ערעור לעליון על פרשנות חוזה מכר

מומלץ לקרוא את ההחלטה להלן על מנת לקבל ידע בנושא ערעור לעליון על פרשנות חוזה מכר: לפניי בקשת רשות לערער על פסק-דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה (כב' סגנית הנשיאה ש' וסרקרוג והשופטים י' כהן ו-ר' שפירא), שקיבל את ערעור המשיבים על פסק דינה של המפקחת על רישום המקרקעין בחיפה (כב' המפקחת צ' פייגנבוים), וקבע כי למבקשת לא קמה זכות להסב את ייעודה של יחידת משרד בה היא מחזיקה בבית המשותף, ליחידת דיור. המשיבים הינם בעליהן של ארבע מתוך שבע דירות בבית משותף בחיפה (להלן: הבניין), שבנייתו הושלמה על-ידי המבקשת, חברה קבלנית (להלן: הקבלן) בשנת 1994. הקבלן מחזיק ביחידת משרד בקומת העמודים של הבניין, שבנייתה הושלמה בסמוך להשלמת בניית הבניין ושימשה את הקבלן לצרכים משרדיים במשך תקופה של כ-15 שנים. הבניין טרם נרשם כבית משותף, ולכן הקבלן רשום כבעל המקרקעין ולזכות המשיבים רשומות הערות אזהרה. במסגרת הסכמי המכר שנחתמו בין הצדדים עם בניית הבניין, הוסדרה הוצאת חלקים מהרכוש המשותף והצמדתם ליחידת הקבלן, לרבות שאלת יעוד היחידה הנדונה. בין חוזה מכר אחד למשנהו ניכרים פערים הן בניסוח הן בתוכן ההתחייבויות, כאשר המשמעותיים לענייננו הם הפערים בהסכמות המתייחסות ליחידת הקבלן בקומת העמודים בבנין. החוזה שנחתם בין הקבלן למשיבה 1 - בשונה מהחוזים עם יתר המשיבים - מכיל תוספת בכתב יד שבה הוא מתחייב שלא לבנות יחידות דיור נוספות בבניין. בחוזים האחרים, הוסכם עקרונית כי יחידת הקבלן תוכל לשמש כדירת מגורים בעתיד. במהלך שנת 2007 ביקש הקבלן להסב את יחידת המשרד ליחידת מגורים תוך ביצוע התאמות נדרשות, ובהן פתיחת פתחים במעטפת החיצונית של הבניין והעמקתה על-ידי חפירה. למרות התנגדות המשיבים, ניתן לקבלן היתר בנייה ביום 30.11.2009. מספר שבועות לאחר מכן, התחיל הקבלן בביצוע עבודות הבניה. ביום 20.1.10, עתרו המשיבים למפקחת על הבתים המשותפים, לצו מניעה קבוע שיאסור על הקבלן או על מי מטעמו לבצע עבודות כלשהן בתחומי הבניין המשותף. לטענתם, הקבלן פועל תוך הפרת הסכמי המכר בין הצדדים, שבמסגרתם התחייב כי לא תהיינה בבנין יותר משבע יחידות דיור. עוד טענו המשיבים כי הקבלן מממש אחוזי בנייה השייכים להם. במסגרת ההליך שהתנהל בפניה, דחתה המפקחת בקשה מטעם הקבלן לדחיית התביעה על הסף, שבה נטען כי אין לה סמכות עניינית לדון בסוגיה שעניינה פרשנות חוזי המכר בין הצדדים. המפקחת קבעה כי היא מוסמכת להכריע בעניין זה במסגרת סמכותה הנגררת. בפסק דינה מיום 16.9.2010 דחתה המפקחת את טענות המשיבים. המפקחת מצאה כי בחוזי המכר בין הצדדים, השאיר הקבלן לשימושו הפרטי חלק מקומת העמודים, וכן חנייה וחלק מהגינה. על רקע פרשנות חוזי המכר וראיות שהוצגו בפניה, פסקה המפקחת כי שימוש זה אינו מוגבל לצרכים משרדיים. לדידה של המפקחת, ככל שקיימים הבדלים בנוסחים של הסכמי המכר, הרי שמדובר בהבדלים מזעריים, ואין די בנוסחו של הסכם יחיד עם המשיבה 1 בכדי להקנות למשיבים זכות להתנגד לשינוי האמור בייעוד היחידה. עוד נקבע, כי אין מניעה שהשינויים בשטח המוצמד ליחידה יעשו בשלב מאוחר יותר. נוכח קביעות אלה, אישרה המפקחת את השינויים הנוספים שהתבקשו על-ידי הקבלן בבקשה להיתר הבניה ודחתה את התביעה. המשיבים ערערו על החלטת המפקחת לבית המשפט המחוזי בחיפה. בין היתר השיגו המשיבים על אופן פרשנות הסכמי המכר, הן לעניין הסבת היחידה ליחידת מגורים הן לעניין היכולת לבצע עבודות בנייה 15 שנים לאחר השלמת היחידה, תוך פגיעה ברכוש המשותף. בית המשפט המחוזי (כב' השופטת ש' וסרקרוג והשופטים י' כהן ו-ר' שפירא) קיבל את ערעור המשיבים על פסק-דינה של המפקחת. נקבע, כי הקבלן אינו יכול להיסמך על חוזי המכר בין הצדדים, כבסיס להסבת היחידה לצרכי מגורים. בית המשפט מצא, כי אף על פי שהמגבלה בדבר הוספת יחידות מגורים לבניין קיימת אך ורק בחוזה המכר שנחתם בינו לבין המשיבה 1, היא חלה גם על היחסים בין הקבלן לבין המשיבים הנוספים. בית המשפט ציין כי לו רצה הקבלן לשמור לעצמו את הזכות לשינוי ייעוד היחידה, היה עליו לנסח את חוזי המכר עם המשיבים באופן בהיר ומפורש. עוד קבע בית המשפט כי השינוי שמבקש הקבלן לבצע בייעוד היחידה, עומד בניגוד לאופן שבו בוצעו חוזי המכר לאורך השנים, ואינו עולה בקנה אחד עם החובה לנהוג בתום לב בקיום זכויות חוזיות. מכאן הבקשה שלפניי, שבגדרה משיג הקבלן על האופן שבו פירש בית המשפט המחוזי את חוזי המכר, בשאלת ייעוד היחידה וזכויות הבנייה המוקנות לו. כמו כן, מלין הקבלן על כך שבית המשפט המחוזי אפשר למשיבים להרחיב את חזית טענותיהם ולשנות את הסעד המבוקש על-ידם. לדבריו, יצר הדבר עיוות דין, שכן לא ניתנה לו הזכות להתגונן מפני טענות אלה. לאחר שבחנתי את הבקשה, מצאתי כי דינה להידחות. כידוע, רשות ערעור בגלגול שלישי תינתן במשורה, במקרים שבהם עולה שאלה בעלת חשיבות ציבורית או משפטית, החורגת מן העניין שיש לצדדים הישירים בהכרעה במחלוקת (ר"ע 103/82 חניון חיפה בע"מ נ' מצת אור (הדר חיפה) בע"מ, פ"ד לו(3) 123 (1982); רע"א 4193/11 כראדי נ' נרקיס ([] 14.6.2011)). השגות הקבלן המבקש נוגעות בעיקר לשאלת פרשנות חוזי המכר שנחתמו בין הצדדים ותחולתם בנסיבות העניין. מדובר בשאלה נקודתית המוגבלת לדל"ת אמותיו של הסכסוך בין הצדדים לבקשה. אמנם, הפרשנות שנתן בית המשפט המחוזי לחוזי המכר אינה עולה בקנה אחד עם זו של המפקחת. עם זאת, נפסק לא אחת כי מחלוקת בין ערכאות שונות בדבר פרשנות הסכם אינה מצדיקה - על דרך כלל - דיון ב"גלגול שלישי" (ראו: רע"א 4520/04 קולב נ' קולב ([] , 25.5.2005); רע"א 7708/10 משה בן דוד חברה לבנין בע"מ נ' עיריית חיפה ( 18.11.2010)). גם בטענותיו הנוספות של המבקש בדבר הרחבת חזית, לא מצאתי עילה למתן רשות ערעור. אפילו אניח כי יש ממש בטענתו כי בפסק-דינו של בית המשפט המחוזי הוכרעו שאלות שלא נידונו במסגרת פסק-דינה של המפקחת, אין בכך בלבד כדי להקנות רשות ערעור על פי אמות המידה המקובלות (ראו: בש"א 4511/05 עיריית בת-ים נ' גני יפית חברה לבניין והשקעות בע"מ ( 17.7.2005 ); רע"א 7079/10 ברעלי נ' הוצאת ספרים ע"ש י.ל. מאגנס, האוניברסיטה העברית ( 31.10.2010)). נוכח האמור, הבקשה נדחית. משלא נתבקשה תגובה, אין צו להוצאות. ערעור לעליוןחוזהפרשנות חוזהערעורהסכם מכר