סעיף חובת תשלום הפרשי ריבית בחוזה מכר מקרקעין

חובת תשלום הפריש הריבית היתה מעוגנת בסעיף 6 (ה) לחוזים הקובע כי : "(ה) הקונה תוסיף לתשלום התמורה החזר יחסי של הוצאות ריבית אותן משלם המוכר לבנק אגוד לישראל בע"מ בגין עיכוב בהחזרת אשראי שנטל מהבנק. תחשיב ההחזר יהיה מבוסס על סכומי התמורה האמורים להשתלם, ולפי מועדיהם, החל מהיום ה-60 לחתימה על הסכם זה ועד לתשלום בפועל, תוך חיוב בריבית זהה לריבית החובה שמשלם המוכר בבנק ובניכוי כל הפירות שיצמחו, אם יצמחו, בפקדון. הסכום האמור ישולם במועד בו יתמלא התנאי המתלה". ##מומלץ לקרוא את פסק הדין להלן על מנת לקבל ידע בנושא תביעה נגד מוכר קרקע:## 1. הצדדים התקשרו ב-2 חוזי מכר של שתי חלקות במגרש שבבעלות הנתבע (להלן: "X"). הטענות הנגדיות שפורטו בכ"א מהתביעות התייחסו להפרות נטענות של חוזי המכר שהניבו תביעה כספית בסך של 717,670 ₪ של X ותביעה בסך של 110,356 ₪ של הקונים. רקע עובדתי ההתקשרות 2. מר X היה בעל הזכויות בחלקות 12 ו - 151 בגוש 6455 (להלן: "המקרקעין") עליהן חלה תוכנית מתאר מקומית הר/80 ולפיה החלקות חולקו ל 7 מגרשים. ביום 2.5.03 הופקדה ופורסמה בעיתונות ובילקוט פרסומים (5193) הודעה על הפקדת תוכנית מפורטת מספר הר/מק/80/א' המהווה שינוי לתוכנית הקיימת (להלן: "התוכנית הראשונה"). לאור הפקדת התוכנית הראשונה והסבירות הגבוהה כי תאושר בקש מר X לכרות חוזים בתנאי מתלה בדבר אישור התוכנית, למכירת המגרשים עליהם יחולו הוראות התוכנית. 3. ביום 15.7.03 התקשר מר X בחוזה עם טל ומרדכי Y (להלן: "Y") המותלה באישור התוכנית הראשונה למכירת חלק ממגרש 3 בשטח של 250 מ"ר (להלן- "המגרש" ) ולבניית יחידת מגורים אחת. ביום 30.9.03 התקשר מר X בחוזה עם ענבל ובועז Z (להלן: Z") למכירת חלק אחר מהמגרש בשטח דומה ולבניית יחידת מגורים אחת. חוזי המכר היו זהים למעט זהות הנכס, מועדי ההתקשרות ותשלומי התמורה המוסכמת (להלן: "החוזים"). 4. במעמד כריתת החוזים מסר מר X ייפויי כוח בלתי חוזרים לידי עו"ד דוד רום (להלן: "עו"ד רום") ולב"כ ה"ה Z וY, עו"ד דוד יצחקי (להלן: "עו"ד יצחקי") לפעול ככל הנדרש לקיום החוזים ואולם השימוש בייפויי הכוח היה מותנה בביצוע מלוא התשלומים להם זכאי מר X. בנוסף, מונה עו"ד רום לשמירה בנאמנות את כספי התמורה. עפ"י ההסכמים נקבע כי הכספים ישוחררו לX כנגד אישור התב"ע והמצאת מסמכים שנמנו. בגין המכר נרשמו הערות אזהרה לטובת הרוכשים, ביום 10.7.03 לטובת Y וביום 7.10.03 לטובת Z. כבר ביום 19.4.04 אישרו הרוכשים באמצעות ב"כ לעו"ד רום לשחרר את הכספים שהיו בידיו בנאמנות. 5. התוכנית הראשונה אושרה והודע על פרסומה ביום 27.5.04. אין חולק כי הצדדים לא ציינו בחוזים קיומה של תוכנית נוספת שחלה על המקרקעין- הר/1002 (להלן: "התוכנית השניה"). בהמשך אף התגלעה ביניהם מחלוקת בדבר מועד אישורה ובעוד שX טען כי אושרה ביום 23.11.05 הסתמכו ה"ה Y וZ על ת/ 3 על פיו פורסמה ההודעה על אישור התוכנית ביום 27.5.03. 6. לטענת ה"ה Z וY שילמו למר X את התמורה על פי ההסכם. הצדדים חלוקים בשאלה באם עמדו הראשונים בהתחייבויות על פי חוזי המכר בנוגע לתשלום התמורה ובעוד שלטענתם שילמו את כל התמורה ולא נטען מעולם אחרת, טען X כי לא עמדו בתשלום מלא התמורה במועד ולא הפרשי ריבית מוסכמים למרות התראות בכתב שנשלחו ע"י עו"ד רום . 7. לאחר מסירת החזקה לה"ה Z וY שלח עו"ד רום לבא כוחם את ייפוי הכוח להעברת הזכויות במקרקעין. חרף האמור, לא בוצעה העברת הזכויות והצדדים חלוקים בהקשר לכך לגבי מהות התחייבויות הצדדים, הפרתן והתוצאה של הפרה זו. 8. במועד כריתת החוזים הייתה רשומה משכנתא על המגרש לטובת בנק אגוד ובידי מר X היה מכתב החרגה המחריג את המגרש מתחולת המשכנתא. ביום 9.1.05 הוסבה המשכנתא על שמו של מר עופר גפני (להלן: "מר גפני") ללא מתן מכתב החרגה עדכני. 9. לאחר רישום הערות האזהרה לטובת ה"ה Z וY הוטלו, בין היתר, על המגרש, 151 עיקולים שונים. בהמשך ננקטו על ידם הליכים משפטיים כנגד אובלניק כמפורט להלן, לנוכח העדר העברת הזכויות על שמם על פי החוזים. 10. התביעה בתיק זה הוגשה ביום 14.3.06 ואילו ביום 23.3.06 הגישו ה"ה Y וZ, באמצעות ב"כ עו"ד ישראל שדה (להלן: "עו"ד שדה"), המרצת פתיחה לבית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו כנגד מר X ועו"ד רום למתן צו המחייב את האחרון ליתן דו"ח על כספי הנאמנות שברשותו וצו המורה לו להעביר לידיהם כספים לשם הסרת המניעה להעברת הזכויות על שמם במגרש. עוד התבקש צו המורה למר X לרשום את הבעלות במגרש על שם ה"ה Y וZ. לחילופין, צו המורה למר X להמציא לידיהם את כל המסמכים הדרושים להעברת הבעלות ולהסרת העיקולים. 11. בדיון שהתקיים בה"פ ביום 25.6.06 טען מר X כי ה"ה Y וZ לא העבירו את מלוא התמורה המוסכמת חרף דרישותיו. עו"ד רום טען מצדו כי התביעה הוגשה בחוסר תום לב שכן קיימים אישורי מס שבח, רכישה ואישור על העדר חוב מס רכוש וכי יש בידו אישור על תשלום היטל השבחה. בנוסף טען כי ה"ה Y וZ כבר החלו בבנייה על המגרש וודאי שלא היו ניתנים היתרי בניה לולא תשלומי המס נפרעו. ביחס למשכנתא טען עו"ד רום שההחרגה תופסת גם לאחר העברת המשכנתא למר גפני. במהלך דיון זה הודיע עו"ד שדה כי הוא מצמצם את התביעה כנגד מר X למתן צו להסרת העיקולים על מנת לאפשר לו לעשות שימוש בייפוי הכוח ולרשום את הזכויות ע"ש ה"ה Y וZ. מר X טען בדיון כי העיקולים הוסרו למעט עיקול אחד והתחייב להסרתו, אולם בקש שהזכויות לא יועברו על שם ה"ה Y וZ עד להכרעה בתביעה שלפני. 12. במסגרת הדיון הנ"ל נתן בית המשפט המחוזי פסק דין חלקי והורה על מתן צו כנגד עו"ד רום המחייבו להעביר לה"ה Y וZ פירוט לגבי כספי הנאמנות החל מיום הפקדתם ועד אותו מועד וזאת תוך 30 יום. בו ביום נתן בית המשפט פסק דין משלים לצמצום התביעה כמבוקש לעיל וכן חייב את מר X למחוק את ארבעת העיקולים (מיום 15.204, מיום 20.4.04, מיום 24.11.04 ומיום 3.1.05) עד ליום 30.9.06 ולמסור לה"ה Y וZ את כל המסמכים הנדרשים להעברת חלקם במגרש על שמם. בית המשפט ציין כי אין בפסק דינו כדי לפגוע בטענות מי מהצדדים לגבי הפרות החוזים, אי תשלום מלוא התמורה והריבית - הן הטענות שלפני. עוד צוין בפסק הדין לעיל כי בית המשפט נמנע - מטעמים דיוניים - ליתן צו המונע את רישום הזכויות ע"ש ה"ה Y וZ עד להכרעה בתביעה דנן. 13. לאחר האמור, ביום 5.10.06, הגישו ה"ה Y וZ בקשה לביזיון בית משפט כנגד מר X ועו"ד רום (בש"א 13962/06) במסגרתה קבע בית המשפט, ביום 19.11.06, כי עו"ד רום לא מילא אחר פסק הדין ואיפשר לו לתקן את האמור ולהודיע עד ליום 15.12.06 מהו הסכום המדויק של היתרה שנותרה מכספי הפיקדון, איזה חלק ממנה שוחרר והכל בתיעוד בנקאי. ביחס למר X קבע בית המשפט כי הצהרתו לפיה נותר רק עיקול אחד על המגרש לא היתה נכונה שכן ארבעת העיקולים נותרו רשומים. עוד נקבע כי מר X המציא את מרבית האישורים למעט אישור העירייה שהנפקתו מתעכבת בגין חוב של 5,000 ₪ אשר ביהמ"ש הטיל את חובת תשלומו על מר X תוך שמירת טענותיו לגבי זהות חובת המשלם וכן ניתנה לו ארכה להמצאת אישור בדבר מחיקת העיקולים (חלקם עד ליום 15.12.06 ואחד מהם עד 15.1.07). 14. ביום 3.5.07 ניתנה החלטה נוספת בבקשת ביזיון שניה שהגישו ה"ה Y וZ (במסגרת בש"א 3798/07). במסגרת ההחלטה מציין בית המשפט כי בשלב זה נותרו על המגרש שני עיקולים (מיום 15.2.04 ומיום 20.4.04). בית המשפט קבע כי החובה לשחרר את המגרש מהעיקולים מוטלת על מר X משמדובר בעיקול שהוא תוצאת חובו של האחרון והדבר נכון אף להמצאת מכתב החרגה עדכני. באשר להמצאת אישור מהעירייה קבע בית המשפט כי על מר X לשלם את החוב בסך 5,091 ₪ לעירייה תוך שמירת טענותיו כי לא היתה זו חובתו לשלם חוב זה. החלטות בית המשפט לוו בסנקציה כספית של קנס לכל יום איחור. 15. ביום 8.7.07 ניתנה החלטה שלישית בהליך ביזיון בית המשפט שהגישו ה"ה Y וZ (במסגרת בש"א 14121/07). ה"ה Y וZ בקשו המרת סנקציית הקנס שהוטלה בסנקציה של מאסר וכן עתרו למינוי כונס נכסים לצורך חתימה על מסמכי העברת בעלות. בית המשפט לא מצא עילה להמרת הסנקציה וקבע כי ההליך שננקט אינו ההליך המתאים לסעד של מינוי כונס. 16. ה"ה Y וZ הגישו ערעור לבית המשפט העליון על ההחלטה (בבש"א 14121/07) וביום 27.1.08 מינה בית המשפט את עו"ד שדה ככונס נכסים לצורך חתימה על כל מסמך להעברת הזכויות במגרש. 17. בסמוך לאחר אישור התוכנית הראשונה החלו ה"ה Y וZ בהליכים לקבלת היתרי בניה ולאחר שאלו התקבלו החלו בבניה תוך ביצוע חריגות אשר הוסדרו לאחר מכן, ובהמשך ה"ה Y וZ מכרו את זכויותיהם במגרש לצדדים שלישיים. 18. להשלמת התמונה העובדתית יצוין כי ביום 13.4.10 ניתן כנגד מר X צו כינוס במסגרת הליך של פשיטת רגל, וביום 28.2.11 בוטלו הליכי פשיטת הרגל לאחר שניתן תוקף של פס"ד ע"י ביהמ"ש המחוזי להסדר עם נושים שאין ה"ה Y וZ נמנים עליהם. טענות הצדדים טענות Y וZ 19. ה"ה Y וZ טוענים כי חוזי המכר נחתמו על ידם לאחר מו"מ קצר במהלכו שכנע אותם מר X כי הוא יזם ותיק ויגרום להתממשות העסקה וקבלת האישורים במהרה. הם מתארים פניות רבות מצדם למר X - בתחילה בעל פה ולאחר מכן בכתב - בדרישה לביצוע הרישום על שמם אך ללא הועיל. לדידם, בהתאם לסעיף 5ב לחוזים הוסכם כי אם הליכי הפרצלציה לא יושלמו תוך שנה תועבר הבעלות במגרש בתוך 6 חודשים ממועד חתימת החוזים במושע על שמם. דהיינו, הזכויות יועברו לא יאוחר מיום 16.1.04. לטענתם גם על פי הפרשנות המקלה עם מר X, לפיה מניית ששה חודשים תחל רק בחלוף שנה אזי, המועד האחרון היה צריך להיות 16.1.05 ואף במועד זה טרם התבצע הרישום. בנוסף, במסגרת פניותיהם השונות למר X ולעו"ד רום, בקשו ה"ה Y וZ פירוט לגבי מצבו של חשבון הנאמנות שבידי עו"ד רום ופניה זו לא זכתה למענה ענייני. ה"ה Y וZ קובלים על מחדלו של מר X בכך שלא נתן בידיהם מכתב החרגה עדכני לאחר העברת המשכנתא על שם מר גפני (מכתב החרגה התקבל רק לאחר ה"פ). עיכוב נוסף בהעברת הזכויות נגרם כתוצאה מהטלת עיקולים שונים בגין חובותיו של מר X אשר לא טרח להסירם בהקדם אף בחלוף שלוש שנים מחתימת החוזים. לטענתם, בהעדר מכתב החרגה עדכני ונוכח רשימת העיקולים לא ניתן היה לבצע העברת זכויות קל וחומר שחלק מהמסים לא שולמו. 20. באשר לתביעה שהגיש מר X טענו Y וZ כי מעולם לא נטען כלפיהם להפרת החוזים ולא נטען על ידו לזכאות לקבלת הפרשי התמורה או להפרשי ריבית על הפיקדון. בהתכתבויות השונות בין הצדדים ובאי כוחם לא נאמר דבר על איחורים אלא רק התייחסות לריבית ושכ"ט שבכל מקרה הוכחשו. מרבית ההתכתבויות היו סביב בקשת ה"ה Y וZ לקבלת דו"ח על חשבון הנאמנות והפיקדון אשר עד היום לא התקבל. בכל מקרה עד היום לא קיבלו ה"ה Y וZ חישוב מסודר של הפרשי הריבית הנטענים. מעבר לאמור, נטען על ידם כי מר X לא הוכיח את הפרשי הריבית לאור העובדה שנספחי החישוב מטעמו לא הוכרו כראיות קבילות בהתאם להחלטת בית המשפט מיום 29.10.12. בנוסף, מר X התעלם מהמוסכם בחוזים לפיו הסכום לתשלום יקבע בהתאם ליחס שבין הריבית ששלם לבנק אגוד על סכום כסף יחסי ששווה לסכום שה"ה Y וZ שלמו עבור המגרש ובקיזוז הפירות שיצמחו מהכספים שבפיקדון. לטענתם, כספי הפקדון שוחררו טרם המועד המוסכם וטרם קבלת מלוא האישורים שנדרשו ולכן מר X ועו"ד רום אינם יכולים להציג חישוב Y של הריבית, שכן זו חדלה להצטבר על יתרת הזכות של הפיקדון טרם המועד המוסכם. 21. ה"ה Y וZ מכחישים את הטענה כי אחרו בביצוע התשלומים וטענו כי בתחילה היו יחסי חברות ואמון בין הצדדים ולא התבססו על החוזים דווקא. על כן, התשלומים השני והשלישי שולמו באיחורים קלים בהסכמתו של עו"ד רום ,שכן כספי ה"ה Y וZ היו "סגורים" בתוכניות שונות והם בקשו עיכוב קל על מנת לא לשבור פיקדון. עו"ד רום הסכים ולראיה לא טען לאיחור עד לשלב מאוחר. 22. באשר לטענה כי סיבת העיכוב נעוצה בחריגות בניה שבצעו השיבו ה"ה Y וZ כי לא היה בכך כדי לגרוע מחובת מר X להמציא את האישורים עוד טרם הבניה אשר החלה כשלוש שנים לאחר חתימת החוזים. בהקשר זה ציינו, כי הסיבה לחריגות הבניה היא מחדל נוסף המיוחס למר X בכך שהסתיר מהם קיומה של הפקעה של כ-30 מטרים מחלקיהם במגרש - עובדה שסבכה אותם בין היתר בחריגות הבניה והקטינה את גודל חלקו של כל אחד מהם במגרש ל 220 מ"ר בלבד. ה"ה Y וZ מכחישים כי היה בידם לעשות שימוש בייפוי הכוח לשם העברת הזכויות שכן מר אבלוניק לא הסיר את המגבלות להעברת הזכויות ולא המציא את כל המסמכים שהיה עליו להמציא ולראיה בית המשפט המחוזי הורה לו להסיר כל מניעה ולהמציא את אישורי המסים והסרת העיקולים. בנוסף קובלים ה"ה Y וZ על כך כי מר X לא העביר לידיהם הסכם שיתוף חתום על ידי כל בעלי הזכויות במגרש. 23. סיכומו של דבר עותרים ה"ה Y וZ לקבלת פיצוי בגין הפרת החוזים בשיעור הפיצוי המוסכם בסך של 47,000 ₪ לכ"א מהם בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה. טענות מר X 24. מר X הגיש תביעתו כנגד ה"ה Z וY כעבור שנתיים מהגשת תביעתם כנגדו. לטענת מר X, הפרו האחרונים את החוזים כלפיו הן משלא עמדו בביצוע תשלומי התמורה במועדם , לא שילמו את הפרשי הריבית שחויב בה על ידי בנק אגוד על העיכוב בפירעון המשכנתא שנטל ולפיכך הוא זכאי לפיצוי המוסכם על פי החוזים ובסך של 10,000 דולר ע"י כ"א מהמוכרים. 25. בחישוב סופי תבע מר X מה"ה Y סך של 18,318 בגין השבת היטל השבחה ששילם בטעות במקומם (ראה בהמשך); סך של 11,450 ₪ פיצוי מוסכם בגין איחור בתשלומי התמורה; סך של 44,849 ₪ בגין הפרשי ריבית על הפיקדון, סך של 249,595 ₪ בגין פיצוי מוסכם על איחור בתשלומי התמורה וסך של 56,590 ₪ פיצוי מוסכם בגין הפרה יסודית של החוזה. סה"כ 380,804 ₪. מאת ה"ה Z תובע סך של 2,248 ₪ פיצוי מוסכם בגין איחור בביצוע תשלומי התמורה; סך של 28,432 ₪ בגין הפרשי הריבית על הפיקדון; סך של 249,595 ₪ בגין פיצוי מוסכם על איחור בביצוע התשלום וסך של 56,590 ₪ פיצוי מוסכם בגין הפרה יסודית של החוזה. סה"כ 336,866 ₪. 26. מר X העלה טענה מקדמית לטענותיו לגופה של תביעת ה"ה Y וZ ועל פיה דין תביעתם להדחות כנגדו מחמת שלאחר שניתן פס"ד בביהמ"ש המחוזי בתיק הפש"ר שהתנהל כנגדו, ועל פיו אושרה פשרה עם נושיו, ממילא נסתם הגולל על תביעתם. כמו כן מחדלם להגשת הוכחת חוב במועד, למרות שידעו על קיום הליכי הפש"ר ואף היו אלו שהגישו לתיק זה את צו הכינוס שניתן כנגדו יפעל כנגדם במקרה זה. 27. לגופה של התביעה שהוגשה נגדו השיב X כי הליכי אישור התוכנית היו כרוכים בפעולות שנמשכו זמן רב אולם הדבר לא מנע קבלת היתרי בנייה, כפי שהיה בפועל. לדבריו, גם תשלום המסים ארך זמן לא מבוטל שכן לאחר הדיווח על העסקאות מתקבלת שומה זמנית ולאחריה לרוב השגה וכן לגבי חיוב היטל השבחה אשר גם בגינו תיתכן מחלוקת על גובה השומה. בכל מקרה טען כי כפי שמקובל בעסקאות נדל"ן המטפל בפועל בקיומו של החוזה עבור הקונים הוא עוה"ד. משכך, עו"ד רום הוא שהיה אמון על ביצועם של החוזים לרבות קבלת אישורי מסים ואישורי הוועדה המקומית וכי המציא אותם לב"כ ה"ה Y וZ תוך זמן סביר וללא עיכוב מיותר. בכל מקרה, השימוש של עו"ד רום בייפוי הכוח היה כפוף, בהתאם לסעיף 8ד לחוזים, לכך שתשלומי התמורה ישולמו במלואם - מה שלא נעשה בפועל. דיון תביעת Y וZ 28. הרוכשים עיגנו את עילות התביעה בהפרת התחייבויותיו החוזיות של מר X. בטרם אזקק לתביעתם, מצאתי לדחות את בקשת X לדחותה על הסף מחמת שלא הוגשה הוכחת חוב על ידם במסגרת הליכי הפש"ר אשר הסתיימו. בהחלטתי מיום 26.7.11 שצוטטה ע"י X הפניתי את שני הצדדים למצות טענותיהם בעניין הליכי הפש"ר בפני ביהמ"ש המחוזי. עוד ציינתי, כי אם לא תוצג החלטת כב' ביהמ"ש המחוזי בעניין, יכול שתעמוד לX טענת מניעות הכפופה לבירור עובדתי. לבינתיים הוגשה החלטת כב' ביהמ"ש המחוזי בת"א מיום 19.7.12 שקבע כי "ההפטר" שבו זכה מר X חל רק לגבי הנושים שמולם נעשה הסדר החוב. וכך נקבע : " בנסיבות המקרה דומה כי הדרך הנכונה הינה כי ההסדר חל רק על נושים שהסכימו לו. כאשר נראה הדבר יעיל ונכון והרבה מאילוץ כל נושה ונושה להגיש בקשת החרגה עצמאית כפי שעשה הנושה שהגיש את בקשה 9. כך או אחרת, בין אם בדרך של צמצום ההסדר ובין אם בדרך של החרגה במתן הארכות מועד הרי שעם כל ההבנה לעמדת החייב מצב בו נפרעים רק שני נושים מתוך כ-20 אינו יכול לעמוד. קל וחומר שלא בנסיבות שתוארו לעיל." X היה מיודע להחלטה זו אולם בחקירתו טען כי לא ידע שעליו לדווח עליה לתיק זה לכן תמוהה בעיני העלתה מחדש בסיכומיו. יחד עם זאת נראה כי החלטה זו סותמת את הגולל על טענת X בעניין. עיכוב בהעברת הזכויות 29. סעיף 5 לחוזים קובע כי מועד העברת החזקה במגרש יהיה לאחר שכל התמורה תופקד בידי עו"ד רום והתב"ע תאושר. ס"ק (ב) קובע כדלקמן: "מוסכם בזה כי במידה והליכי הפרצלציה ורישום המגרשים הזמניים כחלקות עצמאיות באופן קבע לא יסתיימו בתוך 12 חודשים, אזי ירשם הממכר בבעלות הקונה בחלקים בלתי מסוימים, במושע, והם יהוו את הזכויות בממכר, בכפוף לתרשים החכירה...הרישום יבוצע, בכפוף לכל עכוב סביר בהשגת האשורים הדרושים, בתוך 6 חדשים ממועד חתימת הסכם זה...". לטענת הרוכשים הייתה אמורה הבעלות לעבור על שמם ביום 16.1.04 ולכל היותר אחרי 12 חודש שנועדו לטובת הפרצלציה קרי 16.1.05, שאז העברה תהא של זכויות במושע. רק כעבור כשנה וחצי פנה עו"ד שדה בשמם לב"כ X אלא שפנייה זו לא זכתה למענה. על פי סעיף 4 (ז) לחוזים הוגדרו מסמכי ההעברה כדלקמן: "(1) אישור מס שבח כולל מס מכירה ומס רכוש (2) אישור עירייה בתקף, כולל אישור בדבר היטל השבחה, לרבות בגין תוכנית הר/80, ו-הר/מק/80א'. (3) יפוי כח בלתי חוזר (4) מכתב החרגה של בנק אגוד לישראל בע"מ (5) הסכם שיתוף חתום". בהקשר זה יש לציין את סעיף 2(א) לחוזים הקובע כי הזכויות יועברו לה"ה Y וZ כשהן נקיות וחופשיות מכל חוב, עיקול או שעבוד. Y נשאל בחקירתו מדוע לא פנה לעו"ד רום בתום 6 חודשים מחתימת החוזים על מנת להשלים את המסמכים החסרים להעברת הזכויות, וכך השיב (עמ' 17 שורה 21 לפר'): "ת. ...מדובר במאות פניות שפנינו לעו"ד רום, למר X, לכל המעורבים. ... ת. ...היינו אצל עו"ד דוד יצחקי, גם בועז וגם אני, ביקשנו ממנו שיעשה שימוש בייפוי הכוח הבלתי חוזר בשביל לבצע את ההעברה...אך אי אפשר היה לעשות שום דבר כי רבצו על הנכס הזה הרבה מאוד עיקולים של רשויות המס ושל אנשים פרטיים". 30. כאשר בקש מר X להתייחס לכך התברר כי לדידו מס השבח שולם על ידי עו"ד רום מיד לאחר הפחתת השומה אולם לא יכול היה להשיב מה מועד התשלום המדויק והתברר כי אין בידו מסמכים המגבים את גרסתו (עמ' 37 לפר'). לבסוף נשאל (עמ' 38 שורה 17 לפר'): "ש. אתה אומר שתב"ע אושרה במאי 04'. אני שואל שנה וחצי אחר, ב - 06'. האם ידוע שאתה כמוכר צריך להמציא לקונה אישור להעברת הזכויות לקונה על שמו. יודע או לא יודע? ת. עו"ד רום טיפל בכל הדברים...הנאמן שהוא קיבל מכם את הכספים, הוא החזיק את הכספים, הוא שילם לעיריה, שילם את המיסים, והוא היה צריך להעביר לכם את הכסף... ש. בינואר 06' יש בידך להראות שיש לך אישור ועדה מקומית להעברת הזכויות, כן או לא? ת. לא ידוע לי". מחקירתו של מר X עלה כי למעשה אין בידו די מידע ומסמכים לתמיכת טענותיו ביחס לעיכוב הניכר בהעברת הזכויות משמו על שם ה"ה Y וZ. לא אחת ניסה מר X להחצין את האחריות והידע לעו"ד רום זאת בשעה שלא טרח כלל לזמן את עו"ד רום למתן עדות. אדישותו המופגנת גם בעדותו לרבות העשייה המצומצמת מצידו לעמידה בהוראות החוזים החלישו את טעוניו בניסיון להפריך את טענות ה"ה Y וZ. למעשה מחקירתו של מר X עלה כי חרף טענותיו בהגנתו ובעדותו הראשית כי לא היו עיכובים מיותרים בהמצאת המסמכים הרי שבפועל כשנשאל ולו למועד קבלת האישור מהוועדה המקומית לא היה בידו די מידע כדי להשיב על כך. מנגד, עיון בתכתובות השונות מלמד כי קיימת תמיכה בגרסתם של ה"ה Y וZ וכי באי כוחם השונים דרשו לא אחת את אכיפת החוזים בנקודה זו. כך לדוג', ביום 7.9.05 פנה עו"ד אלדן בשם ה"ה Y וZ לעו"ד רום ודרש את השלמת הרישום. במענה למכתבו לא נאמר דבר על איחורים מצד ה"ה Y וZ אלא רק התייחסות לריבית ושכ"ט שבכל מקרה הוכחשו. עולה מהמכתב שמר X לא השלים את הטיפול במס שבח וכי נושא היטל ההשבחה טופל אולם לאחר מכן התברר כי הטיפול לא הושלם. ביום 13.9.05 שלח עו"ד רום מכתב לב"כ ה"ה Y וZ ממנו עולה כי היטל השבחה, מס רכוש ומס מכירה שולמו במלואם וכי מס שבח שולם ברובו. בשלב זה מבקש עו"ד רום מה"ה Y וZ להתאזר בסבלנות אולם המציאות הוכיחה כי הדברים לא הוסדרו בפרק זמן סביר לאחר מכן. במכתב מיום 14.9.05 ששלח ב"כ ה"ה Y וZ לעו"ד רום קבל שוב על העיכוב הניכר בהעברת הזכויות. בהמשך, ביום 12.2.06 נשלח מכתב מאת ב"כ ה"ה Y וZ לעו"ד רום במסגרתו, בין היתר, בקש לברר מהי יתרת כספי הנאמנות שבידי עו"ד רום וכן התבקש לעשות בכספים אלו שימוש לשם השלמת הליך העברת הזכויות. ביום 16.2.06 פנו ה"ה Y וZ למר X פעם נוספת בדרישה להסרת המניעות להעברת הזכויות והשלמה מיידית של הרישום אך לא הוכח כי פנייתם זכתה למענה. ביום 27.2.06 התקבל מכתבו של עו"ד רום במסגרתו פרט כי באותו יום מסר לבנק את שוברי התשלום לחלק מתשלומי המס וכן יידע כי הסרת עיקול צד ג' שאינו עיקול מס יארך זמן נוכח טענות המעקל כי החוזים משקפים עסקאות מלאכותיות. ביום 1.3.06 נשלח מכתבו של עו"ד רום לידי עו"ד שדה ובו אישר כי שילם מכספי הנאמנות את התשלומים השונים לשם קבלת אישורי מס וכי נכון למועד זה הוא מטפל בקבלת אישור העירייה והוועדה המקומית לתכנון ובניה ורק לאחריו יחתים את הצדדים על שטרי מכר לשם העברת הזכויות. לאחר האמור, החלה שרשרת ההליכים המשפטיים כפי שפורטו. 31. בהקשר להליכי ה"פ אין להתעלם בענייננו מדבריו הברורים של בית המשפט המחוזי שקבע מפורשות את חובת מר X להעביר לידי ה"ה Y וZ את מלוא המסמכים לשם העברת הזכויות עוד בחודש יוני 2006. דהיינו, לא יכולה להיות מחלוקת כי עוד בחודש יוני 2006 טרם מילא מר X את חובתו החוזית והדבר מגובה בהכרעה שיפוטית. ודוק, לאחר שננקטו שלושה הליכי ביזיון בית משפט כנגד מר X מונה ע"י בית המשפט העליון כונס נכסים לשם העברת הזכויות. במאמר מוסגר ולמען הסר ספק אציין כי אין באישורו של עו"ד יצחקי לעו"ד רום מיום 19.4.04 המאפשר שחרור כספי הנאמנות לאחר שאושרה התוכנית הראשונה כדי להכשיר את טענות מר X שכן במכתב זה מצוין מפורשות כי יש לנהוג בכספים בהתאם להוראות החוזים. משמע, לשלם מתוכם תשלומי מס שלא שולמו כפי שנדרש. 32. לטענת מר X הסבת המשכנתא מבנק איגוד למר גפני לא היוותה גם היא מחסום מפני העברת הזכויות הואיל ולא היה בהסבה זו כדי לפגוע בתוקפו של מכתב ההחרגה שנמסר בזמנו ע"י הבנק לY וZ, וממילא לא הוכח כי הבנק העביר את השעבוד תוך התעלמות ממכתב ההחרגה שהמציא לידיהם. אמנם עול ההוכחה על הרוכשים בכל הנוגע להפרת החוזים ע"י X אולם שעה שלא הייתה מחלוקת כי מכתב כנ"ל לא הועבר וכי ללא מכתב כנ"ל לא תוסר המניעה להעברת הזכויות .נראה ,כי בכך יצאו ידי חובת ההוכחה מה גם שהוברר כי מכתב החרגה כנ"ל נמסר לרוכשים על ידו לאחר הגשת התביעה. 33. מר X התבקש להציג בפני בית המשפט אישורי מס שבח והיטל השבחה שהיו אמורים בהתאם לחוזים להיות בידו בחלוף 18 חודשים מחתימת החוזים לפי הפרשנות המקלה לשיטתו אולם לא היו בידיו. לטענתו, לא היה מחויב לשלם את היטל ההשבחה בגין התוכנית השניה וכי הימנעות הוועדה המקומית לתכנון ובניה מהנפקת אישור עד לתשלום ההיטל אינה בגין מחדלו. בנוסף, טען כי לאורך כל הדרך העלה טענה שה"ה Y וZ חייבים לו כספים על חשבון התמורה ודרש את התשלום תוך שהתנה את חתימת שטרי המכר בכך. הערכאות השונות קבלו את עמדתו ולא חייבו אותו לחתום על שטרי מכר אלא לכל היותר הפנו את ה"ה Y וZ לעשות שימוש בייפויי הכוח ובמינוי הכונס. בחקירתו ביקש להפנות את השאלה לעו"ד רום אשר אמון היה על תשלום המסים וקבלת האישורים. גם בהמשך חקירתו של מר X עלה כי אינו יודע מתי נמסרו האישורים השונים שהתחייב להעביר במסגרת החוזים (עמ' 40 שורה 13 לפר'): "ש. גם לעניין מס השבח של משפחת Z, אתה לא יודע מתי נמסר. ת. אותה תשובה בדיוק. ... ש. ידוע לך מתי המצאת אתה או עו"ד רום אישור מס רכוש להעברת הזכויות. ת. לא. מה שידוע לי, זו אותה תשובה כמו קודם. ש. מתי לראשונה עו"ד רום העביר אליי מכתב החרגה של עופר גפני? ת. לא ידוע לי". 34. מר X טען בין היתר כי חריגות הבניה שביצעו הרוכשים הן שהיו הגורם לעיכוב. מר Y התייחס לכך (עמ' 22 שורה 9 לפר') ואמר: "ת. התחלנו לבנות כ - 3 שנים לערך בגלל כל הבעיות שהיו במגרש... מר X מכר לנו מגרש... מגרש של 250 מטר, בפועל כאשר באנו לבנות נאמר לנו שבגלל הפקעה שיש לכביש ראשי יש לנו פחות 30 מטר לבנות, זאת אומרת נשארנו עם מגרש בערך כ - 220 מטר. קיבלנו את אישור הבניה, התחלנו לבנות, ומשהו שלא הייתי מודע לזה, הקבלן עשו, כנראה היו גם חריגות בניה, שמיד טיפלנו בהם, והפסקנו את הבניה והתחלנו בהליכים של שינוי תב"ע, עד שהוא אושר, התוספות אושרו, והמגרש מאושר לחלוטין". דהיינו, מר Y מסביר כי העובדה שהיו חריגות בניה מצדם היא תוצאת מחדלו של מר X שלא יידע אותם ביחס להפקעה של כ - 30 מטר ובכל מקרה טען, כי אין קשר בין הליכי הבניה ובין האישורים שמר X נדרש להמציא לצורך העברת הזכויות. מר Y התבקש להתייחס לעובדה כי בחוזה המכר מצוין גודלו של המגרש 250 מטר ואולם באותה נשימה נזכר כי ישנם הליכים תכנוניים נוספים בקשר למגרש. בהקשר זה נשאל האם לא בדק את התוכנית החדשה שאמורה היתה להשפיע על המגרש והשיב כי היה הדיוט בדבר ולמעשה מדובר בעסקה ראשונה בחייו וככל הנראה עשה טעויות . מר Z אישר בחקירתו כי עובר לחתימת החוזה עמו לא בדק את התוכניות של המגרש שלו (עמ' 28 שורה 11 לפר'): "ש. אתה מאשר שלא בדקת את התוכניות שנזכרות בחוזה? ת. לא, לא בדקתי. ש. בדקת או לא? ת. אני לא זוכר. הדברים היו לפני 10 שנים. אני לא זוכר כל דבר שעשיתי. ש. אתה טוען כנגד צור X על הפקעה. הפקעה שהיתה כבר בתוכנית שנזכרת בחוזה. מה אתה טוען כנגדו על הפקעה אם אל בדקת? ת. אני לא זוכר. אני ממש לא זוכר". עוד העיד מר Z כי לא טרח לבדוק את התוכניות הרלוונטיות במועד חתימת החוזה עמו (עמ' 30 שורה 7 לפר') ואישר כי : "ש. אם אני אומר לך שכבר בתוכנית שהיתה מופקדת, שלא אושרה, היה שינוי בשטח המגרש. אתה לא בדקת את זה? ת. לא, לא בדקתי מעולם. לא זוכר. אני זוכר שבגלל ההפקעה זזנו מקו בניין. היינו צריכים לסגת והייתי צריך לבנות את הבית שלי 4 מטר מהגבול... ש. האם התחלתם לבנות לפני שהתוכנית אושרה? ת. קיבלנו אישור בניה. אני מניח שהייתה תוכנית. אני לא יכול לענות לך בדיוק. ש. היתה תוכנית והיתה תוכנית בהליכי אישור, נכון? ת. כן". 35. מעדויות ה"ה Y וZ ביחס להפקעה עולה כי לא טרחו לבדוק מהן התוכניות השונות שהוגשו ביחס למגרש וזאת חרף הצהרתם במסגרת החוזים כי בדקו את מצב הזכויות במגרש. אף אם לא היו מצהירים כן וודאי זו מחובתם כרוכשי זכויות במקרקעין לבדוק את מצבו התכנוני של המגרש קל וחומר כאשר מדובר במגרש אשר עיון בנסח הרישום לגביו מעלה כי נעשו בו פעולות רבות על ידי גורמים רבים ולאור העובדה כי במועד חתימת החוזים ידעו ה"ה Y וZ כי קיימים הליכים תכנוניים. נוכח האמור, לא מצאתי כי יש לייחס למר X אחריות לצמצום גבולות המגרש עקב ההפקעה. 36. מכל האמור שוכנעתי כי ה"ה Y וZ הוכיחו עיכוב בלתי סביר מצדו של X בהעברת הזכויות על שמם - תוך החרגת הטענות בדבר עיכוב בגין ההפקעה הלא ידועה לכאורה - ועל כן הוכחה טענתם כי חוזי המכר הופרו כלפיהם. הסרת העיקולים 37. ראינו לעיל כי לאחר חתימת החוזים ורישום הערות האזהרה על שם ה"ה Y וZ הוטלו מספר רב של עיקולים בגין חובותיו של מר X. לטענת X לא היוו העיקולים הנ"ל מחסום להעברת הזכויות משהוטלו לאחר רישום הערות האזהרה מכוח החוזים. ביחס לעיקול שהוטל על ידי מר סמליק שוורץ טען כי ה"ה Y וZ השתהו ללא סיבה מלפעול בעניין זה כך שרק ביום 26.2.08 פנה בא כוחם בדרישה להחרגת העיקול מהמגרש. בשיחה טלפונית מיום 28.2.08 בין ב"כ מר שוורץ הנ"ל לב"כ ה"ה Y וZ התבקשו האחרונים להמציא את העתקי החוזים וקבלות המעידות על אמיתות הרכישה ואולם יום למחרת הוגשה תביעה זו. עוד טען כי העיקולים הוסרו טרם שהוסדרו חריגות הבניה שבצעו ה"ה Y וZ ועל כן אין העיכוב לכאורה שנגרם בגין העיקולים משמעותי שכן הסרת העיקולים לא היתה החסם היחיד להעברת הזכויות. לדבריו, העירייה סירבה להנפיק אישורים נוכח חריגות הבניה אשר בגינם אף ננקטו הליכים נגד ה"ה Y וZ והם הורשעו על פי הודאתם והתחייבו להסדיר את החריגות. התוכנית המכשירה את חריגות הבניה של ה"ה Y וZ הינה תוכנית הר/80ב' שפורסמה לתוקף ביום 8.7.10 - הוכחה נוספת לכך שה"ה Y וZ החלו בבנייה על המגרש לאחר אישור התוכנית הראשונה אולם העירייה והוועדה המקומית סרבו להנפיק להם אישורים לרשם המקרקעין עד להסדרת החריגות בשנת 2010. לשאלת בית המשפט בהקשר זה השיב האחרון (עמ' 39 שורה 13 לפר'): "...אני משיב שכולם הוסרו ולא היתה להם בעיה, ובגלל זה לא היתה לי עם אף אחד יריבות כמו שיש לי איתם...". לאחר מכן הובהר כי הצהרתו שכולם "הוסרו ואין בעיה" מלמדת על התוצאה הסופית אך לא על דרך החתחתים שעברו ה"ה Y וZ לשם השגת התוצאה. מר X סבר כי לא היתה בעיה עם העיקולים כיון שמבחינה משפטית הערות האזהרה גוברות עליהם ואולם לבסוף הודה כי היתה זו חובתו הוא לדאוג להסרת העיקולים בפועל (עמ' 41 שורה 26 פר'): "ש. נכון שאין בידך אפשרות להראות לביהמ"ש שבין השנים 03' עד 09' המצאת את סילוק כל העיקולים מהנסח. כן או לא? ת. ...כל העיקולים לא היו תקפים מלכתחילה כי הם נעשו שנים לאחר שנמכרו המגרשים לכם...וכולם לא התקשו בכלל להסיר. הם פנו ומיד כל אחד שעשה את זה הוריד את זה, כולל האחרון... ... ש. כשנוצר המצב הזה שבו אני מתאר, על מי מוטלת החובה לפעול להסרת העיקול, עליך כמוכר או עליי כקונה? ת. עליי במידת היכולת בשיתוף פעולה אם צריך אותך גם. אני עשיתי את שלי והסרתי את הכל. בפרט אחד שהיה תלוי בך, אי אפשר היה לגמור". גם בית המשפט המחוזי התייחס לסוגיה זו. במסגרת תצהיריהם טענו ה"ה Y וZ כי עיון בנסח רישום המקרקעין ערב הגשת ה"פ - מיום 8.3.06 - מעלה כי הייתה קיימת משכנתא לטובת מר גפני ולגביה לא היה מכתב החרגה (המכתב התקבל רק לאחר ההליכים בבית המשפט המחוזי) וכן היו רשומים מספר עיקולים שהוטלו לאחר חתימת החוזים. ברי כי במצב כזה לא ניתן היה לבצע העברת זכויות קל וחומר שטרם עודכן מכתב ההחרגה. בית המשפט המחוזי חייב את מר X להסיר את מלוא העיקולים וקצב לו זמן לכך. אף אם ההלכה המשפטית בדבר עדיפות בעל הערת אזהרה על מעקל מאוחר עומדת לטובת ה"ה Y וZ הרי שיישומה טעון היה נקיטת הליכים משפטיים כאלו או אחרים לשם קביעה כי זכותם גוברת. הליכים אלו אורכים זמן ולהם עלויות לא מבוטלות. משכך, לא ניתן להסתפק בטענת מר X - בהינף יד - כי בכל מקרה זכותם של ה"ה Y וZ גוברת, ולראיה אף הודה בחקירתו הנגדית כי אכן עול הביצוע מוטל עליו. כל עוד עיקולים אלו הוטלו על זכויותיו של מר X וטרם העברת הזכויות ע"ש ה"ה Y וZ, היה עליו לפעול לשם הסרתם ובהקדם ולא לגלגל על שכמם את עול הסרתם. מכאן יש לקבע כי האחריות לעיכוב בהעברת הזכויות חלה על X ולא עמד לו הצדק לכך ולפיכך נמצא מפר את החוזים כלפי הרוכשים. הפיצוי 38. סעיף 8 לחוזי המכר קובע פיצוי בגין הפרה יסודית לפיו הצד המפר ישלם לצד הנפגע 10,000 דולר מבלי לגרוע מכל סעד אחר על פי דין וללא צורך בהוכחת נזק. עוד הוסכם כי סעיפים 3, 4, 5 ו-6 עליהם נמנה הסעיף העוסק בחובת העברת הזכויות, יהיו סעיפים אשר הפרתם תהא הפרה יסודית. כמו כן בהתאם להוראת סעיף 8 לחוזים כל איחור בתשלום העולה על שבעה ימים מהווה הפרה יסודית ומזכה את הנפגע בפיצוי המוסכם הנ"ל. משכך, עם הוכחת ההפרה יש לחייב את X בתוצאותיה לרבות בגין הפיצוי המוסכם. השבת תשלום היטל ההשבחה ששולם ע"י Z 39. לטענת ה"ה Z בהתאם לסעיף 6 לחוזה המכר חייב היה מר X בתשלום היטל ההשבחה בגין הממכר. הואיל ושילם במקום מר X סך של 16,356 ₪ על האחרון להשיבו לידיו . לטענת X, עו"ד רום שילם מכספי הפיקדון את כל היטל ההשבחה שהיה מחויב בו בגין התוכנית הראשונה ואילו בגין התוכנית השניה שאינה מנויה בחוזים במסגרת התוכניות שחובת היטל ההשבחה בגינם חלה עליו אין הוא חייב בתשלומו והוא אף זכאי להחזר כל תשלום ששילם בגינה. לטענת ב"כ ה"ה Y וZ בסיכומיו נהג X בעזות מצח בהגנתו ,שכן ההיטל הוטל עוד טרם חתימת חוזה המכר ומכאן שחובת התשלום חלה עליו. מת/3 עולה כי תוכנית הר/1002 אושרה בוועדה המחוזית ביום 27.5.03 כחודש וחצי לפני חוזה Y וכחצי שנה לפני חוזה Z. 40. סעיף 6 לחוזה הנ"ל קבע כי : "6(א) המוכר ישא בכל המיסים, ההיטלים, האגרות ותשלומי חובה אחרים, לרבות כל תשלום מכל סוג שהוא החל על הממכר לגבי התקופה שתסתיים בתאריך חתימת הסכם זה, ומתאריך זה ואילך תשא בהם הקונה. להסרת ספק, היה והיטל השבחה בגין תוכנית הר/80 ו -הר/מק/80א' יוטל לאחר חתימת הסכם זה, יחול וישולם בכל מקרה ע"י המוכר." אכן תכנית הר/1002 לא מנויה מפורשות בחוזים אולם מלשון ס"ק א' הנ"ל היא נמנית על חיובי המוכר היה והוכח כי היטל ההשבחה חל על הממכר לגבי התקופה שהסתיימה עד לחתימת החוזים. כאן המקום לציין כי מהימנה עלי ת/3 על פני הראיה שהציג X לנוכח הפירוט המלא הגלום בה . לפיכך, עם הצגת ת/ 3 ע"י ה"ה Z הוכחה תחולת התוכנית על המקרקעין בכלל ועל המגרש בפרט עוד טרם כריתת חוזה המכר ומשכך חובת התשלום חלה על מר X וכפועל יוצא מכך גם חובת ההשבה של התשלום שבוצע ע"י Z במקומו. תביעת X 41. מר X בתביעתו הנגדית מנה מספר הפרות של החוזים בידי הרוכשים כדלקמן: א. איחור בתשלומי התמורה - לדבריו, ה"ה Y אחרו בביצוע התשלום מיום 29.8.03 אשר שולם רק ביום 8.9.03 - 10 ימי איחור - בגינם זכאי לסך של 500 דולר ארה"ב לפי שער של 4.46 ₪ ובסה"כ 2,230 ₪. וכן חל איחור בביצוע התשלום שנקבע ליום 13.10.03 ושולם רק ביום 12.11.03 - 30 ימי איחור - זכאי לסך של 1,500 דולר לפי שער של 4.522 ₪ בסה"כ 6,783 ₪. את סכומי הפיצוי הנ"ל יש לשלם בתוספת הפרשי הצמדה וריבית ובסה"כ 11,450 ₪ (2,846 ₪ ו - 8,604 ₪). באשר לה"ה Z טען מר X לאיחור בביצוע התשלום מיום 30.9.03 אשר שולם רק ביום 2.10.03 - ויומיים איחור - מזכים בפיצוי של 100 דולר ארה"ב לפי שער של 4.423 ₪ סה"כ 442 ₪; כמו כן איחור בתשלום מיום 14.11.03 אשר שולם ביום 16.11.03 איחור של יומיים מזכים בסה"כ 100 דולר ארה"ב לפי שער של 4.525 ₪ ובסה"כ 452 ₪; איחור בתשלום מיום 29.12.03 ששולם ביום 2.1.04 ובגין 4 ימי איחור - סך של 200 דולר לפי שער של 4.414 ₪ ובסה"כ 882 ₪. לסכומי הפיצוי יש לטענתו להוסיף הפרשי הצמדה וריבית ובסה"כ סך של 2,248 ₪. ב. חוב בגין הפרשי ריבית על הפיקדון - בהתאם לחוזי המכר היה על ה"ה Y וZ לשלם למר X את הפרשי הריבית שחויב בה על ידי בנק אגוד על העיכוב בפירעון המשכנתא שנטל. סוכם כי ההחזר מבוסס על סכומי התמורה שישתלמו ובהתאם למועדיהם החל מיום ה-60 לחתימת החוזים ועד התשלום בפועל תוך חיוב בריבית זהה לריבית שמשלם מר X בבנק ובניכוי הפירות שיצמחו, אם צמחו בפיקדון. נקבע כי הסכום ישולם במועד בו יתמלא התנאי המתלה. פרסום התוכנית הראשונה היה ביום 27.5.04 אולם עו"ד יצחקי אישר לעו"ד רום לעשות שימוש בכספי הפיקדון כבר ביום 19.4.04 ועל כן חובת ה"ה Y וZ עד ליום 19.4.04. נכון ליום זה, בהתאם לסעיף 6ה לחוזים, היה זכאי מר X מה"ה Y לסך של 35,949 ₪ כאשר סכום זה משוערך נכון ליום הגשת התביעה לסך של 44,849 ₪. בנוסף, היות וסכום זה לא שולם במועדו זכאי מר X, לטענתו, לפיצוי מוסכם בגין כל יום איחור בסך של 50 דולר ליום בהתאם לסעיף 7ב לחוזה ובסה"כ 249,595 ₪ נכון ליום הגשת התביעה. באשר לה"ה Z, נכון ליום זה זכאי מר X לטענתו לסך של 22,790 ₪ ובתוספת הצמדה וריבית נכון ליום הגשת התביעה סך של 28,432 ₪. משכך טען כי הוא זכאי לפיצוי מוסכם בגין כל יום איחור עד ליום 12.2.08 סה"כ 249,595 ₪. איחור בתשלומי התמורה 42. כאמור, טען מר X לאיחור בהעברת תשלומי התמורה השונים ולזכאותו לפיצוי בגין האיחור. באשר למועדי תשלומי התמורה ושיעורם הוסכם בסעיף 4 לחוזים כי סך של 35,000$ ישולם במעמד החתימה; סך של 35,000$ ישולם תוך 45 יום מיום החתימה והיתרה בסך 35,000$ תוך 90 יום ממועד חתימת החוזים. לטענת ה"ה Y וZ חל עיכוב קל בהעברת התשלומים וזאת בהסכמת עו"ד רום ולראיה לא נטענה כלפיהם טענת הפרה אלא בשיהוי ניכר. במהלך חקירתו העיד מר Y כי עו"ד רום אישר לו בעל פה איחור של מספר ימים בהעברת תשלומי התמורה היות וחלק מהכספים היו מופקדים בתוכניות שונות (עמ' 14 לפר'). מר Z הכחיש בחקירתו איחור בתשלומי התמורה. כשהתבקש להציג קבלות או אישורים על ביצוע התשלומים במועד השיב (עמ' 26 שורה 20 לפר'): "ת. ...ממה שאני זוכר נתתי שיקים לתאריכים, ומעולם אף אחד לא פנה אליי בטענות שאיחרתי, או שהייתי צריך לעשות איזשהו משהו. ש. לא היו פניות? ת. מעולם לא פנו אליי באיזשהו תשלום שהייתי צריך לשלם, ולא שילמתי". מר X נחקר אף הוא בסוגיה זו ונשאל לשיהוי הניכר בהעלאת טענתו (עמ' 44 שורה 26 לפר'): "ש. תראה לי מכתב אחד של אדון דדי רום לשנים 04'-05'-06' עד שפנו אליו וביקשו ממנו דברים, שאומר שהלקוחות שלך, הכוונה Y וZ, איחרו בתשלומים עפ"י החוזה. יש מכתב כזה. יש או אין? ת. אני לא יודע אם הוא כתב לכם או לא. איך אני יכול לדעת?... ש. תראה לי מכתב אחד שלך, לא של רום, שאומר בשנים 04'-06' ללקוחות שלי, Z וY, תדעו לכם איחרתם בתשלומים. ת. השאלה היא לא לעניין, משום שהיחסים היו בין עו"ד רום לבינכם, הוא כתב לכם מכתבים, הוא קיבל תשובות, אני לא ידעתי על כך. לא פניתי. לא יכולתי לפנות. זה לא היה ענייני". X הדגיש בסיכומיו כי לא ויתר מעולם על תשלום יתרת התמורה ועמד על קבלתה כתנאי להעברת רישום הזכויות של Z וY בפנקסי המקרקעין. לטענתו, טענת הויתור הועלתה ע"י עו"ד שדה בפני עו"ד רום, ועל פי מכתבו של האחרון מ-14.1.07 ניתן להיווכח כי טענתו נדחתה. ברם ,לקראת סוף חקירתו הודה מר X כי אין בידו מכתב או מסמך המוכיח כי במהלך השנים 2003-2009 פנה למי מה"ה Y וZ והודיעם דבר בעניין או כי יש בהתנהלותם משום הפרת החוזים. 43. לאחר שעיינתי בטענות הצדדים ובפרט בתכתובות השונות שהוחלפו בן באי כוחם ובין עו"ד רום מצאתי להעדיף את גרסתם של Z וY. לכל היותר מצאתי מכתב מאת עו"ד רום המופנה לעו"ד שדה מיום 27.2.06 ובו ציין כי מרשיו טרם השלימו את יתרת התמורה. מדובר כאמור במועד מאוחר מאד להעלאת טענה זו שהרי המועד החוזי האחרון חלף זה מזמן (וזאת אף בהתחשב בכך שהתנאי המתלה התקיים רק ביום 27.5.04). בנוסף, במכתבים קודמים שונים מזכיר עו"ד רום הפרשי ריבית בלבד ולא הפרשי קרן בגין התמורה ועל כן גם ביחס למכתב מיום 27.2.06 עולה ספק לאיזה רכיב מאלה היתה כוונתו .ראיה מחזקת בנוסף בדבר קיומו של ספק ממשי מצויה במכתב נוסף שהוחלף בין עו"ד לעו"ד שדה מיום 14.1.07 אשר מזכיר את שאלת הפרשי הריבית בלבד ולא יתרת תמורה בגין הקרן. בנסיבות אלו נראית בעיני סבירה יותר גרסתם של ה"ה Y וZ שטענו כי מרבית תשלומי התמורה שולמו במועד ורק לגבי חלק מהם חל עיכוב של מספר ימים וזאת באישורו של עו"ד רום. 44. תמיכה נוספת למסקנתי מצאתי בתניות החוזים עצמם אשר מתנים מפורשות את העברת החזקה במגרש לידי ה"ה Y וZ בכך שהתמורה תשולם במלואה (סעיף 5 לחוזים). במצב דברים זה יש להניח כי החזקה לא היתה נמסרת לה"ה Y וZ לולא העבירו את מלוא תשלומי התמורה כדבעי. ודוק, נטל ההוכחה בסוגיה זו מוטל על כתפי מר X בהיותו בהקשר זה המוציא מחברו. מר Y הכחיש כי קבל דרישה לתשלום הפרשי הריבית על כספי הנאמנות והבהיר בעניין זה במהלך חקירתו החוזרת כי חרף דרישות מצדם לא קבלו עד היום פירוט לגבי רכיב זה (עמ' 24 שורה 20 לפר'): "ש. ...אי פעם קיבלת חשבון של ריבית שהתבקשת לשלם אותו? הפרש ריבית מעו"ד רום או מישהו מטעמו של מר X? ת. מעולם לא, וגם אחרי מספר שנים שפנינו לעו"ד רום ופתאום צצה הטענה הזו, וביקשנו במכתב, וזה מופיע באחד המכתבים, ביקשנו שיפרטו במה מדובר, כמה פירות הכספים שבנאמנות היו אמורים להיות לעומת כמה הריבית ההפרשים, עד היום לא קיבלנו שום תשובה לעניין". בעניין זה נחקר גם מר X אשר טען כי פנה מספר פעמים בעל פה לה"ה Y וZ בדרישה כי ישלמו את הפרשי הריבית ואולם התקשה להוכיח כי קיים מסמך כלשהו הנוקב בסכומים הנדרשים על ידו. לשאלת בית המשפט השיב (עמ' 44 שורה 16 לפר'): "...אני משיב שבמכתב של דוד רום שהוא מכתב אליהם ולא אליי, אני לא רואה חישוב ריבית...". וכן בהמשך (עמ' 44 שורה 22 לפר'): "ש. תראה לי מכתב כלשהו, עד היום, שבו מישהו עו"ד מטעמך פונה אליי כנציגם, ואומר שחייבו את X כפיקדון בסכום X הוא קיבל יתרה בסכום Y, וההפרש אותם 100. ת. אני לא יכול להראות מכתב כזה, בגלל שסירבתם שאתם לא רוצים לשלם לעו"ד רום. אז הוא לא הגיש פירוט". 46. מעדויות שהוצגו עולה כי מר X לא הציג ראיה כלשהי לדרישת הפרשי ריבית ולא המציא לידיהם תחשיב או פירוט הריבית הנדרשת על ידו. עיון בתכתובות בין הצדדים מלמד כי במכתב מיום 2.6.05 מזכיר עו"ד רום את חובת ה"ה Y וZ לשלם הפרשי ריבית וכן במכתב מיום 13.9.05 אולם באף מכתב לא נענה לדרישותיהם לפרט את החישוב וזאת בנוסף לדרישותיהם לקבל פירוט מגובה במסמכים לגבי הנעשה עם כספי הנאמנות שבפקדון החל ממועד הפקדתם. גם ביום 20.2.06 פנה ב"כ ה"ה Y לעו"ד רום ודרש שוב פירוט בדבר הפקדת כספי הנאמנות ואופן השקעתם בליווי סימוכין. ביום 23.2.06 התקבלה תשובתו אך לא נאמר בה דבר לגבי הפרה מצד ה"ה Y וZ. יש לציין בהקשר זה כי בית המשפט המחוזי אשר דן בה"פ חייב את עו"ד רום להעביר לה"ה Y וZ פירוט ביחס לכספי הנאמנות וככל הנראה במסמכים שהעביר לא היה די ולראיה הליכי הביזיון שננקטו לאחר מכן במסגרתם קבע בית המשפט כי עו"ד רום לא מילא אחר חובתו ולמעשה אין בידי ה"ה Y וZ סכומים מדויקים ומידע מהימן ביחס לנעשה עם כספי הפיקדון. 47. רק בתצהירו ערך X את תחשיב החוב ברכיב זה. לטענתו הסכום שהגיע לו מה"ה Y וZ מהווה את ההפרש שבין הריבית בה חויב ע"י בנק איגוד לבין פירות הפיקדון בידי עו"ד רום וזאת החל מתום 60 יום ממועד כריתת החוזים ועד למועד אישור התוכנית הראשונה. הואיל ומועד פרסום התוכנית היה ביום 27.5.04 וב"כ הנתבעים אישר לעו"ד רום לשחרר את הכספי הפיקדון ביום 19.4.04 יהווה מועד זה המועד לתחילת חישוב החוב. על פי החוזה הגיע לו סך של 44,849.22 ₪ על פי חישוב שערך והואיל ולא שולם במועד הקובע הנ"ל, יש לצרף לו את הפיצוי המוסכם בגין כל יום איחור בסך של 50 דולר ועד למועד הגשת תביעתו ( 12.2.08 ) סך של 249,595.70 ש"ח. אמנם עד להגשת התביעה לא זכו ה"ה Y וZ לקבל תחשיב מלא ויתכן לומר שכתב התביעה או תצהיר העדות יכול שיבואו למלא את החסר. מר X צירף לתצהירו את דפי חשבון בנק איגוד, אולם לכשהתבקש בתחילת חקירתו להציג את מסמכי חשבון הנאמנות החל משנת 2003 הסביר כי אינו יכול לעשות כן שכן אף הוא מתקשה בקבלת מסמכים אלו מעו"ד רום .בנסיבות אלו ולאור העובדה כי גם לגבי רכיב זה מוטל נטל ההוכחה על מר X, לא נראה כיצד ניתן יהיה לחשב ריביות על הפרשים בגין כספים שלא נודע גורלם המלא. יתר על כן, בהעדר הגשת חוו"ד חשבונאית או תחשיב מפורט כהלכה, כאשר התחשיב שהוגש ע"י מר X אינו עומד ולו ברף ההוכחה הנמוך, יש לקבוע כי האחרון לא עמד בעול הוכחת זכאותו על שני רכיביה. הפיצוי 48. גם מר X הטוען להפרת החוזים על ידי ה"ה Y וZ מסתמך על סעיף 8 לחוזים. לטענתו הואיל וה"ה Y וZ הפרו את החוזים כאשר נמנעו מלשלם במועד את התמורה ואת הפרשי הריבית על הפיקדון ,על כן מחויבים לפצותו בסך של 10,000 דולר לפי שער של 4.536 ₪ שהם סך של 45,360 ₪ ובתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום 19.4.04. נכון ליום הגשת התביעה הסכום הינו 56,590 ₪ לכל אחד. לאור המסקנה דלעיל ומשלא עלה בידי מר X להוכיח את ההפרה ע"י Y וZ דין תביעתו להידחות וכפועל יוצא מכך אף אינו זכאי לפיצוי בעטייה של הפרה כלשהי. השבת היטל השבחה 49. לטענת X, עו"ד רום שילם מכספי הפיקדון את כל היטל ההשבחה שהיה מחויב בו בגין התוכנית הראשונה. התוכנית השנייה אושרה לטענתו לאחר חתימת החוזים ובגינה לא היה מחויב בתשלום. לגרסתו, הוועדה המקומית לתכנון ובניה ניאותה להנפיק חיובים נפרדים בגין היטלי ההשבחה עבור כל אחת משתי התוכניות והוא שילם בשגגה חלק מחוב היטל ההשבחה החל על ה"ה Y בגין התוכנית השנייה ועל כן ממילא זכאי להחזר הימנו בסך של 16,250 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית. לכן אף אינו חייב לתשלום או להשבת התשלום בגין היטל ההשבחה ששילם Z בגין התוכנית השנייה. לאחר שקיבלתי את טענות Z בעניין ולאור הקביעה דלעיל בעניין תחולת חובת התשלום על מר X דין תביעתו ברכיב זה כנגד Y גם כן להידחות. לסיכום 50. לאור האמור אני קובעת כדלקמן: א. התביעה בת.א 1940/06 מתקבלת ואני מחייבת את הנתבע לשלם לתובעים סך של 110,356 ש"ח (בחלקים שווים) לאחר הפחתת סך של 16,356 ₪ שישולם רק לנתבעים 3 ו-4 . סכום זה ישולם תוך 30 יום מהיום ויישא הפרשי הצמדה וריבית ממועד הגשת התביעה ועד יום התשלום בפועל. לסכום זה יתווספו הוצאות על פי שומת המזכירה הראשית. ב. התביעה בת.א 1764/08 נדחית. ג. אני פוסקת לתובעים שכ"ט עו"ד בסך כולל של 30,000 ₪ בגין שני ההליכים. 546783חוזהריבית והצמדהמקרקעיןריביתהסכם מכר