מומלץ לקרוא את ההחלטה להלן על מנת לקבל ידע בנושא ביטול הסכם למכירת דירה - פסק דין: עניינן של תביעה ותביעה שכנגד אלה הינו בהסכם למכירת דירה, שבוטל, כאשר שני הצדדים טוענים להפרת ההסכם על ידי הצד האחר. רקע 1. התובעים והנתבעים שכנגד (להלן: "בינשטוק או: "הרוכשים") רכשו מהנתבעים והתובעים שכנגד (להלן: "אלול" או: "המוכרים") דירת מגורים בראשון לציון (להלן: "הדירה"). 2. הסכם מכר הדירה נחתם בין הצדדים ביום 11.9.08 (להלן: "ההסכם"), ותמורת הדירה נקבעה בסך של 835,000 ₪. במסגרת ההסכם נקבעו סדרי תשלום לפיהם סך של 85,000 ₪ משולם עם חתימת ההסכם, סך 50,000 ₪ עד יום 1.12.08, סך של 600,000 ₪ עד יום 1.1.09, וסכום אחרון של 100,000 ₪ במועד מסירת החזקה בדירה - לא יאוחר מיום 1.4.09. 3. שני התשלומים הראשונים שולמו כסדרם. לא כך התשלום השלישי של 600,000 ₪ שאמור היה להיות משולם ביום 1.1.09. בינשטוק טענו כי סכום זה היה אמור להתקבל כולו מהלוואה מובטחת במשכנתא שעתידה היתה להתקבל מבנק, אך השמאי ליננברג (להלן: "השמאי"), שנשלח מטעם הבנק להעריך את שווי הדירה, לא קיבל לידיו היתר לגבי חדר הבנוי על גג הדירה, ולפיכך הפחית את שווי הדירה, ובהתאם לכך היה נכון הבנק להעמיד לרשות בינשטוק 570,000 ₪ בלבד. לטענת בינשטוק השגת הסך של 30,000 ₪ נוספים ארכה זמן. 4. בינתיים נוהלה תכתובת בין ב"כ הצדדים, כאשר ניתנו ארכות על ידי המוכרים לביצוע התשלום. הארכה האחרונה היתה לביצוע התשלום תוך 10 ימים ממסירת מכתב הכוונות הרביעי על ידי המוכרים (לצורך הסרת משכנתא שרבצה על דירתם). מכתב זה (להלן: "מכתב הכוונות") נמסר לכל המאוחר ביום 17.2.09, כך שהתשלום אמור היה להתבצע עד 27.2.09, אך לא בוצע עד המועד הנ"ל. 5. ביום 5.3.09 שלח ב"כ המוכרים לב"כ הרוכשים הודעה לפיה ההסכם מבוטל (להלן: "הודעת הביטול"). נסיונות להשיב בכל זאת את ההסכם על כנו לא עלו יפה. 6. בהודעת הביטול הודיעו המוכרים כי הם מחלטים את הסך של 85,000 ₪ מתוך הסכום ששולם, כפיצוי מוסכם לפי ההסכם, ואת היתרה בסך 50,000 ₪ ישיבו לאחר שייחתם הסכם ביטול, ייחתם תצהיר ביטול לשלטונות האוצר ותימחק הערת האזהרה לזכות הרוכשים ו/או הבנק. 7. על מכתב זה השיבו הרוכשים במכתב מיום 8.3.09 כי הודעת הביטול ניתנה לאחר שהודיעו כי עניין תשלום סכום המשכנתא נמצא בשלבים סופיים, וכי נדהמו לקבל את הודעת הביטול, המהווה הפרה של ההסכם. עם זאת, לא ביקשו הרוכשים במכתב זה לקיים את ההסכם אלא דרשו להשיב את הסכומים ששולמו על ידם בצירוף החזר הוצאות ופיצוי מוסכם. 8. לאחר האמור לעיל, ומשלא הושגו הבנות בין הצדדים, הוגשה על ידי בינשטוק התביעה הנוכחית בסכום של 286,775 ₪. רכיבי סכום התביעה היו החזר הסכום ששולם על ידי הרוכשים (135,000 ₪), פיצוי מוסכם לפי ההסכם (85,000 ₪), החזר תשלומים ששולמו למתווך, לעורך הדין ולחברות שסייעו בידי בינשטוק בקבלת המשכנתא, וכן הוצאות עריכת התביעה והגשתה. 9. אלול הגישו תביעה שכנגד בסך 261,375 ₪. רכיבי סכום התביעה היו ריבית בסך 50,400 ₪ בגין איחור בתשלום הסך של 600,000 ₪ (לפי 200$ ליום), הפסד ירידת ערך הדירה (135,000 ₪), פיצוי מוסכם (85,000 ₪), החזר תשלומים ששולמו למתווך, לעורך הדין ולבנק, הפסד ימי עבודה, הוצאות בקשר עם העיסקה, הוצאות צפויות בנוגע להיתר בניית חדר על הגג, והפסד ערך במכירת מכונית. 10. במהלך דיוני קדם המשפט הגיעו הצדדים להסדר דיוני שנועד להבטיח את מחיקת הערת האזהרה הרשומה לזכות בינשטוק במקרה של מכירת הדירה על ידי אלול לצד ג', אך מסיבות אלה ואחרות לא הוצא ההסכם אל הפועל. טענות הצדדים טענות בינשטוק 11. המוכרים אישרו לרוכשים עובר לחתימת ההסכם ובמועד חתימת ההסכם כי הדירה וכן החדר על גג הדירה נבנו ע"פ היתרים. כמו כן אישרו בהסכם כי אין פגם נסתר בדירה. עוד קודם לכן ביקש התובע 1 (להלן: "יובל") לבדוק את הנושא בעירייה, אך נענה כי תיק הבניין נעלם. בדיעבד, לאחר חתימת ההסכם ולאחר שביקר בדירה השמאי, התברר לבינשטוק כי אין היתר בנייה לחדר על הגג, דבר אשר מנע מהם קבלת מלוא הסכום של 600,000 ₪ שהיו צריכים לקבל מהבנק לצורך ביצוע התשלום השלישי, ןהקשה על השגת הסך הנ"ל. אלול ידעו על כך שאין היתר בניה לחדר על הגג. 12. הודעת הביטול הוצאה שלא כדין ובחוסר תום לב. היה על המוכרים להמתין עוד מספר ימים לביצוע התשלום, במיוחד כשהיה ידוע להם כי התשלום קרוב. לאחר הודעת הביטול ניסו המוכרים להציע לרוכשים אופציות בלתי חוקיות ובלתי הוגנות. 13. הנתבעים חטאו באי גילוי והפרו את ההסכם. 14. בית המשפט רשאי לקבוע פיצוי מוסכם אחר מזה שנקבע בהסכם. טענות אלול 15. המוכרים רכשו את הדירה עם חדר בנוי על הגג. קיים היתר בניה לחדר זה, ואין מוצאים אותו רק בשל אבדן תיק הבניין בעירייה. אין זה נכון שהמוכרים הצהירו שיש היתר בניה לחדר. כל שנאמר הוא שכך קנו את הדירה ואין בידם היתר ועל הקונה לבדוק זאת. הדבר נאמר עת ביקר יובל בדירה, ולא הוזכר כלל במועד חתימת ההסכם, שכן אם היה מוזכר, היה מוצא ביטויו בהסכם. אין זה נכון שיובל בדק את הנושא בעירייה לפני חתימת ההסכם, אלא רק לאחריו. 16. הרוכשים הפרו את התחייבותם לשלם את הסך של 600,000 ₪ במועד שנקבע והשתהו השתהות בלתי סבירה בביצוע פעולותיהם ובביצוע התשלום. המוכרים הוציאו 4 מכתבי כוונות ללא הועיל, הודיעו כי הארכה הניתנת היא האחרונה, ולא היה עליהם להמתין עוד מעבר לתקופה של למעלה מחודשיים שחלפו מאז היה על הרוכשים לבצע את התשלום של 600,000 ₪. 17. הרוכשים לא הביאו עדים רבים שהיה עליהם להביא והדבר עומד לחובתם. דיון והכרעה סוגיית היתר הבניה 18. השאלה אם קיים או לא קיים היתר בניה לחדר על הגג היא שאלה שבעובדה. על כך שתיק הבניין בעירייה אבד אין מחלוקת, וכך, המקור הטבעי לבירור סוגיה זו איננו בנמצא. מהראיות שהובאו השתכנעתי כי סבירות רבה יותר קיימת לכך שהיתר הבניה קיים. בעניין קיומו של היתר הבניה נשמעה עדותו של מר גני, אשר אמו היא שמכרה את הדירה לאלול. גני העיד כי בנה במו ידיו את החדר על הגג לצורך מגוריו שם עם אשתו, וכי הבניה נעשתה עם אישורים של העירייה, אישורי בניה, וכי גם במכירת הבית לאלול באו פקחי העירייה וביצעו בדיקה ומדידה כמה אחוזי בניה יש על הגג. גני לא יכול היה אמנם להציג את אישורי הבניה (והדבר סביר, שכן במועד עדותו חלפו כבר קרוב ל-20 שנה מאז ביצוע הבניה וכ-12 שנה מאז נמכרה הדירה על ידי משפחתו), אך עדותו היתה קולחת, מלאת פרטים ומשכנעת, ואף החקירה הנגדית לא כרסמה בה או גרעה ממנה כהוא זה. התרשמתי כי עדותו מהימנה. כמו כן צירפו הרוכשים תדפיס מאתר העירייה ולפיו הוגשו בקשות לתוספת חדר על הגג בשנים 1987-1988 וכי ניתן היתר (שנת ההיתר צויינה כ-1900), ויש בכך כדי לחזק קיומו של היתר. כן צורף מסמך לפיו לדירה הצמודה ניתן בשנת 1988 היתר לבניית חדר על הגג. עוד יש לציין כי העירייה לא נקטה פעולה משפטית כלשהי בגין חדר זה, ואף בכך יש ללמד כי הוא נבנה בהיתר. מנגד נשמעה עדותו של מר אלול בישיבת קדם משפט ולפיה בעת רכישת הדירה "שאלנו את המוכר אם יש אישור לחדר על הגג והוא די גמגם, אבל זה לא היה כל כך מהותי בשבילנו. רצינו את הדירה בכל מקרה ולא בדקנו את זה אפילו" (עמ' 2 ש' 11-12). כמו כן, הפנו הרוכשים למכתבו של עו"ד דהרי (ב"כ המוכרים) מיום 6.2.09, שבתשובה להעלאת עניין היתר הבניה כתב במכתבו זה: "באשר לטענת מרשיך כי לא ידעו על היעדר היתר בניה לגג הינה טענה שקרית הרי שידעו גם ידעו". על כך השיב עו"ד דהרי בחקירתו הנגדית כי אלול אכן אמרו לו כי הובהר לבינשטוק שאין את היתר הבניה לחדר על הגג (עמ' 19-20). הסבר זה סביר בהתייחס לגרסת אלול כי בפגישה עם בינשטוק בנוכחות המתווך יעקובי נאמר על ידי גב' בינשטוק כי אין בידה להציג את היתר הבניה של החדר על הגג, דהיינו הכוונה היתה להעדר מסמך פיזי, אך לא להיעדר היתר בניה בכלל. גם המתווך יעקובי אישר דברים אלה. בחנתי את טענות הצדדים בעניין זה והשתכנעתי כי ההסתברות הגבוהה יותר היא לכך שקיים היתר בניה לחדר על הגג, וזאת בעיקר בשל עדותו המשכנעת של מר גני והראיות הנוספות שנזכרו לעיל. אני ער לעדות מר אלול בקדם המשפט באשר לגמגום המוכר כשנשאל בעניין זה. מר אלול עצמו לא העיד בישיבת הראיות ואשתו הסבירה כי היא זו שנכחה בפגישה עם מר גני וכי בעלה אמר את הדברים מהזכרון (עמ' 50 למטה ועמ' 51 למעלה). עם זאת, לא מצאתי כי יש באמירה לגבי הגמגום, שהינה ראיה חלקית בלבד להעדר היתר בניה לחדר, כדי להוכיח את היעדר ההיתר ולהוות משקל נגד לראיות הנגדיות האחרות שנזכרו לעיל, להן אני נותן משקל רב יותר ואותן אני מעדיף. לא מצאתי משמעות לכך כי לא תוקן תשריט וצו רישום הבית המשותף בלשכת רישום המקרקעין לאחר שנבנה החדר על הגג. לא רבים פועלים לתיקון תשריט וצו רישום בית משותף לאחר בניה, הדבר כרוך גם בקבלות הסכמות של בעלי דירות אחרים בבית המשותף, ובוודאי שאין באי התיקון כדי ללמד על אי קיום היתר בניה לחדר שעל הגג. 19. משנקבע כי הסתברות גבוהה יותר קיימת לכך שקיים היתר בניה לחדר על הגג, נשמטת הקרקע מתחת לטענת בינשטוק בעניין זה. 20. באשר לגרסת אלול כי נושא ההיתר לחדר על הגג נזכר בפגישה בדירה בנוכחות הרוכשים והמתווך וכי הגב' אלול אמרה אז כי הדירה נקנתה על ידם כשהחדר כבר בנוי, כי אין בידם את ההיתר בקשר לחדר וכי על הרוכשים לבדוק זאת, זכתה גרסה זו לתמיכה בתצהירו של המתווך מר יעקובי. בחקירתו נגדית התברר כי מר יעקובי סבר כי הדיבורים על החדר שעל הגג מתייחסים לחדר הבנוי ביציאה מהגג שהוא חלק מהדירה, ולא לגבי החדר שנבנה לאחר מכן על הגג עצמו (עמ' 41 ש' 28-29). אין לייחס משמעות רבה לאי הבנה זו של מר יעקובי, והחשיבות היא לכך שהדברים נשמעו, כשאני נותן אמון בעדות יעקובי (אשר לא הצטייר כעד מעוניין) בנושא זה. לפיכך, אני מקבל את גרסת אלול לגבי העלאת נושא ההיתר לחדר על הגג באופן שתואר על ידם, במפגש בדירה, כאשר באו הרוכשים בנוכחות המתווך לראות את הדירה. 21. באשר לגרסת בינשטוק כי הן במהלך המו"מ והן במועד חתימת ההסכם אישרו אלול במפורש כי החדר שעל הגג נבנה כדת וכדין ועם היתרים כדת וכדין, לא מצאתי מקום לקבלה. הטעמים לכך הם כי גרסה זו לא זכתה לחיזוק כלשהו מלבד עדותו של יובל. מי שיכול היה לחזק אותה, עו"ד גדרון שייצג את בינשטוק בהסכם, ונכח במועד חתימת ההסכם שהתקיים במשרדו, לא זומן להעיד מטעם בינשטוק. בענין זה יחול הכלל לפיו הימנעות צד מהבאת עדים רלבנטיים מלמדת על כך כי אם היו מובאים אותם עדים היתה עדותם פועלת נגדו, כפי שהוסבר בע"א 548/78 שרון נ' לוי, פ"ד לה(1) 736, 760 (1980):   "...כלל הנקוט בידי בתי המשפט מימים ימימה, שמעמידים בעל-דין בחזקתו, שלא ימנע מבית המשפט ראיה, שהיא לטובתו, ואם נמנע מהבאת ראיה רלבנטית שהיא בהישג ידו, ואין לו לכך הסבר סביר, ניתן להסיק, שאילו הובאה הראיה, הייתה פועלת נגדו. כלל זה מקובל ומושרש הן במשפטים אזרחיים והן במשפטים פליליים, וככל שהראיה יותר משמעותית, כן רשאי בית המשפט להסיק מאי-הצגתה מסקנות מכריעות יותר וקיצוניות יותר נגד מי שנמנע מהצגתה".   כן ר' לענין זה ע"א 3694/99 ארדמן נ' חברת פרוייקט אורנים בע"מ, פ"ד נה(2) 385, 392 (2000); ע"א 55/89 קופל (נהיגה עצמית) בע"מ נ' טלקאר חברה בע"מ, פ"ד מד(4) 595, 602 (1990). 22. זאת ועוד, גרסת אלול כי נושא ההיתר לחדר לא עלה במועד חתימת ההסכם זכתה לתמיכה בעדותו של עו"ד דהרי, אשר ייצג את אלול בהסכם (ר' סעיף 14-15 לתצהירו). נתתי אמון בעדות זו גם מהטעם ההגיוני והברור כמעט מאליו, כי אם היה הנושא מועלה לדיון, סבירות גבוהה היא כי היה מוצא ביטויו בהסכם, במיוחד כששני הצדדים היו מיוצגים. כזכור, ההסכם שותק בנושא ההיתרים. 23. לא מצאתי תמיכה לגרסת בינשטוק בעניין זה בסעיף 2 (ט) (2) המכיל הוראות בדבר חובת תשלום היטל השבחה, שכן סעיפים בדבר חבות בהיטל השבחה הם סעיפים סטנדרטיים בחוזי מכר דירות, ואין ללמוד מקיומו של הסעיף על העלאת נושא ההיתר לחדר על הגג. 24. גם את גרסתו של מר בינשטוק כי הגיע לעירייה לפני חתימת ההסכם על מנת לבדוק את תיק הבניין ונמסר לו כי התיק נעלם אין באפשרותי לקבל. טענה זו של בינשטוק נועדה לתמוך בגרסתו כי שאל במפורש את אלול במועד חתימת ההסכם ולפני החתימה אם יש היתרים לכל אשר נבנה, ונענה בחיוב. הוגשו שתי תעודות עובד ציבור של מר דב פונק שהוא מנהל מרכז מידע ארכיון רשוי וקליטת תיק רשוי במינהל ההנדסה בעיריית ראשון לציון. מר פונק ציין בתעודות עובד הציבור כי בדק את הרישומים בחוברת ההזמנות לעיון בתיקי בניין שהוזמנו במשך 4 חודשים שקדמו ליום 18.12.08, והתברר כי תיק הבניין הוזמן לראשונה ביום 18.12.08 על ידי יובל, והזמנה שניה של התיק נעשתה ביום 21.12.08, אף זאת על ידי יובל. עוד צירף מר פונק צילומים של דפי חוברת ההזמנות למועדים 17.12.08 ועד 21.12.08, וציין כי החוברת המקורית נמצאת במשמורת רשמית בארכיון הרישוי של מינהל ההנדסה בעיריית ראשון לציון. מר פונק ציין עוד כי נכון למועד עריכת תעודת עובד הציבור טרם נמצא תיק הבניין של הבניין בו נמצאת הדירה. מר פונק נחקר בבית המשפט ומתשובותיו עלה כי כל הזמנה לתיקים שלא נמצאים בקומת הארכיון (קומת ההזמנות) חייבת להירשם בחוברת ההזמנות. עוד השיב כי תיקי הבניין של גוש 3929, הגוש בו מצויים הבניין והדירה אינם נמצאים בקומת הארכיון (קומת ההזמנות). מהאמור לעיל עולה כי נשללה האפשרות שמר בינשטוק יובל ביקש לעיין בתיק הבניין עובר לחתימת ההסכם (שנחתם ביום 11.9.08). אמנם, ב"כ הרוכשים העלה אפשרות כי ייתכן שעובר לחתימת ההסכם קיבל יובל תשובה מפקיד כי התיק נעלם, שכן הפקיד ידע זאת מבלי לבדוק, אך לאור העובדה כי תיקי הגוש אינם נמצאים בקומת ההזמנות, ולכן צריך להזמינם, האפשרות כי פקיד פלוני יזכור כי תיק גוש חלקה מסויים נעלם היא אפשרות קלושה ביותר, שאין מקום לקבלה. 25. הטענות בדבר אי העדתם של גב' בינשטוק מחד ושל מר אלול מאידך עומדות לחובת שני הצדדים ומקזזות זו את זו. 26. אציין כי גם אם היתה מתקבלת גרסת בינשטוק כי אלול הצהירו שקיים היתר בניה לחדר הבנוי על הגג, לא היה הדבר משנה במקרה זה, לאור הקביעה הקודמת כי קיימת הסתברות גבוהה יותר לכך שהיתר כזה אכן קיים. 27. עוד אציין כי נושא היעדר היתר הבניה לחדר על הגג לא היווה עילה לבינשטוק לבטל את ההסכם. לאחר שסיפר להם השמאי (בסמוך לאחר מועד ביקורו בדירה ביום 18.12.08), כי לא הוצג בפניו היתר בניה לחדר הבנוי על הגג הועלה נושא זה לראשונה במכתבו של עו"ד גדרון, ב"כ בינשטוק, מיום 26.1.09, ורק אז. בשום שלב, לא במכתב זה, לא לפניו ולא לאחריו, לא היווה נושא היתר הבניה של החדר או העדרו משום טעם לטענה בדבר הפרת ההסכם או כעילה לביטולו. יובל חזר על כך בעדותו עת השיב כי "בכל שלב ביקשנו להמשיך לקיים את העיסקה" ולאחר מכן, כשנשאל "העניין שלא הוצג היתר בניה לחדר מבחינתכם זה לא היה מכשלה כדי לקיים את העיסקה" השיב "לא היתה מיכשלה. לא היה כסף וזו היתה המיכשלה. המיכשלה היתה כספית" (עמ' 22 ש' 24-26). 28. לסיכום נושא זה, לא מצאתי כי אלול חטאו באי גילוי או בהטעיה או כי הפרו את ההסכם בסוגיית היתר הבנייה לחדר הבנוי על הגג. סוגיית האיחור בתשלום 29. השאלה העומדת לדיון היא האם הפרו הרוכשים את ההסכם, ואם כך הדבר, האם זכאים היו המוכרים לבטל את ההסכם. 30. כזכור, טענו הרוכשים כי אי קיום מסמך בכתב לגבי היתר הבניה, הביא לכך שהשמאי הפחית משווייה של הדירה עקב אי התחשבותו בחדר זה, והדבר הביא לכך שהבנק אישר להם סך של 570,000 ₪ כהלוואה, ולא סך של 600,000 ₪ אותו אמור היה לאשר במצב הרגיל. הרוכשים טענו כי הדבר יצר קושי לגייס סכום נוסף של 30,000 ₪, וחלף פרק זמן עד שהצליחו לגייס את הסכום הנוסף, שלא היה מתוכנן מלכתחילה באמצעיהם. 31. בעניין זה אני מקבל את עמדת הרוכשים, אשר קיבלה ראשית, תמיכה, בשומתו של השמאי, אשר התייחס לחדר על הגג כחדר ללא היתר והפחית 35,000 ₪ משווי הנכס בגין עלות הכשרת החדר. לפיכך, מקובל עלי, כי אם היה בפני השמאי היתר לחדר, היה שווי הדירה מוערך על ידו בסכום גבוה יותר השווה או מתקרב לתמורה המוסכמת בסך 835,000 ₪, והבנק היה מאשר הלוואה בסך 600,000 ₪ ולא 570,000 ₪, כפי שאישר בפועל. תמיכה נוספת התקבלה בעדותה של הגב' בינשטוק, אמו של יובל. לדבריה, שמרה סכום של 100,000 ש"ח לתשלום האחרון, ולא היה לה סכום נוסף למסור לרוכשים, גם לא אותם 30,000 ₪ חסרים. בנוסף, וכפי שנראה, המשיכו הרוכשים וניסו לקבל 30,000 ₪ בהלוואה נוספת, דהיינו הם היו מעוניינים ברכישת הדירה. אילו היה להם מקור כספי אחר, סביר כי היו משתמשים בו, ולא פונים לקבלת הלוואה נוספת. לשאלת ב"כ המוכרים מדוע לא השתמשו הרוכשים בסך השמור של 100,000 ₪ על מנת לשלם את הסכום החסר של 30,000 ₪, יש להשיב כי לא רק שסכום זה היה חסר להם בעתיד לצורך התשלום האחרון, ואז היו נאלצים לקחת הלוואה נוספת, אלא שרצוי הוא להסדיר את נושא ההלוואות והמשכנתאות בפעימה אחת, על מנת למנוע הסתבכויות לאחר מכן. עם זאת, וכפי שיובהר בהמשך, הרי משהארכה שקיבלו הרוכשים עמדה להסתיים, ולא הושגה הסכמה להארכת המועד שנקבע, היה על הרוכשים לנצל כל הזדמנות שהיתה בפניהם על מנת לעמוד בביצוע התשלום המלא. 32. ההסכם בין הצדדים נחתם ביום 11.9.08, והתשלום של 600,000 ₪ היה צריך להתבצע עד 1.1.09. פרק זמן זה של כשלושה וחצי חודשים הותיר לרוכשים פרק זמן ארוך להסדרת קבלת ההלוואה המובטחת במשכנתא. חרף האמור לעיל, ביקר השמאי בנכס רק ביום 18.12.08, דהיינו פחות משבועיים לפני מועד התשלום. מר בינשטוק השיב תחילה כי נראה לו שהשמאי הגיע בתחילת דצמבר, ובהמשך השיב כי אין לו שליטה על לוח הזמנים של השמאי וכי הבנק אחראי על הביקור שלו. לדבריו, בנק מזרחי טפחות השיב לשאלה בעניין זה כי גם אם שמאי מגיע שלושה שבועות או שבוע וחצי לפני מועד התשלום זה עדיין בסדר. יש לפקפק בתשובה זו, שלא נתמכה בראיה כלשהי, שכן משומת השמאי נגזר הסכום לתשלום, ורק לאחר מכן מכינים את מסמכי ההלוואה, המישכון וכד' לצורך החתמת כל הנוגעים בדבר. לכל היותר ניתן לומר כי מועד ביקור השמאי בנכס היה גבולי, וכי ראוי היה כי הרוכשים יפעלו על מנת שיגיע במועד מוקדם יותר. 33. בעייתית עוד יותר היא התקופה שלאחר ביקורו של השמאי. לדברי יובל, יצר עימו השמאי קשר שלושה ימים לאחר הביקור בדירה ביום 18.12.08 ומסר לו כי חסר לו מסמך לגבי ההיתר לחדר שעל הגג, וכי יוציא דו"ח מסודר. לדברי יובל, לא עשה דבר בקשר לכך, שכן לא היה לו מאיפה להביא את המסמך שחסר לו. לדבריו, אפילו לא פנה לאלול בעניין זה (עמ' 18). גם לעירייה לא פנה יובל באותה תקופה, לדבריו, אלא רק לפני ההסכם (עמ' 19 ש' 1-3; עמ' 28 ש' 30-32 ועמ' 29 ש' 1-8). תשובה אחרונה זו מעוררת תמיהה, שהרי מצילומי חוברת ההזמנות של העירייה שצורפו לתעודת עובד הציבור של מר פונק עולה כי הן ביום 18.12.08 והן ביום 21.12.08 הוזמן תיק הבניין בו נמצאת הדירה, כאשר בשתי הפעמים צויין שמו של יובל כמזמין. ואולם, גם אם נניח לתמיהה זו, קיים קושי ניכר להסכין עם מצב דברים בו רוכשים אמורים לשלם סך של 600,000 ₪ ביום 1.1.09. התשלום תלוי בקבלת הלוואה מבנק, כשההלוואה תלויה בדו"ח שמאי שביקר בנכס ביום 18.12.08, אולם למרות שבינשטוק יודעים ב-21.12.08 כי חסר לשמאי מסמך, ובפועל לא יוצא דו"ח השמאי רק ביום 26.1.09, הרי בכל תקופה זו, וחרף חלוף המועד לתשלום, אין הם עושים דבר בנסיון לאיתור המסמך או לקידום הוצאת הדו"ח, על מנת שהתשלום יוכל להתבצע, אם לא במועד הנקוב בהסכם, אזי באיחור קל של מספר ימים לכל היותר. 34. גם לאחר הוצאת דו"ח השמאי ביום 26.1.09, ולאחר שהיה ברור לרוכשים כי סכום ההלוואה המאושר הוא 570,000 ₪ בלבד, ועליהם להשיג 30,000 ₪ ממקור אחר, לא נראה כי הם עושים מאמץ מיוחד בעניין זה. כאשר האיחור אינו איחור של ימים ספורים, אלא הופך להיות משמעותי מצופה כי הרוכשים יפעלו עתה במרץ רב על מנת לגייס את הסכום הדרוש. ואולם, כל שנכתב בתצהירו של יובל הוא כי הם פנו לחברת AMG שהסדירה עבורם את המשכנתא, וחברה זו פנתה לחברת EMI העוסקת במתן הלוואות השלמה למשכנתא, אשר הסכימה ליתן את ההלוואה המשלימה, וכי הבירורים, השיחות והריצות התבטאו בזמן. בשום מקום, ולמרות שנושא הזמנים הינו נושא חשוב, לא פורט העיכוב ולוח הזמנים של העיכוב, לא כל שכן, לא צורפה אסמכתא כלשהי בעניין זה. כשנשאל יובל על כך בחקירתו הנגדית, השיב כי 6 ימים לאחר הפניה ל-EMI יכול היה לקבל את הסך של 30,000 ₪ דרך EMI, דהיינו בתחילת פברואר 2009 (עמ' 20 ש' 9-13). דברים אלה אינם מתיישבים עם מה שנכתב על ידי עו"ד גדרון, ב"כ בינשטוק, ביום 16.2.09: "מרשי עושים ככל יכולתם לגייס 600,000 ₪ ולצורך זאת תנסה החברה שהם בקשר איתה לדאוג להשלמה לסכום החסר שנובע במישרין ממעשי ומחדלי מרשיך. תשובה סופית אם תאורגן למרשי ההשלמה, תהא תוך יומיים", וביום 17.2.09 משגר עו"ד גדרון מכתב נוסף, בו הוא מוסר כי חברת AMG הצליחה באמצעות חברת EMI לארגן השלמת הסכום ל-600,000 ₪. אך גם אם נניח כי ניתן באופן כלשהו ליישב סתירה זו, לא התקבל שום פירוט מהן הפעולות שנעשו מראשית פברואר ועד 17.2.09 לקבל את האישור או את הכסף. יובל הוסיף וציין בעדותו כי לא היה מעורב וכי ישב בבית והמתין (עמ' 21 ש' 24-25). אחר כך, השיב לשאלות נוספות כי התקשר ל-AMG בעניין זה. לשאלה מפורשת השיב יובל כי התקשר אליהם יום יום לזרז איפה הכסף (עמ' 21 ש' 26-30). לדבריו, התכתובת עם AMG נעשתה באמצעות המייל, אך מכיוון שהמייל הוא של העבודה (שאינו עובד בה יותר), אינו יכול להציג אותה. אף על כך יש להתפלא, שכן כאשר התגלע סכסוך בין הצדדים, ברי כי יש לשמור אסמכתאות התומכות בגרסת בינשטוק, וכאשר היה מיוצג, ודאי ידע זאת. לא היתה גם כל מניעה בזמן אמת להעתיק את התכתובות שהתייחסו לעניין זה, מהמייל של העבודה למייל אחר. יובל אישר כי הפסיק את עבודתו באוקטובר 2010, דהיינו כשנה וחצי לאחר הגשת התביעה, וכי עו"ד גדרון לא ביקש ממנו לקחת את המיילים (עמ' 22 ש' 9-11). אף על כך יש לתמוה ולהטיל בכך ספק. 35. התקופה האחרונה בה יש לסקור את פעילות הרוכשים להשגת הסך של 600,000 ₪ היא מיום 17.2.09 ועד הודעת הביטול (5.3.12). ביום 17.2.09 נשלח ע"י עו"ד דהרי לעו"ד גדרון מכתב ובו צויין, בין היתר, כי אלול כבר המציאו לפקידת AMG מכתב כוונות עדכני בתוקף עד 25.2.09. לפי מכתב מיום 15.2.09 מדובר במכתב כוונות רביעי (!). לא ניתנה כל התייחסות לאמור לעיל בתכתובת מאוחרת יותר, דהיינו ניתן להסיק מכך כי מכתב הכוונות הרביעי נמסר על ידי אלול לגורם המטפל לכל המאוחר ביום 17.2.09, וכנראה אף קודם לכן (אינני מקבל לפיכך טענה שנטענה על ידי יובל לראשונה בחקירתו הנגדית כאילו אינו יכול לאשר קבלת מכתב הכוונות). מאותו מועד מצופה היה מהרוכשים לעשות מאמץ עליון לשלם את הסך של 600,000 ₪ עד 25.2.09, אך אף כאן לא ברור כלל מה נעשה בפרק זמן זה. ניתן לראות מהמסמכים שצורפו כי ביום 1.3.09 (!) מעביר עו"ד גדרון לחברת AMG את הסכם המכר המאשר קבלת הסך של 85,000 ₪ וכן צילום השיק על סך 50,000 ₪ ששולם למוכרים בנוסף לכך. השאלה הנשאלת ברורה מאליה: האם מסמכים בסיסיים כגון אלה לא נמצאו בידי AMG במועד מוקדם יותר ומדוע? בנוסף, וככל שנדרשו חתימות על מסמכים חדשים, ולא נשמעה טענה כי העדר חתימות היווה מניעה לקבלת הסכום, היה על הרוכשים לעשות את כל הדרוש על מנת שהחתימות ייעשו תוך יום או יומיים לכל היותר. אין מדובר במשימה סבוכה. מכל מקום, האפשרות לברר האם האיטיות שבהסדרת סכום ההלוואה נובעת מהרוכשים או מגורם חיצוני כלשהו נמנעה, שעה שב"כ בינשטוק, אשר ביקש לזמן לעדות את נציג חברת AMG, ובקשתו אושרה, הודיע כי הוא מוותר על עד זה. לדבריו (עמ' 33) נעשה נסיון לברר מי יכול להעיד, אך נאמר שמכיוון שלא מומשה הלוואה החומר הועבר לגריסה, ואף אדם באותה חברה לא זכר את המקרה. אף כאן יש לתמוה ויותר מכך, הכיצד, בזמן שתלוי ועומד הליך משפטי אין הרוכשים פועלים באופן המתבקש ודואגים לקבל את המסמכים הרלבנטיים עבורם לצורך המשפט, שעה שעוד ניתן היה לעשות כן. אף בעניין זה, לא סופקו מסמכים כלשהם שיתמכו בטענות בינשטוק. 36. ודבר חשוב אחרון בהקשר זה; כבר הובהר לעיל כי לרשות הרוכשים עמד, באמצעות אימו של יובל, סכום של 100,000 ₪ המיועד לצורך התשלום האחרון עבור הדירה. כאשר כלו כל הקיצין, תוקף מכתב הכוונות הרביעי הוא עד 25.2.09, הארכה שניתנה לביצוע התשלום היא לכל היותר עד 27.2.09, ואין הסכמה לארכה נוספת, אלא להיפך, יש התראה לביטול ההסכם אם לא יבוצע התשלום עד המועד המוארך, היה על בינשטוק להשתמש בסכום של 30,000 ₪ שעמד לרשותם, להוסיפו לסך של 570,000 ₪, ולדאוג לביצוע התשלום לפני חלוף המועדים הנ"ל על מנת למנוע ביטול ההסכם. לאחר מכן, עמד לרשותם פרק זמן בו יכלו לדאוג לגיוס 30,000 ₪ הנוספים, עד הַגיע מועד התשלום האחרון. כאמור לעיל, הרוכשים לא השתמשו באפשרות זו שעמדה לרשותם. 37. לסיכום נושא זה, תשלום סך 600,000 ₪ לא בוצע על ידי הרוכשים ביום 1.1.09, המועד שנקבע לכך בהסכם, ואף לא מאוחר יותר. לא ראיתי בהיעדר מסמך היתר הבנייה לחדר על הגג עובדה המונעת ביצוע התשלום מסיבה התלויה במוכרים. גם אם היה נקבע כי המוכרים אחראים לכך שלא היה בידי הרוכשים סך של 30,000 ₪ מתוך 600,000 ₪, אין מדובר במניעה שלא ניתן להסירה תוך פרק זמן של 30 יום לכל היותר, ואין הצדקה להתמשכות נושא זה משך תקופה ארוכה עד משלוח הודעת הביטול. ראינו גם לעיל כי הרוכשים לא הוכיחו כי עשו כל אשר ביכולתם על מנת לבצע את התשלום תוך פרק הזמן הקצר ביותר האפשרי. 38. כפי שנראה עוד להלן ניתנו לרוכשים ארכות לביצוע התשלום, אך גם בארכות אלה לא עמדו. 39. לפיכך, יש לקבוע כי הרוכשים הפרו את ההסכם. האם היו המוכרים זכאים לבטל את ההסכם עקב ההפרה? 40. במכתב ב"כ המוכרים לב"כ הרוכשים מיום 6.2.09, ניתנה לרוכשים התראה לפיה עליהם לבצע את התשלום בסך 600,000 ₪ תוך 15 יום, כשמתום המועד המוארך, ההסכם מבוטל על ידי המוכרים. ניתן לראות במכתב זה ארכה לביצוע התשלום עד 21.2.09. במכתב ב"כ המוכרים לב"כ הרוכשים מיום 15.2.09 דרשו המוכרים כי התשלום הנ"ל יבוצע תוך 10 ימים מהמצאת מכתב הכוונות הרביעי על ידי המוכרים. נקבע קודם לכן כי מכתב הכוונות הומצא לכל המאוחר ביום 17.2.09, ולפיכך המועד המוארך לביצוע התשלום הוא 27.2.09. כן צויין במכתב מיום 15.2.09 כי הוא מהווה הודעת ביטול מותנית. בשני מכתבים נוספים של ב"כ המוכרים, מיום 17.2.09 ומיום 22.2.09, לא ננקב מועד מוארך נוסף, ובפתח כל אחד ממכתבים אלה נכתב כי המוכרים חוזרים על כל האמור במכתביהם הקודמים. מכאן יש להסיק כי המועד המוארך האחרון לתשלום הסך של 600,000 ₪ הוא 27.2.09. אין חולק על כך כי התשלום לא בוצע עד המועד הנ"ל. 41. בהתאם לסעיף 7(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970 [להלן: "חוק החוזים (תרופות)], אם הפרת החוזה היתה יסודית רשאי הנפגע לבטלו. סעיף 2(ד)(6) להסכם קובע כי ההוראות בדבר תשלומי התמורה הינן הוראות מהותיות שהפרתן תהווה הפרה יסודית של ההסכם. לפיכך יש לקבוע כי אי התשלום מהווה הפרה יסודית של ההסכם והמוכרים רשאים היו לשלוח את הודעת הביטול. 42. למעלה מן הדרוש אוסיף כי אם הפרת ההסכם לא היתה יסודית, חלות הוראות סעיף 7(ב) לחוק החוזים (תרופות), הקובע כך: "היתה הפרת החוזה לא יסודית, זכאי הנפגע לבטל את החוזה לאחר שנתן תחילה למפר ארכה לקיומו והחוזה לא קויים תוך זמן סביר לאחר מתן הארכה, זולת אם בנסיבות הענין היה ביטול החוזה בלתי צודק; לא תישמע טענה שביטול החוזה היה בלתי צודק אלא אם המפר התנגד לביטול תוך זמן סביר לאחר מתן הודעת הביטול"." בענייננו, ניתנה לרוכשים ארכה לביצוע התשלום, אך הם לא עמדו בה. ההסכם בוטל בחלוף שבוע מתום הארכה, שהינו פרק זמן סביר בנסיבות העניין, שכן המועד המוארך היה כחודשיים לאחר המועד המקורי. לא ניתן לומר גם במקרה זה כי ביטול החוזה היה בלתי צודק, וזאת נוכח ההשתהות הארוכה של הרוכשים בביצוע התשלום העיקרי לפי ההסכם. אין גם כל ראיה לכך כי במועד בו ניתנה הודעת הביטול (5.3.09) או סמוך לאחר מכן, היה בידי הרוכשים לבצע את התשלום. יובל טען בעדותו כי ההלוואה המשלימה אושרה ביום 3.3.09 (חרף אי דיוקים בתצהיר, ר' למשל סעיף 47 בו נטען ליום 6.3.12, אצא מנקודת הנחה כי זו הטענה), וכי הדברים נאמרו על ידי עו"ד גדרון לעו"ד דהרי, כשנסיונם של הרוכשים לצלצל למוכרים ולהודיעם על כך לא צלח, שכן לא ענו לטלפון, כך שהרוכשים הסתפקו במשלוח הודעת טקסט לטלפון הנייד. לדבריו, הודעת הביטול נשלחה בפרק זמן של 48 שעות שבו היה צריך התשלום להתבצע. דא עקא, דבר וחצי דבר לא הוכח מטענות אלה. עו"ד גדרון לא זומן לעדות, הודעת טקסט לא הוצגה, וחשוב מכל, ניתן היה בנקל להביא ראיה לכך שההלוואה המשלימה אושרה ביום 3.3.09, אך אף ראיה לא הובאה בקשר לכך, לבד מעדותו של יובל. יותר מכך, והגם שהיה באפשרותם של הרוכשים לעמוד על קיום ההסכם, נוכח הטענה כי התשלום היה מוכן למעשה, ודאי ביום 8.3.09, אין מכתבו של עו"ד גדרון מאותו מועד מזכיר דבר בעניין זה. עו"ד גדרון אינו דורש לקיים את ההסכם, אלא "משלים" עם הודעת ביטול ההסכם, ודורש השבת הכספים ששולמו והוצאות שהוצאו. אף בכך יש לעורר תמיהה בדבר גרסת הרוכשים שלא הוכחה כאמור. קשה גם להניח כי הרוכשים היו זכאים לקבל את הסכום בלא לקבל מכתב כוונות חמישי, שכן תוקף מכתב הכוונות האחרון היה עד 25.2.09, אך הרוכשים לא טענו כי קבלת הסכום היתה מותנית בדבר, וגם לא טענו כי קבלת מכתב כוונות חמישי היווה את התנאי היחיד על מנת לקבל את הסך של 600,000 ₪. יש לזכור גם כי עוד במכתבו של עו"ד גדרון מיום 17.2.09 נטען כי הכסף יועבר תוך יומיים: "שליח של חברת אי.אם.ג'י יבוא להחתים את מרשך, ימסור המסמכים ואז תוך יומיים בערך יצא הכסף למרשיך". עינינו הראות כי ההבטחה להמציא תוך יומיים את התשלום כבר ניתנה למעלה משבועיים קודם לכן, ולפיכך, גם אם היה נקבע כי הבטחה זו ניתנה פעם נוספת, היתה למוכרים הצדקה שלא לסמוך עליה. לפיכך, ואפילו היתה ההפרה הפרה לא יסודית, היו זכאים המוכרים לבטל את ההסכם לאחר שנתנו ארכה לקיומו, והרוכשים לא עמדו בה. התוצאות המשפטיות של ההפרה ושל הודעת הביטול 43. כפי שנקבע לעיל הפרו בינשטוק את ההסכם בכך שלא שילמו את התשלום בסך 600,000 ₪ במועדו (ובכלל). אלול לא הפרו את ההסכם, לא בעניין ההיתר לחדר הבנוי על הגג, ולא במשלוח הודעת הביטול, אותה היו זכאים לשלוח. 44. העולה מכך הוא שאלול אינם חייבים בפיצוי כלשהו לבינשטוק, אך חייבים להשיב לבינשטוק את שקיבלו לפי ההסכם, מכוח חובת ההשבה [סעיף 9(א) לחוק החוזים (תרופות)]. בינשטוק חייבים לפצות את אלול בגין נזקיהם עקב ההפרה ותוצאותיה, ו/או לשלם להם פיצויים מוסכמים הקבועים בהסכם. טענות אלול לנזקים שנגרמו להם בפועל 45. פיצוי בסך 135,000 ₪ בגין הפסד במכירת הדירה - טענת אלול היא כי במועד חתימת ההסכם, כמו גם במועד הגשת התביעה שווי הדירה היה נמוך יותר מהשווי בו נמכרה, ולפיכך מגיע להם סכום ההפרש לפי סעיף 11(א) לחוק החוזים (תרופות). לטענה זו של אלול אין מקום כלל ועיקר. אלול לא הוכיחו את טענתם העובדתית בדבר שווי נמוך יותר של הדירה לעומת המחיר בו נמכרה. על חוות דעת השמאי אין אלול יכולים להסתמך, שכן שווי הדירה נקבע שם בהנחה כי לחדר הבנוי על הגג אין היתר בניה, הנחה שנשללה בפסק דין זה. את הטענה כי שווי הדירה בעת הגשת התביעה היה נמוך יותר מהסכום בו נמכרה לרוכשים, לא הוכיחו אלול ולהיפך, גב' אלול אישרה בחקירתה כי מאז מועד מכירת הדירה בחודש ספטמבר 2008, מחירי הנדל"ן רק עלו (עמ' 49 ש' 28-29). 46. פיצוי בגין דמי תיווך ושכ"ט עו"ד ששולמו בגין עיסקת מכירת הדירה - משבוטלה העיסקה, נגרם אכן לאלול נזק, שכן הסכום ששולם למתווך ולעורך הדין בגין הטיפול בעיסקה ירד לטמיון. בהתאם לקבלות שהוצגו שולם למתווך סך של 19,288 ₪ ביום 15.9.08, ולעו"ד דהרי שולם סך של 3,000 ₪ ביום 16.9.08. 47. הפסד שעות עבודה בגין הטיפול בעיסקה וכן הפסד הוצאות בקשר עם העיסקה, והוצאות הליך גישור שהתקיים בין הצדדים - לא מצאתי מקום להחזר הוצאות גישור, הליך וולונטרי חיובי שנערך בהסכמת הצדדים. כמו כן, לא מצאתי כי הוגשו אסמכתאות להוצאות משמעותיות (שני דברי דואר רשום), ולא הוכחו אף הפסד ימי עבודה. מצאתי עם זאת מקום לקבוע פיצוי גלובלי בסך 1,000 ₪ בגין רכיב זה, בערך של יום 1.3.09. 48. פיצוי בגין עמלות בגין החזרות שיקים על ידי הבנק במועד הרלבנטי עקב אי ביצוע התשלום על ידי הרוכשים - בדפי הבנק שצורפו נמצאו 7 החזרות שיקים בתקופה הרלבנטית, שהעמלות בגינם הסתכמו בסך של 375 ₪ ערך 1.2.09. מגיע לאלול החזר סכום זה. 49. הפסד בגין מכירת מכונית (10,500 ₪) - לטעת אלול רכשו הם מכונית בהסתמך על כספי התמורה, וזאת באמצעות הלוואה שניטלה מדודתם כשהכוונה היתה להחזיר את ההלוואה מכספי התמורה. עקב אי קבלת התשלום נאלצו למכור את המכונית בהפסד. מעיון במסמכים שצורפו מתברר כי הרכב נרכש על ידי אלול ביום 18.9.08 תמורת סכום של 65,000 ₪ ונמכר ביום 28.10.09 תמורת סכום של 56,000 ₪. פער הזמנים של למעלה משנה בין הרכישה והמכירה של הרכב אינו מאפשר מסקנה כי הרכב נמכר בשל אי קבלת התמורה בגין הדירה. בנוסף, לרכב יש פחת טבעי וההפרש במחיר יכול לנבוע מהפחת, כשאין לשכוח כי הרכב שימש את אלול משך 13 חודש. לפיכך, ואף מבלי להתייחס לשאלת ריחוק הנזק, יש לדחות את תביעת אלול ברכיב זה. 50. הוצאות בנוגע להיתר בנייה לחדר על הגג - אלול ציינו בתצהיר כי הואיל ויש היתר בניה לחדר על הגג, רכיב נזק זה הינו אקטואלי רק אם יקבע בית המשפט אחרת. מאחר שדחיתי את טענת בינשטוק בדבר העדר היתר בניה לחדר הנ"ל, מתייתר הדיון ברכיב נזק זה. פיצויים מוסכמים 51. סעיף 4(א) להסכם הוא סעיף הפיצויים המוסכמים הכללי. נקבע בו כי אם יפר אחד הצדדים תנאי עיקרי להסכם ו/או יימנע לקיימו ישלם לצד האחר דמי נזק מוסכמים ומערכים מראש בסך 85,000 ₪, ללא צורך בהוכחת נזק. עוד נקבע כי הצדדים רואים את הסך הנ"ל כדמי נזק מתאימים כתוצאה מהפרת ההסכם בהפרה יסודית. 52. לכאורה, יש תחולה לסעיף זה, שכן נקבע בסעיף 2 (ד) (6) להסכם כי ההוראות בדבר תשלומי התמורה הינן הוראות מהותיות אשר הפרתן תהווה הפרה יסודית. 53. דא עקא, הצדדים הוסיפו את סעיף 10(ב) להסכם בו נקבע כדלקמן: "מובהר בזאת כי איחור בביצוע כל התחייבות בהסכם זה מעבר ל-10 ימים מהיום שנקבע לביצוע ההתחייבות יהווה הפרה יסודית של ההסכם המזכה את הצד המקיים בפיצוי המוסכם הנ"ל". 54. סעיף 10(ב) להסכם, כפי שצוטט לעיל, מלמד כי הצדדים קבעו תנאי נוסף לתשלום הפיצוי המוסכם הכללי, והוא כי רק איחור מעבר ל-10 ימים בביצועה של כל התחייבות שבהסכם יהווה הפרה יסודית המזכה את הנפגע בפיצוי המוסכם הנ"ל. אם לא נאמר כך, לא תהא תכלית ומשמעות לסעיף 10(ב). 55. העובדות בענייננו הן כי ניתנה ארכה לתשלום הסך של 600,000 ₪ עד 27.2.09. מועד זה הוא המועד הנדחה לביצוע ההתחייבות, ו-10 ימים יחלפו רק ביום 9.3.09. הודעת הביטול ניתנה ביום 5.3.09, ולפיכך אין אלול זכאים לפיצוי המוסכם הכללי, שכן זכאות זו היתה קמה להם רק אם היו ממתינים עד יום 10.3.09 במתן הודעת הביטול, ואם הסך של 600,000 ₪ לא היה משולם עד אז. לפיכך תביעת אלול ברכיב הפיצוי המוסכם הכללי - נדחית. 56. מובהר כי אין ליישום הוראת סעיף 10(ב) להסכם כאמור לעיל דבר וחצי דבר עם זכאותם של אלול לבטל את ההסכם, כפי שנסקרה לעיל, שכן סעיף 10(ב) אינו מתייחס לזכות הביטול, אלא רק לתנאי ספציפי, שרק בהתקיימו, תהפוך ההפרה להפרה יסודית המזכה בפיצוי המוסכם הנ"ל. 57. עוד מובהר כי אם היה נפסק לאלול הפיצוי המוסכם הכללי, לא יכול היה הוא לדור בכפיפה אחת עם הפיצוי שנפסק לעיל לזכותם בגין נזקים שנגרמו להם בפועל, והיה מקום לפסוק רק את הסכום הגבוה מבין השניים. 58. בנוסף לפיצוי המוסכם הכללי, קבועה בסעיף 4(ג) להסכם הוראה לפיה, ככל שהרוכשים מפגרים בתשלום מעבר למועד הקבוע בהסכם, שלא בעטיו של המוכר, ישלמו ריבית בסך 200$ לכל יום איחור, החל מהיום השמיני לאיחור. 59. בינשטוק חייבים לשלם ריבית זו, שכן קיים איחור שלהם בתשלום לעומת המועד הקבוע בהסכם. בהקשר לכך יש לציין את הדברים הבאים: הריבית לפי ההסכם היא ריבית מופרזת, שכן שיעורה לגבי סך של 600,000 ₪ הוא כ-52% בחישוב שנתי. עם זאת, לא הועלתה כל טענה בעניין זה בכתב ההגנה שהוגש על ידי בינשטוק, ולכן לא ייזום בית המשפט העלאת טענה זו בעצמו. אי איתור היתר הבנייה לחדר על הגג, הביא לאיחור בתשלום הסך המשמעותי של 600,000 ₪. הגם שהאחריות הכוללת בעניין זה מוטלת על הרוכשים, הרי חלק מתקופת האיחור אינה באשמתם הבלעדית, ובגין חלק זה לא מצאתי מקום לחייבם בתשלום הריבית הנ"ל. בכך יינתן גם מענה, חלקי לפחות, לגבי הסוגיה נשוא ס"ק (א) לעיל. התקופה בגינה יש לשלם את הריבית בסך 200$ ליום היא מיום 8.1.09 ועד 5.3.09 (סה"כ 56 ימים), ומצאתי כי הרוכשים אחראים בלעדית לאיחור בגין מחצית תקופה זו, דהיינו בגין 28 יום. 60. על הרוכשים לשלם, אפוא, למוכרים ריבית בסך 5,600$ (28X200), כשהשער ביום הודעת הביטול הוא 4.235, כך שהריבית מסתכמת בסך של 23,716 ₪ נכון ליום 5.3.09. סיכום 61. סוף דבר, הסכום אותו חבים בינשטוק לאלול הינו צירוף הסכומים הבאים: א. סך 19,288 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 15.9.08. ב. סך 3,000 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 16.9.08. ג. סך 1,000 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 1.3.09. ד. סך 375 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 1.2.09. ה. סך של 23,716 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 5.3.09. 62. מנגד, על אלול להשיב לבינשטוק את הסך של 135,000 ₪ ששולם להם על ידם. מתוך הסך של 135,000 ₪, לסך של 85,000 ₪ יתווספו הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 5.3.09 וינוכו ממנו הסכומים נשוא סעיף 61 לעיל. המועד שעד אליו יחושבו הפרשי ההצמדה והריבית הוא יום הפקדת הסכום בפועל בידי ב"כ אלול, כנזכר בסעיף 64 להלן (להלן: "יום ההפקדה") ומועד זה יובא בחשבון הן בצד ה-85,000 ₪ והן בצד הניכויים. לסך של 50,000 ₪ שיוחזר לבינשטוק תתווסף הצמדה בלבד מיום 5.3.09, ועד יום ההפקדה, שכן מצאתי שבדין עיכבו אלול סכום זה בידם על מנת להבטיח ביטול העיסקה ומחיקת הערת האזהרה שרשומה לזכות בינשטוק על הדירה. היה על בינשטוק לפעול למחיקת ההערה, ברגע שהיה ברור כי אין הם מבקשים לאכוף את קיום החוזה. אם לא יופקדו הסכומים הנ"ל בפועל בידי ב"כ אלול עד יום ההפקדה הקבוע בסעיף 64 להלן, יתווספו לסכומים שיש להפקידם הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום ההפקדה המיועד ועד יום ההפקדה בפועל. 63. בינשטוק יקבלו את הסכומים המגיעים להם, בכפוף למחיקת הערת האזהרה הרשומה לזכותם על הדירה ולפי המנגנון הבא:. אלול יפקידו בנאמנות בידי בא כוחם תוך 21 יום את סכום חובם לאלול לפי סעיף 62 לעיל, אשר בסמוך לאחר מכן ימסור על כך הודעה בכתב לב"כ בינשטוק, שתפרט את הסכום שהופקד ואת דרך חישובו. האחרונים ידאגו להסיר את הערת האזהרה הרשומה לזכותם על הדירה תוך 14 יום מקבלת ההודעה הנ"ל, וימסרו על כך הודעה בכתב לב"כ אלול בצירוף אסמכתא. ב"כ אלול יעביר לב"כ בינשטוק עבור מרשיו את הכספים הנ"ל תוך 3 ימי עבודה מקבלת הודעה בדבר מחיקת הערת האזהרה בצירוף אסמכתא לכך, כאמור לעיל. 64. באשר להסכם ביטול ותצהירי ביטול, אינני רואה צורך בכך, שכן פסק דין זה נתן גושפנקא להודעת הביטול שנשלחה על ידי אלול לבינשטוק, וקבע כי ניתנה כדין. לפיכך התוצאה היא כי ההסכם בוטל כדין, ואם יומצא פסק הדין לשלטונות מיסוי מקרקעין על ידי מי מהצדדים, יראו בו אסמכתא מספקת לכך, ללא צורך בקיום דרישות נוספות. לכן אין צורך בקביעת תנאים נוספים שאך יכבידו על הצדדים, ועל יחסיהם הרעועים מילא. 65. באשר להוצאות ההליך, עיקר טענות אלול התקבלו, אך עדיין, עליהם להשיב לבינשטוק כספים, ובנסיבות העניין לא מצאתי מקום לעשות צו להוצאות. מכירת דירהחוזהמקרקעיןביטול חוזהחוזה דירה