התובע בזמן אמת בקיום פסק הבוררות אין גם מקום להידרש לטעמים שבפי הנתבע להצדקת אי תשלום דמי השכירות במשך תקופה מסוימת ולקבוע אם הנתבע הפר בכך את פסק הבוררות, אם לאו. העובדה החשובה היא, כי ככל שהיו הפרה של פסק הבוררות או פיגור מוצדק בתשלום דמי השכירות השוטפים, הענין תוקן לפני כעשור ועובר ל"הודעת הביטול" הגלומה בכתב התביעה, ומאז אין עוד כל בעיה או תלונה בנושא תשלום דמי השכירות השוטפים. 15. בשולי הדברים אוסיף, כי בחירתו של הנפגע מהפרה יסודית ליתן אורכה לקיום החוזה מכניסה אותו לתחולתו של סעיף 7(ב) לחוק התרופות ומכוחו גם להחלתו של מבחן הצדק בביטול החוזה. היינו, האם "בנסיבות הענין היה ביטול החוזה בלתי צודק" (ראו, למשל, ע"א 2825/97 אבו זייד נ' מקל, פ"ד נג(1) 402, 413 (1999); ע"א 3694/99 ארדמן נ' חברת פרויקט אורנים בע"מ, פ"ד נה(2) 385, 395 (2000)). מבחן הצדק כולל שתי קבוצות של שיקולים: שיקולים הנוגעים למאזן האשמה בין הצדדים, ובהם תום לבו של כל אחד מהם, קיומה או העדרה של תרומה מצד הנפגע להפרה, מאמציו של כל אחד מן הצדדים לקיים את חיוביו ולתקן את נזקי ההפרה, וכדומה; ושיקולים הנוגעים למאזן הנוחות והאינטרסים שבין הנפגע ובין המפר. בענייננו, אם טעיתי במסקנתי כי הנתבע תיקן את ההפרה, אם היתה, תוך זמן סביר ולפני משלוח "הודעת הביטול" שבכתב התביעה, יש מקום לטעמי לקבוע כי ביטול "החוזה", הוא פסק הבוררות, יהיה בלתי צודק בנסיבות העניין. מן הראיות שלפניי עולה כי הנתבע היה נכון לקיים את חיוביו ולשלם את דמי השכירות השוטפים והוא אף קיבל באופן קבוע ייעוץ משפטי (עמ' 38-37). כמו כן, חוב העבר כוסה בשנת 2003 ומאז ועד היום לא התעוררה כל בעיה בתשלום דמי השכירות. לעומת זאת, התובע אשר היה מאוכזב מאוד מפסק הבוררות, נמנע מלשתף עם הנתבע פעולה: הוא לא המציא חשבוניות; סירב להתלוות לתובע למשרדי מע"מ במגמה להסדיר את נושא המס (בעמ' 41, שורות 23-22); וסירב לחתום על הטופס הנדרש לצורך הוצאת חשבונית עצמית (עדותו של עו"ד אופיר יהלום, בעמ' 51, שורות 29-26; בעמ' 56, שורה 28 - עמ' 57, שורה 3). אשר לשיקולי מאזן הנוחות, ככל שפסק הבוררות מגלם את איזון האינטרסים שבין הצדדים, כפי שנקבע על ידי הבורר, יש לתת בכורה לאינטרס של הנתבע המבקש להמשיך ולקיים את פסק הבוררות, להחזיק במגרש ולשלם לתובע דמי שכירות, על פני האינטרס של התובע המבקש לקבל את המגרש לידיו כבר עתה. עוד אציין, מעבר לנדרש, כי הלכה פסוקה היא שהזכות לביטול חוזה כפופה לחובה לנהוג בתום לב. ויוטעם: "השפעתו של עקרון תום הלב על זכות הביטול ניכרת דווקא במקרים שבהם הפרת החוזה הינה חמורה ויסודית. בהפרה שאינה יסודית כפופה זכות הביטול ממילא לסייג הצדק, עובדה המייתרת במידה רבה את הצורך להישען על עקרון תום הלב" (שלו ואדר, בעמ' 671) (ההדגשה במקור). לסיום, בענין זה, אפנה לדבריו של כב' השופט ריבלין (כתוארו אז) ב-ע"א 1368/02 צמנטכל ב. קוטיק בע"מ נ' מדינת ישראל - משרד הבינוי והשיכון, פ"ד נז(1) 516, 525 (2002) בהקשר למצב דברים שבו היתה הפרה יסודית של החוזה, כי "במסגרת השיקולים הנבחנים עת נשקלת שאלת תום-הלב בביטול חוזה יש לבחון גם אם תוקנה ההפרה על-ידי המפר טרם הפעלת זכות הביטול. תיקון שכזה, בהתחשב במכלול הנסיבות, עשוי להפוך את השימוש בזכות הביטול לשימוש המנוגד לחובת תום-הלב". סיכום 16. לסיכום, התובע כשל בהוכחת תביעתו ולכן דינה להידחות. התובע יישא בהוצאות עריכת חוות הדעת של רו"ח גיא שמיר וכן בשכר טרחת ב"כ הנתבעים בסכום כולל של 70,00 ₪.דיני חברותפירוק שותפותשותפות