מומלץ לקרוא את פסק הדין להלן על מנת לקבל ידע בנושא פיצוי מוסכם על אי סילוק משכנתא: בין הצדדים נחתם הסכם מכר למכירת דירה, שלפיו מכר הנתבע דירה שהייתה בבעלותו לתובעת. בעת החתימה על הסכם המכר, רבצה משכנתה על זכויותיו של המוכר בדירה. מטעם זה נקבע בהסכם פיצוי מוסכם שיהיה על המוכר לשלם לקונה, אם המשכנתה לא תוסר. בעקבות פסק-דין שניתן בהליכים קודמים שהתנהלו בין הצדדים, שילם התובע את הפיצוי המוסכם ביחס לתקופה של מספר חודשים. הנושא הטעון הכרעה במסגרת פסק הדין, הוא סכום הפיצוי שנקבע בהסכם המכר ביחס לתקופה שמאז המועד שעד אליו ניתן פיצוי במסגרת פסק הדין הראשון ועד סילוק המשכנתה מהדירה. א. עיקרי העובדות 2. ביום 15.1.2006 נחתם בין הצדדים הסכם שלפיו רכשה התובעת מהנתבע דירה במקרקעין שאינם מוסדרים, והבניין שבו הדירה אף טרם נרשם כבית משותף (להלן - הסכם המכר או ההסכם). בהסכם נקבע שהתובעת תשלם לנתבע את מלוא התמורה עבור הנכס, בסך של 120,000$, ואילו הנתבע יפעל להסרת המשכנתה הרשומה על הנכס לטובת "ליבו נכסים והשקעות בע"מ" (להלן - ליבו). עוד נקבע בסעיף 15 בהסכם המכר כי אם המשכנתה לא תסולק עד יום 11.4.2006, כי אז יחויב הנתבע בתשלום פיצוי חודשי לתובעת בשיעור של 2% מסך כל התמורה (לפי חישוב יומי), החל מיום 15.1.2006 ועד יום סילוק המשכנתה בפועל. אין מחלוקת כי עד עצם היום הזה, לא סילק הנתבע את המשכנתה הרשומה על הנכס. 3. לתביעות הנדונות קדמו כאמור, מספר הליכים בין הצדדים. את התביעה הראשונה הגיש הנתבע נגד התובעת ואחרים לבית משפט זה (ת"א 4388/06), ובה עתר לפסק-דין הצהרתי, שלפיו הנתבעים באותה תביעה, ובהם התובעת בענייננו, הפרו את הסכם המכר הפרה יסודית, וכי עד תיקונה של הערת אזהרה בעניין רישום הנכס, אין הוא חייב דבר על-פי הסכם המכר. כן עתר לסעד כספי, המחייב את הנתבעים באותה תביעה לשלם לו סך של 121,165 ₪, בגין הפיצוי המוסכם על-פי ההסכם וכן סכומים נוספים בגין נזקים, שלטענתו נגרמו לו בשל התנהלותם. התובעת מצדה, הגישה נגד הנתבע ביום 9.5.2006 תביעה בהליך של סדר דין מקוצר (ת"א 5501/06), שבה עתרה לחייב את הנתבע לשלם לה פיצוי בסך של 36,578 ₪, שזה סכום הפיצוי המוסכם שהצטבר לטענתה, עד יום 26.4.2006. כן תבעה לחייבו לשלם לה סך של 2,400$ בכל חודש (לפי חישוב יומי), החל ממועד זה (27.4.2006) ועד יום סילוקה של המשכנתה. הנתבע הגיש נגד התובעת תביעה נוספת (ת"א 9189/06), שבה תבע תשלום בסך של 871.50 ₪ בגין חוב חשמל והוצאות סיוד חדר מדרגות. בתביעה זו הגישה הנתבעת תביעה שכנגד שבה תבעה סך של 65,490 ₪ עבור פיצוי שלטענתה הייתה זכאית לו בגין הפרה יסודית של ההסכם. כן עתרה לקבלת צו לביצוע בעין של החוזה, באופן שיורה לנתבע להעביר את הזכויות בנכס על שמה, ללא שיעבוד ונקיות מכל חוב, כאמור בחוזה. 4. שלוש התביעות שהגישו הצדדים כאמור, אוחדו. בתביעה שהוגשה בסדר דין מקוצר (ת"א 5501/06), ניתנה לנתבע רשות להתגונן ונקבע שתצהירו יהווה כתב הגנה. אולם במהלך בירור שלוש התביעות, לא הגיש הנתבע את תצהירי העדות הראשית מטעמו במועד שנקבע להגישם, ולפיכך קבע בית המשפט (כבוד השופטת ר' שלו-גרטל) בהחלטה מיום 28.11.2007, כי מטעם זה, יימחקו תביעותיו של הנתבע. בסופו של ההליך, ערער אל הנתבע אל בית המשפט המחוזי בירושלים על ההחלטה למחוק את תביעותיו, ובהמלצת בית המשפט נמחק הערעור ללא צו להוצאות (ע"א 3051/09). 5. בפסק-דינו של בית משפט השלום בשלוש התביעות האמורות, שניתן על-ידי כבוד השופטת ר' שלו-גרטל ביום 10.12.2008, התקבלה תביעת הנתבעת באופן חלקי. בית המשפט קבע שהנתבע הפר את הסכם המכר, ובכלל זה את התחייבותו המעוגנת בסעיף 15 בהסכם המכר, לסילוק המשכנתה. לפיכך חויב הנתבע לפצות את התובעת בסכום של 36,578 ₪, שזה הסכום שהצטבר עד יום 26.4.2006, ובתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה ועד מועד התשלום (הנתבע גם חויב בסך של 13,098 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית, בגין מיטלטלין שאמורים היו להימצא בדירה בעת מכירתה, אולם עניין זה איננו רלוונטי לנו). עם זאת, בית המשפט דחה את תביעת התובעת לקבלת סעד כספי עתידי בגין הפיצוי שהצטבר החל מיום 27.4.2006, וזאת מהנימוק שסעד זה לא פורט בכתב התביעה, לא הוכח ואף לא שולמה אגרה בגין התביעה לסעד זה. 6. התובעת הגישה ביום 4.2.2009 ערעור אל בית המשפט המחוזי בירושלים (ע"א 3074/09), שבו ערערה על דחיית תביעתה לסעד כספי עתידי. הערעור נדון יחד עם ערעורו הנזכר של הנתבע על מחיקת תביעותיו, ובפסק הדין מיום 19.1.2010 קיבל בית המשפט (כבוד השופטת מ' מזרחי) את ערעורה של התובעת באופן חלקי. בפסק הדין נקבע כי בית משפט השלום שגה בקביעתו שהתובעת לא הייתה רשאית לעתור לסעד עתידי (הפיצוי שהצטבר לאחר יום 27.4.2006). למרות זאת נקבע כי במסגרת ההליך שנדון בפני ערכאת הערעור ובשל הנסיבות המיוחדות שעליהן עמד בית המשפט, כי אין מקום להעניק לתובעת את הסעד העתידי שלקבלתו עתרה, אך קבע, שהיא רשאית להגיש תביעה חדשה בגין יתרת הפיצוי. זו אפוא, התביעה הנדונה. 7. במסגרת התביעה הנדונה, עתרה התובעת כאמור, לסעד כספי, המתייחס לתקופה שמתחילה ביום 27.4.2006 ועד יום 14.3.2010 (הגם שהתביעה הוגשה ביום 11.5.2010). כן עתרה כאמור, לפסק דין הצהרתי, הקובע שהתובעת זכאית לסעד עתידי בגין סכום הפיצוי שיצטבר החל מיום הגשת התביעה הנדונה ועד יום סילוק המשכנתה במלואה. 8. הנתבע לעומתה, טען בכתב ההגנה ובתביעה שכנגד שהגיש, כי האחריות הבלעדית לאי סילוקה של המשכנתה מוטלת על כתפי התובעת. לטענתו, בעת עריכת הסכם המכר הבהיר לנציגי התובעת שהמשכנתה המוטלת על הנכס לא תסולק מכספי עסקת מכירת הנכס לתובעת, כי אם מכספי מכירת דירה נוספת הנמצאת בבעלות הנתבע באותה חלקה, שנמכרה לאחר (משפחת מירון). לפיכך לטענתו, הובהר לתובעת, שעליה לפעול בשיתוף פעולה ובדחיפות, באופן שיאפשר סילוק מהיר של הלוואת המשכנתה שלווה מחברת ליבו, שהיא הלוואת משכנתה חוץ בנקאית לחברה פרטית, שהחזריה כוללים שיעורי ריבית גבוהים. לשם הבטחת פירעון המשכנתה הרשומה על דירת התובעת, סוכם שיירשמו במרשם המקרקעין שתי הערות אזהרה לטובת התובעת. הערה אחת על 20% מהזכויות בחלקת המקרקעין, המהווים את החלק היחסי של הנכס שרכשה התובעת בחלקה כולה. הערת אזהרה שנייה על 30% מהזכויות במקרקעין, המהווים את חלקה היחסי מתוך כל המקרקעין של הדירה שנמכרה למשפחת מירון. עוד סוכם, שעם סילוק המשכנתה, תימחק הערת האזהרה השנייה (סעיף 21 בהסכם המכר). למרות המוסכם, נרשמה בסופו של דבר הערת אזהרה אחת כוללת לטובת התובעת, על 50% מחלקת המקרקעין (סך חלקו של הנתבע בחלקה קודם למכירה). לטענת הנתבע, מימון הדירה הנוספת שרכשה משפחת מירון (שנועד לפרוע את חוב המשכנתה לחברת ליבו, הרשומה על הדירה שרכשה התובעת), היה אמור להיעשות באמצעות משכנתה מבנק מזרחי-טפחות, שקבלתה הותנתה במחיקת הערת האזהרה השנייה, הרשומה לטובת התובעת. אולם חרף הסיכום המפורש בין הצדדים, טוען הנתבע שהתובעת סירבה בעקשנות למחוק את הערת האזהרה הרשומה לטובתה קודם שיסולק חוב המשכנתה. זאת למרות שלטענתו, כל אשר נדרשה התובעת לעשות, הוא להתחייב בפני הבנק למשכנתאות שאליו פנתה משפחת מירון, שהערת האזהרה השנייה תיוחד אל הבנק שייפרע את המשכנתה שלטובת חברת ליבו. במילים אחרות, לטענתו, הובטח שהביטחון לטובת התובעת יישאר על כנו ויבוטל רק לאחר פירעון המשכנתה לליבו. הנתבע טוען עוד, שהתובעת העמידה תנאי נוסף העומד בניגוד להוראת סעיף 21 בהסכם המכר, שלפיו לאחר סילוק המשכנתה לליבו תיוחד הערת האזהרה על שמה של התובעת לשיעור של 20% מחלקת המקרקעין. לטענתו, התנאי הנוסף שדרשה התובעת לשחרור הערת האזהרה שנרשמה, היה שיובטח לה, כי בכך לא יימנע רישום הזכויות בדירה שרכשה היא בעצמה. לאור התנהלות התובעת, כנטען על-ידי הנתבע, לא התאפשרה קבלת משכנתה על הדירה שרכשה משפחת מירון. כתוצאה מכך לא קיבל הנתבע את הסכום שבאמצעותו התכוון לסלק את המשכנתה לליבו, הרשומה על הדירה שרכשה התובעת, וחוב המשכנתה לליבו תפח עד לכ-1,250,000 ₪. בתביעה שהגיש הנתבע לבית המשפט המחוזי, הורד החוב לסף של 200,000$ (פסק-דינו של כבוד השופט י' שפירא בה"פ (מחוזי ירושלים) 8150/09. ערעור שהגישה ליבו על פסק-דין זה לבית המשפט העליון, נדחה בפסק-דין בע"א 9348/09, מיום 28.6.2011). 9. טענה נוספת שטען הנתבע היא, שהתובעת סירבה לחתום על "הסכם שיתוף בגין חלקה", למרות התחייבותה המפורשת לעשות כן, שניתנה עוד קודם לחתימת הסכם המכר. לטענתו, אילו חתמה התובעת על הסכם זה היה מתאפשר למשפחת מירון לקבל משכנתה מהבנק למשכנתאות. לפיכך טען, כי לאור התנהלות התובעת, פעולותיה ומחדליה כטענתו, סוכלה יכולתו לעמוד בתנאי הסכם המכר, ולפיכך אין הוא חייב בתשלום הפיצוי שנקבע בהסכם זה. מכאן גם תביעתו בתביעה שכנגד שהגיש, לפיצוי בסך של 500,000 ₪. 10. במסגרת התביעה הנדונה הגישה התובעת בקשה לסילוק התביעה שכנגד על הסף מהנימוק שפסק הדין שניתן בערעור בעניין ההליכים הקודמים בין הצדדים, הקים מעשה בית-דין החוסם את עילת התביעה שכנגד, שכן הפלוגתות הנטענות במסגרתו הן פלוגתות פסוקות שכבר הוכרעו. לאחר תגובות בכתב, דיון בעניין וסיכומי טענות שהגישו הצדדים בכתב בעניין הבקשה האמורה, ניתנה ביום 25.10.2011 החלטה הדוחה את טענת התובעת בדבר פלוגתות פסוקות שכבר הוכרעו. הטעם לכך היה, בתמצית, כי בפסק הדין שניתן בערעור קבע בית המשפט המחוזי, כי על התובעת להגיש תביעה חדשה ולהוכיח את טענותיה. כך בעוד שיכול היה לקבוע כי די בקביעות בית-משפט השלום בתביעות הקודמות, כדי לקבל את תביעת התובעת, אך למרות זאת, לא כך קבע. לפיכך, ממילא מתבקשת המסקנה, שלא ניתן עוד לבסס את התביעה החדשה של התובעת על הפלוגתות שכבר הוכרעו בהליכים הקודמים בבית משפט השלום. כך גם לא ניתן לקבוע שהנתבע כבול באותן פלוגתות בהגנתו או בתביעה שכנגד שהגיש. כל מסקנה אחרת, תיצור היעדר שוויון בין הצדדים, שלפיו התובעת תהיה רשאית לערוך "מקצה שיפורים" למחדליה בתביעות הראשונות, בעוד שדרכו של הנתבע תחסם מלעשות כן. על ההחלטה האמורה הגישה התובעת בקשת רשות ערעור אל בית המשפט המחוזי בירושלים (רע"א 49201-11-11), אשר התקבלה בהחלטת בית המשפט (כבוד השופט ד' מינץ) מיום 12.1.2012. בהחלטה זו קבע בית המשפט כי הפלוגתות שהוכרעו במסגרת פסק הדין הראשון ובהן אלו הקשורות בטענות שעניינן הפרת ההסכם או סיכולו בידי מי מבין הצדדים, לא יידונו במסגרת התביעה הנדונה. לפיכך, התביעה שכנגד שהגיש הנתבע תידחה ואילו כתב ההגנה שהגיש יעמוד רק בחלקים שאינם מתייחסים לנושאים שכבר נדונו והוכרעו. בהתאם לכך נקבע, כי הדיון בתביעה הנדונה יעסוק רק בשאלת גובה הפיצוי המוסכם העתידי המגיע לתובעת. 11. בדיון שהתקיים ביום 4.6.2012 הודיעו הצדדים כי מוסכם עליהם שרק השאלה האמורה נותרה להכרעה, ולפיכך ביקשו לסכם את טענותיהם במועד. עוד ביקשו כי מועדי הגשת סיכומי טענותיהם יידחו, כדי לאפשר מיצוי פתרון מחוץ לכותלי בית המשפט, ובהתאם לכך נקבעו מועדים כאמור, אשר נדחו בהחלטה מיום 25.10.2012. בהתאם להחלטה האחרונה, סיכום טענות התובעת הוגש ביום 3.12.2012 וסיכום טענות הנתבע הוגש ביום 30.12.2012. הגם שלבקשת התובעת נקבע כי תהיה רשאית להשיב לסיכומי הנתבע עד יום 17.1.2013, עד היום לא הוגשה תשובתה. מאחר שחלפו כשבועיים מאז המועד שנקבע להגשת תשובתה וזו לא הוגשה, נראה כי התובעת ויתרה על זכותה להשיב כאמור, ולפיכך ניתן פסק הדין. ב. הוראות ההסכם הרלוונטיות והשאלה הטעונה הכרעה 12. על-פי הסכם המכר, שילמה התובעת לנתבע את מלוא התמורה עבור הדירה, בסך של 120,000$ נכון ליום 15.1.2006. עוד נקבע בהסכם, כי הנתבע התחייב להעביר על שמה של התובעת את מלוא הזכויות בדירה, בעודן נקיות מכל חוב, שיעבוד, עיקול, משכנתה או זכות לצד שלישי כלשהו, עד לא יאוחר מיום 15.4.2006 או תוך ארבעה-עשר יום מיום קבלת כל אישורי המס, וכי העברה זו תיעשה בדרך של רישום בלשכת רישום המקרקעין בכך שהקונה תחזיק ב-20% מכלל הזכויות בחלקה (סעיף 5 בהסכם). שלוש הוראות ההסכם הרלוונטיות לנו, קובעות כלהלן: סעיף 15: איחור בסילוק המשכנתא ורישום הזכויות. "אי-סילוק המשכנתא לטובת חברת 'ליבו נכסים והשקעות בע"מ' עד ליום 11.4.2006 לא יהווה הפרה יסודית של ההסכם, ויהיו הקונים זכאים לפיצוי בסך של 2% לחודש (לפי חישוב יומי) על כל התמורה ששולמה, לכל יום החל מיום 15.1.2006 (יום התשלום) ועד ליום הסילוק בפועל ..." סעיף 16: ההפרה יסודית. "אי-סילוק המשכנתא לטובת חברת 'ליבו נכסים והשקעות בע"מ' ו/או אי-רישום הזכויות עד ליום 15.7.2006 או תוך 14 יום מיום קבלת כל אישורי מס (מס שבח, מס מכירה ומס רכוש) יהווה הפרה יסודית של הסכם זה". סעיף 17: פיצויים - הפרה יסודית. "במקרה של הפרה יסודית ישלם הצד המפר לצד המקיים כל תרופה או כל סעד אחרים העומדים לו על-פי החוק, וכל זאת מבלי לפגוע בזכויות הצד המקיים לדרוש צו אכיפה ו/או פיצוי גבוה יותר במידה וייגרמו לו עקב הפרה. למען הסר ספקות הצדדים קובעים את תשלום מחיר הדירה, מסירת החזקה ורישום הדירה בטאבו כתנאים יסודיים". 13. הנושא הטעון הכרעה הוא כאמור, סכום הפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם המכר ביחס לתקופה שמאז המועד שעד אליו ניתן פיצוי במסגרת פסק הדין הראשון (26.4.2008) ועד סילוק המשכנתה מהדירה. ג. עיקרי טענות התובעת 14. התובעת טוענת כי על-פי סעיף 15 בהסכם, משלא סולקה המשכנתה, על הנתבע לשלם לתובעת פיצוי "בסך של 2% לחודש (לפי חישוב יומי) על כל התמורה ששולמה, לכל יום החל מיום 15.1.2006 (יום התשלום) ועד ליום הסילוק בפועל ...". פיצוי זה בסך של 2,400$ בחודש (2% ממלוא התמורה, שהייתה בסך של 120,000$), נקבע לטענת התובעת, ללא קשר לשאלה אם ההפרה של אי הסרת המשכנתה מהווה הפרה יסודית, אם לאו. פיצוי זה, כך לטענתה ובניגוד לטענת הנתבע, עומד לעצמו ואינו רלוונטי להבחנה שנעשתה בסעיף 16 בהסכם, שלפיו אי-סילוקה של המשכנתה לאחר יום 15.7.2006 הופך להפרה יסודית ומחיל את הסעדים הקבועים בסעיף 17 בהסכם. עוד טוענת התובעת בהקשר זה, כי סעיף 17 בהסכם קובע כי במקרה של הפרה יסודית "ישלם הצד המפר לצד המקיים" - בענייננו, ישלם הנתבע לתובעת - "כל תרופה או כל סעד העומדים לו על-פי הסכם זה או על פי החוק". מכאן לטענתה, שהתובעת יכולה לתבוע פיצוי נוסף, בנוסף על חובת הנתבע לשלם את הפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם עקב אי סילוק המשכנתה עד המועד האמור, אשר חל בכל מקרה. כך לטענת התובעת, עולה גם מפסק-דינו של בית משפט השלום בת"א 5501/06, אשר הטעם היחיד לכך שלא פסק פיצויים עבור מלוא התקופה, אלא רק עבור זו שנתבעה באותה תביעה, הייתה בשל אי תשלום אגרה מספיקה. אולם אלמלא כן ואילו שולמה מלוא האגרה, היה נפסק לה הפיצוי המוסכם עבור מלוא התקופה, לרבות פיצוי עתידי. 15. באשר לשיעור הפיצוי המוסכם, טוענת התובעת, כי כפי שנפסק בהליכים הקודמים, סעיף 15 בהסכם קובע פיצוי מוסכם. לטענתה, אין מקום להפחית מהפיצוי המוסכם כפי שנקבע בהסכם, חרף הוראתו של סעיף 15(א) בחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970 (להלן - חוק החוזים תרופות), המסמיך את בית המשפט להפחית מהפיצוי המוסכם שנקבע. בעניין זה טוענת התובעת, כי על-פי ההלכה הפסוקה, על בית המשפט לבחון אם ישנו יחס סביר בין הפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם ובין הנזק שהיה צפוי, וכי רק בהיעדר יחס סביר כאמור, נתונה לבית המשפט הסמכות להפחית משיעור הפיצוי שהוסכם. אלא שגם אז, הפחתת הפיצוי תיעשה רק במקרים חריגים. כך גם אין משמעות לשאלה, אם בפועל נגרם נזק, אם לאו ודי בכך שהנזק הצפוי הוא סביר בנסיבות של הפרת ההסכם. כך גם במקום שבו ההפרה נובעת ממחדליו של המפר, אין מקום להפחתת הפיצוי המוסכם. בענייננו, הנתבע קיבל מראש את מלוא התמורה עבור הדירה, כך שלא הייתה כל מניעה שיפרע את חוב המשכנתה, ולכן רק הוא זה שאחראי לאי פירעונה עד כה. עוד טוענת התובעת, כי אפילו טוען הנתבע כי התקיים חריג המצדיק הפחתה משיעור הפיצוי המוסכם, כי אז הנטל להוכחת חריג זה מוטל על הנתבע ובכל מקרה, ההפחתה צריכה להיעשות על דרך הצמצום ורק במקום שבו הפיצוי המוסכם שנקבע, אינו עומד בכל יחס להפרה שהייתה צפויה בעת קביעתו. מאחר שבענייננו מדובר בהפרה יסודית, מתמשכת וחמורה, אשר נמשכת עד עתה, אין מקום להפחתת הפיצוי שנקבע. בהקשר זה יש לשקול גם את הנזק המתמשך הנגרם לתובעת וגם את הפרת ההסכם המתמשכת, החמורה לעצמה. 16. באשר לשאלה אם סכום הפיצוי המוסכם עומד ביחס סביר לנזק שהיה צפוי בעת כריתת ההסכם, טוענת התובעת, כי גובה המשכנתה כיום עולה על מחיר הרכישה והוא אף ממשיך לגדול, עד כי ישנו חשש אמיתי שהתובעת תפסיד את הנכס שרכשה, אם הזכויות בו יועברו אל הנושה של הנתבע. במקרה הנדון, מהות הפרת ההסכם היא בכך שבפועל, כל עוד רובצת משכנתה על הנכס, לא קיבלה התובעת לבעלותה את הזכויות בנכס שרכשה. לפיכך לטענת התובעת, ראוי שסכום הפיצוי המוסכם אף לא יהיה נמוך משיעור פדיון המשכנתה, אלא שיעלה עליו. כך גם טוענת התובעת, כי במסגרת השיקולים אשר ישקלו לקביעת הפיצוי, יש לשקול גם את משמעותה של ההפרה הנדונה, כי כל עוד לא מסולקת המשכנתה, לא עברה הדירה לבעלותה של התובעת. ד. עיקרי טענות הנתבע 17. הנתבע טוען כי יש לקרוא את הוראות סעיף 15 בהסכם יחד עם הוראותיו של סעיף 16. לטענתו, סעיף 15 אמנם קובע פיצוי מוסכם בשיעור של 2% עבור כל חודש שבו המשכנתה אינה מסולקת. אך עם זאת, לצד הפיצוי המוסכם בשיעור האמור, הוראה זו בהסכם גם קובעת כי אי סילוקה של המשכנתה עד יום 11.4.2006 "לא יהווה הפרה יסודית של ההסכם". סעיף 16 בהסכם מוסיף וקובע כי אם המשכנתה לא תסולק עד יום 15.7.2006, כי אז יהווה הדבר הפרה יסודית של ההסכם, ובמקרה זה, חלה הוראת סעיף 17. לטענת הנתבע, על כך ניתן ללמוד גם משיעור הפיצוי הגבוה מאד שנקבע. בהיעדר כל יחס בין שיעורו לבין גובה הנזק שצפו הצדדים במקרה של הפרה עתידית, לא מתקבל על הדעת שהנתבע יידרש לשלם פיצוי ב"סכום גבוה ורצחני שכזה", אלא אם כן דובר בפיצוי בשיעור זה לתקופה קצרה בלבד. 18. הנתבע שב והדגיש, כי החזקה בדירה נמסרה לתובעת במועד שנקבע, וכי ההפרה של ההסכם מתבטאת באי הסרת המשכנתה הרובצת עליה. על-כן בפועל, כך לטענתו, אין מדובר בנזק כלכלי בעל משמעות כספית יום-יומית, ואמנם התובעת מעולם לא טענה לנזק מעין זה. מכאן אפוא, שאומד דעת הצדדים היה, כי חיוב פיצוי בשיעור של 2% לכל חודש שבו לא הוסרה המשכנתה, התייחס רק אל תקופה של שלושה חודשים, ולכל המאוחר עד יום 14.7.2006, כל עוד אי הסרת המשכנתה אינה בגדר הפרה יסודית של ההסכם. בעת בחינת השאלה אם סכום הפיצוי המוסכם שנקבע הוא סביר, על בית המשפט לשקול את העובדה שעל-פי המקובל שיעור הפיצוי המוסכם הנקבע במקרה של הפרת הסכמי מכר מקרקעין הוא בדרך-כלל בשיעור של 10% משווי המכירה (בענייננו, 12,000$). לטענת הנתבע, עובדה זו היא בגדר מן המפורסמות שאינן מצריכות ראייה. לפיכך לטענתו, אין כל מקום לקבוע פיצוי בשיעור העולה עשרות מונים על הפיצוי המוסכם המקובל, ודי בכך שישנה חריגה מהפיצוי המוסכם המקובל, כדי להצביע על אי סבירותו ועל כך שהצדדים לא התכוונו להסכים לפיצוי כה גבוה. ה. דיון והכרעה 19. הדיון מתמקד אפוא, בנושא אחד בלבד, שהוא כאמור, סכום הפיצוי שנקבע בהסכם המכר ביחס לתקופה שמאז המועד שעד אליו ניתן פיצוי במסגרת פסק הדין הראשון ועד סילוק המשכנתה מהדירה. המועד שעד אליו נקבע פיצוי במסגרת ההליכים הקודמים היה יום 26.4.2006. כך שעלינו להידרש לשאלת סכום הפיצוי המתייחס לתקופה שראשיתה ביום 27.4.2006 ועד היום שבו תוסר המשכנתה מהדירה. נקדים ונאמר, כי בעת הדיון בנושא סכום הפיצוי המוסכם שנקבע, יש לזכור מספר עובדות ונורמות משפטיות, אשר אינן קשורות בנושא המחלוקת, אך למרות זאת נמהלו בטענות הצדדים, הגם שאינן רלוונטיות לנושא המחלוקת. תחילה נעמוד על אלו ולאחריהן נדון בשאלה הדרושה הכרעה. 20. אין מחלוקת על כך שהעובדה שהנתבע לא פעל להסרתה של המשכנתה מהווה הפרה של ההסכם. אי סילוקה של המשכנתה עד יום 11.4.2006 היוותה הפרה של ההסכם, הגם שעל-פי הסכמת הצדדים, הפרה זו אינה עולה לכדי הפרה יסודית של ההסכם (סעיף 15 בהסכם). לעומת זאת, אי סילוקה של המשכנתה הפך להפרה יסודית של ההסכם, החל מיום 15.7.2006 (סעיף 16 בהסכם). בנסיבות אלו, עמדו לתובעת שמילאה את חלקה בהסכם, כל התרופות והסעדים העומדים לה גם על-פי החוק וגם על-פי הסכם המכר, וזאת גם מכוח הוראת ההסכם (סעיף 17 בהסכם) וגם מכוח חוק החוזים תרופות. לא הייתה כל מניעה לכך שהתובעת תתבע את כל אותם סעדים שהחוק וההסכם העניקו לה, או את חלקם, ובין השאר את ביטול ההסכם (סעיף 7 בחוק החוזים תרופות), את השבת התמורה ששילמה התובעת לנתבע (שם, סעיף 8), או פיצויים בשל הפרת ההסכם (שם, סעיף 11), לרבות פיצוי בגין נזק שאינו ממוני (שם, סעיף 13). התובעת בחרה באופן מודע שלא לתבוע אף אחד מאותם סעדים שלכאורה, יכולה הייתה לתבוע ולכאורה אף יכולה הייתה לזכות בהם. גם זמן קצר מאד לאחר שההסכם הופר בכך שהמשכנתה לא הוסרה ונודע לתובעת על המצב המסובך שאליו נקלע הנתבע, אשר בעטיו לא הסיר את המשכנתה, ואף נגרר למשבר כלכלי עד כדי היקלעות לחובות עתק, אשר בעטיין הסרת המשכנתה אינה נראית באופק, לא ביקשה התובעת אף לא סעד אחד מאלו שבהם קרוב לוודאי יכולה הייתה לזכות. במקום לתבוע כל אלו ובין השאר, את ביטול ההסכם והשבת התמורה ששילמה, מבקשת התובעת להעמיס את כל הסעדים שלטענתה, היא זכאית להם בשל הפרת ההסכם, על אותה הוראה שקבעה פיצוי מוסכם ביחס לנסיבות מאד מסוימות, שאליהן נידרש בהמשך הדברים. ראוי להטעים כבר עתה, כי במקום שבו לא נתבע ביטולו של ההסכם לרבות השבת התמורה ששולמה, ולא נתבעו פיצויים, אין התובעת יכולה להעמיס על סעיף 15 בהסכם גם סעד של השבה, גם סעד של פיצויים, ממוניים ושאינם ממוניים. קריאת טענות התובעת מעלה כי באמצעות סעיף 15 בהסכם, מבקשת היא לתבוע את כל אלו, אך כאמור, מה שלא נתבע דרך הדלת הראשית, לא ניתן לנסות ולהשחיל דרך החלון. כך במיוחד לאור הוראת סעיף 15(ב) בחוק החוזים תרופות הקובעת באופן מפורש, כי "הסכם על פיצויים מוסכמים אין בו כשלעצמו כדי לגרוע מזכותו של הנפגע לתבוע במקומם פיצויים לפי סעיפים 10 עד 14 או לגרוע מכל תרופה אחרת בשל הפרת החוזה". 21. עובדה נוספת אשר עלינו לשוות לנגד עינינו בעת בחינת טענות הצדדים, עניינה במשמעות של הפרת ההסכם במקרה הנדון. התובעת טוענת, כי שילמה את מלוא התמורה בסך של 120,000 ₪ עבור רכישת הזכויות בדירה, בעודה צפויה להיות מסולקת מן הדירה בשל זכותו של הנושה, שלטובתו רשומה משכנתה, ששווי החוב בגינה עולה היום על שווייה של הדירה. מנגד טוען הנתבע, כי לנתבעת לא נגרם נזק כלכלי כספי הבא לידי ביטוי מידי יום, אלא מדובר בנזק שעשוי להיגרם, אם תבקש התובעת למכור את הדירה, ואז הדבר יימנע ממנה. אולם לטענתו, התובעת לא טענה כי היא מבקשת למכור את הדירה ובפועל, היא מחזיקה בה. לטעמי, גם דרך הצגת הדברים בידי התובעת וגם הדרך שבה הוצגו בידי הנתבע, איננה מדויקת. התובעת שילמה עבור הדירה סך של 120,000 ₪ ביום 15.1.2006 (סעיף 4 בהסכם המכר), וביום 28.2.2006 קיבלה לידיה את החזקה בדירה (שם, סעיף 3). עם זאת, בניגוד למתחייב מן ההסכם, המשכנתה לא הוסרה עד יום 15.4.2006 (שם, סעיף 5), ואף לא הוסרה עד עצם היום הזה. כפועל יוצא מכך, עד עצם היום הזה לא הועברו הזכויות בדירה על שמה של התובעת, הגם שבמרשם המקרקעין נרשמה לטובתה הערת אזהרה. המשמעות היא אפוא, שמשלא נרשמו הזכויות בדירה על שמה של התובעת, היא אמנם לא קיבלה את מלוא התמורה עבור כספה. כך גם, כטענת התובעת, היא מצויה בסיכון לאבד את הנכס, אם ימומש בידי הנושה שלטובתו רשומה המשכנתה על הדירה (חברת ליבו). מכאן אפוא, שהנזק הכספי הישיר של התובעת (בהתעלם מהשאלה אם נגרמו גם נזקים נוספים או נזקים שאינם ממוניים), הוא לכל היותר בגובה שוויה של הדירה היום. עם זאת, מאחר שאין מחלוקת שהתובעת מחזיקה בדירה מאז שהחזקה בה נמסרה לידיה (ביום 28.2.2006), לא יכולה להיות מחלוקת שהתובעת נהנית מהשימוש בדירה במשך כל אותן שנים, ואף שימוש זה הוא בעל ערך כלכלי לא מבוטל. מכאן אפוא, שהנזק הריאלי שנגרם לתובעת הוא בשווי התמורה ששילמה עבור הדירה, בניכוי דמי השימוש הראויים עבור כל התקופה מאז קיבלה לידיה את החזקה בדירה ועד המועד שבו תחזיק בדירה. סכום זה, שהגם שאינו ידוע ואף לא הוכח, יכונה להלן לצורך הדיון - סכום הנזק הריאלי. סכום זה, הגם שכאמור, לא הוכח, בכל מקרה אינו יכול לעלות על סכום שוויה של הדירה במועד התשלום (15.1.2006), ובתוספת הפרשי הצמדה וריבית עד היום. 22. על רקע הערותינו האמורות, נדרש לשאלת שיעורו של הפיצוי המוסכם, שעליו הסכימו הצדדים, כמפורט לעיל. תחילה נבקש להתייחס אל המחלוקת שבין הצדדים באשר לפרשנות הנכונה של הוראות סעיפים 15 ו-16 בהסכם. טענת הנתבע בעניין זה היא, כי הוראת סעיף 16 קובעת כי אם לא תסולק המשכנתה עד יום 15.7.2006, כי אז החל ממועד זה יהווה אי סילוקה של המשכנתה משום הפרה יסודית של ההסכם. במקרה זה, תחול הוראת סעיף 17 בהסכם המחילה גם את כל הסעדים שמעניק החוק במקרה של הפרת הסכם. לעומת זאת, הוראת סעיף 15 קובעת פיצוי מוסכם למקרה ספציפי שעניינו הפרה שאינה יסודית של ההסכם, במקרה שבו המשכנתה לא תוסר עד יום 11.4.2006. במקרה זה, כך לטענתו, יידרש לשלם פיצוי בשיעור של 2% לכל חודש, החל מיום חתימת ההסכם (15.1.2006) ועד המועד שבו תהפוך הפרה זו להפרה יסודית (15.7.2006). לטענתו, ברגע שהפרה זו הפכה להפרה יסודית, ממילא זכאית התובעת לכל הסעדים שמוענקים במקרה של הפרה יסודית, ולכן הוראת סעיף 15 הקובעת את הפיצוי המוסכם איננה רלוונטית עוד. מנגד טענה התובעת, כי אין לקבל את הפירוש שהציע הנתבע. לטענתה, הוראת סעיף 15 בהסכם קובעת הסדר מיוחד של פיצוי למקרה שבו המשכנתה לא תוסר עד יום 11.4.2006. במקרה זה, כך לטענתה, החל ממועד זה יהיה על הנתבע לפצותה בשיעור של 2% עבור כל חודש החל ממועד חתימת ההסכם (15.1.2005) ועד הסרת המשכנתה בפועל. הוראת סעיף 16 רק מוסיפה, כי אם אמנם גם עד יום 15.7.2006 לא תוסר המשכנתה, כי אז נוסף על הפיצוי המוסכם אשר נקבע בסעיף 15 בהסכם, תהפוך הפרה זו להפרה יסודית, אשר תזכה את התובעת בסעדים נוספים בשל כך. מקריאת הוראות סעיפים 15, 16 ו-17 בהסכם, עולה המסקנה כי הפרשנות הנכונה היא זו של התובעת. הוראת סעיף 15 בהסכם אמנם קובעת באופן ברור כי אי סילוקה של המשכנתה עד יום 11.4.2006 יזכה את התובעת בפיצוי מוסכם בשיעור של 2% מן התמורה עבור כל חודש ועד יום הסילוק של המשכנתה בפועל. עם זאת, מאחר שסעיף 15 קובע כי הפרה זו לא תהווה הפרה יסודית, כי אז לא יכולים היו לעמוד לתובעת כל הסעדים העומדים לצד המקיים את החוזה במקרה של הפרה יסודית. כך למשל, לא יכולה הייתה התובעת לדרוש ביטול של ההסכם (סעיף 7(א) בחוק החוזים תרופות), לרבות השבת התמורה. לעומת זאת, סעיף 16 בהסכם קובע, כי אם גם עד יום 15.7.2006 לא תסולק המשכנתה, כי אז יחשב הדבר להפרה יסודית של ההסכם. מכאן, שהחל ממועד זה ועל-פי לשונו של ההסכם, התובעת הייתה זכאית לא רק לפיצוי המוסכם שנקבע בסעיף 15 בהסכם, אלא אף לכל הסעדים העומדים לצד המקיים את ההסכם במקרה שבו הצד השני הפר את ההסכם הפרה יסודית. כך גם כאמור, החל ממועד זה הייתה התובעת רשאית לתבוע את ביטול ההסכם ואת השבת התמורה ששילמה. לאור מסקנה זו, שלפיה לכאורה, זכאית התובעת לפיצוי בשיעור של 2% מן התמורה עבור כל חודש שבו הופר ההסכם בכך שהמשכנתה לא סולקה, נבחן אם כטענת הנתבע, אמנם ישנה הצדקה להפחתת שיעור הפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם המכר. 23. נושא "פיצויים מוסכמים" שישלם צד להסכם המפר את ההסכם לצד המקיים אותו, הוסדר בסעיף 15 בחוק החוזים תרופות. על-פי הוראה זו, בנסיבות הקבועות בה, רשאי בית המשפט להפחית את הפיצוי שעליו הוסכם. זו לשון סעיף 15(א): "הסכימו הצדדים מראש על שיעור פיצויים (להלן - פיצויים מוסכמים), יהיו הפיצויים כמוסכם, ללא הוכחת נזק; אולם רשאי בית המשפט להפחיתם אם מצא שהפיצויים נקבעו ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה". לשם זכייה בפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם, די בכך שהוכח כי התקיימה ההפרה המזכה בפיצוי שעליו הוסכם שישולם במקרה של אותה הפרה, ואין צורך בהוכחת נזק לשם כך (ראו למשל, ע"א 4481/90 אהרן נ' פרץ מ' בן גיאת חברה להנדסה ובניין בע"מ, פ"ד מז(3) 427 (1993), פסקה 7 בפסק-דינו של כבוד השופט מ' חשין; ע"א 4162/02 רנדור נ' דרור מהנדסים (1990) בע"מ, פ"ג נח(4) 193 (2004), פסקה 10 בפסק-דינו של כבוד השופט (כתוארו אז) א' גרוניס). משנקבע כי אמנם נקבע פיצוי מוסכם למקרה של הפרת הסכם, נדרש בית המשפט לשתי שאלות: האחת, האם סכום הפיצוי שהוסכם עומד ביחס סביר לנזק שאותו ניתן היה לחזות מראש. השנייה, האם ראוי שבית המשפט יפחית מן הפיצוי המוסכם שנקבע (אהרן, בפסקה 5; ע"א 18/89 חשל חברה למסחר ונאמנות בע"מ נ' פרידמן, פ"ד מו(5) 257 (1992), פסק-דינו של הנשיא מ' שמגר בפסקה 9. כן ראו: ג' שלו וי' אדר, דיני חוזים - התרופות, לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי, תשס"ט-2009, עמ' 495. להלן - שלו). נבחן אפוא, את שתי השאלות האמורות בנסיבות הנדונות. 24. השאלה הראשונה, עניינה כאמור, בסבירותו של סכום הפיצוי שעליו הוסכם ובשאלה, אם הוא עומד ביחס סביר לנזק שאותו ניתן היה לחזות מראש, בעת כריתת ההסכם. אמנם בחינת הדברים נעשית בדיעבד, לאחר שההסכם כבר הופר, אך יש לבחון זאת לפי מצב הדברים שהיה בעת שההסכם נכרת (אהרן, פסקה 8. כן ראו שלו, עמ' 496 והפסיקה המובאת שם). השאלה שעליה נדרש בית המשפט להשיב, כפי שנוסחה בספרה של פרופ' ג' שלו (שם), היא זו: "האם שיעור הפיצויים הוא כזה, שאדם סביר בנעליו של צד לחוזה יכול היה, בעת שנקבע הפיצוי, לראות בו סכום התואם את שיעור הנזק העלול להיגרם, אם וכאשר יופר החוזה בהפרה מן הסוג שאכן התרחש בפועל? במילים אחרות: האם ניתן להניח שבעת כריתת החוזה יכלו צדדים סבירים לחוזה - אילו נתנו דעתם מראש לאפשרות שהחוזה יופר באופן שבו אכן הופר בסופו של דבר - להעריך כי הפרה מסוג זה תסב לנפגע נזק ששיעורו כשיעור הפיצוי המוסכם?" אם תינתן תשובה חיובית לשאלה האמורה, כי אז לא יוכל בית המשפט להתערב בשיעור הפיצוי המוסכם שנקבע. לעומת זאת, תשובה שלילית לשאלה זו "תכונן את סמכות ההפחתה ותפתח פתח להתערבות שיפוטית בסכום הפיצוי שקבעו הצדדים" (שלו, שם). התובעת כאמור, טוענת כי הוסכם בין הצדדים על כך שעבור כל חודש של הפרה, יהיה על הנתבע לשלם לה סך של 2,400$ (סכום השווה לשיעור של 2% מהתמורה ששולמה). משמעות הדברים היא אפוא, לטענתה, שכעבור חמישים חודש, תקבל חזרה לידיה את מלוא התמורה ששילמה עבור הדירה. לאחר תקופה זו של ארבע שנים וחודשיים, היא אף תתחיל לקבל כספים שיהיה בהם כדי לעלות על מלוא התמורה ששילמה עבור הדירה. אמנם אין מחלוקת, שהתובעת שילמה את סכום התמורה שנקבע לא רק בתמורה לקבלת החזקה בדירה, אלא גם בתמורה לכך שהזכויות בדירה יהיו בבעלותה וירשמו על שמה, בעוד שקיבלה רק את החזקה בדירה. אולם כפי שכבר נאמר לעיל, סכום הנזק הריאלי שנגרם לתובעת הוא שווי התמורה ששילמה עבור הדירה, בניכוי דמי השימוש הראויים במשך כל התקופה מאז קיבלה לידיה את החזקה בדירה וכל עוד תחזיק בה. כך שבוודאי שאין התובעת זכאית לכך שתקבל פיצוי העולה בשיעור כה ניכר על סכום הנזק הריאלי. התוצאה של מצב זה היא תוצאה של התעשרות התובעת שלא כדין - בהתעלם מנזקיה הלא ממוניים, ככל שהיו - ולא יתכן שהצדדים הסכימו לפיצוי מוסכם שזו המשמעות שלו; משמעות שלפיה ההתובעת קיבלה למצער, את זכות המגורים בדירה, חינם אין כסף ואף זכתה בכספים מעבר לכך. מכאן אפוא, שהתשובה לשאלה הראשונה היא, שלילית. אין להניח שבעת כריתת ההסכם, יכולים היו צדדים סבירים לו להעריך שהפרה תסב לנפגע נזק ששיעורו כשיעור הפיצוי שעליו הוסכם. זאת, אילו נתנו מראש את דעתם לאפשרות שהחוזה יופר באופן שבו אכן הופר בסופו של דבר. מכיוון שכך, נפנה לבחון את השאלה השנייה, שעניינה כאמור, אם ראוי שבית המשפט יפחית את הפיצוי המוסכם שנקבע. 25. השאלה השנייה נועדה לבחון, אם ראוי שבית המשפט יתערב בשיעור הפיצוי המוסכם שנקבע, בכך שיפחית ממנו. אין מחלוקת שהתערבות בית המשפט בפיצוי מוסכם נעשית רק במקרים חריגים ונדירים וגם אז הדבר ייעשה "על דרך הצמצום ולא ביד נדיבה" (ע"א 300/77 רוזנר נ' בנייני ט.ל.מ. חברה לבנין ופתוח בע"מ, פ"ד לב(3) 682, בעמ' 687 (1978), כבוד השופטת מ' בן-פורת. כן ראו: אהרן בפסקה 9; שלו, בעמ' 508-544). הגם שיש לבחון את מכלול נסיבות ההתקשרות, לשם קביעת היקף ההתערבות בפיצוי המוסכם שנקבע, יש לבחון את הדברים על-פי מבחן אובייקטיבי, לפי מבחן האדם הסביר הבא בנעליהם של המתקשרים (חשל בפסקה 10; שלו בעמ' 501). בעת יישום מבחן הצפיות הסבירה ביחס לעובדותיו של המקרה שנבחן, יש לבחון את אותם גורמים שעשויים להשפיע על אפשרות צפיית הנזק בתביעה רגילה לפיצויים. בהם בין השאר, גם אלו: חומרתה היחסית של הפרת ההסכם; משך הזמן שההפרה נמשכה; שיעור התמורה או השווי הכלכלי של נושא ההסכם; ההסתברות שבה ניתן היה לצפות את סוג הנזק ואת שיעורו בהינתן הפרה מהסוג שאירע בפועל; מספר ההפרות; יכולת הצפייה של ההליך שהביא להפרה ועוד כיוצא באלו (שלו, עמ' 502-501). שאלה נוספת הראויה לבחינה, עניינה בשיעור הפיצוי הסביר והמקובל באותן נסיבות. בספרה נדרשה פרופ' ג' שלו לשאלה, אם ניתן לקבוע "סכומי פיצוי 'מקובלים' או 'סבירים', שבהם יש להניח שבית המשפט יימנע מלהתערב". תשובתה לכך היא, כי ישנו קושי לקבוע הנחיות כלליות בעניין זה. עם זאת הוסיפה, כי "בהקשר המיוחד של חוזים למכר מקרקעין, מסתמן נוהג שיפוטי שלפיו תניה הקובעת עד כ-20% מערך הנכס כפיצוי מוסכם במקרה של הפרה יסודית תוכר בדרך כלל כסבירה ולכן מוגנת מפני התערבות שיפוטית" (שלו, עמ' 503). בחינת הרשימה הארוכה של המקרים שהובאו שם כדוגמאות, מעלה כי למעט מקרה חריג אחד שבו הוכר פיצוי בשיעור של 25% מערך נכס המקרקעין, במרבית המקרים, נפל סכום הפיצוי משיעור זה ולרוב אף היה נמוך משיעור של 20%, כך שבדרך-כלל נע בין כ-10% משוויו של הנכס לכ-20% משוויו (שם, הערת שוליים 656, שבמסגרתה מפורטים כל אותם מקרים אשר נבחנו ושיעור הפיצוי המוסכם שנקבע בכל אחד מהם). מכאן, שבוודאי ישנה הצדקה להפחית את שיעור הפיצוי המוסכם, אשר על-פי טענת התובעת, הוא נטול תקרה, כבר עבר מזמן את מלוא התמורה, וכיום הוא עומד על שיעור של כ-170% מהתמורה. ו. סיכום ותוצאה 26. התובעת כאמור, שילמה ביום 15.1.2006 לנתבע את מלוא התמורה עבור הדירה, בסך של 120,000$, והדירה הועברה לחזקתה ביום 28.2.2008. מאז ועד היום מחזיקה התובעת בדירה, הזכויות בה טרם נרשמו על שמה, מאחר שהנתבע טרם סילק את המשכנתה הרובצת על הדירה לטובת צד שלישי (ליבו). מכאן שאין מחלוקת כי באי סילוק המשכנתה, הפר הנתבע את ההסכם. במסגרת ההליכים הקודמים שנוהלו בין הצדדים, לרבות בהליכי הביניים שהתקיימו במסגרת התביעה הנדונה, נקבע כי התובעת זכאית לפיצוי המוסכם אשר נקבע בשל הפרת ההסכם בכך שהנתבע לא סילק את המשכנתה עד היום. המחלוקת היחידה שנותרה להכרעה עניינה בסכום הפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם (בסעיף 15 בהסכם). מאחר שטענות הנתבע לעניין פרשנות הוראות סעיפים 15 ו-16 בהסכם, נבחנו הדברים לפי "פשוטו של מקרא", כי הפיצוי המוסכם קובע פיצוי בשיעור של 2% מהתמורה (2,400$) עבור כל חודש שבו טרם סולקה המשכנתה. 27. בעת בחינת סכום הפיצוי המוסכם שראוי שעל הנתבע לשלם לתובעת, עמדו לנגד עיני בין השאר, שתי העובדות שעליהן עמדנו לעיל בהרחבה. האחת, כי חרף טענת התובעת בעניין ההפרה היסודית של ההסכם, על אף השלכותיה שבעניינן טענה בהרחבה בסיכום טענותיה, ובעיקר למרות העובדה שכל אלו היו ידועים לתובעת זמן קצר לאחר כריתת ההסכם ובעת הגשת התביעות הקודמות שנוהלו בין שני הצדדים, לא עתרה היא לאף לא אחד מן הסעדים שלכאורה, יכולה הייתה לעתור להם. התובעת לא תבעה את ביטול ההסכם ואת השבת התמורה ששילמה, ולא תבעה פיצויים בגין נזקים ממוניים ושאינם ממוניים, שלכאורה נגרמו לה בשל הפרת ההסכם. במקום לתבוע סעדים אלו, ביקשה התובעת להעמיס את כל הסעדים שלכאורה, הייתה זכאית להם בשל הפרת ההסכם, על אותה הוראה שקבעה פיצוי מוסכם במקרה שבו המשכנתה לא תסולק. השנייה, עניינה בכך שכאמור, אין מחלוקת שבמשך כל השנים מאז נחתם ההסכם - זה כשבע שנים - התובעת מחזיקה בדירה. מכאן אפוא, שהנזק הריאלי שנגרם לתובעת, הוא לכל היותר בשווי התמורה ששילמה עבור הדירה, בניכוי דמי השימוש הראויים במשך כל התקופה מאז קיבלה לידיה את החזקה בדירה ועד המועד שבו תחזיק בדירה. סכום זה, שהגם שאינו ידוע ואף לא הוכח, הוא סכום הנזק הריאלי שנגרם לתובעת ובכל מקרה, אינו יכול להיות גבוה יותר מסכום שוויה של הדירה במועד התשלום (15.1.2006), ובתוספת הפרשי הצמדה וריבית עד היום. 28. מכל הטעמים שעליהם עמדנו, המסקנה היא שסכום הפיצוי שהוסכם אינו עומד ביחס סביר לנזק שאותו יכולים היו צדדים סבירים להסכם לחזות בעת כריתת ההסכם. על כן, בנסיבות אלו, ישנה הצדקה להפחתת הפיצוי המוסכם שנקבע. הפיצוי המוסכם שנקבע, קבע שיעור חודשי קבוע למשך זמן בלתי מוגבל. כך שבכל חודש יהיה זה בסך של 2,400$ עד אשר תוסר המשכנתה. המשמעות של פיצוי מעין זה היא, שכעבור חמישים חודשים, הגיע הפיצוי לסכום של מלוא התמורה ששולמה עבור הדירה (פיצוי בשיעור של 100%), כיום הוא כבר עומד על סכום של קרוב ל-170% ולשיטת התובעת, אם לא יעלה בידי הנתבע לסלק את המשכנתה, הוא אף עשוי להכפיל ואף לשלש את שוויה של הדירה. פיצוי בשיעור זה אין לקבל, ואף אין לקבל שזו הייתה כוונת הצדדים. לאור העובדה שעל-פי הפסיקה (כמפורט לעיל), נקבע כי בהסכמים שעניינם מכר מקרקעין הוכר שפיצוי מוסכם לא יעלה על שיעור של 20% מערכו של הנכס ומאחר שבמקרים שבהם נקבעו סכומים גבוהים יותר, הפחיתו בתי המשפט את אותם סכומים, כך יש לנהוג גם במקרה הנדון. 29. התוצאה היא אפוא, שהתביעה מתקבלת רק בחלקה הקטן, כך שסכום הפיצוי המרבי שעל הנתבע לשלם לתובעת יהיה בשיעור של 20% מהתמורה, קרי: סכום בשקלים השווה ל-24,000$. מאחר שנקבע השיעור המרבי המקובל (20%), לא יישא סכום זה הפרשי הצמדה וריבית, אלא הסכום שהתובעת תהיה זכאית לו הוא סכום השווה בשקלים ל-24,000$ על-פי השער היציג ביום מתן פסק הדין. סכום זה יתחיל לשאת הפרשי הצמדה וריבית החל משלושים יום מיום מתן פסק הדין ועד התשלום המלא בפועל. העתירה לסעד הצהרתי שיקבע כי התובעת זכאית לסעד עתידי בגין סכום הפיצוי שיצטבר החל מיום הגשת התביעה הנדונה ועד יום סילוק המשכנתה במלואה, נדחית. לאור התוצאה שאליה הגעתי, שלפיה התובעת זכתה בחלק קטן מהסכום שנתבע, אין צו להוצאות. פיצויים מוסכמיםפיצוייםמשכנתאמקרקעין