מומלץ לקרוא את ההחלטה להלן על מנת לקבל ידע בנושא הפרת הסכם מכר חנות: מונחות לפני תביעה ותביעה שכנגד שעניינן הסכם מכר מיום 2.12.01, שבמסגרתו רכשה הנתבעת 1 מהתובעים את זכויותיהם בחנות הנמצאת בקומת קרקע ברחוב מהרש"ל 1 בני ברק, הידועה כחלקה 372/7 בגוש 6122 (להלן: "החנות"). בתביעה העיקרית נטען, כי הנתבעים הפרו את הסכם המכר משלא שילמו את מלוא התמורה בגין החנות וכן את המע"מ בגין העסקה. הסעד המבוקש הוא סעד הצהרתי, לפיו הסכם המכר בטל עקב הפרתו בידי הנתבעים וכן סעד כספי, בדמות הפיצוי המוסכם הנקוב בהסכם. בתביעה שכנגד נטען, כי על אף תשלום מלוא התמורה, הפרו התובעים את התחייבותם לרשום את הזכויות בחנות על שמה של הנתבעת 1. הסעד המבוקש הינו סעד הצהרתי, לפיו הנתבעת 1 זכאית להירשם כבעלת הזכויות בחנות בלשכת רישום המקרקעין וכן סעד כספי בדמות הפיצוי המוסכם הנקוב בהסכם וכן פיצוי בגין הנזק שנגרם לנתבעת 1 בגין אי השלמת רישום הזכויות בחנות על שמה, כך לטענתה. 1. רקע הדברים ביום 2.12.01 נחתם הסכם מכר בין בני הזוג יוספוב, הם התובעים והנתבעים שכנגד (להלן: "התובעים"), לבין הגב' יעל פישבך, היא הנתבעת 1 והתובעת שכנגד (להלן: "הנתבעת"), שבמסגרתו רכשה הנתבעת מהתובעים את זכויותיהם בחנות. הנתבע 2, צבי פישבך (להלן: "הנתבע"), הינו בנה של הנתבעת, ומי שסייע לה ברכישת החנות ואשר לטענת התובעים הוא העומד מאחורי הסכם המכר. הנתבעת 3, רחל פישבך, הינה גרושתו של הנתבע, אשר במסגרת הליכי הגירושין תבעה מחצית מהזכויות בנכסי הנתבע. בסעיף 3 להסכם המכר מיום 2.12.01 נקבע, כי התמורה בגין החנות, בסך 70,000$ (ארה"ב), תשולם כדלקמן: הסך של 40,000$ ישולם במעמד חתימת ההסכם, כאשר חתימת המוכרים על ההסכם מהווה גם קבלה. יתרת התמורה, בסך 30,000$, תשולם עד ליום 31.12.01, בעת מסירת החזקה בחנות לידי הקונה. בסעיף 4 להסכם נקבע, כי במועד חתימת ההסכם יחתמו המוכרים על ייפוי כוח בלתי חוזר שייפה את כוחו של עו"ד שמואל שוורץ להעביר את כל זכויות המוכרים בחנות על שם הקונים, לאחר תשלום כל תמורת החנות על ידי הקונים. עוד נקבע בסעיף 5 להסכם, כי כל המסים וההוצאות על החנות, כגון הוצאות חשמל, ועד בית, מים וגז ישולמו על ידי המוכרים עד יום מסירת החזקה בחנות לקונים וכי ממועד המסירה ישולמו כל ההוצאות הנזכרות על ידי הקונים. בסעיף 6 להסכם נקבע, כי מס שבח, אם יחול על העסקה, ישולם על ידי המוכרים ובסעיף 7 להסכם נקבע, כי מס רכישה, אם יחול על העסקה, ישולם על ידי הקונים. בסעיף 9 להסכם נקבע, כי צד אשר יפר ולא יקיים את התנאים העיקריים בהסכם ישלם לצד השני פיצוי מוסכם בסך 7,000$. בסעיף 10 להסכם נקבעו הוראות הסעיפים אשר ייחשבו "תנאים יסודיים ועיקריים" בהסכם ואשר הפרתם תהווה הפרה יסודית, שפיצויים מוסכמים בצדה ובכללם תשלום התמורה במועדים הנקובים בהסכם והעברת הזכויות בחנות על שם הקונים. אין חולק, כי התשלום הראשון, בסך 40,000$, אכן שולם במעמד חתימת ההסכם וכי ביום 6.1.02 נרשמה הערת אזהרה לטובת הנתבעת על זכויות התובעים בחנות. אין גם חולק, כי מתוך יתרת התמורה, בסך 30,000$, שילמו הנתבעים סך של 24,784$ בשיק בנקאי וכי החזקה בחנות נמסרה לנתבעים בסמוך לאחר מכן. המחלוקת בין הצדדים נוגעת לתשלום מותר התמורה, בסך 5,216$, וכן ביחס לגורם שאמור היה לשאת בתשלום המע"מ בגין העסקה. 2. גרסאות הצדדים וטענותיהם התובעים טוענים, כי הנתבע הוא העומד מאחורי הסכם המכר וכי ההסכם נערך עם הנתבעת לבקשתו של הנתבע, משום חששו מאשתו דאז וגרושתו כיום, היא הנתבעת 3, וכן לאור הסתבכויות כלכליות שאליהן נקלע. התובעים טוענים עוד, כי סוכם בין הצדדים כי המיסים בגין העסקה, לרבות מע"מ, יוטלו על הנתבעים, וזאת בנוסף לתמורה שנקבעה בהסכם. אולם, הנתבעים מעולם לא שילמו את המע"מ בגין העסקה, המסתכם בסך של 49,392 ש"ח. התובעים מוסיפים וטוענים, כי מתוך התשלום השני, בסך 30,000$, שילמו הנתבעים רק את הסך של 24,784$. עוד טוענים התובעים, כי לאור הפרת ההסכם לא הועבר הנכס עד היום על שמה של הנתבעת. התובעים טוענים עוד, כי לאור הפרת ההסכם בידי הנתבעים יש להורות על ביטולו ועל השבת הכספים ששילמו הנתבעים לתובעים בניכוי הכספים אשר התקבלו בידי הנתבעים כתוצאה מהשכרת החנות לצדדים שלישיים ובניכוי הפיצוי המוסכם הנקוב בהסכם. הנתבעים טוענים, כי מי שרכש את החנות היא הנתבעת בלבד וכי הנתבע אך סייע לנתבעת ברכישת הנכס. עוד נטען, כי הנתבעת 3, שהינה גרושתו של הנתבע מזה מספר שנים, אינה תובעת כיום כל זכות בנכס ואין לה כל עניין בו. על כן, ומאחר שהבסיס לתביעה הוא הסכם המכר, אין כל יריבות בין התובעים לבין הנתבע והנתבעת 3, ויש לדחות את התביעה נגדם על הסף. הנתבעים טוענים עוד, כי מחיר התמורה בגין החנות גילם בתוכו את רכיב המע"מ שחל על התובעים ובהתאם לכך נוסח ההסכם על ידי עו"ד שוורץ. הנתבעים מוסיפים וטוענים, כי שילמו לתובעים את הסך של 64,784$, אשר אינו שנוי במחלוקת, במועדים הנקובים בהסכם, וכי יתרת התמורה שולמה במזומן במועד מאוחר יותר, כאשר לנוכח הזמן שחלף המועד המדויק אינו זכור להם. לגרסתם, לא רק שמלוא התמורה בגין החנות שולמה לתובעים, אלא שהנתבע אף שילם עבור התובעים חוב ארנונה בגין החנות, שלא הוחזר לו עד היום. עוד טוענים הנתבעים, כי התובענה הוגשה בשיהוי ניכר שבגינו נגרם להם נזק ראייתי רב. הנתבעים טוענים עוד, כי אי רישום הזכויות בחנות על שם הנתבעת מהווה הפרה יסודית של ההסכם, המזכה את הנתבעת בפיצוי המוסכם הנקוב בהסכם. הנתבעים מוסיפים וטוענים, כי בגין אי רישום הזכויות בחנות על שם הנתבעת נגרם לנתבעת נזק בדמות ירידת ערך, אשר על פי חוות דעת שמאית מיום 11.3.10 מסתכם בסך 62,000 ₪. 3. מעמדו של הנתבע כאמור, התובעים טוענים, כי הנתבע הוא שעומד מאחורי הסכם המכר וכי ההסכם נערך למול הנתבעת לבקשתו. במהלך חקירתו הנגדית, עומת הנתבע עם הטענה, כי ההסכם נערך למול הנתבעת בשל הסתבכויותיו הכלכליות. לעניין זה אף הוגש פסק הדין בע"א 6305/95 צבי פישבך נ' בזק החברה הישראלית לתקשורת בע"מ ואח' (ניתן ביום 28.3.00), שבמסגרתו נדחה ערעור שהגיש הנתבע על פסק דינו של בית משפט זה (ת"א 2546/85 מפי כב' השופטת פלפל), שבו נקבע, כי הנתבע היה שותף לגזילה בדרכי מרמה וזיוף של כספי התובעות שם וכי היה עליו להשיב, ביחד עם שותפיו, את הכספים (הוגש וסומן ת/1). הנתבע הכחיש הן את הטענה כי היה מסובך כלכלית והן את הטענה, כי הוא העומד מאחורי הסכם המכר (ראו פרוטוקול מיום 29.10.12 עמ' 6 ש' 10 עד עמ' 7 ש' 2). על מעורבותו של הנתבע בעסקה העידה הנתבעת בחקירתה הנגדית, כך (פרוטוקול מיום 30.1.13 בעמ' 12, ש' 15 עד ש' 27): "ש. את שילמת את כל הכסף לחנות. ת. אני בעצמי שילמתי לבן והוא שילם, ביקשתי שישאיר לי משהו לעת זקנה, הוא אמר שיש חנות שעולה 70 אלף דולר, אז שילמתי 40 אלף בזמן החוזה ו-30 אלף דולר במסירת המפתח. ש. ראית שהבן שלך נותן את הכסף. ת. כן. לא הייתי, הוא טיפל בי עד הרגע האחרון שלי. אני מאמינה לו. הוא שילם לו. איך היה נותן לי את המפתח אם לא היה משלם לו את ה-30 אלף דולר. את ה-40 אלף דולר לעו"ד שוורץ בדולרים מזומן. את ה- 30 אלף דולר אחרי חודש בערך, נתתי אותם לבן חלק בדולרים חלק בשקלים במזומן, והבן שלי עשה שיק בנקאי, אמרתי לו תיקח את המפתח, שאלתי את עו"ד פעם פעמיים שלושה הוא אמר לי כן. ש. מי דיבר עם המוכר על המחיר של החנות. ת. הבן דיבר עם בעל החנות. אני ראיתי אותו רק בזמן החתימה על החוזה. יותר לא ראיתי אותו, לא מכירה אותו." ובהמשך, באשר למקורות אשר שימשו לרכישת החנות (שם, עמ' 13 ש' 7 עד ש' 11): "את ה- 30 אלף דולר שילמת בפעם אחת. ת. כן. ש. מאיפה הוצאת את הכסף. ת. יש לי ילדים בחו"ל יחזקאל פישבך ואסתר לויטמן, והם שולחים לי כסף. אמרו לפחות אנו לא מטפלים בך פה נשלח כסף, תעשי מה שאת רוצה." אין חולק, כי הנתבע היה מעורב ברכישת הנכס, כי ניהל את המשא ומתן עם התובעים וכי היה "הרוח החיה מאחורי ההסכם" (ראו את חקירתו הנגדית של הנתבע, פרוטוקול מיום 29.10.12, עמ' 6 ש' 10-11; עמ' 7 ש' 3-6). למעשה, הפעם הראשונה שבה פגשו התובעים את הנתבעת הייתה במועד חתימת ההסכם. אולם, הטענה כי הנתבע הוא העומד מאחורי הסכם ולא הנתבעת לא הוכחה. מעדות הנתבעת שצוטטה לעיל עולה כי ילדיה החיים בארה"ב שלחו לה כספים והיא ביקשה מבנה שידאג לה בהשקעתם. הנתבע הציג לאמו את האפשרות לרכוש חנות והיא הסכימה לכך. על כן היא רכשה את החנות. עדות הנתבעת הייתה אמינה בעיני, ולפיכך, אני קובעת כי הסכם המכר נכרת עמה כיון שהיא הייתה זו שרכשה את החנות. לאור זאת, ובשים לב לסעדים הנתבעים במסגרת התובענה, אני דוחה את התובענה כנגד הנתבע על הסף. מקל וחומר, אני דוחה גם את התובענה כנגד הנתבעת 3 על הסף. 4. סוגיית המע"מ הכלל המנחה בפרשנות חוזים מצוי בסעיף 25(א) לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג - 1973 ולפיו: "חוזה יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים, כפי שהוא משתמע מתוך החוזה ומנסיבות העניין, ואולם אם אומד דעתם של הצדדים משתמע במפורש מלשון החוזה, יפורש החוזה בהתאם ללשונו." הסכם המכר נשוא ענייננו שותק בעניין תשלום המע"מ ואין בו כל הוראה בנושא. עוד לפני ההלכה שנקבע בע"א 4628/93 מדינת ישראל נ' אפרופים שיכון ויזום (1991) בע"מ, פ"ד מט(2) 265 (1995) (להלן: "פרשת אפרופים"), קבעה הפסיקה, כי בהיעדר הוראה אחרת בחוזה, במפורש או במשתמע, נכלל המע"מ במחיר העסקה, ופרשת אפרופים לא שינתה מהלכה זו (ראו ע"א 738/80 נתן נ' זגורי, פ"ד לז(4) 387, 391 (1983); ע"א 736/82 כפר חסידים, מושב עובדים דתי בע"מ נ' אברהם, פ"ד לט(2) 490, 496-494 (1985); ע"א 3616/04 מגדל הזוהר בע"מ נ' מנהל מס ערך מוסף תל אביב (ניתן ביום 22.12.05); ע"א 9922/02 רשות השידור נ' שפ"מ שידורי פרסומות מאוחדים (ניתן ביום 22.8.07) (להלן: "עניין רשות השידור"); ע"א 1113/09 עו"ד אבנר כהן נ' המשביר לצרכן החדש בע"מ (ניתן ביום 27.1.11)). את ההנחות שביסוד ההלכה פירטה כב' השופטת א' חיות בפסק הדין בעניין רשות השידור (שם, פסקה 7): "ראשית, העוסק הוא זה הקובע בדרך כלל את מחיר העסקה. לכן, חזקה עליו כי אם מחיר העסקה איננו כולל מס ערך מוסף יבהיר זאת לקונה ואם לא עשה כן נושא הוא בתוצאותיה של אי-הבהירות.... שנית, והוא עיקר - לפי סעיף 16 לחוק מס ערך מוסף חייב העוסק בהעברת המס לרשויות ועל כן ניתן להניח כי הוא יגלם את המס במחיר העסקה הנקבע על ידו, ככל שתנאי השוק יאפשרו לו לעשות כן. ובמילים אחרות, נוכח החובה המוטלת עליו במישור דיני המס נתפס העוסק כבעל אינטרס מובהק לברר האם העסקה חייבת במס. כן רואים אותו בשל כך כמי שיש לו יתרון על פני הקונה מבחינת הניסיון והידע הדרושים לצורך אותו בירור, וכמי שבידיו האמצעים הטובים ביותר למנוע טעויות ואי-בהירות בהקשר זה... לבסוף, הכלל אותו אימצה הפסיקה ולפיו כולל המחיר הנקוב בחוזה מס ערך מוסף אלא אם כן נקבע בו אחרת, הוא כלל פשוט וברור התורם במישור דיני החוזים להגברת הוודאות וכן הוא תואם את אחת התכליות המרכזיות שאליהן חותר חוק מס ערך מוסף, דהיינו עיצוב נורמות מס פשוטות וברורות שגבייתן יעילה וקלה... מטעמים אלה כולם ראתה הפסיקה, כאמור, להטיל לפתחו של העוסק את התוצאה הכלכלית של "שתיקת" החוזה לעניין מס ערך מוסף". כאמור, בהסכם המכר נשוא ענייננו לא נזכר עניין המע"מ. על כן, לאור ההלכות שהובאו לעיל, קמה חזקה לפיה המע"מ כבר נכלל במחיר העסקה אשר נקבע בהסכם. חזקה זו לא נסתרה במקרה דנן. התובע אישר בחקירתו הנגדית, כי עיין בהסכם המכר לפני שחתם עליו וכי היה מודע לכך שבהסכם לא נזכר עניין המע"מ. אולם, חרף האמור התובע לא מצא לנכון לדרוש מעו"ד שוורץ, כי יכלול בהסכם הוראה כאמור. לא מצאתי בפי התובע הסבר משכנע למחדלו זה (ראו פרוטוקול מיום 20.10.12 עמ' 3 ש' 22 עד עמ' 4 ש' 20): "ש. זה נכון שאתה הבאת את עו"ד שוורץ לעסקה. ת. המליצו לי עליו שהוא עושה חוזים לעסקים, היה ידוע בבני ברק ופניתי אליו, הוא ייצג אותי ואת הנתבע, שאלתי את הנתבע אם הוא מוכן לבוא אליו והוא אמר שכן, שילמתי לו שכר טרחה. ש. אתה עברת על החוזה לפני שחתמת עליו. ת. כן. ש. למה לא אמרת לעו"ד שוורץ לשיטתך שצריך לשלם את המע"מ. ת. סיכמתי עם הנתבע שהוא ישלם את המע"מ. ש. למה לא ביקשת שזה יוסף בחוזה. ת. אולי זה היה אוזלת יד של עורך הדין. אני סיכמתי עם הנתבע שהוא ישלם והוא הסכים עם זה. ש. למה לא דרשת שזה ייכתב בחוזה. ת. אני לא מבין בחוזים, מה שעורך הדין עשה, זה פעם ראשונה שאני מוכר נכס. ש. אני שאלתי אותך אם עברת על החוזה אמרת שכן, וראית שלא כתוב שצריך לשלם את המע"מ למה לא אמרת לעורך הדין שיוסיף את המע"מ. ת. אני אמרתי לעורך הדין שהנתבע קיבל על עצמו לשלם את המע"מ. ש. אז עורך הדין אמר לך לא צריך לכתוב את זה. ת. לא אמר את זה. עורך הדין לא אמר שום דבר. אני סיכמתי עם הנתבע. ש. לא דרשת להוסיף את זה בחוזה. ת. לא דרשתי, ידעתי שהוא צריך לשלם את כל הסכום אז אני אוציא לו חשבונית והוא ישלם את המע"מ, כמו שנהוג בעסקים." ובהמשך (שם, בעמ' 5 ש' 10-24): "ש. למה לא תבעת את עורך דין שוורץ שלא כתב בחוזה את המע"מ. ת. אני לא צריך לתבוע את עורך הדין. אני לא מבין בדברים האלה, אני אלך לתבוע עורך דין שמייצג אותי? פניתי לנתבע כמה פעמים הוא אמר היום, מחר, וכל הזמן הייתי בין טיסות. ש. אני מבין שהבן שלך דיבר איתו. ת. כן. ש. למה הבן שלך לא בא לעדות היום. ת. לא יודע. הבן שלי דיבר איתו פעם אחת, אחרי שהוא סיים לדבר איתו בטלפון הנתבע גידף אותו. ש. הוצאת חשבונית בעסקה. ת. לא. ש. אתה כותב ששלטונות המע"מ רדפו אחריך. ת. כל חודשיים שלחו לי מכתב שאני צריך לסגור את העניין של החנות. ש. אני מבין שהחשבוניות לא הוצאו מה הבעיה. ת. הם יודעים שאני מכרתי נכס, אני צריך לשלם על זה. הם עלו על זה במשך הזמן". מנגד, הנתבעת העידה - והשתכנעתי כי כך אכן הבינה - כי המחיר שעליו הוסכם בהסכם "כלל הכל", ובלשונה (עמ' 14 ש' 4-9): "ת. אני שילמתי לו את הכל, אני לא חייבת לו והוא לא חייב לי כלום. עו"ד שוורץ אמר לי שהכול כולל הכול. ש. כולל מס רכישה. ת. לא יודעת לגבי מיסים הוא אמר לי זה כולל הכול. ש. שאת צריכה לשלם 70 אלף דולר ויותר מזה לא צריך לשלם כלום. ת. כך אמר לי." הראיה המרכזית שבה נאחזים התובעים לביסוס גרסתם הוא מכתבו של עו"ד שמואל שוורץ מיום 8.5.05 המופנה אל הנתבעת, שבו נכתב כך: "לפי טענת המוכר מר דניאל יוסיפוב, נשאר חוב בגין רכישת החנות בסך 5,216$ (חמשת אלפים מאתיים ושש עשרה דולר ארה"ב) וכן תשלום מע"מ על כל סכום הרכישה. אי תשלום במועד מהווה הפרה יסודית של ההסכם, ובהתאם לסעיף 9 בהסכם לרכישת החנות מיום 2/12/01, זכאי הצד המקיים לפיצוי מהצד המפר בגין הפרת החוזה בסכום של 7,000$. אבקש להסדיר את תשלום החוב באופן מיידי, כל עוד לא יסתיימו התשלומים לא נוכל להעביר את החנות על שמך, וכל האחריות על פגיעה בזכויותיכם תהיה עליכם". מנגד, הנתבעים נאחזים בעובדה שהחזקה בחנות אכן נמסרה להם, דבר המלמד על כך שמלוא התמורה בגין החנות שולמה. באשר למכתבו של עו"ד שמואל שוורץ, טוענים הנתבעים, כי לאחר קבלת המכתב יצרה הנתבעת קשר טלפוני עם עו"ד שוורץ, אשר אישר כי היא אינה חייבת דבר, ובלשונה של הנתבעת (ראו פרוטוקול מיום 30.1.13 עמ' 12 ש' 28 עד עמ' 13 ש' 6): "ש. מה עשית עם המכתב שעורך הדין שלח לך. ת. מסרתי אותו לעורך דין שלי. ש. את המכתב שעו"ד שוורץ שלח לך למי מסרת אותו. ת. לבן שלי והוא מסר אותו לעורך הדין שלי. שאלתי את עורך הדין של הבית, זה שעשה את החוזה, שאלתי אותו מה פתאום אני מקבלת מכתב כזה, והוא אמר שהכל בסדר, אל תדאגי, לכן חשבתי שהכל בסדר. מה פתאום נזכר אחרי כל כך הרבה זמן. למה הוא לא נזכר אחרי חודשיים." עוד נטען על ידי הנתבע בחקירתו הנגדית, כי "עו"ד שוורץ היה בן אדם מבוגר ואם הייתי בא אליו ומבקש שהוא יוציא מכתב לתובע שהוא הפר את החוזה הוא היה מוציא מכתב כזה" (ראו פרוטוקול מיום 29.10.12, עמ' 9 ש' 22 עד עמ' 10 ש' 23). לטעמי, אין במכתבו של עו"ד שוורץ מיום 8.5.05 כדי לסתור את החזקה, לפיה המחיר שנקבע בהסכם כלל מע"מ. ראשית, במכתב צוין מפורשות, כי "לפי טענת המוכר מר דניאל יוסיפוב, נשאר חוב בגין רכישת החנות בסך 5,216$.. וכן תשלום מע"מ על כל סכום הרכישה." היינו, עו"ד שוורץ מסתמך במכתבו על טענת התובע ואין במכתב הבעת עמדה של עו"ד שוורץ עצמו, כי נותר חוב או כי צריך היה לשלם מע"מ בנוסף על התמורה המוסכמת. שנית, אם טענת התובע לפיה סיכם עם הנתבע כי האחרון ישלם את המע"מ, ומסר על כך לעו"ד שוורץ נכונה, הרי שבנסיבות כאלה, סביר להניח כי עניין המע"מ לא נכלל בהסכם מפאת טעות של עו"ד שוורץ, אשר היה אמון על ניסוח ההסכם, כפי שאף עולה מחקירתו הנגדית של התובע. מכאן ברור, כי לאחר שהתובע פנה אליו בנושא, ניאות עו"ד שוורץ לסייע לו. שלישית, וזה העיקר, עו"ד שוורץ לא הובא לעדות ואת אי העדתו יש לזקוף בנסיבות העניין לחובת התובעים, לאור השיהוי הניכר בהגשת התובענה., כפי שיפורט להלן. התובענה שלפני הוגשה ביום 29.12.08, כאשר עניינה הסכם מכר מיום 2.12.01. הסברו של התובע, כמפורט בתצהירו, כי נקלע לקשיים כלכליים, אשר בעטיים לא עלה בידו לגייס את המשאבים הדרושים להגשת התובענה, אין בו די כדי להצדיק את השיהוי הניכר בהגשת התובענה, כמעט עד תום תקופת ההתיישנות. שיהוי זה הביא לכך שאין אפשרות מעשית להעיד כיום את עו"ד שוורץ ולקבל את גרסתו באשר למכתבו מיום 8.5.05 ובאשר לשיחתו הנטענת עם הנתבעת. זאת, משום שבשנת 2007 עבר עו"ד שוורץ אירוע מוחי ומאז איננו בקו הבריאות. לו הייתה מוגשת התביעה ולו בסמוך למכתבו של עו"ד שוורץ, ייתכן כי העניין היה נפתר בסיועו. לדוקטרינת הנזק הראייתי תחולה בעיקר בדיני הנזיקין (ראו ע"א 789/89 עמר נ' קופת חולים של ההסתדרות הכללית, פ"ד מו(1) 712, 721 (1992); דנ"א 4693/05 בי"ח כרמל-חיפה נ' עדן מלול (ניתן ביום 29.8.10)). אולם, להגיונה של דוקטרינת הנזק הראייתי תחולה גם בתחומים שונים בהם נשלל מאדם הסיכוי לזכות בתביעתו עקב כך שנגרם לו נזק ראייתי. לדוגמא, במקום בו חוזה ניתן למספר פירושים אפשריים, תיבחר הפרשנות כנגד האינטרס של בעל השליטה בחוזה. כלומר, כנגד מי שגרם, למעשה, לחוסר הוודאות. אחד הרציונאליים בבסיס כלל הפרשנות נגד המנסח בדיני חוזים, הינו שבעל השליטה בחוזה לרוב במצב טוב יותר לזהות חוסר וודאות בחוזה ולדאוג לאינטרסים שלו בעתיד על ידי תיקונו (ראו ע"א 999/09 ניעמה עבד אל מועטי זגייר נ' זאיד עומר עבד אל רחמן אלענאני (ניתן ביום 23.12.10)). ברגיל, מעבירה דוקטרינת הנזק הראייתי את נטל ההוכחה מהתובע לנתבע הגורם ברשלנותו נזק ראייתי לתובע (ראו ע"א 754/05 לבנה לוי נ' מרכז רפואי שערי צדק, פיסקה 7 (ניתן ביום 5.6.07) ע"א 7895/08 קלינה אליעזר ובניו הנדסה תכנון וביצוע נ' מוחמד יאסין, פיסקה 13 (ניתן ביום 31.08.11). כאשר הנזק הראייתי נגרם בעטיו של התובע, הנושא, ממילא, בנטל ההוכחה, עשוי הדבר להביא לדחיית התובענה ולמצער להגביר את מידת ההוכחה או את רצינות הראיה שעל התובע להביא להוכחת גרסתו. לאור האמור, ומאחר שאין כיום כל אפשרות להעיד את עו"ד שוורץ אשר ניסח את ההסכם, פועלת אי העדתו לחובתם של התובעים. משכך, לא נסתרה בענייננו החזקה, לפיה המע"מ כבר נכלל במחיר העסקה שנקבע בהסכם. אוסיף, ובעניין זה ארחיב להלן, כי העובדה שהחזקה בחנות נמסרה לידי הנתבעים מתיישבת יותר עם המסקנה, כי התמורה הנקובה בהסכם כללה מע"מ, שאחרת בלתי מתקבל על הדעת שהתובעים היו מוסרים את החזקה בחנות, מבלי שקיבלו לידיהם את המע"מ בגין העסקה. לאור כל האמור, אני דוחה את טענת התובעים, לפיה היה על הנתבעים לשלם לתובעים מע"מ בגין העסקה בנוסף על התמורה הנקובה בהסכם. 5. תשלום מלוא התמורה הנתבעת העידה, כי היא העבירה את יתרת התמורה, בסך 30,000$, לבנה, הנתבע, וכי האחרון העבירה לתובעים, ובלשונה: "את ה- 30 אלף דולר אחרי חודש בערך, נתתי אותם לבן חלק בדולרים חלק בשקלים במזומן, והבן שלי עשה שיק בנקאי.." (פרוטוקול מיום 30.1.13, עמ' 12 ש' 22-23). אולם, אין חולק, כי רק הסך של 24,784$ שולם באמצעות שיק בנקאי ואין בידי הנתבעים כל אסמכתא בכתב לתשלום מותר התמורה בסך 5,216$. לגרסתם, הסכום האמור שולם במזומן במועד מאוחר יותר. ב"כ התובעים חקר את הנתבע בעניין זה, כך (פרוטוקול מיום 29.10.12 עמ' 9 ש' 12 עד ש' 21): "ש. איפה הניירות. ת. ניירות של מה? ש. אישורים ששילמת את כל הכסף. ת. הוא צריך להוציא חשבונית, אני קיבלתי ממנו את המפתח ואת החזקה בחנות במעמד שאני שילמתי לו את הכול והוא יודע ששילמתי את הכל, כנראה שהוא נפל כלכלית והוא רוצה להפיל את זה עלי, אחרי כמה שנים. ש. יש לך מסמכים ששילמת את כל הכסף. ת. אני שילמתי את כל הכסף, אחרת הוא לא היה נותן לי את החזקה בחנות, אין צל של ספק ששילמתי את כל הכסף וגם לו אין צל של ספק, הוא היה צריך להוציא חשבונית ולא הוציא." ובהמשך (שם, בעמ' 11 ש' 16 עד ש' 21): "ש. אתה משלם לו שיק בנקאי ואח"כ משלם לו עוד 5,000 דולר ולא מקבל פתק ולא מקבל כלום. ת. קיבלתי מפתחות וקיבלתי מס רכישה לשלם ונכנסתי לחנות ומעולם לא עמד עם שלט ולא בא להודיע לי שנשארתי לו חייב כסף עד שנת 2005. ש. אתה התקשרת אליו אחרי המכתב? ת. לא, מה יש לי להתקשר אליו? אני מקבל מכתבים הזויים ואני אתקשר אליו?". ב"כ התובעים מבקש לייחס משמעות ראייתית לאי הצגת אסמכתא לתשלום מותר התמורה על ידי הנתבעים ולאי יכולתם של הנתבעים "להגיד מתי בכלל שילמו את הכספים. יום, לילה, קיץ, חורף", כך בלשונו (ראו פרוטוקול מיום 3.1.13 עמ' 16 ש' 12-13). אולם, נטל ההוכחה בענייננו רובץ לפתחם של התובעים בהיותם "המוציא מחברו". טענת התובעים לאי תשלום מלוא התמורה הינה, אמנם, טענה בעלת יסוד שלילי שברגיל נדרשת להוכחתה כמות פחותה של ראיות (ראו ע"א 7303/01 אדמון עסאף נ' מינהל מקרקעי ישראל, מדינת ישראל, פ"ד נז(2) 847 (2003); רע"א 2157/07 מנחם אדאטו נ' אמיל רנתיסי (ניתן ביום 2.8.07)). אך מקום בו לוקה התביעה בשיהוי ניכר, היה על התובעים להציג ראיות של ממש להוכחת הטענה ולא להסתפק בכמות הפחותה שבה ניתן היה להסתפק בהעלאת טענה בעלת יסוד שלילי בלא שיהוי. לאור זאת, וכפי שכבר ציינתי לעיל, לא די במכתבו של עו"ד שוורץ כדי לבסס את התובענה, בנסיבות בהן עו"ד שוורץ לא הובא לעדות. מן העבר השני, השיהוי גרם לנתבעים נזק ראייתי ברור שמשליך במישרין על היקף הראיות שמצופה מהנתבעים להציג להטיית כפות המאזניים. לאור זאת, אין לזקוף לחובתם של הנתבעים את העובדה שלא הציגו אסמכתא לתשלום מותר התמורה. במצב דברים זה, העובדה שהחנות אכן נמסרה לנתבעים מהווה ראיה כבד משקל לתשלום מלוא התמורה והיא מטה את כף המאזניים לטובת הנתבעים. כאמור, בהסכם המכר נשוא ענייננו נקבע, כי יתרת התמורה, בסך 30,000$, תשולם עד ליום 31.12.01 בעת מסירת החזקה בחנות. לא הובהר די הצורך, הכיצד נמסרה החזקה בחנות לידי הנתבעים, אף שלא שולמה מלוא התמורה. התובע נחקר בעניין זה, כך (פרוטוקול מיום 29.10.12 עמ' 4 ש' 21 עד עמ' 5 ש' 9): "ש. אתה היית במעמד מסירת החזקה. ת. אני מסרתי לגרושתו (של הנתבע - מ' א' ג') את המפתח בבנק הפועלים שהוא נתן לי את השיק הבנקאי שלא כיסה את כל הסכום. ש. אתה דרשת את כל הסכום. ת. ראיתי בבנק שחסר כסף, לקחתי מחשבון ועשיתי חשבון אמרתי לו שחסר שסכום מסוים ולמחרת הייתי צריך לטוס להודו לעבוד, הוא אמר תחזור אנו נסתדר. האמנו אחד לשני, נתתי את המפתח ונסעתי. ש. בפגישה בבנק הוא היה גם. ת. הוא היה, אני נשארתי עם גרושתו בחוץ, הוא נכנס פנימה לסדר את השיק הבנקאי. ש. אתה בדקת אם היו חובות, של מים או חובות אחרים. ת. לא בדקתי איתו, סיכמתי איתו כשאני אחזור אנחנו נסתדר, כשחזרתי טלפנית אליו היה חול מועד פסח, התקשרתי אליו והוא אמר הקלסר לא לידי הוא אמר שיש הוצאות של חשמל, מיסים, בסכום של כ- 1,500 ₪, אמרתי לו שתוריד את הסכום הזה ממה שאתה חייב לי ותשלם את השאר וגם את המע"מ. ש. אתה בדקת את החובות. ת. לא בדקתי." אם אכן היה ממש בגרסת התובע, ניתן היה לצפות, כי בסמוך לאחר מסירת החזקה בחנות היה מברר מהו גובה החוב הרובץ על החנות ואז פונה אל הנתבעים בדרישה לקבל את יתרת התמורה בקיזוז החוב. אולם, התובע לא עשה כן והטענה כי הנתבעים לא שילמו את מלוא התמורה נטענה לראשונה למעלה משלוש שנים לאחר מסירת החזקה בחנות, במסגרת מכתבו של עו"ד שוורץ מיום 8.5.05. פער זמנים זה בוודאי אינו תומך במהימנות גרסת התובעים וכך גם העובדה שהתובענה הוגשה רק ביום 29.12.08. אוסיף, בבחינת למעלה מן הצורך, כי בנסיבות ענייננו, העובדה שהחזקה בחנות נמסרה לנתבעים נושאת, לטעמי, משקל די הצורך כדי להרים את נטל השכנוע, גם אילו סברתי - כטענת ב"כ התובעים בסיכומיו - כי נטל זה מוטל לפתחם של הנתבעים, בעקבות טענת "הודאה והדחה" (לטענת "הודאה והדחה" ראו ע"א 642/61 טפר נ' מרלה, פ"ד טז 1000 (1962); רע"א 3592/01 עיזבון המנוח סימן טוב מנשה נ' ע. אהרונוב קבלנות בניין (1988) בע"מ, פ"ד נה(5) 193, 194 (2001); ע"א 11100/02 רונן חצור נ' ניסים דותן (ניתן ביום 16.2.04)). לאור כל האמור, אני דוחה את טענת התובעים, לפיה לא שולמה להם מלוא התמורה בגין העסקה. 6. התובענה שכנגד מאחר שדחיתי את טענות התובעים באשר לאי תשלום מלוא התמורה ואי תשלום המע"מ, אני מקבלת את התובענה שכנגד במובן זה שניתן בזאת סעד הצהרתי לפיו הנתבעת הינה הבעלים של החנות והינה זכאית לרישום זכויותיה בלשכת רישום המקרקעין. עם זאת, אני דוחה את טענת הנתבעת, לפיה אי השלמת הרישום מהווה הפרה יסודית של הסכם המכר, המזכה בפיצוי המוסכם. התניה החוזית הקובעת פיצוי מוסכם ומוערך מראש נועדה לקבוע מנגנון פיצוי בין הצדדים לחוזה - התובעים והנתבעת - למקרה של הפרתו היסודית של החוזה על ידי אחד מהם. בסעיף 4 להסכם המכר נקבע, כי במועד חתימת ההסכם יחתמו המוכרים על ייפוי כוח בלתי חוזר שייפה את כוחו של עו"ד שמואל שוורץ להעביר את כל זכויות המוכרים בחנות על שם הקונים, לאחר תשלום כל תמורת החנות על ידי הקונים. היינו, ההתחייבות לרישום זכויות הקונים הינה של עו"ד שוורץ, דווקא, ולא של התובעים. מכל מקום, גם אם אצא מנקודת הנחה, כי הזכויות לא נרשמו כתוצאה מהתנגדות התובעים כי יעשה שימוש בייפוי הכוח שעליו חתמו ועל כן זכאית הנתבעת לתבוע פיצוי מהתובעים בגין כך, הרי שבנסיבות העניין אין לראות באי רישום הזכויות משום הפרה יסודית. אין חולק, כי הנתבעים מעולם לא פנו לתובעים או לעו"ד שוורץ בטענה להפרת ההסכם בגין אי רישום הזכויות על שם הנתבעת. הנתבע נחקר בעניין זה, כך (פרוטוקול מיום 29.10.12 עמ' 10 ש' 24 עד עמ' 11 ש' 5): "ש. איפה המכתבים שאתה כתב לעו"ד שוורץ, למה אתה לא מעביר את הנכס על שמי, 7 שנים, אמא זקנה, למה, שילמתי. משהו? ת. אמא שלי קנתה את החנות וקיבלה מס רכישה לשלם, אמא שלי את מס הרכישה שילמה ועורך הדין אמר לה שיקח זמן לטפל בזה בטאבו וזה לא היה לה דחוף. ש. אח"כ אמא מקבלת את המכתב משנת 2005, שלוש שנים וכמה חודשים אחרי העסקה, שעורך הדין אומר לה לא שילמתם ועניתם. ת. אמא שלי בטוח ענתה, היא התקשרה אליו." למעשה, הטענה האמורה הועלתה, לראשונה, בכתב התביעה שכנגד. מכאן, שאף שבמקרה רגיל ניתן היה לראות באי השלמת רישום הזכויות משום הפרה יסודית, הרי שבענייננו, עקב השיהוי הרב, הפכה הפרה זו להיות הפרה לא יסודית (ראו והשוו לע"א 2825/97 אבו זייד נ' מקל ברוך, פ"ד נג(1), 402, 405 (1999)). משכך, הנתבעת זכאית לתבוע פיצוי בגין הנזק שנגרם לה כתוצאה מאי רישום הזכויות, ברם אין לה זכות לקבלת הפיצוי המוסכם. אולם, בניגוד לפיצוי המוסכם, שאותו ניתן לפסוק ללא הוכחת נזק, הרי שאת הנזק שנגרם בגין אי השלמת הרישום יש להוכיח בראיות. כאמור, הנתבעת טוענת כי בגין אי רישום הזכויות נגרם לה נזק בדמות ירידת ערך, אשר על פי חוות דעת שמאית מיום 11.3.10 מסתכם בסך של 62,000 ₪. אולם, חוות הדעת השמאית שהגישה הנתבעת אינה יכולה לבסס קיומו של נזק, שכן חוות הדעת קובעת את שווי ירידת הערך במצב מכירה, כאשר אין כל טענה כי הנתבעת ביקשה למכור את החנות. משאין חולק, כי אי רישום הזכויות לא פגע ביכולתה של הנתבעת להשכיר את החנות לצדדים שלישיים, שהיא המטרה שעמדה ביסוד התקשרותה לרכישת החנות, הרי שלא נגרם לנתבעת כל נזק. השמאי, מר משה שלנג, נחקר בעניין זה, כך (פרוטוקול מיום 30.1.13 עמ' 9 ש' 12 עד ש' 17): "ש. בעמ' 6 לחוות דעתך - אתה מציין בסיפא של סעיף 9, מחיר של 62 אלף ₪ ירידת ערך. ת. נכון. ש. זה רק במכירה. ת. ירידת הערך שירצו למכור את הנכס. ש. אם לא רוצים למכור, האם זה מפריע להשכיר את החנות. ת. לא מפריע." זאת ועוד. שווי ירידת הערך נקבע בחוות הדעת כסכום נתון, מבלי שנקבע שוויה של החנות ומבלי שצוינו עסקאות להשוואה. ב"כ התובעים הציג לשמאי את תקן מספר 1.0 בדבר פרוט מזערי נדרש בשומות מקרקעין לסוגיהן של משרד המשפטים, מועצת שמאי המקרקעין מנובמבר 2006, וחקר אותו בעניין זה, כך (שם, עמ' 10 ש' 13 עד עמ' 11 ש' 18): "ש. ירידת ערך פונקציה של שווי הנכס. ת. זה גם פונקציה של שווי הנכס. ש. האם זה בעיקר פונקציה של שווי הנכס. ת.זה נגזר משווי הנכס. ש. אתה מכיר את תקן מס' 1 של משרד המשפטים מועצת שמאי מקרקעין. ת. מכיר. לא זוכר הכל בעל פה. ש. מדובר על פירוט מזערי נדרש בשומות מקרקעין לסוגיהן. ת. מכיר. ש. אתה עובד לפי התקן. ת. באופן כללי בד"כ כן. ש. איך יכול להיות שבחוות דעתך אין את שווי הנכס, אין עסקאות השוואתיות, הכל בניגוד לתקן. התקן קובע פירוט מזערי. יכולת לכתוב כל מספר. ת. אתה יכול לשאול אותי כל שאלה ואסביר לך איך הגעתי לזה. ש. מדינת ישראל קבעה בתקן שאתה חייב לציין ואתה חייב לצרף את התחשיב. ת. אם אני כותב בחוות הדעת מוצהר בה שכתבתי לפי התקן, יופיע כל הדברים שנדרשים בתקן, אם זה לא נדרש, התקן מדי פעם משתנה, אני לא חושב שזה חובה לציין שהשתמשתי בתקן, חוות הדעת נערכה על בסיס שווי והנגזר ממנו ואתה רשאי לשאול אותי שאלות איך הגעתי לזה .. ש. לא צרפת לחוות דעתך תחשיבים ולא עסקות השוואתיות. ת. נכון. אני יכול להסביר איך הגעתי לזה." לאור כל האמור, אני דוחה את הטענה, כי נגרם לנתבעת נזק בסך 62,000 ₪, בגין אי השלמת הרישום על שמה. 7. סוף דבר התביעה העיקרית נדחית. התביעה שכנגד מתקבלת בחלקה. ניתן בזאת סעד הצהרתי לפיו הנתבעת 1 הינה הבעלים של החנות הנמצאת בקומת קרקע ברחוב מהרש"ל 1 בני ברק, הידועה כחלקה 372/7 בגוש 6122 והינה זכאית לרישום זכויותיה בלשכת רישום המקרקעין. אני ממנה את ב"כ הנתבעת 1, עו"ד אביחי ורדי, לבצע את הרישום ומסמיכה אותו לחתום על כל המסמכים הדרושים לשם כך. בנסיבות העניין, יישא כל צד בהוצאותיו.הפרת חוזהחוזההסכם מכר