המחלוקת המשפטית בין הצדדים, שנתגלעה לאחר שיחסיהם עלו על שרטון, בשלב השלמת הבניה והמעבר לחתימת החוזה הפורמאלי, נוגעת בליבתה, לשאלה, אם כתב הכוונות גיבש גמירות דעת משותפת ומחייבת לביצוע המכר, מעת חתימתו או שמא היווה הכתב מסמך כוונות כללי ובלתי מחייב שצפה, אמנם, כריתת חוזה עתידי, אך כזה שאינו ניתן לאכיפה. מומלץ לקרוא את פסק הדין להלן על מנת לקבל ידע בנושא מסמך כוונות בעסקת מכר: ההתיידנות בין הצדדים, בתיק זה, עניינה בנפקותה ובפרשנותה של מערכת הסכמית, שנכרתה בחודש מרץ 2008, בהקשר לחלקת קרקע בישוב לפיד (חלקה 75 בגוש 5649), שעליה היה בנוי שלד בית מגורים (להלן: "הנכס" בהתייחס למכלול, "השלד", בהתייחס למה שהוקם ע"י ספדיה, ו- "הבית", בהתייחס למבנה המוגמר שצפוי היה כי יוקם). חוכרת הנכס הינה הנתבעת 1, רחל, שאינה מתגוררת בישראל, ואת המו"מ והמגעים עם התובעים ניהלה בשמה אמה, הנתבעת 2, ז'קלין, עפ"י ייפוי כח נוטריוני. היא עשתה כן יחד עם בעלה, כלפון ז"ל, שנפטר לימים. הנתבעות, שהן גם תובעות שכנגד, יכונו להלן "ספדיה". התובעים הם בני זוג, עודד- עובד מערכת הביטחון ומיכל- מורה. בעת הרלוונטית חיפשו הם בית מגורים לרכישה בעבור המשפחה. התובעים, שהם הנתבעים שכנגד, יכונו להלן "גלעד". התובעים יוצגו במו"מ ובעריכת ההסכמים ע"י אביו של עודד, עו"ד יעקב גלעד, שהוא נתבע נוסף בתביעתם הנגדית של ספדיה. הנתבע שכנגד מס' 3 יכונה להלן "עו"ד גלעד". אין חולק כיום, על כך שכוונת הצדדים היתה להגיע לכך שבניית הבית תושלם, במימון גלעד, ולאחר שתשולם תמורה מוסכמת לספדיה, יועברו הזכויות בנכס וירשמו ע"ש גלעד. התייחסותם של הצדדים, הן בכתבי הטענות והן בעדויות בביהמ"ש, למערך ההסכמי שנועד להגיע לתכלית דנן, רצופה, על ציר הזמן, בשינויים והתפתחויות, לרבות טענות הדדיות על שינוי חזית והצגת טיעון עובדתי חלופי ואף סותר, וזאת, בשל רצון הכל "להלך בין הטיפות" ולהימנע מ"לקרוא לילד בשמו". התנהלות הצדדים ברוח זו, הביאה לסרבול ולקושי, לעיתים, בפיענוח העובדות לאשורן, ובגזירת אומד דעתם האמיתי של הצדדים בשחזור לאחור. התנהלות זו - סיבתה בחשש, שמא הצגה מלאה וברורה של ההתרחשות, ושלא באמצעות "מכבסת מילים", תצביע על היות העסקה, או חלק מהמערך ההסכמי לעיגונה, בבחינת הסכם בלתי חוקי או פיקטיבי - למראית עין. לפי שביהמ"ש, כמובן, פטור מייפוי המציאות והלבשתה באריג מעודן, מעין זה, יוצגו הדברים בהמשך פסה"ד זה, כנגזר מהממצאים שהגעתי אליהם, מהתרשמותי הברורה שהתגבשה ממכלול החומר והעדים, ומהמסקנות שמצאתי להסיק מאלה. משמע - אין באלה, בהכרח, לשקף אימוץ של גישה דווקנית של צד זה או אחר במשפט, או אף של שניהם, מקום שמסיבות טקטיות, וברוח האמור, מצאו לנכון להסכים, או לא לחלוק, כפלוגתא במשפט, על נקודה מסוימת. בידי לקבוע, ללא היסוס, שהמערך ההסכמי נועד להוציא אל הפועל כוונה משותפת לבצע עסקת מכר הקרקע והשלד מספדיה לגלעד, תוך שספדיה לא יצטרכו לשאת במס השבח שעסקת מכירת השלד "נטו" עלולה היתה להתחייב בו. ככל שגלעד היו אמורים ליהנות מגיבוש מתווה פתלתל ולא שגרתי של העסקה, במישור הקטנת חבות מס רכישה, למשל,הרי- שיקול זה היה שולי ובוודאי לא עמד בליבת הרציונל לעיגון ההסכמות כפי שנעשתה. רצונם של ספדיה להמנע מתשלום מס שבח היה מובנה כרכיב מרכזי אל תוך הסכמתם להתקשר, מלכתחילה, עם גלעד לעניין מכירת הנכס, משום ש"נכוו" בעסקת מכר קודמת של שלד אחר באותו יישוב, שם נאלצו לשאת במלוא המס המתחייב, וזאת- אך משום שמדובר היה בבית שטרם ניתן בעבורו טופס 4, והיה במצב שלד בלבד. אין חולק שהשלמת הבניה במובן השגת טופס 4, הינה "קו פרשת המים" שלאחר חצייתו יכולים היו ספדיה ליהנות מפטור ממס. המערך ההסכמי שעליו מדובר מורכב מהמסמכים הבאים: הסכם מיום 1.3.08, שכותרתו "הסכם" וחתומים עליו ז'קלין, מטעם ספדיה, ועודד מטעם גלעד, והוא מגדיר את הצדדים לו, בהתאמה, בשם "המזמין" ו- "הקבלן". מדובר בהסכם למראית עין, ברובו המוחלט, והוא נועד לאפשר מצג של המשך הקמת הבית על החלקה, בלא שנעשתה מכירה או התחייבות להעברת זכויות, ולדחות מועד כריתתו הנחזה של הסכם המכר, שהוא ארוע המס הרלוונטי למס שבח, למועד מאוחר שבו ספדיה יוכלו ליהנות מפטור הימנו, באשר הבית כבר יהיה גמור. הסכם הקבלנות, למראית עין, להשלמת הבניה, יכונה "הסכם הקבלן". כתב כוונות, המורכב מ- 2 מסמכים שבכותרתם נכתב "לשמירה בנאמנות". הראשון - מכונה בכותרתו "לכל מען דבעי" (כך!), והוא מעגן התחייבות ספדיה למכור הנכס, לאחר השלמת הבניה, לגלעד, בתנאים הנקובים בו. והשני - התחייבות גלעד לרכוש הנכס מספדיה כאמור. המסמכים אינם נושאים תאריך, אך ברור שנחתמו בד בבד או בסמוך עם הסכם הקבלן. מדובר, לכל דבר ועניין, ב"חוזה מגירה", שנועד להיות מוסתר מצדדים שלישיים עד סיום העסקה וכריתת חוזה פורמאלי וגלוי, בהתאם לנוסחת קשר הנקובה בו, כאשר בבוא היום ידווח החוזה הפורמאלי בלבד לרשויות. שני מסמכים אלה, המהווים מקשה אחת, יכונו ביחד בשם "כתב הכוונות". המחלוקת המשפטית בין הצדדים, שנתגלעה לאחר שיחסיהם עלו על שרטון, בשלב השלמת הבניה והמעבר לחתימת החוזה הפורמאלי, נוגעת בליבתה, לשאלה, אם כתב הכוונות גיבש גמירות דעת משותפת ומחייבת לביצוע המכר, מעת חתימתו (טענת גלעד), או שמא היווה הכתב מסמך כוונות כללי ובלתי מחייב שצפה, אמנם, כריתת חוזה עתידי, אך כזה שאינו ניתן לאכיפה על ספדיה כשלעצמו (טענת ספדיה). גלעד מייחסים נפקות לטיוטות שהוחלפו בין הצדדים לצורך עיגון חוזה פורמאלי מאוחר, בין טיוטה שגובשה בסמוך לאחר השלמת הבניה ונועדה לקיים המוסכם בנוסחת הקשר שבכתב הכוונות, ובין טיוטות שהוחלפו במסגרת מו"מ וניסיון ליישב המחלוקות, בעקבות "הפיצוץ" שמועדו בסיום הבניה - סמוך ל- 10.12.08. טיוטות אלה, שכשמן כן הן, ולא נחתמו מעולם, אינן משקפות אומד דעת הצדדים המשותף לעת עריכתן, ואין בהן ליתן אינדיקציה עובדתית, או להוות עזר פרשני משמעותי, באשר ל"פיענוח" ההסכמות, או היעדרן, לעת הקריטית והרלוונטית - מועד גיבוש המערך ההסכמי של מרץ 2008. על-כן, התייחסות ההמשך תתמקד בעשייה החוזית המוקדמת יותר - הסכם הקבלן וכתב הכוונות. כפי שניתן להבין מהטרמינולוגיה שעשיתי בה שימוש בהגדרת מהות המסמכים - קביעתי, החד משמעית - הינה, שכתב הכוונות הוא בבחינת חוזה מחייב לכל דבר ואכיף על הצדדים לו. פירוט והנמקה יובאו להלן. שאלה אחרת, בין שהצדדים טוענים לכך במפורש, בין אם לאו, הינה, האם ראוי להימנע מאכיפה משיקולים של היות המערך ההסכמי, כולו או חלקו, נגוע באי-חוקיות, וכן - כיצד יש להתייחס לרכיבים ולחלקים פיקטיביים, שנעשו למראית עין בלבד, והקיימים - בחלק הארי של הסכם הקבלן ובחלק קטן יותר של כתב הכוונות. לטעמי - אין ביהמ"ש פטור מלהיזקק לשאלות אלה, משהן מוצפות, גם אם, מטעמים טקטיים, אין הצדדים עומדים על הכרעה בהם, ומשתיתים טיעוניהם על עוגנים משפטיים אחרים. מחלוקת נוספת, משמעותית, הינה זו שעניינה זהות הנושא במס השבח, ככל שאקבע (וכאמור - זו קביעתי) שעסקת המכר נעשתה כבר במרץ 2008, והיא ניתנת לאכיפה על ספדיה. טענת אלה היא, שמכל מקום, יש להטיל חבות המס (בעקבות דיווח, הגם מאוחר, של גלעד, לשלטונות על כתב הכוונות כבר חויבה העסקה בסכום מס משמעותי) על כתפי הקונים - גלעד. אלה, מצידם, גורסים, שהן עפ"י פרשנות נכונה של המוסכם, והן מכח הדין, החבות הבלבדית היא על כתפי גלעד. אם אכן כתב הכוונות מחייב, אזי המחדל מלהגיע, בסופו של יום, לחוזה פורמלי ולהשלים הפן האופרטיבי של התשלומים וכן את העברת הזכויות, מסירת החזקה בבית כדין, תשלום המיסים וכו', ובמילים אחרות - "פיצוץ" העסקה, סיבתו נעוצה בהפרת המוסכם, ע"י מי מהצדדים, ועצם המחדל לעמוד בקיום נוסחת הקשר כלשונה - אף הוא בגדר הפרת הסכם. הצדדים חלוקים, איפוא, גם בשאלת זהות המפר, מהות ההפרות, ובדבר הסעדים, כספיים ואחרים, שמי מהצדדים זכאי להם. לשם הבנת המחלוקות שנתגלעו בהקשר ההסכם "האמיתי", כתב הכוונות, ומתוכן נגזרים הסעדים המבוקשים בתביעות ההדדיות, ראוי להסיר, קודם לכל, מדרך הילוכנו, את הסכם הקבלן, ולהמחיש כיצד תוכנו, ויותר מכך "יישומו" בשטח מעידים, מניה וביה, על היותו עשוי למראית עין בלבד. אסקור כעת את מצב הדברים בהקשר הסכם הקבלן: ההסכם מטיל על גלעד לבצע עשרות מטלות, באופן שהבית יוסיף להבנות משלב השלד עד גמר והשגת טופס 4. ה"קבלן" אמור לספק את החומרים והאביזרים השונים בהתאם למפרט, תכניות, וסוגי חומרים ואביזרים ש"המזמין" יבחר. בפועל - הבית נבנה, כמובן בהתאמה לצרכי משפחת גלעד, ללא שום מעורבות, אפילו התעניינות פרטנית, מצד ספדיה. מימון העבודות והחומרים בפועל הוטל על גלעד, כאשר ספדיה יזרימו להם כספים עד גובה 350,000 ₪, לפי התקדמות הבניה, בשלבים, ולוח תשלומים מפורט שיקבע. בפועל - ספדיה לא שילמו פרוטה, והבניה מומנה ע"י גלעד. נהפוך הוא - גלעד שילמו לספדיה מקדמה של 150,000 ₪, עבור רכישת הבית, ע"ח התמורה שהוסכמה בכתב הכוונות. אפשר שמדובר בסכום נוסף ששולם, אך העניין לא התברר עד תום. העלויות "עד מפתח" היו כפולות ויותר (כ- 700,000 ₪ לפי עדות גלעד, שלא נסתרה, אך אין צורך לקבוע סכום מדויק לצורך ההליך). תחילת העבודות נקבעה ל- 1/3/08 וסיומן ל- 31/8/08. איחור במסירת מפתח לספדיה יביא לחיוב גלעד בפיצוי של 12,000 ₪ עבור כל חודש. עם סיום העבודות התחייבו גלעד להשיג ולהציג טופס 4 עבור הבית. שום בר-דעת לא היה מפקיד בניית ביתו בידי מי שאיננו ומעולם לא היה קבלן בניין, ואין לו שום קשר לענף הבניה. ספדיה לא גילו שום מעורבות במימוש הבניה ובמימונה. ברור היה שגלעד מקימים את ביתם הם, באמצעות קבלנים ובעלי מקצוע אמיתיים שיעסיקו. בפועל - עניינם היחיד של ספדיה בעבודות נשוא הסכם הקבלן היה בשני מישורים, בעלי זיקה הדוקה, זה לזה, שאמנם מוזכרים בהסכם הקבלן, והם המהווים את לו"ז אומד הדעת המשותף, האמיתי והנכון, בניגוד ליתרתו, הפיקטיבית לחלוטין, של ההסכם. מהיבט זה - הפרטים הללו מקומם הנכון - בכתב הכוונות. אכן, קיים שם שיקוף קוהרנטי ומדוייק של הוראות אלה. מישור אחד - משך העבודות וצפי השלמת הבית עד 1/9/08, שאז ניתן היה לשכלל את עסקת המכר בפטור ממס שבח, ומישור שני - חובת גלעד להשיג טופס 4, שבלתו לא יינתן לספדיה הפטור המיוחל. לשון אחר - הכוונה היתה, אכן, שגלעד ישלימו הבניה תוך חצי שנה , יאפשרו לספדיה לקבל הפטור ממס, ואזי ניתן יהיה להעביר הזכויות בבית על שמם, כפוף להשלמת התמורה המוסכמת. לימים, התברר גם, שגלעד ניאותו לראות את סעיף הפיצוי על איחור במסירה כמחייב אותם, במובן זה שהסכום 12,000 ₪ לחודש, המגלם כ- 1% מהתמורה בגין הרכישה מספדיה, יהווה פיצוי סביר ומידתי על שחיקת ערך הכסף, ככל שמחדלם להשלים הבניה במהירות ולקבל טופס 4 יביא לעיכוב בהשלמת המכירה ותשלום התמורה מצידם. אף אלמלא הסכמתם לאמץ הוראה זו כמוסכמת ואמיתית, גם לה נמצא שיקוף מותאם בכתב הכוונות, בצורת הטלת ריבית פיגורים בשיעור 1% לחודש, על יתרת התמורה, ולמותר לציין שתשלום התמורה קשור בטבורו להשלמת הבניה ולמועד כריתת ההסכם הפורמלי, לאחר קבלת טופס 4. הפיצוי בהסכם הפיקטיבי והריבית בהסכם האמיתי הן אותה גברת ממש, באדרת מעט שונה. כפי שנראה בהמשך, אין מניעה, ככל שאיזון אינטרסים ראוי והוגן יצדיק זאת, להתייחס לחלקי ההסכם שאינם למראית עין בלבד, והמשקפים רכיבי הסכמה חוזית אמיתית ותקפה, ככאלה שהם ברי-אכיפה על הצדדים ומקימים זכויות וחובות שביהמ"ש יכיר בתוקפם. ממילא - הצדדים מחוייבים בהוראות אלה מכוחם של "סעיפי השיקוף" המקבילים, המצויים בכתב הכוונות. נפנה כעת לסקירת כתב הכוונות וההתפתחויות בשטח, בעקבותיו: יחתם הסכם מכירה ,לאחר השלמת הבניה וקבלת טופס 4 מ"הקבלן", לא יאוחר מ 1/9/08. בפועל- הסכם כזה לא נחתם. הבניה הושלמה והטופס התקבל רק ב 27/11/08. הסיבה לאי מימוש האמור היא לב המחלוקת כעת. לטענת גלעד - מדובר ברצון ספדיה לקבל תוספת לתמורה המוסכמת וחזרתם בהם מהסכמתם המקורית. לטענת ספדיה - נוסח ההסכם, שהוצע ע"י עו"ד גלעד, לא תאם את מתווה כתב ההבנות וכן - היו הפרות הסכם מצד גלעד שהצדיקו מו"מ מחודש, ואף ביטול ההסכם המוקדם, שלטעמם כלל לא חרג ממתווה עקרוני ולא גיבש גמירות דעת חוזית מלאה, מתחילה. ההסכם יכלול ויתור גלעד על טענות אי התאמה ופגמים בממכר, ואישור שהבית נבנה לפי היתר הבניה (המקורי) מ- 1996. התמורה, מעבר לעלות השלמת הבניה, תהיה 1,272,000 ₪, ותשולם בעת חתימת החוזה. איחור בתשלום, מיום החתימה, יחייב את גלעד בריבית פיגורים בשיעור 1% לחודש על היתרה. מס רכישה, היטל השבחה, הוצאות העברת הזכויות ע"ש גלעד - יחולו עליהם. כ"כ נקבע כי "מס מכל מין וסוג שהוא שיוטל על המבנה ישולמו ע"י הקונים". בפועל - ספדיה רואים באמור, כיום, משום עיגון לכך שאף אם חל מס שבח על העסקה - התשלום יושת על גלעד. אלה, מצידם, חולקים על פרשנות זו. הפיצוי על הפרה יסודית הינו 120,000 ₪. הקדמת סיום הבניה בחודש תזכה את גלעד בהפחתת התמורה ב- 12,000 ₪. בפועל - גלעד תובעים כיום את הפצוי המוסכם מספדיה. אין חולק שהשלמת הבניה לא הוקדמה, אלא התאחרה בכ- 3 חודשים. יחתמו יפויי כח בלתי חוזרים הדדיים. זה של המוכרים יישאר בנאמנות ברשותם (כך נאמר, ההיגיון בכך לא ברור). זה של הקונים, המאפשר ביטול הערת אזהרה שתרשם לטובתם, אם לא יעמדו בהתחייבויות, יופקד בנאמנות של ב"כ המוכרים- ספדיה. בפועל - לא נחתמו יפויי הכח כלל. ספדיה רואים בכך ביטוי לחוסר גמירות הדעת, ואילו גלעד, שרק בחצי פה מודים כי ייפוי הכח שהוכן, ע"י עו"ד גלעד, כלל לא נחתם בידי ספדיה, רואים בכך לכל היותר תקלה והשמטה חסרי נפקות ממשית. עו"ד גלעד חתם בשמם, כמיופה כח, על מסמכים הנוגעים לתיקון היתר הבניה אף שיפוי כח כתוב וחתום לא היה ברשותו. גלעד ישאו בהוצאות שכ"ט עו"ד של שני הצדדים. המסמך המשלים את כתב הכוונות שמטעם ספדיה, הוא כתב הקיבול החתום ע"י גלעד. הם מתחייבים "לקנות את הנכס... לאחר השלמת בנייתו כבית מגורים בסכום שהוסכם בין הצדדים פלוס עלות הבניה". כ"כ הם מאשרים שידוע להם שהשלמת הבניה תיעשה באמצעות "קבלן" אשר "יחתום הסכם ושעלות עבודתו על כל מרכיביה תשולם לו עד לסכום של 350,000 ₪". בפועל - הפיסקה דנן היא מעין "נוסחת קישור" ואזכור של הסכם הקבלן הנ"ל, זאת - לפי שאנו יודעים היטב כי אותו "קבלן" עלום, אינו אלא גלעד בעצמם... בסיפא נאמר, שוב, והפעם בחתימת גלעד, כי יחתם חוזה מכר עם סיום הבניה וקבלת טופס 4. ביום 10/12/08 התקיימה פגישה בין הצדדים, באתר הבית, לאחר שהבניה הושלמה ובידי גלעד היה טופס 4 כנדרש, וכן היתר בניה מחודש שניתן, לאחר שקודמו פג, ומשהחידוש התעכב בשל קיום חריגות בניה מסוימות בהקמת השלד, ביחס להיתר המקורי. בפגישה זו התגלעו מחלוקות שבעטיין לא נחתם נוסח הסכם מכר פורמאלי שהוכן ע"י עו"ד גלעד, ושבו קיוו גלעד למצות את האקט הפורמאלי, לשיטתם, של עריכת חוזה, אשר עליו ינתן דווח לשלטונות המס, ושעל בסיסו תבוצע העברת הזכויות בנכס על שמם. לטענת גלעד מדובר בהעלאת דרישות כספיות נוספות מצד ספדיה, מעבר לסכום המוסכם. גלעד ניסו להגיע לפשרה שלפיה יוסיפו 125,000 ₪ אולם ספדיה לא הסתפקו בכך. נוהל מו"מ, לאורך מספר שבועות, שאת פרטיו איני רואה כרלוונטיים להכרעה כעת. במסגרת מהלכים טקטיים מאוחרים יותר, מצד גלעד, דווחה העסקה למס שבח, עפ"י המערך ההסכמי שתואר - וביתר שאת הפכה לאקוטית השאלה מי ישא במס השבח, בין שהעסקה תמומש במהלך כלשהו של פשרה, ובין שהצדדים לא יוכלו להגיע להסכמה, וחרף זאת שלטונות המס יראו בה מכר מוגמר. קושי נוסף נוצר מכך שבהיעדר הסכם פורמאלי כמקובל, נבצר מגלעד לקבל משכנתא בנקאית למימון תשלום יתרת התמורה. ספדיה, מצידם, טענו, שמלכתחילה כתב הכוונות לא הווה הסכם מחייב אלא "הצהרת כוונות" נעדרת גמירות דעת (זו התיבה בה נעשה שימוש בסיכומי עו"ד ממן). נכונותם העקרונית להתקשר בהסכם עם גלעד, שיהיה אכן מחייב, לא מומשה בשל מספר גורמים - כולם נעוצים בהפרות של ההבנות ובמחדלים של גלעד. טיוטת ההסכם שהוצגה להם היתה שונה, בנקודות חשובות, ממה שעולה מכתב הכוונות, נגרם להם נזק בשל עיכוב השלמת הבניה, שעליו יש לפצות בכסף (כספי התמורה עמדו לשמש לרכישת בית בת"א, ושם המחירים עלו), עו"ד גלעד חתם על טפסים ופניות לרשויות בשמם, ללא ייפוי כח, גלעד סרבו למסור להם החזקה בבית ועוד. תביעת גלעד היא להצהרה על קיום הסכם מחייב בין הצדדים ולאכיפתו על ספדיה. למימוש הדבר הם עתרו למנוי כונס נכסים, בין היתר כדי לאפשר השגת המשכנתא להשלמת התמורה, וכן לחיובם של ספדיה לחתום על המסמכים הרלוונטיים. אשר לנזקים הכספיים שהם טוענים להם - התבקש לחייב ספדיה בפיצוי המוסכם, ולחלופין, ולפי שמלוא הנזק טרם התגבש ופרטיו אינם מלאים, להתיר להם לפצל הסעדים ולהגיש תביעה כספית נפרדת. התביעה שכנגד, מטעם ספדיה, יוצאת מנקודת מוצא שלפיה לא נכרת הסכם מחייב, אי-פעם, וכישלון ההגעה לחתימתו, לאחר השלמת הבניה, נעוץ אך ורק בגלעד. על-כן, משלא הושבה לידיהם החזקה בנכס לאחר השלמת הבניה, יש להורות על סילוק ידי גלעד ממנו (סעד זה התייתר, אף לשיטתם, וזאת החל מיום 25/4/12, שאז קיבלו בחזרה את מפתחות הבית). יש לפצותם על הפסד דמי השכירות לאורך חודשים ארוכים. בנוסף - יש לחייב את גלעד בסכום הפיצוי המוסכם בכתב הכוונות, שאינו טעון הוכחת נזק בעין. הם פירטו הפסדים ונזקים נוספים ברי פיצוי, שלשיטתם נגרמו בשל התנהלות גלעד. לאור התוצאה שאליה הגעתי - אין מקום להיכנס לפירוט הטענות. כלפי הנתבע הנוסף, עו"ד גלעד, טוענים ספדיה, כי פעל בניגוד אינטרסים ובכפל כובעים. הוא הציג מצג שלפיו הוא משמש גם כבא כוחם, וכאילו כתב הכוונות והסכם הקבלן מנוסחים באורח מאוזן והוגן, תוך שמירת עניינם המרכזי בהימנעות מתשלום מס שבח (ונשיאה בו ע"י גלעד, אם לא יהיה מנוס מכך). למעשה, פעל, בהיותו אביו של עודד, רק להגנת האינטרס של גלעד, ובמעשיו הוליך שולל את ספדיה. כלפי הרשויות אף הציג עצמו ללא עיגון ובסיס כמיופה כוחם של ספדיה. חיובם של ספדיה במס שבח, בסכום ניכר, של 300,000 ₪, על סמך הצגת מסמך הכוונות הבלתי מחייב כחוזה לכל דבר, נעשה, איפוא, באשמו של עו"ד גלעד. שני הצדדים הרחיבו, איש לשיטתו, בפירוט ההתנהלות ביניהם לאחר מועד ה"פיצוץ" של 10/12/08. מדובר בניסיונות להגיע לפשרה, תוך חילופי טיוטות הסכם אפשרי, הצעה להוספת סכומים לתמורה שתשולם לספדיה, מחלוקות סביב החזרת החזקה בבית לספדיה, הדיווח החד-הצדדי, מטעם גלעד על המכר, לשלטונות המס והגשת התובענה המקורית (ה"פ 4001/09), ביום 1/1/09, שבה ניתן פס"ד, בהיעדר כתב תשובה, ולימים בוטל ע"י ביהמ"ש העליון. כל צד ביקש לראות בהתנהלות מאוחרת זו משום עיגון להבנתו הנכונה ופרשנותו הוא את המערך ההסכמי. לטעמי - כל אלה אינם רלוונטיים ואינם "משליכים לאחור", במידה המאפשרת הסקת מסקנות שתסייע להכרעת הליבה הנדרשת. ההתנהלות המאוחרת - אפשר שתהא רלוונטית לאפיון וכימות נזקי הצדדים והפסדיהם, ולצורך הכרעה בשאלות הכספיות השונות, ובהתחשבנות המורכבת. התחשבנות זו עניינה לא רק בפיצוי המגיע למי מהצדדים. להמחשה בלבד - אם העסקה בת-אכיפה - מדובר בתמורה שחלקה שולם ויתרתה יש להשלים. בכמה בדיוק מדובר? האם יש מקום לשיערוך? אם צד יחויב בפיצוי לרעהו - האם נעשה די להקטנת הנזק באותו עניין? אם העסקה אינה אכיפה - כיצד יש לבצע השבה הדדית?. הכרעת הליבה, לטעמי, אינה כרוכה בניתוח ההתנהלות המאוחרת, אלא בפרשנותו הנכונה ונפקותו של המערך ההסכמי המקורי. כפי שכבר צוין לעיל, ואחזור על כך בתמצית, לצורך הכרעה זו שלעיל, יש ליתן מענה לשאלות הבאות: האם כתב הכוונות הוא הסכם מחייב בין הצדדים. אם כן - כיצד משליכים הכוונה לעקוף באמצעותו את חבות המס, ואי-החוקיות שבכך, ובהיווסף הסכם הקבלן, שנכרת למראית עין, על התכנות מתן סעד לגלעד במישור האכיפה המבוקשת. שאלה נוספת שראוי להכריע בה, ולה השלכה גם על התביעות הכספיות, נוגעת לחיוב מס השבח וזהות הנושא בו. אף לא אחת משאלות אלה ניתנת למענה בהתבסס על אירועים מאוחרים יותר ושיח ושיג שזמנו לאחר אקט ה"פיצוץ" בין הצדדים. זאת ועוד - הדרך הנכונה והיעילה לדון בסוגיות הכספיות ובהתחשבנות תהיה בהליך נפרד ויעודי לכך (ככל שהצדדים לא ישכילו להגיע להסדר במישור זה), וזאת - כאשר הליך עתידי כזה מבוסס ונשען על אותן קביעות ליבה הנעשות כעת. המפתח להכרעה בנפקותו של כתב הכוונות נעוצה בהבנת משמעותו לכל אחד מהצדדים. גלעד - חפצו, בעצם, לרכוש את הקרקע והשלד מספדיה ולהמשיך את הבניה עד גמר. מבחינתם - דחיית המכר לחצי שנה, עד לאחר השלמת הבניה, היוותה לא יותר מ"כאב ראש" וסיבוך גרידא. אם אכן גיבושו הפתלתל של המערך ההסכמי הביא גם להם חסכון במס רכישה - היה זה שולי ובטל בשישים אל מול הקשיים שהדבר הסב להם. חוסר אפשרות להשיג מימון בנקאי, כל עוד אין בידם חוזה פורמאלי, היותם נתונים, במידה רבה, לחסדי ספדיה, בהיותם במעמד משפטי רופף ופיקטיבי של "קבלן" הבונה במגרש לא-לו, כבר רשות גרידא, והנעדר בטוחה רישומית (הערת אזהרה וכו') ביחס לזכויותיו האמיתיות, ועוד. הנהנה מאותה התנהלות פתלתלה - הם ספדיה, ורצונם להימנע מחיוב במס שבח היה ביסוד התנהלות זו. אמת - גלעד היו מודעים היטב לתנאי, בלתו אין, מצד ספדיה, ולפיו על המכר להתבצע בפטור ממס (ויודגש - אין זכר לדרישה שהמס יוטל על הקונים. ההבנה המשותפת היתה שיינתן פטור, כפוף להשלמת הבניה, ומכאן דחיית עיתוי עריכת החוזה הפורמאלי). לכן, אין חשיבות לשאלה אם הפתרון שנמצא, בדרך הפסולה והבעייתית, כפי שראינו, היה בעצת עו"ד גלעד, או ביוזמת יועץ מטעם ספדיה. הפתרון, שהתקבל על דעת ספדיה, בעיניים פקוחות וביודעין - נועד להפיס את רצונם ולפתור בעיה שלהם ולא של גלעד. ספדיה היו למודי נסיון מעסקה קודמת שבה מכרו שלד באותו ישוב, ולדבריהם חויבו ושילמו, בשל כך במס שבח. הם לא רצו לשוב על אותה "טעות". גלעד, אמנם אף הם - ביודעין ומרצון, הכפיפו עצמם לדרישה זו, ניאותו להתקשר בהסכמים שכינינו "פתלתלים", בסוברם שמקץ חצי שנה של המשך בנית הבית , יוסדרו העניינים הפורמליים והכל יבוא על מקומו בשלום. קרי - יחתם חוזה שניתן להציגו בפני הרשויות ובפני הבנק, ועל סמכו גם יתאפשר רישום זכויותיהם בהעברה מספדיה, בלשכת רישום המקרקעין, כמו גם ברשות המקומית. לפנינו, לפיכך, גמירות דעת של שני הצדדים להתקשר בהסכם מכר ביחס לנכס, אשר פרטיו מעוגנים במסמכים השונים (כלומר, חלקי הסכם הקבלן שאינם למראית עין בלבד, כתב הכוונות על שני המסמכים המרכיבים אותו). עצם היות המכר מושתת על צירוף מספר מסמכים - אין בו לפגוע בהתקיימות דרישת הכתב של חוק המקרקעין ואף לא בהכרה בכך שנוצר חוזה בר קיימא וניתן לאכיפה (ע"א 986/93, קלמר נ. גיא, פד"י נ (1), 185). דרישת המסוימות - מתקיימת די הצורך. הטענה לנדון, ככל שניתן לגוזרה מסיכומי ספדיה, נטענת בחצי פה. הנכס - מוגדר וידוע. הצדדים - מזוהים היטב (אמנם, בשל ההילוך העקלקל, נחזים רכיבי כתב הכוונות להיות מופנים ל"א.נ." אלמוני, אך הם חתומים ע"י ספדיה וע"י גלעד, הוחלפו בין שני אלה, ומהווים מקשה אחת ברורה). התמורה - נקובה במדויק. קיימת התייחסות לנטלי המס (על הבעייתיות בהסדרת מס השבח - להלן), וממילא, בהיעדר התייחסות - מדובר ברכיב הניתן להשלמה מתוך הוראות הדין. יש התייחסות למועד התשלום, ולסנקציות למקרה הפרה. יש הסדרים לגבי החלפת יפויי כח בלתי חוזרים, וביצוע רישום הזכויות. מסירת החזקה - אינה מוזכרת במפורש, אך יש לזכור, שהנחת המוצא היתה, שכבר לעת ביצוע עבודות השלמת הבית, השליטה הפיסית במבנה תהיה של גלעד. ודוק - ההתחייבות לחתום על הסכם מכר בעתיד, לאחר השלמת הבניה, אינה ראיה להיעדר גמירות דעת להתקשר לאלתר בעסקת המכר. אין זו אפילו בגדר "נוסחת קשר", במובנה המקובל בפסיקה, כזו הקושרת בין הסכם מקדמי במקרקעין (זכרון דברים) לבין החוזה הפורמלי, שגם אז אין בקיומה משום פגיעה בנפקותו המלאה של ההסכם המוקדם ובהיותו מחייב את הצדדים. (ר' למשל - ע"א 3102/95, כהן נ. כהן ואח', פד"י מ"ט (5), 739, מפי כב' השופטת שטרסברג-כהן). כאן - "נוסחת הקשר", הצופה חתימת חוזה עתידי, אינה אלא תנאי מתנאי ההסכם השלם והמחייב - כתב הכוונות - ועניינו בדרכי העיגון הפורמאליות וכלפי חוץ בלבד של מה שהוסכם, וביחס לעיתוי "חשיפת" ההסכם בפני העולם החיצון. פשיטא, ש"הסכם מגירה", וזו הגדרתו המובהקת של כתב הכוונות, אינו מיועד להצגה לצדדים שלישיים. העולם יזכה לראות חוזה מסודר וחוקי, זך וטהור, בבוא העת. כריתתו של זה, נכון יותר- עריכתו וחתימתו הפורמליים גרידא (שכן ההסכם המחייב והנכון הוא כתב הכוונות, מרגע הורתו ואילך), לא תהיה, בבוא העת, אלא מלוי וקיום של אחד מסעיפי כתב הכוונות. לשון אחר - הצפי לחתום על חוזה נוסף לאחר השלמת הבניה אינו אינדיקציה להיעדר גמירות דעת בהווה. נהפוך הוא - זהו אחד הביטויים לגמירות הדעת להתקשר לאלתר בהסכם מחייב. קביעת תוקפו המחייב של כתב הכוונות, ודחיית התיזה של ספדיה בדבר היותו אך בגדר "הצהרת כוונות בלתי מחייבת", מביאה למסקנה, בלתי נמנעת, שהעלאת דרישות כספיות חדשות מטעם ספדיה, לאחר השלמת הבניה, מעבר לתמורה המוסכמת, הינה, חד וחלק, הפרת ההסכם מצידם. ככל שמדובר בעמידה על תשלום הפיצוי המוסכם למקרה של איחור בהשלמת העבודות - הדרישה לגיטימית - כפוף לדיון בטעמי האיחור ומיהות האחראי להווצרו. ככל שמדובר בתביעה לתשלום הפיצוי המוסכם למקרה של הפרה יסודית - אף זה לגיטימי - כפוף להוכחת ההפרה ויסודיותה. אולם - אם מדובר בדרישה כספית החותרת תחת שרשי ההסכמה החוזית בהקשר בסיס התמורה, אזי, שוב אין מדובר בדרישה לגיטימית אלא בהפרה גרידא, ככל שהמשך מימוש העסקה והובלתה בנתיב המתוכנן יותנה בכך. לחלופין - וזה לא אירע - ניתן היה להודיע על ביטול ההסכם, ככל שהופר ע"י גלעד, באורח המזכה בביטול, ולהעמיד את שנוי התמורה כתנאי להתקשרות מחודשת, חלף היפרדות שלום וביצוע השבה הדדית, לא פשוטה, כמתחייב. כאמור - תרחיש כזה לא התממש ואין טענה כזו. הפגישה "הגורלית" בין הצדדים, שבה נתחוור לגלעד כי ספדיה מבקשים שלא לכבד את בסיס ההסכם ולוז העסקה - התמורה עבור הנכס, היתה זו שהתקיימה ב 10/12/08, בבית בלפיד. היא הוקלטה ע"י גלעד, ללא ידיעת ספדיה. נטלו בה חלק עודד, ז'קלין ספדיה ובעלה כלפון ז"ל, ועו"ד גלעד. בעקבותיה, ותוך זמן קצר (15/12/08) ,שוגר מכתב התראה לפני נקיטת הליכים, ע"י ב"כ גלעד, עו"ד י. תוסיה כהן, ומשניסיונות פשרה כשלו, הוגשה ההמ"פ המקורית מטעם גלעד, שבועיים לאחר מכן. רישום הערת האזהרה לטובת גלעד והדווח למס שבח - כמובן לא היו על דעת ספדיה ובאו מתוך יוזמת גלעד כחלק מהמערכה המשפטית שנפתחה. מתוך תמליל השיחה, ניתן ללמוד על עמדת ספדיה באשר לנכונותם לכבד ההסכם, כמות שהוא, או, שמא, ניכרת מתוכו התנערותם הימנו, ביחס ל"גרעין הקשה" של התמורה. כפי שנראה, הנרטיב השני - הוא המשקף את שהתרחש. אמרות גלעד במהלך הפגישה פחות חשובות, בהיותם מודעים להקלטה . ודוק - מהפן המשפטי, אין כל חשיבות לשאלה האם ,מהיבט סובייקטיבי, סברו ספדיה שלא התגבש הסכם מחייב. הבנה לקויה בזמן אמת, של המצב המשפטי, אינה מאיינת את ההפרה, אם נקבע לאחר מכן, ע"י ביהמ"ש שנקשר חוזה לכל דבר. לימים, ובמובהק נעשה כך לצורך המשפט הנוכחי, נימקו ספדיה את הדרישות הכספיות הנוספות שהעלו, בכך, שזו היתה דרכם לעמוד על הפיצוי שהגיע להם בשל עיכוב השלמת הבית ובשל הפרות נוספות של התחייבויות גלעד. ברם - כאשר הציג עו"ד גלעד בפני ספדיה את טיוטת ההסכם הפורמאלי שהכין (נספח 6 לתביעה), שהכילה אך תורף ריק, בשלב זה, במקום המיועד למילוי סכום התמורה, הועלתה הסתייגות מינורית מסעיפים מסוימים, כמו ס' 7, שאינו מהותי כלל. הם דווקא חששו שהניסוח, שלפיו החוזה דנן מגלם את כל ההסכמות הקודמות יגרום לקורא להבין שהיו "הסכמי מגירה" כלשהם... בשלב שבו החלה שיחה על נפקות הפיגור בהשלמת הבית וקבלת טופס 4, דבר שהביא לדחיית אקט החתימה על החוזה הפורמאלי שנדון כעת, באופן שבמקום 1/9/08 מתקיים הדיון באמצע דצמבר (כ- 3.5 חודשים), מזכירים ספדיה את הפיצוי בשיעור 1% מהתמורה לכל חודש, כנקוב בכתב הכוונות. גלעד, מצידם, מנמקים את העיכוב בקושי להשיג היתר בניה חדש בשל חריגות בהקמת השלד, שנבנה ע"י ספדיה, בשעתו, עפ"י ההיתר מ- 96'. בשלב מתקדם של השיחה (עמ' 94 מתוך 166 עמודי התמליל) מקבל הדיון תפנית, כאשר כלפון ז"ל מציין, שממועד ההתקשרות עם גלעד, במרץ, וכחלוף 9 חודשים, השתנו מחירי הנדל"ן, וספדיה הפסידו עסקה של קניית בית בתל-אביב. כלפון סבור שבית דומה לבית הנדון, בישוב לפיד, שווה כעת 2.7 מיליון ₪. הוא מראה גזיר עיתון כלשהו להמחשת דבריו על מחירי הנדל"ן בסביבה שעלו משמעותית. מתפתח דיון שבמהלכו ספדיה מביעים סברה, שלו בחרו להותיר השלד כמות שהוא, ולא להתקשר בעסקה עם גלעד כלל, היה מצבם טוב יותר. כאשר עודד משיב ש"אז יכול להיות שלא עשית עסקה טובה, מה אני יעשה?", מגיעה תגובת גב' ספדיה בזו הלשון: "המחיר נכון ל- 1/3 לא נכון ל-1/12". בהמשך היא אומרת "עובדה שאני לא קיבלתי כסף ולא קניתי דבר חליפי, אני מופסדת הרבה". אכן, חוזר ונשנה אצל ספדיה המוטיב של היתלות בעיכוב בהשלמת הבניה שמשכו כ- 4 חודשים, אך, משום מה, ביטויי האכזבה שלהם ביחס לכדאיות העסקה עם גלעד "משתרעים" על פני מלוא 9 החודשים שחלפו מאז מרץ, והם מלינים על עליית המחיר המשמעותית מאותו מועד, הגם, שעל פי כל גישה פרשנית לאמור בכתב הכוונות - לו עמדו גלעד בצפי של 6 חודשים לקבלת טופס 4, לא היה אמור לחול כל שינוי בשיעור התמורה. אף אם העיכוב היה באשמם של גלעד, והדבר שנוי במחלוקת רבתי, גם אז יכלו ספדיה להלין אך ורק על נפקויות ההשתהות שמיום 1/9/08 ואילך. עולה רעיון, ביוזמת ספדיה, להעמיד הבית למכירה, להחזיר לגלעד את עלויות הבניה, ובעצם לבצע עסקה חדשה לחלוטין של חלוקה כלשהי של יתרת התמורה שתתקבל, בין שני הצדדים. הרעיון לא מתפתח למתווה חלופי מוסכם והצדדים שבים להתדיין בדבר קידום העסקה המקורית. גב' ספדיה שבה ואומרת (עמ' 115) "לא יכול להיות שלא קיבלתי אגורה אחת, לא קניתי נכס במקום, והיום הכל קפץ". בשלב מסוים, אומרת גב' ספדיה שלטעמה אין חוזה מחייב בין הצדדים, ועודד עונה לה שבהחלט קיים חוזה אשר כזה. כאשר מציע עודד לסגור, בו ברגע, סכום תמורה מסוים ולחתום על החוזה (מההקשר הקודם נראה שכוונתו להסכמה להוסיף לתמורה את אותו אחוז בעבור כל חודש של עיכוב, אך בעליל אין הכוונה לשינוי התמורה הבסיסית), משיבה ג'קלין ש"המחיר לא יכול להיות אותו מחיר". הגב' ספדיה מוסיפה ומביעה חרטה על כך שבשעתו נאותה להתקשר עם גלעד בעסקה שבמסגרתה לא קיבלה את תמורת המכר לאלתר, לא יכלה לקנות נכס חלופי, ומקץ אותם 9 חודשים נשחק שווי התמורה דאז, לטעמה, באופן המסב לה הפסד. היא טוענת ששווי השלד, לו נמכר לעת הפגישה של דצמבר 2008, הוא "לא פחות 2,000,000 ₪". מאוחר יותר כלפון ז"ל אומר "אני מוכן להתפשר איתך על 1,800,000 ₪...". עודד מנסה לערוך חישוב של מחיר עדכני לתמחור העסקה, שיבוסס על התמורה הבסיסית ההיסטורית בתוספת פיצוי לספדיה, על בסיס אחוז נוסף לחודש, אולם, ג'קלין, המתבקשת לנקוב בדרישתה הסופית, אומרת, חד וחלק, "אני אמרתי 2 מיליון", ולשאלה - תמיהה, של עודד האם פשר הדבר ש"אני צריך היום להוסיף לך 600,000 ₪", היא משיבה במילה "כן". עודד מציב כתקרה אחרונה לפשרה, מצידם של גלעד, את הסכום 1,410,000 ₪ ומנקודה זו (עמ' 145 -144), אין התפתחות המצדיקה איזכור, במישור הכספי, עד תום השיחה. נעלה מספק, ועולה ברורות מהאמור, שספדיה השתמשו בהשתהות בהשגת טופס 4 והשלמת הבניה, כמנוף לפתיחה מחדש של התמורה המקורית שהוסכמה (1,272,000 ₪), וחתרו למודיפיקציה של בסיס ההסכם כך שכדאיות העסקה עבורם תשתפר, בהינתן סברתם שהתמורה הראויה מקץ 9 חודשים נעה סביב 2.0 - 1.8 מיליון ₪. אף אם נניח שמלוא האשם בדבר העיכוב רבץ על כתפי גלעד, הרי, יש לזכור שמדובר, לכל היותר, ב-3.5 חודשים, שכן על-פי כתב הכוונות הובאו בחשבון ששת חודשי הבניה עד לכריתת החוזה הפורמאלי שנועד ל- 1/9/08. ככל שספדיה סוברים שפרק זמן זה, של 15 שבועות הביא לשינוי דרמטי בשווי המקרקעין, עד כי קמה להם הזכות לבטל העסקה, ולחלופין לדרוש פיצוי בגובה ההפרש, לגישור בין השווי המוסכם לבין זה העדכני (הפרש בסדר גודל של כ- 600,000 ₪), היה בידם לנסות ולהוכיח נתונים אלה במשפט הנדון כעת, בין היתר באמצעות מומחים בתחום השמאות והנדל"ן, אך הדבר לא נעשה. למותר להעיר, שאף לו נעשה מאמץ הוכחתי אשר כזה, עדיין ארוכה היתה הדרך להראות שאכן ספדיה נקטו בהתנהלות המשפטית הנכונה, בזמן אמת, כדי לעגן דרישותיהם במישור הזה, כמו מתן הודעת ביטול מסודרת, או הצגת הדרישה לתוספת התמורה בדמות פיצוי המגיע להם כדין, ככל שמדובר על הפרה שלא גררה ביטול ההסכם מעיקרו. בפועל - מדובר היה בהצבת אולטימטום כוחני, בבחינת "הכל או לא כלום", הכולל דרישה לתוספת 600,000 ₪ לתמורה ההיסטורית, על בסיס הנחת מוצא, שגויה ומופרכת, מבחינה משפטית, ולפיה לא נקשר מעולם הסכם מחייב ותקף התוחם במדויק את אותה תמורה היסטורית. המסקנה המתחייבת, עד כאן, היא, שחתימת חוזה פורמאלי והמשך קידום העסקה, כמתבקש מהמערך ההסכמי המחייב והתקף, נמנעו, בשל הפרת ההסכם, על ידי ספדיה, בדרך של סירוב לכבד את התנאי המרכזי של התמורה המוסכמת עבור הנכס. מכאן, יש לעבור ולבחון התכנות אכיפת ההסכם שבין הצדדים, בהינתן הבעייתיות הנגזרת מהיותו נועד להשיג, בין היתר, הימנעות, בניגוד לדין, מתשלום מס שבח על מכירת המגרש והשלד, ומהיות חלק מההסכם ערוך למראית עין בלבד, במסגרת החתירה לתכלית בלתי חוקית זו. "ארגז הכלים" שישמש לבחינת נקודה זו, מורכב מהוראות דין החוזים יחד עם פסיקה חדישה, ויש לומר אף חדשנית, של ביהמ"ש העליון. סעיף 13 של חוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג- 1973, מורה כי "חוזה שנכרת למראית עין בלבד - בטל". עם זאת, אין חולק שניתן ליישם לנדון, ולו באנלוגיה, את הוראת סעיף 19 לחוק הנ"ל שכותרתו "ביטול חלקי" (הגם שעניינו בביטול בשל פגם בכריתה ולא בבטלות), והוא מורה כי "ניתן החוזה להפרדה לחלקים ועילת הביטול נוגעת רק לאחד מחלקיו, ניתן לביטול אותו חלק בלבד". אין מניעה כי חלק מחוזה, שאינו למראית עין, יופרד הימנו, ויוכרז כתקף בפני עצמו. כל מה שנעשה "למראית עין בלבד" - יהא בטל. סעיף 30 של חוק החוזים, קובע כי "חוזה שכריתתו, תוכנו, או מטרתו, הם בלתי חוקיים, בלתי מוסריים, או סותרים את תקנת הציבור - בטל". סעיף 31 של החוק, מורה כי, הגם הבטלות של הסכם בלתי חוקי כנ"ל, "רשאי בית המשפט, אם ראה שמן הצדק לעשות כן ובתנאים שימצא לנכון, לפטור צד מהחובה לפי סעיף 21, כולה או מקצתה, ובמידה שצד אחד ביצע את חיובו לפי החוזה - לחייב את הצד השני בקיום החיוב שכנגד, כולו או מקצתו". סעיף 21 עוסק בחובת ההשבה ההדדית לאחר שחוזה בוטל, והוא מוחל, בשינויים המחויבים, גם על חוזה בטל מחמת אי חוקיות וזאת מכח הרישא לסעיף 31 שלעיל. בעניין שלפנינו - המערך ההסכמי מורכב מחוזה, שחלק הארי שלו נעשה למראית עין בלבד (הסכם הקבלן) ומחוזה שכריתתו ומטרתו הונחו על ידי הרצון לדחות את אירוע המס ולהימנע מתשלום מס שבח, באופן שדבר קיומו של הסכם מכר תקף ומחייב יוסתר מהשלטונות לעת כריתתו, ויוצג בפניהם בצורת חוזה מאוחר יותר שיחתם בנפרד. הסכם זה כולל מרכיב מובהק של אי-חוקיות. מהוראת סעיף 31 שצוטטה, נמצאנו למדים, ועל כך קיימת פסיקה עניפה, שבתנאים מסוימים ולפי שיקול דעת בית המשפט, ניתן להגיע לתוצאה שלפיה למעשה ייאכף גם הסכם בלתי חוקי על הצד המנסה להתנער ממנו, ובפועל - אותה בטלות, המוכתבת מהיותו נגוע באי חוקיות, אינה מחייבת תוצאה חד-ערכית של העדר נפקות, והימנעות מהושטת סעד לצד שאלמלא כן היה זכאי לו. פסה"ד של ביהמ"ש העליון בעניין "קוזניצקי" (ע.א 6667/10, טנדלר נ' קוזניצקי , מיום 12.9.12, השופטים א. רובינשטין, ס. ג'ובראן, ו- י. עמית, פורסם באתר נבו), סוקר ומסכם את מערך השיקולים שיביאו לקביעת התוצאה הראויה במסגרת הפעלת שיקול הדעת השיפוטי לנדון. מודגש שאין מדובר במסגרת נוקשה, וכי יש לאפשר לביהמ"ש גמישות בעשותו כן. בין היתר, נעשה איזון בין שיקולים מרכזיים שעניינם התנהגות כל צד בקשר לביצוע ההסכם, וזהות זה המנסה להתחמק מקיומו, מידת האשמה של הצדדים בהקשר אי החוקיות, מניעת זכייה והנאה של צד שאינו ראוי לכך רק בשל כך שהחוזה אינו חוקי, הבחנה בין אי חוקיות העומדת בליבת ההתקשרות ותכליתה, ולבין כזו שהיא אינצידנטלית - אגבית לחוזה, דרגת החומרה של אי החוקיות, מידת הביצוע שהגיע אליה החוזה והסתמכות מי מהצדדים עליו ותום הלב היחסי שלהם. שיקולים אלה עומדים ביסוד ההכרעה האם להגיע לתוצאה שפירושה המעשי הינו אכיפה, מלאה או חלקית, של החוזה הנגוע, או שמא יש להימנע מכך. בדומה - מופעל שיקול דעת, על פי אמות מידה כאלה, כאשר יש להחליט האם להורות על השבה או לפטור הימנה ככל שמדובר על חוזה נגוע באי-חוקיות. אלא, שבמקרה זה, הכלל שמכתיב החוק, הוא ביצוע ההשבה, וההימנעות מכך הינה החריג. בפסה"ד בע"א 4305/10, מזל אילן נ' יוסף לוי, (מיום 9.5.12, כב' השופטים א. רובינשטין, נ. הנדל, ו- ע. פוגלמן, פורסם באתר נבו), ליבנו שופטי ביהמ"ש העליון את הסוגיה של סיווג וטיפול בחוזה שמטרתו להתחמק מתשלום מס, כאשר קיימת זיקה בין מימד מראית העין של ההסכם, למימד הפסלות - אי החוקיות שבו. לא היתה תמימות דעים בין כב' השופטים פוגלמן והנדל, בסוגיות העקרוניות שעמדו על הפרק, הגם שהגיעו לאותה תוצאה, ואילו כב' השופט רובינשטיין, הגם שלא הצטרף במובהק לאחת הגישות (הוא הסכים לתוצאה, אך זו פחות רלוונטית לענייננו כעת), ציין, שבסוגיה האקוטית, הישימה למקרה הנדון כעת בפני, נוטה הוא לדעתו של כב' השופט הנדל. משכך, נראה לי כי יש מקום לאמץ, וליישם על ענייננו, את גישתו, יש לומר, במלוא הכבוד והענווה, החדשנית, של כב' השופט הנדל, שהציע להנחות את בתי המשפט באופן שיתואר להלן. אביא את הרעיון המרכזי, העולה מפס"ד זה, בתכלית התמצות והקיצור: כאשר מדובר בחוזה למראית עין המאופיין ב"סימולציה מלאה", כלומר שאין כלל כוונה להתקשרות משפטית, אין ספק שעסקינן בחוזה בטל. לעומת זאת, בסיטואציה של "סימולציה יחסית" קיים מאחורי החוזה הגלוי, שאותו אין הצדדים מתכוונים לקיים, חוזה נוסף - חוזה נסתר, שאותו הם חפצים לקיים. ההסכמה היא שלא לקיים את החוזה הגלוי, אך תחת זאת לקיים חוזה אחר שהוא נסתר. סימולציה חלקית מולידה, איפוא, מציאות של שני חוזים - הגלוי והנסתר. במקרה כזה, ניתן לתת תוקף לכוונת הצדדים לאשורה, במקרים המתאימים, בכך שניתן יהיה לקיים את החוזה הנסתר בכפוף לבחינת נסיבות המקרה. תחת הכרעה בינארית, האם יוחל על הסכם כזה בכללותו דין הבטלות של חוזה למראית עין, או שמא "ינצל" החוזה מבטלות משום הרכיב של הסכם אמיתי, אמנם נסתר, הגלום בו, ניתן, לשיטת השופט הנדל, להכריע על פי דרך ביניים והיא "להפריד בין החוזים, לבטל את החלק הגלוי, ולבחון את החלק הנסתר באופן עצמאי שלא תחת המשטר של סעיף 13". כאשר מדובר בחוזה שהוא בעל פגם כפול, בו זמנית הוא בלתי חוקי ואף נעשה למראית עין, תתעורר השאלה כיצד יופעל שיקול דעתו של ביהמ"ש בדבר הנפקות וההשלכה של הפגם הכפול. בעוד חוזה בלתי חוקי מאפשר לבית המשפט שיקול דעת רחב בנושא התרופה - ביטול, השבה וקיום באופן מלא או חלקי, הרי, חוזה למראית עין בטל מעיקרא ולכאורה אין ניתן להעניק תרופה וסעד בגינו לאף צד. השופט הנדל מציע, משיקולי מדיניות (ובניגוד לעמדת השופט פוגלמן, שגרס כי יש להגיע לסיווג בינארי של ההסכם לאחת משתי הקטגוריות, על פי מבחן "התכלית הדומיננטית" שלו), שיינתן לביהמ"ש שיקול דעת מורחב בבואו לדון בחוזה בעל כפל מאפיינים, אשר כזה. הרציונל לכך נעוץ בשיקול הדומיננטי בדיני החוזים, שהוא - חופש החוזים וחירות הפרט להתקשר עם רעהו. כאשר החוזה חוקי וכשר לכל דבר, תפקידו של ביהמ"ש הוא לתור אחר אומד דעתם של הצדדים וכוונותיהם, ומרחב ההתערבות שלו מצומצם. אולם - בחוזה למראית עין, או כזה שאינו חוקי, דעת המחוקק אינה נוחה מהתנהגות הצדדים. מוצדק, במקרה כזה, להרחיב את שיקול הדעת וליתן לביהמ"ש "מרחב תמרון" שבמסגרתו תופקד בידיו מלוא קשת הסעדים האפשרית "על מנת לעשות צדק בין הצדדים ולשרת את האינטרס הציבורי בדרך שימצא לנכון. סיווג החוזה בעל הפגם הכפול כחוזה בלתי חוקי וכחוזה למראית עין, משקף את אופיו של החוזה, ובד בבד מעניק לבית המשפט כלים רבים יותר לעשיית מלאכתו". לכאורה, תיווצר התנגשות בין הוראת הבטלות מעיקרא ביחס לחוזה למראית עין, ולבין ההוראות המאפשרות גמישות בהענקת סעד, אפילו אכיפתי, במקרה של חוזה בלתי חוקי. כב' השופט הנדל מציע לקבוע, כי ידה של התרופה שנקבעה לחוזה הבלתי חוקי תהא על העליונה, וכי "אין לאפשר להיבט של מראית העין לבלוע את היבט אי החוקיות. זאת, כאמור, משיקולי מדיניות, וכדי להרחיב את קשת הסעדים על מנת שבית המשפט יעשה צדק במקרה שלפניו. לצד זאת, ינתן המשקל הראוי גם להיותו של החוזה למראית עין". גישת כב' השופט הנדל וההנחיה האופרטיבית לטיפול ראוי וצודק בחוזים אשר כאלה (ויוטעם - המערך ההסכמי שבו עסקינן כעת משתבץ להגדרה) מתומצתים באופן הבא: "לפיכך, אני מציע כי חוזה בעל פגם כפול - כלומר, שהוא בו זמנית חוזה למראית עין וגם חוזה בלתי חוקי - יסווג גם כחוזה בלתי חוקי, והסעד בעניינו יהיה כשל חוזה בלתי חוקי - קיום, ביטול או השבה, באופן חלקי, או מלא, כפי שיקול דעתו של בית המשפט. גישה כזו פותרת את הקושי המעשי של מקרי הקצה שתיארתי לעיל, ואף עולה בקנה אחד עם כוונת המחוקק ועם שיקולי המדיניות עליהם הצבעתי. בד בבד, אני מציע כי הפגם השני של החוזה, כלומר: היותו, למראית עין, יבוא לידי ביטוי בשיקולים שעל בית המשפט לשקול בבואו להכריע בשאלת קיום החוזה. השיקולים המוכרים כיום (בהקשר של חוזה בלתי חוקי "נטו", כלומר שאין בו היבט נוסף של חוזה למראית עין) מפורטים בחוות דעתו של חברי (פס' 34-36) וביניהם, האם אחד מן הצדדים ביצע את חיובו; האם הצדדים יצרו חוזה שלם, שאלמלא הפסלות שבו היה תקף וניתן לאכיפה; שמירה על תכלית החוק שהחוזה חותר תחתיו; מידת אי החוקיות; שיקולי הרתעה וצדק בין הצדדים. הצעתי היא כי בחוזה בעל פגם כפול יש להתחשב גם בפן הפיקטיבי של החוזה - כלומר, היותו למראית עין - הן במסגרת השיקולים הקיימים (חיזוק הצורך בהרתעה; העדר חוזה שלם; ומידת אי - חוקיות מובהקת יותר), והן כשיקול עצמאי (חוזה פיקטיבי ראוי פחות לקיום)". בבואי ליישם האמור ולהחילו על הנדון כעת, נראה לי שהכף נוטה, בבירור, אל עבר אכיפתו על ספדיה, של אותו "חוזה נסתר" שלמעשה נערך על ידי הצדדים במרץ 2008, והמגלם עסקת מכר הנכס, לאלתר, אף שהוא נחבא מאחורי אותו הסכם קבלן וכתב כוונות שהפסאדה הגלויה שלהם אינה משקפת אותה כפשוטה. בזיקה לשיקולים השונים שיש לשקול ולמסקנתי בדבר האיזון הראוי והצודק שיש לשאוף אליו במקרה הספציפי הזה, על נסיבותיו המיוחדות, אציין את הבאות: 1. אי-החוקיות אינה הרכיב הדומיננטי במערך ההסכמי. עסקת מכר הנכס היא עסקה אמיתית, ולגיטימית בפני עצמה. נבחרה דרך עקלקלה ופתלתלה למימושה, אך בשל הרצון שלא לשלם מס אמת - מס שבח, באשר עיתוי המכר היה בשלב השלד ולא לאחר השלמת הבניה. על כן, נוצר הרכיב שהוא פיקטיבי ולמראית עין, וזו גם הסיבה לאי החוקיות שדבקה בו. 2. ההסכם, כפי שנערך, הינו נגוע ופסול, כדי לשרת את מטרותיהם של ספדיה. כאמור, עבור גלעד, ההתנהלות החוזית, כפי שגובשה, הגם שעו"ד גלעד מטעמם, הוא שעיגן אותה במסמכים המתאימים, לא היתה יותר מאשר "כאב ראש" ומקור לסיבוך מיותר ומעיק. אין מקום להנות דווקא את ספדיה מתוצאות ההתנהלות ולאפשר להם להתנער מהחוזה האמיתי. 3. עם מתן דיווח לשלטונות המס והטלת מס כדין על העסקה, צעד שנעשה ביוזמת גלעד, ולמורת רוח ספדיה, סוכלה התוכנית להונות את הרשויות ולבצע מכר הפטור ממס, בעוד שלעת ביצועו היה חייב בכך, ומשהדיווח ניתן, בא לידי סיפוק האינטרס הציבורי של הקפדה על דיווחי אמת וסיכול הונאת הרשויות. חלק מהמס המגיע כבר שולם בפועל והועבר למדינה. מתן הסעד לגלעד, לא ינציח מצב שבו הצליחו הצדדים ב"תיכנון המס" הלא חוקי מצידם. 4. גלעד ביצעו והשלימו את בניית הבית לפי צרכיהם, ועל חשבונם. חלק מהתמורה לספדיה כבר שולם (הסכום המדויק לא ברור, מעבר למקדמה של 150,000 ₪ כנראה קיים סכום נוסף שהועבר, אך אין צורך לקבוע בכך כעת מסמרות). בכך נמצאו גלעד מקיימים חלק נכבד מחיוביהם, ויתרת התמורה כנראה תוכל להשתלם, ללא קושי, מכספי הלוואה בנקאית שתינתן כאשר המסמכים הפורמאליים יחתמו. קל יותר, נכון יותר, וצודק יותר, בסיטואציה הקיימת, לקדם את המשך וסיום ביצוע החוזה, תחת השבת הגלגל לאחור. 5. מהיבט מאזן תום הלב וההתנהלות בדרך מקובלת של שני הצדדים, היו אלה ספדיה שבחרו להפר את ההסכם ולהתכחש לתמורה המוסכמת. גלעד היו נכונים להמשיך ולקיים חיוביהם, וכבר בשיחה הקריטית, המוקלטת, הם מביעים נכונות אף להוסיף את הפיצוי המגיע בגין העיכוב בהשלמת הבית, על כל פנים אינם מגלים התנגדות נחרצת לפשרה בכיוון זה (הגם עמידתם על הטענה שהעיכוב אינו באשמם). 6. הפסלות אינה חולשת על כלל החוזה, וניתן, בנקל, להפריד בין חלקיו הנגועים, לשאינם כאלה, וליתן תוקף להסכם הבסיסי, שהוא כאמור חוקי ולגיטימי לחלוטין - מכירת קרקע ושלד של בית מצד אחד למשנהו. 7. אי-החוקיות שדבקה בעסקה אינה בדרגת חומרה כזו שהאינטרס הציבורי נפגע מעצם עיסוקו של ביהמ"ש באכיפתו, ומכך שהחלק ה"חוקי" שבו ייושם. העלמת אירוע מס מידיעת השלטונות נושאת חומרה משל עצמה, ובכך, כמובן, אין להמעיט. אולם - הערך ההרתעתי והתודעתי של חשיפת הפרשה, לא בהכרח נעוץ בכך שביהמ"ש ימנע ממתן סעד לצד הנפגע, ושידו על העליונה מהיבט תום הלב היחסי. די בכך, שהמס המגיע למדינה ישולם במלואו, כולל קנסות וריביות, והצדדים לא ימצאו מרוויחים מניסיון ההסתרה וההונאה. בנוסף - ברור וגלוי עד כמה הניסיון הפסול שנעשה הביא לכל המעורבים הוצאות מרובות, טרחה וטרדה בל ישוערו, לאורך שנים של התנהלות הליכים והתרוצצות רבתי. 8. אכיפת ההסכם, לאחר שבוצע הדיווח למס שבח, שוב אינה כוללת שום אלמנט של אי חוקיות ואין כל אינטרס ציבורי, מפן הדין או מפן המוסר ותקנת הציבור, שפועלו יהא למניעת האכיפה ושלילת הסעד, שברגיל, הוא הסעד החוזי הראשוני והמתבקש העומד לרשות הצד הנפגע מהפרת הסכם. משיקולים אלה, ובהנחותי עצמי בנתיב הפסיקה שהובאה לעיל, אני רואה לנכון לזכות את גלעד בסעד המרכזי שהתבקש על ידם - הצהרה על קיום הסכם מחייב בין הצדדים ומתן הוראה לאכיפתו על ספדיה. עניין אחרון הטעון הכרעה הוא זהות הנושא במס השבח. נכון, שכל כולה של ההתנהלות ההסכמית הפסולה והבעייתית, שבעטיה הגיעו הצדדים לביהמ"ש, באה בשל הכוונה המשותפת, אמנם ביוזמת ספדיה ולדרישתם, להגיע למצב של פטור ממס שבח בגין העסקה. כאשר כשלה התוכנית, ואירע מה שתואר בפרקים קודמים של פס"ד זה, חויב המכר במס. אין חולק שהדין מטיל על המוכר את חבות המס, וככל שהיה איחור בדיווח ובתשלום, הוא זה הנושא בקנסות ובריבית הפיגורים המוטלת על החוב המקורי. יש לדחות, על אתר, כל טענה, במישרין או במשתמע, מצד ספדיה, כאילו משנכשלה תוכניתם להונות את שלטונות המס, וזאת "באשמת" גלעד, שדיווחו חד-צדדית על העסקה לרשויות לאחר ה"פיצוץ", הרי יש להטיל על גלעד את התשלום, כתוצאה מכך. יהא בכך לא יותר מאשר "הותרת טרפו של המעוול בידו" ומשום החטאת הכלל שלפיו "אין חוטא יוצא נשכר", עפ"י הטרמינולוגיה שבפסק דינו של כב' השופט י. עמית בעניין "קוזניצקי". אין גם ממש בטענה, כאילו אכיפת כתב הכוונות מצריכה הטלת מס השבח על גלעד, מכח סעיף המיסים הנקוב בתוכו. נאמר שם, כי: "היטל השבחה (אם יחול) ו/או מס מכל מין וסוג שהוא שיוטל על המבנה ישולמו ע"י הקונים". בעוד שההסכם מתייחס במישרין למס הרכישה, שהיה צפוי גם בגדר כתב הכוונות, יצאו הצדדים מההנחה שמס שבח לא יוטל, ושספדיה יהנו מפטור הימנו. לו רצו הצדדים להסדיר את האפשרות שמא, חרף הכל, תחויב העסקה במס שבח, היה מקום להסדר חוזי ברור ומפורש לנדון, אמנם במסגרת אותו "חוזה מגירה", שנועד להיות מוצנע ושמור בנאמנות. הניסוח הקיים, ועניינו מס המוטל על "המבנה" - אינו רחב דיו להחיל עצמו על מס המוטל על המכר ועל עצם העסקה. בוודאי, אין להגיע לתוצאה פרשנית מרחיבה כזו כאשר סוגיית מס השבח היתה קרדינאלית עבור ספדיה, ואין להעלות על הדעת שהיו משלימים עם ניסוח כה מעורפל ותמוה, לו סברו שבכך מתמצה רצון הצדדים והסכמתם לסיטואציה של חיוב עתידי אפשרי במס שבח, והפיכת נטל הנשיאה בו ביחס לנקוב בדין. לפיכך - אני קובע שספדיה חייבים בתשלום מס השבח. אשר לתביעה הנגדית של ספדיה כלפי עו"ד גלעד, דינה להידחות בד בבד עם הדחיה המתחייבת של התביעה הנגדית כלפי גלעד עצמם, משהתקבלו טענותיהם של האחרונים ונדחתה עמדת ספדיה וטענותיהם. יחד עם זאת, ובהינתן הטענה שלפיה הובלו ספדיה בכחש ע"י עו"ד גלעד, שהבטיח להם שעיגון העסקה בדרך שנעשתה, ימנע הטלת חבות מס שבח עליהם, וכן שהוא פעל שלא כדין כאשר התייצג בפני רשויות שונות כמיופה כוחם, מצאתי להעיר ולקבוע הבאות: התרשמתי מעדותה של גב' ספדיה, כמו גם מאמרותיה בתמלול השיחה מדצמבר, ואף מדברי בעלה כלפון ז"ל, באותה שיחה, שספדיה נכנסו להתקשרות החוזית בעיניים פקוחות וביודעין. הסברה כי "חוזה המגירה" ואותו הסכם קבלן פיקטיבי, יהוו "שילוב מנצח" להשגת התוצאה של עסקה פטורה ממס, היתה סברה משותפת לשני הצדדים. אין זה מצב דברים שבו עו"ד גלעד זמם להשלות את ספדיה, ביודעו או בצפותו התממשות תרחיש שונה. שני הצדדים קיוו כי המערך החוזי שנבנה יסכון להשגת היעד הלא כשר. אלמלא "שבירת הכלים" מצד ספדיה וסירובם לכבד את כתב הכוונות כלשונו, קיימת סבירות גבוהה לכך שהמכר אכן היה נחזה כמתבצע חודשים ארוכים לאחר שנעשה בפועל, ובעיתוי שבו היה מוענק פטור ממס שבח. כשלון התוכנית לא היה נעוץ בכשלים שלפתחו של עו"ד גלעד. אכן, נראה שעו"ד גלעד חתם על פניות מסוימות ומסמכים, בהקשר קידום הפרוייקט והוצאת היתר בניה חדש, מתוך מצג של קיום ייפוי כח בידיו, מטעם ספדיה, בעוד שייפוי הכח לא נחתם ולא נמסר לידיו. ככל שפעולה זו אינה תקינה ובוודאי אינה ראויה לשבח, לשון המעטה, לא היה בה להשליך, כהוא זה, על ההכרעה במחלוקות הליבה בין הצדדים כעת. הפעולות הנדונות היו כאלה שהתחייבו, באורח תקין ולגיטימי, לקידום ביצוע ההסכם והשלמת הבניה, כדין, על גבי המגרש, ואלמלא פעל עו"ד גלעד בעצמו ובאופן שתואר, חובה היתה על ספדיה, מכח המוסכם, ומכח החובה לפעול בתום לב ובדרך מקובלת, להתייצב ולחתום על אותם מסמכים, או להגיש אותן בקשות בעצמם ובגופם. עו"ד גלעד לא השתמש במצג על קיום ייפוי הכח לשם מעשה הנוגד את ההסכמה החוזית או חורג הימנה, אלא לביצוע המוסכם והוצאתו אל הפועל, ובמובן צר זה, אין לדבר על הפרת ההסכם במישור האמור. מטעמים אלה יש גם לדחות התביעה שכנגד כלפי עו"ד גלעד. כפי שפורט לעיל ואף נומק, אני רואה לנכון לקבל את הבקשה החלופית שבכתב התביעה המתוקן מטעם גלעד, ולהתיר פיצול הסעדים המגיעים להם, באופן שהסעדים הממוניים יתבעו בהליך נפרד. על-כן התוצאה שאליה הגעתי, ומהנימוקים שניתנו, היא כדלקמן: תביעת גלעד כנגד ספדיה מתקבלת. התביעה הנגדית נדחית. מוצהר, כי "הסכם הקבלן" (בחלקו), ו"כתב הכוונות", כהגדרתם, מהווים הסכם תקף ומחייב בין הצדדים, בכפוף למבואר ולמפורט בגוף פסק-הדין. מוצהר, כי גלעד זכאים לאכוף את הסכם מכר הנכס על ספדיה. השבת החזקה בנכס לידיהם ורישום הזכויות בו על שמם כפופים להשלמת התמורה המוסכמת וקיום ההתחייבויות החוזיות הנוספות, ככל שטרם בוצעו על ידם. איני רואה למנות, בשלב זה, כונס נכסים לביצוע האמור, כפי שהתבקש. ככל שהצדדים לא ישכילו להגיע להבנות אופרטיביות - ניתן יהיה לפעול כמתחייב, בין בהליכי הוצל"פ ובין בהליך נפרד, לפי הצורך. ניתן היתר לגלעד לפיצול הסעדים הממוניים כפי שהתבקש. אין מניעה לברר, אגב הליך אשר כזה, גם שאלות של התחשבנות כספית, לרבות ביחס לשיעור יתרת התמורה המגיעה, ואף את שאלת הפיצוי שאפשר שיש להוסיף לתמורה, מצד גלעד, ככל שימצא שהעיכוב בבניה הוא באשמם. זאת - הגם שאלה סוגיות כספיות הכרוכות גם בהשלמת המכר ואכיפת ההסכם. על ספדיה לשאת בהוצאות גלעד ושכ"ט עו"ד שלהם, בהליך הנוכחי, בסכום של 30,000 ₪, נכון להיום. איני פוסק הוצאות בנפרד לזכות הנתבע שכנגד, עו"ד גלעד, בין השאר משום שהתנהלותו בהקשר ייפוי הכח "הווירטואלי" אינה נקיה מביקורת. מסמכיםעסקת מכר