פינוי מדירה שכורה שהתקבלה בירושה

מומלץ לקרוא את פסק הדין להלן על מנת לקבל ידע בנושא פינוי מדירה שכורה שהתקבלה בירושה:

התביעה


לפניי תביעה לסילוק ידם של הנתבעים מהדירה ששכרו מהתובעת, הידועה כגוש 30091 חלקה 160, ברח' גמול 6 ירושלים, בקומת הקרקע, בצידו המזרחי של הבניין (להלן – "הדירה"), אותה ירשה בצוואת בעלה המנוח ז"ל.

הנתבעים בעל ואשה שרכשו ביום 19.8.03 את זכויות דמי המפתח בדירה, כדיירים מוגנים, בהתאם לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), תשל"ב – 1972. ההסכם והצוואה/צו ירושה צורפו כנספח א' לכתב התביעה.

טענות התובעת


לאחר חתימת ההסכם ומסירת החזקה בדירה לנתבעים, לא התגוררו הנתבעים בדירה, אלא השכירוה בשכירות חודשית, תוך התעלמות מזכויות התובעת ובניגוד להסכם ולדין, ולא המשיכו לשלם את דמי השכירות כנדרש מהם לפי 7א' להסכם בסך של 150 ₪ לחודש, צמוד למדד, חרף פניות חוזרות ונשנות מצדה. לפיכך הפרו הנתבעים את חובתם בסעיף 7א להסכם, לשלם את דמי השכירות.




בנוסף, זכות הנתבעים להשכיר את הדירה לפי סעיף 7ג' להסכם, הינה רק במקרה שיעדרו מהארץ לצרכי שליחות בלבד, ולא מעבר לשנה רצופה אחת. אולם בניגוד להסכם ולדין ללא הסכמת התובעת, הם השכירוה לצדדים שלישיים, בהפכם אותה ל"אכסניה", ול"ביצה המטילה ביצי זהב", בהפיקם ממנה רווחים, תוך פגיעה בוטה ורמיסת זכויותיה הקנייניות של התובעת, בעוד הנתבעים ומשפחתם המשיכו במקביל להתגורר בדירתם ברח' ישראל 23 בעמנואל.




מאחר ודרישות חוזרות ונשנות מצד התובעת לנתבעים לתקן את המעוות, לא הועילו, היא שלחה אליהם ביום 16.3.05 התראה מעו"ד שפאר, בה הוזהרו, כי אם לא יעמדו בתנאי ההסכם, תשקול התובעת צעדיה המשפטיים, לרבות פניה לערכאות השיפוטיות (נספח ב' לכתב התביעה).




בנסיבות אלה, טוענת התובעת כי הנתבעים איבדו את הגנות חוק הגנת הדייר, והיא עותרת לפינוי וסילוק ידם, לקבלת דמי השכירות ו/או דמי שימוש ראויים, הוצאות החזקה עם פינוי הדירה בפועל, כשבתביעה דנן מתייחסת לסעד הפינוי בלבד, ומבקשת פיצול סעדים בהגשת תובענה נפרדת בגין הסעדים הכספיים, לפי תוצאת הליך זה. לפיכך התובעת עותרת להורות בהליך זה על פינוי הדירה לאלתר, והחזרתה כשהיא פנויה מכל אדם וחפץ, תוך חיוב הנתבעים בהוצאות משפט וכן שכ"ט עו"ד בתוספת מע"מ כדין.


טענות הנתבעים


הנתבעים טוענים כי הם וילדיהם מתגוררים בדירה מעת לעת, השכרתם את הדירה בשכירות משנה, נעשתה בהתאם לאמור בסעיף 7 להסכם, וזכותם לכך היתה מבחינתם תנאי יסודי בעת ההתקשרות, בשים לב לכך שבמשך השנה הם מרבים לשהות בחו"ל תקופות ממושכות.




באשר לתשלום דמי השכירות, טוענים הנתבעים כי עבור השנה הראשונה החל מיום 1.5.04 ועד יום 30.4.05 הם שילמו לתובעת ביום 1.5.04 לשנה מראש את דמי השכירות, ולאחריה ביקשו פעמים מספר מהתובעת למסור להם להיכן להפקיד עבורה את דמי השכירות, אולם היא סירבה, לפיכך למען הסר ספק, סמוך לאחר קבלת התביעה, הם שלחו לב"כ התובעת שיק ע"ס 3,600 ₪ לכיסוי דמי השכירות לתקופה של שנתיים מיום 1.5.05 ועד יום 30.4.07 (שיק שהוחזר להם).




התובעת או בא כוחה לא פנו אליהם מעולם, המכתב המתיימר להיות מכתב ב"כ התובעת מיום 16.3.05 מעולם לא נמסר להם, מה גם שבמועד עריכתו, טרם הגיע מועד תשלום דמי השכירות שהוא מיום 1.5.05 ואילך. כמו"כ הדירה מעולם לא הושכרה על ידם לתקופה העולה על שנה אחת. השכרתהּ לאחרים היתה בתמורה לדמי שכירות ראויים ולא לשם הפקת רווחים קלים. בהתחלה הם השכירו אותה ביום 24.5.04 לשנה אחת בלבד, ולאחר מכן מיום 24.9.05 למשך 6 חודשים בלבד עד 19.3.06, וכשביקשו לשלם לתובעת את דמי השכירות היא סירבה לקבלם. לחילופין, מששילמו לב"כ עם הגשת כתב ההגנה את דמי השכירות המגיעים מהם עד יום 30.4.07, מילאו אחר תנאי חוזה השכירות. כמו"כ בהתאם לחוזה השכירות, הם רשאים להשכיר את הדירה ולא הפיקו מכך רווח בלתי הוגן, בנוסף, הדירה בעמנואל אינה בבעלותם, אלא הם שוכרים אותה, ואין בבעלותם כל דירה אחרת. לפיכך אין לתובעת כל עילה שבדין לדרוש פינויים.


אשר על כן, עותרים הנתבעים, כי ביהמ"ש ידחה את התביעה ויחייב את התובעת בהוצאותיהם ובשכ"ט עו"ד בתוספת מע"מ כחוק.


לחילופין, בהתאם להוראות חוק הגנת הדייר (נוסח משולב) התשל"ב - 1972 כפי שפורשו בפסיקה, זכאים הנתבעים לסעד מן הצדק, בשים לב לפרק הזמן הקצר יחסית שחלף ממועד הסכם השכירות, השקעתם הכספית הנכבדה כרוכשי זכויות הדיירות המוגנת בדירה, כשלנתבעים אין כל דירה אחרת בבעלותם, זולת זכויותיהם בדירה נשוא התביעה, ולהם 5 ילדים הסמוכים על שולחנם, ולענין זה יש להביא בחשבון את התנהגות התובעת והתנאים החריגים המפורטים בסעיף 7 להסכם השכירות.


דיון


המחלוקת היא האם הפרו הנתבעים את סעיפים 7א+ג להסכם השכירות, בחובת תשלום דמי השכירות לתובעת, ובהשכרתם את הדירה לאחרים. ולהלן לשון הסעיפים:

7. בעלת הבית והדיירים הנכנסים מאשרים כי הסכימו ביניהם כי כל תנאי החוזה המקורי בין מר ששון כהן ז"ל כבעל בית והדיירים היוצאים יוותרו בעינם פרט לשינויים הבאים:


דמי השכירות החודשיים מעודכנים עם תחילת תקופת החוזה זה ל-150 ₪ (מאה וחמישים ₪) דמי השכירות ישולמו אחת לשנה מראש. העלאות תותרנה רק על פי הוראות הדין.
בעלת הבית מתירה לדיירים הנכנסים לשפץ את הדירה כראות עיניהם כל עוד השיפוצים אינם מסוג שדורש היתר בניה. שיפוצים אחרים לעומת זאת יתאפשרו רק בכפוף לקבלת אישורם.
לפנים מהקבוע בדין ובהסכם המקורי מאשרת בעלת הבית לדיירים הנכנסים להשכיר את הדירה מעת לעת במידה וייצאו לשליחות.

הואיל ונכונות בעלת הבית להתיר לדיירים הנכנסים להשכיר את הדירה ניתנה לאור אופי עבודתם הכוללת יציאה לשליחויות, ותוך הבנה שלא תנוצל למטרות של הפקת רווחים קלים, מוסכם יחד עם זאת, כי כל תקופת השכרה בודדת כנ"ל לא תעלה על שנה אחת רצופה וכי זכות זו ניתנת לדיירים הנכנסים אישית וכי אינה ניתנת להעברה.
הדיירים הנכנסים לא יידרשו לשתף את בעלת הבית בהכנסות משכירויות כנ"ל.

אי תשלום דמי השכירות לתובעת עבור 3 חודשי השכירות הראשונים בין 1.2.04 – 25.4.04
11. לפי סעיף 5 להסכם, מסירת החזקה לנתבעים היא ביום 1.2.04. לפיכך היה עליהם לשלם לתובעת את דמי השכירות מאותו יום, אלא שהנתבעים טוענים כי בפועל קיבלו את החזקה מהדייר היוצא רק ביום 25.4.04 (ראה סעיף ב(א) לתצהיר תשובת הנתבע לשאלון), לפיכך את דמי השכירות בסך 1,800 ₪ הם שילמו לתובעת לשנה מראש, עבור התקופה שבין 24.4.05– 25.4.04, עפ"י הקבלה מיום 6.5.04 (נספח ב' לתצהירו), עליה חתומה התובעת.

לאחר שבחנתי את הראיות, אין בידי לקבל טענה זו, והגעתי למסקנה כי לנתבעים חוב דמ"ש עבור 3 החודשים הראשונים בין 1.2.04 - 25.4.04, ולהלן נימוקיי:
ראשית, הסכם השכירות מיום 19.8.03 נערך בין 3 צדדים: התובעת, הנתבעים והדייר היוצא, כשהתובעת מצידה עומדת על זכותה לקבל את דמה"ש גם עבור התקופה שבין 1.2.04- 25.4.04. אמנם מהקבלה לפיה שילמו הנתבעים לדייר היוצא סך של 100,000 $ עבור רכישת זכויות הדיירים היוצאים (לפי סעיף 3 להסכם השכירות), עולה כי מסירת החזקה נדחתה באיחור של כמעט 3 חודשים, משום שהנתבעים שילמו לדייר היוצא את מלוא הסכום באיחור, דהיינו רק ביום 25.4.04 במקום במועד עליו הוסכם 1.2.04 (נספח א' לתצהיר הנתבעים), אולם הנתבעים לא הוכיחו את הסיבה לאיחורם בתשלום לדייר היוצא, ושהאיחור לא נגרם בעטיים.
שנית, טענת הנתבע כי לא קיבל את החזקה בנכס עד יום 25.4.04 ואיחר בתשלום, משום שלבני הזוג חיים ותמר דרעי שהתגוררו בנכס, לא היה מקום מגורים אחר, הינה טענה בעלמא שלא הוכחה, גם לא הוכח כי דמי השכירות עבור 3 חודשים הראשונים הנ"ל שולמו לנתבעת ולו ע"י הדייר היוצא, הנתבעים אפילו לא טענו זאת בכתב הגנתם או בתצהירם, ולא טענו כי ביקשו וקיבלו את הסכמת התובעת להמשך מגורי הדייר היוצא בנכס, לא כל שכן שלא הוכיחו זאת, לא במסמך כלשהו ולא בעדות תומכת, כשבפועל חובתם היתה לשלם לה את דמי השכירות החל מ-1.2.04, או לקבל הסכמתה לשינוי המצב ולהסדירו עמה מראש, שכן בסעיף 6א לתצהירה טוענת התובעת כי החזקה נמסרה לנתבעים ב-1.2.40.
שלישית, הגם שעפ"י הקבלה עליה חתומה התובעת (נספח ב' לתצהיר הנתבע), דמי השכירות בסך 1,800 ₪ לשנה מראש (150 ₪ לחודש X12 חודשים), שולמו לה ב-1.5.04, לתקופה שבין 1.5.04- 15.4.05, הרי שהתאריכים הללו אינם תואמים את טענת הנתבע בתצהירו כי הסך של 1,800 שולם עבור התקופה שבין 24.4.05– 25.4.04, כמו"כ במסמך זה, שנכתב על גבי קרטון פיצה (ראה עמ'21 ש' 2-3 לפרו'), בניסוח של הנתבע 1, מופיעות מחיקות ותיקונים, ובחקירתה הנגדית התובעת כפרה בתאריכים וטענה: "זה לא נכון התאריכים, הוא היה צריך לכתוב בפתק שלו שזה מ- 1.2 ועד סוף שנת 31.1 שאלו ביחד 12 חודשים... לא קראתי תאריכים, הוא בא ושילם לי, הרי אמרתי שהוא בה וביקש ממני קצת זמן" (ראה עמ' 10 ש' 15-20 לפרו'. ההדגשה שלי א.ז.).
מכאן נראה כי התובעת הוחתמה על קבלה שאינה מתיישבת עם הנסיבות. התיקונים והמחיקות בה מעידים על בלבול בתאריכי המועדים הנטענים ע"י הנתבעים, ועל סתירה במועדי חישוב תקופת 12 החודשים, כשכל אלה ביחד מעידים כי נעשה בחופזה, אינו אמין, ואין לסמוך על האמור בו. מסקנתי לפיכך היא כי מדובר בהחתמת התובעת על קרטון פיצה מזדמן אודות סכום הכסף שקיבלה, שאותו בלבד אישרה, בלא שנתנה את דעתה לתאריכים המבולבלים, ומדובר במסמך בעייתי ולא אמין.
רביעית, בנוסף לא עולה אפילו מהמסמך הזה כי מועד מסירת הדירה לנתבעים נדחה, לא כל שכן הסיבה לכך, ולא צויין בו כי התובעת קיבלה דמ"ש עבור 3 חודשים בין 1.2.04 – 25.4.04.
חמישית, טענת הנתבע ועדותו כי קיבל את החזקה והמפתחות לדירה ביום 25.4.04 (ראה עמ' 20 ש' 26 לפרו'), סותרים את האמור בנספח ה' לתצהירו - "תעודת בירור פרטים על נוסע" ממשרד הפנים, המפרט את יציאות הנתבע וכניסותיו לישראל, שם צויין בעמ' 2 כי ביום 22.4.04 יצא מהארץ ושב ביום 3.5.04, כלומר הנתבע לא היה כלל בארץ במועד בו העיד כי קיבל את מפתחות הדירה, וגירסתו כי קיבלת את החזקה ביום 25.4.12, נסתרת במסמכים שהוא הגיש, ומלמדת על חוסר אמינותה.
שישית, אף אם נכונה טענת הנתבע כי הנתבעת קיבלה את המפתחות (ולא הוא), כעולה מנספח א' לתצהירו (בו מאשר הדייר היוצא קבלת כספים ומסירת המפתחות לנתבעת), הרי שלא עולה ממסמך זה סיבת איחור הנתבעים בתשלום ו/או שהסדירו את דמי השכירות המגיעים לתובעת עבור 3 חדשים אלה, ו/או שהיא מסכימה לוותר עליהם, מה עוד שלא הוכח כי איחור הנתבעים בתשלום לדייר היוצא ולתובעת, מוצדק.
שביעית, התובעת לא אישרה כלל בחקירתה הנגדית את טענת הנתבעים כי הדייר היוצא דרעי, לא נתן לנתבע את המפתחות ב-1.2 (ראה שם ש' 20-12 לפרו'), אלא טענה בתצהירה כי החזקה נמסרה לנתבעים ב-1.2.40, ועמדה על טענה זו, כשמנגד, הנתבעים לא הזמינו לעדות את הדייר היוצא להוכיח גרסתם באשר לסיבת האיחור בתשלום לתובעת לשנה מראש ולהימנעותם לשלם לה עבור 3 חודשי השכירות הראשונים מ-1.2.04.
שמינית, יתירה מכך, בחקירתה הנגדית העידה התובעת במפורש, כי הנתבע ביקש ממנה לעכב את תשלום דמי השכירות "הוא ביקש ממני לחכות עם דמי השכירות, היות ואין לו כסף..." (ראה עמ' 10 ש 4 לפרו'), ועדותה תומכת במסקנה כי עיכוב תשלומי הנתבעים לדייר היוצא ולתובעת נגרם בשל מצבם הכספי, אך לא על הסכמה מצידה לוותר על חלק מדמי השכירות, ואין לזקוף איחור זה כנגדה.

12. בנסיבות אלה, הנתבעים לא הרימו את הנטל להוכחת טענותיהם, הן באשר לחובתם לשלם את דמי השכירות עבור 3 החודשים הראשונים, ולא את הסברם לסיבת איחורם בתשלום, או טענתם בדבר מועד מסירת החזקה באיחור. גם אם בינם לבין הדייר היוצא הוסכם על מסירת החזקה במועד אחר, אין הדבר יכול לחייב את התובעת לא כל שכן לחייבה לוותר על דמי השכירות. מכל מקום, סבורני כי איחור הנתבעים בתשלום שווי זכויותיהם לדייר היוצא ולתובעת, נזקף לחובת הנתבעים בלבד, ולא לחובת התובעת, שזכאית עפ"י ההסכם מהם לדמי השכירות עבור 3 החודשים שבין 1.2.04 – 25.4.04.

13. אשר על כן אני קובעת כי התובעת היתה זכאית לקבל מהנתבעים דמי שכירות גם עבור 3 החודשים הראשונים בין 1.2.04 – 25.4.04, ומשלא עשו כן הם הפרו את הסכם השכירות, וסעיף 131(1) לחוק הגנת הדייר בדבר אי תשלום דמי השכירות, מקים לתובעת סעד של סילוק יד.


אי תשלום דמי השכירות עבור השנה השנייה
14. אין חולק כי התובעת כי לא קיבלה ביום 1.2.05 גם את דמי השכירות לשנה השנייה, תמיכה לטענתה כי ראתה במחדל זה הפרת ההסכם, היא פנייתה לנתבעים באמצעות עו"ד אורי שפאר במכתבו מיום 16.3.05 (שצורף לכתב התביעה), בדרישה לשלם לה את מלוא דמי השכירות לכל שנה מראש, כפי שהוסכם בהסכם השכירות, וטענתה הנוספת כי הנתבעים משכירים את הדירה גם כשאינם שוהים בחו"ל (טענה בה אדון בהמשך). אמנם הנתבעים טוענים כי לא קיבלו מכתב זה, אך העובדה שפנייתה זו נעשתה בטרם 25.4.05 (המועד הנטען לקבלת החזקה ע"י הנתבעים, אך לא הוכח), תומכת באי עמידתם במועד התשלום עפ"י ההסכם ביום 1.2.05 מראש עבור השנה השנייה.

15. באשר לסירוב התובעת לקבל את דמי השכירות, הרי שאין חולק כי גם מחודש 5/05 ואילך הנתבעים לא שילמו לתובעת את דמי השכירות, אלא רק שלחוהו לבא כוחה לאחר הגשת התביעה, והיא סירבה לקבלם. לטענת הנתבעים עוד טרם הגשת התביעה (ולא ציינו מתי), הם פנו לתובעת בבקשה לקבל את מס' חשבון הבנק שלה על מנת לשלם לה את דמה"ש עבור השנה הבאה, אך המחלוקת היא מתי פנו, והאם עשו כן רק בשלב מאוחר, כדי לסכל את פינויים נוכח הפרתם את ההסכם. בעוד הנתבע טוען, כי מיד בתום השנה הראשונה בגינה שילם דמ"ש, הוא פנה לתובעת בבקשה לקבל את מספר חשבון הבנק שלה, טוענת התובעת בחקירתה הנגדית, כי הפנייה אליה היתה לאחר שהיא כבר גילתה כי הנתבעים שלא שילמו לה, השכירו את דירתה, למרות שהתגוררו בארץ, והפרו גם בכך את ההסכם, ולאחר שהיא כבר התרתה בהם בע"פ ובאמצעות עו"ד שפאר, כי יחדלו מכך, וכך השיבה בחקירתה הנגדית:

ש: האם זה נכון, או לא נכון, שבמהלך התקופה, שלאחר השנה הראשונה ששילמו לך את דמי השכירות, התקשרו אלייך האדון והגב' או כל אחד מהם לבד וביקשו ממך בטלפון, גב' כהן תני לנו מס' חשבון שאליו נפקיד את דמי השכירות שלך?
ת: לא בתום השנה.
ש: מתי?
ת: מתי שהם ידעו שהייתי שם וראיתי שאנשים נמצאים שם ושוכרים את הדירה. דיברתי איתם, צלצלתי אליהם, אמרתי להם, שהם לא רשאים להשכיר את הדירה ורק אז הם אמרו שאתן להם מספר חשבון ואז זה הגיע לעו"ד גבאי."
(ההדגשה שלי א.ז.)
ראה: עמ' 11 ש' 4-10 לפרו' מיום 28.2.08.

גם כשנשאלה בהמשך לסיבת סירובה לקבל את התשלום, עמדה התובעת על הסברה הקודם ואמרה:

"ש: תסבירי לי למה התעקשת לא לתת מספר חשבון ?
ת: למה התעקשתי? כי הוא משכיר את הדירה, אני רוצה שהוא יפנה...הוא לא יכול לעשות כסף על הגב שלי. באיזה זכות הוא משכיר את הבית? הוא מקבל כסף 850 $, על מה?
(ההדגשה שלי א.ז.)
ראה: עמ' 13 ש' 15-17 לפרו' מיום 28.2.08.

הגם שהנתבעים טוענים כי לא קיבלו את מכתב עו"ד שפאר, התובעת הבהירה בחקירתה הנגדית כי סיבת פנייתם אליה לצורך ביצוע התשלום, היתה קבלתם את מכתבו:
ש: אני אומר לך, כי בסביבות 5/5 משהו כזה, פחות או יותר, אחרי המכתב של שפר, שאין אישור מסירה באותה תקופה, התקשרו אלייך בני הזוג חיון וביקשו את מספר החשבון. זה יכול להיות כמו שאני אומר?
ת: למה הם ביקשו? כי הם קיבלו מכתב מעורך הדין, אז הם התקשרו."

ראה: עמ' 13 ש' 9-12 לפרו' מיום 28.2.08.

כן טענה התובעת, כי קיבלה מהנתבעים שיחת טלפון אחת בלבד, בה הציעו לשלם לה:

ש: "...היו שיחות טלפון אלייך, כדי לקבל את מספר החשבון?
ת: שיחה אחת."

ראה : עמ' 13 ש' 31-33 לפרו' מיום 28.2.08.

16. הנתבעים לפיכך לא הוכיחו מתי פנו לתובעת, בעוד התובעת העידה כי הם התקשרו אליה רק לאחר שהפרו את ההסכם, ולאחר שגילתה כי הם משכירים את דירתה ואינם מתגוררים בה, ותמכה טענתה בדבר הפרת ההסכם, במכתב ההתראה מיום 16.3.05 ששלח אליהם עו"ד שפאר בשמה, (אותו טוענים הנתבעים כי לא קיבלו). כן הסבירה כי בנסיבות אלה היא סירבה לקבל את דמי השכירות לפני ואחרי הגשת התביעה (לאחר שהתייעצה עם ב"כ המייצגה במשפט), וממכלול הנסיבות אכן עולה כי נסיון הנתבעים לשלם לתובעת את דמי השכירות, נעשה לאחר שהם הפרו את ההסכם גם באי תשלום וגם בהשכרת הדירה, כשמנגד לא ברור כלל מדוע לא ניגשו במועד התשלום 1.2.05 ישירות לביתה כדי לשלם לה דמ"ש (לאחר שאף התשלום הראשון לשנה מראש שולם במזומן), ומדוע השכירו את דירתה במשך רוב הזמן, למרות שהנתבע בלבד ללא הנתבעת נעדר לפרקי זמן קצרים, כשבפועל הם שהו והתגוררו בארץ בדירה בעמנואל, ורק ולאחר שהתובעת ביקשה מהם לחדול מהשכרת הדירה, ושלחה להם את מכתב ההתראה מיום 16.3.06 מאת עו"ד שפאר מטעמה, כי יחדלו להשכירה וישלמו לה את דמי השכירות, הם ביקשו לשלם לה את החוב.
ודוק, מקובלת עלי טענת התובעת בסעיף 13 פסקה 2 לסיכומיה, כי אם אכן היתה לנתבעים כוונה כנה לשלם את חוב השכירות, עמדה בפניהם גם דרך נוספת שנקבע בפסיקה - לפתוח חשבון בנק נפרד ולהפקיד בו את דמי השכירות עבור התובעת, אך גם זאת לא עשו.
מהתנהגותם עולה כי נסיונם המאוחר לשלם לה, נבע מכך שגילתה כי בנוסף לאי תשלום דמה"ש, הם השכירו את הדירה בלא שתנאי ההסכם לכך התקיימו, ומחששם לתביעה נגדם על הפרת ההסכם. בנסיבות אלה, סירוב התובעת לקבל את דמי השכירות היה מוצדק.

אשר על כן אני קובעת כי התובעת היתה זכאית לקבל מהנתבעים גם את דמי שכירות עבור השנה השניה ביום 1.2.05 בנוסף ל-3 החודשים בין 1.2.04 - 25.4.04, ומשלא עשו כן הם הפרו פעם נוספת את הסכם השכירות, באופן המקים לתובעת עפ"י סעיף 131(1) לחוק הגנת הדייר סעד של סילוק יד.
השכרת הנכס בשכירות משנה

17. הדירה הושכרה לטענת הנתבעים בשכירות משנה כלהלן:

* למש' בן מימון מיום 24.5.04 למשך שנה שהוארכה עד 6.7.05 בדמ"ש בסך 700 $ לחודש (נספח ד' לתצהיר הנתבע).

* לתלמידי הישיבה - שלמה אקשטיין וזכריה בלום למשך חצי שנה בתאריכים 15.9.05 – 14.3.06 בדמ"ש בסך 850$ לחודש, כשבתקופת שכירות זו הנתבע אף הסכים כי שוכרי המשנה יכניסו לשהייה בדירה אנשים אחרים (ראה נספח ד' 2 לתצהיר הנתבע וסעיף 3 לתצהיר תשובות הנתבע לשאלון).

לטענת התובעת הנתבעים השכירו את הדירה בניגוד לתנאים שבהסכם ולפיכך הפרו את ההסכם.
סעיף 7(ג) להסכם קובע כי:

"לפנים מהקבוע בדין ובהסכם המקורי, מאשרת בעלת הבית לדיירים הנכנסים להשכיר את הדירה מעת לעת ובמידה וייצאו לשליחות .
הואיל ונכונות בעלת הבית להתיר לדיירים הנכנסים להשכיר את הדירה, ניתנה לאופי עבודתם הכוללת יציאה לשליחויות, ותוך הבנה שלא תנוצל למטרות של הפקת רווחים קלים, מוסכם יחד עם זאת, כי כל תקופת השכרה בודדת כנ"ל לא תעלה על שנה אחת רצופה, וכי זכות זו ניתנת לדיירים הנכנסים אישית וכי אינה ניתנת להעברה"

התנאי להשכרת המשנה "מעת לעת ובמידה וייצאו לשליחות"
18. מלשון הסעיף עולה, כי אפשרות השכרת המשנה הינה לפנים משורת הדין ומותנית בתנאי: "במידה וייצאו לשליחות", כך שבעת חתימת החוזה, אומד דעת הצדדים היה, שהנתבעים יתגוררו בדירה, או לפחות לא ישכירוה, כשאינם בשליחות בחו"ל, והותר להם לפנים משורת הדין להשכירה, רק מעת לעת וכשייצאו לשליחות (על מנת שהדירה תנוצל לשכירות בתקופת העדרם), שהרי לא מתקבל על העת כי הנתבעים שכרו את הדירה בדיירות מוגנת מתוך כוונה להשכירה רוב הזמן לאחרים וגם כשהם בארץ, לצורך עשיית רווחים בקבלת דמי שכירות גבוהים פי 20 מדמי השכירות שהם שילמו עבורה.



התנאי להשכרת המשנה "במידה וייצאו לשליחות" - טענת הנתבע בסעיף 15 לתצהירו כי מלכתחילה היה ברור בעת עריכת ההסכם עם התובעת, כי רק הנתבע יוצא לשליחות, בעוד אשתו וילדיו נשארים בישראל, תמוהה ואינה מתיישבת עם האמור בהסכם, שכן מדובר בדיירות מוגנת שלא ניתנת להעברה בשכירות משנה, אלא כאפשרות חריגה בהסכם, ובתנאי המופיע בלשון רבים: "במידה וייצאו לשליחות", ולא בלשון יחיד, מתוך הבנה כי בתקופה זו שניהם לא יתגוררו בדירה, שאחרת אין כל הצדקה להשכרתה ע"י הנתבעים בשכירות משנה), כך שהשכרת המשנה לא נועדה רק למקרה בו יצא אחד מהם לשליחות.

לפיכך יציאת הנתבע בלבד לשליחות, אינה מאפשרת לנתבעים עפ"י ההסכם השכרת משנה.


מאחר והשכרת המשנה בסעיף 7 להסכם הינה חריג, המותנה בתנאים שהוגדו כלהלן: "לפנים מהקבוע בדין ובהסכם המקורי…. לאור אופי עבודתם הכוללת יציאות לשליחויות, ומתוך הבנה כי לא תנוצל למטרות של הפקת רווחים קלים…", יש לפרשה על דרך הצמצום, בהתאם למילים בהם נקטו הצדדים מתוך ראיית אומד דעת הצדדים לאור תכלית החוזה ומטרתו, תוך התקיימות כל התנאים המופיעים בהם, ואין מקום להרחיב פרשנות למצב בו הנתבע בלבד יצא לשליחויות (שלא קיים בהסכם).

כמו"כ אין בהפניית ב"כ הנתבעים בסעיף 22 סיפא לסיכומיו, לסעיף 2 (ב) למכתב עו"ד שפאר מיום 16.3.05 (נספח ב' לכתב התביעה), כדי להצדיק שינוי מלשון החוזה המנוסח חד משמעית בלשון רבים. מן המפורסמות בפסיקה, כי אין להיזקק לפרשנות חיצונית של מסמך, מקום בו לשונו ברורה ואינה סובלת בהכרח פרשנות נוספת. בכל הכבוד הראוי, דברי עו"ד שפאר במכתבו אינם באים במקום לשון החוזה ואין בהם כדי לגרוע מלשונו.

21. זאת ועוד, מטענות הנתבע עולה כי גם ילדיו לא התגוררו בדירה, אלא במוסדות חינוך ובעמנואל, ובהגיעם לדירה מעת לעת, הם לנו במחסן (הנתבע לא טען מעולם כי ילדיו גרו בדירה- ראה סעיף 22 לתצהירו), אך התגוררו עמו בעמנואל. אין להעלות על הדעת כי התובעת הסכימה להשכרת המשנה למטרות רווח, כשבני הזוג (או אחד מהם) שוהים בארץ, ממשיכים להתגורר עם ילדיהם בדירה בה התגוררו גם קודם בשכירות (נמוכה יותר) בישוב עמנואל (ראה סעיף 6 לתצהיר הנתבע וסעיף 4 לתצהיר תשובתו לשאלון), אך משכירים את דירתה בשכירויות משנה תמורת דמי שכירות גבוהים פי 20-22 מדמי השכירות שהם משלמים לה בדיירות מוגנת (לפי שער הדולר ליום השכרת המשנה, ראה טבלה ב' המצ"ב בסוף כנספח לפסה"ד), תוך גריפת רווח עצום ובלתי הוגן לכיסם, המגיע כדי כ-61,690 ש"ח על גב התובעת, שאמורה היתה לקבל בתקופה זו רק 3,150 ₪, אך קיבלה רק 1,800 ₪, על בסיס גיחותיו הקצרות לחו"ל של הנתבע בלבד שהעיד כי רק הוא יוצא לשליחויות של כשבועיים בחלק מהחודשים. התנהגות הנתבעים היא בניגוד מוחלט לתנאי ההסכם המתיר השכרה רק ביציאת הנתבעים לשליחות.

22. מהעדויות עולה כי עמנואל המשיכה להיות מרכז חייהם גם לאחר הסכם השכירות עם התובעת, שכן הנתבעים רשמו את ילדיהם הצעירים ללימודים בעמנואל, ששימשה עדין ככתובתם בעת קבלת התביעה (עמ' 21 ש' 32 לפרו'), והנתבע העיד כי המשיך לתת שם ייעוץ, ושמשפחתו המשיכה להתגורר שם, ולא בדירת התובעת, וכדברי התובעת בעדותה: "אני יודעת שהם גרו בעמנואל והם גם התקשרו אלי משם" (עמ' 17 ש' 15 לפרו'). הנתבע בעצמו מודה: "ש: אז היו לך שני ילדים, שלומדים בצורה סדירה בבי"ס בעמנואל ת: נכון" (עמ' 22 ש' 24-25 לפרו') ואישר בחקירתו הנגדית כי מקום מגוריו ומרכז חייו היו בעמנואל ולא בירושלים: ש: אני נותן לך הזדמנות. אני לא מאמין שיש לך 2 ילדים קטנים שלומדים בבי"ס שם, ואתה אומר שזה לא מקום המגורים הקבוע שלך. הרי זו שנת לימודים, שנות לימודים. אז אתה ראית את מרכז חייך בעמנואל עובדה שרשמת את הכתובת שלך לשם, הילדים שלך למדו שם, ואתה מאשר את זה? ת: כן, רק 2 ילדים שלי למדו בעמנואל" (עמ' 22 ש' 27-31 לפרו').

23. התוצאה היא שבפועל הנתבעים החליפו את היוצרות, בכך שהמשיכו להתגורר כשמרכז חייהם בדירה שהשכירו בעמנואל, ובמקום לגור בדירה דנן ששכרו למגוריהם, ולהשכירה מעת לעת, הם השכירוה רוב ימות השנה ודרו בה רק מעת לעת לפרק זמן קצר, בין שכירות משנה אחת לאחרת, ולא באופן קבוע. על כן נסיון ב"כ הנתבעים להוכיח כי הנתבעים שהו בדירה מדי פעם (עמ' 16 ש' 25-26 לפרו'), אינו מוכיח כי השכירוה למטרת מגוריהם עפ"י החוזה, אלא כי התכוונו להשכירה למטרות עשיית רווח בהשכרות משנה, על אף שלא יצאו שניהם לשליחות. ודוק, עפ"י ההסכם, מצופה היה כי הנתבעים יתגוררו בה, ולא מעת לעת, שכן לשון החוזה "מעת לעת" מתייחסת להשכרת המשנה ולא לשהייתם בה, כך שהיה עליהם להימנע מהשכרתה כל אימת ששניהם אינם בשליחות בחו"ל, ומדברי הנתבע עולה כי רק הוא נסע לבדו לחו"ל (ראה עמ' 25 ש' 1-2 לפרו'), לתקופות קצרות של כשבועיים בחודש בחלק מהשנה, כעולה גם מעדותו: "ש: למעשה זה לתקופות קצרות? ת:כן, שבועיים" (עמ' 25 ש' 4-5 לפרו'), כעולה גם מפלט יציאותיו וכניסותיו לישראל (וטבלה נספח א' לפסה"ד), רוב ימות השנה שהה הנתבע בישראל. בהעדר קיום התנאי בחוזה "במידה ויצאו לשליחות", מנועים היו הנתבעים להשכיר את הדירה בשכירות משנֵה, לא כל שכן למשפ' מימון שלנה ולה"ה אקשטיין ובלום לחצי שנה, ובוודאי שלא למעלה משנה (כפי שהשכירו למשפ' מימון). מהשוואת משך שהות הנתבע בחו"ל למשך השכרת המשנה לבני הזוג מימון מעל שנה, שהה הנתבע במהלכה בחו"ל פחות מ-100 ימים, ובאותה תקופה גם שהה בארץ כ-3 חודשים ברצף (אפריל-מאי-יוני 2004) ובכל זאת השכיר את הדירה למעלה משנה. כן השכירה לחצי שנה לה"ה אקשטיין ובלום, כשחודשיים תמימים מהם שהה בישראל וביתרה נסע לחו"ל כשבועים בחודש בלבד.

לפיכך אני קובעת כי בהשכרת המשנה הפרו הנתבעים את התנאי בחוזה של יציאת שניהם לשליחות.

התנאי לפיו "תקופת השכרה בודדת לא תעלה על שנה אחת רצופה"
24. מהראיות שהובאו עולה כי הנתבעים השכירו את הדירה לתקופה העולה על שנה (כעולה מתצהיר הנתבע בתשובה לשאלון).

ההשכרה למשפ' מימון מיום 24.5.04 למשך שנה שהוארכה עד 6.7.05 בדמ"ש בסך 700 $ לחודש
25. מנספח ד' לתצהיר עדות הנתבע, עולה כי תקופת שכירות המשנה היתה מערב שבועות עד ערב שבועות הבא. אולם בתצהירו ציין הנתבע בפירוש כי שכירות משנה זו היתה מיום 24.5.04, ובדיקת היומן ומראה כי ערב שבועות הבא ביום ג' בתשס"ה הינו ביום 12.6.05, ותומכת בטענת ב"כ התובעת בסיכומיו כי מדובר בתקופה שלמעלה משנה.
לפיכך אני קובעת כי מלכתחילה הדירה הושכרה למשפ' מימון למשך למעלה משנה.
לא זו אף זו, מנספח ד' הנ"ל עולה כי הוסכם על אפשרות הארכת השכירות, ובתצהיר תשובתו לשאלון, טען הנתבע כי שכירות משנה זו הוארכה עד יום 6.7.05 בשל לידת השוכרת מימון, ובהסכמת התובעת. ואולם גם בעניין זה אין לנתבע מסמך או הוכחה המלמדים על הסכמת התובעת לכך, כשמנגד התובעת מכחישה הסבר זה, והעידה בחקירתה הנגדית:
ש: אנו הראנו לבית המשפט, שהזוג מימון לקחו דירה לשנה. האם זה נכון שהגב' מימון דיברה איתך, היא היתה בהריון וביקשה ממך שתעשי לה טובה שבתום השנה היא לא תצטרך לפנות את הדירה אלא שהיא תוכל לגור עוד פרק זמן בדירה שלך ?
ת: לא נכון. כשאני הייתי התינוקת כבר היתה בזרועותיה והיא היתה אחרי לידה כשאני הייתי שם.
(ההדגשה שלי א.ז.)
ראה: עמ' 16 ש' 4-15 לפרו'.

26. אמנם מסעיף א לנספח ד1', למכתב השוכר מימון, עולה כי בתום השנה נכנסו בנין הזגו חיון להתגורר בדירה מס' ימים, והוסכם עם הנתבע לאור לידת הגב' מימון, על הארכת השכירות עם משפ' מימון מעבר לשנה, כלהלן:

"אני הח"מ, אמיר מימון מציין בזאת:


בעבר חתמנו חוזה לשנה (ביננו לבין משפ' חיון) לאחר השנה באו משפ' חיון וגרו בדירה למספר ימים. כמו כן סוכם על חידוש חוזה השכירות להמשך השהיה (וזאת מכיון לידה, בשע"ט, כחוש לפני תום החוזה הראשון ואילוצים רפואיים שבגינם לא התאפשרה יציאתנו מהדירה)." (ההדגשות שלי – א.ז).


ואולם, לא ניתן להסתמך על המכתב הנ"ל כראיה:

ראשית, הוא אינו מפרט תאריכים, ואפילו אינו מציין מתי ילדה גב' מימון.
שנית, היה על הנתבעים להגיש תצהיר מטעם שוכרי המשנה, או לחילופין, לזמנם לעדות, ובכל מקרה להעמידם למבחן החקירה הנגדית. העדר זימונם לעדות, הינו פגם הפועל לחובת הנתבעים, ומונע הסתמכות ראייתית על המסמך האמור, לא כל שכן קביעת ממצא עובדתי על פיו, ואין בו כדי לתמוך בגירסתם.
לחילופין ושלישית, מדברי אמיר מימון, כי: "לאחר השנה באו משפחת חיון" במכתבו (נספח ד1 הנ"ל), עולה כי חלפה שנת השכירות.
רביעית, עפ"י סעיף, 7(ג) להסכם עם התובעת לא ניתן היה להאריך את שכירות מימון מעבר לשנה, אך הטענה כי השכירות הוארכה תוך פיצולה וכניסת הנתבעים למגורים בדירה למשך מס ימים בלבד, לא רק שלא הוכחה בעדויות, ולכן אני דוחה טענה זו, אלא גם אם אניח כי קרתה, הינה מעשה מלאכותי ומעושה המצדיק הרמת מסך, שכן בפועל מגורי מימון בדירה מימון בדירה היו למעלה משנה. ובנסיבות אלה אין הפיצול יכול לשמש מנוף כמניפולציה להמשך השכרת הדירה למימון, אלא הנתבעים הפרו את ההסכם עם התובעת במניפולטיביות. בשולי הדברים אוסיף כי ייתכן שלולא התערבות התובעת שדרשה מהנתבעים כי יחדלו מהשכרת דירתה, היתה נמשכת תקופת השכרה זו גם מעבר לכך.

ובאשר לפיצול המלאכותי - בת"א 3409/02 כ"ץ נ' א.ש.י פרקובסקי ביהמ"ש השלום ברשל"צ, התייחס כב' השופט שאול מנהיים בפסק דינו מיום 20.1.05 לטענת התובעים לגבי פיצול מלאכותי של חוזה מכר, בהתייחסו לפיצול בין שתי נתבעות כמלאכותי; כששני חוזים נחתמו באותו מועד ומקום ע"י אותו אדם (ראה: בפסקה 5 לפסה"ד), ביהמ"ש התעלם מהפיצול וקבע בפסקה 29 לפסה"ד כי: "מדובר בעסקה אחת, שפוצלה באופן שיש בו מרכיב מלאכותי בין שני חוזים". בדומה, גם כשמעביד מפטר עובד סמוך למלאת שנת עבודתו נחשב הדבר כאילו העובד מילא שנתו, כפי שנקבע בסעיף 3 לחוק פיצויי פיטורין תשכ"ג ס"ח תשכ"ג מס' 404 מיום 16.8.1963 עמ' 136 (ה"ח תשכ"ב מס' 493 עמ' 88):

"פיטורים סמוך לפני סוף שנת עבודה ראשונה, יראו אותם – אם לא הוכח היפוכו של דבר – כאילו נעשו מתוך כוונה להימנע מחובת תשלום פיצויי פיטורים ואין פיטורים כאלה פוגעים בזכות הפיצויים".

גם המשפט העברי לא הכיר בטענת מורדת שנמנעה למרוד 12 חודשים רצופים, כהפסקה, אך חזרה למרוד וחוזר חלילה על מנת שלא לאבד כתובתה. (שו"ת הרידב"ז חלק א' סימן שסד') כן פסק הגר"מ פייינשטיין בשו"ת "אגרות משה" (אגר"מ חלק חושן משפט חלק א' סימן עח') על פיטורי פועל-משחטה מדי שנה בטרם מלאה לו שנה, על מנת למנוע ממנו צבירת ותק וזכויות, כשבפועל ביצעו בתי הדין הרמת מסך וראו את התקופה במצטבר, בהתעלמם מהנסיון המלאכותי לקטוע את הרצף.

בענייננו הרמת המסך מלמדת כי טענת הנתבעים (שלא הוכחה) כי נכנסו לדירה לשבוע או למספר ימים, הינה מלאכותית ומעושה, והתוצאה הברורה והמתבקשת היא שבפועל הנתבעים השכירו למימון את הדירה לתקופה שמעל שנה, ובכך הפרו שוב את הסכם השכירות עם התובעת, באופן בוטה, תוך שימוש בדירתה לצרכי השכרת משנה, המקים לה עילת פינוי.

27. אשר על כן אני קובעת כי מלכתחילה הנתבעים השכירו את הנכס למשפחת מימון לפרק זמן של למעלה משנה מ-25.4.04-12.6.05, שהוארכה עד 6.7.02, ובכך הפרו הנתבעים את התנאי המגביל את השכרת המשנה עד שנה.

השכרת המשנה לה"ה אקשטיין שלמה וזכריה בלום בדמ"ש בסך 850 $ לחודש למשך כחצי שנה
28. מנספח ד2' לתצהיר הנתבע עולה כי הנתבעת השכירה בשכירות משנה את הנכס לתלמידי הישיבה אקשטיין שלמה וזכריה בלום לתקופה של כחצי שנה "תחילה מכ' אלול תשס"ה עד יט' אדר תשס"ו", דהיינו 24.9.05 – 19.3.06, אך למרות שבתקופה זו שהה הנתבע בארץ בחודשים 11/05, 2/06 במלואם בנוסף למספר שבועות בחודשים האחרים, והנתבעת שהתה משך כל התקופה בארץ, הנתבעים השכירו את הדירה בשכירות משנה, בניגוד להוראת סעיף 7(ג) להסכם, והפרו את הסכם השכירות עם התובעת מאחר והשכירו את הדירה בלא שיצאו שניהם לשליחות.

29. ביחס לשתי השכירויות הנ"ל, טבלת השוואה לשנים: 2006 - 2004 המשקפת את ימי שהיית הנתבע בארץ מול תקופות השכרת משנה, מצורפת לפסה"ד כנספח א', ומלמדת כי הדירה הושכרה ללא קשר ליציאת הנתבעים לשליחות, תוך הפרת הנתבעים את תנאי השכרת המשנה

הפקת רווחים קלים מהשכרת המשנה
30. כפי שציינתי לעיל, התנהלות הנתבעים מלמדת כי הדירה נועדה בעיקר להפקת רווחים ורק באופן שולי למגוריהם, לתקופות קצרות בין השכרת משנה אחת לאחרת, וזאת לאור החיפזון בהשכרת המשנה למימון למשך שנה, עובר לכריתת החוזה, למרות שהנתבעת לא היתה אמורה כלל לצאת לשליחויות ושהתה כל העת בארץ, בסכום גבוה פי 21 מדמי השכירות שהנתבעים שילמו עבורה לתובעת, ואח"כ הושכרה לאקשטיין ובלום למשך חצי שנה, בסכום גבוה פי 22 מהסכום שהיה על הנתבעים לשלם לתובעת. מדובר בעשיית רווחים קלים ובלתי הוגנים בניגוד להסכם השכירות. מהסכמי השכירות המשנה שצרף הנתבע עולה כי הנתבעים הרוויחו בתקופה קצרה זו סך של 61,600 ₪ ביחס לסך 100,000 ששילמו לדייר היוצא בגין זכויותיהם (ראה טבלה ב' כנספח לפסה"ד), כל זאת בניגוד לסעיף 7 (ג) לחוזה הקובע כי השכרת המשנה לא תנוצל למטרת רווחים קלים.
שהיית הנתבעת במקום מגורי הנתבעים בעמנואל, בלא שהתלוותה כלל לשליחות הנתבע, מלמדת אף היא כי מלכתחילה לא שכרו הנתבעים את הדירה בירושלים לשם מגורים, ועל העדר קשר וזיקה בין השליחות בחו"ל להשכרת המשנה, שבפועל נועדה להשגת רווחים ולא לצרכי מגורי הנתבעים.
מסעיף 6 לתצהיר הנתבע, עולה כי מלכתחילה הנתבעים לא ראו בירושלים מקום מגורים כי אם מקום להשכרת נכסים למטרת רווח. זו היתה דרכו גם בדירתו הקודמת בירושלים, קודם לרכישת הדירה דנן בדמי מפתח: "זאת ועוד, גם בטרם נחתם ההסכם הנ"ל וכדי להגדיל את הכנסותינו היינו משכירים מעת לעת את הדירה ברח' שמואל הנביא בסך של כ-750$ לחוד ומאידך בתקופות כאמור היינו מתגוררים בישוב בעמנואל" (ההדגשה שלי – א.ז), ובסעיף 7 לתצהירו טוען הנתבע כי דירת התובעת נועדה להחליף את הדירה בבעלותו ב"שמואל הנביא" שמכר, אותה נהג להשכיר, ומכאן שנועדה למלא אחר אותו ייעוד: "את הדירה בשמואל הנביא ביקשנו למכור על מנת לכסות חובות שהצטברו וביתרה ביקשנו לרכוש דירה אחרת ולשם כך פנינו למתווך". (ההדגשה שלי א.ז), דהיינו לצורך השכרה. מכאן שהמשך מגורי הנתבעים בעמנואל נועדה למטרת עשיית רווח מהדירה.

הנתבעים נמנעו להתגורר בירושלים מ-3 סיבות המעידות כי הדירה לא נועדה למטרת מגוריהם
כעולה מסעיף 5 לתצהיר הנתבע:
א. המגורים בירושלים יקרים יותר. משתלם יותר לשכור דירה בעמנואל ולהשכיר דירה בירושלים.
ב. הנתבעים עזבו את ירושלים, ובפרט את שמואל הנביא משום שרמה החינוך שם אינה תואמת את ציפיותיו, כדבריו בסעיף 5 לתצהירו: "בטרם נחתם ההסכם לגבי הדירה נושא התובענה התגוררת עם אשתי וילדי בדירה ברח' שמואל הנביא, אזור שלא היה מתאים לנו מבחינה חינוכית לילדנו." (ההדגשה שלי – א.ז), כך שבחירתם לרכוש את דירת התובעת בדיירות מוגנת, ברחוב הגמול 6, על אף נסיונם המר באזור זה, הסמוך מאוד לדירתם הקודמת בשמואל הנביא. (ראה מפה 1:20,000 אטלס קרטוגרפיה - 2008), מעידה אף היא כי לא נועדה למטרת מגוריהם, בהכירם את הפוטנציאל הכלכלי הטמון בשכונת שמואל הנביא, בהשכרה לתלמידי ישיבה או זוגות צעירים הפוקדים את מוסדות התורה הרבים במקום זה, כשהנתבעים עצמם נמנעו לשכן בה את משפחתם כעולה מסעיף 21 לתצהיר הנתבע: "הילדים שלמדו בירושלים לנו מעת לעת במחסן של הדירה או במוסדות חינוך או אצל חברים", ורק לעיתים נדירות התארחה שם המשפחה, כאמור בתצהיר תשובתו לשאלון סעיף ב. 1. (ד): "אנו משתמשים בדירה יחד עם שלושה מילדינו, הלומדים בירושלים, וכן ילדים נוספים שלנו. בדרך כלל המדובר בתקופות חופשת הפסח וחופשת הקיץ".
ג. בתקופה שקדמה לרכישת הדירה, וגם לאחריה התפרנס הנתבע מעבודה בעמנואל, כאחת הסיבות למגורי משפחתו שם (סיפא סעיף 6 לתצהירו): "היינו מתגוררים בישוב בעמנואל כאשר השכירות שם נמוכה יותר, מה גם שעסקתי כאמור בייעוץ כאמור גם באזור עמנואל".

אשר על כן אני קובעת כי מאחר ובניגוד להסכם השכרת הדירה נועדה להשכרת משנה ולמטרת רווחים קלים, הנתבעים הפרו את ההסכם.

31. תנאי מתלה - אין בידי לקבל את טענת ב"כ התובעת בסעיף 21 לסיכומיו, כי תנאי השכרת הדירה בשכירות משנה מכיל הוראות שרק בהתקיימן, ייכנס הסעיף לתוקף (ההדגשה שלי א.ז.), בהיותן תנאי מתלה בחוזה, שכן סעיף 27(א) לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג -1973, מתנה בקיומו של תנאי מתלה, את תקפות החוזה, דהיינו תנאי מתלה הינו תנאי שההסכם מותנה בקיומו (ולא את תקפות סעיף זה או אחר בהסכם). בעניין זה הפנה ביהמ"ש העליון לספרה של גבריאלה שלו דיני חוזים החלק הכללי: לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי 467 (2005), לפיו: תנאי מתלה הינו "תנאי חיצוני לצדדים בחוזה, אשר התקיימותו הינה עתידית ואינה וודאית" (ראה ע"א 1363/04 צאלים החזקות בע"מ נ. דלק חברת הדלק הישראלית בע"מ סעיף 7 לפס"ד מיום 11.12.07 לא פורסם), אך במקביל אימץ את קביעת פרופ' שלו (בספרה הנ"ל בעמ' 468), כי תנאי שאינו חיצוני לחוזה ותלוי ברצון אחד הצדדים, ספק אם עולה כדי תנאי מתלה (ראה סעיף 7 סיפא לפסה"ד הנ"ל). בענייננו התנאי של יציאת הנתבעים לשליחות, בחוזה, וגם השכרת הדירה תלויים ברצון הנתבעים, ואין כל חובה עליהם להשכיר את הדירה, אלא רק ניתנה להם רשות לכך. אמנם השכרת המשנה, כפופה לתנאים מסויימים שנקבעו בהסכם, אך תקפות ההסכם אינה תלויה בקיומם, אלא הפרתם מהווה הפרה יסודית.

לסיכום
32. הנתבעים חזרו והפרו הפרות יסודיות את הסכם השכירות עם התובעת, בהימנעותם החוזרת מתשלום דמי השכירות ל-3 החודשים הראשונים ולתקפות השכירות שלאחר תום השנה הראשונה, כשעבור השנה הראשונה, הם שילמו ובאיחור. כן השכירו את הדירה, תוך הפרת סעיף 7(ג) להסכם, המתיר להם להשכיר את הדירה מעת לעת רק במידה וייצאו לשליחות, על אף שרק הנתבע יצא לשליחות ולא שניהם, בנוסף, הם השכירו את הדירה למשך למעלה משנה, הדירה לא שימשה רוב הזמן למגוריהם, גם כששהו בארץ, כשמלכתחילה הם לא התכוונו לגור בירושלים, אלא המשיכו להתגורר עם בני משפחתם בעמנואל, שהמשיכה להיות מרכז חייהם. מהתנהגותם עולה כי הם רכשו את הדירה בדמי מפתח למטרת רווחים קלים וסיוע בפרנסת וכלכלת המשפחה, כמו"כ לא נענו לבקשות התובעת לשלם לה את דמי השכירות בזמן וחרף התנגדותה המשיכו להשכיר את הדירה בניגוד לתנאי ההסכם. בכל אלו הפרו הנתבעים הפרה יסודית, בוטה ומתמשכת את הסכם השכירות, תוך שהפיקו רווחים קלים מהשכרת הדירה, על חשבון התובעת.

סעד מן הצדק
33. ב"כ הנתבעים עתר לסעד מן הצדק לפי סעיף 132 (א) לחוק הגנת הדייר, הקובע כי:

"על אף קיומה של עילת פינוי, רשאי ביהמ"ש לסרב ליתן פסק דין של פינוי, באם שוכנע שבנסיבות העניין לא יהיה זה צודק לתיתו."

בגדר עילה זו על ביהמ"ש לשקול את טיב המושכר, מהות ההפרה, התנהגות הדייר והתנהגות המשכיר. לאחר שבחנתי את מכלול הראיות וטענות הצדדים, הגעתי לכלל מסקנה כי המקרה שלפני אינו מצדיק להיעתר לבקשת הנתבעים לסעד מן הצדק, שכן מדובר בהפרות יסודיות חוזרות ונשנות של ההסכם, הן בתשלום באיחור של דמי השכירות, לאורך כל הדרך, והן בהשכרות המשנה:


הנתבעים לא הוכיחו טענתם כי האיחור בתשלום הראשון נגרם בעטיו של הדייר היוצא, ואין די בטענותיהם בעלמא, מקום בו ניתן להביא ראיות, לזמן את העדים הרלבנטיים, ולהרים את נטל ההוכחה להוכחת גירסתם.
חוב דמי השכירות של הנתבעים עבור 3 חדשי השכירות הראשונים, אותו לא שילמו כלל, בנוסף לחוב דמי השכירות עבור השנתיים הבאות, אותו אין חולק כי לא שילמו במועד, ולא טרחו כלל להגיע לדירת התובעת ולמסור לידיה את הכסף, למרות שהיה ביכלתם לעשות כן, מלמד על הפרה בוטה של ההסכם, כשטענתם כי לא קיבלו ממנה את חשבון הבנק שלה, אינה רלבנטית, לצורך חובתם כשוכרי הדירה להגיע לדירתה ולשלם לה במועד.
טענתם כי ניסו לקבל את חשבון הבנק של התובעת אינה מסייעת, שכן עולה כי עשו זאת, לאחר שהפרו את ההסכם באי תשלום דמי השכירות כאמור לעיל, ובהשכרת הדירה בשכירות משנה סמוך לאחר קבלת החזקה בה, למשך למעלה לשנה, בניגוד לסעיף 7(ג) להסכם, ובנסיבות אלה כשהתובעת גילתה כי ההסכם עמה מופר במישורים שונים, והיה בכוונתה לבטלו, היא היתה רשאית לסרב לקבל את דמי השכירות, על מנת שלא תיחשב כמשלימה עם הפרות הנתבעים.
הנתבעים השכירו את הדירה בניגוד לתנאי ההסכם אותם הפרו בזה אחר זה ובאופן מניפולטיבי ביחס למשפ' מימון.
התנהגות הנתבעים מלמדת כי השכרתם את הדירה בדיירות מוגנת, נועדה לעשיית רווחים לא הוגנים, על חשבון התובעת.


34. בנסיבות אלה, אין זה הוגן, ראוי או מוצדק להעניק במקרה שלפנינו סעד מן הצדק, מקום בו הנתבעים נהגו עם התובעת בחוסר הגינות לאורך כל הדרך והפרו את ההסכם הפרות יסודיות חוזרות ובמישורים שונים, לצורך גריפת רווחים לא הוגנים מדירתה, ויצויין כי רווחיהם מהשכרת המשנה בסך 61,600 ₪ מעידים כי בתוך זמן קצר הצליחו לגרוף כ-60% מעלות רכישת זכויותיהם מהדייר היוצא בסך 100,000 ₪. התובעת זכאית לפיכך בנסיבות המקרה כי הצדקה יעשה עתה עמה.

35. למעלה מהנדרש אוסיף כי טענת הנתבעים כי ילדיהם סמוכים על שולחנם, אינה ממין העניין, ראשית, מטענת הנתבע עולה כי רק שניים היו סמוכים בזמנו לשולחנם, שנית, ממילא הנתבעים וילדיהם לא התגוררו בדירה זו ברוב תקופת השכירות, אלא בדירתם השכורה בעמנואל, בה התגוררו קודם, שם גם מרכז חייהם, כפי שאישר הנתבע בחקירתו הנגדית, כך שאין כל מניעה כי ימשיכו לשכור דירה בעמנואל ולהתגורר שם. אם כספם אינו מאפשר להם רכישת דירה אחרת לצורך השכרתה, כפי שנהגו בטרם מכרו את דירתם ברח' שמואל הנביא (אותה נהגו להשכיר קודם, במקום דירת התובעת), אין הצדקה כי התובעת היא שתממן באמצעות רכושה את חסרון כיסם, שכן התובעת זכאית להנות מרכושה. לא מתקבל על הדעת כי בנסיבות אלה חרף הפרות כה יסודיות, חוזרות ונשנות, הסכם השכירות ימשיך לעמוד בתוקפו, ויינתן לנתבעים סעד מן הצדק, כשהגיעה העת לעשות עתה צדק עם התובעת, לאחר שהנתבעים נהגו עמה בחוסר צדק ובמניפולטיביות, תוך ניצול נכונותה ללכת לקראתם בהסכם. בנסיבות המקרה בענייננו הוצאת הפינוי אינן עולות בחומרתן על חומרת ההפרות.
יפים לעניין זה דברי בית המשפט בע"א 417/79, יעקב מרכוס נ' צבי המר ואח', פ"ד ל"ז (2) 337 ,עמ' 353- 354:
"הקו המנחה את בית המשפט בבואו להעניק סעד מן הצדק בסוגיה זו של הגנת הדייר הוא איפוא שקילת חומרת התוצאה של הפינוי מחד גיסא, לעומת חומרת מצב הפרת החוק מאידך גיסא: שקילה זו נעשית על-פי כל הנסיבות, הן של תוצאת הפינוי והן של מידת ההפרה, והסעד מן הצדק יינתן, אם וכאשר בית המשפט שוכנע - ולא די בפחות מכך - שתוצאות הפינוי עולות בצורה ממשית בחומרתן על חומרת מידת ההפרה" .

אשר על כן אני דוחה את בקשת הנתבעים ליתן להם סעד מן הצדק.
36. לסיום אני מקבלת את התביעה, מורה על סילוק יד הנתבעים ממנה בתוך 45 יום, נעתרת לבקשת התובעת לפיצול הליכים לצורך הגשת תביעה לדמי השכירות ו/או פיצוי, ומחייבת את הנתבעים בשכ"ט עו"ד בסך 25,000 ₪ בתוספת מע"מ כחוק, ובנוסף בהוצאות המשפט, כל אלה ישאו הפרשי הצמדה וריבית עד מועד התשלום המלא בפועל

37. לאור עומס עבודה רב, צר לי על העיכוב במשלוח פסה"ד.

38. המזכירות תשלח עותק מפסה"ד לצדדים בפקס ובדואר רשום.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. פסלות לרשת

  2. פקודת הירושה

  3. יורש אחר יורש

  4. ירושת משק חקלאי

  5. ברירת הדין בירושה

  6. ירושה לבן זוג רוצח

  7. ירושה של ילד מאומץ

  8. זכויות גרושה בירושה

  9. יורש שאינו על פי דין

  10. סכסוך ירושה בין אחים

  11. אי קיום יורשים אחרים

  12. ירושה של דיירות מוגנת

  13. התיישנות תביעת יורשים

  14. אי צירוף יורשים לתביעה

  15. קבלת חזקה בדירה בירושה

  16. מחיר נכס שהתקבל בירושה

  17. חוק הירושה, תשכ"ה-1965

  18. פטירת יורש לפני המוריש

  19. סכסוך בין אחים על ירושה

  20. הגבלת יורש שימוש בירושה

  21. זכויות יורשים במשק חקלאי

  22. חלוקת דירה בירושה בין אחים

  23. תקנות הירושה, התשנ''ח-1998

  24. זכויות אחים יורשים משק חקלאי

  25. זכאות לקבלת שליש מדירה בירושה

  26. האם דיירות מוגנת עוברת בירושה

  27. ירושת בן זוג של רווק ללא ילדים

  28. סכסוך ירושה בין האלמנה לאחיינים

  29. פינוי מדירה שכורה שהתקבלה בירושה

  30. זכויות ירושה - ילדים - אישה שניה

  31. זכות יורשים להיות חוכרים של מגרש

  32. הצעת חוק שיווי הרכישה יורש מקרקעין

  33. תקנות הירושה (אגרות בתי הדין הדתיים), התשנ''ט-1999

  34. תקנות הירושה (אגרות הרשם לעניני ירושה), התשנ''ח-1998

  35. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון