הסכם תיווך עם שני מתווכים שונים

מומלץ לקרוא את ההחלטה להלן על מנת לקבל ידע בנושא חתימה על הסכם תיווך עם שני מתווכים שונים:

1. עסקינן בתביעה לתשלום דמי תיווך.

2. העובדות הנחוצות לענייננו, אשר אינן שנויות במחלוקת בין הצדדים, הן כדלקמן:
2.1 ביום 29/11/09 חתמה הנתבעת (להלן "הנתבעת" או "ארליך") על הזמנה לביצוע תיווך מקרקעין מספר 1617, בין היתר, ביחס לבית ברחוב האודם 1, זיכרון יעקב (לעיל ולהלן הלן "ההזמנה" ו"הנכס", בהתאמה). בהתאם להזמנה התחייבה הנתבעת לשלם לתובעים (להלן "התובעים" או "דה כהן") עמלה בשיעור של 2% משווי עסקת הרכישה ומע"מ כחוק.
2.2 ההזמנה אמנם נחתמה מחוץ לנכס אך הנתבעת לא נכנסה לנכס פנימה בליווי הנתבעים ביום 29/11/09 או בכל מועד אחר, כאשר הצדדים חלוקים על הטעם לכך.
2.3 התובעת ובעלה המשיכו לחפש נכס לרכישה בזיכרון יעקב ובמסגרת זו אף ראו נכס נוסף באמצעות התובעים ביום 21/1/10.
2.4 ביום 7/5/10 חתמו הנתבעת ובעלה על הזמנת שירותי תיווך מספר 17409 מצד ג' (להלן "צד ג'" או "בראל"), בין היתר, ביחס לנכס (להלן "ההזמנה השנייה").
בהתאם להזמנה השנייה התחייבה הנתבעת לשלם לצד ג' עמלה בשיעור של 2% מהשווי המלא של הנכס ומע"מ כחוק.
2.5 בטרם חתימת ההזמנה השנייה, הודיעה הנתבעת למתווך אצל צד ג', צד ג' מס' 2, מר דיוויד מורגן (להלן "דיוויד") כי היא כבר חתמה על הזמנת שירותי תיווך מהתובעים בקשר לנכס זה ונאותה לחתום על ההזמנה השנייה לאור הסבר שקיבלה ממר דיוויד ומהבעלים של הנכס.
2.6 לאחר החתימה על ההזמנה השנייה, ראו הנתבעת ובעלה את הנכס באמצעות דיוויד ומאוחר יותר נוהל משא ומתן לרבות בסיוע צד ג' או מי מטעמו.
2.7 ביום 14/6/10 חתמו הנתבעת ובעלה על חוזה לרכישת הנכס תמורת סך של 2,250,000 ₪.
2.8 ביום 5/7/10 שלמו הנתבעת ובעלה דמי התיווך מלאים לצד ג' בהתאם להתחייבותם בהזמנה השנייה.
2.9 הבעלים של הנכס גם רכשו נכס חלופי באמצעות צד ג' ובגין שתי העסקאות שילמו לצד ג' שכר טרחה מופחת בשיעור של 1.5%.

3. זכאות מתווך לתשלום דמי תיווך מעוגנת כיום בסעיף 14 לחוק המתווכים במקרקעין התשנ"ו-1966 (להלן "חוק המתווכים"), כדלקמן:
"14. דמי תיווך
(א) מתווך במקרקעין יהיה זכאי לדמי תיווך מאת לקוח אם נתקיימו כל אלה:
(1) הוא היה בעל רשיון לפי חוק זה בעת שעסק בתיווך או שחל עליו, באותה עת, ...;
(2) הוא מילא אחר הוראות סעיף 9;
(3) הוא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב...".

קרי: על התובע דמי תיווך להוכיח שלושה: האחד, כי הינו בעל רישיון בתוקף לעסוק בתיווך במקרקעין; השני, כי נחתמה הזמנה בכתב בהתאם לסעיף 9 לחוק המתווכים ולתקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב) התשנ"ו-1997 (להלן "תקנות המתווכים"); והשלישי, כי הוא היה "הגורם היעיל" לביצוע העסקה.

עיקר המחלוקת בעניין דא סובבת סביב התנאי השלישי לזכאות. בכל הקשור לדרישה בדבר היות המתווך "הגורם היעיל" שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב נקבעו מספר קווים מנחים עוד בעניין מוסקוביץ (ע"א 2144/91, מוסקוביץ נ' ביר, פ"ד מח(3) 116), אשר נפסק עוד בטרם חוק המתווכים אך רלבנטי אף כיום:
"... המבחן הוא מבחן של סיבתיות. אין המתווך יוצא ידי חובתו בעצם הוכחת הסיבתיות העובדתית. אין די בכך שהמתווך הוא גורם מסויים בשרשרת הסיבתית, בבחינת סיבה בלעדיה אין. הדרישה היא לגורם שהוא היעיל.
השאלה אימתי פעולת המתווך היא "הגורם היעיל" נגזרת מבחינתה של מערכת העובדות. ...
ניתן לציין - בקווים כלליים - מספר גורמים המצביעים על מידת "היעילות" בסיבתיות: (א) מידת הדמיון בין ההצעה המקורית בה היה מעורב המתווך ובין החוזה הסופי. כגון - נשוא הנכס. (ב) הקרבה בתנאי התשלום ושיעורי ההצעה המקורית ובין הגיבוש הסופי של החוזה. (ג) חלוף הזמן בין ההצעה המקורית עד סיום העיסקה ... (ד) מידת האינטנסיביות של פעולות המתווך - היקף מגעים, פגישותיו ושיחותיו עם הצדדים. (ה) קיומו של גורם נוסף, אשר סייע לצדדים בהשגת החוזה, ומידת התערבותו של אותו גורם נוסף. (ו) תשלום ושיעורי דמי תיווך על ידי הצד השני (המוכר או הקונה). (ז) זהות הצדדים המנהלים את המשא ומתן מצביעה על שמירת הזיקה הסיבתית. (ח) הסתמכות הצדדים על ידיעה קודמת של מהלכי המשא ומתן ופעולה שאינה אלא הרמת החבל, מקום בו הושאר, כדי ליצור המשכיות באותו מהלך.
מובן, כי רשימת הנסיבות איננה סגורה...".

וראה גם ב-ת.א. (ת"א) 2132/05, קריאטיב אסטייטס בע"מ נ' ארזים השקעות בע"מ (2011) (אמנם באשר לתיווך עסקי אך כלל זה חל על כל סוגי התיווך):
"...לשם הוכחת הזכאות, אין די בהצבעה על קיומו של קשר סיבתי עובדתי בין פעולת המתווך לבין מימוש העסקה. המבחן לזכאות הוא קיומה של פעילות מצד המתווך שיש בה כדי לשמש גורם 'יעיל' למימוש העסקה נשוא התיווך. 'אין די בכך שהמתווך הוא גורם מסוים בשרשרת הסיבתית, בבחינת סיבה-בלעדיה-אין. הדרישה היא לגורם שהוא היעיל', 'עצם העובדה שמתווך הציג לפני לקוחו נכס, אין פירושו של דבר שכל עסקה בנוגע לאותו נכס תזכה את המתווך לעולם בדמי תיווך'..." [ההדגשה אינה במקור – ב.ש.].

(וראה גם למשל: ת.א. (מרכז) 10007-02-09, בית אמזלג בע"מ נ' אפריקה ישראל להשקעות בע"מ (2011); ת.א. (ת"א) 15486-09-09, ברוך נ' אורבוך (2012); רת"ק (ת"א) 12975-06-10, ליפשיץ נ' זריהן (2010); ע"א 25179-07-11, אל הנכס בע"מ נ' שמלצר (2012) על האסמכתאות הנזכרות בו; ע"א 7247/97, יצחקוב נ' מרדכי אביב מפעלי בנייה בע"מ, פ"ד נו(1) 842 (ביחס לאירוע טרום חקיקת חוק המתווכים); ע"א 5876/06 אינטגרציה אנכית בע"מ נ' ראדא תעשיות אלקטרוניקה בע"מ (2009) - תיווך עסקי; ת.א. (מחוזי ירושלים) 9168/07, אלינב יעוץ ושירותים בע"מ נ' נורט'רן קפיטל גרופ בע"מ (2009) - תיווך עסקי).

4. בראש ובראשונה יש לקבוע את הסיבה לכך שביום 29/11/09, קרי: במועד חתימת ההזמנה, הנתבעת לא ראתה את הנכס.
4.1 בכתב התביעה נאמר "ביום 29.11.09 התובעים הציגו לנתבעת את הנכס...".
בשלב זה, כאמור, אין חולק כי במועד זה ואף במועד מאוחר יותר הנתבעת לא ביקרה בתוך הנכס באמצעות התובעים.
4.2 בתצהירו, חוזר התובע מס' 2 על האמור בכתב התביעה (ראה: סעיף 5) אך מוסיף וטוען, ולראשונה - בהתייחסו לטענת הנתבעת בתצהירה התומך בבקשת רשות להגן - כי הנכס הוצג לנתבעת, אשר הודיעה כי היא אינה מעוניינת בו (ראה: סעיף 8 לתצהירו - הוצג וסומן ת/2):
"טענתה של ארליך לפיה נמסר לה, כי הנכס נשוא התביעה אינו אקטואלי, אינה נכונה ומוכחשת בזאת. מה שאירע בפועל הוא, שכאשר הגענו לנכס ועמדנו מחוצה לו, הודיעה ארליך, כי הנכס אינו מעניין אותה (הגם, שכיום טוענת היא אחרת) ולכן סירבה להיכנס אליו ואמרה שחבל "לבזבז" את זמנה וזמני" [ההדגשה נמצאת במקור – ב.ש.].

ודוק: גם בדרישה מיום 20/06/10 אין כל טענה שהנתבעת ביקרה בתוך הנכס מאחר והיא לא היתה מעוניינת בו אלא נטען בכלליות: "הוצג בפניך ביום 29.11.09 הבית הרח' אודם 1 בזכרון יעקב". (ראה: נספח 2 לתצהיר הנתבעת - נ/5).
4.3 בחקירתו הנגדית טען התובע מס' 2 עוד כי הם נכנסו לחצר, אך מחמת הסדקים החם לא רצה להיכנס בעוד הנתבעת היתה בלחץ זמנית (ראה: עמוד 6 לפרוטוקול שורות 1-5):
"ש. כשהראית להם את הנכס בפעם הראשונה לא התאפשר לראות הנכס?
ת. לא נכון. תיאמתי והגעתי ונכנסנו לחצר והמטפלת פתחה לי את הדלת. האבא של מר ארליך הציג עצמו כמהנדס מומחה וברגע שראה את הסדקים על הקירות הוא אמר שאין טעם להיכנס לבית. היא הגיעה עם תינוקת בת יומה והיתה בלחץ לטפל בתינוקת ולחזור לילדים ... ".

ולמטה משם (ראה: עמוד 6 לפרוטוקול שורות 11-18):
"... הם הביעו חוסר התעניינות בנכס. אבא שלה עשה מניפולציה עם זה שהוא מהנדס הוא זה לי זאת גם ב-06 כשהם היו אצלי הוא חיפש רק את הבעיות.
ש. אמרת שהם לא נכנסו?
ת. הם לא רצו להיכנס. הסדקים הם חיצוניים. הם נכנסו לחצר והמטפלת פתחה לנו הדלת וחיכתה לנו. הם היו בלחץ והאבא לא רצה להיכנס ולא יכולתי לעשות זאת בכוח".

ובהמשך (ראה: עמוד 6 לפרוטוקול שורות 24-28):
"ש. אמרת שלא נתת מספר טלפון, נתת או לא נתת?
ת. נתתי את שם הבעלים ולא עניין אותה הנכס אז בשביל מה לתת שם הטלפון.
ש. לגבי הנכס הזה האם נקטת עוד פעולות למכור הנכס?
ת. היא אמרה לי שהנכס לא מעניין אותה והתקשרתי לגבי נכסים נוספים אם היתה אומרת שמעניין אותה הייתי פועל".

4.4 התובע מס' 1 אמנם נתן אף הוא תצהיר, אך מאחר והוא לא נכח ביום 29/11/09 אין בתצהירו כדי לסייע בסוגיה זו.

מכאן, עדותו של התובע מס' 2 היא בגדר "עדות יחידה" כמשמעה בסעיף 54 לפקודת הראיות [נוסח חדש] התשל"א-1971 (להלן "פקודת הראיות"), ביחס אליה אנו מצווים בזהירות יתירה בטרם אימוצה (ראה: ת.א. (חיפה) 719/96, דיאב נ' בנק ערבי ישראלי בע"מ (2002); ע"א 295/89, רוזנברג נ' מלאכי, פ"ד מו(1) 733; ע"א 761/79, פינקל נ' הדר חברה לביטוח בע"מ, פ"ד לה(2) 48; ת.א. (ת"א) 2879/99, כהן נ' כהן (2011); ת.א. (חיפה) 1130/05, אבו סבית נ' כלל חברה לביטוח בע"מ-ת"א (2008); ת.א. (ת"א) 1710/05, הלר נ' כהן (2009); ע"א 1548/96, בנק איגוד לישראל בע"מ נ' לופו (2000); ת.א. (ת"א) 1950/01, בנק המזרחי טפחות בע"מ נ' קרליץ (2008); ת.א. (באר שבע) 7162/99, אלן נ' ביטוח ישיר (2003); ת.א. (חיפה) 961/02, פיאד נ' סאלח (2003); ע"א (חיפה) 4367/07, ש.א.ח.פ הנדסה בע"מ נ' אלדין (2008), על האסמכתאות המצוינות דשם; והשווה: ע"פ 10357/06, טאהר אבו דיב נ' מ"י (2007), על האסמכתאות הנזכרות בו; ע"פ 4844/09, מסעאד נ' מדינת ישראל (2010); ע"פ 7653/11, ידען נ' מדינת ישראל (2012)).
4.5 אמנם יש וניתן להסתפק במתן אמון מלא בעדות בעל הדין (והשווה: ע"א (מרכז) 2708-08-07, נאות ארז לבנין והשקעות בע"מ נ' מימון (2007); רע"א 33/07, רושקנסקי נ' תעבורה מיכל מלט בע"מ (2007) - אך לא זה המקרה שלפנינו.

עצם העובדה שהתובע מס' 2 בחר שלא לפרט עובדות אלה בכתב התביעה שהגיש בסדר דין מקוצר בנוקטו במילים "הציגו לנתבעת את הנכס", והטענה הופיעה, כאמור לראשונה בתצהיר עדותו הראשית במענה לטענת הנתבעת בבקשת רשות להגן פועלת לחובתו. גם בשלב זה התובע מס' 2 אינו פורש את מלוא גרסתו ובוחר בחקירתו הנגדית לטעון כי היה זה חמה של הנתבעת, ולא הנתבעת, אשר הודיע כי אין טעם לראות את הנכס מחמת מצבו החיצוני. כך גם הטענה לסדקים הופיעה אך בחקירתו הנגדית; וכן גם הטענה להיותה של הנתבעת מטופלת בתינוקת ודחוקה בזמן הופיעה, לראשונה, בחקירתו הנגדית.
גרסה "מתגלגלת" זו אינה מסייעת ביצירת אמינות שתאפשר את קבלתה והדברים אמורים במיוחד מקום בו עסקינן ב'עדות יחידה'.
4.6 זאת ועוד. לשיטת התובעים, הם מכירים את בעל הנכס בהיותם שכנים (ראה: סעיף 12 לתצהיר התובע מס' 2 - ת/2). חרף זאת, התובעים בחרו, מטעמיהם הם, שלא להגיש תצהיר מטעם בעל הנכס (אלא צד ג') ולא לזמנו למתן עדות מטעמם. בעל הנכס יכול היה לתמוך בטענתם כי התבקשו על ידו למצוא רוכש לנכס, כי גם בחודש נובמבר 2009 ביקש למכור את הנכס וכי מועד הביקור (29/11/08) תואם עימו. אין בפי התובעים כל טעם למחדלם זה, ועובדה זו פועלת לחובתם. חזקה שבעובדה היא, הנעוצה בהגיון ובניסיון החיים, לפיה דין ההימנעות כדין הודאה בכך שאילו הובאה אותה ראיה, שהיא בהישג ידו ואין לכך הסבר סביר, היתה פועלת לחובת הנמנע (לעניין זה ראה למשל: ע"א 548/78, שרון נ' לוי, פ"ד לה(1), 736; ע"א 55/89, קופל (נהיגה עצמית) בע"מ נ' טלקאר חברה בע"מ, פ"ד מד(4) 602; בע"מ 2468/11, פלוני נ' פלונית (2011); ע"א 465/88, הבנק למימון ולמסחר בע"מ נ' סלימה, פ"ד מה(4) 651; ע"א 2275/90, לימה חברה ישראלית לתעשיות נ' רוזנברג, פ"ד מז(2) 605; ע"א 795/99, פרנסואה נ' פוזיס, פ"ד נד(3) 107; ע"א 78/04, המגן חברה לביטוח בע"מ נ' שלום גרשון הובלות בע"מ (2004); ע"פ (חיפה) 974/06, מ"י נ' אגבאריה מוסטפא (2006); ה"פ (תל אביב) 125/08, ססבון נ' סולומון (2011); רע"א 3961/10, המוסד לביטוח לאומי נ' סהר חברה לתביעות בע"מ (2012); י. קדמי, "על הראיות", חלק רביעי, התש"ע-2009, עמוד 1865).

ודוק: גם בסוגיית ההתקשרות התובעים עם בעל הנכס (סעיפים 12-14 ל-ת/2) עדותו של התובע מס' 2 הינה בבחינת 'עדות יחידה' באשר אחיו אינו מתייחס לכך כלל בתצהירו (הוגש וסומן ת/1).
מה עוד שגם לשיטת התובע מס' 2, בעל הנכס לא חתם עימו על הזמנת שירותי תיווך. ואם בכך לא די - הרי שטענת התובע מס' 2 כי מאחר וארליך הביעה חוסר התעניינות בנכס "לא פעלתי על מנת לסכם עם אבירם [בעל הנכס - ב.ש.] את גובה עמלת התיווך למכירת הנכס.." (ראה: סעיף 16 ל-ת/2) אינה מתיישבת עם שורת ההיגיון. אם וככל שבעל הנכס ביקש מהתובע מס' 2 לפעול על מנת "להאיץ", כלשונו, את מכירת הנכס - הכיצד זה התובע מס' 2, העובד כמתווך ולא כמתנדב, לא סיכם עימו כבר באותה השיחה את גובה עמלתו ולכל היאוחר עת הביא, לשיטתו, רוכשים פוטנציאליים רבים לראות את הנכס. תהיות אלה פוגמות באמינות התובע מס' 2 מזה ומחזקות את טענת צד ג' לפיה במועד זה (29/11/09) הנכס כלל לא עמד למכירה מזה.
4.7 יתירה מכך. התובעים לא הביאו כל ראיה תומכת אחרת לגרסתם למרות שיכלו לעשות כן בנקל.
כך למשל התובעים לא הציגו פלט שיחות או כל מסמך אחר שיעיד כי תיאמו את ביקור הנתבעת בנכס באותו היום (או כל ביקור אחר).
כך למשל התובעים לא הציגו כל מסמך המעיד כי אכן הציגו את הנכס לרוכשים פוטנציאליים אחרים בתקופה זו או בכלל למרות טענת התובע מס' 2 בחקירתו הנגדית כי הראה את הנכס ל"הרבה לקוחות" (ראה: עמוד 7 לפרוטוקול שורות 15-23):
"הראיתי לאנשים נוספים והראיתי להם מבפנים את הנכס.
ש. את מי הבאת לנכס לא ציינת?
ת. לא ביקשו שאפרט, הבאתי הרבה לקוחות.
ש. זה היה לפני או אחרי החתמת הנתבעת על טופס הזמנת שירותים?
ת. גם לפני וגם אחרי.
ש. אתה אומר שהראית את הנכס מבחוץ למספר מתעניינים וכולם אומרים אותו דבר שלא רוצים להיכנס פנימה לדברייך, בגלל החזות החיצונית.
ת. הכנסתי גם אנשים, אך רוב רובם לא רצו להיכנס בגלל המצב החיצוני והמחיר שהיה גבוה ביחס לנכסים דומים באותו איזור".

אין לפני הזמנה/הזמנות למתן שירותי תיווך ביחס לנכס החתומה על ידי רוכש/ים פוטנציאליים אחרים או כל מסמך אחר (לרבות פלטי שיחות עם בעל הנכס בתקופה הרלבנטית או בכלל). התובעים גם בחרו שלא לזמן לעדות ולו לקוח אחד מאותם רוכשים פוטנציאליים למרות שהאחרונים יכלו לשפוך אור הן על אקטואליות הנכס במועדים הרלבנטיים לתביעה, הן על שיווק הנכס על ידי התובעים והן על מצב הנכס והשלכתו על רצונם לבחנו מפנים.
לעניין דא יודגש כי טענת התובע מס' 2 בחקירתו הנגדית כי "רוב רובם לא רצו להיכנס בגלל המצב החיצוני" אינה עולה בקנה אחד עם שורת ההיגיון. רוכש פוטנציאלי שהגיע עד לפתח הנכס וכבר חתם על הזמנת שירותי תיווך ביחס לאותו הנכס, חזקה שיכנס לראותו ולו בחטף.
התובע מס' 2, הער לכך, מוסיף גם את נתון המחיר באותה נשימה. אלא מאי? בהזמנה לא צוין המחיר כלל (וראה בעניין זה גם להלן) ואף בתצהירו לא ציין את הסכום שלטענתו דרש בעל הנכס בגין הנכס, באותה שיחה נטענת. מה גם שכאיש מקצוע בתחום התובע מס' 2 יודע היטב כי קיים פער בין המחיר בו מוצע נכס לבין המחיר הסופי בו הנכס נרכש כאשר במהלך המשא ומתן, לעיתים גם באמצעות המתווך, מגשרים הצדדים על הפערים ביניהם, בין היתר נוכח טענות בדבר מצב הנכס. ודוק: גם בשלב זה לא נטען על ידי התובע מס' 2 כי האיר את עיני בעל הנכס שהסכום המבוקש גבוה יחסית למצב הנכס ומצב השוק, לא באותה שיחה נטענת ולא בשלב מאוחר יותר נוכח תגובת הרוכשים הפוטנציאליים.
הפרזה זו אך פוגמת באמינות גרסתו כי הנתבעת לא רצתה להיכנס בגלל מצבו החיצוני של הנכס.
4.8 לא זו אף זו - לא מצאתי במכלול הראיות משום חיזוק לגרסתו של התובע מס' 2.
נהפוך הוא.
כך למשל גרסתו המאוחרת של התובע מס' 2 לפיה חזית הנכס טרדה את מנוחתו של החם ועל כן הודיע הלה כי אין טעם לראות את הנכס מבפנים מתיישבת דווקא עם טענת צד ג' כי במועד זה (חודש נובמבר 2009) הנכס לא היה אקטואלי מאחר ובעל הנכס בחר לשפצו (ראה: סעיף 3 לתצהיר הגב' כהן - הוצג וסומן ג/2; וחקירתה הנגדית בעמוד 20 לפרוטוקול שורות 1-3).
כך למשל - העובדה שבעל הנכס חתם לכאורה על הזמנת שירותי תיווך לרכישת נכס אחר אצל התובעים רק ביום 1/1/10, קרי: למעלה מחודש לאחר מועד חתימת ההזמנה (29/11/09), מתיישבת יותר עם טענת הנתבעת וצד ג' כי הנכס לא עמד למכירה באותו יום וטענת צד ג' כי בעל הנכס ביקש קודם לרכוש נכס חליפי ורק אחר כך למכור את הנכס נשוא התביעה. חיזוק נוסף לגרסת הנתבעת וצד ג' ניתן למצוא בעובדה כי גם בשלב זה (1/1/10) בעל הנכס אינו חותם בד בבד על הזמנת שירותי תיווך למכירת הנכס נשוא התביעה באמצעות התובעים ואינו מסכם עמם את עמלת התיווך לה הם זכאים בגין המכירה או אף מאוחר יותר, כפי שהודה התובע מס' 2 בתצהירו (ראה: סעיף 16 ל-ת/2).

כך למשל מענה בעל הנכס (אבירם) כי אף סוכן אחר מלבד צד ג' לא פנה אליו בקשר למכירת הנכס ביום 20/6/10, שעה 15L26, ובעקבות דרישת התובעים, פנה מר דיוויד לבעל הנכס (במייל - הוצג כחלק מנספח ב/2 לתצהיר דיוויד - ג/1):
"אבירם שלום, מקווה שהכול טוב אצלכם,
אתה זוכר את היום הראשון שהגעתי עם מעיין וטל אריך אלך הביתה, ושאלנו אותך האם מסרתם את הבית למשרד תיווך נוסף?
אמרת כי רק אנו, בראל נכסים, עובדים על הנכס,
אודה לך מאוד אם תכין לי ומשפ ארליך תצהיר בעניין, ותשלח לי במייל או פקס.
בברכה" [השגיאות במקור – ב.ש.].

בעל הנכס משיב כעבור מספר דקות ספורות כי (ראה מייל מיום 20/6/10 שעה 15:35 - הוצג כחלק מנספח ב/2 לתצהיר דיוויד - ג/1) [ההדגשה אינה במקור- ב.ש.]:
"Ok, will do – I can assure you 100% that no other real estate agent was approach by us and we did not sign any other agreement".

(וראה גם : מייל עוקב של דיוויד מיום 20/6/10 שעה 16:16 - הוצג כחלק מספח ב/2 לתצהיר דיוויד - ג/1).

כך למשל העובדה כי בהזמנה רשום "יעל" ולא בעל הנכס (אבירם) למרות שבתצהיר התובע מס' 2 אין כל אזכור לאותה "יעל" ונטען כי הקשר היה עם בעל הנכס (אבירם). גם הקשר של אותה "יעל" לבעל הנכס לא הוברר אף לא בחקירה הנגדית ("זה לא משנה הבעלים או הנשים" - ראה: עמוד 6 לפרוטוקול שורה 11). בהזמנה גם לא רשום מחיר העסקה או כל פרט אחר למעט כתובת הנכס. יוער כי בניגוד לכך בהזמנה מיום 1/1/2010 למשל (החתומה על ידי בעל הנכס ביחס לנכס חלופי - נספח 2 ל-ת/2) התובע מס' 2 כן מציין את שם המשפחה ואת מחיר עיסקה כנדרש בחוק.
4.9 מנגד, גרסת הנתבעת וחמה כי רצו לראות את הנכס אך התובע מס' 2 הודיע להם כי אינו אקטואלי בשלב זה היתה עקבית ולא נסתרה.

גרסה זו גם עולה בקנה אחד עם שורת ההיגיון מאחר והשניים כבר הגיעו לעיר והיו בסיור בתים. על כן, גם אם הנתבעת או החם (תלוי לפי איזו גרסה של התובע מס' 2) לא התלהבו ממצבו החיצוני של הנכס (באופן כללי או מחמת סדקים, תלוי לפי איזו גרסה) - אך הגיוני כי יבקשו לראותו מבפנים ולו על מנת שיוכלו להשוותו לבתים אחרים שמוצעים להם.

זאת ועוד. דווקא העובדה שהחם הינו איש מקצוע בתחום הבניה (קבלן בנין - ראה: בחקירתו הנגדית - עמוד 9 לפרוטוקול שורה 10) עשויה להעיד על שניים:
האחד - הנתבעת הגיעה לסיור הבתים בכוונה רצינית למצוא נכס באמצעות התובע מס' 2 ולא רק לשם איסוף אינפורמציה;
והשני - נוכח עיסוקו כקבלן בנין צפוי שלא יפסול על הסף מבנה נוכח מראה חיצוני מוזנח ביודעו היטב לכמת את עלות התיקון (הנמוכה יותר עבורו כקבלן בנין) ולאפשר לכלתו הנתבעת ולבנו להשתמש בנתונים אלה במהלך המשא ומתן בניסיון להפחית את מחיר הנכס (שבשלב זה לא נרשם כלל בהזמנה ולא נטען אף שנאמר להם במדויק) היה ויתר הפרמטרים של הנכס מתאימים לנתבעת ובנו.
גם אם תאמר שהחם ראה סדקים, הרי שכאיש מקצוע ובטרם יבחן האם המדובר בבעיה מהותית באופן הפוסל לחלוטין את הנכס כאופציה, יבקש לבחנם מקרוב, לרבות בתוך הנכס, כך שיוכל לכמת את השלכתם על כדאיות רכישת נכס זה ועלות תיקונם. מעבר לכך, מהתמונות שהוצגו לפני (נ/2 ו-נ/3 - הגם שהן לאחר שיפוץ) לא נהיר עד כמה ניתן לראות את הנכס (מעבר לחזית) מבלי להיכנס
לתוכו ומכל מקום הדבר אינו מקצועי.
יתירה מזאת. עצם העובדה שהנתבעת בסופו של יום רכשה הנכס וביצעה בו שיפוץ (שמהותו לא הובררה עד תום) אך תומכת בגרסתה.

לא זו אף זו. גרסת הנתבעת כי "מיד לאחר חתימתי הודיע מר דה-כהן לי ולחמי כי לא ניתן לראות הבית מבפנים ואף לקח אותנו הצידה, שכן הביע חשש כי בעלי הנכס יראו אותנו מתעניינים בנכס. משביקשנו, בכל זאת, לראות הנכס מבפנים, ביצע מר דה כהן שיחת בירור טלפונית והודיע לנו, להפתעתנו, כי לא ניתן לראות הנכס מבפנים וכי הוא כלל אינו אקטואלי" (ראה: סעיף 1ב. ל-נ/5) זוכה (בניגוד לגרסת תובע מס' 2) לחיזוקים נוספים במכלול הראיות שלפני לרבות כמפורט לעיל. לעניין דא נזכיר אך את עם טענתו החד-משמעית של בעל הנכס כי ב-100% שסוכן אחר לא פנה אליו בקשר למכירת הנכס ולא חתם עימו על הסכם בקשר לכך (ראה: חלק נספח ב/2 ל-ג/1); ועדות מר דיוויד המעידה אף היא על אמינות הנתבעת.
4.10 משכך, אני קובעת כי התובעים לא הוכיחו שביום 29/11/09 הנכס עמד למכירה ולא הוכיחו כי התובע מס' 2 תיאם עם בעל הנכס ביקור של הנתבעת בו ביום 29/11/09; ומטעם זה לא התאפשר לנתבעת לראות את הנכס באמצעות התובעים במועד זה או בכל מועד אחר.
למצער, התובעים לא הוכיחו כי הנתבעת סירבה, מטעמיה היא, לראות את הנכס מבפנים, בהכשילה את ביצוע ההסכם.

5. גם טענות התובעים באשר להתנהלות הנתבעת לא תסייענה בידם.
5.1 אי מחיקת הנכס מההזמנה -
אמנם, הנתבעת אשר לוותה על ידי חמה לא בקשה למחוק את הנכס מהרשימה הנמצאת בהזמנה ביודעה היטב כי היא חתומה על התחייבות לשלם דמי תיווך. הנתבעת לא עשתה כן לא ביום 29/11/09 וגם לא מאוחר יותר למרות שהיתה בקשר עם התובעים או מי מהם ולמרות שלשיטתה בקשותיה החוזרות ונשנות לראות את הנכס הושבו ריקם. כעדותה (ראה: סעיף 2 לתצהירה - הוצג וסומן נ/5):
"לאחר מכן התקשרתי מספר פעמים למר דה-כהן בקשר לנכס הנ"ל ונעניתי תמיד באותה תשובה קרי, הנכס איננו אקטואלי ולא ניתן לראותו וזאת מכיוון שבעלי הבית מתלבטים אם לשפץ הנכס או לרכוש מגרש לבניה ולפיכך, יעברו שנים עד שימכרו את הנכס.
זאת ועוד, באחת הפעמים בהן שוחחתי עם מר דה-כהן עדכנתי אותו כי משרד תיווך אחר מציע, נכס למכירה באותה שכונה ושאלתי אותו אם מדובר באותו נכס. הוא אישר בפני כי הנכס הנדון איננו למכירה וכי אם משרד אחר יכול למכור לנו הבית, הוא ימחוק את חתימתי מכתב ההזמנה, שכן לטענתו הנכס איננו מוצע למכירה ולו היה למכירה הוא היה הראשון שיעדכן אותנו. ואכן דובר אז בנכס אחר".

וראה גם בחקירתה הנגדית (עמוד 14 לפרוטוקול שורות 15-20):
"ש. אני מציגה לפניך הזמנה נוספת - האם בתקופה הזו (1/1/10) עדיין התעניינת בנכס?
ת. אני לא יודעת בדיוק בתאריך זה, אני יודעת שהתקשרתי חודשיים-שלושה אחר כך לפחות לתת לי הזדמנות לראות את הדירה.
ש. באותם 2-3 חודשים מה היתה תגובת דה כהן?
ת. הוא אמר שהוא לא יודע אם הם בונים משפצים או הוא מחפש להם נכס אחר זה לא רלבנטי".

ברם, אין בעובדה זו כשלעצמה כל רבותא.

כלל לא נהיר כי אם הנתבעת היתה פונה בבקשה זו, התובעים היו נאותים לעשות כן והתובעים אף לא טוענים לכך.
וחשוב מכך - דווקא העובדה שהנתבעת לא עמדה על מחיקת הנכס מההזמנה ביום 29/11/09 מעידה כי כגרסתה, הנכס כן מצא חן בעיניה. כך גם העובדה כי הנתבעת המשיכה להיות בקשר עם התובעים מעידה כי היא נתנה אמון רב בדברי התובע מס' 2. חיזוק לכך כי הנתבעת נתנה אמון רב באנשי התיווך עימם היתה בקשר ניתן למצוא גם בהתנהלותה מול צד ג'.
5.2 החתימה על ההזמנה השנייה -
הנתבעת, אשר זיהתה את הנכס בטרם חתמה על ההזמנה השנייה, לא פנתה לקבל את אישור מהתובעים שהם לא יבואו אליה בכל טענה בטרם חתימתה על ההזמנה השנייה וראיית הנכס באמצעות צד ג'. הנתבעת גם לא דרשה התחייבות בכתב לשיפוי ולא התנתה את התחייבותה לתשלום לצד ג' בכך שהתובעים לא יבואו אליה בכל טענה אלא הסתפקה בדברי מר דיוויד ובעל הנכס, אף בלא שהוצג לפניה הסכם הבלעדיות (ראה: עמוד 15 לפרוטוקול שורות 7-8).
בחקירתה הנגדית, העידה הנתבעת (ראה: עמוד 14 לפרוטוקול שורות 23-30):
"ש. אז למה כשצד ג' הראה לך את הבית לא התקשרת וביקשת למחוק או לשלוח מכתב?
ת. מחיפה לזיכרון כל הנסיעות התקשרתי האם יש בית רלוונטי הוא אמר שלא. אם יהיה דבר כזה הוא אמר שימחק את החתימה. אני מאוד תמימה בנושא ולא חשבתי בכלל להציע הוא הציע זאת. לא שאלתי שוב במועד בחתימה השנייה עם דיוויד ברגע שהגענו לא נכנסו ופניתי לבעלי ואמרתי שאני כמעט בטוחה שזה המיקום ואמרנו שבראל יצא החוצה. פניתי למתווך שלי שאני סומכת עליו. הוא גם אמר לי שאין עם זה בעיה כי הוא לא הראה לנו את הנכס ולפי חוקי התווך התובעים לא זכאים ואנו סמכנו על דיוויד וזה עדיין לא הספיק לנו והוא אמר שהוא הבלעדי והוא יביא את בעל הנכס".

אין תמה כי טוב היתה עושה הנתבעת לו פעלה כן.
ברם, דווקא העובדה שהנתבעת מודה כי זיהתה את הנכס ועמדה על קבלת הסבר לשביעות רצונה בטרם המשיכה בהליך - עובדה שאינה שנויה במחלוקת בשלב זה ואך מחזקת את אמינות הנתבעת - מעידה כי הנתבעת פעלה בתום לב.
יתירה מכך. הסתמכותה על מצג צד ג' מעידה על האמון הרב שנתנה בבעלי המקצוע עימם עבדה, אשר לשיטתה ושיטת בעלה הם מצויים ב"חוקי התיווך", כלשונו, טוב יותר מעורכי הדין. כעדות בעלה בחקירתו הנגדית (ראה: עמוד 12 לפרוטוקול שורות 6-13):
"ת. אני לא הולך ושואל כל הזמן עו"ד על כל צעד. אני חושב שבתחום של תיווך מתווך יודע יותר טוב מעו"ד בתחום זה.
ש. אתה טוען בסעיף 8 לתצהירך כי אילו סברתם באותו מעמד כי עלולה להיווצר בעיה כלשהי מול התובעים, לא הייתם חותמתם על כתב ההתחייבות, למה אמרתם שאתם לא מוכנים להיכנס לנכס, כל עוד לא יגידו לכם שיש בלעדיות על הנכס, כי הרגשתם שיש לכם מחויבות לתובעים?
ת. הצגנו את הבעיה לדיוויד באותו מעמד. הבעיה היתה של החתימה מבלי להיכנס לבית, דיוויד אמר שהחתימה הזו לא רלבנטית. בעיניי הוא כמתווך יותר מקצועי בתחום התיווך".

וכן (ראה: עמוד 10 לפרוטוקול שורות 22-25):
"בעקבות שאשתי אמרה לו שישנה בעיה שהיא חתמה בתיווך בעבר על הבית ואז היא אמרה לו שלא ראתה את הנכס מבפנים, הוא אמר שבגלל שלא ראינו את הנכס מבפנים, אז החתימה לא רלבנטית והוא המתווך כרגע הבלעדי והוא היחידי שיכול לשווק את הבית והזמין את בעל הבית שיאשר את הבלעדיות".

וראה גם: עמוד 11 לפרוטוקול שורות 26-28).
5.3 יתירה מכך. גם אם הייתי מוצאת את התנהלות הנתבעת לחובתה - הרי שאין די בכך כדי להוות חיזוק לגרסת התובעים. לעניין זה יש לזכור כי הנטל על התובעים להוכיח את גרסתם ולא על הנתבעת להוכיח את גרסתה.
5.4 זאת ועוד. התנהלות הנתבעת אינה מתיישבת עם מי שמבקשת לחמוק מתשלום דמי תיווך.
ראשית, הנתבעת שילמה דמי תיווך מלאים לצד ג'.
שנית, העסקה לא בוצעה בסמוך למועד ההזמנה (29/11/09) אלא חודשים מאוחר יותר (ביום 5/7/10) באמצעות צד ג'. אם וככל שמטרת הנתבעת היתה לא לשלם דמי תיווך ומטעם זה נאמר כי הנכס אינו מוצא חן בעיניה, היה צפוי כי בימים/שבועות הסמוכים לכך תתבצע עסקה ישירות עם בעל הנכס.
אלא שבענייננו כאמור - לא הוכח כי אכן ביום 29/11/09 הנתבעת סירבה לראות את הנכס מבפנים בטענה כי אינו לרוחה ואף לא הוכח לפני כי ביום 29/11/09 הנכס עמד למכירה.
יתירה מכך. לא הוכח כי הנתבעת השתמשה באינפורמציה (החלקית יש לאמר) שניתנה לה על ידי התובע מס' 2 על מנת לעקוף את חובתה לתשלום דמי תיווך משאין חולק כי לאחר שראתה את הנכס באמצעות צד ג', כעבור כחצי שנה, ונחתם הסכם היא שילמה כאמור דמי תיווך מלאים.
5.5 למעלה מהדרוש יצוין כי אם היה מוכח לפני (ולא היא) כי ביום 29/11/09 הנכס עמד למכירה וכי הנתבעת לא היתה מעוניינת כלל לראותו, כגרסת התובעים, הרי שאז היה מקום לבחון את זכאותם לדמי תיווך, מלאים או חלקיים, במקרה בו הלקוחה נמלכת בדעתה כעבור חודשים מספר ומבקשת לרכוש את הנכס אך אינה משתפת את המתווך המקורי במשא ומתן לקראת רכישתו וחתימת ההסכם.

במקרה דא היה צורך לשקול האם הקשר הרלבנטי נותק; ובמידה שלא - היה מקום לשקול האם הנתבעת סיכלה את הסכם התיווך והפרה את חובת תום הלב בה היא מצווה. לעניין זה ראה למשל האמור ב-ע"א 7247/97, יצחקוב נ' מרדכי אביב מפעלי בניה בע"מ (2001):
"..פעילות מצד גורם נוסף, המתרחשת לאחר שנתבצעה פעולת התיווך הראשוני, עשויה לחדש את המשא ומתן שנפסק, אך גם לנתק את הקשר הרלבנטי שבין פעילות המתווך בעבר לבין מימוש העסקה, עד שלא ניתן לזקוף עוד את התוצאה לפועלו של המתווך הראשון. קיום הסכם התיווך, נתון עם זאת, ככל הסכם, לחובה לנהוג בדרך מקובלת ובתום הלב (הוראת סעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973). צד המסכל את מאמציו של המתווך, על ידי ניצול המידע שנתקבל ממנו, לצורך פניה ישירה לצד האחר לעסקה, תוך עקיפתו של המתווך, מפר את חובת תום הלב המוטלת עליו. הוא הדין בכל אותם מקרים בהם פועל צד מן הצדדים בדרך אחרת על מנת להתחמק מתשלום דמי התיווך, למשל, על ידי העסקת "מתווך קש" ....".

וכן ב-ע"א (ת"א) 2314/00, גוסטה נ' י.ה. מקרקעין ובינוי בע"מ (2002):
" ..... הרי שניסיון מכוון למנוע דמי תיווך אינו מתיישב עם חובת תום הלב. מובן מאליו שאם מתווך מבצע את הפעילות הראשונית והבסיסית המוטלת על כתפיו, קרי מוסר לקונה פוטנציאלי את פרטי הממכר, ולאחר מכן נמנע ממנו להמשיך בביצוע מלאכתו ע"י פעולת מניעה מכוונת שלא בתום לב, המיועדת כל כולה לחסוך את דמי התיווך, הרי שאין בכך לשלול את זכאותו לאותם דמי תיווך. אם לא תמצי כן, התוצאה תהא כי במרבית המקרים ניתן יהיה למנוע ממתווך את דמי התיווך ע"י יצירת נתק עימו לאחר שפעולתו יצרה את הגורם הראשוני למפגש בין הצדדים".

(וראה גם: ע"א 2144/91, מוסקוביץ נ' ביר, פ"ד מח(3) 116; ע"א (ת"א) 1122/07, קזיזדה נ' מרגי (2008), על האסמכתאות הנקובות דשם).

במקרה דא אין אנו נדרשים לכך משהתובעים כשלו, כאמור, מלעבור את המשוכה הראשונית.
מעבר לכך, בענייננו הוכח כי הנתבעת פעלה בתום לב ואף לא השתמשה באופן עצמאי במידע החלקי שניתן לה על ידי התובעים.
ודוק: בהזמנה מצוין אך השם "יעל", שלא הוכח כאמור הקשר שלה לבעל הנכס והתובע מס' 2 הודה שלא נתן לנתבעת פרטים נוספים, לרבות שם משפחה ומספר טלפון (ראה למשל בחקירתו הנגדית בעמוד 6 לפרוטוקול שורות 11-14).
למצער, לא הוכח שהנתבעת פעלה באופן מכוון על מנת לשלול מהתובעים דמי תיווך. גם התובעים אינם טוענים לכך בנוקטם בביטוי "תאונה משפטית" (ראה: סעיף 1 ל-ת/2).
5.6 מטעם זה גם אין אני נדרשת להכריע במחלוקת האם במקרה דא, יש לראות את התובעים כמי שמהווים "גורם יעיל" למרות שפעולתם התמצתה במתן פרטי הנכס מחוצה לו ביום 29/11/09 אם לאו.
אמנם כדברי כבוד השופט י. עמית ב-ע"א (חיפה) 1698/03, כרמי נ' קלמנוביץ (אנגלו סכסון) (2004) :
"הדגש בפסיקה הוא על יעילות פעולת המתווך ולא על ריבוי פעולותיו. לכן, די לעיתים במסירת כתובת או בהפגשת הצדדים כדי שהמתווך ייחשב כגורם היעיל שהביא להתקשרות."

(וראה גם: ע"א 461/76, פטל נ' מרגלית, פ"ד לא(2) 412, אליו הפנה ב"כ התובעים); אלא שבמקרה דא התובעים כשלו מלהוכיח אף את יצירת הקשר הראשוני, וממילא לא הוכיחו כי המבחן המהותי התקיים. התובעים לא הוכיחו כלל כי "קיים קשר סיבתי בין פעילותו שלו למימוש העסקה. ודוק: לא די בכך שהמתווך יהיה גורם מסויים בשרשרת הסיבתית, אלא עליו להיות הגורם שהוא "הגורם היעיל". בפסיקה נקבעו מספר מבחנים ואינדיקציות לעניין היות המתווך הגורם היעיל ואזכיר את העיקרים שבהם: מידת הדמיון בין ההצעה המקורית בה היה מעורב המתווך לבין החוזה הסופי, אם המחיר שהוצע זהה או קרוב לזה שעליו סיכמו הצדדים, ואם לא עבר זמן רב מההצעה עד לגמר העסקה הסופית ....". (ראה: ע"א (חיפה) 1698/03, כרמי נ' קלמנוביץ (אנגלו סכסון) (2004)).
התובעים, הערים לכך כי אף קשר סיבתי -עובדתי לא הוכח, קל וחומר אותם גורמים "המצביעים על מידת "היעילות" בסיבתיות", טענו כאמור לסיכול מימוש הסכם התיווך על ידי הנתבעת במנעה מהם להיות "גורם יעיל" בעסקה; אלא שכאמור טענה זו לא הוכחה על ידם.
5.7 משכך, מבקשים התובעים להתבסס על האמור בהזמנה (נספח 1 ל-ת/1 וכן ת/4):
"אני מצהיר ומאשר שהכתובת שלעיל אינם ידועים לי ודי בעצם מסירת הפרטים שלעיל כי הייתם הגורם היעל לביצוע העסקה לגבי נכסים אלה" [ הטעויות במקור - ב.ש.].

דין טענה זו להידחות.

חוק המתווכים קובע מפורשות כי נדרש מבחן מהותי של היות המתווך "גורם יעיל". לו סבר המחוקק כי די באזכור כתובת בהזמנה כדי להוות "גורם יעיל" לא היה צורך כלל בתנאי השלישי משפרטי ההזמנה קבועים בתנאי השני (סעיף 9 ותקנות התיווך). בהוראתו זו אימץ המחוקק את ההלכה הפסוקה בעניין דא עוד בטרם חקיקתו הקובעת מבחן מהותי מחמיר כמפורט לעיל. מכאן, קבלת טענת התובעים משמעה עשיית פלסתר מהוראתו המפורשת של חוק המתווכים ותכליתו.

לעניין זה יש לזכור כי חוק המתווכים הינו חוק צרכני שנועד להגן על רוכשי הדירות. כפי שעמד על כך כבוד השופט י. עמית ב-ע"א (חיפה) 3455/06, דה כהן בע"מ נ' עמרם (2007):
"תכליתו של חוק המתווכים הייתה לקבוע סטנדרטים של מקצועיות והגינות לעיסוק במקצוע התיווך על מנת להגן על הרוכשים בכוח מקרב הציבור הרחב. כך נאמר בדברי ההסבר להצעת החוק מס' 2136, עמ' 388:
"השירותים שאותם נותן המתווך, הם בעלי ערך גורלי לרוכשי הדירות שכן במרבית המקרים ההשקעה מהווה את עיקר חסכונותיו ורכושו. במקרה כזה מוצדק לדרוש ממציע השירותים רמה מקצועית ורמת אמינות גבוהה..... הצורך בקבלת חוק שיסדיר את העיסוק במקצוע התיווך במקרקעין ושיעניק את ההגנה המתאימה לרוכשים בכוח קיים גם ברמה העקרונית וגם כצו השעה".
הצורך בחקיקה התעורר במיוחד נוכח גלי העלייה מברית המועצות בתחילת שנות התשעים. החוק נועד למנוע תופעות של "חאפרים" וכדי להשליט סדר באנדרלמוסיה ששררה בתחום זה קודם לכן - ...
למרות שהלקוח על פי חוק המתווכים אינו בהכרח "צרכן" כמשמעותו בחוק הגנת הצרכן, התשמ"א-1981, אין חולק על אופיו הצרכני של החוק. כך, לדוגמה, נאמר בבר"ע (מחוזי תל-אביב) 2905/00 ...:
"חוק המתווכים שייך, בין היתר, למערכת של חוקי הגנת הצרכן, ונוצר בכדי להגביל את כוחם העדיף של המתווכים על פני מוכרי הדירות בכח מיקוח, ידע, נסיון ותחכום משפטי, המתבטא בחוזים אחידים בהם מכתיבים המתווכים את רצונם. החוק נועד להשליט נורמות של הגינות, ולדאוג, בין היתר, כי רק מתווך שתרם בפועל למכירת הדירה יקבל את שכרו".

לעניין זה ניתן ללמוד גם בהיקש מהצורך בתיקון חקיקה ביחס לתנאי זה בתקופת הבלעדיות, כאמור מפורשות בדברי ההסבר להצעת חוק המתווכים במקרקעין (תיקון מס' 4) (הגבלת תקופת הבלעדיות) התשס"ד-2004:
"בתי-המשפט דנו בשאלה האם גם כשניתנה למתווך בלעדיות, יש צורך להוכיח כי הוא היה הגורם היעיל כאמור בסעיף 14, או שמא משניתנה בלעדיות אין צורך בהוכחת היותו של המתווך הגורם היעיל דהיינו האם התנאי בדבר היותו של המתווך הגורם היעיל הוא תנאי שניתן להתנות עליו.
בתי-המשפט שדנו בנושא קבעו כי "חוק המתווכים הינו חוק צרכני מובהק שנולד להשליט סדר בשוק הפרוץ, כשההגבלות שבו מיועדות להגן על צרכני השירות מפני נותניו" (מחוזי ע"א 2819/00 דינים מחוזי כרך ל"ג(4),210) וכי "הוא שייך, בין היתר, למערכת של חוקי הגנת הצרכן ונוצר בכדי להגביל את כוחם העדיף של המתווכים על פני מוכרי הדירות." (מחוזי בר"ע 2905/00 ת"א דינים מחוזי כרך ל"ג(3), 614).
מוצע לקבוע בחוק זה, כנדבך נוסף לקביעה ברורה יותר של היחסים שבין מזמין השירות למתווך. שמתווך במקרקעין שביצע בתקופת הבלעדיות את הפעולות לשיווק המקרקעין כפי שנקבעו בתקנות כמוצע לעיל – חזקה עליו שהיה הגורם היעיל אשר הביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב".

(וראה גם: ה"ח תשנ"ב מס' 2136 עמוד 388).

זאת ועוד. אמנם הדעות בכל הקשור לקוגנטיות חוק המתווכים חלוקות הן, כפי שעמד על כך כבוד השופט א. רובינשטיין ב-רע"א 6519/09, חסקל נ' אוסדיטשר (2010) אשר הותיר את הסוגייה בצריך עיון:
"... פעמים אף נקבע כי סעיפים שונים בחוק המתווכים, או אף החוק כולו, הם קוגנטיים (השופט - כתארו אז - אברהם בע"א (נצרת) 2178/02 אמנון אזערי בע"מ נ' בושרי (לא פורסם); השופט סוקול בע"א (חיפה) 3455/06 דה כהן בע"מ נ' עמרם (לא פורסם); ת"א (ירושלים) 2433/03 סימקוביץ' נ' רג'ואן (לא פורסם); ת"א (תל-אביב-יפו) 214213/02 טל שחר נכסים בע"מ נ' אסקיו (לא פורסם); ת"א (תל-אביב-יפו) 21227/05 פרידון נ' אברהם (לא פורסם); ת"א (תל-אביב-יפו) 57232/05 גבעתי חברה לנכסים והשקעות בע"מ נ' לוי (לא פורסם); פרשת טרכטנברג). השופט סוקול עמד על הקושי שבקביעת דמי תיווך במקרים הסותרים את הוראות חוק המתווכים:
"בשל אופיו המיוחד של הסכם התיווך ותכליותיו של חוק המתווכים, יש להיזהר בהכרה בעילות תביעה חלופיות, שמא נמצא עצמנו מרוֹקנים את החוק מכל תוכן. במיוחד יש להדגיש כי לשלילת הזכות לדמי תיווך יש חשיבות הרתעתית, ועקיפתה בדרך של הכרה בעילות חלופיות תסכל את תכליתו של החוק" (פרשת דה כהן).
לעומת זאת, בפסקי דין אחרים, חויבו לקוחות בתשלום דמי תיווך מחמת הצדק, בהסתמך על הסיפה של סעיף 31 לחוק החוזים, בין היתר בטענות שבמקרים מסוימים אין פגם אי-החוקיות יורד לשורשו של עניין, או שיש לכבד את הסכמת הצדדים (השופט ממן בפרשת אזערי; וכן ת"א (חיפה) 5912/04 בראל נכסים בזכרון יעקב בע"מ נ' מרום (לא פורסם); ת"א (תל-אביב-יפו) 22706/06 ישראהום סוכנות לנכסים בע"מ נ' רסלס (לא פורסם); ת"א (תל-אביב-יפו) 46665/05 אשכנזי נ' מגדלי הדר אפקה בע"מ (לא פורסם)).
יד. בתי המשפט התמודדו לעניין זה עם שלושה סוגים עיקריים של מקרים: מקרים בהם המתווכים לא החזיקו ברשיון תיווך תקף; מקרים בהם היה המתווך תאגיד שאינו מחזיק ברשיון תיווך, בין אם המועסקים בו היו בעלי רשיון תיווך ובין אם לאו; ומקרים בהם נפלו פגמים בכתב ההזמנה לביצוע התיווך, או שהזמנה כזו כלל לא באה לעולם. אמנם, כשלעצמי סבורני כי יש לבדוק כל מקרה לגופו היטב היטב, כדי שלא לפגוע בתכליתו של חוק המתווכים, אך גם לא הייתי רוצה לפתוח פתח לרמאים להתחמק מחבות באופן "מתוחכם". ..".

ברם, חשש זה אינו קיים בכל הקשור לתנאי השלישי (היות המתווך "גורם יעיל"). משכך, יש לדידי לקבוע כי בכל הקשור לתנאי השלישי הוראת חוק המתווכים מחייבת עמידה במבחן הסיבתיות היעילה עליו עמדו בתי המשפט, כאשר במסגרת הפעלתו תשוקלל גם אופן התנהלות הצדדים (כגון סיכול/חוסר תום לב כמפורט לעיל).

כך או כך. לא ניתן להסתפק בהוראת סעיף בהזמנה כעומדת בהוראת חוק המתווכים ואין לדידי במקרה דא כל הצדקה לסטות או לרכך את הוראות החוק.
(וראה גם: ע"א (ת"א) 2232/08, דורון נ' גרשי (2010) הדנה בתנאי השני ע"א (חיפה) 3455/06, דה כהן בע"מ נ' עמרם (2007); ע"א (ת"א) 37075-03-11, נגר נ' אהרוני (2011) על האסמכתאות המצוינות בו - קיים רע"א).

זאת מעבר לעובדה כי המדובר לכאורה בתנאי מקפח בחוזה אחיד כמשמעו בחוק החוזים האחידים, התשמ"ג-1982.
5.8 יוער עוד כי אכן, כטענת הנתבעת, ההזמנה (נספח 1 ל-ת/1 וכן ת/4) לא ממלאת אחר הוראות סעיף 9 ותקנות המתווכים (התנאי השני) וחסרים בה פרטי חובה כמפורט בתקנה 1(1), 1(3) ו-1(4) לתקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב) התשנ"ז-1997, אך נוכח המסקנה אליה הגעתי אין אני נדרשת להרחיב הדיון על כך.
5.9 אשר על כן, התובעים אינם זכאים לדמי תיווך.

6. בשים לב למסקנה אליה הגעתי - אין אני נדרשת ליחסים שבין הנתבעת לבין צד ג'. ברם, לא אסיים בטרם אציין כי לדידי אין בהתנהלות צד ג' בפרט כלפי הנתבעת, כדי לעמוד בחובותיו על פי סעיף 8 לחוק המתווכים כמו גם בחובת תום הלב בה הוא מצווה (וראה בהיקש: ע"א (חיפה) 3455/06, דה כהן בע"מ נ' עמרם (2007); 25179-07-11, אל הנכס בע"מ נ' שמלצר (2012)).

7. סוף דבר -
7.1 דין התביעה וההודעה להידחות.
7.2 בשים לב להתנהלות שנפרשה לפניי כמו גם להתנהלות במהלך ניהול ההליך והרחבת היריעה מעבר לצורך - חרף התוצאה אליה הגעתי לא מצאתי לנכון לפסוק הוצאות בתביעה ובהודעת צד ג'.

לצדדים נתונה זכות ערעור.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. תוקף הסכם תיווך

  2. עמלת תיווך מגרש

  3. ניכוי דמי תיווך

  4. דמי תיווך על קרקע

  5. הסכם תיווך בעל פה

  6. הסכם תיווך לא חתום

  7. הסכם תיווך לא כתוב

  8. סירוב לשלם דמי תיווך

  9. מחיקת תביעה של מתווך

  10. תיווך בין קבלני משנה

  11. הסתרת מידע ע"י מתווך

  12. תביעה על שירותי תיווך

  13. סעיף 14 לחוק המתווכים

  14. תשלום דמי תיווך חלקיים

  15. תביעה לתשלום דמי תיווך

  16. זכאות מתווך לדמי תיווך

  17. מתי צריך לשלם למתווך ?

  18. זכאות לתשלום דמי תיווך

  19. הסכם תיווך על מסמך נפרד

  20. מילוי פרטים בהסכם תיווך

  21. אי תשלום דמי תיווך 1.5%

  22. הגורם היעיל בעסקת תיווך

  23. התחמקות מתשלום דמי תיווך

  24. שינוי הסכם תיווך בכתב יד

  25. הסתרת היותו של אדם מתווך

  26. דמי תיווך שכירות נכס מסחרי

  27. מי משלם דמי תיווך שכירות ?

  28. הגבלת חופש העיסוק של מתווך

  29. הסכם תיווך ללא כתובת הדירה

  30. תביעה בגין הפרת הסכם תיווך

  31. מכירת דירה ללא ידיעת המתווך

  32. ביטול הסכם בלעדיות עם מתווך

  33. חתימה אצל שני מתווכים שונים

  34. תביעה בגין דמי תיווך שכירות

  35. הסכם תיווך לרכישת ביטוח חייים

  36. מייצג או מתווך של חברה בחו''ל

  37. דמי תיווך שכירות דירה בתל אביב

  38. הפרת הסכם בלעדיות בתיווך דירות

  39. הסכם תיווך עם שני מתווכים שונים

  40. תביעה של מתווך לתשלום דמי תיווך

  41. ניסיון התחמקות מתשלום דמי תיווך

  42. סירוב לשלם דמי תיווך בגין השכרה

  43. האם מתווך ברימקס נחשב לעובד שלה

  44. חובת המתווך להסביר על הסכם תיווך

  45. התחייבות בכתב יד לתשלום דמי תיווך

  46. אי תשלום למתווך למרות הסכם בלעדיות

  47. חוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-1996

  48. תביעה נגד מתווכת להעסקת עובדים זרים

  49. דמי תיווך על עסקה שהתבטלה אחרי חתימה

  50. מכירת בית בתקופת הבלעדיות - דמי תיווך

  51. מעורבות עורכי דין בעסקאות תיווך נדל''ן

  52. תקנות המתווכים במקרקעין, התשנ''ז-1997

  53. זכאות לקבל דמי תיווך ללא רישיון תיווך

  54. הוראות נוהל לאישור עיסקאות תיווך ביהלומים

  55. דמי תיווך (לא באחוזים) בגובה ההפרש במכירה

  56. האם מתווך שהראה דירה מדגמית זכאי לדמי תיווך ?

  57. תביעות בין מתווכים - תביעת מתווך נגד מתווך אחר

  58. דחיית תביעה לדמי תיווך למרות חתימה על סכם תיווך

  59. תביעה קטנה בבית משפט לתביעות קטנות לתשלום דמי תיווך

  60. תקנות המתווכים במקרקעין (נושאי בחינה), התשנ''ז-1997

  61. תקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב), התשנ''ז-1997

  62. מתווך טען כי במקום עמלת תיווך הוסכם כי ינהל נכסים שונים שבבעלות הנתבע

  63. תביעה להשבת דמי התיווך ששולמו בגין חוזה שבוטל בעקבות אי מסירת הנכס במועד

  64. פגמים צורניים ומהותיים בהסכם תיווך הפוגעים בחבות החוזית לתשלום דמי התיווך

  65. עת מפגיש מתווך בין הצדדים הוא הגורם היעיל, אולם לא תמיד עובדות העניין כה פשוטות

  66. האם זכאי לקבלת דמי תיווך שעובד מטעמו, שאיננו מתווך מורשה, ביצע פעולות רבות מול הקונה ?

  67. מתווך המעדיף תועלתו האישית ומונע קידום עסקת מכר פועל בניגוד לחובותיו על פי חוק המתווכים

  68. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון