חב' סמל השרון טענה שב- 27.10.94 מכרה לה חב' לומיר שטח של 330 מ"ר בקומת הקרקע של הבניין לייעוד מסחרי, ושבניגוד לחוזה המכר ביטלה חב' לומיר באמצעות בקשה שהגישה לצד ג' [להלן: "הועדה המקומית"] את הייעוד המסחרי של השטח, והפכה אותו לשטח בייעוד תעשייה, ששוויו נמוך יותר. מומלץ לקרוא את פסק הדין להלן על מנת לקבל ידע בנושא שינוי ייעוד מסחרי לייעוד תעשייה: 1. הנתבעת 1 [להלן: "חב' לומיר"] הינה חב' ציבורית הנסחרת בבורסה. חב' לומיר בנתה בניין על מקרקעין ברח' משכית 22 באזור התעשייה בהרצליה הידועים כגוש 6420 חלקה 85 [להלן: "הבניין"], והנתבע 2 [להלן: "אלעני"] היה מנהל ובעל שליטה בחברה. התובעת 1 [להלן: "חב' סמל השרון"], שעסקה בייצור מוצרי ריהוט מטבחים, רכשה ב-27.10.94 מחב' לומיר יחידה בקומת הקרקע של הבניין בשטח של 330 מ"ר [נ/1]. התובעת 2 [להלן: "חב' מלכה"] רכשה ב-3.11.93 מחב' לומיר שטח של 184 מ"ר בקומת הקרקע של הבניין, ושטח של כ- 300 מ"ר בקומת המרתף העליון [נ/2 נספח ג'1]. כמו כן חב' מלכה רכשה ב-15.4.96 מחב' לומיר, במסגרת 3 הסכמים שנחתמו בו ביום: מחצית מיחידה במרתף העליון בשטח של 575 מ"ר [נ/2 נספח ג'3], יחידה בשטח של 57 מ"ר בקומת הקרקע של הבניין [נ/2 נספח ג'4] ויחידה בשטח של 127 מ"ר בקומת הקרקע של הבניין [נ/2 נספח ג'2]. חב' סמל השרון טענה שב- 27.10.94 מכרה לה חב' לומיר שטח של 330 מ"ר בקומת הקרקע של הבניין לייעוד מסחרי, ושבניגוד לחוזה המכר ביטלה חב' לומיר באמצעות בקשה שהגישה לצד ג' [להלן: "הועדה המקומית"] את הייעוד המסחרי של השטח, והפכה אותו לשטח בייעוד תעשייה, ששוויו נמוך יותר. חב' מלכה טענה שחב' לומיר מכרה לה ב-3.11.93 שטח של 184 מ"ר בקומת הקרקע של הבניין לייעוד מסחרי, וב-15.4.96 שטח של 127 מ"ר בקומת הקרקע של הבניין לייעוד מסחרי, ושבניגוד לחוזה המכר ביטלה חב' לומיר באמצעות בקשה שהגישה לועדה המקומית את הייעוד המסחרי של השטח והפכה אותו לשטח בייעוד תעשייה, ששוויו נמוך יותר. חב' מלכה לא תבעה ביחס לשטחים אחרים שרכשה בבניין מחב' לומיר . בסעיפים 49.7 ו- 49.8 לכתב התביעה נטען שאולם מס' 2 בקומת הקרקע פוצל לשתי יחידות: יחידה ששטחה 330 מ"ר בבעלות חב' סמל השרון, ויחידה ששטחה 127 מ"ר בבעלות חב' מלכה; והיחידה הנוספת ששטחה 184 מ"ר, שבבעלות חב' מלכה, מהווה חלק מאולם מס' 1 בקומת הקרקע - המקרקעין נשוא התובענה. סימון האולמות מתייחס לתשריט הבנייה שאושר. חב' סמל השרון וחב' מלכה תבעו לאכוף על חב' לומיר את חוזה המכר ולהורות על שינוי ייעוד השטחים שבמחלוקת לשטחים בייעוד מסחרי, ולחילופין להורות על ביטול הסכמי הרכישה והשבת מלוא הכספים ששילמו לחב' לומיר. סכום התביעה הוערך לצורך אגרה ב- 11.2 מיליון ₪. חב' לומיר טענה כנגד, שבעסקאות נשוא הדיון נמכרו לתובעות בקומת הקרקע של הבניין שטחים שייועדו לתעשייה ולא למסחר, ולכן תביעתן משוללת יסוד. בהודעת צד ג' ששלחו הנתבעים לוועדה המקומית נטען שחב' לומיר העבירה ב-2.2.95 מסמך חלוקה של שטחי המסחר בקומת הקרקע [נ/9], הועדה המקומית לא סימנה את השטחים המסחריים עפ"י הרשימה שהוגשה לה, וכתוצאה מכך סווגו ברישומיה שטחים שנרכשו ע"י התובעות לתעשייה כשטחים מסחריים. עוד טענו הנתבעים, שבשנת 2002 התברר לחב' לומיר שהועדה המקומית התרשלה ולא טיפלה בבקשתם לסיווג שטחי המסחר בקומת הקרקע של הבניין, ובלית ברירה נאלצה חב' לומיר להגיש ב-03' בקשה חדשה, שאושרה ב- 04'. עוד טענו הנתבעים שרשלנות הועדה המקומית, באי טיפול בבקשה שהוגשה ב- 95', גרמה לתובעות לסבור שמותר להן לתבוע זכויות שאינן מגיעות להן, ואם בית המשפט יעניק סעד לתובעות - על הועדה המקומית לשאת בכל נזק שייגרם לנתבעים. התביעה הוגשה ב-12.7.05, נדונה בפני מותבים אחרים, והועברה לשמיעת הוכחות בפני ב- 27.10.09. 2. ב- 29.10.91 ניתן היתר בניה לבניין [להלן: "ההיתר מ- 91'"] ולפיו ניתן היתר לבניית מבנה תעשייה בן 3 קומות מעל 2 קומות מרתף לשימוש מקלט וחניונים [ראו נספח ד'1 לתביעה]. ההיתר לפי חוק התכנון והבנייה ניתן לייעוד תעשייתי ולא לייעוד מסחרי. ב- 24.5.94 ניתן לחב' לומיר היתר לתוספת קומה רביעית למבנה תעשייה קיים, ואישור לשימושים מסחריים ב- 10% משטח הבניין בקומת הקרקע [להלן: "ההיתר מ- 94'"] - ראו מוצג ת/2. שטח המקרקעין עליו נבנה הבניין הינו 4,256 מ"ר. שטח הבנייה המותר - 6,809 מ"ר. אחוזי בנייה מותרים - 160%. ייעוד: תעשיה מיוחד. שטחים מסחריים בקומת הקרקע - 680 מ"ר [ראו נספח ה'1 לכתב התביעה]. הוצג בפני בית המשפט היתר הבניה המקורי, שניתן לרבות התשריט שאושר [מוצג ת/11]. על התשריט של היתר הבניה שאושר - אין סימון ביחס לשטחים בקומת הקרקע שאושרו לייעוד מסחרי. שטח של קומת הקרקע 1,749 מ"ר ואושרו מתוכו 680 מ"ר בלבד לייעוד מסחרי. בעמ' האחרון של התשריט שצורף להיתר הבניה שאושר[ ת/11] צוין: "חישוב שטח נטו נדרש למקלט: קומת קרקע: מסחר: יחידה 1 - 302 מ"ר, יחידה 2- 52 מ"ר, יחידה 3 -227 מ"ר, יחידה 4- 62 מ"ר, יחידה 5 - 99 מ"ר, יחידה 6- 88 מ"ר, יחידה 7- 50 מ"ר". אולם מס' 1 נרשם כשטח של 254 מ"ר בקומת הקרקע, והוא לא נכלל בשטחי המסחר. אולם מס' 2 שבקומת הקרקע, ששטחו 370 מ"ר, גם לא נכלל בשטחי המסחר. חלוקת שטחי המסחר בקומת הקרקע בוצעה על ידי חב' לומיר ב- 29.1.95, והוגשה ב- 2.2.95 לאגף מהנדס העיר הרצליה [מוצג נ/9]. עפ"י חלוקה זו, שטחי המסחר בקומת הקרקע חולקו כדלקמן: מס' חנות שטח (נטו) במ"ר בעלות 4 105 מיקי רונן 5 75 מיקי רונן 7 120 רחמני 8 83 רחמני 9 110 מור וניסים 10 54 רמי מלכה 11 122 מואבז (מואב) 13 11 מלכין סה"כ 680 עפ"י הטבלה לא הוקצו לחב' סמל השרון שטחים מסחריים בקומת הקרקע, לחב' מלכה הוקצה שטח מסחרי של 54 מ"ר נטו בקומת הקרקע, ולא הוקצו שטחים נוספים. ב- 26.7.95 מסמך חלוקת שטחי המסחר בקומת הקרקע בבניין [נ/9] אושר ע"י הועדה המקומית בכפוף למילוי שני תנאים: קבלת אישור מחלקת ביוב והמצאת שתי תכניות הגשה נוספות. [ראו ס' 11 לתצהיר הגב' ליליאן לרר, מנהלת מחלקת רישוי ובניה בעיריית הרצליה, ונספח 5 לתצהירה]. לא הוצג היתר שניתן על פי אישור הועדה המקומית מ- 26.7.95. ב-24.2.03 חב' לומיר נאלצה להגיש בקשה חדשה, ובאוק' 2004 אושרה הבקשה לתוכנית שינויים של שטחי המסחר [ראו נספח ה'1 לכתב התביעה]. נטען ששטחי המסחר בקומת הקרקע של הבניין חולקו במלואם לצדדים שלישיים, ואותם צדדים, שעלולים להיפגע, לא צורפו ע"י התובעות כצד לתביעה. 3. לא הוכח שחב' סמל השרון רכשה מחב' לומיר ב- 27.10.94 שטח של 330 מ"ר בקומת הקרקע של הבניין לייעוד מסחרי, וניתן לקבוע כי הרכישה הייתה לייעוד תעשייתי - הייעוד של מרבית השטחים בבניין עפ"י היתר הבנייה שניתן. ראשית, בהסכם הרכישה נ/1 אין זכר בהגדרת הממכר ולא בהוראות אחרות בחוזה לכך שהרכישה הייתה של שטחים שייעודם מסחרי. ב"כ התובעות הצהיר ב- 27.10.09 בעמ' 8 שורה 3: "בחוזה המכר לא כתובה המילה "מסחר", ובעמ' 8 שורה 36: "בחוזה עצמו אין במלל מסחר". הגב' פולה רוסין, מנהלת מדור היתרי בנייה בעירית הרצליה, העידה בחקירתה בעמ' 239 שורות 1-3: "בשנים ההם היו מעט מאד בנייני תעשייה עם שטחי מסחר מאחר והתב"ע של 253א של הרצליה לא אישרה שטחי מסחר באזור התעשייה... בניינים ייחודיים... והיו מעט בניינים כאלה". חב' סמל השרון הייתה מודעת גם לכך שעפ"י היתר הבניה שאושר-שטח קומת הקרקע של הבניין הינו 1,749 מ"ר ואושרו מתוכם לייעוד מסחרי רק 680 מ"ר. בהסכם הרכישה ובנספחים הנלווים לא צוין, שהרכישה בקומת הקרקע מתייחסת לשטח קרקע בייעוד מסחרי, להבדיל מיתרת השטח בקומת הקרקע והבניין שהינם לייעוד תעשייתי, חרף זאת שהאישור לא ניתן כדבר שבשגרה לבנייני תעשייה בהרצליה, וניתן רק לחלק מקומת הקרקע בבניין. חב' סמל השרון הייתה מיוצגת בעריכת החוזה על ידי עו"ד, ובסעיפים 23-24 להסכם הרכישה [נ/1] נאמר במפורש: "התחייבויות המוכר... אך ורק כמפורט בחוזה זה ונספחיו. המוכר אינו חייב ו/או אחראי לכל פרסום ו/או הצהרה ו/או מצג כלשהם שנעשו על ידי גורם כלשהו ... ואשר אינם כלולים בחוזה זה... כל שינוי ו/או תוספת לחוזה זה ונספחיו יחייב את המוכר אך ורק אם נערך בכתב ונחתם על ידי המוכר". שנית, בטפסי מש"חים [טפסי הדיווח של העסקה לשלטונות מס שבח - נ/4], דווח בסעיף 5 שהרכישה "על פי היתר הבנייה", ואין בדיווח אזכור לרכישת שטח לייעוד מסחרי, להבדיל מייעוד תעשייתי. בסעיף 49 לכתב התביעה נטען שייעוד השטח הנמכר היה מסחרי עפ"י היתר הבנייה כהגדרתו בחוזה המכר. בתשריט המקורי, שהיווה חלק מהיתר הבניה שאושר ב-24.5.94 [ת/11], השטח של 330 מ"ר בקומת הקרקע אינו מסומן כשטח מסחרי. היתר זה היה תקף במועד עריכת ההסכם. גם בטבלת חישוב השטח נטו שנדרש למקלט [העמוד האחרון של התשריט המקורי בהיתר הבניה שאושר - ת/11] אולם 2 אינו מוגדר כשטח מסחרי, וחנוך גל, המצהיר מטעם חב' סמל השרון, הצהיר בסעיף 5 לתצהירו שהשטח של 330 מ"ר בקומת הקרקע מהווה חלק מאולם 2. תיחום השטח שנמכר לחב' סמל השרון סומן בתשריט נ/3. חתימות חב' לומיר וחב' סמל השרון בצירוף חותמת החברה הוספו בצורה ברורה על השטח של אולם 2, ולא נרשם שהייעוד הוא למסחר. שלישית, במוצג נ/15 מסומן על התרשים של קומת הקרקע - שטח אולם 2 מתוחם ורשום 370 מ"ר , ובנוסף רשום "מסחר" ללא חתימה. הגב' פולה רוסין, מנהלת מדור היתרי בניה בעירית הרצליה, העידה בעמ' 243 שורה 19: "זה תרשים מגרש, זאת לא תכנית קומת קרקע". בחקירת הגב' פולה רוסין הובהר, שהכיתוב "שטח מסחרי" על התרשים נ/15 נכתב בכתב ידה מבלי שהוכח שכיתוב זה הופיע על גבי ההיתר המקורי. בעותק מקורי של ההיתר והתשריט שאותר והוצג בפני בית המשפט - לא מופיע סימון "שטח מסחרי" על אולם 2 [ת/11]. כן הוצג מתיק הבניין, שהביאה הגב' פולה רוסין מעירית הרצליה, מכתב בכתב ידה של הגב' פולה רוסין, שנלווה לו תרשים נוסף [מוצג ת/10], שמעורר תמיהות וספקות בעניין האותנטיות של נ/15. הגב' פולה רוסין העידה בחקירתה: "ש. ת/11 זה ההיתר... קומת הקרקע... לא נקובים על גבי היתר בקומת הקרקע שטחי מסחר ? ת. אני לא רואה" [עמ' 240 שורות 7-17]; "ש. האם ראית במו עינך את האדריכל נוטס [האדריכל שהגיש את התוכנית - י.ג.] מסמן על גבי הבקשה להיתר את שטחי המסחר? ת. לא" [עמ' 241 שורות 12-15]; "ש. בצילום שצילמת לא היה סימון של שטחי מסחר, את הוספת אותו? ת. כי זה תרשים מגרש. ש. אז לא היה סימון של שטחי מסחר? ת. לא" [עמ' 244 שורות 11-15]; "ש. בהיתר שאת צילמת [ביחס לנ/15- י.ג.] היה רשום 65, 370, 120, 80 ומסחר 4 פעמים, היה רשום או לא היה רשום? או שאת צילמת את התרשים והוספת את זה בכתב ידך וזה לא היה רשום? ת. צילמתי ורשמתי בכתב ידי. ש. מה שרשמת זה לא מופיע בהיתר עצמו? ת. אני לא יכולה לזכור את ההיתר .ש. לפי מה רשמת מסחר? ת. ... יחד עם ליליאן [מנהלת מחלקת רישוי - י.ג.] ...אני לא יכולה לזכור" [עמ' 244 שורות 19-27]. למוצג ת/10 צורף תרשים זהה לתרשים נ/15 עם אותן ההערות בצד ולמעלה. על התרשים שצורף למוצג ת/10 רשום על שטח אולם 2" 370 מ"ר", אולם לא רשום שטח "מסחרי", ובמכתב הנלווה [ת/10] רשמה הגב' פולה רוסין, מנהלת מדור היתרי בניה בעירית הרצליה, לגב' ליליאן: "תכנית זו עם היתר נעלמה מהתיק. מבקשים שאני אחתום שזה תואם להיתר שלא נמצא בתיק". הגב' פולה רוסין העידה: "ת/10... מי כתב את הנייר הזה ? ת. אני" [עמ' 245 שורות 11-20]. בתרשים נ/15, שתואם במדויק את התרשים שצורף לת/10, מצוין בשטח של אולם 2, ששטחו 370 מ"ר, המילה "מסחר", שלא מופיעה על השטח של אולם 2 בתרשים הזהה שצורף לת/10. הדבר הובא לידיעת העדה ולא ניתנו הסברים לכך [ראו עמ' 246 שורות 27-29]. לא ניתן לאמץ את גרסת התובעות בהסתמך על מוצג נ/15. רביעית, בעניין התשריט נ/5 טענו התובעות בעמ' 4 לכתב התביעה: העתק תשריט קומת הקרקע המהווה חלק מהיתר הבנייה מצורף כנספח ד'3 לכתב התביעה [מוצג נ/5]. הוצג בפני בית המשפט המקור של היתר הבניה והתשריט [ת/11], ואין זהות בין מוצג נ/5 לבין מוצג ת/11. על מוצג נ/5 , על השטח המתייחס לאולם 2 , יש שורה של כיתובים , שכנראה הוספו על ידי פרקליט התובעים או גורם אחר מטעמם לקראת הדיון: "רמי מלכה", "סמל השרון", "127 מ"ר", "330 מ"ר", והם אינם רלוונטיים לענייננו. ב"כ התובעות אישר בעמ' 56 שורות 28-30 שהוסיף כיתוב על נ/5 בעט ירוק ובעט כחול. העד חנוך גל, המצהיר מטעם חב' סמל השרון, הצהיר בפרוטוקול מ- 31.1.10, בעמ' 6 שורות 17-19: "יש לך מושג מי כתב את הכיתוב בכתב יד בעט אדום על גבי התשריט [נ/5 - י.ג.] ? ת. אני מניח שעורך הדין כתב"; "ש. כתוב תוספת קומת קרקע ומעל זה מצוין בכתב יד סימון מסחר קומת קרקע. מי סימן את זה בכתב יד? ת. אני לא יודע" [פרוטוקול 31.1.10 עמ' 8, שורות 28-30]. הכיתוב הרלוונטי לענייננו, המופיע על שטח אולם 2 במוצג נ/5 הוא: "מסחר. חתימה" [להלן: "הכיתוב"]. לא הוצגו ראיות מי הוסיף את הכיתוב על נ/5, ובאילו נסיבות הוסף הכיתוב. אין גם ראיות על מועד הוספת הכיתוב. הקבלן אלעני הכחיש בעמ' 55-57 את חתימתו על נ/5. האדריכל זאב נוטס, שהעיד שערך את הבקשה להיתר הבניה [עמ' 23 שורות 26-27], וזיהה את חתימתו על היתר הבניה [עמ' 23 שורות 29-30] העיד בחקירתו, שהסימונים "שטח מסחרי" על נ/5 אינם בכתב ידו [עמ' 31 שורות 1-7]. עוד העיד בעמ' 31 שורות 10-11: "ש. מהיכרותך את עירית הרצליה, זה יהיה נכון לומר שלא מקובל במסגרת בקשה להיתר להכניס כל מיני סימונים בכתב היד על גבי התשריט ביחס לייעודים ? ת. לא מקובל". ב"כ התובעות הצהיר בקדם המשפט בעמ' 9 שורות 2-26, שעל נ/5 חתם הנתבע 2, והתובעות לא חתמו, ואמר: "יש נייר חתום ע"י מר אלעני... זה ד(3) [נ/5 - י.ג.]... מי חתם פה? רק אלעני ? ת. אלעני [הנתבע 2 - י.ג.] כן... ש. הצדדים עצמם, התובעות לא חתמו ? ת. לא". כנגד טען ב"כ הנתבעים בעניין זה בעמ' 10 שורה 27: "זה לא חתימתו [של הנתבע 2 - י.ג.] וזה לא בכתב ידו". אין בפני בית המשפט עדות שהנתבע 2 חתם על נ/5. מר חנוך גל, שהעיד מטעם חב' סמל השרון, העיד בעמ' 8 שורות 11-14: "ש. נ/5 מי הביא אותו לעו"ד ? ת. זה צולם מתיק הבניין... על ידי". אין ראיה שנ/5 צורף כצרופה להסכם הרכישה.המפורט בנ/5 אינו תואם את נ/9 [חלוקת השטחים המסחריים] שהוכח שהוגש לוועדה המקומית בפב' 95', כ- 8 חודשים לאחר שהועדה המקומית אישרה את היתר הבניה. בע"א 2032/06 אגי נ' עיזבון סלמאן, דינים עליון 2009 (12) 1122, קבע כב' השופט דנציגר: "בכל הקשור לטענת זיוף הסכם המכר, הרי שאין בעובדה כי המשיבים הם אלו שהעלו את הטענה האמורה כדי להעביר את נטל השכנוע מנקודה זו על שכמם... טענת הזיוף שנטענה מפי המשיבים אינה אלא הכחשה באמיתות המסמך, ומששימש המסמך להוכחת זכויותיהם של המערערים... עליהם גם הנטל להוכיח כי מסמך זה הינו אותנטי". לא הוגשה חוות דעת של מומחה להשוואת כתבי יד כדי להוכיח שהנתבע 2 הוסיף את הכיתוב הנ"ל על מוצג נ/5. נטל ההוכחה להוכיח כי נ/5 הינו אותנטי מוטל על התובעות, והתובעות לא הצליחו להוכיח זאת במידה הדרושה במשפט אזרחי, במיוחד כאשר לא מופיע הכיתוב הנ"ל על התשריט המקורי שאושר ע"י הועדה לתכנון ובניה [ת/11], ובמיוחד כאשר לא מופיע הכיתוב הנ"ל על התשריט שתחם את השטח שנמכר באולם 2, עליו הוספו חתימות מקוריות של חב' סמל השרון וחב' לומיר בצירוף חותמת החברה [מוצג נ/3 ]. חמישית, על הסכם הרכישה [נ/1] חתמה מנהלת חב' סמל השרון, הגב' שושנה גל. מר חנוך גל, שהעיד מטעם חב' סמל השרון, אישר בחקירתו בעמ' 5 שורות 28-29: "ש. תאשר לי שעו"ד קליבנסקי ייצג אתכם בעסקה? ת. כן". חרף האמור, התובעת 1 לא העידה מטעמה לעניין תוכן המו"מ וכוונת הצדדים את הגב' שושנה גל, שחתמה על ההסכם, ואת עו"ד קליבנסקי שייצג את התובעת 1 בהסכם המכר. 4. לא הוכח שחב' מלכה רכשה מחב' לומיר ב- 3.11.93 שטח של 184 מ"ר בקומת קרקע של הבניין לייעוד מסחרי, וניתן לקבוע כי הרכישה הייתה לייעוד תעשייתי - הייעוד של מרבית השטחים בבניין עפ"י היתר הבניה שניתן. ראשית, בהסכם הרכישה נ/2 [נספח ג'1] אין זכר בהגדרת הממכר ולא בהוראות אחרות בחוזה לכך שהרכישה הייתה שטחים שייעודם מסחרי. ב"כ התובעות הצהיר ב-27.10.09 בעמ' 8 שורה 3: "בחוזה המכר לא כתובה המילה "מסחר", ובעמ' 8 שורה 36: "בחוזה עצמו אין במלל מסחר". שנית, בסעיף 49 לכתב התביעה נטען שייעוד השטח הנמכר היה מסחרי עפ"י היתר הבניה וחוזה המכר. בהסכם הרכישה בעמ' 2 נאמר: "הקונה מצהיר... בדק את התוכנית והמפרט... ייעוד הבניין על פי היתר הבניה", ובעמ' 1 להסכם הוגדר היתר הבנייה: "ההיתר - היתר הבניה שניתן על ידי הועדה המקומית לגבי הבניין". הסכם הרכישה מ- 3.11.93 נחתם עם חב' מלכה בטרם ניתן היתר לשימוש מסחרי בקומת הקרקע. במועד חתימת ההסכם היה תקף היתר בניה מ-91' [נספח ד'1 לכתב התביעה] לייעוד תעשייתי בקומת הקרקע של הבניין. רק לאחר מכן, ב-24.5.94, ניתן היתר נוסף ובו אישרה הועדה המקומית 10% משטח קומת הקרקע בבניין לשימושים מסחריים [ראו ד'2 לכתב התביעה]. תיחום השטח שנמכר לחב' מלכה סומן בתשריט נ/3 . חתימות חב' לומיר וחב' מלכה בצירוף חותמת החברה הוספו בצורה ברורה על השטח של אולם 1, ולא נרשם שהייעוד הוא למסחר. שלישית, התובעות הפנו למוצג נ/5. בסעיף 49.8 לכתב התביעה נטען: "שטח נוסף בן 184 מ"ר בייעוד למסחר השייך לרמי מלכה, והמהווה חלק מאולם מס' 1". במוצג נ/15 - בתרשים של העיריה לא מסומן על השטח של 184 מ"ר, שהוא חלק מאולם 1 - ייעוד מסחרי, אלא מצוין על שטח של 65 מ"ר באולם 1-"מסחר", ושטח זה מתייחס לשטח של 54 מ"ר נטו שהוקצה עוד ב- 2.2.95 ע"י הנתבעים לחב' מלכה [מוצג נ/9 ], ואינו נתבע בתביעה. במוצג נ/5 - בתשריט עליו מסתמכות התובעות לא מסומן על השטח של 184 מ"ר באולם 1 - ייעוד מסחרי, אלא מצוין "מסחר. 65 מ"ר. חתימה". השטח של 65 מ"ר באולם 1 מתייחס לשטח של 54 מ"ר נטו שהוקצה עוד ב- 2.2.95 ע"י הנתבעים לחב' מלכה [מוצג נ/9], ואינו נתבע בתביעה. כך שהראיות היחידות שמצויות בידי חב' מלכה [מוצגים נ/5 ונ/15] אינן מוכיחות שהשטח של 184 מ"ר שנרכש ב- 3.11.93 ייעודו היה למסחר ולא לתעשייה. לעניין ההסתמכות על נ/5 ונ/15- ראו עוד האמור בנימוקים השלישי והרביעי שבסעיף 3 לעיל. רביעית, על הסכם המכר [נ/2] חתם רחמים מלכה, שהלך לבית עולמו לאחר עריכת העסקה. נאוה מלכה, המצהירה מטעם חב' מלכה, העידה בחקירתה הנגדית: "ש. את לקחת חלק במו"מ שנוהל ביחס להסכמים...? ת. אני לא לקחתי חלק במו"מ פיזית... אני לא נכחתי בחתימה של ההסכמים" [עמ' 16 לפרוטוקול מ- 31.1.10 שורות 21-24]; "את לא ניהלת מו"מ עם אף אחד מנציגי הנתבעים? ת. אני באופן אישי לא ניהלתי מו"מ" [עמ' 17 שורות 3-4]; "ש. מי שייצג את החברה... זה עו"ד כרמלי שי... את פנית לעו"ד כרמלי ... ת. כן" [עמ' 18 שורות 13-18]. העדה היחידה שהעידה מטעם חב' מלכה הייתה נאווה מלכה, ולא היתה לה כל ידיעה אישית על תוכן המו"מ עובר לעריכת ההסכם ועל כוונת הצדדים. חב' מלכה גם לא טרחה להעיד מטעמה את עו"ד כרמלי שי, שייצג את חב' מלכה בהסכם המכר. 5. לא הוכח שחב' מלכה רכשה מחב' לומיר ב-15.4.96 שטח של 127 מ"ר לייעוד מסחרי בקומת הקרקע של הבניין, וניתן לקבוע כי הרכישה הייתה לייעוד תעשייתי- הייעוד של מרבית השטחים בבניין על פי היתר הבנייה שניתן. ראשית, בהסכם הרכישה נ/2 [נספח ג'2] אין זכר בהגדרת הממכר ולא בהוראות אחרות בחוזה לכך שהרכישה הייתה של שטחים שייעודם מסחרי. ב"כ התובעות הצהיר ב-27.10.09 בעמ' 8 שורה 3: "בחוזה המכר לא כתובה המילה "מסחר", ובעמ' 8 שורה 36: "בחוזה עצמו אין במלל מסחר". חוזה הרכישה נערך בין אנשי עסקים, שעסקו רבות בתחום הנדל"ן. חב' מלכה רכשה בבניין 4 נכסים. הגב' פולה רוסין, מנהלת מדור היתרי בנייה בעירית הרצליה, העידה בחקירתה בעמ' 239 שורות 1-3: "בשנים ההם היו מעט מאד בנייני תעשייה עם שטחי מסחר מאחר והתב"ע של 253-א של הרצליה לא אישרה שטחי מסחר באזור התעשייה... בניינים ייחודיים... והיו מעט בניינים כאלה". חב' מלכה הייתה מודעת לכך שבהיתר הבניה שאושר - שטח קומת הקרקע בבניין הינו 1,749 מ"ר ואושרו מתוכם רק 680 מ"ר לייעוד מסחרי. בהסכם הרכישה ובנספחים הנלווים לא צוין, שהרכישה בקומת הקרקע מתייחסת לשטח קרקע בייעוד מסחרי, להבדיל מיתרת השטח בקומת הקרקע והבניין שהינם לייעוד תעשייתי, חרף זאת שהאישור לא ניתן כדבר שבשגרה לבנייני תעשייה בהרצליה, וניתן רק לחלק מקומת הקרקע בבניין. חב' מלכה הייתה מיוצגת בעריכת החוזה על ידי עו"ד, ובסעיפים 19-20 להסכם הרכישה [נ/2, נספח ג'2] נאמר במפורש: "התחייבויות המוכר... אך ורק כמפורט בחוזה זה ונספחיו. צד כלשהו אינו חייב ו/או אחראי לכל פרסום ו/או הצהרה ו/או מצג כלשהם שנעשו על ידי גורם כלשהו ... ואשר אינם כלולים בחוזה זה. כל שינוי ו/או תוספת לחוזה זה ונספחיו יחייב את המוכר אך ורק אם נערך בכתב ונחתם על ידי המוכר". שנית, בסעיף 49 לכתב התביעה נטען שייעוד השטח הנמכר היה מסחרי עפ"י היתר הבנייה כהגדרתו בחוזה המכר. בתשריט המקורי, שהיווה חלק מהיתר הבניה שאושר ב-24.5.94 [ת/11], השטח של 127 מ"ר בקומת הקרקע אינו מסומן כשטח מסחרי. גם בטבלת חישוב השטח נטו שנדרש למקלט [העמוד האחרון של התשריט המקורי בהיתר הבניה שאושר- ת/11] אולם 2 אינו מוגדר כשטח מסחרי. נאווה מלכה, המצהירה מטעם חב' מלכה, הצהירה בסעיפים 4-5 לתצהירה שהשטח של 127 מ"ר בקומת הקרקע מהווה חלק מאולם 2. שלישית, ב- 2.2.95 הגישה חב' לומיר לאגף מהנדס העיר בעירית הרצליה את פירוט חלוקת השטחים המסחריים בקומת הקרקע, כאשר עפ"י הפירוט מלוא השטח [680 מ"ר] שהוקצה לייעוד מסחרי - חולק, ולא נכלל בשטח המסחרי 127 מ"ר שנמכרו לחב' מלכה [ראו מוצג נ/9]. ב- 26.7.95 אושר נ/9 ע"י הוועדה המקומית כפוף למילוי שני תנאים [נספח 5 לתצהיר ליליאן]. ב-15.4.96, במועד חתימת הסכם הרכישה של 127 מ"ר בקומת הקרקע, הייתה בתוקף החלטה זו של הוועדה המקומית [ראו סעיף 20 לתקנות התכנון והבנייה (בקשה להיתר, תנאי ואגרות) תש"ל - 1970 - המורה שהחלטה בטלה רק בתום שנה מהיום בו הודיעה הוועדה המקומית למבקש על אישור בקשתו, אם במשך התקופה האמורה לא הוצא ההיתר]. בהסכם הרכישה הצהיר הקונה: "ידועות וברורות לו זכויות... ייעוד הבניין והממכר". רביעית, לעניין ההסתמכות על נ/5 ונ/15- ראו האמור בנימוקים השלישי והרביעי שבסעיף 3 לעיל. חמישית, על הסכם המכר [נ/2] חתם רחמים מלכה, שהלך לבית עולמו לאחר עריכת העסקה. נאוה מלכה, המצהירה מטעם חב' מלכה, העידה בחקירתה הנגדית: "ש. את לקחת חלק במו"מ שנוהל ביחס להסכמים... ? ת. אני לא לקחתי חלק במו"מ פיזית... אני לא נכחתי בחתימה של ההסכמים" [עמ' 16 לפרוטוקול מ- 31.1.10 שורות 21-24]; "את לא ניהלת מו"מ עם אף אחד מנציגי הנתבעים? ת. אני באופן אישי לא ניהלתי מו"מ" [עמ' 17 שורות 3-4]; "ש. מי שייצג את החברה... זה עו"ד כרמלי שי... את פנית לעו"ד כרמלי ... ת. כן" [עמ' 18 שורות 13-18]. העדה היחידה שהעידה מטעם חב' מלכה הייתה נאווה מלכה, ולא היתה לה ידיעה אישית על תוכן המו"מ עובר לעריכת ההסכם ועל כוונת הצדדים. חב' מלכה גם לא טרחה להעיד מטעמה את עו"ד כרמלי שי, שייצג את חב' מלכה בהסכם המכר. 6. עוד נוסיף מס' הערות משלימות: [א] אין ללמוד מהשימוש שעשו התובעות בפועל בנכסים לעניין סיווג הממכר במועד רכישתו. העדה ליליאן לרר מעירית הרצליה העידה בחקירתה בעמ' 163 שורות 2-5, שרק בשנים האחרונות הבקשות לרישוי עסקים, שמוגשות לצורך קבלת רישיון עסק, מובאות לפני הוצאת הרישיון למחלקת רישוי בניה בעירייה כדי להשוות את התאמת הבקשה לרישיון עסק לשימוש המופיע בהיתר הבניה. עפ"י עדותה נוהל זה לא היה קיים לפני 10 שנים. [ב] חיובי הארנונה נעשים עפ"י השימוש בפועל, ולא עפ"י השימוש שהותר בהיתר הבנייה, ואינם יכולים ללמד על הגדרת הממכר בהסכמי הרכישה. [ג] לא ניתן ללמוד מסכומי המכר בחוזי הרכישה, האם נמכרו בקומת הקרקע שטחים לייעוד מסחרי או לייעוד תעשייתי. התובעות לא הגישו חוות דעת שמאי לעניין שווי מ"ר בנוי לייעוד מסחרי בקומת הקרקע של הבניין לעומת שווי מ"ר בנוי לייעוד תעשייתי בקומת הקרקע של הבניין נכון למועדי הרכישה: 3.11.93; 27.10.94; 15.4.96. לא הוגשה חוות דעת שמאית בעניין שווי הנכסים שנמכרו, תוך התייחסות ספציפית למיקום, ההצמדות ומס' החניות, לפי פירוט העסקאות: 184 מ"ר בנוי בקומת הקרקע של הבניין [אולם 1] נכון ל- 3.11.93, 330 מ"ר בנוי בקומת הקרקע [אולם 2] נכון ל- 27.10.94, 127 מ"ר בנוי בקומת הקרקע של הבניין [אולם 2] נכון ל- 15.4.96 - בשני חתכים: ייעוד מסחרי וייעוד תעשייתי. יכול והיה גם צורך בנתונים נוספים, באשר בעסקה מ- 3.11.93 נרכשו 184 מ"ר בקומת הקרקע, ו- 300 מ"ר בקומת המרתף העליון, וזאת כדי לבודד מסכום המכר את עסקת קומת המרתף; ובעסקה מ- 15.4.96 נרכשו: מחצית מיחידה במרתף העליון, בנוסף ליחידה בשטח 57 מ"ר וליחידה בשטח 127 מ"ר בקומת הקרקע, והפיצול ל- 3 חוזים שנערכו בו ביום - לא שיקף את העובדה שהמדובר למעשה בעסקה אחת. לא ניתן לשלול גם את הטיעון של הנתבעים שהמחיר הושפע מגורמים נוספים: מיקום הנכס, גודלו, הצמדת שטחים לנכס, מס' חניות שנמכרו, ויכולת מיקוח. השמאי שדן בהיטל השבחה [ת/5] קבע את נתוניו נכון ל- 21.1.94, ואין בחוות דעתו התייחסות ל-3 המועדים ולנתונים הנוספים שפורטו לעיל. השמאי שדן בהיטל ההשבחה מציין בסעיף 4.7.3: "הפרש שווי הקרקע בגין הרחבת השימוש למסחר בקומת הקרקע - 280 דולר למ"ר", ואין די בנתון זה כדי להוכיח את טענת התובעות בעניין גובה התשלום בעסקה. [ד] השטח של 54 מ"ר נטו הוקצה לשימוש מסחרי ב-29.1.95 [ראו מוצג נ/9]. בעסקה שנערכה ב- 15.4.96 בין חב' לומיר לבין חב' מלכה הפרידו הצדדים את השטח של 57 מ"ר ברוטו בקומת הקרקע של הבניין מהשטח של 127 מ"ר ברוטו באותה קומה, וביחס לכל שטח נחתם הסכם נפרד באותו יום - כפי הנראה לאור העובדה שביחס בשטח של 54 מ"ר נטו הייתה הקצאה לשימוש מסחרי עוד במסמך מ- 29.1.95 שהוגש לוועדה לתכנון ובנייה [מוצג נ/9], ומלוא השטחים שיועדו לשימוש מסחרי [680 מ"ר] חולקו במסמך מ- 29.1.95, ולא ניתן היה להקצות שטחים נוספים בקומת הקרקע לשימושים מסחריים. [ה] לעניין עתירה 90 בכתב התביעה, הבניין נרשם כבית משותף, ובמרשם המקרקעין לא מתבצע מרשם של ייעוד המקרקעין [מסחר או תעשייה]. 7. ומכאן להודעת צד ג' שהגישו הנתבעים כנגד הועדה המקומית לתכנון ובנייה הרצליה - דינה של הודעה זו להידחות לא רק מהטעם שהתביעה נדחתה אלא גם לגופה. ראשית, ב"כ הנתבעים טען בפרוטוקול מ- 27.10.09, עמ' 16 שורה 34 עד עמ' 17 שורה 2: "ש. למה אתה תובע את הועדה? ת. כיוון שהיא לא עשתה את מלאכתה נאמנה. אם היא הייתה מסמנת כפי שביקשתי עוד אז את השטחים כשטחי מסחר, לא הייתה מחלוקת כזאת ... בפב' 95... עוד לפני שבוצעו ההתקשרויות". חלוקת שטחי המסחר בקומת הקרקע הוגשה ב-2.2.95 ע"י חב' לומיר לוועדה המקומית לתכנון והבנייה [ראו מוצג נ/9]. שנית, הנתבעים חזרו בהם מהודעת צד ג' בעניין הסכם הרכישה של חב' מלכה מ- 3.11.93 - רכישה של 184 מ"ר בקומת הקרקע של הבניין [ראו עמ' 17 לפרוטוקול מ- 27.10.09 שורות 8-13]. סיבת החזרה הייתה, שההסכם נחתם ב-3.11.93 - עוד בטרם הגישה חב' לומיר ב-2.2.95 את הבקשה לחלוקת שטחי המסחר בקומת הקרקע של הבניין [נ/9]. שלישית, גם הסכם הרכישה של חב' סמל השרון מ- 27.10.94 - רכישה של 330 מ"ר בקומת הקרקע של הבניין נחתם בטרם הגישה חב' לומיר ב-2.2.95 את הבקשה לחלוקת שטחי המסחר בקומת הקרקע של הבניין [נ/9]. לא הוכח קשר סיבתי בין פעולת הועדה המקומית בנושא שטחי המסחר לבין הנזקים הנטענים ע"י הנתבעים כתוצאה מתביעת התובעות, שטענו שהשטחים שנמכרו להם בהסכם המכר היו לייעוד מסחרי ולא לייעוד תעשייתי. רביעית, באשר להסכם הרכישה של חב' מלכה מ- 15.4.96 - 127 מ"ר בקומת הקרקע, טענו הנתבעים בסעיף 77 לסיכומיהם: "במועד בו חתמה התובעת 2 על ההסכמים באפריל 96' כבר הייתה בתיק הבניין [בוועדה המקומית - י.ג.] הודעת הנתבעת 1 בדבר השימושים המסחריים בקומת הקרקע, בצירוף תשריט [מוצג נ/9 - אשר התקבל בעירייה כבר ביום 2.2.95] כך שהתובעת 2 בהכרח הייתה מודעת לחלוקת השימושים המסחריים בנכסים שרכשה". גם לאור טיעון זה לא הוכח קשר סיבתי בין המחדל הנטען כנגד הועדה המקומית באי הוצאת ההיתר לבין הנזקים שנגרמו לנתבעים כתוצאה מתביעת התובעות, שטענו שהשטחים שנמכרו להם בהסכם המכר היו לייעוד מסחרי ולא לייעוד תעשייתי. חמישית, מהמישור הפרטני של כל עסקה למישור הכללי, לא הוכח קשר סיבתי בין פעולותיה של הועדה המקומית לתכנון ובניה לבין הגשת התביעה ע"י חב' סמל השרון וחב' מלכה כנגד הנתבעים. התובעות טענו שבהסכמי המכר מכרה להם חב' לומיר שטחים מסחריים בקומת הקרקע של הבניין, וחב' לומיר הפרה את התחייבויותיה ושינתה את חלוקת שטחי המסחר במועד מאוחר יותר. הועדה המקומית לא הייתה מעורבת במערכת החוזית שבין הרוכשות- חב' סמל השרון וחב' מלכה לבין המוכרת- חב' לומיר, וגם אם היה נקבע שהועדה המקומית התרשלה בטיפול בבקשת לומיר מפב' 95 - אין בכך כדי להשפיע על השאלה מה היו ההתחייבויות החוזיות בהסכמי המכר שנחתמו והאם הופרו. התביעה מתבססת על מצגים של הנתבעים עובר לעריכת הסכמי הרכישה, ולא על מצגים של הועדה המקומית. זאת ועוד, הנתבעים בסעיף 115 לסיכומיהם טענו: "גם אלמלא התרשלה עירית הרצליה ו/או הועדה המקומית בביצוע עבודתה... אין בעובדה זו, לכשעצמה, להקנות לתובעות או למי מהן זכויות שמעולם לא רכשו בהסכם...". שישית, לא הוכח שהנתבעים מילאו את התנאים שנקבעו באישור הועדה המקומית מ- 26.7.95, שדנה בבקשה שהגישה חב' לומיר לחלוקת שטחי המסחר בקומת הקרקע. ההיתר מ- 26.7.95 הותנה בקבלת אישור מחלקת ביוב והמצאת תכניות הגשה נוספות. לא הוכח שהוגשו תכניות ביוב ושולמו תשלומי החובה. האחריות למילוי התנאים חלה על מבקש ההיתר. האדריכל זאב נוטס, שטיפל בהיתר הבניה, העיד בפרוטוקול מ- 31.1.10, עמ' 33 שורות 6-9: "ש. אם התנאים לא מתקיימים אז לא מוצא היתר בנייה, נכון? ת. נכון. ש. מי שצריך לפעול להוצאת היתר הבנייה זה המבקש? ת. נכון". לא הוגשה בקשה להארכת תוקף ההחלטה של הועדה המקומית מ- 26.7.95, ולא הוכח שהוצא ההיתר. שביעית, תביעת התובעות הוגשה בהסתמך על חוזה המכר, היתר הבניה והתשריט שאושרו, ומוצג נ/5, ולא בהסתמך על התרשים נ/15 של העיריה [ראו סעיף 49 לכתב התביעה והצהרת ב"כ התובעים בעמ' 10 שורה 1]. 8. סוף דבר א. התביעה כנגד הנתבעים 1-2 - נדחית. ב. הודעת צד ג' כנגד הועדה המקומית לתכנון ובניה - נדחית. ג. התובעת 1 תשלם לנתבעים 1-2 הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 30,000 ₪ + מע"מ צמוד למדד ונושא ריבית מיום הפסק ועד התשלום בפועל. התובעת 2 תשלם לנתבעים 1-2 הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 30,000 ₪ + מע"מ צמוד למדד ונושא ריבית מיום הפסק ועד התשלום בפועל. הנתבעים 1-2 ישלמו לצד ג', ביחד ולחוד, הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 30,000 ₪ + מע"מ צמוד למדד ונושא ריבית מיום הפסק ועד התשלום בפועל. שינוי ייעוד במקרקעיןתעשיה