מומלץ לקרוא את ההחלטה להלן על מנת לקבל ידע בנושא נכס מסחרי - הפרת חוזה שכירות: 1. כתב התביעה התובעת, חברה פרטית בע"מ, הינה הבעלים של נכס מקרקעין הידוע ורשום כמגרש 84 ברחוב היהלום 6 באזור התעשיה ברקן (להלן: "הנכס" או "המושכר"). ביום 21/05/07 שכרה הנתבעת 1, חברה פרטית בע"מ, שעיסוקה בייצור אריזות ניילון ופלסטיק, חלק מהנכס הנ"ל מהתובעת, על מנת שישמש לה כמפעל. הנתבעים 2-3 , בעלי מניותיה של הנתבעת 1, ערבו לכל התחייבויותיה הכספיות של הנתבעת 1 כלפי התובעת מכח הסכם השכירות שנחתם ביניהן (להלן: "ההסכם"). ביום 03/08/08 הגישה התובעת התביעה דנן, בה עתרה לפינויה של הנתבעת 1 מהנכס בגין ארבע "הפרות יסודיות" של הסכם השכירות, אשר בוצעו לטענתה ע"י הנתבעת 1 , כדלקמן: ביצוע שינויים מבניים מהותיים במושכר ללא ידיעתה ו/או הסכמתה- על פי הנטען, הנתבעת בנתה 350 מ"ר של סככות בחניה ו- 60 מ"ר של משרדים בשתי קומות הנמצאות בתוך מבנה המושכר, ואף הגביהה את גג המושכר ב-2 ס"מ נוספים, כל זאת בלי שקיבלה אישורה מראש ובכתב של התובעת, ובלי שניתנו לה היתרי בניה מאושרים מהרשות המקומית, כמתחייב על פי סעיפים 14-15 להסכם. אי תשלום הפרשי שער הדולר לתובעת וקיזוז עצמי - על פי הנטען, הנתבעת הפרה את הוראת סעיף 9 להסכם, הקובעת כי "אחת לכל שנת שכירות השוכר ישלם למשכיר בעבור הפרשי שערי הדולר בין שער הדולר היציג שהיה בעת כריתת ההסכם לבין שער הדולר שבמועד הפרעון... " , בכך שקיזזה על דעת עצמה סך של 113,910 ₪ מדמי השכירות בגין שנת השכירות השניה, לאחר שחישבה את דמי השכירות עבור שנה זו לפי השער היציג של הדולר במועד התשלום (3.26 ₪), ולא לפי השער היציג של הדולר במועד החתימה על ההסכם ( 3.998 ₪ ) . אי תשלום עבור התקנת ספרינקלרים במושכר: על פי הנטען, הנתבעת הפרה ההתחייבות שנטלה על עצמה בהסכם השכירות לשאת ב-50% מעלות התקנת ספרינקלים במושכר, על אף שלטענת התובעת היא מילאה חלקה בהסכם, בכך שדאגה להתקנת ספרינקלרים במושכר, בהתאם להצעת מחיר שהוסכמה ביניהן, ואף נשאה במלוא התשלום עבור ההתקנה (בסך 50,000 ₪) . בכתב התביעה טענה התובעת, כי מיד עם היוודע לה על ההפרות הנ"ל היא פנתה אל הנתבעת בכתב, והתריעה בפניה, כי על פי סעיף 21 להסכם מדובר ב"הפרות יסודיות", המהוות עילה לפינויה מהמושכר, ואולם הנתבעת סירבה "לתקן" את ההפרות. משכך, שלחה התובעת ביום 05/06/08 מכתב לנתבעת, בו הודיעה לה על ביטולו של ההסכם על ידה באופן חד צדדי, ועל דרישתה לפינוי המושכר בתוך 15 יום (להלן: "מכתב הביטול"). ואולם, גם מכתב זה, זכה לטענת התובעת, להתעלמות מוחלטת מצד הנתבעת, אשר בחרה להמשיך ולהפר את ההסכם באופן יסודי ובוטה, ומשכך לא נותר לה כל ברירה אלא להגיש התביעה דנן, במסגרתה עתרה, כאמור, לפינויה של הנתבעת 1 מהמושכר לאלתר, וכן לחיובה ביחד ולחוד עם הנתבעים 2-3 בסכום כולל של 140,037 ₪ ( המורכב מסך של 19,837 ₪ בגין הסכום שקיזזה הנתבעת מדמי השכירות השנתיים; מסך של 25,000 ₪ בגין חלקה של הנתבעת בעלות התקנת הספרינקלרים במושכר ;מסך של 71,400 ₪ המהווה את הפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם בגין כל יום של אי פינוי הנכס (לתקופה שמיום 20/06/08 ,הוא המועד שנקצב לנתבעת לפינוי הנכס במכתב הביטול, ועד ליום הגשת התביעה דנן); ומסך של 23,800 ₪ המהווה את הפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם בגין הפרה יסודית). 2. כתב הגנה ותביעה שכנגד הנתבעת טוענת, כי מדובר בתביעה מופרכת וחסרת עילה, אשר הוגשה רק בעקבות סירובה להיכנע לסחטנותו של מנהל התובעת (שמעון מורגן), בנסותו לשנות ולהגדיל את דמי השכירות שנקבעו בהסכם, באופן חד צדדי, עקב הירידה הכללית שחלה בשער הדולר. לדברי הנתבעת, "מכתב הביטול" הנ"ל נשלח אליה רק כשנה לאחר תחילת ביצוע עבודות הבניה בנכס וחצי שנה לאחר סיומן, ומיד לאחר פגישה שנערכה בינה לבין מורגן במסגרתה סירבה לדרישתו לשנות את התמורה החוזית שנקבעה בהסכם (ע"י קביעת שער דולר חדש, שלא יפחת מ-4 ₪). לדבריה, השינויים המבניים שערכה במושכר הם אך תואנה מצד התובעת לביטול ההסכם, שכן במהלך כל תקופת ביצוע העבודות במושכר, מנהל התובעת, נהג לבקר תדיר במושכר, ואף לעקוב מקרוב אחר העבודות, ומעולם לא העלה בפניה כל טענה או תלונה, בדבר טיב העבודות או היקפן. לא זו אף זו, לטענת הנתבעת, מנהל התובעת ידע היטב, כי עבודות הבניה בנכס מתבצעות בלא שניתן להן היתר בניה מראש, זאת לאחר שנמסר לנתבעת ממשרדי המועצה האזורית, כי ניתן לבצע את עבודות ההתאמה ולקבל היתר בניה להן בדיעבד, כמקובל באזור השומרון. ואמנם, הנתבעת טוענת, כי הכינה והגישה תכניות בניה למועצה האזורית, אך מנהל התובעת הוא שמסרב לחתום על התכניות, סירוב בגינו מסרבת המועצה לאשרן. בכל הנוגע לקיזוז הפרשי השער טוענת הנתבעת, כי קיזוז זה נעשה על ידה כדין, בהתאם להוראת סעיף 9 להסכם, ואילו בנוגע לתשלום בגין התקנת הספרינקלרים, טוענת הנתבעת, כי התובעת היא שהפרה, למעשה, את ההתחייבות שנטלה על עצמה בענין זה בהסכם, בכך שלא התקינה מערכת ספרינקלרים במושכר. לגרסת הנתבעת, חרף התחייבותה של התובעת להתקין מערכת ספרינקלרים במושכר, בהתאם להצעת מחיר של חברת א.פינק (170,000 ₪) - התנערה התובעת מהתחייבותה זו, ומשכך היא נאלצה להתקין מערכת הספרינקלרים במושכר בעצמה, באמצעות חברת "ברק אש", תמורת סך של 187,287 ₪. כן הפרה התובעת, לטענת הנתבעת, את התחייבותה בהסכם לבצע במושכר עבודות חשמל שונות, שעניינן התקנת מנורות בעלות של 200 ₪ לכל מנורה, והתקנת 20 נקודות חשמל תלת פאזי - הפרה בגינה נאלצה הנתבעת, לטענתה, להשלים את העבודות בעצמה, תמורת סך של 64,000 ₪. בגין ההפרות הנטענות הנ"ל הגישה הנתבעת כנגד התובעת תביעה שכנגד, בה עתרה לחייב את התובעת (הנתבעת שכנגד) בסך של 101,337 ₪ בגין עלות התקנת הספרינקלים (בניכוי חלקה המוסכם של הנתבעת בעלות ההתקנה), ובסך של 64,000 ₪ בגין עלות השלמת עבודות החשמל, ובסה"כ- 165,334 ₪. 3. דיון והכרעה 3.1 ביצוע שינויים מהותיים במושכר סעיף 14 להסכם קובע: "השוכר לא יהיה רשאי לעשות כל שינוי מכל מן וסוג שהוא במושכר ו/או בחלק ממנו ללא הסכמתו בכתב של המשכיר" (ההדגשות, כאן בהמשך פסק הדין, לא במקור-י.מ.). סעיף 15 להסכם קובע : "... ואולם על אף האמור, השוכר יהיה רשאי לפעול ולבנות על חשבונו כדלקמן , על פי תכניות שיוגשו למשכיר ויחתמו על ידו, והמשכיר יחתום רק על תכניות שאושרו כחוק ע"י כל הגורמים: לבנות קומה נוספת של משרדים מעל המשרדים הקיימים, ובלבד שקודם לכן יגיש למועצה ו/או לועדה תכנית ויקבל היתר בניה, והמשרדים שייבנו לא יפגעו במבנה הקיים. להגביה את הגג הקיים, ובלבד שיקבל על כך את אישור המועצה ו/או הועדה ושההגבהה לא תפגע במבנה הקיים. .... " . התובעת טוענת, כי כל שהותר לנתבעת לבצע במושכר בהתאם לסעיף זה, הוא בנייה של קומת משרדים אחת (מעל המשרדים הקיימים) והגבהה של הגג , וגם זאת רק בכפוף לקבלת הסכמתה מראש ובכתב, ובכפוף להגשת תכנית בניה למועצה האזורית וקבלת היתר בניה כדין, בעוד שבפועל ביצעה הנתבעת במושכר עבודות בניה, אשר חרגו באופן משמעותי מאלו שהותרו לה, ללא הסכמת התובעת בכתב, וללא שניתן להן היתר בניה מאת המועצה האזורית. הנתבעת מצידה טוענת, כי על אף שההסכם דרש קבלת הסכמתה של התובעת מראש ובכתב - הרי שבפועל, מנהל התובעת, שמעון מורגן, ידע על כל השינויים המתבצעים על ידה במושכר, ללא יוצא מן הכלל, והביע הסכמתו לביצועם, הן בע"פ והן בהתנהגות. מבין שתי הגרסאות הסותרות מעדיף אני את גרסתה של הנתבעת, על פני גרסתה של התובעת: ראשית, מהימנה עלי גרסתם של הנתבעים 2-3, לפיה מנהל התובעת, שמעון מורגן, נהג לבקר במושכר בתדירות גבוהה, ואף התארח פעמים רבות במשרדי המושכר, היה מודע לכל העבודות שבוצעו במושכר, ואף נטל חלק בקבלת החלטות שונות הנוגעות לבניה. בענין זה העיד מנהל הנתבעת, נפתלי קראוס (ע"ה/1): "כל המשרדים שבנינו היו בידיעתו ובראייתו של מר שמעון. הוא היה אצלנו במשרדים, ביקר וישב איתנו נינוח. עד שלא פרץ הנושא של הדולרים הכל היה בסדר" (ע' 30 ש' 17-119). אכן, אין זה סביר בעיני, שעבודות בניה כה רחבות היקף, אשר התפרשו על פני תקופה של כ- שבעה חודשים (יוני- נובמבר 2007) נעלמו מעיניו של מנהל התובעת, בייחוד לאור עדותו של שמעון מורגן, במסגרת חקירתו הנגדית, לפיה במהלך התקופה הרלבנטית הוא ביקר בנכס "פעם אחת, פעמיים " (ע' 16 ש' 25), בין היתר ביולי 2007, עת הגיע למושכר לצורך התקנת שער חשמלי (ע' 16 ש' 21). לכך מתווספת העובדה, אשר אינה שנויה במחלוקת, כי המבנה הצמוד למושכר , שימש באותה תקופה כמוסך של דורון מורגן, בנו של שמעון מורגן - עובדה המחזקת המסקנה כי מנהל התובעת ידע על כל עבודות הבניה המתבצעות במושכר (בבית המשפט העיד מורגן, כי נהג לבקר את בנו במוסך, אם כי טען כי היה זה לעתים רחוקות בלבד - ע' 16 ש' 27-28). גם מנהל האחזקה של הנתבעת, מר אברהם סעד, אשר פיקח על עבודות ההתאמה של המושכר, העיד בענין זה: "מר שמעון מורגן הגיע מספר פעמים למושכר בעת ביצוע העבודות גם לעסק המכוניות של בנו שפעל במושכר בזמן ביצוע העבודות… וכן המשיך לעבור דרך המושכר לאותו עסק גם לאחר שאותו עסק הועבר לצדו השני של המושכר. מר שמעון מורגן בחן מקרוב מהלך ביצוע העבודות מספר פעמים … ולא העלה כל טענה שהיא בגין או בקשר לעבודות שמבוצעות" (ס' 4 לתצהירו). נוסף על כך, לגרסת הנתבעת (לפיה התובעת ידעה, לכל אורך הדרך, על ביצוע העבודות במושכר, ומעולם לא מיחתה בפניה על כך) - יש ביטוי בתכתובת שהתנהלה בינה לבין התובעת טרם הגשת התביעה דנן (ראה נספחים ט', יא1, יא2 לתצהירו של נפתלי קראוס) , עובדה נוספת המאששת גרסתה של הנתבעת בנדון. שנית, עיון בכתבי טענותיה של התובעת מעלה, כי עיקר טרונייתה מכוונת כנגד אי קבלת הסכמתה לביצוע העבודות בכתב, וכנגד העובדה שהנתבעת החלה בביצוע העבודות טרם קיבלה היתר בניה. כך גם במהלך חקירתו הנגדית של מנהל הנתבעת, הציג ב"כ התובעת לב"כ הנתבעת, נפתלי קראוס, שאלות העוסקות אך ורק בשאלת ההסכמה בכתב מצדה של התובעת. על פני עמודים רבים חזר ונשאל מנהל הנתבעת, באופן ספציפי: "ש: נכון שבניתם גם גלריה בתוך המבנה ... יש לך אישור בכתב מהתובעת, מהמשכירה לבנות את הגלריה ? ת: לא ... " (ע' 27 ש' 30-ע' 28 ש' 1). ש: בהסכם השכירות סעיף 15, כתוב אלו שינויים מותר לשוכר לבצע... הקונטיינרים לא נכללים בסעיף הזה? ת: נכון... . ש: איפה כתוב בהסכם שמותר לך להקים סככות ? ת: לא כתוב. הבהרתי את זה קודם " (ע' 27 ש' 18-19) . ש: בהסכם כתוב שמותר לכם להקים קומת משרדים מעל המשרדים הקיימים. ... האם נכון שהקמתם משרדים נוספים ולא רק מעל המשרדים הקיימים ? ת: נכון" (ע' 29 ש' 27-28). ש: יש לך אישור בכתב של המשכירה לבנות את המשרדים הנוספים ? ת: לא ..." (ע' 30 ש' 20-21). למעשה, טענת התובעת, בדבר אי מתן הסכמה בע"פ מצידה, לעבודות הבניה שבוצעו במושכר - נעשתה על ידה, לראשונה, רק במסגרת סיכומיה, וגם אז בשפה רפה, תוך שהיא טורחת להדגיש, כי לשאלת ההסכמה בע"פ אין בעצם כל רלבנטיות, לאור הוראת סעיף 30 להסכם, הקובעת, כי "כל שינוי בהסכם לא יהא בר תוקף אלא אם נעשה בכתב במפורש ונחתם ע"י שני הצדדים"... "בכל מקרה שמי מהצדדים לא ישתמש בזכויותיו הנובעות מהסכם זה או ע"פ כל דין מיד או בכלל, כל השהיה או ארכה לא ייחשבו כויתור, הודאה או הסכמה". בתצהיר עדות ראשית מטעם התובעת (שניתן ע"י שמעון מורגן) כל שנטען על ידה בענין זה היה: "טענה זו [בדבר הסכמה שבשתיקה מצידה -י.מ.] איננה מדוייקת, שהרי אין הדבר סותר את העובדה שפלסקו ביצעה עבודות בניה מבלי לקבל את אישורי, ובנוסף הודעתי לפלסקו על התנגדותי, הן במכתב ההתראה והן במכתב הפינוי מיום 05/06/08. היש התנגדות מובהקת מזו ? " (ס' 29 לתצהירו). משמע, כי התובעת רואה בהעדרה של הסכמה בכתב מצידה לביצוע השינויים במושכר - חזות הכל. העדרה של הכחשה ברורה, חזקה ונוקבת, מצד התובעת בדבר הסכמתה בע"פ ו/או בהתנהגות לשינויים שבוצעו במושכר- מדברת בעד עצמה, ונראה כי לא בכדי אין בתצהירו של מנהל התובעת, שמעון מורגן, כל פירוט בענין המועד, הנסיבות והאופן בהם נודע לו, כביכול, לראשונה, על עבודות הבניה המתבצעות במושכר, "ללא הסכמתו", וללא היתר בניה כדין (כל שטען מנהל התובעת בתצהירו בענין זה הוא: "מבדיקה שערכתי גיליתי כי פלסקו בנתה 350 מ"ר של סככות בחניה וכן 60 מ"ר נוספים של משרדים בשתי קומות... גילתי כי הנתבעת בניגוד לדין הגביהה את הגג המשוחזר של המבנה ב-2 ס"מ נוספים ..." (ס' 9-10 לתצהירו)). אכן, התחושה העולה למקרא הדברים היא שהתובעת ידעה גם ידעה על ביצוע העבודות במושכר, והביעה הסכמתה לכך בין בע"פ בין בשתיקה, וכעת מנסה היא בדיעבד להיתלות בתניה החוזית הדורשת אישורה מראש ובכתב לביצוע העבודות. ואולם, היתלותה זו של התובעת בדרישת הכתב המופיעה בגוף ההסכם, יש בה משום עמידה דווקנית על זכות, העולה כדי חוסר תום לב בקיומה של זכות הנובעת מחוזה, בניגוד להוראת סעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973. בפרשת זוננשטיין נ' גבסו הותווה הכלל לפיו, בהתלבטות בין "תום לב או כתב- תום לב עדיף" (כב' השופט א' ברק ע"א 579/83 הרי זוננשטיין ואח' נ' אחים גבסו בע"מ פ"ד מב(2)278, 290 (1988)). באותו ענין דרישת הכתב היתה דרישה מהותית , שכן היא היוותה תנאי לתוקפה המחייב של התחייבות לעשות עסקה במקרקעין, מכח סעיף 8 לחוק המקרקעין, ומכח קל וחומר, ניתן לומר כי הכלל נכון במקרה דנן, בו דרישת הכתב היא ראייתית בלבד. ואמנם, מכח אותה הלכה, הופעל עקרון תום הלב במשפטנו לא אחת "כדי לערוך איזון מחודש בין דרישות ההגינות ובין דרישות הצורה" (ג' שלו, דיני חוזים-החלק הכללי (תשס"ה-2005) 124). כך למשל, נפסק במקרה בו נכלל בכתב ערבות סעיף, המאפשר לערב להפסיק את ערבותו ע"י מתן הודעה בכתב: "מטרת דרישת הכתב היא ראייתית בלבד, דהיינו למנוע ויכוח בדבר עצם מתן ההודעה ... לכן העדר הודעה בכתב דווקא הוא ענין טכני גרידא. גם אם היינו אומרים שדרישת הכתב בסעיף הנזכר היא מהותית... הרי שהמקרה הנדון הוא מהמקרים יוצאי הדופן שבהם יועדף עקרון תום הלב על עמידה בדרישת הכתב" (כב' השופט ד' ביין ת"א (מחוזי-חיפה) 1464/86 בנק דיסקונט לישראל בע"מ נ' מגדלור מרכז תאורה בע"מ ואח', פ"מ תש"ן (1) 62, 72 (1986)). גם בענייננו, התניית ביצוע שינויים מבניים במושכר בקבלת הסכמתה בכתב של המשכירה, נועדה למנוע מצב בו תבוצענה עבודות בניה במושכר ללא ידיעתה של התובעת. ואולם, משהיתה לתובעת ידיעה בפועל על העבודות המתבצעות במושכר (כאמור, בענין זה נותן אני אמון בעדותו של מנהל הנתבעת : "המשכירה נתנה לנו את הרושם שאנחנו לא פורמאליים כל כך, אנחנו יכולים לדלג קצת", ע' 30 ש' 21-22) - ממילא הושגה המטרה, אותה ביקשה דרישה זו להשיג - ומה לה, אם כן, לתובעת כי תלין ? הנה כי כן: מכח עקרון תום הלב, יש לומר כי משידעה התובעת על ביצוע השינויים המבניים במושכר, על אף שלא נתנה הסכמתה מראש ובכתב, ולא פעלה להפסקתם - הרי שאין לאפשר לה להיתלות, בדיעבד, בדרישה טכנית זו, על מנת לפנות את הנתבעת מהמושכר. והוא הדין בענין טענת התובעת, לפיה ההסכם התנה ביצוע העבודות בקבלת היתר בניה מאושר ע"י הרשויות : גם טענה זו דינה להידחות, מטעמים של חוסר תום לב. ממכלול הראיות עולה, כי התובעת לא רק שידעה על ביצוע העבודות בפועל, ללא שהתקבל היתר בניה, אלא שאף היתה זו שמנעה את קבלת היתר הבניה בדיעבד, עקב סירובה לחתום על תכניות הבניה שהגישה הנתבעת למועצה האזורית. בענין זה העיד מנהל הנתבעת, נפתלי קראוס: "פלקסו פרינט פעלה רבות והשקיעה כספים רבים לצורך קבלת היתר הבניה. פלקסו -פרינט ערכה בקשה להיתר חדשה והגישה אותה לחתימת בעלי המגרש, התובעת הנתבעת שכנגד , וזאת לצורך קבלת היתר הבניה. התובעת סירבה לחתום על הבקשה... לפלקסו פרינט רשיון זמני לניהול עסק שניתן לה ע"י המועצה המקומית. פלקסו פרינט משלמת את חלקה בארנונה בגין המושכר. המושכר מחובר למים וחשמל וקיבל אישור מכבי האש. המפעל מתנהל במקום כבר כשלוש שנים .. "(ס' 27.13, 27.15 לתצהירו) . בעדותו בביהמ"ש הודה מנהל התובעת, שמעון מורגן, כי אכן סירב לחתום על תכניות הבניה שהגישה לו הנתבעת , אך תירץ סירובו זו באומרו : "... מה שהנתבעת הגישה לי לחתום עליו הם בנו הרבה סככות שלא היו צריכים להיות שם וסיכנו אותי וזה יכל לגרום לי תיק פלילי וסירבתי לחתום רק בגלל זה " (ע' 14 ש' 11-15). אלא, שעדותו זו , בכל הכבוד, אינה מהימנה עלי כלל וכלל, מה גם שבמהלך חקירתו הנגדית של מנהל התובעת התברר, כי בינו לבין המועצה האזורית נטוש סכסוך בענין גבולות המושכר (סביב שטח של כ- 850 מ"ר) , סכסוך בעטיו הוא אף הגיש תביעה כנגד המועצה (ע' 13 ש' 6-10) , ונראה כי זו הסיבה בגינה נמנע לחתום על תכניות הבניה שהגישה לו התובעת . לא זו אף זו, בבית המשפט העיד מנהל הנתבעת, נפתלי קראוס, כי מנהל התובעת עצמו בנה קיר הפרדה בין החלק של המבנה אשר הושכר לנתבעת, לבין החלק של המבנה המשמש כמוסך של בנו , ללא שקיבל לכך היתר, וכי בעטיו של קיר זה לא יכולה הנתבעת לקבל כיום אישור של מכבי אש לתקינות המושכר, המהווה תנאי לקבלת היתר בניה ורשיון עסק קבוע. אכן, ער אני לכך שעל פי ההסכם , צריכה היתה הנתבעת להחתים את התובעת על תכניות הבניה לשם קבלת היתר בניה לעבודות, טרם התחילה בביצוען, בעוד שבפועל התובעת החלה בעבודות הבניה, ורק לאחר מכן פנתה בבקשה לקבלת היתר מהמועצה האזורית . בענין זה טוענת הנתבעת, כי "הנוהג המקובל באזור התעשיה ברקן הוא לבצע את הבניה ולאחר מכן לקבל את ההיתר. לפלסקו פרינט נמסר ממשרדי המועצה האזורית כי היא יכולה לבצע את עבודות ההתאמה, שבוצעו, ולקבל בדיעבד את ההיתר, כפי שמקובל באותו אזור. התובעת ידעה על כך ופלקסו פרינט פעלה על סמך כך" (ס' 27.6 לתצהיר קראוס). בביהמ"ש הוסיף מנהל הנתבעת, נפתלי קראוס, ו העיד בענין זה: "ת: הלכנו למועצה ושאלנו מה הנוהל אם אני רוצה לעשות תוספת. אמרו לי מאחר ואין לכל האזור טופס 4, הנוהל כזה שבונים והם מאשרים בדיעבד. לכן בנינו והכנו תכניות וניגשנו למר שמעון מורגן שיחתום לנו, והיינו בטוחים שלא תהיה שום בעיה, והוא לא רצה לחתום, וזה בעצם הדבר היחיד שמעכב את קבלת אישור הבניה" (ע' 29 ש' 17-21). ש: מי בדיוק האיש במועצה שאמר לך שאתה יכול לבנות ללא היתר ואח"כ לקבל היתר? ת: אחת שקוראים לה ולנטינה... עובדת בהנדסה" (ע' 30 ש' 27-30). טענתה זו של הנתבעת, לפיה נאמר לה כי ניתן לקבל היתר בניה בדיעבד - נותרה בגדר טענה סתמית, שלא הובא לה , ולו בדל ראיה, שכן הנתבעת לא טרחה להגיש תצהיר ו/או לזמן לעדות את אותה פקידה בשם ולנטינה (החתומה על הבקשה להיתר בניה), אשר על פי הנטען מסרה את המידע הנ"ל מטעמה . יחד עם זאת לשאלה, מדוע לא דאגה הנתבעת להוצאת היתר בניה מראש- אין, למעשה, כל נפקות בענייננו, שהרי משידעה התובעת על העבודות המבוצעות במושכר, ללא שהתקבל היתר בניה, אך לא מחתה על כך בפני הנתבעת, ולא ניסתה למנוע מהאחרונה להמשיך בביצוע העבודות - ברי, כי עובדה זו אינה יכולה כדי להוות עילה לפינויה של הנתבעת מהמושכר, ובענין זה מקובלת עלי טענת הנתבעת, לפיה במישור החוזי : "הצדדים בהסכמה ויתרו על קבלה וחתימה על תכניות שאושרו בחוק ע"י כל הגורמים לפני ביצוע העבודות" (ס' 28.1 לכתב ההגנה ). אין ספק, כי בנסיבות אלו, היתלותה של התובעת בתניה החוזית, המתנה ביצוע העבודות במושכר בקבלת היתר בניה מראש - יש בה משום חוסר תום לב ועמידה דווקנית מצידה על זכות חוזית, והדברים שנאמרו לעיל זה, בקשר לדרישת ההסכמה בכתב - יפים גם בהקשר זה. לא למותר לציין, כי מעדותו של מורגן בחקירתו הנגדית התברר כי הוא עצמו בנה סככה, בחלקו השני של המושכר (המשמש כמוסך של בנו דורון) , בלי שטרח לקבל לכך היתר בניה, וכי על אף שבניית הסככה כבר הושלמה הוא נמצא "בשלבי ההגשה" של בקשה להיתר בגינה (ע' 10 ש' 13-25). עוד העיד מורגן, כי ביצע שינויים גם בגג המבנה, ללא היתר בניה, מאחר ולדבריו ש"לא היה צריך היתר" (ע' 11 ש' 3). משנהג כך מנהל התובעת עצמו- מה לו כי ילין על הנתבעת על שלא נהגה בשונהמכך ?! העולה מן האמור, הוא כי יש להעדיף גרסתה של הנתבעת, לפיה התובעת ידעה בפועל על עבודות הבניה שהתבצעו על ידה במושכר ללא היתר בניה, היתה מודעת לטיבן ולהיקפן, ואף אישררה אותן, בין בע"פ ובין בשתיקה, ועל כן לא עומדת לתובעת עילה לביטול ההסכם ולפינויה של הנתבעת מהמושכר (בענין זה יש לציין , כי בניגוד לטענת התובעת, סעיף 15 להסכם , שעניינו בדרישת הכתב ובקבלת היתר בניה מראש, אינו מוזכר בסעיף 21 להסכם כסעיף אשר הפרתו מהווה הפרה יסודית המקנה לתובעת זכות ביטול ופינוי מיידית. על כן, על פי סעיף 8 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) התשל"א-1971, ביטול החוזה בשל הפרה זו, ככל שאכן התרחשה, צריך היה להיעשות ע"י התובעת בתוך "זמן סביר" מרגע שגילתה דבר ההפרה. כאמור, התובעת לא ציינה בתבי טענותיה את המועד בו נודע לה כביכול על ביצוע העבודות הבלתי חוקיות במושכר, אך מהתאריך המתנוסס על גבי "מכתב הביטול" ששלחה לנתבעת עולה כי הוא נשלח לה כשנה לאחר תחילת ביצוע העבודות וכחצי שנה לאחר סיומן , תקופת זמן אשר, בכל הכבוד, איננה בבחינת "זמן סביר"). 3.2 קיזוז בגין הפרשי שער הדולר סעיף 9 להסכם קובע , כאמור ,כי "אחת לכל שנת שכירות השוכר ישלם למשכיר בעבור הפרשי שערי הדולר בין שער הדולר היציג שהיה בעת כריתת ההסכם לבין שער הדולר שבמועד הפרעון, או יהיה זכאי להחזר". על סמך סעיף זה קיזזה הנתבעת מדמי השכירות שהעבירה לתובעת עבור שנת השכירות השניה סך של 113,910 ₪ , המהווה את ההפרש בין ערכם של דמי השכירות על פי השער היציג של הדולר בעת כריתת ההסכם ( 3.998 ₪ ) לבין ערכם על פי השער היציג של הדולר בעת התשלום ( 3.26 ₪ ). התובעת טוענת, כי הנתבעת לא היתה רשאית לקזז הסכום הנ"ל, שכן כל שקובע סעיף 9 להסכם הוא שהשער היציג של הדולר בעת החתימה על ההסכם יהווה את שער הדולר המינימאלי לחישוב דמי השכירות השנתיים (שכן אלו שולמו לתובעת ע"י הנתבעת בתשלום אחד, בתחילת כל שנת שכירות ), וכי זכות "ההתחשבנות" בגין הפרשי השער (במידה ושער הדולר בעת התשלום יעלה על שער הדולר במועד חתימת ההסכם) נתונה אך ורק לה, ולא לנתבעת (ראה ס' 15 לכתב התביעה). ואולם,פרשנותה זו של התובעת את סעיף 9 להסכם, בכל הכבוד, אינה עולה בקנה אחד עם לשונו הברורה והמפורשת של הסעיף, והיא מהווה סילוף ועיקום של הכתובים: ברישא של סעיף 9 להסכם נכתב, שחור על גבי לבן, כי השוכר ישלם למשכיר את ההפרש בין שערי הדולר, ובסיפא של הסעיף נכתב : "או "יהיה זכאי להחזר". ברי , כי גם הסיפא מתייחסת לשוכר (ולא למשכיר), והיא קובעת שהשוכר יהא זכאי להחזר מהמשכיר, בכל מקרה בו שער הדולר בעת התשלום יהא נמוך משער הדולר שהיה בעת החתימה על ההסכם. פרשנותה של התובעת, לפיה מנגנון ההתחשבנות בינה לבין הנתבעת, יופעל רק במקרה בו שער הדולר בעת התשלום יעלה על שער הדולר בעת החתימה על ההסכם (כך שהנתבעת לעולם לא תהא זכאית להחזר כספים בגין שינויים בשערי הדולר) - עומדת בסתירה מוחלטת לסיפא של סעיף 9 להסכם, והיא מרוקנת אותו, למעשה, מכל תוכן (אכן, לא בכדי ציטטה התובעת בכתב התביעה את סעיף 9 להסכם ללא הסיפא שלו- ודי לחכימא ברמיזא). העולה מן האמור הוא, כי קיזוז הסך של 113,910 ₪ מדמי השכירות השנתיים ע"י הנתבעת נעשה כדין, ועל כן התובעת אינה זכאית להחזר סכום זה. 3.3 השתתפות בעלות התקנת ספרינקלרים על פי ההסכם, התובעת צריכה היתה לדאוג להתקנת הספרינקלים על פי הצעת מחיר שתוסכם בינה לבין הנתבעת, והנתבעת צריכה היתה להשתתף ב-50% מעלות ההתקנה. התובעת טוענת, כי עמדה בהתחייבותה זו והתקינה ספרינקלים במושכר באמצעות בעל מקצוע מטעמה, אך הנתבעת לא העבירה לה חלקה בעלות ההתקנה (25,000 ₪ מתוך 50,000 ₪ ). מטעם התובעת העיד בענין זה גדעון מדמון, אשר על פי הנטען ביצע את התקנת הספרינקלרים במושכר: "ביצעתי את התקנת הספרינקלים לפי תוכנית של מהנדס... וסרמן ... לקראת סוף ביצוע התקנת הספרינקלים התבקשתי ע"י שמעון מורגן לעצור את העבודה...כי עשו שינוי בגג והשינוי היה הגבהה ... הודעתי לשמעון מורגן שהשינויים האלה יצטרכו תוספות כי בכל זאת אני מוסיף עוד עבודה. קבענו מחיר לתוספת שאגב עד היום לא שולמה. אני ביצעתי את העבודה לאחר שסיימו שם ההגבהה עם כל השינויים" (ע' 21 ש' 22-28). דא עקא, הנתבעת טוענת, כי עבודות התקנת הספרינקלרים ע"י גדעון מדמון "לא בוצעו לא בטיב, לא באיכות הנדרשים ולא בהתאם לדרישות התקן ומכון התקנים" (ס' ז.1. לסיכומי הנתבעת), ולכן היא נאלצה לשכור את שירותיה של חברת "ברק אש", על מנת שתתקין המערכת, ולשלם לה עלות העבודה ישירות. בענין זה העיד מטעם הנתבעת, משה סעדה , ממונה בטיחות אש בחברת " ברק אש": "בשנת 2007 הוזמנה חברת ברק אש בע"מ ע"י פלסקו פרינט לבצע עבודות בענין מערכת ספרינקלרים וגילוי אש במפעל ששוכרת פלסקו הנמצא באזור התעשיה ברקן שבשומרון... כשהגענו למקום התברר לנו כי "עבודות" שבוצעו על ידי גורם אחר להקמת מערכתך ספרינקלרים וכיבוי אש לא בוצעו בטיב ובאיכות הנדרשת. העבודות גם לא עמדו בדרישות התקן ודרישות מכון התקנים. לצורך הבאת מערכת הספרינקלרים לרמה של תקינות ובטיחות... היה צורך בהכנת תכניות בטיחות מקיפות אותן הכנו, ביצוע עבודות שכללו התקנת מערכת ספרינקלרים (מתזים) שתכסה את שטח המפעל כולו, בהתקנת מערכת כיבוי אש אוטומטי בלוח חשמל ראשי, התקנת מגוף "4" כולל התחברות, זויות ואוגן ואספקה והתקנה של צנרת. כמו כן התקנו ציוד כיבוי אש, ארונות כיבוי אש 80X80, זרנוקים ... מטפי כיבוי אש בכל שטח המפעל . פלקסו פרינט שילמה לנו ישירות בגיען תיקון המערכת שהותקנה אצלה וביצוע הפעכולות דלעיל סך של 127,282 ₪ " (ס' 2-5 לתצהירו). עוד העיד משה סעדה, כי גם התובעת, באמצעות שמעון מורגן, שכרה את שירותי החברה "לתיקון העבודות שכבר בוצעו ע"י גורם אחר", ובגין כך היא נותרה חייבת כספים לחברת ברק אש (ס' 7 לתצהירו). בדומה העיד גם אברהם סעד, מנהל האחזקה בנתבעת, אשר פיקח על ביצוע עבודות ההתאמה שבוצעו במושכר : "במסגרת עבודתי נאלצתי להעיר מספר פעמים למתקין הספרינקלרים שמר מורגן הביא, וזאת בשל תקלות ועבודה לא תקינה שהתבצעה על ידו. בסופו של דבר נאלצה פלקסו פרינט להעסיק את חברת "ברק אש" להשלמת מערכת הספרינקלרים ולהפעלתה" (ס' 6 לתצהירו). בגין עבודות התקנת הספריקנלרים שבוצעו, לטענת הנתבעת, ע"י חברת "ברק אש" מבקשת הנתבעת לחייב את התובעת בסך של 101,337 ₪ - הוא הסכום אשר שילמה לטענתה לחברת "ברק אש", בהתאם לחשבוניות שצורפו לתצהיר עדות ראשית מטעמה (נספח י' לתצהיר קראוס). התובעת אינה חולקת על כך, שבמושכר בוצעו עבודות התקנת ספרינקלרים ע"י חברת "ברק אש", אך לגרסתה, עבודות אלו בוצעו במשרדים, בסככות ובחלקים שבנתה הנתבעת במושכר כביכול ללא הסכמתה וללא היתר בניה , ועל כן לשיטתה, התחייבותה להתקין ספרינקלרים במושכר אינה משתרעת על חלקים "בלתי חוקיים" אלו. גם אם נכונה טענת התובעת, לפיה שירותיה של חברת "ברק אש" נשכרו ע"י הנתבעת רק לצורך התקנת ספרינקלרים בתוספות הבניה "הבלתי חוקיות" שנבנו על ידה - הרי שלאור המסקנה לעיל, בדבר ידיעתה והסכמתה של התובעת לכל עבודות הבניה שבוצעו ע"י הנתבעת בשטח המושכר- ממילא המסקנה הנוספת המתחייבת, היא כי חובתה של התובעת להתקנת ספריקנלרים משתרעת על כל שטח המפעל , ללא יוצא מן הכלל, לרבות על קומת המשרדים, הסככות , הגלריה והקונטיינרים שבנתה הנתבעת במושכר. מעבר לדרוש ייאמר, כי מעדיף אני את גרסת הנתבעת, לפיה שירותיה של חברת "ברק אש" נשכרו על ידה, על מנת לתקן את המחדלים והליקויים להם גרם מתקין הספרינקלרים מטעם התובעת (מדמון), ולא לשם ביצוע עבודות נוספות, וזאת נוכח עדותו המפורטת של משה סעדה (ממונה בטיחות אש בחברת ברק אש), אל מול עדותו הלאקונית והמעורפלת של גדעון מדמון, בענין טיב והיקף עבודות התקנת הספרינקלרים שבוצעו במושכר, ונוכח עדותו המפורשת של מדמון, לפיה הוא ביצע ההתקנה אך ורק בהתאם לתכנית שהוכנה לו ע"י המהנדס וסרמן, ובלי שטרח לקבל אישור של מכון התקנים על ביצוע התכנית: "ש: את אישור מכון התקנים על הביצוע לא קיבלת? ת לא ביקשתי. ... כי זה לא היה בהסכם שלי עם שמעון מורגן. התחייבתי לבצע את התכנית של המהנדס וסרמן. ש: אבל למה צריך אישור מכון התקנים ? ת: אני מעולם לא נכנסתי לזה. בכל עבודה שלי אני מבקש תכניות מהנדס .. . ש: לפי איזה תקן ביצעת את העבודה שלך ? ת: לתקן הזה קוראים תכנית וסרמן" (ע' 23 ש' 12-28). ש: האם נכון שמכון התקנים דורש שיהיו עמדות כיבוי אש גם בתוך הבנין ? ת: אני לא יודע את התקן" (ע' 24 ש' 2-3). עוד העיד מדמון, כי לא התקין במושכר מערכת גילוי עשן, מאחר וזו לא הופיעה בתכנית שהכין עבורו המהנדס וסרמן (ע' 23 ש' 29-30). לאור האמור, יש להעדיף גרסת הנתבעת, לפיה נאלצה לשלם בגין השלמות והתקנות של מערכת הספרינקלרים סך של 187,287 ₪ (בהתאם לקבלות ולחשבוניות שצירפה לתצהירה) , הכולל סך של 60,000 ₪ + סך של 25,000 ₪ שכבר שולמו על ידה לתובעת כחלקה בהשתתפות בתשלום למתקין הספרינקלרים, ולחייב התובעת ביתרת הסכום בסך של 101,337 ₪. 3.4 החזר בגין עבודות חשמל סעיף 11ג' להסכם השכירות קובע : "המשכיר יתקין בתוך 15 ימי עבודה שתחילתם מיום חתימת ההסכם, 20 מנורות בשווי של עד 200 ₪ למנורה, וכן יתקין 20 נקודות חשמל תלת פאזי כשלידם תקע חד פאזי". לטענת הנתבעת, התובעת לא עמדה בהתחייבותה זו, ולכן עליה להשיב לה עלות עבודות החשמל, בה נאלצה לשאת בעצמה, בסך של 64,000 ₪. התובעת מצדה טוענת, כי מבירור שערכה עלה כי עלותה של מנורה בודדת היא 700 ₪, לא כולל מע"מ, ולא 200 ₪ כפי שנקבע בהסכם, ומשכך היא הודיעה לנתבעת שתהא מוכנה לשאת בעלות של עד 200 ₪ למנורה, וביקשה לקבל ממנה הוראות בנדון. לדבריה, עד ליום זה לא התקבלו כל הוראות מהנתבעת. מכל מקום טוענת התובעת, כי התקינה במושכר, לפנים משורת הדין כ-3,000 סלים חשמליים ומנוע חשמלי לשער המפעל, בשווי של 5,775 ₪, וכי הוסכם בינה לבין הנתבעת כי יהא בכך כדי לפטור אותה מהתחייבותה בענין התקנת המנורות ונקודות החשמל. אכן, התובעת צירפה לתצהירה מכתב שכתבה לנתבעת ביום 19/06/07, בענין עלותן הגבוהה של המנורות (נספח י"ב לתצהיר מורגן). ואולם, בניגוד לגרסת התובעת, לפיה לא התקבלו כל הוראות בנדון מצד הנתבעת- הרי שממכתבי התשובה שצירפה הנתבעת לתצהיר עדות ראשית מטעמה- עולה, כי ביום 21/06/07 הודיעה הנתבעת לתובעת כי היא (הנתבעת) תישא בסכום העולה על 200 ₪ למנורה וביקשה ממנה להכין תשתית לתליית המנורות + מפסקים. על דרישה זו חזרה הנתבעת במכתב נוסף ששיגרה לתובעת ביום 25/0/06/07 (נספחים ב1, ב2 לתצהיר). חרף זאת, לא התקינה התובעת את המנורות במושכר כפי שהתחייבה . יחד עם זאת, הנתבעת מצידה לא המציאה לביהמ"ש כל מסמך שיש בו משום ראיה לעלות ביצוע עבודות החשמל בה נשאה כביכול (בסך 64,000 ₪ ), כגון קבלות או חשבוניות, ועל כן יש לדחות עתירתה של הנתבעת לחייב התובעת בסכום הנ"ל, כבלתי מוכחת. 4. סוף דבר 4.1 התביעה נדחית. התביעה שכנגד- מתקבלת בחלקה. כפועל יוצא מכך, מחייב התובעת (הנתבעת שכנגד) לשלם לנתבעת 1 (התובעת שכנגד) סך של 101,337 ₪ בגין עלות התקנת הספרינקלרים במושכר בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה שכנגד (21/09/08) ועד לפרעון. 4.2 בשים לב הוראת תקנות 512,513 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד- 1984, בשים לב לתביעה, לתביעה שכנגד, לתוצאה ולכלל נסיבות הענין, מחייב את התובעת (הנתבעת שכנגד) לשלם לנתבעת 1 (התובעת שכנגד), כדלקמן: 2,067 ₪ בגין אגרת משפט (מחצית ראשונה בלבד) בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום התשלום (21/09/08) ועד לפרעון. 20,000 ₪ שכ"ט עו"ד בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד לפרעון. 5. מצטער ומתנצל בפני בעלי הדין וב"כ, על העיכוב במתן פסק הדין אשר נבע מעומס עבודה. 6. פסק דין זה ניתן בהתאם להוראת סעיף 15(א) לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ"ד-1984 . חוזה שכירותהפרת חוזהחוזהשכירות