חידוש חוזה חכירה בקרקע חקלאית

מומלץ לקרוא את ההחלטה להלן על מנת לקבל ידע בנושא חידוש חוזה חכירה בקרקע חקלאית: א. מהות התובענה עניינה של התובענה: פרשנות מערכת ההסכמים שבין הצדדים והזכות של התובעת 1 להארכת חוזה החכירה שלה עם המדינה, לתקופה שניה של 49 שנים. ב. עובדות רלוונטיות התובעת 1, חברת מהדרין בע"מ הינה חברה ציבורית אשר התאגדה בישראל ביום 27.3.51. עיקר פעילותה של החברה מתמקד בתחום החקלאות. החל משנת 1963 ולאחר פרסום תשקיף כדין, נסחרות מניותיה בבורסה בתל אביב. התובעת 2, חברת פרי אור בע"מ הינה חברת בת של התובעת 1 אשר הוקמה בשנת 1953 בשם "מטעי רסקו" שהפך לאחר מכן ל"פרי אור". הנתבעת 1, מינהל מקרקעי ישראל הינה אורגן של המדינה שהוקם מכח חוק מינהל מקרקעי ישראל, תש"ך- 1960, האחראי על ניהול קרקעות ישראל. הנתבעת 2, מדינת ישראל הינה הבעלים של הקרקעות אותן מנהלת הנתבעת 1. סמוך לאחר קום המדינה יזמה ממשלת ישראל נטיעת הדרים על אדמות רשות הפיתוח. בעקבות יוזמה זו הוסכם בין ממשלת ישראל והתובעת 1 כי יימסרו לה בחכירה שטחים נרחבים של קרקע (כ- 20,000 דונם) בתמורה לכך שהתובעת 1 תדאג לטעת בהם עצי פרי- בעיקר פרדסים, לצורך פיתוח ענף ההדרים, וכן לשווק חלק מהקרקע ליהודי חו"ל במטרה שתמורת הקרקע תכנס לקופת המדינה. ביום 28.3.51, בעקבות משא ומתן, ניתן על ידי שר האוצר דאז מר א. קפלן ז"ל (להלן: "קפלן") מכתב התחייבות (נספח א' לכתב התביעה) של ממשלת ישראל אשר עיגן את החובות המיוחדים ואת הזכויות המיוחדות של התובעת 1 (להלן: "מכתב ההתחייבות/מכתב קפלן"). התחייבויותיה של התובעת 1 היו לקבל לידה 20,000 דונם של קרקע ולטעת בהם הדרים וגידולים סובטרופים בתוך תקופה של שלוש שנים. בנוסף הוענקה לתובעת 1 הזכות לקבל לרשותה שטח נוסף של 2,000 דונם לשם הקמת משתלות, שדות, בתי אריזה, מחסנים, מפעלי הכשרה וכו'. עוד הוענקה לתובעת 1 הזכות לכרות בורות, לחפור בארות מים ולהשתמש בהם לצורכי השקיה ללא כל תשלום, לסלול כבישים ולהקים בניינים לצורכי קידום מטרות החכירה. לתובעת 1 הוענקה גם זכות להעביר את החכירה בחכירת משנה. מכתב ההתחייבות העניק לתובעת 1 את הזכות להשוות את תנאי החכירה שלה לתנאיו של כל חוכר שיקבל תנאים עדיפים. בתמורה לכל ההטבות האלו התחייבה התובעת 1 לטעת שטח גדול של הדרים בתהליך המשלב פעולות פיתוח משמעותיות ביותר, תוך נטילת סיכון הכרוך בהשקעה ניכרת לתקופה ארוכה. במהלך שנות ה- 80 רכשה התובעת 1 את הזכויות בתובעת 2 בהתבסס על כך שחוזי החכירה של התובעת 2 זהים לחוזי החכירה של התובעת 1. על פי מכתב ההתחייבות, חוזה החכירה של הנתבעת 1 אמור היה להיחתם תוך 3 חודשים מעת מתן ההתחייבות. בפועל חוזי חכירה שונים נחתמו במהלך שנות החמישים ישירות עם רשות הפיתוח, בעלת המקרקעין. ובשנות השבעים, לאחר הקמת המנהל, נחתמו שוב הסכמים עם המנהל. לטענת התובעות ההסכמים שנחתמו בשנות החמישים והשבעים הם אותם הסכמים. עיקר התחייבויות המדינה שניתנו הינן: תקופת החכירה תהיה ל 49 שנים עם אופציה לחוכר להאריך את החכירה לתקופה של 49 שנים, באותם תנאים (ההדגשה שלי - ד.פ.). מטרת החכירה תהא, נטיעת, גידול, החזקת, עיבוד וניהול של מטעי הדרים וגידולים סוב-טרופיים אחרים. התובעת 1 תתחייב לטעת 20,000 דונם לא יאוחר מיום 31.7.54. דמי החכירה השנתיים יהיו כנהוג בחכירות הקרן הקיימת לישראל בקרקע חקלאית, ולשם כך תעשה הערכה של הקרקע לפי העקרונות המקובלים בקרן קיימת לישראל (להלן: "קק"ל") לגבי השטחים המוחכרים למטעים. אישור החכרת משנה לאחרים למטרת החכירה, בתנאי שיכללו בחוזה חכירת המשנה ההתחייבויות בהן התחייבו התובעות כלפי מדינת ישראל. כפוף לתנאים המיוחדים המפורטים במכתב, יהיו תנאי החכירה בעיקרם אותם תנאים הנוהגים בחכירות קק"ל בקרקע חקלאית (ההדגשה שלי - ד.פ.). נוסף לשטח הנ"ל תגרום הממשלה להחכרה של קרקע בשטח של 2,000 דונם לתובעת 1 להקמת בתי חרושת ליצור ושיווק מיצים, תרכיזים וכו'. ועוד 2,400 דונם לתובעת 2 למטרת נטיעת מטעי פרי הדר חדשים. במקרה שהממשלה או איזה ממחלקותיה תעשה סידור דומה לסידור זה עם כל צד שלישי אחר לשם נטיעת מטעי הדר בישראל, וסך הכל של התנאים של סידור כזה יהיו נוחים יותר עבור הצד השלישי מהתנאים אשר ניתנו לתובעות, ייהנו התובעות מכל ההנחות הנוספות, אם תהיינה כאלה, שתינתנה לצד שלישי. בנוסף ציין השר כי התובעת 1 תהיה זכאית להנחות והטבות רבות כגון הטבות מס והנחות לחיובים הנובעים מהחוק לעידוד השקעות הון, תש"י- 1950 ועוד, וזאת מאחר שהמטעים שיינטעו יצריכו השקעה לתקופה ארוכה ולא יישאו רווחים זמן רב. על בסיס התחייבויות אלה, ביום 16.10.55 נחתם הסכם בין רשות הפיתוח והתובעת 1 (נספח ב' לכתב ההגנה) (להלן: "ההסכם היסודי") אליו צורף כנספחים חוזה חכירה מול רשות הפיתוח ומכתב קפלן. ביום 16.3.73 נחתם חוזה החכירה מול הנתבעת 1 (נספח ג' לכתב ההגנה) שגם אליו צורף מסמך קפלן כנספח ונספח נוסף המתקן את נוסח סעיף 14. בכל החוזים הייתה כלולה זכותה של התובעת 1 לחכור את המקרקעין למשך 98 שנים. לתובעת 2 ניתנה התחייבות דומה ע"י שר האוצר דאז מר לוי אשכול ז"ל (להלן: "אשכול") וכמו כן ברוח זו נחתמו הסכמי חכירה דומים לשל התובעת 1. בפתיח לחוזה החכירה, בהואיל השני, נקבע כי מכתב קפלן יהווה חלק בלתי נפרד מהחוזה ולטענת התובעות המשמעות הנובעת מכך לאור סעיף א (1) למכתב קפלן הינה, כי לאחר 49 שנים קמה לתובעות הזכות להארכת הסכם החכירה לתקופת חכירה נוספת של 49 שנים באותם התנאים. לעומת זאת, בהואיל הרביעי נקבע כי החכירה תהא לפי התנאים המפורטים להלן, קרי בחוזה החכירה ובסעיף 5 להסכם החכירה נקבע, כי הארכת החכירה לתקופה נוספת של 49 שנים תיעשה לפי תנאי החכירה שיהיו נהוגים בחכירות על אדמות הקרן הקיימת לישראל בע"מ, ובכך נתלות הנתבעות. משהגיעה העת לחידוש הסכמי החכירה לתקופת החכירה השנייה (49 השנים הנוספות), העלו הנתבעות שורה של טענות והעיקרית, לפיה התובעות מיצו את זכותן לתנאים מיוחדים להן היו זכאיות בתקופת החכירה הראשונה ועליהן להסכים לתנאים אחרים, כלשון סעיף 5 לחוזה החכירה, בתקופת החכירה השנייה. המשמעות הינה כי כעת בעת חידוש חוזה החכירה רשאיות הנתבעות להוסיף סעיף "שינוי יעוד" של הקרקע. מכאן התביעה שבפני. ג. הפלוגתאות בין הצדדים מכתבי הטענות עולות הפלוגתאות הבאות בין הצדדים: מה משמעותו של מסמך קפלן בהתחשב בעובדה שחוזי החכירה נחתמו לאחריו? איזו התחייבות גוברת, חידוש תנאי החכירה באותם התנאים או חידוש בתנאים הנהוגים בקק"ל? האם רשאיות הנתבעות בחידוש חוזי החכירה להוסיף תנית שינוי יעוד? ד. המסגרת הנורמטיבית המסגרת הנורמטיבית יונקת משני מקורות: פרשנות החוזה, והתחייבות שלטונית. אשר לפרשנות החוזה: הכללים המנחים לעניין פרשנות של הסכמים וחוזים קבועים בסעיף 25 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג- 1973 (להלן: "חוק החוזים"). לאחרונה תוקן חוק החוזים (תיקון מס' 2) וברע"א 3961/10 המוסד לביטוח לאומי נ' סהר חברה לתביעות בע"מ מגדל חברה לביטוח בע"מ נדונה בהרחבה שאלת פרשנותו של החוזה לאור התיקון. בפסקה 26 נדונה תכליתו הסובייקטיבית של סעיף 25 (א) המתוקן ונקבע כדלקמן: "חוזה יפורש תוך בחינה מקבילה ומשותפת של לשון החוזה ושל נסיבות העניין, בכפוף לחזקה פרשנית - ניתנת לסתירה - שלפיה פרשנות החוזה היא זו התואמת את פשט הלשון, דהיינו: את המשמעות הפשוטה, הרגילה והטבעית של הכתוב. החזקה ניתנת לסתירה במקרים שבהם למד בית המשפט, מתוך הנסיבות, כי הלשון אינה פשוטה וברורה כפי שנחזתה להיות במבט ראשון; וכי למעשה - עשויה היא להתפרש בדרכים אחרות מאלה שנראו ברורות בתחילת הדרך הפרשנית. ודוק: קיומה של החזקה מבטא את משקלה החשוב והמשמעותי של לשון החוזה; לעומת זאת, היותה ניתנת לסתירה משקפת את העובדה כי משקלה של הלשון, חרף חשיבותה, אינו מכריע או בלעדי". ובאשר לתכלית האובייקטיבית של התיקון נאמר, שהיא תומכת בפירוש המאמץ את השיטה הפרשנית שנקבעה בעניין אפרופים (ע"א 4628/93 מדינת ישראל נ' אפרופים שיכון ויזום בע"מ, פ"ד מט(2) 265 (1995)) לפיו יש ללמוד על אומד דעת הצדדים לחוזה באמצעות בחינה מקבילה של לשון החוזה ושל הנסיבות החיצוניות לו ובמקרה בו לא ניתן לאתר את הכוונה האמיתית יש לפרש את החוזה בהתאם לאמות מידה אובייקטיביות, המבטאות את הכוונה ההיפותטית של הצדדים כאנשים סבירים. הלכה זו אשר אוזכרה בפס"ד ארגון מגדלי הירקות (דנ"א 2045/05 ארגון מגדלי ירקות- אגודה חקלאית שיתופית בע"מ נ' מדינת ישראל, פ"ד סא(2) 1, 37 (2006)) שם הובהרו דרכי יישומה של הלכת אפרופים והודגש כי מטרתו הראשונה של בית המשפט, עת שהוא ניגש לפרש חוזה, היא לאתר את כוונתם האמיתית המשותפת של צדדים לחוזה- וזאת התכלית הסובייקטיבית של החוזה. וכי רק כאשר לא ניתן בשום אופן ובאף דרך לברר מהי הכוונה האמיתית שעומדת בבסיס החוזה, רשאי בית המשפט לפנות, תוך נקיטת משנה זהירות, לתכלית האובייקטיבית של החוזה. יחד עם זאת נותר ללשון החוזה מקום מרכזי וחשוב בתהליך הפרשנות. המחוקק בתיקון החוק רצה לחדד ולהבהיר כי עיקרון הוודאות המשפטית מחייב לתת ללשון החוזה משקל משמעותי בתהליך הפרשנות, דבר שבעצם נעשה גם לפניו ברמה העקרונית. בסיפא של פסקה 30 לפס"ד ביטוח לאומי הודגש: "חוזה יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים לחוזה- הוא תכליתו הסובייקטיבית של החוזה. רק כאשר בלתי אפשרי לאתר את התכלית הסובייקטיבית של החוזה, יפורש החוזה- בלית ברירה- בהתאם לתכליתו האובייקטיבית, המשמשת כמוצא אחרון". במקרה שבפני: האירועים העובדתיים אירעו טרם תוקן חוק החוזים ולכן ברמה פורמלית יש להחיל את סעיף 25(א) לחוק החוזים בנוסחו לפני התיקון (כפי שנקבע בע"א 3375/06 קמטק מערכות בע"מ נ' מדינת ישראל, פס' 10) ואשר לשונו: "חוזה יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים, כפי שהיא משתמעת מתוך החוזה, ובמידה שאינה משתמעת ממנו מתוך הנסיבות". האם נגיע לתוצאות שונות לפי המצב אז והיום? מסופקתני, אבל על כך להלן. המקור הנוסף שיש להחיל ביסטואציה זו אלה דיני המינהל התקין. על רשות שלטונית חלה חובת תום לב מוגברת וכלשון ביהמ"ש העליון בפרשת אירומנטל (ע"א 8729/07 אירונמטל בע"מ נ' קרן קיימת לישראל): "חוזה החכירה נתפס כ "חוזה רשות" - ראו ע"א 6651/99 הדר נ' קק"ל - באמצעות מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד נו(1) 241, 249 (2001) ולצד המשפט הפרטי, חלים על המינהל גם כללי המשפט הציבורי. זאת, מכוח מיהותו הציבורית של המינהל ובהיותו רשות שלטונית המהווה נאמן של הציבור למקרקעי ישראל - ע"א 5042/96 כהן נ' מינהל מקרקעי ישראל, מחוז ירושלים, פ"ד נג(1) 743, 750 (1999); בג"צ 4736/03 אלון חברה הדלק לישראל בע"מ נ' שר התעשייה והמסחר ויושב ראש מועצת מקרקעי ישראל ( 15.6.08) (להלן: אלון). בכובעו כרשות מינהלית, חלה על המינהל חובת הגינות מוגברת ביחסיו עם אירונמטל. על חובה זו עמדה חברתי, השופטת פרוקצ'יה בע"א 6518/98 הוד אביב בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד נה(4) 28, 46-45 (2001): "חובת ההגינות המחייבת רשות בפעולותיה עם האזרח מכוח המשפט הציבורי הינה קודמת, רחבה יותר ומחמירה יותר מחובת תום-הלב הנובעת מדין החוזים, והיא חלה על הרשות בכל מגוון פעולותיה הן בתחום המשפט הפרטי והן בתחום הציבורי ... חובת הרשות הציבורית לנהוג ביושר ובהגינות, הנשאבת מהמשפט הציבורי, עולה בחומרתה על זו הנדרשת מן המתקשר הפרטי". באותה פרשה נדונו גם כללי הפרשנות שבדיני החוזים אותם יש להחיל למקרה של ספק בחוזה חכירה וכדלקמן: "ככל שיש ספק בפרשנותו של חוזה החכירה, נזעיק לעזרתנו מספר כללי פרשנות שבדיני חוזים. א. יש להימנע מפרשנות המביאה להטלת התחייבות בלתי סבירה על אחד הצדדים לחוזה - ראו ע"א 270/86 רגובי נ' תנובה, פ"ד מה(1) 620, 632 (1990). ב. במקרה של ספק פרשני, יבוא הכלל "נגד המנסח" ויטה את הכף לחובתו של מנסח החוזה - ראו ע"א 779/89 שלו נ' סלע חברה לביטוח בע"מ, פ"ד מח(1) 221, 240-241 (1993); ע"א 769/86 רובינשטיין נ' זמרן, פ"ד מב (3) 581, 586 (1988). כלל זה, כוחו יפה במיוחד כאשר בחוזה אחיד עסקינן - ראו רע"א 1185/97 יורשי ומנהלי עיזבון המנוחה מילגרום הינדה ז"ל נ' מרכז משען, פ"ד נב(4) 145, 159-158 (1998). עוצמתו של הכלל גוברת עוד יותר, כאשר המנסחת של החוזה האחיד היא רשות שלטונית - ראו ע"א 191/85 מדינת ישראל נ' חברת נוה שוסטר, פ"ד מ"ב(1) 573, 580-581 (1988) (להלן: נוה שוסטר); ע"א 255/89 פרדו נ' מדינת ישראל, פ"ד מו(5) 641 655 (1992); אהרון ברק "פרשנות במשפט - כרך רביעי - פרשנות החוזה" 639-634 (2001). ג. לצד כלל הפרשנות "נגד המנסח" אנו מוצאים את כלל הפרשנות "נגד הצד החזק"- ראו נוה שוסטר לעיל בעמ' 581; דברי השופט טירקבל בע"א 4651/95 בני סעיד חמודה נ' מועצה מקומית עראבה, פ"ד נ(5) 81 (1997); ע"א 650/98 בנק המזרחי המאוחד בע"מ נ' כונס הנכסים הרשמי, פ"ד נג(4) 433 (1999); ע"א 9609/01 מול הים (1978) בע"מ נ' עו"ד שגב, פ"ד נח(4) 106, 137-134 (2004)". (ההדגשות אינן במקור). ביישמנו הלכות אלה על המקרה נשוא התובענה, מה התוצאה? ה. מה משמעותו של מסמך קפלן בהתחשב בעובדה שחוזי החכירה נחתמו לאחריו? אין מחלוקת בין הצדדים, כי מסמך קפלן הוא חלק אינטגראלי מהמערכת ההסכמית בין הצדדים ומהווה חלק בלתי נפרד מהחוזים אשר נחתמו על בסיסו. במבוא לחוזה החכירה, בהואיל השני מאוזכר מכתב קפלן ומצורף לחוזה כחלק בלתי נפרד ממנו. הגב' בן צבי בעדותה ציינה כי: "הסכם קפלן או חוזה קפלן או מסמך קפלן הוא חלק מהחוזה, אי אפשר להתעלם מהעובדה שהוא נספח לחוזה והוא חלק מהחוזה...". (ע"מ 19 ש' 18-19). מכאן העמדה הפרשנית של התובעות כי מסמך קפלן וחוזי החכירה מהווים מכלול הסכמי אחד כולל שלכל חלקיו תוקף חוזי שווה ערך, ומתוקף זאת ראוי שהתנאים המהותיים שחלו בתקופה הראשונה ימשיכו לחול גם בתקופה השנייה וכי רק התנאים הפרוצדוראליים שהשתנו הם אלה שניתן להתאימם לתנאים הנוהגים כיום. מנגד, הנתבעות טוענות שחוזה החכירה נעשה מתוך מודעות מפורשת לקיומו של מכתב קפלן ולאמור בו וזאת בכדי שלא תטען טענה כי האמור במכתב לא הובא בחשבון ו/או לא הונח בפני הצדדים להסכם עובר לחתימתם עליו; מכאן שהחוזים שנחתמו לאחר מכן הם המחייבים שהרי הלכה פסוקה היא שנורמה מאוחרת גוברת על נורמה שקדמה לה ושנורמה ספציפית גוברת על נורמה כללית הצהרתית ולכן יש לראות את מכתב קפלן רק כרקע לחתימת ההסכמים וכי ההסכמים הם אלו שגוברים וכי אם יקבע ביהמ"ש שמכתב קפלן הינו התחייבות שלטונית, הרי שעצם העובדה כי בסופו של יום חתמו התובעות על הסכמים אשר קובעים אחרת, יש לראות בכך משום ויתור פוזיטיבי על ההתחייבויות. על מנת להבין את מהותו של מכתב קפלן, יש לקחת בחשבון את הרקע ההיסטורי שהביא למתן ההתחייבויות על פיו מלכתחילה. ההתחייבויות שקיבלו התובעות ממשלת ישראל בזמנו נולדו על רקע הנסיבות הייחודיות ששררו בארץ באותה העת. המומחה גדעון ויתקין העיד: "... מכתבי קפלן נכתבו מיד לאחר מלחמת השחרור וזו היתה תקופה קצרה מאוד אחרי מלחמת העולם השנייה. במלחמת העולם השנייה ענף ההדרים נהרס לחלוטין בגלל העדר יצוא ובמלחמת השחרור בוודאי, לכן הנושא של מטבע זר ושיקום ענף ההדרים נחשב למשימה ראשונה במעלה". (ע"מ 8 שורות 1-4). באותה התקופה גם סבלה המדינה ממחסור חמור במטבע זר, ועל כן נודעה חשיבות רבה לענף יצוא ההדרים (ת/3 פס' 23-24. ת/1 פס' 21-23, עדות ויתקין, עמ' 8 שורות 1-4). בשאיפה לעודד את פיתוח משק ההדרים באמצעות הון פרטי, החליטה הממשלה להתקשר עם חברות פרטיות לעיבוד חקלאי, כדי שאלו תפתחנה את הקרקעות מהונן העצמי ותשמורנה עליהן (ת/3 בפס' 11, ד"ר מנשה דודזון משק ההדרים היהודי בארץ- ישראל 168 (2003), נספח 4ב לת/1). הפתרון לקושי שנוצר, ובהעדר אפשרות לבצע הפקעת קרקעות לצורכי ציבור, נמצא בהענקת זכויות חכירה הקרובות ביותר לזכויות בעלות (ת/3 פס' 11-13). מכאן טענת התובעות שיש התחייבות שלטונית כלפיהן, להחכרת קרקע חקלאית לתקופה של 98 שנים, שמפוצלת לשתי תקופות, בתנאים מיטיבים (ת/3 פס' 36-37). מרקע זה המשיכו התובעות לקבל עידוד ולטעון שמכתב קפלן נתן ביטוי להתחייבות התובעת 1 לטעת במקרקעין הדרים וגידולים סובטרופיים, בתוך שלוש שנים, במימון פרטי. מכתב קפלן קבע שהממשלה תגרום לכך שחוזי החכירה יחתמו תוך 3 חודשים מיום כתיבת המכתב דהיינו מיום 28.3.51 (סעיף א' להסכם) בעוד שבפועל חוזה החכירה הראשון נחתם ביום 16.10.55 (נספח ב' לכתב ההגנה). מימוש מחויבות זו הצריך פעולות פיתוח משמעותיות ביותר, תוך נטילת סיכונים רבים, הכרוכים בהשקעה ניכרת לתקופה ארוכה, כשבתמורה לכך הובטחו לתובעת 1 הטבות לתקופות ארוכות טווח. על בסיס מכתב זה ומכתבו הדומה של אשכול, נחתמו חוזי חכירה ייחודיים אשר העניקו תנאים מיוחדים. אין מחלוקת כי החוזה שנחתם עם רשות הפיתוח ב 16.10.55 וחוזה החכירה שנחתמו לאחר מכן בשנת 73 הינם אותם הסכמים וההסבר לחתימתם הינו הקמת מנהל מקרקעי ישראל באותה התקופה על פי החוק. כן מוסיפות התובעות כי ממכלול הדברים האמורים לעיל ניתן להסיק, שאלמלא מכתב קפלן, חוזי החכירה לא היו נערכים ונחתמים. ברור שמטרתם היתה לתת ביטוי משפטי- חוזי לכוונות הצדדים, אשר באו לידי ביטוי במכתב קפלן, ולעגן אותם כדין. זאת ניתן ללמוד במיוחד לאור לשון סעיף א' למכתב קפלן הקובע מפורשות שבתוך 3 חודשים מיום כתיבת המכתב, הממשלה תגרום לכך שהרשויות המוסמכות תחכרנה לתובעות את הקרקע. מכאן גם עולה לכן, שההסכמים לא באו לשנות ו/או להמעיט מההטבות שניתנו במכתב קפלן אלא רק למלא את החוסר שבמכתב ולהתאימו מבחינה פרוצדוראלית לחוזי החכירה שהיו נהוגים בקק"ל. עמדת התובעות מקובלת עלי. ודוק: מכתב קפלן למעשה הוא הקובע את ההטבות המהותיות להן זכאיות התובעות. מכאן שטענת הנתבעות שיש לראות בחתימת התובעות על הסכמי החכירה המאוחרים יותר משום ויתור פוזיטיבי על ההתחייבויות/הטבות אינה מקובלת עלי. למסקנה כזו ניתן להגיע מטעמים נוספים כדלקמן: לצדדים היו אינטרסים משותפים באותם הימים. למדינה היה אינטרס למצוא מי שיסכים לטעת ולפתח את ענף ההדרים מהונו הפרטי; לנתבעות היה אינטרס לעשות זאת כפוף להטבות המיוחדות שקיבלו. קובע סעיף א-8 למכתב קפלן: "כפוף לתנאים המיוחדים המפורטים במכתב זה יהיו תנאי החכירה בעיקרם אותם התנאים הנהוגים בחכירות של הקרן הקיימת..." כלומר פשוטו של מקרא מכפיף כל התקשרות להתחייבות שניתנה במסמך של קפלן. יש היגיון מאחורי הוודאות החוזית שבמתן התחייבות המדינה לפרק זמן ארוך ובתנאים כה מיוחדים ושונים, לאור הסיכון שנטלו על עצמן התובעות, ובמיוחד העובדה שאת פירות ההשקעה קטפו רק במועד מאוחר יותר (כלשון סעיף ז' למכתב קפלן). לכן, מקובלת עלי עמדת התובעות שיש לראות במכלול ההתחייבויות מערכת הסכמית אחת שאינה ניתנת להפרדה; מעמדו של מכתב קפלן זהה למעמדו של חוזי החכירה, שבאו בעצם "להשלימו" ולהתאימו לפרוצדורה הנהוגה, בהתקשרויות של הנתבעת מס. 1. אומר כבר כעת שמהאמור עולה שהפרשנות הראויה הינה שמכתב קפלן הכיל הסכמות מהותיות בעוד שחוזי החכירה עיגנו למעשה את הפן הפרוצדוראלי (על כך להלן). נשאלת השאלה, בהנחה שקיימת סתירה בין מכתב קפלן לסעיף 5 לחוזה החכירה,- מה יגבר על מה? ו. איזו התחייבות גוברת, האם חידוש תנאי החכירה באותם התנאים או חידוש על סמך התנאים הנהוגים בקק"ל? גם התשובה לשאלה זו הינה פרשנותו של החוזה. גרסת התובעות התובעות טוענות, כי בבואו של בית המשפט לפרש את המערכת ההסכמית שבין הצדדים עומדות בפניו שלוש אפשרויות פרשניות: האחת, פרשנות הרמונית לפיה יש לפרש את סעיף 5 לחוזי החכירה כסעיף שאינו בא לסייג את מכתב קפלן, אלא בא להוסיף עליו ולהתיר לנתבעת 1 לקבוע תנאים פרוצדוראליים נוספים הכפופים לתנאים המיוחדים שניתנו לתובעות במסגרת מכתב קפלן, כל עוד אין מדובר בתנאים מהותיים המשנים את האיזון החוזי. השנייה, בין מכתב קפלן לחוזה החכירה קיימת סתירה- אך ההוראה במכתב קפלן גוברת- מאחר ויש סתירה שאינה ניתנת ליישוב ע"י לשון המסמכים, יש לפנות לנסיבות הכריתה, על מנת ללמוד על כוונת הצדדים. הנסיבות ההיסטוריות מלמדות שחוזה החכירה יונק את חיותו ממכתב קפלן וכי כוונת הצדדים הייתה להעניק תוקף חוזי מחייב למכתב קפלן. כמו כן, כל אותם משקיעים זרים, לא היו מתקשרים בחוזים ארוכי טווח בהעדר וודאות חוזית לגבי התנאים המהותיים, בהמשך השנים. השלישית, בין מכתב קפלן לבין חוזי החכירה קיימת סתירה- ההוראה בחוזי החכירה גוברת- לטענת התובעות, גם אם תתקבל עמדה עקרונית זו, לא ניתן לגזור ממנה פרשנות לפיה הנתבעת 1 רשאית לעצב חוזה חדש כראות עיניה, בהקשר לתיזה זו יש להדגיש שבמועד בו הודיעו התובעות על רצונן להאריך את החכירה, לא היו בידי הנתבעת 1 הסכמים סטנדרטיים לחכירת מטעים לתקופה שנייה. גרסת הנתבעות אין מחלוקת פרשנית אותה צריך ליישב, מכיוון שהוראות חוזה החכירה מלמדות, בהתבסס על סעיף 5, כי תנאי החכירה בתקופה הנוספת יהיו בתנאים הנהוגים בחכירות באדמות קק"ל. העובדה שסעיף 13 לחוזה החכירה (נספח ג' לתצהיר הנתבעת 1), מפנה באופן מפורש למכתב קפלן בנוגע לדמי החכירה, מלמדת דווקא כי במקרים בהם סברו הצדדים שהוראה מסוימת במכתב קפלן ראוי כי תיכנס להסכם ביניהם באופן ספציפי, ציינו זאת מפורש בהסכם, ומכאן כי במקרים בהם הצדדים לא עשו כן, הרי שאין מקום לקבוע כי האמור במכתב קפלן גובר ו/או חל ו/או קובע. בנוסף טוענות הנתבעות, כי להסכם צורף נספח המתקן את סעיף 14 לחוזה החכירה וקובע מפורשות, כי יתר תנאי חוזה החכירה יישארו בעינם. עובדה זו מלמדת, לטענת הנתבעת 1, כי התובעת 1 הותירה את סעיף 5 לחוזה החכירה ולעומתו תיקנה סעיפים אחרים אשר לא עלו בקנה אחד עם הסכמתם ועם האמור במכתב קפלן. זאת ועוד, עיון בתנאי חוזה החכירה אשר נחתם בין רשות הפיתוח לבין תושבי החוץ מהם חכרה התובעת 1 פרדסים בחכירת משנה עם אופציה להפוך לחוכרים ראשיים משקף הסדר, על-פיו בתקופת החכירה הנוספת יחולו התנאים שיהיו מקובלים באותה עת בקק"ל. חיזוק לכך, לעמדתם, ניתן לראות, בכך שבחוזה החכירה הזה לא מאוזכר מכתב קפלן, שכן אין הוא מהווה את הבסיס המיידי של התקשרותם של תושבי החוץ עם הנתבעת 1. טענה נוספת הינה, שמטרת ההתקשרות בין הצדדים היתה הקמת מטעי פרי הדר ועיבודם לתקופה ארוכה ולשון החוזה ותוכנו משקף את התכלית שביסודו ומגשים אותה. על כך אין מחלוקת. אך יחד עם זאת טוענת הנתבעת 1, כי כשהיא מאריכה את חוזה החכירה ב- 49 שנים נוספות, אזי היא משווה את מעמדן של התובעות לשאר חוכרי הפרדסים במקרקעי ישראל, למעשה לא פוגעת במטרת ההתקשרות בין הצדדים. מאחר ונורמה מאוחרת גוברת על נורמה שקדמה לה וזכות אופרטיבית גוברת על אמירה הצהרתית, לכן אין מקום לקבל את טענת התובעות שמכתב קפלן גובר ויש בו לחייב את המינהל להאריך את תקופת החכירה באותם התנאים. הן אינן רואות במכתב קפלן התחייבות שלטונית וסוברות, שיש לראות בו הצהרת כוונות בלבד, אשר חלק מהוראותיה אומצו במפורש כהוראות מחייבות במסגרת חוזה החכירה. תכלית החוזה שנחתם בין הצדדים הינה הקמת מטעי פרי הדר ועיבודם לתקופה ארוכה. לטענת הנתבעות. תכלית זו אינה נפגמת עת מיושם חוזה החכירה כלשונו באופן שלאחר 49 שנים עם מימוש האופציה להאריך את החכירה ב 49 שנים נוספות, לא ייהנה עוד החוכר מתנאי החכירה שהיו בתקופה הראשונה, אלא שמעמדו ישווה למעמדם של שאר חוכרי הפרדסים במקרקעי ישראל. לעניין לשון החוזה, אכן בפתיח לחוזה מאוזכר מכתב קפלן ואף נקבע כי מכתב זה מהווה חלק בלתי נפרד ממנו אלא שעוד באותו פתיח בהואיל הרביעי, נקבע כי החכירה תהא לפי התנאים המפורטים להלן, ובסעיף 5 לאותם תנאים נקבע מפורשות כי תנאי החכירה בתקופה הנוספת יהיו בתנאים שנהוגים בחכירות באדמות קק"ל לגידולים. בנוסף, אל ההסכם צורף נספח המתקן את סעיף 14 לחוזה החכירה והקובע מפורשות שיתר תנאי חוזה החכירה יישארו בעינם, קרי, התובעת 1 הותירה את סעיף 5 לחוזה החכירה ולעומתו תיקנו סעיפים אחרים. קריאת החוזה מתיישבת עם המסקנה לפיה אזכור מכתב קפלן בפתיח לחוזה מתייחס להיותו הבסיס מכוחו נחתם חוזה החכירה והוקצו המקרקעין לתובעת 1, ככזה יש לו מקום ברקע הדברים אך אין הוא בא לפגוע או להשפיע על הסדרים ברורים ומפורשים אליהם הגיעו הצדדים בהמשך, ואשר באים לידי ביטוי במערכת החוזים כולה ובסעיפי חוזה החכירה בפרט. עמדת הנתבעות מתחזקת, עת שמעיינים בתנאי חוזה החכירה אשר נחתם בין רשות הפיתוח לבין אותם תושבי חוץ להם החכירה התובעת 1 פרדסים עם אופציה להפוך לחוכרים ראשיים. בחוזים אלו, כלל לא מאוזכר מכתב קפלן ובחוזים אלו קיים הסדר לפיו בתקופת החכירה הנוספת יחולו התנאים שיהיו מקובלים באותה העת בקק"ל. הדרישה כי התובעות תחתומנה על חוזה חכירה בנוסח המקובל כיום במנהל הינה דרישה נכונה, ראויה ומוצדקת על פי כל דין ואף עולה בקנה אחד עם הוראות החוזים השונים המסדירים את דרך החכרת המטעים כמפורט לעיל. ד י ו ן על פניו מדובר בחוזה שבו הוראות מהותיות והוראות פרוצדורליות. ההוראות המהותיות - הן מכתב קפלן, שבא ליתן הטבות,- הן עפ"י לשונו, והן על סמך הרקע ההיסטורי בו ניתן,- למי שהיה מוכן ליטול סיכון בפיתוח חקלאות. ההוראות הפרוצדורליות - הן התאמה כללית של כל הסכמי המינהל. בהיעדר נסיבות מיוחדות, המינהל אמור להתקשר בדרך זהה עם כל חוכרי הקרקעות, ומכאן נראה שצמחה הוראת ההתאמה של החוזים. א ב ל מכתב קפלן, משקף את הבטחות המדינה לתובעות אשר ניתנו בעקבות אינטרסים שעמדו בפניה, בזמן אמת. הצורך במתן הטבות מיוחדות נוצר כדי להגשים את מטרת העל, שעמדה אותה עת בפני המדינה הצעירה, והיא: פיתוח משק ההדרים באמצעות הון פרטי. מתן ההטבות היווה למעשה "תמריץ" לתובעות מאחר והן נטלו על עצמן סיכון רב ונדרשו להשקעה מרובה, שאת פירותיה לא יראו משך זמן רב. "בהתחשב עם העובדה שהמטעים שיינטעו על-ידכם יצריכו השקעה לתקופה ארוכה ולא יישאו רווחים במשך זמן רב..." (כלשון מכתב קפלן סעיף ז' למכתב). במכתב קפלן התחייבה המדינה במספר התחייבויות ובין היתר נתנה הבטחתה כי כל צד ג' שיעשה סידור דומה עימה לשם נטיעת מטעי הדר והסידור הזה יהיה יותר נח לצד ג' מאשר התנאים שניתנו לתובעות, ייהנו התובעות מכל ההנחות הנוספות, אם תהיינה כאלה שתינתנה לצד ג'. התובעות שכאמור נטלו על עצמן סיכון רב עשו זאת בידיעה שההבטחות שנתנו להן ישמרו לפרק זמן ארוך, דהיינו 98 שנים, ומכאן שגם אם תחילה יפסידו, בהמשך יוכלו לקצור את פירות ההשקעה. ההתחייבות הנוספת במכתב קפלן לחדש את חוזה החכירה ל 49 שנים נוספות, באותם התנאים, היתה מבחינת התובעות תנאי יסודי עליו הן הסתמכו, הן בתחילת ההתקשרות והן לכל אורכה. תנאי זה העניק להן וודאות חוזית, ובלעדיו לא הייתה באה התקשרות הצדדים לעולם. חידוש חוזה החכירה ב- 49 שנים נוספות שלא באותם התנאים, לאור זאת הינו אכן הפרה בוטה של ההתחייבות החוזית. במידה ובימ"ש זה היה קובע שסעיף 5 לחוזה שעניינו חידוש תנאים על פי התנאים שנהוגים בקק"ל בזמן החידוש גובר על כל הוראה אחרת, משמעו להתיר לנתבעות באופן חד צדדי, למעשה, לנסח חוזה חכירה חדש לחלוטין המתעלם מהתנאים שחלו בתקופה הראשונה, ושהיו בסיס הן לחוזה המקורי והן לאופציה שניתנה. גב' בן צבי בעדותה הדגימה כיצד חידשה ולמעשה יצרה חוזה חדש. היא לא נדרשה לבחון מה היו התנאים שחלו בתקופה הראשונה (ע"מ 12 שורות 27-29). וגם לא חשה חובה להשוות או להתאים את החוזה החדש לחוזה מהתקופה הראשונה (עמ. 13 שורה 4, 14-15). המשמעות הינה שבמועד הארכת חוזה החכירה, מעמדן של התובעות, אשר נטלו על עצמן סיכונים רבים בתחילת הדרך, הושווה ללא רצונן, למעמדו של כל חוכר פלוני המעוניין לחכור את הקרקע לראשונה. פרשנות מעין זו משמעה, התעלמות מהוודאות החוזית שהובטחה לתובעות במסגרת המערכת ההסכמית, כשבעל הכח משנה את החוזה ולמעשה "מתחמק" מישום הלכות החוזה כנגד המנסח. 8 חודשים לפני שפג תוקף חוזה החכירה לתקופה הראשונה נשלח אל הנתבעת 1 מכתב בו מבקשות התובעות להאריך את חוזה החכירה ב- 49 שנים נוספות. נוסח טיוטת החוזים החדשים (בהם קבועים תנאים המצמצמים באופן מהותי את זכויות התובעות) נשלח לתובעות לאחר חלוף 17 חודשים, דבר המחזק את העובדה שאותה העת לא היו בידי הנתבעת 1 חוזים המאריכים את תקופת החכירה השנייה והנהוגים בקק"ל, ומכאן שאפילו לעמדת הנתבעות לא ניתן היה "להשוות" את תנאי ההתקשרות עם מתקשרים אחרים. הפועל היוצא הוא - שמכתב קפלן המהותי,- גובר על כל הוראה אחרת בחוזה. ז. סעיף שינוי היעוד בחוזה החכירה החדש הוכנס סעיף שינוי יעוד (ס' 15 לטיוטת חוזה החכירה המוארך עם המינהל; נספח ז' לכתב התביעה). הוא מאפשר למינהל להביא לסיום מוקדם של תקופת החכירה, במידה שישונה ייעוד המקרקעין ע"י תוכנית. שינוי זה מעמיד את התובעות בסיכון, שאמצעי הייצור העיקרי שלהן - הקרקע החקלאית- תילקח מהן במועד בלתי ידוע בניגוד לרצונן ושליטתן. הנתבעת 1 מתעקשת להכיל סעיף זה בהסכמי החכירה המחודשים. כל עניינן של התובעות הינו להמשיך ולעבד את הקרקע למטרות חקלאות גם אם ייעודן ישונה (עדות בשיא ע"מ 7 שורות 9-11) וכל שהתובעות מבקשות הינו ליצור וודאות שתהיה ביכולתן להמשיך ולעבד את הקרקע 49 שנים נוספות, ובכך לשמור על המצב הקיים. העדר סעיף "שינוי היעוד" בהסכם המקורי אינו שולל את אפשרות המדינה להפקיע קרקע מכח החוקים הקיימים למטרות המנויות בהם. ברור שהכנסת סעיף זה נועדה לאפשר לנתבעת 1 מרווח תמרון מוחלט ורחב יותר משהיה קיים בתקופה הראשונה. לטענת התובעות, אי הכללת סעיף שינוי היעוד בתחילת הדרך אינו מקרי. בחוות דעתו של מר ויתקין הוסבר שבאותה העת חוזי החכירה הסטנדרטים של הקרן הקיימת לישראל כן כללו סעיף שינוי יעוד. מכאן, שהעדר סעיף כזה במקרה דנן הינו תוצאה ישירה של ההטבות שניתנו במסגרת מכתב קפלן. (ת/3 פס' 32-33): "מתכונת חוזי החכירה שונה מהחוזים של הקרן הקיימת לישראל ומהחוזים המקובלים ברשות הפיתוח במסירת קרקע לעיבוד חקלאי. חוזי החכירה נסמכים על התנאים המיוחדים כפי שפורטו בהסכם קפלן... אין בחוזי החכירה תנאי של השבת הקרקע בעת שינוי ייעוד... בניגוד לחוזים של הקרן הקיימת לישראל ולחוזים שהמדינה ערכה על פי המתכונת המקובלת בקרן הקיימת לישראל". בשנות השישים ניהלו הצדדים מו"מ מפורש לגבי סעיף שינוי הייעוד בעקבותיו הוחלט שלא לכלול אותו בחוזי החכירה (ת/1 פס' 47, עניין נורמן בפס' 33). במכתב משנת 1964 הציעה הנתבעת 1 לתובעות להמיר את חוזי החכירה "המיוחדים" שלהן בחוזה חכירה "רגיל" בתמורה לתשלום דמי חכירה נמוכים יותר (נספח 13ב' לת/1) התובעות לא הסכימו להצעת הנתבעת 1, אף לא למול החיסכון הצפוי בתשלום דמי חכירה, וזאת לאור השלכותיו האפשריות של סעיף שינוי היעוד. בשנת 1965 התקבלה החלטה מס' 1 של מועצת מקרקעי ישראל (ת/6) במסגרתה נקבעה חובה להחיל סעיף שינוי ייעוד. אף על פי כן, עת שנחתמו חוזי החכירה בשנות השבעים עם התובעות, לא נכלל בהם סעיף שינוי הייעוד בו. הגב' בן צבי הודתה במפורש בעדותה כי אם היה משונה ייעוד הקרקע במהלך התקופה הראשונה, המנהל לא היה רשאי להשיב לידיו את הקרקע באופן אוטומטי (ע"מ 16 שורות 21-23) וזאת למרות סעיף המטרה. מכאן שאין מחלוקת שחוזי החכירה הסטנדרטיים של קק"ל כללו סעיף שינוי ייעוד, עוד משנות השלושים (עדות בן צבי, ע"מ 24 שורות 20-21). מהעדרו של סעיף כזה במקרה נשוא התביעה בהחלט ניתן ללמוד על כוונת הצדדים שלא תחול חובת השבה. הוספת סעיף שינוי הייעוד בתקופה השנייה מהווה פגיעה של ממש בתנאי החכירה (עדות בן צבי ע"מ 14 שורה 12, שורות 19-20), ומאפשרת לכאורה את השבת המקרקעין בתקופת החכירה השניה. גישת הנתבעת 1 בנוגע ליחס שבין מטרת החכירה לסעיף שינוי הייעוד שגויה שכן אין מניעה מהותית שחוכר ימשיך להחזיק בקרקע ליעודה החקלאי המקורי גם כאשר יעודה שונה למטרה אחרת שהרי בין השלב התכנוני של ייעוד הקרקע למימוש הייעוד החדש יכול החוכר להמשיך ולשבת בקרקע למטרות חקלאות למשך תקופה ארוכה ומבלי לפגוע במטרת החכירה. לסיכומו של דיון בראשית דברי ציינתי את מטרת ההתקשרות שבין הצדדים ואת האינטרסים המשותפים שהיו להם דאז. לאור טענות הנתבעות, נראה שהאינטרסים שלהן במרוצת השנים השתנו. הן סוברות כעת שהן רשאיות לחדש את חוזי החכירה בתנאים שאינם זהים לחוזי החכירה הקודמים ושאין בכך בכדי לפגוע בתובעות. עמדת הנתבעות אינה מקובלת עלי. בחינת האינטרסים של הצדדים מעלה שהתובעות הסתמכו על ההבטחה השלטונית שניתנה להם ועל הוודאות החוזית שנוצרה בעקבותיה אז, השקיעו מכספן ונטלו על עצמן סיכונים רבים וכעת זכותן ליהנות מפרי עמלן. רצון הנתבעות לחידוש חוזה החכירה עם התובעות שלא באותם תנאים, הינו היעדר תום לב מצד הרשות ויש אפילו לומר "ניצול" הכוח שכעת נתון בידה. העובדה שהטבה זו לא נזכרת במפורש במכתב קפלן, כפי שההטבות הנוספות צוינו בו, אינה מעלה ואינה מורידה, מאחר והמדובר בנושא משמעותי ולא פרוצדורלי, שאינו נזכר בהסכם הראשון. כאשר הרשות נזקקה לתובעות היא ידעה לתת להן הטבות מיוחדות וייחודיות לצורך השגת מטרתה, אך כעת משמטרה זו הושגה, לטעמה הנתבעות מחפשות דרך להתנער מההתחייבויות שניתנו. לכך נוסיף גם את ההלכה הידועה של פירוש כנגד המנסח. כעולה מפס"ד אירומנטל, אם נחיל במקרה דנן, את כללי הפרשנות הנהוגים בדיני החוזים, אזי הנתבעות הינן אלו שניסחו את החוזה המקורי, הן הצד החזק, ומכאן שיש לפרש את החוזה כנגדן, אם הוא - לטעמן כיום - לא ברור. הפועל היוצא הוא שהיות וחוזי החכירה נכרתו בתנאים מיוחדים, יש להתייחס אליהם באופן שונה מדרך התייחסות הנתבעות לחוזי החכירה האחרים בקרקע חקלאית. אופן ההתייחסות הייחודי הזה, משמעו מניעת הוספת סעיף שינוי הייעוד וזאת גם לאור הפרשנות הראויה לאומד דעתם של הצדדים להסכם בעת כריתתו, ולאור לשונו של ההסכם. לכן, אני קובעת כי הנתבעות אינן יכולות בחוזה החכירה החדש להוסיף את סעיף שינוי הייעוד, וכבר ציינתי כי בתקופת החתימה השניה לא היו חוזים "נוהגים" לענין זה עם המינהל. בפגישה שנערכה בין יונתן בשיא, לבין הגב' בן צבי ביום 5.8.02 (ת/2) נאמר: "יונתן:פנינו למנהל לקבל... "הנוסח המקובל במינהל לגבי מטעים" שולה בן צבי: אין חוזה כזה! כעת יושבים לנסח את ההסכם שיועבר למהדרין לחתימה". ח. סוף דבר לאור כל האמור לעיל, התובענה מתקבלת. בתאריך 30.11.2011 ניתן פס"ד של השופט א. בכר בנושא דומה (ת"א (ת"א) 1427/09 נורדמן פיליפ ואח' נ' מינהל מקרקעי ישראל). היה זה אך מן הראוי שהמינהל ייקח פס"ד זה לתשומת ליבו ויתנהל בהתאם (אולי בכפוף לערעור). הנתבעות יישאו, ביחד ולחוד, בשכ"ט עו"ד התובעות בסכום של 50,000 ₪. הסכומים יישאו הפרשי הצמדה וריבית כדין ממועד פסק הדין ועד לתשלום בפועל. כמו כן זכאיות התובעות להחזר הוצאותיהן אותן ישום הרשם. חכירהחוזהחקלאותקרקע חקלאית