מומלץ לקרוא את פסק הדין להלן על מנת לקבל ידע בנושא ביטול הצעה בהליכי מימוש בהוצאה לפועל: 1. לפניי תביעת השבה ופיצויים, בעקבות ביטול הצעה לרכישת נכס שהוגשה על ידי התובע במסגרת הליכי מימוש דרך הוצאה לפועל. 2. העובדות הצריכות לענייננו הינן כדלקמן: עו"ד אביחי דרזנר שהינו נתבע מס' 1, שימש בתקופה הרלוונטית לתביעה, כונס נכסים במסגרת תיק הוצאה לפועל מס' 01-04651692 (להלן "הכונס"), לשם מימוש משכנתא שרבצה על המקרקעין הידועים כחלקה 11 בגוש 11356, בשטח של כ- 30 דונם (להלן "החלקה"), לטובת בנק הפועלים בע"מ. 3. בחודש 4/06 פרסם הכונס מודעה על מכרז למכירת החלקה. במודעה אשר העתק ממנה צורף כנספח א' לתצהיר התובע ת/1, צוינו פרטי המקרקעין לרבות עצם היותם "קרקע חקלאית". בסעיף 2 למודעה נרשם כדלקמן: "על המציע לבדוק בעצמו ועל אחריותו את כל הפרטים הנוגעים לנכס, לרבות רישומו המשפטי, מצבו הפיזי, יעודו, אפשרויות הניצול והתכנון שלו ואת התנאים והדרישות לכך" 4. התובע מהנדס אזרחי במקצועו, בעל מניות בחברת דוד נסים מהנדסים יועצים בע"מ, ועוסק בפיקוח על בניית תשתיות ודרכים, פנה אל הכונס בבקשה לקבל פרטים על המקרקעין. במענה לפנייתו הנ"ל שיגר לו הכונס תורף של הצעה (נספח ב' לתצהיר התובע) ותורף של הסכם רכישה (נספח ג' לתצהיר התובע). בטופס ההצעה נכללו תניות והצהרות כדלקמן: סעיף 3 (א) "אני מצהיר ומאשר כי בדקתי את מצבו הפיזי והמשפטי של הנכס, וכן את כל הפרטים הנוגעים לנכס, לרבות אפשרויות התכנון והניצול של הנכס" סעיף 3 (ב) "אני מאשר שהוצג בפניי נוסח של הסכם רכישה" סעיף 3 (ג) "אני מצהיר, מאשר ומתחייב כי לא אבוא בכל תביעה ו/או טענה ו/או דרישה כלפי כונס הנכסים בכל עניין הקשור לנכס ו/או הנובע מן הנכס, מכל מין וסוג שהוא" סעיף 4 (ג) "בכל מקרה שהצעתי תתקבל אני מתחייב לחתום על הסכם רכישה בנוסח שנערך על ידי כונס הנכסים ואשר הוצג בפניי" סעיף 4 (ד) "במקרה שהצעתי תתקבל ולא אחתום על הסכם רכישה, יהיה כונס הנכסים רשאי לחלט את הערבות שהופקדה על ידי כאמור בסעיף 2 (ב) דלעיל" בהסכם הרכישה נכללו התניות וההצהרות כדלקמן: סעיף 12 (א) "הקונה מצהיר בזאת שראה ובדק את הנכס, לרבות מצבו הפיזי והרישום המשפטי, והוא מוותר על כל טענה של פגם, אי התאמה או אחרת" סעיף 12 (ב) "הקונה מצהיר בזה שבדק את אפשרויות השימוש בנכס ואת דרישות הרשויות המהוות תנאי לשימוש בו ו/או לניצולו, והוא מוותר על כל טענה של פגם, אי התאמה או אחרת" 5. בנוסף לשני המסמכים שפורטו לעיל, שיגר הכונס לתובע דו"ח שמאות מיום 28.5.03 שהוכן על ידי השמאי מר עודד האושנר שהינו נתבע מס' 2 (להלן "השמאי"). מהדו"ח הושמט הפרק הדן בסכום השומה, ואשר על פיו, נאמד מחיר החלקה למטרת מכירה בהליכי הוצאה לפועל, בסך של כ- 125,000 דולר (השומה החלקית צורפה כנספח ד' לתצהיר התובע, והשומה המלאה צורפה כנספח י"ד לתצהיר). 6. דו"ח השמאות החלקי שהומצא לידי התובע כאמור, כלל, בין היתר, את פרטי המקרקעין, מיקומם, ותיאור מצבם המשפטי והתכנוני. בפרק הדן במצב התכנוני, בסעיף 5.1 לדו"ח, נרשם כי יעוד הקרקע הינו חקלאי, וכי התכנית החלה על הקרקע הינה תכנית מתאר לשטח גלילי מס' ג/400 בתוקף מיום 10.1.63, וכי השימושים המותרים בקרקע הינם לתכליות הבאות: "א. מתקנים להספקת מים וחשמל, מתקני ביוב וכיוב'. ב. מתקנים הקשורים להכשרת קרקע לחקלאות אקסטנסיבית, באישור הועדה המחוזית. ג. מחצבות ומתקני מחצבות, בריכות לאידוי מלח, באישור הועדה המחוזית. ד. כבשני סיד. ה. משקים לגדול בעלי חיים על שטח מינימלי של 5 דונם, באישור הועדה המחוזית. ו. בניינים אחרים, באישור הוועדה המחוזית" בסעיף 5.2 לדו"ח נרשם כי "החלקה מוכרזת כקרקע חקלאית עפ"י י.פ 3504 מיום 30.11.87". 7. התובע אשר חפץ לבנות בחלקה מבנים לאחסנה, סבר לטענתו, כי השימושים שפורטו לעיל, מצביעים בעליל כדבריו, כי למרות יעודה החקלאי של החלקה, ניתן לבנות בה בניינים שאינם מיועדים לשימושים חקלאיים, לרבות מבנים לאחסנה, ועל סמך סברתו הנ"ל, הוא ביקש לרכוש את החלקה לצרכי בניה (ראה סעיפים 11 ו-14 לתצהירו). 8. ביום 10.5.06, הגיש התובע לכונס הצעה לרכישת הקרקע תמורת סך של 318,000 דולר. יוזכר כי מחיר החלקה בהליכי מימוש על פי הערכת השמאי, עמד על סך של 125,000 דולר. ההצעה הוגשה ללא עריכת בדיקות מוקדמות על ידי התובע, ותוך הסתמכות מלאה על הכתוב בשמאות החלקית לרבות השימושים המותרים בה כמצוין לעיל. להצעה צירף התובע ערבות בנקאית על פי דרישת הכונס, בגובה של 10% מהסכום המוצע, בסך של 142,150 ₪ (להלן "הערבות"). 9. ביום 14.5.06 הודיע הכונס לתובע כי הצעתו נתקבלה בכפוף לאישור ראש ההוצל"פ, ונקבע מועד לחתימת הסכם רכישה תוך 5 ימים. 10. ביום 18.5.06 הזדמן התובע למשרדי קרן קיימת לישראל במהלך עיסוקיו השוטפים, ובאותה הזדמנות התברר לו, באופן מקרי לטענתו, כי על החלקה חלה תכנית מתאר ארצית המכונה "תמ"א 22 ליער ויעור" שהינה בתוקף משנת 1995 (להלן "תמ"א/22"). 11. מיד כשנודע לו הדבר, הוא פנה לכונס וביקש ארכה לבדיקת "נתונים מהותיים" אודות החלקה כדבריו, אולם הכונס דחה את בקשתו ככל שהיא מתייחסת "לקבלת נתונים מהותיים", אם כי, לפנים משורת הדין, הוא הסכים לתת לו ארכה עד ליום 24.5.12. 12. מבירור נוסף שערך, התברר לתובע כי לפי הוראות תמ"א 22 , שטח של כ-10 דונם לאורך הגבול הדרומי של החלקה, מיועד ליער ויעור ולא ניתן לעשות בו כל שימוש. 13. בעקבות מידע זה, שלח התובע ביום 24.5.12 מכתב לכונס שבו הודיע לו על ביטול ההצעה בשל טעות ו/או הטעיה ו/או אי גילוי עובדות חשובות, וסירב לחתום על הסכם רכישה, ודרש את החזרת הערבות. 14. הכונס סירב להשיב לו את הערבות ופנה מיזמתו לראש ההוצאה לפועל בבקשה למתן הוראות לרבות חילוט הערבות. בבקשה הנ"ל הוא פירט את כל הפעולות שננקטו על ידו למכירת החלקה עד לאותה תקופה, ובין היתר, שהוא הזמין בשנת 2000, שמאות קודמת עבור החלקה מהשמאי מר האושנר, וכי בשמאות הנ"ל מיום 8.3.00 (להלן "השמאות הראשונה") הוערך מחיר החלקה בהליכי מימוש, בסך של 250,000 דולר (נספח י"ג לתצהיר התובע). לשמאות הנ"ל צורף מכתב מידע של הועדה לתכנון ובניה חוף הכרמל (להלן "הועדה"), מיום 1.3.00 (להלן "מכתב המידע"), שבו צוין כי על החלקה חלה תכנית מתאר ג/400 המייעדת את השטח לשטח חקלאי, וכי החלקה מוכרזת כשטח חקלאי, וכי על השטח לא חלה תכנית בנין עיר מפורטת. עוד צוין כי מצפון לחלקה קיימת תחנת כח פנים ארצית אתר "חגית" המאושרת בתמ"א 10 (המכתב צורף כנספח י"ג(1) לתצהיר התובע). במכתב הנ"ל, לא צוין קיומה של תמ"א 22 שאושרה עוד בשנת 1995 כמצוין לעיל. משלא עלה בידו למכור את החלקה במשך שלוש שנים, הזמין הכונס מהשמאי שמאות שנייה, היא השמאות מיום 28.5.03 אשר הועברה לידי התובע באופן חלקי, ושבה הוערך מחיר החלקה בהליכי כינוס בסך של 125,000 דולר כמצוין בסעיף 5 לעיל. יובהר כי לשמאות הנ"ל לא צורף מכתב מידע של הועדה בדומה לשמאות הראשונה, אם כי צוין בה כי נתקבל מידע תכנוני מהועדה המקומית לתכנון ולבניה חוף הכרמל. לטענת השמאי, מידע זה נתקבל מהועדה בעל פה, ולפיו לא חל שינוי בפרטים של החלקה אשר צוינו במכתב המידע שנמסר לידיו שלוש שנים קודם כן. 15. לטענת התובע, העובדות בדבר קיום מכרז קודם למכירת החלקה ובדבר קיומה של שמאות ראשונה לחלקה, לא הובאו לידיעתו על ידי הכונס, וכי נודע לו עליהן לראשונה רק עם הגשת הבקשה כאמור. עוד טען כי בעוד שבשמאות הראשונה, השמאי כלל לא ציין את השימושים המותרים בחלקה לפי תכנית ג/400, בשמאות השנייה פורטו, אחד לאחד ובהרחבה, מגוון השימושים בחלקה, בכוונת תחילה, במטרה להשיא את אפשרות מימוש החלקה אשר מכירתה נכשלה במשך שש שנים. 16. במהלך הדיון בבקשה לחילוט הערבות, פנה התובע לשמאי מר אהרון רבנשטיין אשר הכין עבורו שמאות, ממנה התברר לטענתו כי כבר בשנת 2000 חלו על החלקה תכניות מתאר שונות השוללות למעשה כל אפשרות כלכלית לניצול החלקה, אף לא שימוש חקלאי בה (חווה"ד צורפה כנספח ט"ו לתצהיר התובע). 17. לאחר קיום דיון בבקשה שבמהלכו נחקרו התובע, כונס הנכסים, השמאי ומר רבנשטיין, קבע כב' ראש ההוצל"פ בהחלטתו מיום 22.7.07 (נספח ט"ז לתצהיר התובע) כי ההליך שהתנהל על ידי הכונס היה תקין ולפיכך אין מניעה לחלט את הערבות. עוד קבע שאין מקום לדרוש מכונס הנכסים ליידע מציעים פוטנציאליים כי היה פרסום קודם למכירת נכס. באשר להסתמכות התובע על חוות דעת השמאי, אמר ראש ההוצל"פ, בין היתר, את הדברים הבאים הרלוונטיים לענייננו: "עסקינן במכירת נכס באמצעות כונס נכסים במסגרת הליכי הוצאה לפועל. נכסים הנמכרים בדרך זו כפופים בדרך כלל לתנאי יסודי לפיו נרכש הנכס "כפי שהוא" באופן שעל הרוכש לבדוק בעצמו את מצבו הפיזי, התכנוני והמשפטי של הנכס. כונס הנכסים ציין במפורש כי על המציע לבדוק את כל הפרטים הנוגעים לנכס. חוות דעת השמאי נועדה מלכתחילה לצורכי כונס הנכסים וראש ההוצאה לפועל על מנת לוודא שהמחיר המוצע תואם למחיר השוק ושלא נגרם עוול לבעלי הזכויות אשר הנכס שלהם ממומש בעל כורחם" בנוסף קבע ראש ההוצל"פ כי החלטתו מתייחסת אך ורק לשאלות הנוגעות להליך המימוש ותקינותו, בעוד שהטענות הנוגעות ליחסים החוזיים בין הצדדים, מקומן בפני בית המשפט המוסמך. אי לכך, השהה כב' ראש ההוצל"פ את חילוט הערבות למשך 90 יום, על מנת לאפשר לתובע לפנות לבית המשפט. 18. ביום 28.8.07 הגיש התובע לבית המשפט המחוזי בתל אביב, בקשת רשות ערעור על ההחלטה הנ"ל, אולם בקשתו נדחתה מפאת האיחור בהגשתה, ומהנימוק שבידי התובע "מסורים סעדים חלופיים" (בר"ע 2218/07). 19. ביום 4.9.07, ומשלא נקט התובע בכל הליך, חילט הכונס את הערבות לטובת בנק הפועלים. 20. ביום 2.9.08 הגיש התובע את התביעה דנן ובה עתר לחייב את הכונס, השמאי והועדה בתשלום סך של 208,867 ₪, כאשר הוא מבסס את תביעתו על עילות שונות, אשר חלקן נזנח בכתב סיכומיו. 21. השמאי שלח הודעת צד שלישי כנגד הכונס וכנגד הועדה, והכונס שלח הודעת צד שלישי כנגד השמאי. 22. טענות הצדדים הנימוק שעמד ביסוד ביטול הצעתו של התובע היה תחולתה של תמ"א/22 על החלקה, השוללת כאמור שימוש בשטח של כ-10 דונם מהחלקה, עובדה אשר לא הוזכרה במכתב המידע של הועדה וגם לא בדו"ח השמאות החלקי שקיבל מהכונס. לטענתו, לוּ הובא לידיעתו דבר קיומה של תמ"א 22 על החלקה, ערב הגשת ההצעה, הוא כלל לא היה מגיש את הצעת הרכישה. על רקע מצב נתון זה, נולדה התביעה דנן על שלל הטענות שהופנו כנגד הנתבעים, הן במישור החוזי והן במישור הנזיקי. לגבי הכונס, טען התובע כי הכונס הטעה אותו באשר לנתוני החלקה, לרבות על ידי אי גילוין של עובדות שלפי הדין ולפי הנסיבות, היה על הכונס לגלותן בפניו. עוד טען כי הכונס נהג כלפיו בחוסר תום לב ותוך הפרת חובות המוטלות עליו על פי דין, עת "הסתיר" ממנו את סכום השומה בדו"ח השמאות החלקי שהעביר לידיו, ועת עצם את עיניו במתכוון מהמחיר המופרז שנכלל בהצעתו, ושהיה בו כדי ללמד כדבריו על כי הוא טעה ו/או הוטעה בנוגע לנתוני החלקה. לגבי השמאי טען התובע כי השמאי הציג מצג רשלני, לא עדכני ומטעה בקשר לחלקה, ובכך הפר חובות חקוקות המוטלות עליו על פי דין מכח מקצועו, וכן חובת זהירות המוטלת עליו כלפי כלל הציבור, ובפרט כלפי המשתתפים במכרז פומבי לרכישת נכס בהליכי הוצל"פ, ובכללם התובע. לגבי הועדה טען התובע כי הועדה התרשלה במסירת המידע אודות החלקה בכך שהיא לא פירטה במידע התכנוני שמסרה לשמאי, את כל התכניות החלות על החלקה ובכללן את קיומה של תמ"א/22. 23. הנתבעים כפרו בטענות התובע, כל אחד מנימוקיו כפי שיפורט להלן. 24. טענות מקדמיות בטרם אדון במחלוקת לגופה, אסלק מבפניי שתי טענות מקדמיות שהועלו על ידי הצדדים. מעשה בית דין הן הכונס והן הועדה טענו כי יש לדחות את התביעה נגדם על הסף מחמת מעשה בית דין, שכן לשיטתם, טענות התובע בדבר נסיבות ביטול הצעת הרכישה וחוקיותה של פעולה זו, נידונו והוכרעו במסגרת הדיון בבקשה לחילוט הערבות שהתנהל בלשכת ההוצאה לפועל כמתואר לעיל, ומשכך מושתק התובע מלהעלותן מחדש במסגרת התביעה דנן. טענה זו דינה להידחות. החלטת ראש ההוצל"פ התייחסה אך ורק לשאלות הנוגעות להליך המימוש ותקינותו, וזאת כפי שהובהר היטב בעמ' 3 להחלטה, בעוד שהתביעה דנן מושתתת על טענות הנוגעות למישור היחסים החוזיים ו/או הטרום חוזיים בין הצדדים, טענות שכב' ראש ההוצל"פ לא היה מוסמך לדון בהן, וכפועל יוצא מכך, לא היה מוסמך להכריע בהן, ומשכך, הממצאים שבהחלטתו הנ"ל אינם יכולים להוות מעשה בית דין בתביעה דנן. 25. העדר יריבות השמאי והועדה טענו להעדר יריבות בינם לבין התובע, שכן מכתב המידע של הועדה נמסר ונועד לשמאי מר האושנר ולא לתובע, וכך גם חוות דעתו של מר האושנר אשר נמסרה לכונס ונועדה לשמש לצרכיו ולצרכי ראש הוצל"פ, ולא לצרכי קונה/מציע פוטנציאלי על פי הנטען. גם טענה זו דינה להידחות. התובע ייחס לשמאי ולוועדה עוולה של הצגת מצג רשלני (היזק דיבור). עוולה זו מתגבשת בין היתר, עם קיום הפרה של חובת זהירות, וחובת זהירות כאמור קמה בהתקיים זיקה של "קירבה" בין ניזוק למזיק. כבר נפסק כי אלמנט ההסתמכות יכול להקים זיקת קרבה כאמור, ובלבד שההסתמכות היתה צפויה, מוצדקת וסבירה (ראה ע"א 209/85 עיריית קרית-אתא ואח' נ' אילנקו בע"מ, פ"ד מב (1), 190, וע"א 915/91 מדינת ישראל נ' יצחק לוי ואח', פ"ד מח (3), 45), ובהקשר זה אצטט חלק מהדברים שנאמרו בפסק דין לוי הנ"ל כדלקמן: "הקטיגוריות לבדיקת "קירבה" שהוצגו אינן ממצות את נושא "השכנות". כך, למשל, קיומה של הסתמכות, ובלבד שהמדובר בהסתמכות סבירה, מצביע בדרך כלל על קיומה של "קירבה" בין הצדדים, גם מקום שאחרת היו אלה נחשבים רחוקים. משמע, הסתמכות הופכת יחסים שאחרת היו מסווגים כרחוקים - ל"קרובים" במובן המשפטי. דוגמה לכך מצויה בסוגיה של תביעות המתבססות על קיומו של מצג שווא רשלני" (ההדגשה אינה במקור) ברוח זו נפסק כי למרות שראוי למנוע תביעות מצד אנשים שהמידע לא כוון אליהם, אלא שאין בכך כדי לשלול חובת זהירות כלפי אנשים אשר צפוי היה כי יסתמכו על המידע הזה (ראה ע"א 80/87 יוסף זלסקי ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ראשון לציון, פ"ד מה (4), 604). 26. בענייננו, התובע הסתמך על מידע תכנוני שהופיע במכתב המידע של הועדה, וכן בחוות דעת השמאי שנועדה לצרכי מימוש נכס דרך מכירה בהוצאה לפועל, ולא ניתן לומר כי הסתמכות כאמור, של קונה פוטנציאלי כדוגמת התובע, היתה בלתי צפויה, או מוצדקת או סבירה, וטענות הועדה והשמאי בהקשר זה, אין בהן ממש. 27. יוצא אפוא, שההסתמכות הנ"ל יצרה יחסי קירבה בין התובע מצד אחד לבין הועדה והשמאי מצד שני, המטילים על האחרונים חובת זהירות כלפיו, ומשכך, דין הטענה בדבר העדר יריבות משפטית שהועלתה על ידי הועדה והשמאי להידחות. 28. דיון מכאן אעבור לדון במחלוקת לגופה. אקדים ואומר כי למרות שהוכח כי הועדה והשמאי התרשלו במסירת מידע, אלא שבנסיבות המקרה שבפנינו, לא שוכנעתי כי יש להטיל עליהם את האחריות לנזקי התובע, שכן הגעתי למסקנה כי "אשמו" של התובע, הן בהיבט החוזי והן בהיבט הנזיקי, ניתק כל קשר סיבתי בין התרשלותם הנ"ל לבין הנזק שנגרם לתובע כפי שיובהר להלן. 29. התרשלות הועדה קיומה של חובת זהירות מושגית, שרשות תכנון מקומית חבה כלפי הפונים אליה לקבל מידע, אינו שנוי עוד במחלוקת וזאת כפי שנפסק בשורה ארוכה של פסקי דין (ראה ע"א 2413/06 מגדלי כספי רג'ואן ובנין בע"מ נ' מיהל מקרקעי ישראל ואח', והפסיקה המצוטטת בו). 30. לעניין חובת הזהירות הקונקרטית, הרי אין מחלוקת בענייננו כי בתקופה הרלוונטית לתביעה, חלה על החלקה תכנית מתאר ארצית תמ"א/22, שהיתה בתוקף משנת 1995, וכי עובדה זו לא הוזכרה במכתב המידע של הועדה (נספח י"ג/1 לתצהיר התובע). טענת הועדה כי לא מוטלת עליה חובה לכלול במכתב המידע את דבר קיומן של תכניות מתאר ארציות ובכללן את תמ"א/22, וכי מי שמבקש מידע כאמור עליו לפנות לועדה המחוזית, אינה מקובלת עלי בענייננו, משני טעמים: ראשית, טענה זו אינה מתיישבת עם תוכן המכתב שבו הוזכר קיומה של תמ"א/10. שנית, הוראת סעיף 119א לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965, קובעת כדלקמן: "ועדה מקומית תמסור, בכתב, לכל מעונין בקרקע, לפי בקשתו, תוך שלושים ימים, מידע בדבר התכניות הנוגעות לקרקע, בין שהן תקפות, מופקדות או שפורסמה הודעה על הכנתן לפי סעיף 77, וכן תנאים לפי סעיף 78 החלים על הקרקע, אם נקבעו תנאים כאמור ..." בע"א 3862/04 עיריית פתח תקווה נ' אורה נקר ואח' נקבע כי יש לפרש את הוראת סעיף 119א הנ"ל פרשנות תכליתית שלפיה על הועדה המקומית מוטלת החובה למסור מידע המצוי בידיה, אשר בכוחו להשליך באופן משמעותי על החלטותיו של מבקש המידע בנוגע לחלקת הקרקע שהוא מתעניין בה, וחובה זו אינה מצטמצמת למידע העולה מתוכניות סטטוטוריות בלבד. משמע, החובה המעוגנת בסעיף 119א חלה על כל מידע המצוי בידי הועדה ושיש לו השלכה פוטנציאלית על החלטותיו של מבקש המידע בקשר חלקה שבה הוא מתעניין. 31. בענייננו, לא יכול להיות ספק כי תחולתה של תמ"א/22 על החלקה, המייעדת שטח של כ-10 דונם מהחלקה ליער, הינה עובדה בעלת חשיבות משמעותית למבקש המידע, ואין נפקא מינא אם זה היה התובע או השמאי. על פי עדותו של מר יגאל שחם ששימש כמהנדס הועדה בתקופה הרלוונטית, הועדה ידעה על הכנתה של תכנית תמ"א/22, אם כי לטענתו, היא לא קיבלה מהמועצה הארצית או מהוועדה המחוזית הודעה על אישורה (ראה עדותו בעמ' 86 ש' 23-21). מעדותו הנ"ל ניתן להסיק כי בידי הועדה היה מצוי מידע בדבר הכנתה של תמ"א/22 (הגם שסביר להניח כי אף פורסמה הודעה על הכנתה של התכנית הנ"ל לפי סעיף 77 לחוק התכנון והבניה), ומשכך, היה על הועדה לגלות עובדה זו למבקש המידע. משלא עשתה כן, התרשלה היא במילוי תפקידה כלפי מי שהסתמך באופן סביר על מידע זה. 32. התרשלות השמאי מר האושנר השמאי מר האושנר הכין שתי חוות דעת שמאיות עבור החלקה, לבקשת כונס הנכסים, האחת משנת 2000 והשנייה משנת 2003, שבהן לא אוזכר דבר תחולתה של תמ"א/22 על החלקה. אמנם הוכח כי המידע התכנוני שנכלל בחוות דעתו משנת 2000 נסמך על מכתב המידע שנתקבל מהוועדה ושבו לא אוזכר כאמור קיומה של תמ"א /22, אולם אין בכך בכדי לפטור אותו מאחריות למצג החסר שהוצג בחוות דעתו, שכן וכפי שהוכח מהעדויות, היה על מר האושנר, בדומה לכל שמאי סביר אחר, לפנות לוועדה המחוזית ולבדוק את תחולתן של תכניות מתאר ארציות על החלקה, דבר שהיה בו כדי למנוע את יצירת המצג החסר. משלא נהג כך, חרג הוא מסטנדרט התנהגות זהירה, והפר בכך את חובת הזהירות המוטלת עליו כלפי מי שעלול היה להסתמך על חוות דעתו, ובכללם התובע ( על אחריות עורך חוות דעת מקצועית בגין מצג רשלני ראה המ 106/54 צבי וינשטיין נ' קדימה אגודה שיתופית להספקת מים בע"מ בכפר קדימה ואח', פ"ד ח 1317, ע"א 86/76 עמידר, החברה הלאומית לשיכון עולים בישראל בע"מ נ' אברהם אהרן, פ"ד לב (2), 337, ע"א 5302/93 בנק מסד בע"מ נ' מרדכי לויט ואח', פ"ד נא (4), 591)). על כן הנני קובעת כי גם השמאי האושנר התרשל בהכנת חוות הדעת נשוא התביעה. 33. התביעה כנגד הכונס במישור הניהולי, כבר נקבע כי ההליכים שננקטו על ידי הכונס למימוש החלקה, לרבות אי גילוי קיומו של פרסום קודם למכירת החלקה, היו תקינים וכי לא נפל בהם כל פגם (ראה סעיף 17 לעיל), וקביעה זו הינה קביעה חלוטה ומחייבת. במישור הטרום חוזי, הנני דוחה מכל וכל את הטענות שהועלו כנגד הכונס בעניין חוסר תום ליבו בניהול המגעים עם התובע עובר להגשת ההצעה, ואשר התבטאו, על פי הנטען, "בהזמנת שמאות משופרת" שבה פורטו אחד לאחד השימושים המותרים בחלקה, במטרה ליצור מצג שווא בדבר אפשרויות ניצולה של החלקה על פי הנטען, ואי העברת החלק הדן בסכום השומה לידי התובע עובר להגשת ההצעה, ועצימת עיניו של הכונס מהמחיר המופרז שנכלל בהצעה. טענות אלה טוב להן לוּ לא היו מועלות, שכן אין כל פסול בפירוט השימושים המותרים בחלקה, בחוות דעת השמאית, ובלבד שהפירוט הנ"ל היה מדויק כמו במקרה שבפנינו. כמו כן, התובע לא הצביע על כל מקור חוקי ו/או אחר, המטיל על כונס הנכסים חובה ליידע את המציע הפוטנציאלי אודות סכום השומה שמופיע בחוות דעת שמאית שהוזמנה על ידו לצרכי הליכי המימוש, הגם שהדבר הינו לגיטימי ואף דרוש לצורך השאת מחיר מירבי, שיכול חייב להפיק מנכס הנמכר בהליכי הוצל"פ בעל כורחו. גם הטענה בדבר עצימת עיניים, אין בה ממש, שכן, אף בתפקידו כזרועו הארוכה של בית המשפט, אין להטיל על כונס הנכסים חובות "מוסריות" החורגות מהמקובל, ובכלל זה החובה להזהיר מציע מפני "המחיר המופרז" שהוצע על ידו, קל וחומר כאשר ההצעה היתה אמורה להיות מבוססת על בדיקה עצמאית שנערכה על ידי המציע בעצמו עובר להגשת ההצעה. 34. בסיכומיו טען התובע כי אף אם יוכח כי הכונס הסתמך על חוות דעת השמאי בתום לב, אין הדבר משחררו מאחריות, שכן בהתנהגותו היה משום מעשה הטעיה על פי סעיף 15 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973, ולתמיכת עמדתו הנ"ל הוא הפנה לדבריה של פרופ' ג' שלו, בספרה דיני חוזים, הוצאת דין תש"ן, בעמ' 234, שבו אמרה את הדברים הבאים: "אך מה לגבי מצב דעתו של המטעה? נראה לי כי סעיף 15 אינו מחייב מצב נפשי מסוים שלו. כל טעות מוסבת מהווה הטעיה בלי צורך להתחקות אחר מצב דעתו של המטעה האם התכוון להטעות או שמא נהג בפזיזות או ברשלנות. ..... יכול אדם להחשב כמטעה לא רק אם הוא מטעה או לא מגלה במתכוון, אלא גם אם הוא מטעה או לא מגלה ברשלנות ואפילו מתוך תום לב". לא שוכנעתי כי עילת ההטעיה יכולה להתגבש ללא קשר למצבו הנפשי של המטעה, והנני מפנה בהקשר זה לדברים שנאמרו בספרו של ז. צלטנר, דיני חוזים של מדינת ישראל, עמ' 197-198, שלפיהם כוונת המחוקק מאחורי סעיף 15 הנ"ל היתה להטעיה בזדון או ברשלנות. בענייננו, לא הוכח כאמור כי הכונס פעל בזדון ו/או ברשלנות, ומשכך לא מתגבשת עילת ההטעיה נגדו. 35. בסיכומיו העלה התובע את הטענה שהכונס הטעה אותו בכך שלא גילה לו כי המדובר בקרקע ספקולטיבית, עובדה שהופיעה בפרק הדן בסכום השומה, אשר לא הועבר לידי התובע על ידי הכונס כמתואר בסעיף 5 לעיל. אולם טענה זו לא נטענה בכתב תביעתו של התובע, ומשכך מהווה היא הרחבת חזית אסורה, ומסיבה זו לא ראיתי צורך לדון בה. 37. סיכום ביניים לסיכום האמור עד כה, הנני קובעת כי לא הוכח כי נפל פגם בהתנהלותו של כונס הנכסים, ולא הוכחה עילה שבדין המטילה עליו אחריות לנזקיו הנטענים של התובע, לא במישור הנזיקי ולא במישור החוזי, ומשכך, דין התביעה נגדו להידחות. לעומת זאת, הנני קובעת כי הן הועדה והן השמאי מר האושנר התרשלו במסירת מידע בגין החלקה, ובכך, עוולו הם בהצגת מצג שווא רשלני, אך למרות זאת, לא שוכנעתי כי יש להטיל עליהם אחריות לנזקיו הנטענים של התובע, מחמת אשמו התורם של האחרון אשר ניתק את הקשר הסיבתי בין התרשלותם הנ"ל לבין הנזק הנטען, כפי שיובהר להלן. 38. אשמו של התובע הנזק הנטען על ידי התובע נגרם לא רק כתוצאה מהתרשלותם של הועדה והשמאי בהצגת מצג רשלני כמצוין לעיל, אלא גם כתוצאה מהתרשלות התובע עצמו אשר התבטאה בהסתמכות רשלנית על חוות דעתו של השמאי, ובעצימת עיניים מנתוני החלקה כפי שפורטו בחוות הדעת, ובהתעלמות מקיום חיובים חוזיים אשר נועדו להגן עליו ולמנוע את קרות הנזק כפי שיבואר להלן. מחדלים והפרות אלה הטילו אשם תורם משמעותי על התובע לקרות הנזק, הן בהיבט הנזיקי והן בהיבט החוזי, העולה במידתו לעניות דעתי, מבחינת האשמה המוסרית, על אשמם של הועדה והשמאי, עד כדי ניתוק הקשר הסיבתי בין אשמם של הגורמים נ"ל לבין התרשלותו של התובע. אנמק להלן את מסקנתי. 39. המישור הנזיקי - הסתמכות על חוות דעת לא עדכנית התובע הגיש את הצעת הרכישה שלו בשנת 2006. עובר להגשת ההצעה, הוא קיבל לידיו מהכונס, דו"ח השמאות החלקי כמצוין בסעיף 5 לעיל. דו"ח זה נערך בשנת 2003, היינו שלוש שנים לפני הגשת ההצעה. בחקירתו הנגדית אישר התובע כי הוא לא שם לב שדו"ח זה הוא משנת 2003, וכשנשאל "ואם היית שם לב שזה משנת 2003, האם היית עושה איזושהי פעולה?" הוא השיב "כן. הייתי מושך ידיי. לא הייתי מגיש את ההצעה" (ראה עדותו בעמ' 16 ש' 30-28). תשובתו הנ"ל מבססת את המסקנה כי המדובר בהסתמכות פזיזה וקלת דעת של התובע על חוות דעתו של השמאי, המנתקת כשלעצמה כל קשר סיבתי בין חוות הדעת לבין הנזק הנטען. 40. אי פנייה לשמאי מוסמך טרם הגשת ההצעה רשלנותו של התובע לא הסתכמה אך בהסתמכותו הפזיזה הנ"ל, אלא, שלמרות שהוא קיבל לידיו שומה חלקית שממנה נשמט סכום השומה כאמור, הוא לא טרח לפנות לשמאי מוסמך על מנת להעריך את מחיר החלקה, והוא הגיש את הצעתו על סך של 318,000 דולר כמצוין לעיל, בהסתמך על ניסיונו האישי כדבריו (ראה עדותו בעמ' 22 לפרוטוקול). אולם הסתבר כי ניסיונו הנ"ל לא תרם לו, שכן מחיר החלקה בהליכי מימוש, אף על פי הערכת השמאי מטעמו מר רבנשטיין, במצבה כפי שהוצג על ידי השמאי מר האושנר (היינו ללא תחולת תמ"א/22), עמד באותה עת על סך של 125,000 דולר, בדומה לסכום השומה שנקבע על ידי מר האושנר. משמע, שהתובע טעה טעות חמורה עקב רשלנותו בהערכת מחיר החלקה, והגיש הצעה הכוללת מחיר מופרז למדי, מה שמחזק את טענת הנתבעים כי המניע האמיתי העומד מאחורי ביטול העסקה, אינו עניין תחולתה או אי תחולתה של תמ"א/22 על החלקה, אלא טעות בכדאיותה העסקה. 41. עצימת עיניים מנתוני החלקה ואם לא די בכך, הרי התובע עצם את עיניו מהנתונים שפורטו בחוות דעתו של השמאי, שכן הוא ידע, מתוך עיון בחוות הדעת הנ"ל, כי יעוד הקרקע הינו חקלאי וכי פורסמה הכרזה על כך בילקוט הפרסומים עוד בשנת 1987, ועל אף זאת, הוא סבר כי ניתן להקים על החלקה מבנים לאחסנה למרות יעודה החקלאי. וכל כך למה? כי רשימת השימושים המותרים שפורטו בחוות דעתו של השמאי, ובכלל זה השימוש המדבר על "בניינים אחרים באישור הוועדה המחוזית", מלמדים לשיטתו על קיומה של אפשרות זו. אולם סברתו הנ"ל אף היא התבררה כחסרת יסוד, שכן השימושים המותרים שפורטו בחוות הדעת, כפופים לאישור הועדה המחוזית כפי שצוין מפורשות בחוות הדעת, ולא הוצג על ידי התובע כל אישור ו/או ראיה אחרת, שממנה ניתן היה להסיק על קיום הסכמה עקרונית מטעם הוועדה המחוזית להקמת מבנים לאחסנה בחלקה למרות יעודה החקלאי. יוצא אפוא שהתובע עצם את עיניו מהנתונים שפורטו בחוות הדעת, והגיש את הצעתו לרבות המחיר המופרז שנכלל בה, על סמך סברה שלא הוכח אפשרות מימושה, וברי הוא כי התנהגות זו אף היא התנהגות רשלנית ובלתי זהירה, שמציע סביר לא היה נוקט בה. 42. עינינו הרואות כי התקשרותו של התובע בהצעת הרכישה נבעה משרשרת של מעשים ו/או מחדלים רשלניים מטעמו, שהתבטאו בהסתמכות רשלנית למכביר, על חוות דעת משנת 2003 שלא שיקפה את המצב העדכני של החלקה נכון למועד הגשת ההצעה, אי פנייה לשמאי מוסמך, ועצימת עיניים מנתוני החלקה כפי שהופיעו בחוות הדעת. 43. המישור החוזי מחדלים אלה המטילים על התובע אשם במישור הנזיקי, הגיעו לשיאם עת התעלם התובע, באופן מופגן ומודע, מהאמור במודעת פרסום המכרז שבה צוין מפורשות כי "על המציע לבדוק בעצמו ועל אחריותו את כל הפרטים הנוגעים לנכס, לרבות רישומו המשפטי, מצבו הפיזי, יעודו, אפשרויות הניצול והתכנון שלו ואת התנאים והדרישות לכך" (ראה סעיף 3 לעיל), ועת התעלם מהצהרות ו/או התחייבויות שנטל על עצמו, הן בטופס ההצעה והן בהסכם הרכישה, שעניינן בדיקת נתוני החלקה לרבות אפשרויות התכנון והניצול שלה, עובר להגשת ההצעה (ראה סעיף 4 לעיל). 44. התובע העיד כי הוא לא ערך שום בדיקה של החלקה עובר להגשת ההצעה, למרות הצהרותיו הנ"ל, והסתמך הסתמכות עיוורת על האמור בחוות דעתו של מר האושנר, מכח מעמדה המיוחד לטעמו. הימנעותו של התובע מלערוך בדיקות אודות החלקה כאמור, והימנעותו מקיום הצהרות ו/או חיובים חוזיים שנטל על עצמו, ואשר נועדו להגנתו, ושהיה בהם כדי למנוע את קרות הנזק שהתרחש, מטילה עליו אשם תורם חוזי משמעותי, העולה מבחינה מוסרית לדידי, על אשמם של הועדה והשמאי, והמנתק כל קשר סיבתי בין רשלנותם של הגורמים הנ"ל לבין הנזק. ממה נפשך? אין חולק כי עסקינן במכירה דרך הוצאה לפועל. מכירה כאמור מטילה על המציע הפוטנציאלי חובות זהירות מוגברות לגבי בחינת טיב הנכס המוצע ותכונותיו. חובה מוגברת כאמור, מובלטת בדרך כלל, לכל אורך ההתקשרות, החל ממסמכי הפרסום, וכלה במסמכי ההתקשרות כפי שהיה בענייננו. למרות שלושה תמרורי אזהרה שהוצבו בפני התובע (במודעת הפרסום, בטופס ההצעה שעליו חתם, ובהסכם הרכישה שהוצג בפניו לפני הגשת ההצעה), התובע ביכר לצעוד בצורה עיוורת לקראת העסקה, תוך התעלמות מהאזהרות הנ"ל, ותוך הסתמכות רשלנית למכביר על חוות דעתו של השמאי. ודוק, לוּ היה התובע מקיים את הצהרותיו ובודק את נתוני החלקה עובר להגשת ההצעה, סביר להניח שהנזק הנטען על ידו, לא היה מתרחש כלל, ותביעה זו לא היתה באה אל העולם. במצב דברים מיוחד זה, האשם התורם שדבק באי קיום חיוביו החוזיים של התובע שנועדו להגנתו, הגיע עד שיעור של 100% לדעתי, ואשם כזה "שקול, למעשה, לניתוק הקשר הסיבתי (המשפטי) בין מעשה ההפרה לבין הנזק" (ראה גבריאלה שלו ויהודה אדר, דיני חוזים - התרופות לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי, עמ' 383). 45. לסיכום בעניין זלסקי שהוזכר לעיל נאמרו הדברים הבאים: "כיוון שכך, פזיזותם והתרשלותם העצמית של המערערים תרמה, גם היא, להיווצרותו של הנזק, שנגרם להם כתוצאה מן ההסתמכות על ההחלטה העקרונית, לאמור - כתוצאה מן ההסתמכות על ההחלטה לאשר בניית בניין בן שש-עשרה דירות. את מידת התרומה של אשמם העצמי של המערערים יש לקבוע על-פי המבחן של "מידת האשמה". כבר נאמר (ע"א 417/81 [7], בעמ' 81), ש"עיקרו של המבחן הוא בהצבת מעשי הרשלנות של המזיק והניזוק זה מול זה, כדי להשוות ולהעריך, מבחינת האשמה המוסרית, את מידתם ומשקלם של מעשיו ומחדליו של כל צד. מידת האשמה המוסרית עולה בעיקר מתוך בחינת התנהגותם של הנוגעים בדבר במקרה הקונקרטי, אשר נדון לפני בית המשפט..."" בהתנהגותו של התובע דבק אשם הן במישור הנזיקי והן במישור החוזי, ולאור המחדלים וההפרות שתוארו לעיל, שוכנעתי כי אשמו הנ"ל, עולה במידתו מבחינת האשמה המוסרית, על אשמם של הועדה והשמאי, עד כדי ניתוק הקשר הסיבתי בין רשלנותם של הנ"ל לבין הנזק הנטען. המשמעות המעשית של הקביעה הנ"ל היא שדין התביעה להידחות. אולם בטרם אורה כך, אצטט להלן את דברי כב' הנשיא שמגר היפים לענייננו, ואשר נאמרו בע"א 338/85 מנחם שפיגלמן נ' דוד צ'פניק ואח', פ"ד מא (4), 421, כדלקמן: "אולם, גם אם התרחשו הדברים על-פי החלופה הראשונה, הרי אין המערער יכול להלין אלא על עצמו. אפשר לצפות ממי שמוכר את מניותיו בחברה כעבור שש שנים מאז עזב את העסק וקיבל את חלקו במקרקעיה, שיידע מה הוא מוכר ואילו זכויות נלוות לאותן מניות, ובהעדר ראיה על הטעיה זדונית, מירמה או פעולה בחוסר תום-לב, לא תעמוד לו טענה של הטעיה" מילים כדורבנות, שכן אפשר לצפות ממי שרוכש נכס בשוק החופשי בכלל, ובהליכי הוצאה לפועל בפרט, שיידע מה הוא רוכש ואילו זכויות הוא מקבל, ובהעדר ראיה על הטעיה זדונית, מירמה או פעולה בחוסר תום לב, לא יישמע בטענה של הטעיה. 46. המסקנה מכל האמור לעיל היא שהנני דוחה את התביעה. כפועל יוצא מכך נדחות גם ההודעות לצדדים שלישיים. לאור המסקנה שהגעתי אליה לעיל ולפיה הן הועדה והן השמאי התרשלו בביצוע תפקידם, לא מצאתי לנכון לחייב את התובע לשאת בהוצאות הנתבעים הנ"ל. לעומת זאת, לאור דחיית התביעה כנגד הכונס לגופה, הנני מחייבת את התובע לשלם לנתבע מס' 1, שכ"ט עו"ד בסך של 15,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל, וכן אגרת משפט בגין ההודעה לצד שלישי שנשלחה על ידי נתבע מס' 1 כנגד השמאי, בשערוך ליום תשלומה בפועל. הוצאה לפועל