עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב, כל עוד לא נרשמה עסקה במקרקעין רואים אותה כהתחייבות לעשות עסקה, כאשר ההתחייבות כשלעצמה טעונה מסמך בכתב (סעיפים 7-8 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969). דרישת הכתב שבסעיף 8 לחוק המקרקעין היא דרישה מהותית. על כן, תוקפה המשפטי של ההתחייבות לעשיית עסקה במקרקעין מותנה בקיומו של מסמך בכתב (ע"א 726/79 גרוסמן נ' מנהלי עזבון המנוח יהושע בידרמן, פ"ד כו (2) 781). עם השנים דרישת הכתב רוככה בפסיקה ואומץ כלל גמיש יותר המאזן בין דרישת הכתב הנוקשה לבין הצורך להגיע לתוצאה צודקת, מקום בו הדרישה הנוקשה יצרה עוות צדק, תוך מתן משקל לכוונת הצדדים (ראה דיון בעניין זה בפסה"ד שניתן בהלכת שם טוב - סעיפים 18-19 לפסק הדין). בע"א 986/93 קלמר נ' גיא, פ"ד נ (1) 185 (1996) (להלן: "הלכת קלמר") נקבע כי ייתכנו מקרים מיוחדים ויוצאי דופן אשר בשל "זעקת ההגינות" העולה מהם, יצדיקו סטיה מדרישת הכתב שבסעיף 8 לחוק המקרקעין, ותוקפה המשפטי של העסקה יוכר, למרות היעדרו של מסמך בכתב. כב' הנשיא השופט ברק קבע בהלכת קלמר כי ההכרעה האם ניתן במקרה נתון לוותר על דרישת הכתב, תיקבע מכח העיקרון המעוגן בסעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי), המחייב תום לב במו"מ לקראת כריתתו של חוזה, ועל יסוד משקלם המצטבר של שני רכיבים: האחד, האם התחולל שינוי מצב בעקבות החוזה, כגון שהוא קויים או שהייתה עליו הסתמכות. השני, מהי מידת אשמתו של הצד המתנער מביצוע החוזה (עמ' 197 לפסה"ד). הלכת קלמר יושמה בהלכת שם טוב. כבוד השופט עמית הבחין בין שלושה סוגי מצבים בהם עולה לדיון דרישת הכתב: א. הסוג הראשון: דרישת הכתב נבחנת במסגרת תביעה בה מתעוררת שאלת תוקפו של ההסכם שנערך בין הצדדים, על פי רוב במסגרת תובענה לאכיפת ההסכם שטרם הוצא אל הפועל. במקרים אלה, עם השנים, הפסיקה ריככה את דרישת הכתב, כאשר הסתפקה בכמות מינימאלית הכרחית של פרטים בחוזה ואיפשרה להוכיח תוכנן של ההסכמות שהושגו מחוץ למסמך הכתוב, תוך שימוש בראיות חיצוניות. ב. הסוג השני: דרישת הכתב לצורך הוכחת עסקת מקרקעין שכבר בוצעה, מבלי שנערך הסכם בכתב. פסקי הדין קלמר ושם טוב שייכים לסוג זה של מקרים וההלכה שנקבעה היא "הכרה של המשפט ב"מעשה עשוי", כאשר הביצוע בפועל של החוזה או של חלקו המהותי, מחליף את דרישת הכתב". במקרה כזה קמה "זעקת ההגינות" המובילה לויתור על דרישת הכתב. ג. הסוג השלישי: דרישת הכתב לצורך הוכחת עסקת מקרקעין שכבר בוצעה לאחר שנערך הסכם בכתב, אך ההסכם אינו ברשות בעל הדין. סוג זה של מקרים עניינו במישור הראייתי בלבד ואינו רלבנטי לענייננו. יוצא, איפוא, כי ויתור על דרישת הכתב בשל "זעקת ההגינות", יכול וייעשה רק בסוג השני של המקרים. מסמכיםמקרקעיןעסקת מקרקעין