מומלץ לקרוא את ההחלטה להלן על מנת לקבל ידע בנושא בקשת נאמן לבטל הסכם מכר דירה: הרקע לבקשה וטענות הצדדים 1. ביום 2.10.07 נחתם הסכם בין משיב 2 (להלן: "המשיב") ובין החייב ואשתו, משיבה 1 (להלן: "ההסכם") למכירת דירת החייב ואשתו ברח' ברכה צפירה 10/7 בירושלים (להלן: "הדירה") למשיב. ביום 10.3.08 ניתן צו כינוס נכסים לבקשת החייב שהוגשה על ידו ביום 29.1.08 והוא הוכרז פושט רגל ביום 15.12.09. המבקש מונה לנאמן על נכסיו. למרות קיומו של ההסכם, החייב עודנו מתגורר בדירה ואינו משלם דמי שכירות למשיב. 2. לטענת הנאמן, הדירה הוענקה למשיב ויש לבטל את הענקתה בהתאם לסעיף 96(א) לפקודת פשיטת הרגל [נוסח חדש], תש"ם-1980 (להלן: "הפקודה"), בשל העובדה כי העסקה נכרתה פחות משנתיים מהמועד בו ניתן כנגד החייב צו הכינוס וכי המשיב לא שילם את מלוא התמורה החוזית המוסכמת. לחילופין, טען הנאמן כי יש לבטל את העסקה בשל היותה "העדפת מרמה" לפי סעיף 98 לפקודה הואיל והחייב פרע באמצעות מכירת הדירה את חובותיו כלפי אחיו של המשיב מר משה בר-ששת תוך העדפתו על פני נושיו האחרים. הנאמן הוסיף וטען כי החריג הקבוע בסעיף 96(ג)(2) לפקודה, לפיו לא תתבטל עסקה שנעשתה בתמורה בת ערך בתום לב, אינו מתקיים במקרה זה. לדבריו, קיים ספק משמעותי אם שולמה מאת המשיב תמורה כלשהי עבור הדירה. 3. בתגובתו טען המשיב כי אין מקום לבטל את העסקה בשל העובדה כי מדובר בעסקה שנעשתה כנגד קבלת תמורה מלאה. גם לצורך סעיף 98 לפקודה, פער הזמנים בין ביצוע העסקה לבין הכרזת החייב פושט רגל עולה על התקופה של שלושה חודשים הקבועה בסעיף. עוד טען המשיב כי הסעד המבוקש אינו מעשי והוא חסר תועלת, שכן בכל מקרה לא ניתן לדון ביחסים בינו ובין אשת החייב, שלא הוכרזה פושטת רגל. כמו כן, בהתחשב בתמורה שהוא שילם עבור הדירה, בין היתר לפירעון המשכנתא שרבצה על הדירה, הנאמן לא יוכל ממילא לממשה בסכום משמעותי. המשיב הוסיף וטען כי גם אם הוא לא שילם את מלוא התמורה עבור הדירה על פי ההסכם, אין בכך כדי ללמד שמדובר בהענקה פסולה, אלא אך על הפרת ההסכם על ידו, שאין להפרה זו השלכה כלשהי על הליכי פשיטת הרגל. בנוסף טען כי יש לדחות את הבקשה בשל קיומו של "הליך תלוי ועומד" ושיהוי בהגשתה. 4. כונס הנכסים הרשמי (הכנ"ר) לא הביע עמדה נחרצת לכאן או לכאן באשר לגורל הבקשה, אך הצביע בתגובתו לבקשה על עובדות המאפילות על תום לבו של המשיב ועל כך שהחייב העדיף את פירעון חובותיו כלפי אחיו של המשיב על פני נושיו האחרים. למשל, בין תביעות החוב שהוגשו בעניינו של החייב, לא הוגשה תביעת חוב מטעמו של אחיו של המשיב, ולמשל העובדה שלמרות שהחייב מתגורר בדירה למעלה משלוש שנים מאז מכירתה, הוא אינו נושא בשכר דירה כלשהו, והמשיב יושב באפס מעשה ואינו דורש ממנו שישלם לו דבר על שהייתו ללא תמורה בדירתו. כן טען כי אין ממש בטענת המשיב שיש למנות את שלושת החודשים ממועד ביצוע העסקה עד למועד הכרזת החייב פושט רגל, אלא שלצורך ביטול העדפת מרמה לפי סעיף 98 לפקודה, התקופה הרלוונטית הנלקחת בחשבון היא ממועד ביצוע העסקה ועד למועד הגשת בקשת החייב לצו הכינוס. 5. לשלמות התמונה יצוין כי כנגד החייב הוגשו 32 תביעות חוב בסך כולל של 7,572,485 ₪ מהן אושרו תביעות בסך של 3,202,793 ₪. כמו כן, בהסתמך על ההסכם פנה המשיב לבתי המשפט בבקשות שונות: תחילה לבית משפט השלום בירושלים במסגרת ת"א 16107/08 בבקשה להסרת עיקולים שהוטלו על הדירה על ידי נושיו השונים של החייב; לבית משפט זה במסגרת בש"א 4915/08 בבקשה להתיר לו לנהל תובענה כנגד החייב ואשתו לאכיפת ההסכם; ובש"א 278/10 גם כן לבית משפט זה שעניינה אכיפת עסקת המכר והשלמתה. דיון והכרעה 6. אסיר תחילה את טענותיו המקדמיות של המשיב מהדרך מפני שלא מצאתי בהן ממש. לטענת המשיב הוא הגיש זה מכבר בקשה להורות על אכיפתו והשלמת ביצועו של ההסכם (בש"א 278/10) ובמקום להגיש תגובה על הבקשה ההיא, הנאמן בחר להגיש בקשה זו. ברם, אין בהגשת בקשה קודמת בזמן שעניינה אכיפת ההסכם כדי למנוע מהנאמן להגיש בקשה זו שעניינה ביטול אותו הסכם מטעמי הענקה פסולה והעדפת מרמה לאחיו של המשיב. אדרבה, ההיגיון מחייב שהדיון בבקשה זו יתנהל לפני הדיון באכיפת ההסכם שהגיש המשיב, מהטעם הפשוט שביטול ההסכם מטעמי ההענקה הפסולה או העדפת מרמה ייתר את הדיון בבקשת המשיב. גם לא מצאתי כי הנאמן השתהה בהגשת בקשתו ביום 17.5.10 מקום בו ההסכם נכרת כאמור ביום 2.10.07, והמשיב והחייב נחקרו אצל הנאמן ביום 3.2.10. מה גם שהמשיב לא שינה כלל את מצבו לרעה בשל הגשת הבקשה במועד שהוגשה. גם אין לשעות לטענת המשיב כי ביטול העסקה לא יביא תועלת של ממש לקופת הכינוס בשל הכספים שיהא צריך להשיב לו כתוצאה מביטול העסקה. לא זו בלבד שעניין זה אינו מעניינו של המשיב, אלא שלאחר ביטול העסקה והשבת הכספים המגיעים למשיב ולאחר בדיקת הנאמן, יחולקו הכספים שיוותרו, וחזקה על הנאמן שכדאיות העסקה תיבדק על ידו כדבעי. באותה מידה יש לדחות את הטענה כי הסעד המבוקש הוא "בלתי אפשרי ובלתי מעשי" כדברי המשיב מפני שאשתו של החייב מכרה אף היא את חלקה בדירה ולא ניתן לבטל את המכירה היות והיא אינה פושטת רגל. עובדה זו כשלעצמה אינה משפיעה על אפשרות ביטול העסקה בשל ההענקה הפסולה או בשל העדפת מרמה. אם לא תאמר כן, בכל נכס משותף לא ניתן יהיה להורות על ביטול ההענקה רק בשל קיומה של שותפות. זכויותיה של האישה בדירה תיבדקנה בהמשך, אך גם כן עניין זה אינו מעניינו של המשיב אשר רכש את הדירה, אלא לכל היותר עניינה של האישה. מה גם שהאישה לא הביעה כל התנגדות לבקשה זו. ומכאן לדיון לגופו של עניין. 7. סעיף 96(א) לפקודה קובע כי אם "העניק אדם נכסים ונעשה פושט רגל לפני שעברו שנתיים מיום ההענקה, ההענקה בטלה כלפי הנאמן". בסעיף קטן (ג) נקבע כי "הענקה", לעניין סעיף זה כוללת כל העברה, אך לא העברה שנעשתה "לטובת קונה או משעבד בתום לב ובתמורה בת-ערך". התכלית העומדת בבסיס סעיף 96 לפקודה הינה ביטול הענקות נכסים שביצע החייב ללא תמורה ריאלית ונאותה בשנתיים שקדמו לפשיטת הרגל, אשר גורמות להקטנת מאסת הנכסים שלו ומגבילות את יכולתם של נושיו להיפרע ממנו (ע"א 3853/98 עו"ד סדן נ' רוזנטל, פ"ד(4) 699). הסיבה לביטול הענקות מסוג זה היא החובה המוטלת על האדם לנהוג בהגינות, קודם כל כלפי נושיו ולפרוע חובותיו, בטרם יהיה נדיב כלפי אחרים ובטרם יחלק מתנות (ראה, למשל, ע"א 5709/99 לוין נ' שילר, פורסם במאגרים [7.01.01]; פש"ר (מחוזי-י-ם) 6403/09 לוין נ' לוין, פורסם במאגרים [2.1.11]). סעיף קטן (ג) של סעיף 96 מלמד כי "הענקה" כוללת "כל העברה", בין היתר העברות בדרך של מתנה, משכון או שיעבוד אחר, ויתור על חוב או ויתור על זכות תביעה עקב פשרה בתום לב וכיוצ"ב. הדגש בעניין זה הוא על המשמעות הכלכלית של הפעולה ולא על הגדרתה הפורמאלית (פש"ר (מחוזי-חי') 591/02 עו"ד נחום פישהנדלר הנאמן לנכסי החייבים נ' אברמוב רבא חיים, פורסם במאגרים [17.03.10]). 8. במקרה זה, כאמור, הגיש החייב בקשה לפשיטת רגל ביום 29.01.08, המהווה מעשה פשיטת רגל לפי סעיף 5 לפקודה, ומכאן שמכירת הדירה נעשתה בתוך השנתיים שקדמו למעשה פשיטת הרגל (ראו ע"א 5709/99 לוין נ' עו"ד שילר, פ"ד נה(4) 925). מה גם, שאין מחלוקת כי במועד חתימת ההסכם, החייב היה חדל פירעון, ומכאן שגם אם עברו למעלה משנתיים בין חתימת ההסכם למעשה פשיטת הרגל ניתן לבטל את ההסכם לפי הוראות סעיף 96(ב) לפקודה. לא נותר אפוא, אלא לדון בטענת המשיב כי במקרה זה לא הייתה הענקה כלל ושמדובר בביצוע עסקה בתמורה. 9. על פי האמור בהסכם, הדירה נמכרה תמורת סך של 370,000$, כאשר סך של 117,000$ היה על המשיב לשלם במועד חתימת ההסכם וסך של 253,000$ בשני מועדים: סך של 150,000$ תוך 14 יום מקבלת "מכתב כוונות" מהבנק למשכנתאות שלטובתו הייתה רשומה המשכנתא על הדירה ושהיה על המוכרים להמציאו לכל המאוחר עד ליום 10.10.07; והיתרה להפקיד בנאמנות אצל עו"ד איתן צחי שערך את ההסכם. ברם, בדיקת גרסת החייב אל מול גרסת המשיב מעלה תהיות וסתירות מהותיות ביניהם. 10. טענת החייב הייתה כי התשלום הראשון בוצע בדרך של החזרת המחאות שניתנו על ידו למשה בר-ששת, אחיו של המשיב, אשר נשה בחייב. עוד לטענת החייב, המשיב לא שילם לו מאומה אלא לאחיו של המשיב "לפי דעתו במזומן" (עמ' 26 לפרוטוקול). כל שידע החייב לספר בבית המשפט היה כי קיבל לידיו בחזרה את הצ'קים מאחיו של המשיב בשוויו של "בערך 117,000$". לעומת זאת המשיב טען כי שילם את התשלום הראשון במלואו במועד החוזי לידי החייב במזומן. ואולם, לא זו בלבד שגרסה זו סותרת את גרסת החייב, כאמור, אלא שהמשיב לא הציג קבלה או מסמך אחר שהיה בו כדי לאשש אותה. הוא גם לא זכר אם שילם את התשלום בשקלים או בדולרים (עמ' 6 לפרוטוקול). 11. התשלומים הנוספים שהמשיב טען ששילם על חשבון תמורת הדירה היו כדלקמן: (1) סך השווה בשקלים ל-158,000 $ עבור סילוק המשכנתא שרבצה על הדירה; (2) סך השווה ל-12,000 $ שקוזזו בגין שכירות הדירה על ידי החייב במשך שנה; (3) סך של 64,000 ₪ עבור מס רכישה שהיה על החייב לשלם על פי הסכם נוסף שנחתם בין הצדדים; (4) סך של 24,000 ₪ ששולמו עבור חוב של החייב לחברה משכנת אצלה זכויות הדירה רשומות; (5) וסך של 295,000 ₪ תמורת שחרור העיקולים שרבצו על הדירה מטעם אחיו של המשיב מר משה בר-ששת. 12. לא הייתה מחלוקת כי המשיב סילק את המשכנתא שרבצה על הדירה. ברם, קיימת מחלוקת כמה שילם המשיב לבנק הממשכן לשם כך. לטענת המשיב הוא שילם סכום המגיע לכדי 727,600 ₪ ואילו לטענת הנאמן המשיב שילם אך סכום של 519,938 ₪. עיון בצרופות ה' לתגובת המשיב לבקשה מלמד כי נכון ליום 19.1.10 היתרה לסילוק המשכנתא עמדה על סכום של 621,273 ₪, ועל פי נספחים ו' לתגובה, סך התשלומים השוטפים של החזרי המשכנתא בתקופה שבין 1.1.07 ועד ליום 14.7.09 שהמשיב טען כי שילם עבור החייב, עמדו על 145,284 ₪. ברם, המשיב צירף קבלות ומסמכי העברות כספים לבנק הממשכן רק על סכום כולל של 519,878 ₪ בלבד (העברה בנקאית מיום 20.5.10 מחשבונו של המשיב לחשבון המשכנתא של החייב על סך של 468,095 ₪ [נספח ה-6]; תשלום בשיק בסך 4,143 ₪ מיום 7.3.10 [נספח ו-3]; תשלום במזומן בסך של 10,000 ₪ מיום 11.4.10 [נספח ו-4]; ותשלום במזומן בסך 37,640 ₪ מיום 24.1.10 [נספח ו-5]). ויוטעם, וכפי שניתן לראות, כל הכספים המפורטים שולמו על ידי המשיב לאחר שנחקר על ידי הנאמן ביום 3.2.10 למעט התשלום בסך של 37,640 ₪ שבוצעה ביום 24.1.10. עניין זה יילקח בחשבון בהמשך. 13. אכן נכון, המשיב צירף קבלה נוספת על הפקדת מזומנים בסכום נוסף של 110,000 ₪ מיום 23.5.10 (נספח ה-7), אולם צודק הנאמן בטענתו כי אין תימוכין לכך שסכום זה הופקד על ידי המשיב בחשבון החייב, וודאי לא בחשבון המשכנתא. הסכום אמנם הופקד בבנק מזרחי-טפחות שהוא הבנק הממשכן של החייב, אך הוא הופקד לחשבון מספר 104303 בסניף מרכז העסקים של הבנק, שעה שחשבון המשכנתא אליו הפקיד המשיב את שאר הכספים התנהל בחשבון מס' 898329257 בסניף הלני המלכה של הבנק. משכך, לא ניתן לזקוף סכום זה לפירעון המשכנתא. 14. טענת המשיב כי קיזז סך של 12,000 $ עבור שנת שכירות נטענה אכן כטענה בעלמא תוך קביעת דמי שכירות באופן שרירותי, אך החייב אישר שכך סוכם עמו (עמ' 27 לפרוטוקול). ברם, גם "הסכמה" זו אינה עולה בקנה אחד עם הוראות ההסכם (סעיף 6.3) בו נקבע כי כל אימת שהמשיב לא ישלם את מלוא תמורת הדירה, היא לא תימסר לו. ממה נפשך, אפוא. אם המשיב שילם את מלוא התמורה החוזית כטענתו, הסכמתו לתשלום שנת שכירות בודדת מתוך שלוש שנות השכירות שחלפו מאז חתימת ההסכם תמוהה ביותר, והיא מרימה יותר מגבה בנסיבות העניין. מאידך, אם המשיב לא שילם את מלוא התמורה, מה לו להלין ובנסיבות אלו הוא אינו זכאי אפילו לתשלום שנת שכירות אחת. פשיטא גם, כי עם ביטול העסקה בשל הענקתה באופן פסול, המשיב אינו זכאי לתשלום שכר דירה כלשהו, ממילא. 15. כאמור, המשיב טען כי שילם עבור החייב מס רכישה בסכום של 64,000 ₪ והוא אכן הציג קבלה על התשלום. ברם, גם בעניין תשלום זה קיימות מספר תמיהות. הנה כי כן, בצדק טען הנאמן כי תשלום זה חל על רוכש הדירה ממילא ולא ברור מדוע הוא הוטל על המוכר (החייב) במקרה זה. אכן לפי נספח ח' לבקשה, שהוא הסכם נוסף שנחתם בין הצדדים, ללא תאריך, עולה כי סוכם בניהם כי החייב יישא בתשלום מס הרכישה במקום המשיב. וכלשון ההסכם "על אף שהחיוב לשלם מס רכישה הינו חיוב המוטל על הקונה אני הח"מ (החייב ואשתו - ד.מ.) מתחייב לשלם במקום הקונה את מס הרכישה. אני ישלם (כך במקור) את המס הרכישה ב-12 תשלומים. להבטחת התשלום יופקד במזומן בידי עו"ד איתן צחי 20,000$". כך גם העיד החייב בעדותו בבית המשפט (עמ' 26 לפרוטוקול). ברם, לא זו בלבד שתשלום מס הרכישה בשנים עשר תשלומים סותר את הסיפא של המסמך, לפיה כל הסכום יוחזק בנאמנות עו"ד צחי, אלא שלא ניתן שום הסבר מדוע נטל החייב התחייבות מעין זו המוטלת בדרך קבע על רוכש דירה, על עצמו. גם תהייה זו מצטרפת לשורת התהיות הבלתי מוסברות אודות העסקה. 16. גם לא הוגשה כל קבלה המצביעה כי המשיב נשא בתשלום חובו של החייב כלפי החברה המשכנת בה היו רשומות הזכויות של הדירה, וגם לא הוגשה אסמכתא כלשהי שהחייב היה חייב סכום כלשהו לחברה המשכנת. מכאן, שלא ניתן לזקוף תשלום זה על חשבון התמורה החוזית. 17. ובאשר ליתרת התשלום בסך 295,000 ₪. טען המשיב בחקירתו לפני הנאמן כי הוא העביר את הסכום ישירות לחייב וזה העביר אותו לאחיו מר משה בר-ששת לפירעון חובו כלפיו, חוב שבגינו רבץ עיקול על הדירה לטובתו (עמ' 5-7 בתמליל החקירה). כך גם העיד המשיב בבית המשפט (עמ' 10 לפרוטוקול). לעומת זאת, החייב טען כי לא הועבר לידיו תשלום כלשהו, והאחים בר-ששת הסתדרו בינם לבין עצמם (עמ' 23 לפרוטוקול). בעניין זה המשיב יכול היה וחובה היה עליו להביא את אחיו למתן עדות שהיה בה לתמוך בגרסתו, ומשבחר שלא לעשות כן, יש לצאת מנקודת ההנחה כי לוּ היה האח מתייצב בבית המשפט ומוסר את עדותו, היא לא הייתה תומכת בגרסת המשיב אלא מחזקת את גרסת הנאמן (ע"א 465/88 הבנק למימון ולסחר בע"מ נ' מתתיהו, פד"י מה(4) 651; ע"א 2275/90 לימה חב' ישראלית לתעשיות נ' רוזנברג, פד"י מז(2) 606). על כל אלו יצוין כי בעדותו בבית המשפט נשאל המשיב אודות העסקה לא מעט שאלות ותשובתו הייתה כי עורך דינו בקיא ממנו בפרטי ההסכם ובידי עורך הדין קבלות המעידות על תשלום עבור הדירה. בנסיבות אלו, אפוא, הימנעותו של המשיב מלהביא גם את עורך הדין מלמסור את גרסתו, מובילה גם היא למסקנה כי לוּ היה עורך הדין מתייצב בבית המשפט ומוסר את עדותו, היא לא הייתה תומכת בגרסת המשיב. 18. זאת ועוד, החייב ענה לב"כ המשיב בחקירתו הנגדית כי תמורת הדירה הייתה צריכה להיות משולמת באופן שסכום של 170,000$ ישולמו עבור פירעון המשכנתא; 100,000$ על ידי קיזוז חובו של החייב לאחיו של המשיב, משה בר-ששת, והיתרה בסך 100,000$ בידיו של החייב במזומן (עמ' 23 לפרוטוקול). אם אכן גרסה זו נכונה, היא סותרת לגמרי את גרסת החייב לפיה גם התשלום הראשון בסך של 117,000$ שולם לאחיו של המשיב בגינו קיבל לידיו את השקים שהיו בידיו של זה האחרון, וזאת בנוסף לסכום של 295,000 ₪ ששולם לאחיו עבור הסרת העיקולים שהוטלו על ידו בנכס. שני סכומים אלו יחדיו מגיעים לכדי כ-190,000$. 19. עוד המשיב תלה את יהביו בנספח ט' לבקשה שהוא "אישור" מיום 11.12.07 של החייב ורעייתו לפיו הם אישרו כי לאחר הסרת המשכנתא על ידי המשיב הם קיבלו ממנו את מלוא תמורת הדירה על פי ההסכם. ברם, אין במסמך זה כדי להואיל למשיב משום שאין בו כדי להוסיף משקל סגולי לטענתו שמלוא התמורה החוזית שולמה, אלא כי החייב ורעייתו באו על סיפוקם. אדרבה, טענת הנאמן היא כי החייב הסתפק במועט ולא בדק מה שולם על ידי המשיב לאחיו, לא בתשלום הראשון בסך של 117,000$ ולא בתשלום האחרון בסך 295,000 ₪. וכדברי החייב, האחים בר-ששת "הסתדרו ביניהם". משכך, אפוא, אין באישור זה כל רבותא או כל תוספת ראייתית לטובת המשיב. 20. הנטל הבסיסי להוכחת התנאים לביטול ההענקה רובץ על כתפו של הנאמן. ואולם חובת ראיה זו קלה במשקלה, כיוון שמדובר מבחינתו של הנאמן בהוכחת יסוד שלילי. משכך, די לו לנאמן להוכיח כי גרסתו העובדתית של החייב הינה מופרכת או בלתי ראויה לאמון כדי להעביר את הנטל לכתפיו של הצד שכנגד, וחובה על זה האחרון להביא ראיות לסתור את טענות הנאמן (פש"ר (ת"א) 1254/00 רוהר נ' מתוק, פורסם במאגרים [9.7.03]). לכן, משלא הביא המשיב ראיות להוכחת טענותיו כי שילם תמורה מלאה עבור הדירה, יש בראיות שהוגשו די כדי לעמוד בחובתו המרוככת המוטלת על הנאמן (ראו ע"א 5578/93 נדב נ' סרגובי, פ"ד מט(2) 459). במקרה זה הדברים מקבלים משנה תוקף, כי המשיב יכול היה בנקל לעמוד בנטל הראיה המוטל על שכמו, שכן מדובר ברכישת דירה אשר מדרך הטבע הינה נכס הנרכש בקפידה ורוכש דירה סביר שומר על אסמכתאות התשלום בקפידה גם כן. לוודאי במקרה זה בו הכספים שולמו באופן ישיר למוסדות כמו לבנק, לחברה משכנת, למס רכישה, ולכיסוי חוב בתיק הוצאה לפועל. 21. הנסיבות והעובדות שהוכחו מלמדות, אפוא, כולן במצטבר כי אין מדובר בעסקה שנכרתה בתום לב וכי מדובר במכירת הדירה תוך מתן הענקה בדמות הנחה משמעותית באופן פסול למשיב. היינו, הגרסאות הסותרות שניתנו על ידי המשיב והחייב. העובדה שהתשלום המשמעותי של סילוק המשכנתא שולם רק לאחר חקירתו על ידי הנאמן. זקיפת התשלומים לאחיו של המשיב מעבר לחובו של החייב כלפיו ובניגוד לכוונתו. אי תשלום שכר דירה במשך מספר שנים ללא שהמשיב נוקט בפעולה משפטית לגבות את שכר הדירה. העובדה שאחיו של המשיב לא הגיש תביעת חוב. וחוסר הקוהרנטיות והתחמקויותיו של המשיב על דוכן העדים, מצביעות כולן על כך שהעסקה לא הייתה כפי שטוען המשיב. 22. במסגרת זו כאמור, עלה בידי המשיב להוכיח כי שילם או נתן תמורה שוות ערך בסך של 519,878 ₪ עבור סילוק המשכנתא, וחרף העובדה שניתנה גרסה מפוקפקת באשר לתשלום על סך של 117,000$, הדעת נותנת שתמורה זו שולמה באופן כלשהו - בשקלים, בדולרים או בהחזרת ההמחאות, שאם לא כן, קשה להעלות על הדעת שהעסקה הייתה יוצאת אל הפועל. ברם, לא זהו המצב לגבי התשלומים האחרים שהמשיב זוקף לטובתו. כאמור וכמפורט לעיל, לא עלה בידי המשיב להוכיח כי החייב צריך היה לשלם לו שכר דירה. לא עלה בידו להוכיח שהתשלום למס רכישה נעשה על ידו עבור החייב דווקא. לא עלה בידו להוכיח כי שילם את חובו של המשיב לחברה המשכנת. ולא עלה בידו להוכיח ששילם את יתרת התמורה בסך של 295,000 ₪. בכך, אפוא, די כדי להורות על ביטול העסקה, ואין צורך לדון בשאלת העדפת מרמה. אך למעלה מהצורך ייאמר, כי אף אם כל גרסת המשיב הייתה מתקבלת, ניתן גם להורות על ביטול העסקה בהיותה משמשת מנגנון להעדפת מרמה לפי סעיף 98 לפקודה בניצוחו של המשיב. 23. הנה כי כן, ברור בעליל שהחייב העדיף בצורה בוטה את פירעון חובותיו לאחיו של המשיב על פני חובותיו לנושיו האחרים בשעה שהחייב לא יכול היה לפרוע מכספו את חובותיו. כמו כן, ברור כי ההעדפה באשר לאותו סכום של 295,000 ₪ שטוען המשיב ששולם לאחיו נעשתה בשלושת החודשים שקדמו להגשת הבקשה למתן צו כינוס על ידי החייב. הנה כי כן, לפי הודאתו המפורשת של המשיב, אותו סכום שולם לידי אחיו של המשיב לשם הסרת העיקולים שהוטלו בתיקי ההוצאה לפועל במרוצת חודש נובמבר 2007, היינו בתוך תקופת שלושת החודשים. בכך, אפוא, נתמלאו כל התנאים לביטול העדפת המרמה לגבי תשלום זה (וראו יסודות ותנאי הפעלת הסעיף ע"א 1740/06 עו"ד נפתלי שור נאמן נ' אטיאס, פורסם במאגרים [26.6.08]; ש' ליון, א' גרוניס, פשיטת רגל, מהדורה שלישית, 342). 24. בשולי הדברים יצוין כי אין ממש בטענת המשיב כי ככל שיוכח שהוא לא שילם את מלוא התמורה החוזית, הפרת ההסכם מתבטאת אך ביחסים הפנים-חוזיים שבינו ובין החייב ואין בו השלכה על כלל נושיו של החייב. שכן פשיטא כי כל "הנחה" שניתנה למשיב על ידי החייב בתמורה החוזית, משמעותה הענקה אסורה על פי הפקודה. סיכום 25. סופו של יום, אני מורה על ביטול ההסכם. הנאמן יוכל אפוא, לממש את הדירה בדרך המקובלת כשמתוך התמורה שתתקבל עליו להחזיר למשיב את הסכומים שזה שילם על פי מה שהוכח במסגרת זו, לאמור סך של 117,000$ ששולמו בסמוך לחתימת ההסכם; סך של 629,878 ₪ ששולם לבנק; וסך השווה ל-12,000$ עבור דמי שכירות. המשיב יישא בהוצאות הנאמן בסך של 15,000 ₪. מכירת דירהחוזהמקרקעיןביטול חוזהנאמנותחוזה דירההסכם מכר