ערר על החלטת הועדה הארצית לתכנון ובניה

מומלץ לקרוא את פסק הדין להלן על מנת לקבל ידע בנושא ערר על החלטת הועדה הארצית לתכנון ובניה: העתירה מכוונת נגד החלטת ועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית לתכנון ובניה (להלן "ועדת המשנה") מיום 18.5.11, שדחתה ערר שהגישה המשיבה 3 - המועצה המקומית גדרה (להלן: "המועצה המקומית") על החלטת המשיבה 2 - הועדה המחוזית לתכנון ולבניה מרכז (להלן: "הועדה המחוזית") אשר דחתה את תכנית זמ/3/4/500 (להלן "התכנית" או "תכנית זמ/3/4/500" או "התכנית המוצעת"). א. רקע 1. העותר הוא בעל זכויות חכירה במקרקעין הידועים כחלקה 1 בגוש 3866 (להלן: "החלקה"). שטח החלקה הוא כ-17 דונם, והיא ממוקמת מדרום מזרח לצומת תל נוף, על כביש 40, בשטח שיפוטה של המועצה המקומית גדרה. 2. על החלקה בנוי בהיתר, ומכח תוכנית זמ/4/500, בית אריזה (להלן "המבנה" או "בית האריזה"). העותר בנה את בית האריזה בשנת 1994, על מנת שיקלוט את יבול המטעים שנשתלו על ידו. על פי תכנית זמ/4/500 ניתן היה להקים על החלקה מבנים חקלאיים, ובלבד ששטחם לא יעלה על 900 מ"ר, בחלקה ששטחה לא יפחת משני דונם. תוקפה של תכנית זמ/4/500 הוגבל לעשר שנים, ובסיומה "יחזור יעוד הקרקע ליעודו הקודם או על פי תכנית סטטוטורית שתחול על הקרקע. לא ינתן כל שימוש במבנה לאחר תום תקופת 10 השנים" (סעיף 13 (7) לתכנית זמ/4/500). 3. לטענת העותר, כתוצאה מעיכובים בירוקרטיים, פורסמה תכנית זמ/4/500 לתוקף רק ביום 3.2.1998, והיתר הבניה לבית האריזה ניתן רק בסוף שנת 1999, כמעט שש שנים מיום הגשת התכנית. בפועל, הוקם מבנה בשטח של 900 מ"ר, שמעולם לא שימש כבית אריזה. בחלק קטן מהמבנה נעשה שימוש שלא כדין וללא היתר, במשך כשנתיים, כמועדון זמר. בגין שימוש זה הוגש נגד העותר כתב אישום. ב. המצב התיכנוני 4. לפי תמ"מ 21/3, החלקה מצויה באזור המוגדר כ"אזור חקלאי / נוף כפרי פתוח". בין השימושים המותרים בו נכללים "מתקני ספורט ונופש"; "נופש ותיירות למעט אכסון שיותר רק בצמוד לישוב קיים" וכן "מסעדות ומזנונים" (סעיף 7.5.1 לתמ"מ 21/3- נספח 5 לעתירה). לפי תמ"א 35, החלקה מצויה במרקם שמור משולב, וחלקו באזור בעל רגישות נופית סביבתית גבוהה. לטענת המשיבות 1 ו-2 (להלן יחדו: "המשיבות") חלה על החלקה גם תמ"א 34/ב/3 ולפיה החלקה מצויה בתחום עורק ניקוז ראשי (סעיף 11 לתגובה המקדמית). לטענת העותר על פי תמ"א 34/ב/3 החלקה מצויה במלואה מצפון לעורק ניקוז ראשי (סעיף 32.1 לעתירה). לפי תמ"מ 21/21/3 שהומלצה על ידי הועדה המחוזית להפקדה ומצויה בשלב ההתנגדויות (להלן "התכנית המתהווה") מצויה החלקה בשטח שייעודו אזור נחל וסביבותיו. התכנית המתהווה מסמנת במקום בו מצוי המבנה סימבול ל"מתחם פיתוח לשימושי פנאי ונופש". לפי סעיף 4.5.2 לתכנית המתהווה ב"מתחם פיתוח" יותרו היעודים והשימושים הבאים בלבד: "שטחים ציבוריים פתוחים, מתקנים ומבנים לפנאי, נופש, שירות, הסעדה ואטרקציות תיירותיות בזיקה לנחל, דרכי גישה וחניה למטיילים בנחל וסביבתו". ג. תכנית זמ/3/4/500 והחלטת הועדה המחוזית 5. משפקע תוקפה של תכנית זמ/4/500 יזם העותר תכנית מפורטת אשר ביקשה להסב את ייעודו של המבנה לאטרקציה תיירותית שתכלול שימושים של מועדון זמר; מסעדה; מקום לארועים ומופעים מוסיקליים; תחנת מוצא לסיורים רגליים ורכובים בפארק נחל שורק, לרבות אחסון והשכרת ציוד; וחניה למבקרים בפארק נחל שורק. לטענת העותר, השינוי בייעוד המבנה התבקש לאור מצבו הקשה של ענף החקלאות - שאין בו כדאיות כלכלית לשימוש במבנה כבית אריזה, ולאור נסיבותיו האישית של העותר - אשר אינן מאפשרות לו לעשות במבנה שימוש חקלאי. לטענת העותר השימוש המבוקש נבחר בשל מיקומו של המבנה שהוא אידאלי להספקת שירותים לשני פארקים לאומיים סמוכים, אליהם יש גישה ישירה ונוחה מהמבנה, והוא תואם את המצב התכנוני הקיים (תמ"מ 21/3) והמצב התכנוני העתידי (תמ"ת 21/21/3). 6. ביום 18.11.09 החליטה המשיבה 4 - הועדה המקומית לתכנון ולבניה זמורה (להלן: "הועדה המקומית זמורה") - להמליץ בפני הועדה המחוזית על הפקדת התכנית זמ/3/4/500 בתנאים. 7. ביום 19.7.2010 החליטה הועדה המחוזית, לדחות את התכנית. מהטעמים הבאים: "התכנית מציעה פיתוח אינטנסיבי בהיקף של 900 מ"ר בלב השטח הפתוח שאינו ברצף לפיתוח קיים. סעיף 7.5.1 בהוראות תמ"מ 21/3 אכן מציין שימושי נופש ותיירות כשימושים מותרים, אולם סעיף 7.5.2(4) מחייב את מוסד התכנון הדן בתכנית לשקול בין שיקוליו את התכניות על פי עקרונות שעניינם רצף לפיתוח קיים ומניעת פגיעה באופיו של הנוף הכפרי הפתוח. בהתאם לתמ"א 35 מדובר בתוספת שטח לבינוי ועל פי הוראותיה ניתן לקדם תכנית לתוספת שטח לבינוי רק במידה והתכנית עומדת בכללים הקבועים בתמ"א 35 לבנייה צמודת דופן. סעיף 7.4.2 לתמ"א קובע כי במרקם שמור משולב, תכנית אשר משנה את ייעודו של שטח שאינו מיועד לבינוי לשטח המיועד לבינוי, תופקד רק אם השטח ששונה ייעודו הינו צמוד דופן לשטח המיועד לבינוי בתכנית תקפה. התכנית אינה עומדת בתנאי זה. סעיף 6.1.3 להוראות תמ"א 35 קובע כי על אף האמור בסעיף 7.4.2, ניתן לאשר במקרים חריגים תוספת שטח לבינוי, אף אם אינו צמוד דופן, בתנאים מסויימים ובהם: המטרות והשימושים של תוספת שטח לבינוי מחייבים את מיקומה בשטח הפתוח וכן כי הבינוי אינו פוגע בערכי טבע, חקלאות, נוף ומורשת וברציפות השטחים הפתוחים. הועדה המחוזית אינה סבורה כי תוכנית זו הינה מקרה חריג המצדיק סטיה מעקרון צמידות הדופן הקבוע בתמ"א ומעבר לנדרש מציינת כי בחנה את השימושים המבוקשים ומצאה כי אין מקום לאשר את התכנית. על פי הוראות תמ"מ 21/21/3 שהועדה המחוזית המליצה להפקיד ושמסמכיה טרם נידונו במועצה הארצית, באזור המבוקש מסומן מתחם פיתוח לשימושי פנאי ונופש - מתחם גדרה. מתחם זה כולל שטחים בסמוך לכניסה לישוב בית אלעזרי ואת פארק אזורי גדרה המצוי בין נחל שורק לבין נחל גמליאל. בין השימושים המותרים בשטח זה על פי תכנית הנחל שטחים ציבוריים ומבנים לפנאי, נופש, שירות, הסעדה, אטרקציות תיירותיות בזיקה לנחל, דרכי גישה וחנייה למטיילים, שטחי סדנאות וגני ארועים. יחד עם זאת, התכנית מתנה את פיתוח השטח בתכנית מפורטת לכל מרחב התכנון בו כלול מתחם הפיתוח ושנכלל בתכנית הנחל וסביבותיו. על התכנית המפורטת לכלול בין היתר מסמכי נוף, ניקוז ותנועה. התכנית לנחל וסביבותיו מציינת את היקף הפיתוח המותר בתחום הפארק - 700 מ"ר (עיקרי + שירות). התכנית אינה צמודת דופן ופוגעת ברציפות השטח הפתוח לכיוון הנחל באזור המוגדר כשטח בעל ערכיות נופית סביבתית גבוהה. על מנת שניתן יהיה לבחון פיתוח מצומצם באזור זה, יש לעמוד בקריטריונים ובהנחיות התכנון כפי שיקבעו בהחלטות המועצה הארצית לגבי תכנית הנחל ובכלל זה בחינת חלופות תכנוניות לשטח העדיף לפיתוח שיתבססו על סקרי נוף, אקולוגיה, ניקוז וכיוצ"ב ועל פיהם ניתן יהיה לבחון את מיקומו התכנוני העדיף של המתחם ככל שזה יאושר". 8. המועצה המקומית, מכח סמכותה לפי סעיף 110(א)(1)(ב) לחוק התכנון והבניה תשכ"ה - 1965 (להלן ""החוק") עררה על החלטת הועדה המחוזית בפני וועדת המשנה (ערר 36/10). נטען בערר כי השימוש המוצע במבנה, בנסיבות העניין, הינו שימוש ראוי ותואם את המצב התכנוני הקיים כמו גם את מגמות התכנון ועל כן המועצה המקומית תומכת בתכנית ומציעה כי תוקף התכנית יוגבל לתקופה של עשר שנים, כפי שנעשה בתכנית זמ/4/500 (נספח ז' לעתירה - סעיף 40). 9. ביום 18.5.11 דחתה ועדת המשנה את הערר. על החלטה זו הגיש העותר את העתירה דנא בה הוא מבקש לבטל את החלטת ועדת המשנה, ולהורות על הפקדת תכנית זמ/3/4/500 להתנגדויות. ד. החלטת ועדת המשנה לעררים 10. אין לקבל את טענת המועצה המקומית לפיה ללא שימוש מצבו של המבנה עשוי להתדרדר וכי השימוש במבנה שכבר קיים הוא שימוש ראוי שיש להתירו לאור מיקומו האידיאלי ודרכי הגישה אליו ולאור העובדה שהשטח ממילא מופר. מדובר במבנה שאינו ראוי מבחינה תכנונית ואשר אינו משתלב בסביבתו. זהו מבנה גדול וגבוה בשטח של 900 מ"ר ממוקם בלב האזור הפתוח באופן הפוגע בנצפות מצירי הטיול, פוגע בשטחים פתוחים, ומחולל תנועה שאינה מתאימה לשטחים חקלאיים. המבנה אינו תואם את עקרון העל של דיני התכנון בדבר שמירת הטבע והנוף ולפיכך ייתכן שייקבע בעתיד, כי הפתרון הראוי יהיה הריסתו. 11. המבנה אינו תואם את הוראות התכנית המתהווה המסמנת במקום בו מצוי המבנה סימבול למתחם פיתוח לשימושי פנאי ונופש - מתחם גדרה, מתווה שצפי"ם, מתקנים ומבנים לפנאי ונופש, שירות, הסעדה, אטרקציות תיירותיות בזיקה לנחל דרכי גישה וחניה למטיילים שטחי סדנאות וגני ארועים. התכנית המתהווה מצויה עדיין בשלב ראשוני של טרום הפקדה ועשויה לעבור שינויים ואולי אף הזזת הסימבול לשימושי פנאי ונופש, למיקום אחר ובנסיבות אלה ראוי להמתין לתכנון הכולל. המבנה גם אינו עולה בקנה אחד עם ההוראה המצויה בתכנית המתהווה המגבילה את הבניה במתחם המוצע ל- 700 מ"ר בלבד. אין לכפות את המבנה הנוכחי אך ורק משום שהוא קיים. התכנית המתהווה קובעת קריטריון של צמידות דופן אשר לא יתקיים ככל שיוזז הסימבול (על אף שהסימבול אינו מסומן בתמ"מ 21/21/3 כצמוד דופן, אך דווקא בשל כך יש הצדקה להמתין להשלמת התכנון הכולל). אין זה ראוי לייעד שליש מהמבנה למועדון זמר, אף אם מדובר בשימוש מותר. 12. ייעוד השטח לחקלאי/נוף כפרי פתוח שולל כשלעצמו את השימושים המבוקשים ולא ניתן להישען על השימושים בתכנית המתהווה כאשר התמ"מ התקפה אינה מתירה שימושים אלה. ייעוד התכנית למועדון זמר אינו עולה בקנה אחד עם השימושים המותרים על פי סעיף 7.5.1 בתמ"מ 21/3. בהתייחס לפסק הדין בעת"מ (תל אביב) 2419/06 ספיר את זוהר נ' ועדת העררים של המועצה הארצית לתכנון ולבניה, ממנו עולה, כי ייתכן שייעוד כזה אפשרי, בהנחה ש"מועדון זמר" מהווה מעין "אולם שמחה", הבהירה ועדת המשנה כי עמדה זו אינה מקובלת עליה. (בהקשר זה יצוין כי ביום 30.4.12 ניתן פסק הדין בערעור שהוגש על עת"מ 2419/06 הנ"ל ובהסכמת הצדדים הערעור התקבל ופסק דינו של ביהמ"ש המחוזי בוטל. (עע"ם 6605/10 ועדת המשנה לעררים ואח' נ' ספיר את זוהר ואח' ( 30.4.12)). 13. יש לדחות את טענת הועדה המקומית לפיה לא ניתן להגדיר את השטח כשטח המיועד לבינוי מאחר והבינוי כבר קיים ויש לאמץ את קביעת הועדה המחוזית לפיה יש לדחות את התכנית מאחר ואינה צמודת דופן. העובדה שלא מדובר בבינוי חדש נכונה עובדתית, אך מעוררת קושי משפטי, שכן התכנית שמכוחה הוקם המבנה פקעה ועל כן תכנונית, אין תכנית תקפה המאשרת בינוי במקום. משכך, לאור הקבוע בסעיף 7.4.2 לתמ"א 35, עקרון צמידות הדופן החל על "מרקם שמור משולב" מחייב את התכנית נשוא העתירה דנא. לא ניתן לקבל טענות המועצה המקומית לפיהן המבנה צמוד דופן לכביש או לעצמו. 14. העובדה שתכנית זמ/4/500 לא קבעה כי המבנה יפורק בתום התקופה, אינה יכולה להתפרש ככוונה להשמיש את המבנה למטרה אחרת. בעל הקרקע ידע מלכתחילה, שהתכנית מאפשרת שימוש לעשר שנים בלבד. ה. טענות הצדדים 15. טענות העותר העותר חוזר על הטיעונים שנטענו על ידו בפני ועדת המשנה: א. ההחלטה ניתנה בחוסר סמכות והיא נגועה בחוסר סבירות, משלא נתנה משקל ראוי לעובדות הרלוונטיות, כמו גם לזכות הקניין של העותר. ב. ועדת המשנה שגתה כשקבעה, כי המבנה אינו מתאים לסביבתו, שכן לא מדובר בהקמת מבנה חדש, אלא בהתרת שימוש שונה במבנה קיים, בהיתר, מכוח תכנית מאושרת. משמעות הקביעה של ועדת המשנה הינה ביטול, דה פקטו, של תכנית בניין עיר מאושרת, אשר יש לראותה כהוראת חיקוק, ולועדת המשנה אין סמכות לקבוע בניגוד לאמור בה. השאלה שעמדה לדיון בפני ועדת המשנה איננה אם המבנה מתאים לסביבתו - שכן הוא קיים ואין דרישה להרסו. השאלה העומדת לדיון היא האם בתוך המבנה פנימה השימושים המפורטים בתכנית הינם ראויים אם לאו. פרשנות המשיבות למצב התכנוני הקיים שגויה, שכן העיגון החוקי לקיומו של המבנה מצוי בהיתר הבניה שניתן לו, מתוקף תכנית זמ/4/500. לפיכך, עצם קיומו של המבנה הינו כדין, והריסתו תחייב נקיטה באמצעים החוקיים המתאימים, כגון תכנית מתאר חדשה. לטענת העותר, יש לשמור על האיזון המצוי בחוק התכנון והבנייה בין קניינו של הפרט לבין צרכי הציבור, איזון שהופר בהחלטתה של ועדת המשנה. ג. החלטתה של ועדת המשנה אינה סבירה, משום שלא ניתן משקל ראוי לכך שהמבנה קיים בפועל; שדרכי הגישה אליו קיימות; וכן לכך שהמבנה מצוי בקרבת שני פארקים, דהינו במיקום אידיאלי לפעילות תיירותית, דבר אשר עשוי אף לחסוך בניה נוספת. הועדה אף לא שקלה את העובדה שתכנית זמ/4/500 שעל בסיסה הוקם המבנה, יצרה ציפייה אצל העותר, כי המבנה ימשיך להתקיים, בכך שלא דרשה את הריסתו. ד. התכנית המתהווה 21/21/3 מתירה למעשה את השימוש המבוקש, שכן במקום בו ממוקם המבנה, מצוי סימבול ל"מתחם פיתוח לשימושי פנאי ונופש". ועדת המשנה אף ציינה זאת בהחלטתה ואולם, מסקנתה כי על אף קיומו של הסימבול - לא ניתן להצדיק את התכנית המבוקשת כיוון שהתכנית המתהווה מצויה עדיין בשלב ראשוני של טרום הפקדה וצפויה לעבור שינויים כאלה ואחרים ובכללם אפשרות להזזת הסימבול למקום אחר - אינה יכולה לעמוד, והיא בלתי סבירה מהטעמים הבאים: נסיבות המקרה הן נסיבות חריגות המחייבות תכנון נקודתי טרם השלמת התכנון הכולל. התעלמות הועדה מהנזקים שנגרמים לעותר עד שיושלם התכנון הכולל, הצפוי להסתיים עוד שנים רבות, אינה סבירה. ההחלטה אף אינה מידתית, שכן קיים פתרון ראוי הוא תכנית מוגבלת בזמן אשר בסיומה ייבחן הנושא פעם נוספת. התוצאה מדחיית התכנית היא כי המבנה שהוקם בהיתר, פסול משימוש ועל העותר מושתים תשלומי ארנונה בשיעור של 60,000 ₪ בשנה. ה. אף אם יתממש החשש עליו הצביעה וועדת המשנה, ובתכנית המתהווה יוזז מיקומו של הסימבול, ניתן יהיה לעשות שימוש במבנה לצרכי תיירות לאור סעיף 4.3.2 לתמ"מ 21/21/3 הקובע במקרקעין, בין היתר, שימוש לצורך "מתקנים ומבנים לפנאי ונופש". ו. פסילת המבנה בהתבסס על כך שהוא חורג ב-200 מ"ר מהקבוע בתכנית המתהווה אינה סבירה, לאור העובדה שהתכנית מתייחסת לפארק גדרה בלבד, ואילו האטרקציה התיירותית שתוקם על ידי העותר תשמש גם את באי פארק מרר. יתרה מכך, אין זה סביר לפסול תוכנית על הסף על אף יתרונותיה המרובים רק בשל העובדה ששטחה המבונה ממילא עולה ב-200 מ"ר על השטח שנקבע בתכנית שנמצאת עדיין בהפקדה. ז. לגבי הטעם הנוסף אותו ציינה ועדת המשנה, כי אין זה ראוי לייעד שליש מהשטח למועדון זמר (אף אילו היה מדובר בשימוש מותר), הבהיר העותר, כי הוא מוכן להסיר את השימוש האמור ולהסב אותו לכל שימוש סביר אחר לפי דרישת מוסדות התכנון. בנוסף, עצם העובדה שמדובר בשימוש מסחרי אינו מצדיק את פסילת השימוש האמור. מדובר בשימוש התואם את אופי הסביבה (יוער, כי העותר אף טען, כי בהתבסס על תמ"מ 21/3 ניתן להקים במקום אולם שמחה, אלא שכאמור לעיל, דינה של טענה זו להידחות לאור פסק דינו של בית המשפט העליון בעניין ספיר את זוהר). ח. ועדת המשנה טעתה בהתייחסותה לתכנית החלה על האזור, תמ"מ 21/3, ובקביעתה, כי ייעוד המבנה למועדון זמר אינו תואם את השימושים המותרים בסעיף 7.5.1 לתמ"מ 21/3 שכן גם היא סברה כי ניתן לכלול שימוש של מועדון זמר בתוך מסעדה, שימוש המותר לפי ס' 7.5.1. ט. פרשנות ועדת המשנה לשאלה האם התכנית דנן הינה "תכנית לתוספת שטח לבינוי" כהגדרתה בתמ"א 35, אינה נכונה משום שהלגיטימציה וההכשר שניתנו למבנה עומדים בעינם על אף פקיעת תוקפה של תכנית זמ/4/500. משכך פרשנותה המשפטית של הועדה לסעיפים הרלוונטיים בתמ"א 35 שגויה ומהווה עילה להתערבות בהחלטה. י. העותר מוסיף ומבהיר כי: אינו מבקש לפעול בניגוד לדין, וכל בקשתו היא להפקיד תכנית אותה יזם, וניתן לכלול בה הוראה המגבילה את תוקפה לפרק זמן מוגבל מראש, דבר אשר נעשה גם בתכנית זמ/4/500. קיימות הוראות נוספות בחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: "חוק התכנון והבנייה"), המאפשרות את השימוש המתבקש בתכנית, כגון היתר לשימוש חורג. הנסיבות אף תואמות את אחת ממטרותיו המוצהרות של היתר לשימוש חורג, והיא "גישור לתכנית עתידית" ואף ניתן לעשות שימוש במנגנון הקבוע בסעיף 78 לחוק התכנון והבנייה שכותרתו "היתרים וחלוקת קרקע בתקופת ביניים". 16. טענות המשיבות 1 ו-2 א. דין העתירה להידחות על הסף. העותר לא הצביע על עילה המצדיקה התערבות בשיקול דעתה התכנוני של ועדת המשנה. ההחלטה נשוא העתירה היא החלטה מפורטת ומנומקת. העתירה נסבה על שאלות תכנוניות שהועלו בפני ועדת המשנה, נדונו על ידה ונדחו ואין כל עילה להתערב בהחלטתה, חרף השימוש שהעותר עושה במונחים "חוסר סבירות" ו"טעות בפרשנות הדין". ב. לגופם של דברים, מדובר בהחלטה סבירה וראויה ולפיכך יש להותירה על כנה. ועדת המשנה התייחסה לעצם קיומו של המבנה, דרכי הגישה אליו והרצון לעשות בו שימוש כלשהו אך הגיעה למסקנה וקבעה ש"אין הצדקה תכנונית לאישור התכנית רק בשל עצם קיומו של המבנה", אשר אינו משתלב עם סביבתו ואינו עולה בקנה אחד עם התוכניות החלות על הקרקע נשוא העתירה ועם הוראות תכנית זמ/4/500 שפקעה. לעניין זה הפנו המשיבות להחלטת ועדת המשנה בעניין ערר 9/10 גן האירועים "שדות". העובדה שהמבנה נבנה בהיתר לא יכולה לסייע לעותר, שכן המבנה נבנה לצרכים חקלאיים בלבד, ובתכנית צוין, כי לא ניתן יהיה לעשות בו שימוש כעבור עשר שנים. ג. החלטת ועדת המשנה התבססה על התוכניות החלות כיום על השטח - תמ"מ 21/3 ותמ"א 35 - ולפיכך לא ניתן לטעון, כי היא התבססה על מצב חוקי שאינו קיים. ועדת המשנה מצאה שאין הצדקה תכנונית לאשר שימושים מסחריים במבנה בן 900 מ"ר שנבנה לצורך שימוש חקלאי בלבד (שפקע בתחילת שנת 2008) ושממוקם, בהתאם לתמ"א/35 במרקם שמור משולב ובחלקו בשטח בעל רגישות סביבתית גבוהה. ד. באשר לתכנית המתהווה תמ"מ 21/21/3 מנסה העותר לאחוז בחבל משני קצותיו. מחד הוא טוען כי התכנית המוצעת על ידו עולה בקנה אחד עם התכנית המתהווה ומאידך הוא טוען שנפל פגם בהחלטת ועדת המשנה שהסתמכה על תכנית שטרם באה לעולם. ועדת המשנה הסתמכה בראש ובראשונה על התכניות החלות על השטח, ואין פסול בהתייחסותה לתכנית המתהווה ולמגמות התכנון הקיימות באזור. ועדת המשנה דחתה את טענת העותר לפיה התכנית המוצעת עולה בקנה אחד עם השימושים המותרים בתכנית המתהווה. לא ניתן להסתמך על הסימבול המופיע כרגע בתכנית בכדי לאשר את השימוש במבנה כפי שהתבקש, כאשר מדובר בתכנית המצויה בשלב ראשוני. יש חשיבות בהמתנה לתכנון כולל לאזור, ואישורה של התכנית נשוא העתירה עומד בניגוד לעקרון זה. בניגוד לטענת העותר, במקרה דנא אין נסיבות פרטניות חריגות המצדיקות תכנון נקודתי. ה. התכנית נשוא העתירה דנא ממילא אינה עולה בקנה אחד עם התכנית המתהווה תמ"מ 21/21/3, בין היתר, לאור גודלו של המבנה ולאור עקרון צמידות הדופן החל על תכנית זו. ו. השימוש למועדון זמר לפי התכנית החלה כיום, תמ"מ 21/3, אינו ראוי ובהתאם לשיקול הדעת התכנוני, אף בהנחה שמדובר בשימוש מותר, לא ניתן לראותו כעומד בייעוד השטח. ז. האיזון בין נסיבות העותר לבין ההיבטים החברתיים, העובדה שמקרקעין הם משאב לאומי, והחשיבות לשמירה על שטחים פתוחים - מחייב את דחיית הבקשה. המשיבות סברו, כי זכות הקניין אינה מוחלטת ויש לאזנה עם רווחת הציבור כולו. ח. יש לדחות את פרשנות העותר לתמ"א 35, משום שתכנית זמ/4/500 אינה תכנית תקפה - כל תכנית המייעדת את השטח לבנייה נכנסת להגדרת "שטח מיועד לבינוי" כאמור בסעיף 5 לתמ"א/35, ומשכך, בהתאם לקבוע בסעיף 7.4.2, מחויבת הבניה בעקרון צמידות הדופן, דבר שאינו מתקיים בתכנית דנן. הטענות לפיהן המבנה צמוד לעצמו ו/או לכביש אינן מקובלות. עוד טוענות המשיבות כי לפי שיקול דעתה התכנוני של הועדה, ניתן להידרש לשיקול צמידות הדופן אף אם אינו מתחייב לפי פרשנות תמ"א 35, ולפיכך בנסיבות דנא, בכל מקרה אין הצדקה לאישור התכנית. ט. לא ניתן להסתמך על היעדר הוראה בדבר הריסה בתכנית זמ/4/500 כמצביע על כוונה להשמיש את המבנה למטרה אחרת. י. לא ניתן "לאשר זמנית" את התכנית המוצעת. לצעד מעין זה אין כל עיגון משפטי. מדובר במבנה שנבנה לצורך חקלאי אשר השימוש בו הוגבל, והעותר ידע שזהו מצב הדברים בשעה שהקים את המבנה. אין כל בסיס בדין לאישור התכנית באופן זמני בהתבסס על הטענה של התמשכות הליכי התכנון (רע"פ 2885/08 הועדה המקומית נ' מוסא דכה, תק-על 2009(4), 3365 (2009). יא. התרת השימוש במבנה אינה עולה בקנה אחד עם עקרונות היסוד של דיני התכנון והבניה, ובפרט עם החשיבות בקיומה של תכנית מתאר מפורטת, כפי שנקבע בעע"מ 10112/02 אדם טבע ודין נ' הועדה המחוזית (פורסם באתר בתי המשפט). בית המשפט העליון דחה את הגישה לפיה "שימוש חורג" יכול לשמש לצורך גישור על פערים תכנונים (עע"ם 10089/07 אירוס הגלבוע בע"מ נ' לאה ברוך, תק-על 2011(2) 129 (2011). תכנון עתידי לא בהכרח יכשיר את המבנה. 17. טענות המשיבות 3 ו-4 א. המשיבה 3, המועצה המקומית, אינה מתנגדת ליישום התכנית, ותומכת בקבלת העתירה. מדובר במבנה קיים שלא נעשה בו שימוש, בעוד שהשימוש המוצע על ידי העותר ראוי בהחלט. התכנית המוצעת תואמת את תכנית תמ"מ 21/3 החלה על המקרקעין כמו גם את התכנית המתהווה תמ"מ 21/21/3. מיקומו של המבנה בקרבת שני הפארקים אידיאלי, וייתכן שאף יחסוך בינוי של שני מבנים נפרדים עבור כל פארק ובין שיקולי המועצה המקומית לתמוך בתכנית עומד הרצון להרחיב את החשיפה לפארק. ב. לעמדת המשיבה 4, הועדה המקומית זמורה יש מקום בנסיבות המקרה יש מקום לשנות את ייעוד המבנה מאזור חקלאי לאטרקציה תיירותית, ומשכך היא המליצה על הפקדת התכנית בתנאים. הלכה למעשה קיים מבנה על המקרקעין, ואין הוראה להרסו, ולכן יש לאפשר בו שימוש שיהיה תואם לשימושים המותרים על פני תכנית המתאר המחוזית תמ"מ 21/3, ועל פניו לא קיימת מניעה לאפשר במקום שימוש זמני. ה. דיון והכרעה 18. לאחר שעיינתי בכתבי הטענות ובצרופותיהם ושמעתי טענות הצדדים, דעתי היא, כי דין העתירה להידחות, ולהלן נימוקי: היקף התערבות בית המשפט לעניינים מנהליים 19. נקודת המוצא לענייננו הינה, כי בית המשפט לעניינים מנהליים אינו שם את שיקול דעתו תחת שיקול דעתן המקצועי של רשויות התכנון. התערבות בית המשפט בהחלטות רשויות התכנון תעשה במשורה, כאשר מתקיימות עילות מובהקות מתחום המשפט המנהלי המצדיקות התערבות, כגון - חריגה מסמכות, חוסר תום לב או חריגה קיצונית ממתחם הסבירות (בג"צ 2324/91 התנועה למען איכות השלטון בישראל נ' המועצה הארצית לתכנון ולבנייה, משרד הפנים, פ"ד מה(3) 678 (1991); בג"ץ 2920/94 אדם טבע ודין נ' המועצה הארצית לתכנון ולבנייה, פ"ד נ(3) 441, 469 (1996); בג"ץ 4776/03 מלון רג'נסי ירושלים בע"מ נ' שר הפנים, פיסקה 13 ( 9.5.05); עע"מ 2418/05 צ'רלס מילגרום נ' הוועדה המחוזית לתכנון ובניה, מחוז ירושלים (לא פורסם, 24.11.05)). יש לבחון, אפוא, האם נפל פגם מנהלי בולט בהחלטתה של ועדת המשנה אשר דחתה את הערר על החלטת הועדה המחוזית. אזכיר, כי העתירה מכוונת כלפי החלטת ועדת המשנה בלבד (בנוגע לאפשרויות אחרות להסדרת השימוש המבוקש, אשר צוינו במסגרת טיעוני הצדדים - כגון שימוש חורג - לא התקיימו הליכים מתאימים בפני רשויות התכנון וממילא בית המשפט לא נדרש להכריע בעניינן). 20. העותר טוען כי החלטת ועדת המשנה נגועה בחוסר סבירות, כמו גם בחוסר סמכות, אך כפי שיפורט להלן החלטת ועדת המשנה, כמו החלטת הועדה המחוזית לפניה מושתתת על שיקולים תכנוניים. טענות העותר הופנו ברובן כלפי החלטות תכנוניות מובהקות, אשר בית המשפט לעניינים מנהליים לא יתערב בהן. טענות העותר נבחנו על ידי שני מוסדות תכנון, אחד מהם, ועדת המשנה, הוא מוסד התכנון הרם ביותר שתפקידו להתוות את מדיניות התכנון הארצית. ההחלטה ניתנה בסמכות 21. כאמור, לטענת העותר, החלטת ועדת המשנה היתה נגועה בחוסר סמכות, מאחר שהסתמכה על מצב תכנוני שטרם בא לעולם. טענה זו איננה מדויקת. העותר התעלם מכך שהחלטת ועדת המשנה התבססה על המצב התכנוני החל כיום (ראה סעיפים 12 ו-13 לעיל) לפיו לא ניתן לעשות במבנה את השימוש המבוקש. הערותיה של ועדת המשנה לגבי המצב הראוי בעתיד, לכשתאושר התכנית המתהווה - אינן סותרות את העובדה שלפי התוכניות החלות כיום, אין כל תכנית או היתר המאפשרים שימוש במבנה, לא לצרכים חקלאיים ואף לא לצורך אחר. בנסיבות אלה, לא ניתן לקבל את טענת העותר, כי ההחלטה ניתנה בחוסר סמכות. הלכה למעשה, מבקש העותר לתקוף את שיקול דעתה התכנוני של ועדת המשנה, אשר בה, כאמור, לא יתערב בית המשפט (בהערת אגב יוער, כי נסיבות החלטת ועדת המשנה בערר 9/10 בעניין גן האירועים "שדות", אליה הפנו המשיבות, שונות מענייננו, שכן שם הוקם המבנה ללא היתר). סבירות החלטת ועדת המשנה לעררים 22. העותר טען, כי ההחלטה אינה סבירה, משום שלא נשקלה כראוי העובדה שהמבנה קיים בפועל ולא ניתן המשקל הראוי לזכות הקנין של העותר. העותר מתעלם מכך שהועדה למעשה שקלה שיקולים אלה, אך סברה, כי נימוק זה לבדו אינו מצדיק, מבחינה תכנונית את אישור התכנית, וכדבריה "טיעון ראשון הוא כי המבנה כבר קיים, דרכי הגישה אליו קיימות והשטח ממילא מופר. איננו מקבלים טיעון זה. קיבוע המצב, כמוצע בתכנית והנצחתו, אינו ראוי להבנתנו" (סעיף 7 להחלטה). ועדת המשנה התייחסה בהחלטתה לטענות העותר, והכריעה בהן משיקולים תכנוניים ועל כן אין בידי לקבל את טענת העותר בהקשר זה, כי ההחלטה נגועה בחוסר סבירות. ועדת המשנה נימקה מדוע אין להנציח את המבנה וקבעה שהמבנה אינו משתלב בסביבתו ומוקם בלב האזור הפתוח באופן הפוגע בנצפות מצירי הטיול, ואינו תואם את עקרון העל של דיני התכנון והבניה בדבר שמירת הטבע והנוף. חוק התכנון והבניה מחייב התאמה בין ייעוד הקרקע בתכנית תקפה לבין השימוש במבנה הניצב עליה ומקום שאין שתי רגליו של היתר (בניה לפי היתר + שימוש לפי היתר) יציבות ותקפות שוב אין להיתר תוקף, ולפיכך יתכן שיקבע בעתיד כי הפתרון הראוי יהיה הריסתו של המבנה ולא השמשתו לשימושים אחרים. 23. לטענת העותר, מסקנת ועדת המשנה לפיה על אף שהסימבול ל"מתחם פיתוח לשימושי פנאי ונופש" הקבוע בתכנית המתהווה 21/21/3 חל על המבנה, לא ניתן לאשר את התכנית המבוקשת לאור העובדה כי התכנית המתהווה מצויה בשלביה הראשונים - נגועה בחוסר סבירות קיצונית. העותר טוען כי העובדה שלפי התמ"מ המתהווה מצוי כיום באזור סמבול ל"מתחם פיתוח לשימוש פנאי ונופש" מלמדת כי השימוש המבוקש על ידי העותר הוא שימוש מותר. עוד טוען העותר כי המשיבות התעלמו מנכונות העותר לוותר על השימוש למועדון זה אם תעמוד ועדת המשנה על דעתה ששימוש במקום כמועדון זמר אינו ראוי (גם אם הינו מותר). וכן, קביעת ועדת המשנה, שהמבנה אינו עומד בדרישת התכנית המתהווה לאור גודלו, בהתעלם מכך שהשימוש המבוקש על ידי העותר מייעד את המבנה לשימושם של שני הפארקים הסמוכים אליו, אף היא אינה סבירה. 24. העובדה שהתכנית תואמת כביכול את התכנית המתהווה תמ"מ 21/21/3 אינה יכולה להוות, לכשעצמה, טעם להתערבות בהחלטת ועדת המשנה. כפי שהבהירו המשיבות, ישנה חשיבות בהכנת תכנית כוללת לאזור מסוים ולהתאמת התכניות הפרטניות אליה, ובלשון ההחלטה "ציינו לא פעם את חשיבות התכנון הכולל. ככלל, תכנון נכון הוא תכנון המבוצע מן הכלל אל הפרט, באופן שהתכנון הכולל נעשה לפני גזירת התכניות הנקודתיות או החלקיות... ראיה כוללת ורחבה מאפשרת להביא בחשבון את מערך השיקולים במלואו באופן שבו הצרכים והתכלית הם המובילים את התכנון". ועדת המשנה סברה, בהתאם לשיקול הדעת התכנוני המסור לה, כי אישורה של התכנית המבוקשת, גם באופן זמני, אינה ראויה, שכן היא מקדימה מציאות לתכנון, ומגבילה את התכנון העתידי. אזכיר פעם נוספת כי בית המשפט לא יחליף את שיקול דעתו בשיקול דעת רשויות התכנון ולא יתערב בהחלטה אלא בנסיבות בהן היא חורגת באופן בולט ממתחם הסבירות, או כאשר קיים בה פגם אחר מתחום המשפט המנהלי. אין זה המקרה שבפני. ועדת המשנה התייחסה אל כל טענות העותר, שקלה אותן אל מול התכניות הקיימות והמתהוות והגיעה למסקנה סבירה המצויה בתוך מתחם שיקול הדעת המסור לה. מסקנתי זו נכונה ביתר שאת לאור פסיקת בית המשפט העליון בעניין עת"מ 2419/01, מאחר והשימוש המבוקש במקום כ"מועדון זמר" אינו עולה בקנה אחד עם התכנית החלה על המקרקעין כיום. 25. בהתייחס לטענות העותר לגבי הנזקים הכלכליים הנגרמים לו עד שיושלם התכנון הכולל, ציין העותר עצמו, כי ישנם פתרונות זמניים אחרים למצוקתו, אך אלה לא נידונו מול רשויות התכנון, ושמכך לא אתייחס אליהם, ואין באמור כדי להביע דעה לגביהן. זאת ועוד העותר היה מודע לכך שתכנית זמ/4/500 מוגבלת בזמן וטענתו כי העובדה שלא נקבע בה שהמבנה יהרס בתום התקופה יצרה מצידו ציפיות אין לה על מה שתסמוך. נהפוך הוא, כעולה מהעתירה כבר בעת הקמת המבנה הוא לא נבנה על מנת לשמש ליעודו עפ"י ההיתר, שימוש שלא נעשה בו כלל. 26. לבסוף יצוין כי אינני רואה צורך להידרש למחלוקת שבין פרשנות העותר לענין "שטח המיועד לבינוי" ולענין "צמידות דופן" לבין פרשנות הועדה המחוזית וועדת המשנה למונחים אלה. ניתן להשאיר מחלוקת זו לעת מצוא לאור עמדתה התכנונית של ועדת המשנה לפיה אישור תכנית למבנה בודד שאינו צמוד דופן בשטח שמוגדר חקלאי, בשטח הפתוח, אינה ראויה מהטעמים שפורטו בהחלטה: "אפילו ימצא מי שיחלוק על קביעה זו, נזכיר כי זהו רק נימוק אחד מבין שורת נימוקים לדחיית התכנית. מכל מקום נבהיר כי אפילו יתברר כי בחינת צמידות דופן אינה מתחייבת כתנאי מקדים לאישור התכנית וכמעין דרישת סף לאישורה, אנו כמוסד תכנון המפעיל את שיקול דעתו התכנוני - מקצועי, רשאים לשקול שיקול זה ולהידרש לו כדי לבחון אם התכנית ראויה. לטעמנו, אישור תכנית למבנה בודד שאינו צמוד דופן בשטח שמוגדר חקלאי, בשטח הפתוח, אינה ראויה מכל הטעמים שפורטו לעיל". ו. סוף דבר 27. ועדת המשנה שקלה את כל השיקולים התכנוניים הרלוונטיים וכן את נסיבותיו של העותר לרבות את קיומו של המבנה שנבנה בהיתר, ומסקנתה היתה, כי לאור העדר התאמה לתכניות הקיימות, חשיבות התכנון הכולל, כמו גם עקרון השמירה על השטחים הפתוחים, אין מקום לאישור התכנית המבוקשת. העותר לא הצביע על עילה להתערבות בהחלטה זו, אשר הינה החלטה מנומקת ומפורטת, המתבססת על התכניות הקיימות ועל שיקול דעתה התכנוני של ועדת המשנה לעררים. 28. לאור האמור העתירה נדחית. העותר ישלם לכל אחד מהמשיבים את הוצאות המשפט ושכ"ט עו"ד בסך של 15,000 ₪. המשיבים 1 ו-2 יחשבו, לצורך כך, למשיב אחד. הסכומים יישאו הפרשי הצמדה וריבית ממועד פסק הדין ועד התשלום בפועל. בניההמועצה הארצית לתכנון ובניהתכנון ובניהערר