מתנה במקרקעין לפי פקודת הקרקעות

על פי פקודת הקרקעות 1920, (שבוטלה עם כניסת חוק המקרקעין, תשכ"ט -1969 לתוקף (וראו: סעיף 158(4) לחוק המקרקעין). חייבים להתקיים שני תנאים. התנאי האחד הוא, שמקבל המתנה קיבל את ההחזקה במקרקעין, והתנאי השני הוא, שהמתנה נרשמה בספרי המקרקעין. במקרה בו מקבל המתנה קיבל את ההחזקה במקרקעין, והתקיים תנאי "הנטילה", אך המתנה לא נרשמה בספרי המקרקעין, מאבדת המתנה את תוקפה. יתרה מזאת, על פי הדין שקדם לחוק המקרקעין, ההתחייבות ליתן המתנה לא יצרה אצל מקבל המתנה זכויות שביושר שניתן לאוכפן, אפילו מקבל המתנה קיבל את ההחזקה במקרקעין ואף השקיע במקרקעין. מומלץ לקרוא את פסק הדין להלן על מנת לקבל ידע בנושא מתנה לפי פקודת הקרקעות: א. ההליך 1. התובעים 1 עד 4 הם ארבעת בניו של המנוח אשר הלך לבית עולמו בתאריך 23.3.1954 (להלן - "המנוח מחמוד"). התובע מס' 5 הוא עזבונה של אלמנת המנוח. בתביעתם שלפני טוענים התובעים 1 עד 4, כי בתאריך 20.6.1952, העניק להם המנוח מחמוד במתנה את זכויותיו בשלוש חלקות מקרקעין שהיו בבעלותו. על כן, בתביעתם שלפני עותרים התובעים לסעד הצהרתי, ולפיו זכאים הם להירשם כבעלים במקרקעין שלהלן, ולפי הפירוט הבא: (א) חלקה 6 בגוש 12168, תרשם על שם התובעים 2 ו- 3 (מוסטפא ומוחמד) בחלקים שווים. (ב) חלקה 7 בגוש 12168, תרשם על שם התובעים 1 ו- 4 (עבד אל-קאדר ויוסף) בחלקים שווים. (ג) חלקה 6 בגוש 20376, תרשם על שם התובעים 1 עד 4 בחלקים שווים. 2. לבד מארבעת בניו, הם התובעים בתביעה שלפני, היו למנוח מחמוד עוד חמש בנות, והן עאישה (נתבעת מס' 1), ניג'מה (שעזבונה הוא הנתבע מס' 2), פאטמה (שעזבונה הוא הנתבע מס' 13), שמסה (שעזבונה הוא הנתבע מס' 51) ובת נוספת בשם חסן (שעזבונה הוא הנתבע מס' 63). הבת חסן הוכרזה כ"נפקדת", וזכויותיה הוקנו לאפוטרופוס על נכסי הנפקדים, שהגיש כתב הגנה בשם עזבונה. הנתבעים כולם הם יורשי בנותיו של המנוח מחמוד, והם מתחלקים למספר קבוצות. הקבוצה האחת מונה את הנתבעים שהודיעו לבית המשפט כי הם מודים בתביעתם של התובעים. הקבוצה השניה היא קבוצת הנתבעים אשר מכחישים את תביעת התובעים, והגישו כתבי הגנה מפני התביעה. הקבוצה השלישית היא קבוצת הנתבעים שלא הודיעו כי הם מודים בתביעת התובעים, אך גם לא הגישו כתבי הגנה מפני התביעה. בקבוצה אחרונה זו יש להבחין בין נתבעים שקיבלו את כתב התביעה, והיה עליהם להגיש כתב הגנה, לנתבעים שלא ברור מי קיבל עבורם את כתב התביעה, והם עזבונות של כמה מילדי אחיותיהם של התובעים. 3. כיוון שיש מהנתבעים המכחישים את זכות התובעים, יש לדון תחילה בטענות התובעים ובהגנת הנתבעים המכחישים אותה, ובסיפא לפסק דין זה, אשוב להבחנות שיש לבצע בין קבוצות הנתבעים השונות, ואביא את הפירוט המדויק של חלוקת הנתבעים לקבוצות השונות. ב. דחיית תביעת התובע מס' 5 4. לא הוצג בפני צו קיום צוואה או צו ירושה לאחר המנוחה לטיפה כבהה ע"ה, אמם של התובעים ואלמנת המנוח מחמוד. על כן, לא נתברר מכוח מה רכש בא כוח התובעים את סמכותו להגיש את התביעה בשם העזבון. נזכור, שלכאורה, התובעים אינם יורשיה היחידים של המנוחה לטיפה, שהרי הותירה אחריה, לבד מן התובעים, גם את בנותיה ואת צאצאיהן. ניתן היה להתעלם מפגם זה אם היה מתברר שניתן צו ירושה, והתובעים הם לבדם יורשיה של המנוחה לטיפה. אך כאמור צו שכזה לא הוגש, ועל כן, בהעדר סמכות להגיש תביעה בשם העזבון, דין הוא שתביעת התובע מס' 5 תידחה כבר בשלב זה. ג. טענות הצדדים 5. גורם ההדק, שהזניק את התובעים להגיש תביעתם להכרתם כבעלים של הזכויות במקרקעין כנזכר לעיל, היו צווי ירושה שניתנו על ידי הרשם לענייני ירושה בחיפה. הצו האחד היה צו שניתן בתאריך 26.10.2008 לאחר המנוח מחמוד. לפי צו זה חלקה של אלמנתו (לטיפה ע"ה, שעזבונה הוא התובע מס' 5) היה 3/12 בעזבון, וחלקו של כל אחד מילדי בני הזוג (דהיינו - ארבעת התובעים וחמשת אחיותיהם) הוא 1/12 חלקים בעזבון. הצו השני שניתן, היה צו ירושה שניתן לאחר הגב' פאטמה כבהה ע"ה (שעזבונה הוא הנתבע מס' 13). צו זה הוצא לבקשת בנה של המנוחה פאטמה, זוהיר סלים כבהה (הנתבע מס' 39), ולפיו חולק עזבון המנוחה פאטמה בין ילדיה ונכדיה. בהסתמך על צווי הירושה שניתנו, פנה הנתבע מס' 39 לרשם המקרקעין ורשם את המקרקעין וביקש להעביר את הזכויות, שהיו רשומות על שם המנוח מחמוד, ליורשיו על פי צו הירושה שניתן, והזכויות אכן נרשמו כפי המתחייב מצווי הירושה. כמו כן נרשמה ירושת המנוחה פאטמה (בתו של המנוח מחמוד). התובעים טוענים, כי רישום הזכויות על פי צווי הירושה נעשה בסתירה לזכויות שהם קיבלו מאביהם, המנוח מחמוד. לטענת התובעים, משהעביר המנוח מחמוד את המקרקעין במתנה לארבעת בניו, עוד בשנת 1952, הרי שאלה לא היו עוד בבעלותו בעת פטירתו, וממילא לא היו חלק מעזבונו. על כן, לטענת התובעים, יש לבטל את כל הרישומים שנעשו על פי צווי הירושה שניתנו, ולהשיב להם את הבעלות במקרקעין על פי המבוקש בתביעתם, דהיינו, על פי מתנת המקרקעין שקיבלו מאביהם, המנוח מחמוד, בשנת 1952. 6. הנתבעים המכחישים את זכויות התובעים, הגישו כתב הגנה וטענתם הראשונה היא, כי יש לסלק את תביעת התובעים מחמת התיישנות. עוד מוסיפים הנתבעים וטוענים, שתביעת התובעים הוגשה בחוסר תום לב. לטענת הנתבעים, התובעים לא דיווחו על ההסכם משנת 1952, עליו מבקשים הם לבסס את זכותם ולא רשמו בעטיו הערת אזהרה בספר המקרקעין. בנוסף לטענות אלה, הוסיפו הנתבעים וטענו, כי ההסכם משנת 1952 מזויף, ולא נוצר אלא לאחר שניתנו צווי הירושה הנזכרים, מתוך רצון לנסות ולנשל את הנתבעים מחלקם בעזבון. ד. הראיות מטעם התובעים 7. התובעים מבססים את זכותם להירשם כבעלי המקרקעין על מסמך שנחתם לכאורה על ידי המנוח מחמוד בתאריך 20.6.1952. במסמך זה, שהעתקו הוגש וסומן כמוצג ת/10, הצהיר המנוח מחמוד, כי הוא מעביר את זכויותיו במקרקעין לבניו "במתנה וללא תמורה". המסמך המקורי עליו חתם המנוח מחמוד לא נמצא, ומכאן טענת ב"כ הנתבעים שהמסמך עליו סומכים התובעים טענתם הוא מסמך מזויף. ואולם, בא כוח התובעים הבהיר, כי המסמך היה שמור במשרדו, ועקב דליקה שפרצה במשרד, המסמך המקורי עלה באש ונשמד ולא ניתן היה להגישו. מטעם זה הוגש העתק המסמך (מוצג ת/10 הנזכר). הצהרת בא כוח התובעים נאמנה עלי, ואציין, כי במסמכים אחרים שהוגשו אכן ניכרים סימני חריכה שלכאורה מקורם מאש (וראו הנספחים נ/4 ו-נ/8, המצורפים לתצהיר עדותו הראשית של התובע מס' 2, מר מוסטפא מחמוד כבהה, שסומן כמוצג ת/1). 8. מבין התובעים עצמם העידו בפני התובע מס' 2, מר מוסטפא מחמוד כבהה, והוא קשיש כבן 90 שנים, ואחיו התובע מס' 3, מר מוחמד מחמוד כבהה, והוא קשיש כבן 85. על עדותו של הנתבע מס' 3 אינני מוכן בשום פנים ואופן לבסס ממצאים עובדתיים. עד זה, למרבה הפלא, זיהה את טביעת האגודל של אביו על המסמך שנעשה לפני כ- 60 שנים, ואף נישק אותה. קשה לי להניח שאדם בגילו של העד ידע לזהות שטביעת האגודל היא דווקא של המנוח מחמוד ולא של אדם אחר. מהתנהגות העד התרשמתי, שעדותו היא עדות מגמתית, ולא ניתן לסמוך עליה. ככל שהדברים אמורים בעדותו של התובע מס' 2, כי אז גם לאור העובדה שהוא בעל אינטרס מובהק בנושא הסכסוך, מקובלת עלי עדותו, שהמנוח מחמוד אכן חתם על המסמך משנת 1952, בו העניק את המקרקעין במתנה לבניו התובעים. התובע מס' 2 אף הבהיר, שהמתנה שהתובעים קיבלו לא נרשמה בלשכת רישום המקרקעין, ובתשובה לשאלה שנשאל בחקירתו הנגדית מסר, כי "החתימה של אבא שלנו היא כמו טאבו". 9. מטעם התובעים העידו עדים נוספים. העד מוחמד חסן כבהה (בנה של האחות ניג'מה, והנתבע מס' 3), אשר בשנת 1952 היה ילד כבן 9 שנים, העיד, כי שמע מאמו שהסב העביר את הקרקע לבניו. אף העד יוסף מוסטפא כבהה (בנה של האחות שמסיה, והנתבע מס' 52), שנולד בשנת 1970, העיד, כי שמע מאמו שהסב המנוח העביר את המקרקעין לבניו. העד מוסטפא פרחאת חוסין אף הוא העיד לטובת התובעים, אך לא ניתן לסמוך על עדותו, שכן היה רגזן, לא השיב לשאלות שנשאל ולא ניתן היה להבין מה מקור ידיעותיו. אף העד עבד אל-עזיז מוסטפא כבהה, יליד שנת 1943, הוא בנו של התובע מס' 2, העיד כי שמע מאביו על מתנת הסב, אך לעדותו אין כל ערך מוסף, שהרי אביו עצמו העיד לפני. 10. על כן, לאחר ששקלתי העדויות שהובאו לפני, ועל יסוד עדותו של התובע מס' 2, הנני קובע, שהמנוח מחמוד, אכן חתם בתאריך 20.6.1952 על מסמך, שהעתקו הוא המוצג ת/10, שנועד להעביר לארבעת בניו במתנה את הזכויות במקרקעין מושא התביעה שלפני, והכל כמפורט במסמך מוצג ת/10. ה. מתנה במקרקעין לפי הדין הקודם 11. כיוון שמדובר בהענקת מתנה שנעשתה בשנת 1952, חל סעיף 166(א) לחוק המקרקעין, תשכ"ט - 1969, המורה: "עסקה במקרקעין, והתחייבות לעסקה כזאת, שנעשו לפני תחילת חוק זה, וכן זכות במקרקעין שהיתה מוקנית ערב תחילתו וחוק זה אינו מכיר בה, יוסיף לחול עליהן הדין הקודם". על כן, את עניינם של התובעים, וליתר דיוק - את התחייבות המנוח מחמוד לתת להם מתנת מקרקעין בשנת 1952, יש לבחון על פי "הדין הקודם". לעניין זה אציין, שבאי כוח הצדדים לא התייחסו לשאלה זו בסיכומיהם, ועל כן ביקשתי כי ישלימו סיכומיהם בכתב בנקודה זאת, וסיכומי השלמה אכן הוגשו. 12. לטענת בא כוח התובעים, על פי הדין שקדם לחוק המקרקעין ולחוק המתנה, די היה במסירת ההחזקה בנכס למקבל המתנה. לטענת בא כוח התובעים, מכיוון שבמקרה שלפני המנוח מחמוד מסר את ההחזקה במקרקעין לארבעת בניו, והם החלו להחזיק במקרקעין מאז ועד היום, ואף בנו במקרקעין בתי מגורים להם ולצאצאיהם, המתנה הוקנתה והושלמה, ויש לתת לה תוקף. לעומת טענות אלה טען בא כוח הנתבעים, שעל העברת מקרקעין בזמן הרלבנטי, חלה פקודת העברת קרקעות 1920, ועל פי פקודה זו היה צורך לרשום את המתנה בספרי המקרקעין. לטענת בא כוח הנתבעים, מכיוון שהמתנה לא נרשמה, אין לתת לה תוקף, ויש לדחות את תביעת התובעים. 13. כפי שטען בא כוח הנתבעים, חלה על העניין שלפנינו פקודת העברת קרקעות, 1920 (שבוטלה עם כניסת חוק המקרקעין, תשכ"ט -1969 לתוקף (וראו: סעיף 158(4) לחוק המקרקעין). פסיקת בית המשפט העליון שניתחה פקודה זו קבעה, כי "מתנה שלא נרשמה בספרי האחוזה בהתאם להוראותיה של הפקודה, הינה בטלה ומבוטלת" (ע"א 346/62 פנינה ויעקב רכטר נ' מנהל מס עזבון, פ"ד י"ז 701 (1963) (מפי כב' השופט מני בעמ' 707). על רקע דברים אלה, נדחתה טענתם של המערערים באותו ערעור, כי קיבלו מקרקעין במתנה ממורישם קודם פטירתו, ועל כן המקרקעין אינם חלק מעזבונו ואין להטיל עליהם לשלם את מס העזבון שנהג בזמנו. בעניין נוסף, שנדון בע"א 86/50 האפוטרופוס לנכסי נפקדים נ' זכי שיבלי איוב, פ"ד ח(2) 1106 (1954), קיבל בית המשפט העליון את העקרון כי "הסכם מתנה אינו תופס כל עוד לא הושלמה המתנה על ידי מסירת נשוא המתנה לידי מקבלה" (שם, בעמ' 1107), אך הוסיף וקבע (מפי כב' השופט (כתוארו אז) זוסמן): "למען מנוע אי הבנה, רצוננו להוסיף, כי מתנת קרקע, אפילו הושלמה בנטילה, הנה כמובן דיספוזיציה, כמשמעותה בפקודת העברת קרקעות, ומאחר שלא נרשמה בספרי האחוזה, והסכמתו של המנהל לא הושגה, הייתה הפעולה ממילא בטלה מעיקרא." בדברים אלה יש תשובה מובהקת, השוללת טענת בא כוח התובעים, כי המתנה נשלמה במסירת ההחזקה המקרקעין לידי התובעים. הנה כי כן, אין די במסירת ההחזקה כדי להשלים את מתן המתנה. 14. בפסק דין נוסף, שניתן בע"א 287/62 פאטמה שניר נ' עאישה אשת רבחי פאלח, פ"ד י"ז 1131 (1963), ואף הוא קרוב יותר מבחינה כרונולוגית למועד חתימת המנוח מחמוד על המסמך בשנת 1952, נדון מקרה בו ילדי המנוח מנישואיו הראשונים התנגדו למתנה, שהמנוח העניק בשנת 1955 לילדיו מנישואיו השניים. מבחינה מהותית, הסכסוך באותו מקרה היה דומה מאוד לסכסוך בין הצדדים בתביעה שלפני. בפסק הדין שניתן בבית המשפט העליון, התייחס בית המשפט לכך, שהענקת מתנה במקרקעין כרוכה בקיומם של שני יסודות. היסוד האחד הוא נטילת המקרקעין על ידי מקבל המתנה (כפי שטען בא כוח התובעים בסיכומים המשלימים), והיסוד השני הוא רישום הזכות על שם מקבל המתנה בספרי המקרקעין. באותו עניין, המתנה לא נרשמה בספרי המקרקעין על ידי המנוח על שם ילדיו מנישואיו השניים קודם שנפטר לבית עולמו, ועל כן קבע בית המשפט (בעמ' 1135, מפי כב' השופט מ' לנדוי (כתוארו אז), שהיה בעל בקיאות רבה בדיני מקרקעין) כדברים הבאים: "נימוקו העיקרי של השופט המלומד היה שלפי פקודת העברת קרקעות, חא״י, פרק פ"א, מתנה של מקרקעין שלא נרשמה בספרי האחוזה הינה מחוסרת תוקף, ושבית המשפט אף לא יצווה על ביצוע בעין של התחייבות לתת מקרקעין במתנה. לדעתי נימוק זה בדין יסודו." המצב המתואר בפסקה זאת דומה מאוד (ואולי אף זהה) למצב הדברים בתביעה שלפני. יישום דברים אלה על העניין שלפני מביא למסקנה, שהמתנה שהמנוח מחמוד התיימר להעניק לתובעים "הינה מחוסרת תוקף ושבית המשפט אף לא יצווה על ביצוע בעין של התחייבות לתת מקרקעין במתנה". דברים אלה סותמים למעשה את הגולל על תביעת התובעים כלפי אותם נתבעים שכופרים בזכויות התובעים על פי ההתחייבות ליתן להם המתנה. 15. באותו עניין (ע"א 287/62 הנ"ל) הוסיפו המערערים וטענו, כי יש להכיר בזכותם כמקבלי המתנה אף מכוח דיני היושר. ואולם, גם טענה זו נדחתה משנקבע (שם, בעמ' 1136): "כלל גדול הוא בדיני היושר, שבית המשפט לא יושיט סעד של ביצוע בעין לתובע שלא נתן תמורה בעד ההתחייבות אותה הוא מבקש לבצע; לשון אחרת, בית דין של יושר ימנע מלהתערב כדי להשלים מתנה שלא הושלמה על ידי הנותן עצמו." במילים אחרות, התחייבות המנוח ליתן לתובעים מתנת מקרקעין, שלא נרשמה בספרי המקרקעין, אף לא מעניקה לתובעים זכויות שביושר. אעיר, כי מדברים אלה עולה לכאורה, שבמתן מתנה לא נוצרת "נאמנות קונסטרוקטיבית" לפי דיני היושר האנגליים (שנהגו עד לחקיקת חוק המקרקעין, תשכ"ט - 1969, ובוטלו בהוראת סעיף 161 לחוק המקרקעין). 16. במקרה שלפני מסר התובע מס' 2 בעדותו, כי התובעים קיבלו את ההחזקה במקרקעין שהמנוח מחמוד העניק להם, החל משנת 1952 "על פי חלוקה שאבי ציווה ללא כל עוררין וללא התנגדות מכל גורם שהוא", והתובעים הקימו על המקרקעין שקיבלו מאביהם "בתים רבים" ללא כל התנגדות מצד אחיותיהם "שידעו על אודות ההעברה משנת 1952", ועל כן לא היו להן טענות או התנגדויות כלשהן (וראה סעיפים 3 ו- 4 לתצהיר התובע מס' 2, מוצגת/1). כפי שקבעתי לעיל, עדות התובע מס' 2 מהימנה בעיני, ועל כן הנני קובע, שאכן התובעים קיבלו את ההחזקה במקרקעין שהמנוח מחמוד התיימר להעניק להם, ובנו בהם בתים רבים, מבלי שאחיותיהם התנגדו לכך. ואולם, נראה הדבר, שגם קביעה זו לא תסייע לתובעים. גם אם אניח, שיסוד "הנטילה" התקיים בעניין שלפני, דהיינו, שהתובעים אכן קיבלו מאביהם המנוח את ההחזקה במקרקעין ובנו בהם את בתיהם, אין בכך די, ולעניין זה נקבע בע"א 287/62 הנזכר כדברים הבאים (בעמ' 1136): ".... אף אם נניח שבמקרה דנן נתמלא התנאי של מסירת החזקה, בין בתוקף הסעיף 851 של המג'לה ובין אם על ידי מסירת הנכסים לאם הילדים כאפוטרופא שלהם, עדיין חסר העיקר השני, היינו, העברת הנכסים בספרי האחוזה, שרק היא מקנה את הקניין שבדין." 17. הדין הקודם אף הובהר בפסק הדין שניתן בע"א 588/81 אריה ציזיק נ' דבורה הורוביץ, פ"ד מ' (1) 321 (1986), בעמ' 325 (מפי כב' השופט (כתוארו אז) א' ברק): "על פי דיני המג'לה, מתנה מושלמת במסירה ובנטילה. תנאים אלה התקיימו בענייננו (השווה ע"א 32/73 בעמ' 805). דא עקא, שעל פי הוראות פקודת העברת קרקעות, (סעיף 4), העברת מקרקעין - ודבר זה כולל בחובו העברת מקרקעין בדרך מתנה - אינה תקפה בלא רישום, ורישום לא נתקיים בענייננו. נמצא, כי עניין לנו לא בהעברה ממש אלא בהתחייבות ליתן מתנה. על התחייבות שכזו הרכיב הדין הישן את דיני היושר, על פיהם אין אוכפים התחייבות ליתן מתנה ואין משתיקים נותן מתנה מלחזור בו מהתחייבותו, גם אם מקבל המתנה השקיע בנכס משלו והכול כל עוד לא נעשה הכול להשלמתה (ע"א 352/78). במקרה שלפנינו לא נעשה דבר כדי לרשום את ההעברה, ועל כן נראה לי, כי לפי הדין הישן לא ניתן לאכוף את התחייבותו של המנוח, ואין הוא מנוע מלחזור ממנה (ע"א 287/62; ע"א 80/72)." 18. לא תהיה התמונה שלמה, אם לא אזכיר אף את פסק הדין שניתן בע"א 80/72 מחמוד אחמד חוסין זידאן נ' ג'נטוסה מטלק מנסטפא זידאן, פ"ד כ"ז(1) 487 (1973). באותו עניין הוכח, שהמנוח שנתן מתנה במקרקעין שלא נרשמה בספרי המקרקעין, נתן יפוי כוח בלתי חוזר שאפשר למקבלות המתנה באותו עניין (גרושתו ובתו) להשלים את רישום המתנה בכוחות עצמן, וכך קבע בית המשפט (שם, בעמ' 490, מפי כב' השופט לנדוי): "השאלה המכרעת בערעור זה היא אפוא אם האב עשה כל אשר נדרש ממנו כדי להשלים את המתנה ולעשותה מחייבת, אף מבלי שהחלקה נרשמה בפנקסי המקרקעין על שם המשיבות. סבורני שהתשובה על שאלה זו היא חיובית: בייפוי הכוח הבלתי חוזר נאמר כי נשוא המתנה נמסר למשיבות. זו הודאה בכתב מצד האב שלא נסתרה. ייפוי הכוח להעברת הנכס בפנקסי המקרקעין היה בלתי חוזר, ומכאן שלמשיבות קמה זכות כלפי שני מיופי הכוח שהאב מינה, לביצוע ההעברה בכל עת על פי דרישתן (ע"א 516/65, בע' 493], והאב נותן ייפוי הכוח, שלל מעצמו כל אפשרות להתערב ולמנוע את הרישום על שם מקבלות המתנה. די באלה כדי לעשות את המתנה מושלמת, עד כמה שהאב עדיין נוגע בדבר." דברים אלה הבאתי כאמור להשלמת התמונה, אך אין בהם לסייע לתובעים. הטעם לכך הוא, שבמקרה שלפני לא הוצג מטעם התובעים כל יפוי כוח בלתי חוזר שניתן להם על ידי אביהם המנוח מחמוד, ולא ניתן לקבוע, שהמנוח שלל מעצמו כל אפשרות למנוע את הרישום על שם התובעים. 19. לכאורה, מתנת המנוח מחמוד לבניו התובעים, שלא נרשמה בספרי המקרקעין, אינה תקפה לגבי כל הנתבעים. ואולם, מכיוון שיש מהנתבעים המודים בזכות התובעים, ניתן יהיה לקיים את המתנה לגבי אותם נתבעים שמודים בה. ככל שהדברים נוגעים לנתבעים המכחישים את זכות התובעים, כי אז בוודאי שלמתנה אין תוקף לפי הדין הקודם כלפי נתבעים אלה. ו. התיישנות 20. בא כוח הנתבעים טען כי בכל מקרה טענת התובעים התיישנה. לעומתו טען בא כוח התובעים, כי במתן התחייבות להענקת המתנה לתובעים, נוצרו על פי הדין הקודם יחסי נאמנות. לטענת בא כוח התובעים, את תקופת ההתיישנות יש להתחיל למנות מהמועד שבו הנתבעים כפרו לראשונה בחובתם כנאמנים, דהיינו, מעת שהנתבע הוציא את צווי הירושה, מכוחם נרשמה הירושה בניגוד למתנה שהמנוח העניק לתובעים. 21. כעולה מהדיון שלעיל, בנושא הדין שקדם לחוק המקרקעין, מכיוון שהמתנה לא נרשמה בספרי המקרקעין, הרי הפעולה "בטלה מעיקרא" (כלשון בית המשפט העליון בע"א 86/50 הנזכר לעיל) או "מחוסרת כל תוקף" (כלשונו בע"א 287/62). כיוון שהדין המהותי שקדם לחוק המקרקעין מאיין את הענקת המתנה, בשל כך שהמתנה לא נרשמה בספר המקרקעין, מתייתר הצורך בשאלה, האם קיים מחסום דיוני של התיישנות שהתובעים חייבים לדלג מעליו כדי לזכות בתביעתם. כמו כן, ממילא מתייתר הדיון בשאלה, האם לפי הדין הקודם, התחייבות אדם להעניק מתנה (להבדיל מעסקת מכר) יצרה "נאמנות קונסטרוקטיבית" שהנתבעים כפרו בה. 22. על כן, הנני פוטר עצמי מלדון בטענת ההתיישנות, שכן אין בכך צורך במקרה שלפני. ז. הסדר המקרקעין 23. כעולה מנסחי רישום המקרקעין שהונחו לפני שלוש חלקות המקרקעין העומדות בבסיס התביעה שלפני, הן חלקות מקרקעין מוסדרות. בנסחי הרישום המתייחסים לחלקות 6 ו- 7 בגוש 12168 נעשה רישום בתאריך 12.2.1953 "תיקון בעלות לאחר הסדר". ניתן להבין מכך, שבשנת 1953 המקרקעין כבר היו מוסדרים, אך לא ניתן לדעת מתי לוח הזכויות הועתק לספר המקרקעין. 24. לעומת זאת, בחלקה 6 בגוש 20376, היא החלקה שהמנוח התיימר להעניק לארבעת בניו בחלקים שווים, נעשה בתאריך 31.7.1974 "רישום לאחר הסדר". ניתן אפוא להבין, שלוח הזכויות הועתק בתאריך 31.7.1974, ודבר זה מבדיל חלקה זו משתי החלקות הקודמות. משנעשה רישום בעלות לאחר הסדר בשנת 1974, כי אז ברור הדבר, שהסדר המקרקעין מחק כל זכות קודמת שהייתה לכל אדם. בחלקה זו, הליכי ההסדר התנהלו לכאורה לאחר שהמנוח מחמוד כבר התחייב לתת לתובעים מתנה (דבר שלא ניתן לקבוע אותו ביחס לשתי החלקות האחרות), ועל כן היה על התובעים להגיש תביעה מתאימה לפקיד ההסדר, כדי שזכותם תרשם בלוח הזכויות ותועתק לאחר מכן לספר המקרקעין. 25. לא הוכח לפני, שהתובעים הגישו תביעה לפקיד ההסדר, ומשתמו הליכי ההסדר לא ניתן להשיב את הגלגל לאחור, ולהעניק לתובעים זכות במקרקעין, שהם עצמם לא תבעו אותה במסגרת הליכי הסדר המקרקעין. בעניין זה נקבע בע"א 163/57 אדנין נ' האפוטרופוס לנכסי נפקדים, פ"ד י"ב, 1718 (1958), בעמ' 1724 (מפי כב' השופט לנדוי):   "סעיף 43 לפקודת ההסדר (שהינו 81 לפקודה בנוסח החדש - מ.ש.) תואר על ידי מועצת המלך כבריח התיכון (Keystone) לשיטת ההסדר כולה. מגמת המחוקק היתה שעם רישומה של זכות, הניתנת לרישום, בספר החדש לאחר ההסדר יתהווה כעין "לוח חלק" לגבי אותה זכות, והדרכים לסתירת הרישום בטענת זכויות, שמקורן מלפני פתיחת הספר החדש, הן צרות ביותר, כפי שעולה מסעיפי הפקודה ובעיקר מסעיף 66 (סעיף 93 לנוסח החדש - מ.ש.)." פסק דין זה צוטט פעמים מספר בפסיקה מאוחרת יותר, וההלכה סוכמה למעשה בע"א 24/60 חברת מייסדי חדרה נ' קק"ל, פ"ד ט"ו, 1638, ולאחר מכן בע"א 411/81 זידאן נ' עד'יר, פ"ד ל"ח(3), 449 (1984), והיא, שזכות שביושר, המקנה לבעליה סעד של ביצוע בעין כלפי המתחייב, שהיתה שלמה וניתנת למימוש בזמן ההסדר, נחשבת זכות סותרת במובן סעיף 81. מכאן, שכאשר הגיעו הליכי ההסדר לסיומם, הזכות הסותרת, קרי, הזכות שביושר שהתובע טוען לה - בטלה ועברה מן העולם. ח. יפוי כוח מאלמנת המנוח 26. מטעם התובעים הוגשו שני מסמכים, שנחתמו על ידי אלמנת המנוח מחמוד, הגב' לטיפה סאלח חוסין כבהה, היא אמם של התובעים (ועזבונה הוא התובע מס' 5, שתביעתו נמחקה). הגב' לטיפה כבר אינה בין החיים מזה שנים רבות. המסמך האחד (מוצג ת/8) היא הצהרה עליה חתמה הגב' לטיפה בפני עדים בתאריך 15.10.1972. במסמך זה מצהירה הגב' לטיפה, כי בעלה, המנוח מחמוד, "ערך חלוקת עזבונו משטח בנוי ומקרקעין וכל רכושו בין ארבעת ילדיו והם מוסטפא ומוחמד ויוסף ועבד אל-קאדר". המסמך השני הוא יפוי כוח (מוצג ת/9) שנחתם על ידי הגב' לטיפה בתאריך 3.3.1977 בפני הנוטריון הציבורי בחדרה, ובו מצהירה הגב' לטיפה כי "מכרתי את החלקים המגיעים לי בירושת בעלי המנוח במכר ללא תמורה לבני כמפורט להלן ....", וכאן בא פירוט שמותיהם של ארבעת הבנים התובעים. 27. נוכח מסקנתי, כי למתנת המקרקעין, שנתן המנוח מחמוד לבניו, לא היה תוקף בשל כך שלא נרשמה בספרי המקרקעין, כפי שחייב הדין שקדם לחוק המקרקעין, הרי שלשני מסמכים אלה אין למעשה נפקות. עם זאת מוצא אני להעיר, שיש בעיתיות מסויימת בקבלת שני מסמכים אלה כראיה לאמיתות תוכנם, וזאת בשל הסתירה הקיימת ביניהם. אם נכונה הצהרת הגב' לטיפה (מוצג ת/8), שהמנוח מחמוד חילק את כל רכושו בין ארבעת בניו עוד לפני פטירתו, כי אז מה הנפקות ליפוי הכוח (מוצג ת/9) בו היא מצהירה כי היא מכרה את כל שקיבלה בעזבון בעלה במכר ללא תמורה לארבעת בניה. הרי לפי הצהרתה שלה, המנוח חילק את כל רכושו בין ארבעת בניו. על כן, לגב' לטיפה לא היה כל רכוש שקיבלה מבעלה, שהרי למעשה לא קיבלה דבר מעזבון המנוח מחמוד. ט. קבוצות הנתבעים השונות 28. כאמור, את הנתבעים יש לחלק למספר קבוצות. רק חלק מהנתבעים התגוננו מפני תביעת התובעים והכחישו את זכותם, ועל כן, מהנימוקים שהבאתי לעיל יש לדחות את התביעה ככל שהיא מופנית כנגד נתבעים אלה. לעומת זאת, יש לקבל את תביעת התובעים ככל שהיא מתייחסת לנתבעים שהודו בזכותם של התובעים וכנגד נתבעים שקיבלו את כתבי התביעה, אך בחרו שלא להתגונן מפני התביעה. קבוצה נוספת של נתבעים היא קבוצה של עזבונות, שלא ניתנו בהם צווי ירושה או צווי קיום צוואה. עזבונו של אדם אינו אישיות משפטית, ולא ברור מי קיבל את כתבי התביעה בשם עזבונות אלה כאשר המצב הוא, שעדיין לא הוצהר מי הם היורשים. התביעה נגד עזבונות אלה תידחה אף היא. 29. להלן, וכדי למנוע מחלוקות וספקות, אביא פירוט של הנתבעים לפי חלוקתם לקבוצות השונות: (א) קבוצה א': קבוצת הנתבעים שהתגוננו מפני התביעה והכחישו את זכות התובעים, והתביעה נגדם תידחה: X (ב) קבוצה ב': קבוצת הנתבעים שהודו בטענות התובעים בכתב התביעה, וכנגדם יינתן פסק הדין ההצהרתי שהתובעים עתרו לו, וזכויותיהם במקרקעין נשוא התביעה תועברנה לתובעים, ותחולקנה לפי הנוסחאות שקבע המנוח מחמוד: X (ג) קבוצה ג': קבוצת הנתבעים שקיבלו את כתב התביעה ולא התגוננו, וביחס אליהם זכאים התובעים ליטול פסק דין בהעדר הגנה: X (ד) קבוצה ד': קבוצת הנתבעים שהם עזבונות של אנשים שנפטרו, שהתביעה נגדם תידחה. בקבוצה זו לא יכלל עזבונה של הנתבעת מס' 63, המיוצג על ידי האפוטרופוס לנכסי נפקדים (והנמנה על "קבוצה א'"). X י. סוף דבר 30. המנוח מחמוד חתם בשנת 1952 על מסמך ולפי העניק מתנת מקרקעין לתובעים. על התחייבות המנוח ליתן מתנה לתובעים חל הדין שקדם לחוק המקרקעין, תשכ"ט - 1969, דהיינו פקודת העברת קרקעות, 1920. על פי פקודת הקרקעות 1920, חייבים להתקיים שני תנאים. התנאי האחד הוא, שמקבל המתנה קיבל את ההחזקה במקרקעין, והתנאי השני הוא, שהמתנה נרשמה בספרי המקרקעין. במקרה בו מקבל המתנה קיבל את ההחזקה במקרקעין, והתקיים תנאי "הנטילה", אך המתנה לא נרשמה בספרי המקרקעין, מאבדת המתנה את תוקפה. יתרה מזאת, על פי הדין שקדם לחוק המקרקעין, ההתחייבות ליתן המתנה לא יצרה אצל מקבל המתנה זכויות שביושר שניתן לאוכפן, אפילו מקבל המתנה קיבל את ההחזקה במקרקעין ואף השקיע במקרקעין. 31. במישור המהותי, התובעים אינם זכאים לאכוף את המתנה על נתבעים שכפרו בזכותם, ועל כן ממילא לא היה צורך לדון בטענת הנתבעים שכפרו בזכות התובעים, כי תביעת התובעים התיישנה. 32. כיוון שחלק מהנתבעים הודה בזכות התובעים וחלק אחר לא התגונן והתובעים זכאים לקבל כנגדם פסק דין בהעדר הגנה, יחולו התנאים הבאים: (א) תידחה תביעת התובעים כנגד הנתבעים שהתגוננו מפני התביעה וכפרו בזכות התובעים (נתבעים מקבוצה א'). כמו כן תידחה תביעת התובעים ככל שהוגשה כנגד עזבונות של אנשים שנפטרו (נתבעים מקבוצה ד'), למעט עזבון הנתבעת מס' 63, המיוצג על ידי האפוטרופוס לנכסי נפקדים. (ב) תתקבל תביעת התובעים כנגד הנתבעים שהודו בזכות התובעים (נתבעים מקבוצה ב') או נתבעים שלא התגוננו מפני התביעה (נתבעים מקבוצה ג'). 33. אשר על כל האמור לעיל, הנני מחליט כדלקמן: (א) הנני דוחה את התביעה ככל שהיא מופנית כלפי הנתבעים הנמנים על קבוצה א' שלעיל. (ב) הנני מחייב את התובעים, ביחד ולחוד, לשלם לנתבעים הנמנים על קבוצה א' שלעיל, למעט הנתבע 63,ביחד ולחוד, הוצאות משפט בסך 30,000 ₪. (ג) הנני מחייב את התובעים, ביחד ולחוד, לשלם לנתבע מס' 63, הוצאות משפט בסך 15,000 ₪. (ד) הנני דוחה את תביעת התובעים, ככל שהיא מופנית כלפי הנתבעים הנמנים על קבוצה ד' שלעיל. (ה) הנני מקבל את תביעת התובעים ככל שהיא מופנית כלפי הנתבעים הנמנים על קבוצות ב' ו- ג' שלעיל.קרקעותפקודת הקרקעותמקרקעיןמתנהמתנה במקרקעיןהפקעה