מכירת מגרש לקבלן אחרי הפשרה

מומלץ לקרוא את פסק הדין להלן על מנת לקבל ידע בנושא מכירת מגרש לקבלן אחרי הפשרה: פתח דבר 1. התובעים, שהם בעלי מגרש בעיר חולון ושעליו חלה תכנית בניין עיר שאושרה בשנת 1992, ביקשו לנצל את זכויותיהם במגרש ולמוכרן כפי שהן, בטרם החלה בנייה במקום ושלא על דרך של עסקת קומבינציה. לשיטת התובעים, הם קיבלו שורה של הצעות מאת מספר חברות בנייה וקבלני בנייה שהיו נכונים לרכוש את הזכויות במגרש. אלא שבאותה עת החל להתפשט מידע על אודות מדיניות רה-תכנון של האזור, שהנהיגה עיריית חולון שהחלה לעסוק בתכנונה של תכנית בניין עיר חדשה. תכנית חדשה זו יועדה להחליף את התכנית הישנה. לגרסת התובעים, לנוכח מידע זה פנה כל אחד מהקבלנים המציעים (רוכשים פוטנציאליים של המגרש) לגורמים בעיריית חולון במטרה לברר אם זו תיאות לבקשה למתן היתר בנייה במגרש; ומשנענו שאין בכוונת העירייה לאשר בקשות למתן היתר בנייה לפי התכנית הישנה - נסוגו הקבלנים המציעים מהצעותיהם. לימים הגישו התובעים לוועדה המקומית לתכנון ולבנייה בקשה לקבלת היתר בנייה, ובתום הליך שארך כ-7 חודשים מעת הגשתה ושכלל פניית התובעים לוועדת הערר, אמנם ניתן לתובעים היתר בנייה. משנתקבל היתר כאמור ביקשו התובעים - שוב - למכור את זכויותיהם במגרש, אלא שבינתיים חלה לטענתם ירידה בערך המקרקעין באזור; ומשכך קיבלו בעד המגרש תמורה נמוכה בהרבה משיכולים היו לקבל מאת הקבלנים המציעים שאיתם ניהלו משאים ומתנים עובר להליך בקשת ההיתר, ושכאמור נסוגו. ענייננו אפוא בשאלה: האם הנתבעות סיכלו שלא כדין את מאמצי התובעים למכור את זכויותיהם במגרש לקבלנים המציעים, ולאחר מכן אף עיכבו את הליך מתן היתר הבנייה, ובתוך כך גרמו לתובעים נזקים שבגינם הוגשה התביעה. תמצית העובדות הצריכות לעניין 2. התובעים היו בעלי זכויות בחלקת קרקע המצויה בעיר חולון ושעליה חלה תכנית בניין עיר המכונה ח/300 ו-ח/300/.1א' (לעיל ולהלן: "התכנית" או "התכנית הישנה"). התכנית אושרה בשנת 1992, זאת לאחר תקופת המתנה של עשרות שנים, ופורסמה בילקוט הפרסומים ביום 7/5/92 וביום 11/6/92 (נספח א לתצהיר שולמית). התובעים, שהחזיקו בחלקות נפרדות, ביקשו לאחד את זכויותיהם למגרש אחד, וכך אמנם נעשה - זכויותיהם אוחדו במגרש מס' 138.05א', שלימים הוגדר כגוש 6867 חלקה 26 (לעיל ולהלן: "המגרש" או "הנכס"; להלן יכונו התובעים יחד, גם "בעלי המגרש"). המגרש מצוי באזור של מרכז עסקים ראשי המוגדר בתכנית הישנה "אזור המע"ר" (להלן: "מרכז העסקים"). בהתאם לתכנית הישנה, לבעלי המגרש הוקצו 43 יחידות דיור בבניין בן 12 קומות, בשטח ממוצע של 100 מ"ר ליחידה (עדכון בדבר לוח ההקצאה שנשלח לתובעים מאת עיריית חולון צורף כנספח ו לתצהיר שולמית). ביום 7/12/93 התקשרו בעלי המגרש בהסכם שיתוף ביניהם שנועד לקדם את מימוש זכויותיהם במגרש (הסכם השיתוף צורף כנספח ז לתצהיר שולמית). 3. אלא שבמשך פרק הזמן הרב שארך הליך הכנתה ואישורה של התכנית הישנה חלו תמורות משמעותיות בהתפתחות העיר ונוצר צורך בעריכת שינויים רבים בתכנית, ובייחוד באזור מרכז העסקים (סעיף 16 לתצהיר גופר). לנוכח צרכי המציאות החדשה הגיעה העירייה לכלל מסקנה כי מוטב לנצל את יתרונותיו של האזור שיועד למרכז העסקים ולייעדו למרכז אזרחי ראשי של העיר. בתוך כך, בגדרי ניתוח אורבני-כלכלי שנערך עבור העירייה בשנת 1995, הומלץ לצמצם את היקף השטחים שיועדו לעסקים ולשנות את תמהיל השטחים שיועדו למגורים איכותיים. משכך, החלה עיריית חולון שהיא הנתבעת מס' 1 (לעיל ולהלן: "העירייה") לגבש מדיניות של רה-תכנון באזור, שלימים לבשה צורה של תכנית בניין עיר חדשה שתיקרא "ח/501" (להלן: "התכנית העתידית"; ראו סעיף 20 לתצהיר גופר). יצוין כי התכנית העתידית אושרה בשנת 2007 (ת/6; עמ' 51 לפרוטוקול, ש' 18-15). 4. רק בשנת 1996 הושלם הליך של מדידת שטח התכנית הישנה והמגרש היה זמין לבנייה. מעת זו ביקשו בעלי המגרש למכור את זכויותיהם והחלו לפנות לרוכשים פוטנציאליים (סעיף 24 לתצהיר שולמית; עמ' 11 לפרוטוקול ש' 21-18). בעלי המגרש החליטו לממש את זכויותיהם שלא בדרך של עסקת קומבינציה אלא באמצעות מכירת זכויותיהם כפי שהן לקבלני בנייה ויזמים שמעוניינים לבנות על המגרש (סעיף 25 לתצהיר שולמית). בשלב זה החלו בעלי המגרש לנהל מגעים ומשאים ומתנים, לטענתם, עם שורה של מתווכים וקבלני בנייה במטרה למכור את זכויותיהם במגרש. לגרסתם, כפי שעוד יפורט, בעלי המגרש ניהלו משאים ומתנים עם שישה קבלנים (לעיל ולהלן: "הקבלנים המציעים"); ואלה היו נכונים לרכוש מהם את המגרש בתמורה לסך שבין 75,000$ ל-80,000$ בעד קרקע לכל יחידת דיור. דא עקא, משהקבלנים המציעים ביררו בעירייה אם זו תיאות לבקשה למתן היתר בנייה במגרש על-פי התכנית החלה באותה עת, קרי התכנית הישנה; ומשנענו שלנוכח מדיניות הרה-תכנון שמנהיגה העירייה אין בכוונתה לאשר בקשות כאמור לפי התכנית הישנה - נסוגו הקבלנים המציעים מהצעותיהם. כך, לטענת התובעים. יצוין כי ביום 15/7/96 התקיים דיון בפני ועדת ערר מחוזית תל אביב (לעיל ולהלן: "ועדת הערר") שסב על נושא שאינו ממין ענייננו ושבו השתתפו נציגיהם של בעלי המגרש ונציגי הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה חולון, היא הנתבעת מס' 2 (להלן: "הוועדה המקומית"; הוועדה המקומית והעירייה יחד, לעיל ולהלן: "הנתבעות"). בגדרי אותו דיון אישר סגן מהנדס העיר ומנהל מחלקת רישוי ובנייה בעירייה, קלמן הירשל (להלן: "הירשל"), כי מבחינת העירייה אין כל מניעה עקרונית להעניק לבעלי המגרש היתר בנייה, ככל שתוגש בקשה ערוכה כדבעי (ראו: נספח יא לתצהיר שולמית בעמ' 11 ש' 21 עד עמ' 13 ש' 4). 5. ביום 25/2/97 התקיימה פגישה במשרדי מהנדס העיר, מיכאל גופר (להלן: "מהנדס העיר" או "גופר") שבה נכח גם אדריכל העיר חזי ברקוביץ' (להלן: "אדריכל העיר" או "ברקוביץ"). מטרתה של הפגישה הוגדרה כדיון בסוגיית הגישה לחניות במגרש, והיא נערכה ביוזמת אחד מאותם הקבלנים המציעים, משה קאשי (להלן: "קאשי"), שהגיע עם מתכנן מטעמו (עדות דניאל בעמ' 41 לפרוטוקול ש' 14-4; עדות קאשי בעמ' 31 ש' 17-13). מטעם בעלי המגרש השתתפו בפגישה שולמית בן ישי הראל, היא תובעת מס' 1 ששימשה נציגה פעילה של בעלי המגרש, ובנה דניאל הראל שהוא תובע מס' 3 (לעיל ולהלן: "שולמית" ו"דניאל", בהתאמה). ייאמר כבר כעת שלטענת בעלי המגרש, באותה פגישה הבהיר גופר שלנוכח התגבשותה של התכנית העתידית אין בכוונת העירייה לאפשר בנייה במגרש בהתאם לתכנית הישנה (סעיף 33 לתצהיר שולמית). 6. בחלוף כשלושה וחצי חודשים מאז הפגישה עם גופר וברקוביץ', ביום 12/6/97 הגישו התובעים, באמצעות בא-כוחם עו"ד נתן כץ (להלן: "עו"ד כץ"), בקשה לוועדה המקומית לקבלת היתר בנייה במגרש (להלן: "בקשת ההיתר"; העתק של חלק מתכנית הבקשה צורף כנספח כג לתצהיר שולמית). מקץ שבוע, ביום 18/6/97 נתכנסה ישיבה במינהל התכנון וההנדסה של העירייה שבמהלכה נדונה בקשת ההיתר. לאחר שבוע נוסף, ביום 25/6/97 שלח הירשל את התייחסות העירייה לבקשת ההיתר (להלן: "מכתב הירשל"; נספח כד לתצהיר שולמית). בגדרי מכתב הירשל, שמוען לעו"ד כץ ולמהנדס מאיר פירן שהכין עבור בעלי המגרש תכנית אדריכלית, מפה טופוגרפית וסקיצות של הבניין לצורך הכנת בקשת ההיתר (להלן: "פירן"), התייחסה העירייה למספר סוגיות שהעלתה בחינה של בקשת ההיתר; וכך נאמר: "1. מפה טופוגרפית לא תיקנית. 2. כבישים וחניות א. יש להכין ליווי תנועתי לת.ב.ע. ב. יש לתת פתרון ל-75% חניות תת קרקעיות ו-25% חניות עיליות. ג. כניסה ויציאה מהמגרש - הנושא ידון בועדת תאום הנדסית. ד. אישור חניה סופי ינתן לאחר אישור מכבי אש. 3. דרישות אגף איכות הסביבה ותברואה א. איוורור המרתף צריך להגיע לרמה של 8-9 החלפות אויר בשעה. מערכת מאולצת ליניקת אויר, הפועלת ע"פ בקרת מערכת CO. ב. חדר אשפה בגודל מינימום 4X6 מ'. ג. מרחק בין חדר אשפה לרחוב 25 מ' מקסימום. ד. פינוי פסולת בגין התחיבות לפינוי לאתר מאושר. 4. דרישות מכבי אש א. פתרון לרחבת חניה 8X10 מ' בחניה העילית עם רדיוס סיבוב של 12 מ' כולל סולם כיבוי. ב. ספרינקלרים בקומת המרתף, הלובי ובקומות. ג. על המרתפים לעמוד בעומס של 21 טון על צמד סרנים. 5. יש להגיש תוכניות פיתוח האתר הכוללות סימון: גדר, שרותים, מיקום שעון מים, שילוט, כניסה ויציאה מהאתר." [ההדגשה אינה במקור - ע.ב.] 7. ביום 6/7/97 השיב פירן להירשל כדלקמן: "1. המפה הטופוגרפית אושרה ע"י מודד העירייה מר יהודה עמנואל. 2. אני מבקש להביא את התיק בהקדם לועדת תאום הנדסית לצורך אישור כניסה ויציאה לחניה מהמגרש, רק לאחר קבלת תשובה אפשר יהיה לטפל בנושאי חניה, כיבוי אש, חדר אשפה ופיתוח. 3. מסיבות כלכליות אבקש לתת דחיפות לתיק זה." [נספח כ"ה (1) לתצהיר שולמית] ביום 2/9/97 שלח פירן מכתב לגופר, שבו נאמר כי אינו רואה בעיה בפתרון הכניסה והיציאה מהחנייה שהוצע בבקשת ההיתר. כן הזכיר שלפי סעיף 157 לחוק התכנון והבנייה, על רשות רישוי מקומית או ועדה מקומית לקבל החלטה בבקשה למתן היתר בנייה בתוך שלושה חודשים ממועד הגשתה (נספח כה (2) לתצהיר שולמית). יוזכר שבקשת ההיתר בענייננו הוגשה ביום 12/6/97. ביום 9/10/97 הגיעו שולמית, פירן וצבי הרפז ז"ל, הוא תובע מס' 6, למשרדו של גופר ושוחחו עימו על בקשת ההיתר. לגרסת בעלי המגרש, הפגישה זומנה לבקשת גופר ובמהלכה שב האחרון והבהיר את עמדת העירייה בדבר התכנית הישנה; והוסיף, שאם בעלי המגרש ימשיכו לעמוד על דעתם - הם ייתקלו בקשיים ובדרישות שיסכלו את כוונתם לבנות על המגרש על-פי התכנית הישנה (סעיף 50 לתצהיר שולמית). 8. כעבור מספר ימים, ומשלא נתקבלה כל החלטה בוועדה המקומית בבקשת ההיתר, וזאת בתוך 3 חודשים מיום הגשתה כמצוות סעיף 157 לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965 (לעיל ולהלן: "חוק התכנון והבנייה"), ביום 14/10/97 הגישו בעלי המגרש ערר לוועדת הערר (נספח כז לתצהיר שולמית). ביום 6/11/97 הגישה הוועדה המקומית תגובתה לערר (להלן: "התגובה לערר"; נספח כח לתצהיר שולמית). בתגובה לערר אישר ב"כ הוועדה המקומית, עו"ד עופר צילקר (להלן: "עו"ד צילקר"), את דבר התקיימותה של הפגישה עם נציגיהם של בעלי המגרש ביום 9/10/97; ובין השאר ציין כי הוועדה המקומית מצויה בהליכי אישורה של התכנית העתידית, ושהגשת בקשת היתר בהתאם לתכנית זו הייתה תורמת לקידום האינטרסים של כולם - ובכלל זה של בעלי המגרש [סעיף 5(א) לתגובה לערר]. עם זאת הובהר בתגובה לערר כי ככל שבעלי המגרש אינם מעוניינים להמתין לאישורה של התכנית העתידית, אין בסמכותה של הוועדה המקומית למנוע מהם לפעול לקבלת היתר בנייה לפי התכנית הישנה [סעיף 5(ב) לתגובה לערר]. עוד צוין בתגובה לערר כי משהתחוור לוועדה המקומית שבעלי המגרש אינם מעוניינים להמתין לאישור התכנית העתידית, ביום 10/11/97 הובאה בקשתם לדיון בפני ועדת תאום הנדסית; וזו קבעה בתורה כי הבקשה למתן היתר בנייה תובא לדיון בפני ועדת המשנה, ובהתקיים שני התנאים הבאים: 1) "הבינוי המוצע יותאם לבינוי הקבוע בתכנית הבינוי המצורפת לתכנית"; 2) "הבקשה תכלול פתרונות בנושא תנועה בהתאם לקונספציה התנועתית הקבועה בתכנית, לפיה הגישות למגרשים תהינה מהרחובות הפנימיים במתחם ולא מהציר הראשי (רחוב פיכמן)" (ההדגשה שלי - ע.ב) (סעיף 6 לתגובה לערר). יוער כי כפי הנראה נפלה שגגה מלפני הוועדה המקומית בציון מועד הדיון בפני ועדת תאום הנדסית (10/11/97) או מועד משלוח התגובה לערר (6/11/97), שכן מטבע הדברים האחרונה לא הייתה יכולה להתייחס לדיון שהתקיים מאוחר למועד משלוח התגובה לערר. 9. ביום 11/11/97 התקיים דיון בערר בפני ועדת הערר. במהלך אותו דיון טען שמאי המקרקעין מטעם בעלי המגרש, נחום פרמינגר (להלן: "פרמינגר"), כי העירייה לא מאפשרת לבנות על המגרש לפי התכנית הישנה (נספח כט לתצהיר שולמית, עמ' 3 ש' 5-1). עיקר הדיון סב על בעיות קונקרטיות שעלו, לשיטת הוועדה המקומית, מבקשת ההיתר; ובפרט על סוגיית הגישה למגרש החנייה. כך דברי ברקוביץ' בדיון: "יו"ר: מה הבעיה עם הפרשנות מר ברקוביץ: כפי שמופיע בתכנית התקפה, הכניסה למגרשים היא לא מצירים ראשיים אלא מטבעת הזנה פנימית. פה למשל, החץ הזה, מי שקורא בעיון את התכנית (הישנה - ע.ב.), אלה מרתפים משותפים, וכאן מצויינים הכניסות. כי לא הייתה כוונה לעורכי התכנית להעמיס על צירי אורך ראשיים בעיר כניסות למגרשים בודדים." (נספח כט לתצהיר שולמית, עמ' 10 ש' 12-7) לאחר שחברי ועדת הערר שמעו את טענות הצדדים לעניין זה, הוצע לוועדה המקומית לאפשר לבעלי המגרש לבנות גישה למגרש החנייה מהרחוב הראשי. זאת בדומה להצעתם המקורית של בעלי המגרש בבקשת ההיתר, אך בכפוף להסכמת הצדדים כי מדובר בפתרון זמני; ושלימים מקום שתאושר התכנית העתידית וככל שזו תציע פתרון אחר, יסכימו בעלי המגרש ליישמו (נספח כט לתצהיר שולמית, עמ' 12 ש' 19-7; עמ' 15 ש' 14-10). לנוכח ההסכמות האמורות קבעה ועדת הערר כי הצדדים ואדריכלים ומהנדסים מטעמם ידברו ביניהם ויסכמו את הפרטים הטכניים, וכי נציגיהם של בעלי המגרש והוועדה המקומית ישובו ויתכנסו בפני ועדת הערר בחלוף חודש, ביום 11/12/97. 10. כעבור 5 ימים, ביום 16/11/97 התקיימה ישיבת תיאום ותכנון במשרדו של ברקוביץ' שאליה הוזמן פירן (הוא, כזכור, מהנדס מטעם בעלי המגרש). בדיון זה ביקש ברקוביץ' את התייחסות פירן למספר נושאים הקשורים בבקשת ההיתר (ראו מכתב ברקוביץ' לפירן מיום 24/11/97 שצורף כנספח ח לתצהיר ברקוביץ'). ואמנם, ביום 26/11/97 שלח פירן לברקוביץ' תכנית מתוקנת וכן בקשת היתר מתוקנת, בהתאם לדרישות ברקוביץ' (נספחים ט ו-י לתצהיר ברקוביץ'). ברקוביץ' למד את התכנית המתוקנת המוצעת ומצא כי אף שמרבית הסוגיות באו על פתרונן עדיין נותר מספר נושאים שטרם הוסדרו בין הצדדים. משכך, ביום 11/12/97 פנה ברקוביץ' אל יו"ר ועדת הערר בבקשה לדחות את מועד הישיבה הקבועה בפני הוועדה. וכך נאמר, בין השאר; "2. בהרבה מאוד מהנושאים התיכנוניים אכן בוצעו עדכונים ושיפורים לשביעות רצוני. אולם, קיימים עדין מס' נושאים הקשורים בחוסר התאמה שבין התוכנית המוצעת להוראות התוכנית (התכנית הישנה - ע.ב.) וכפי שמופיעות ברשימה המצורפת ע"י הנדסאית רישוי הבניה. 3. כהיתר בניה ראשון במתחם המע"ר בחולון - אנו נתקלים לראשונה בנושאים תקדימיים קשים ומורכבים המאריכים את זמן תגובתנו (בעיקר באופן תרגומן של הוראות התקנון המיושן). אולם בטוחני שמתן ארכה לשני הצדדים תוך המשך שיתוף פעולה כפי שאכן היה בחודש האחרון, נוכל להפיק היתר בניה לשביעות רצון היזמים והעירייה" (הדגשת האותיות אינה במקור - ע.ב.).(נספח יב לתצהיר ברקוביץ') כעבור כחודש, ביום 28/12/97 הגישו בעלי המגרש בקשת היתר מתוקנת נוספת (נספח יג לתצהיר ברקוביץ'); וביום 7/1/98 בקשה זו אושרה, ובעלי המגרש קיבלו היתר בנייה (נספח טו לתצהיר ברקוביץ'). בעקבות הסכמת הצדדים והוצאת היתר הבנייה, ביום 8/1/98 נסגר תיק הערר (נספח לא לתצהיר שולמית). 11. משקיבלו בעלי המגרש את היתר הבנייה הם ביקשו למכור את הנכס, אלא שבינתיים חלה, לטענתם, ירידה משמעותית בערכם של נכסי המקרקעין המצויים באזור. לנוכח שינוי זה, נאלצו בעלי המגרש למוכרו בתמורה לסך של 60,000$ בממוצע בעד קרקע לכל יחידת דיור (סעיף 64 לתצהיר שולמית). זאת שעה שלגרסתם, הצעותיהם של הקבלנים המציעים שהיו נכונים לרכוש את המגרש בשנת 1996, טרם שהתובעים הגישו את בקשת ההיתר, נעו כנטען בין 75,000$ ל-80,000$. למען הסדר יצוין, כי המגרש נמכר על ידי התובעים ביום 1/10/98 לחברה יזמית וקבלנית מחולון, "חברת לוי אלברט", במחיר של 2,580,000$ (שהם 60,000$ בממוצע X 43 יח"ד) (ההסכם צורף כנספח לה לתצהיר שולמית). טענות הצדדים 12. בעלי המגרש סבורים שהנתבעות, מתוך כוונה שלא להוציא לפועל בנייה בהתאם לתכנית הישנה (והארכאית), פעלו בעקביות וברציפות כדי למנוע מבעדם לממש את זכויותיהם בנכס. לשיטתם, נציגי העירייה טרפדו שורה של עסקאות שהיו כפסע מלהיכרת עם הקבלנים המציעים - זאת על דרך הרתעת הקבלנים באמצעות העברת המסר כי הבנייה במגרש לפי התכנית הישנה לא תתאפשר (סעיפים 103-67 לסיכום טיעוניהם). בעלי המגרש מוסיפים כי הנתבעות הערימו קשיים מלאכותיים בהוצאת היתר הבנייה גם לאחר ייזום הליך בקשת ההיתר (סעיפים 133-105 לסיכום טיעוניהם). לעמדת בעלי המגרש, התנהלותן של הנתבעות היא בניגוד לדין. כך משום שזכות יסוד של בעל מקרקעין היא לממש את זכויות הבנייה הקיימות במקרקעיו - ואלה מוסדרות בתכנית המאושרת החלה על המקרקעין; ולא נתקיימו בנסיבות המקרה אותם חריגים ותנאים שבחוק התכנון והבנייה, המאפשרים לוועדה מקומית להתחשב גם בתכנית שטרם אושרה. במצב דברים זה, שומה היה על הנתבעות לצפות כי בדרך שבה נהגו, עלולים להיגרם לנתבעים נזקים כבדים. כך שעה שבמעשיהן ובמחדליהן, הנתבעות גרמו לכך שהקבלנים המציעים נמנעו מלרכוש מהתובעים את המגרש במחיר זכויות זמינות לבנייה; וכך שעה שעיכבו את מתן היתר הבנייה. בעלי המגרש רואים לכן בנתבעות כמי שנושאות באחריות בגין אבדן הרווחים שיכולים היו להפיק ממכירת המגרש בשנת 1996 אלמלא הורתעו הקבלנים המציעים - על ידי נציגי העירייה - מלהתקשר עימם; ואלמלא העיכוב שלא כדין בהוצאת היתר הבנייה. לשיטת בעלי המגרש, התנהגותן של הנתבעות מקימה נגדן אחריות בנזיקין בעוולת רשלנות; וכן בעוולה של הפרת חובה חקוקה. אבדן הרווחים מתבטא במחיר שבו לטענתם היה בידם למכור את המגרש במהלך שנת 1996 - 3,225,000 $ (75,000 $ X 43 יח"ד), לבין המחיר שבו מכרו את המגרש בסופו של יום - 2,580,000 $ (לפי חישוב של 60,000 $ ליח"ד X 43). ההפרש בין סכומים אלה, לפי ערכים שקליים ובתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין נכון למועד הגשת התביעה, הוא 3,937,854 ₪. עוד טוענים בעלי המגרש כי בעקבות העיכוב במכירת המגרש, שכאמור נגרם לשיטתם בעטיין של הנתבעות, נאלצו התובעים לשלם מס רכוש כל עוד שהזכויות במגרש היו בידם עד למכירתן. אלמלא התנהגות הנתבעות היה נחסך מהנתבעים תשלום מס רכוש בסך של 391,838 ₪. נוסף לכך נטען כי בעלי המגרש שילמו היטל השבחה בסך של 1,028,600 ₪ יותר מכפי שהיה עליהם לשלם לולא העיכוב. כן נדרשות הנתבעות לפצותם בסך 750,000 ₪ בגין עוגמת נפש, אי נוחות וביטול זמנם; והוצאות נוספות בסך 8,176 ₪ בגין ייעוץ מקצועי שניתן להם בעניינים שנגעו לטיפול מול הוועדה המקומית. 13. הנתבעות אינן מכחישות שהתכנית הישנה לא תאמה את המציאות החדשה שהצריכה רה-תכנון. לטענתן, עמדה כאמור מעולם לא הוסתרה מפני בעלי המגרש. אלא שרב המרחק מכאן ועד למסקנה שמתוך "מניע" זה - לשון בעלי המגרש [סעיף 9(ז) לסיכומי התשובה] - פעלו הנתבעות לסיכול מכוון של כל ניסיון לבנות על המגרש בהתאם לתכנית הישנה. לשיטתן, הן מעולם לא מנעו מבעלי המגרש לקבל היתר בנייה; ולראייה - מעת שהוגשה בקשת ההיתר (12/6/97) זו טופלה כדין בידי הנתבעות, ובתוך כשבעה חודשים ממועד הגשתה לוועדה המקומית קיבלו בעלי המגרש את היתר הבנייה (7/1/98). אשר לפרק הזמן שקדם להגשתה של בקשת ההיתר, שבמהלכו "הבריחו" הנתבעות, כנטען כלפיהן, את הקבלנים המציעים באמצעות העברת המסר שלא יינתן להם היתר בנייה על המגרש - הנתבעות מכחישות את המיוחס להן מכל וכל. לטענתן, התובעים מבקשים למעשה כי בית משפט יגיע למסקנה בדבר קיומה של הפרה צפויה לכאורה של חבות סטטוטורית מצד הנתבעות בהתייחס לעבר. וזאת מתוך דברים המיוחסים למהנדס העיר או לאדריכל העיר; וספקולציות והערכות איזה השלכות היו לאלה אילו הוגשה בקשה להיתר במועד מוקדם משהוגשה. הלך חשיבה זה אינו מתקבל על הדעת, לטענת הנתבעות - באשר שיקול הדעת של הוועדה המקומית האמונה על מתן היתרי בנייה הוא עצמאי; הוועדה המקומית אינה מחויבת להמלצות של בעלי תפקיד; והיא והעירייה גם יחד ניהנות מחזקת התקינות של מעשה הרשות, וחזקה זו לא נסתרה. מדובר בנושאים שיוחדו לדיון במוסדות התכנון והבנייה (הוועדה המקומית או ועדת הערר), וכל עוד לא ננקטו הליכים בפני מוסדות אלה, ולא ניתנו החלטות ונימוקים בצידן - לא ניתן לייחס לנתבעות הפרת חובה על ידן. ממילא לא ניתן לייחס להן רשלנות או הפרת חובה חקוקה, בהיעדר כל פגם בהתנהלותן; ועוד נטען על ידי הנתבעות כי התובעים בכל מקרה לא הוכיחו את נזקיהם הנטענים. דיון 14. מטעם בעלי המגרש הוגשו תצהירי עדות ראשית מאת שולמית ובנה דניאל; עו"ד כץ; וקאשי. מטעם הנתבעות הוגשו תצהירי עדות ראשית מאת גופר, הירשל, ברקוביץ' ועו"ד צילקר. כן הוגשה מטעם הנתבעות חוות דעת מאת השמאי מר רחמים שרים. המצהירים נחקרו על תצהיריהם , והשמאי נחקר על חוות דעתו. יצוין כי מלכתחילה הגישו התובעים תצהירים גם מאת מתווך המקרקעין יהודה ילינק, שלטענתו הפגיש בין בעלי המגרש לבין אחד הקבלנים המציעים (להלן: "ילינק"); ומאת מתווכת המקרקעין אירית וידס-רג'ואן, שלטענתה ניסתה לתווך בין בעלי המגרש לבין קבלן מציע אחר. ואולם תצהיריהם של שניים אלה נמשכו מתיק בית המשפט משוויתרו התובעים על עדותם (עמ' 44 לפרוטוקול ש' 14-10; עמ' 85 לפרוטוקול ש' 3-1). הטענה בדבר סיכול עסקאות עם הקבלנים המציעים 15. טענתם הראשונה והמרכזית של בעלי המגרש היא כי הנתבעות טרפדו מספר עסקאות שבהן עמדו להתקשר עם הקבלנים המציעים - כל אחד בתורו. ובמה דברים אמורים לשיטת בעלי המגרש, החל ממחציתה של שנת 1996 הקבלנים המציעים היו נכונים לרכוש מאת בעלי המגרש את הנכס בתמורה שנעה בין 75,000$ ל-80,000$ בעד קרקע ליח"ד; אולם משהובהר להם על ידי נציגי העירייה כי לנוכח מדיניות הרה-תכנון לא יינתן היתר בנייה על המגרש לפי התכנית הישנה, נסוגו הקבלנים מהצעותיהם. לטענת בעלי המגרש, עוד בטרם הושלם הליך מדידת השטח ורישום התכנית הישנה (1996) החלו להגיע לאוזניהם ידיעות על כוונת העירייה להקפיא את יישום התכנית הישנה באזור מרכז העסקים (סעיף 21 לתצהיר שולמית). בעניין זה מפנים בעלי המגרש את בית המשפט לכתבה שפורסמו במקומון "שתי ערים" עוד בשנת 1994 (נספח י לתצהיר שולמית). כתבה זו עוסקת בשמועות על כוונת העירייה לערוך שינויים ניכרים בתכנית הישנה, ובחששם של בעלי מגרשים וקבלנים מהקפאת התכנית הישנה. יצוין עם זאת, כי לצד התייחסות לשמועות אלה מובאים בכתבה דבריו של יושב-ראש ארגון הקבלנים בחולון: "לא ידוע לי על אף מקרה שבו קבלן ניגש לעירייה, הגיש בקשה להיתר וסירבו לקבל אותו. האמיני לי שאם יהיה מקרה כזה אנחנו מיד נהיה בתמונה". (נספח י לתצהיר שולמית, עמ' 2) וייסמן 16. בעלי המגרש מציינים את החברה הקבלנית וייסמן כראשון הקבלנים המציעים ש"הוברחו", לטענתם, בידי הנתבעות (להלן: "וייסמן"). אלא שטענה זו לא גובתה בכל ראיה: וייסמן או מי מטעמה לא הצהירה ולא העידה בתיק, ולא הוצגה כל הוכחה לפעולות הסיכול והטרפוד הנטענות. סלומון בעלי המגרש טוענים כי הם ניהלו מגעים מתקדמים עם האדריכל יוחנן גראד שפעל בשם חברת הבנייה סלומון (להלן: "גראד" ו"סלומון", בהתאמה), ובגדרי המשא ומתן דרשו תמורת זכויותיהם במגרש 78,000$ בעד קרקע לכל יחידת דיור. אולם לבסוף נסוגה סלומון מהעסקה, משלדברי גראד נמסר לו על ידי הירשל, כי בהתאם למדיניות הרה-תכנון העירייה מתכוונת לעכב את הבנייה לפי התכנית הישנה במספר שנים (סעיף 29 לתצהיר שולמית). אלא שגראד או מי מטעמה של סלומון לא הצהיר ולא העיד בתיק, ולא הוצגה אף ראיה לאמירתם של דברים כגון דא. הירשל הכחיש בתצהירו כי מסר דברים כאמור (סעיף 12), והוא אף לא נחקר בעניין זה במהלך עדותו. משכך, לא בכדי נזנחה הטענה בסיכום טיעוניהם של בעלי המגרש. צרפתי עוד נטען כי בתחילת שנת 1997 ניהלו בעלי המגרש משא ומתן מוצלח עם הקבלן דוד צרפתי (להלן: "צרפתי"). לשיטתם, הלה הסכים לשלם 75,000$ בעד קרקע לכל יחידת דיור, אלא שגם עסקה זו סוכלה בעקבות המידע שקיבל מהעירייה. לגרסת בעלי המגרש, לפי מידע זה העירייה הבהירה לצרפתי כי לא תתאפשר בנייה על המגרש בהתאם לתכנית הישנה, וכי "מציבים בפניו דרישות בלתי מתקבלות על הדעת בנושא הכניסה לחלקה" (סעיף 31 לתצהיר שולמית). לתמיכה בטענתם צירפו בעלי המגרש תרשומת שערכה שולמית בעקבות שיחתה עם צרפתי (נספח יג לתצהיר שולמית). ייאמר תחילה כי לא ניתן לייחס משקל ראייתי משמעותי לתרשומות הפנימיות שהוצגו, משאין חולק שהן מעולם לא הועברו לידי מי מהנתבעות בזמן אמת, וכאשר מעצם טבען תרשומות כאלה הן עניין שבין מי שרושם אותן לבין עצמו. ואולם גם לגופו של עניין, לא נמצא בתרשומת דנא כל אינדיקציה לטענת שולמית שלפיה צרפתי נסוג מהמשא ומתן בעקבות מידע כלשהו שקיבל מהעירייה; מה גם שצרפתי לא מסר תצהיר ולא העיד בתיק. קאשי 17. בעלי המגרש מוסיפים וטוענים כי ניהלו משא ומתן מתקדם עם קאשי, שהיה נכון לרכוש את הנכס בתמורה לסך של 75,000$ בעד קרקע לכל יחידת דיור (סעיף 32 לתצהיר שולמית; סעיף 4 לתצהיר קאשי). לגרסתם, בשלב מסוים של המשא ומתן קאשי הביע רצון לערוך פגישה משותפת עם נציג העירייה. זאת, לטענת שולמית, "מכיוון שהתרשמותו מבירורים שנעשו בעירייה היתה שהעירייה מבקשת להקשות על הבנייה במקום. מר קאשי הזכיר דרישות שונות ומשונות של העירייה בנוגע לחנייה" (סעיף 32 לתצהיר שולמית; ההדגשה אינה במקור - ע.ב.). וכך התייחס קאשי לפגישה: "לאור מכשולים שהוצבו על ידי העירייה בנוגע לבנייה בחלקה, ואשר הוצגו על ידי נציגי העירייה כקשורים לנושא הכניסה לחנייה (זכור לי כי מחלקת ההנדסה בעירייה התנגדה שהכניסה לחנייה תהיה מרחוב פיכמן, ולו באופן זמני, והתעקשה משום-מה שהיא תהיה מרחוב פנימי שטרם נסלל, מהשטח החולי ממזרח לחלקה), הדגשתי בפני הגב' הראל את חשיבות בירור המידע לאשורו אצל הגורמים המקצועיים הבכירים ביותר בעיריית חולון" (ההדגשה אינה במקור - ע.ב.) (סעיף 6 לתצהיר קאשי). קאשי הוסיף כי באותה פגישה אמר גופר שלנוכח מדיניות הרה-תכנון העירייה מתנגדת לבנייה על המגרש לפי התכנית הישנה (סעיף 8). אלא שדברים שמסר קאשי בעדותו אינם עולים בקנה אחד עם האמור בסעיף 8 לתצהירו; ואבאר. קאשי הבהיר בעדותו כי יזם את הפגישה עם גופר הואיל והמהנדס שלו - הלא הוא פירן, שלימים ייצג את בעלי המגרש - הסב את תשומת ליבו לקיומו של "קושי" (עמ' 31 לפרוטוקול, ש' 21-16); וברי כי הקושי שבו דובר נבע מהוראות התכנית הישנה. דברים אלה מתיישבים עם עדותו של דניאל, שלפיה הפגישה נועדה לדיון בסוגייה קונקרטית של הגישה למגרש החנייה, וכך גם הוכתר נושאה של הפגישה (ראו סעיף 5 לעיל(. 18. ואמנם סוגיית הגישה לחנייה למגרש התעוררה מתוך עיון בתכנית הישנה. סוגיה זו נגלתה לעיניו המקצועיות של פירן, ולא בכדי ביקש קאשי לבאר את הנושא בטרם יחליט אם לרכוש את המגרש ולבנות עליו - משעולה מעדותו של קאשי שהלה חפץ בבנייה מיידית במגרש; שמרכיב הזמן היה מאוד משמעותי עבורו; ושלא היה מעוניין להתעכב על טיפול במשוכות כאלה ואחרות שהיו אינהרנטיות למגרש, ובכלל זה סוגיית הגישה לחנייה. כך, במענה לשאלת ב"כ הנתבעות אימתי מגישים בקשה למתן היתר בנייה, השיב קאשי: "כאשר יודעים שלא יהיו מכשולים, כמו המכשול שהיה קיים במקרה הזה" (עמ' 32 לפרוטוקול, ש' 5-4). ועוד מפיו של קאשי: "ש. כאשר הצעת את ההצעה - לו היית יודע שבתוך חצי שנה ניתן לקבל היתר ולבנות על המגרש - האם היית עומד מאחורי ההצעה שלך ת. אם הייתי מוריד מהמחיר, כן הייתי רוכש את המגרש. זמן שווה כסף. ש. 75,000$ זה בתנאי שיש היתר בתוך שלושה חודשים ת. היתר לוקח בערך שלושה חודשים וזה לוקח לפעמים גם חמישה חודשים. גם אז הייתי פונה. היות ויש לי ניסיון עם מקרים כאלה, אז החלטתי לא לקנות אחרי מה ששמעתי בעירייה. ש. מדוע לא עשית עסקה מותנית, שאתה קונה אם יש היתר בתוך 5 חודשים ת. למה לי להתקשר בעסקה כזאת כאשר אני לא בטוח וכאשר אני יכול בכסף שלי לעשות פעילויות אחרות" (ההדגשות אינן במקור - ע.ב.). (עמ' 34 לפרוטוקול, ש' 14-5). דברים אלה מלמדים על היעדר נכונות מצידו של קאשי להיכנס לעסקה שעתידה הייתה להצריך ממנו השקעה מיוחדת, במונחים של זמן וכסף, בהליך בקשת ההיתר - אפילו השקעה זו טבעית ומתבקשת מאופיו של המגרש העומד למכירה, כגון מציאת פתרון לסוגיית הגישה לחנייה כבמקרה דנא; ויוער כי גם דניאל אפיין את בעיית החנייה כ"אבן נגף" (עמ' 40 לפרוטוקול, ש' 10-4). שולמית הפנתה לתרשומת שערכה באותה פגישה עם גופר (נספח טו לתצהיר שולמית). אלא שבניגוד לנטען, מתרשומת זו לא עולה כי גופר הצהיר בפני קאשי ויתר הנוכחים על סירוב העירייה לבנות על המגרש לפי התכנית הישנה. יצוין כי גם דניאל ערך תרשומת של אותה פגישה (נספח ז לתצהיר דניאל). אמנם בתרשומת זו מיוחסת לגופר אמירה שלפיה הגישה לחנייה אינה הנושא העיקרי, "ואין טעם לחשוב שניתן יהיה לבנות לפי התכנית הקיימת" (עמ' 2 לתרשומת). ברם, במענה לדברי שולמית ודניאל כי זו זכותם של בעלי המגרש לבנות בהתאם לתכנית הישנה, השיב גופר (לפי התרשומת) כדלקמן: "(גופר) אומר שזו בהחלט זכותנו לנסות להגיש תוכניות כאלה, ולפעול בצעדים שאנו מבינים כדי לנסות להוציא היתר בניה והם יפעלו על פי החוק בתשובות אלינו, ומי שיקדים יקדים..." (עמ' 3 לנספח ז לתצהיר דניאל) 19. ברי מדברים אלה המיוחסים לגופר, כי לא היה שבע רצון לשמע הצהרות בעלי המגרש על כוונתם לעמוד על זכותם לקבלת היתר בנייה לפי התכנית הישנה; ואולם לא ניתן לפרש את דבריו כהצהרה של העירייה בדבר כוונתה לסרב ליתן היתר בנייה על המגרש אם וכאשר זה יתבקש. גופר דיבר בגילוי לב על מדיניות הרה-תכנון, ואין זה אלא סביר בנסיבות העניין לצפות מנציג העירייה שיעמיד לרשות בעלי המגרש מידע שנוגע לעתיד זכויותיהם. אפשר אף שאלמלא עשה כן היה מתרשל, משמידע על אודות שינוי (לטובה) בזכויות בעלי המגרש שנחזה מהתכנית העתידית עשוי להשפיע על מערכת שיקוליהם בבואם למכור את הנכס. יפים לעניין זה דבריו של כבוד הנשיא מ' שמגר בע"א 209/85 עיריית קרית-אתא נ' אילנקו, פ"ד מב(1) 190, 204 (1988): "רשות מקומית המרכזת במחלקה ממחלקותיה אינפורמציה ייחודית בנושאי תכנון ובינוי ערים, ואשר עובדיה נוהגים לספק מידע בנושאים האמורים לציבור פונים, והם עושים זאת אגב מילוי תפקידם הציבורי, הרי עובדי אותה הרשות, ומכוחם הרשות המקומית עצמה, חבים חובה שלא להתרשל באספקת המידע המבוקש ולספק מידע אמיתי ומהימן, מקום שההסתמכות על אותו מידע צפויה ומסתברת בנסיבות העניין" (ההדגשה אינה במקור - ע.ב.). [ראו גם: ע"א 2413/06 מגדלי כספי רג'ואן ובנין בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל ואח', סעיף ל"ה לפסק הדין (10/11/09)]. היה זה, אם כן, מחובתו של גופר לספק לבעלי המגרש, ולקאשי כרוכש פוטנציאלי של הנכס, את המידע בדבר התכנית העתידית. בנוסף ועל פי ההלכה הנוהגת, היה זה לגיטימי ואולי אף מחויב מכוח הדין שגופר, כמהנדס העיר, יתייחס לקשיים ולנקודות שטעונות פתרון ביישום התכנית הישנה, כגון הגישה לחנייה בענייננו. עולה אפוא ממכלול הראיות שהובאו בהתייחס לתוכנה של אותה פגישה אצל גופר, כי העירייה לא הצהירה ולא נאמר בשמה בפני הנוכחים שלא תיאות לבקשה למתן היתר בנייה לפי התכנית הישנה. יתרה מכך, בפגישה זו נאמר לנציגי בעלי המגרש כי זכותם לפעול להשגת היתר בנייה, וכי העירייה תטפל בבקשה זו בהתאם לדין. בנסיבות אלה, לא ניתן לראות בדבריו של גופר משום ניסיון "להבריח" את קאשי. כמבואר בסעיף 18 לעיל, קאשי ככל הנראה נסוג מהעסקה משהבין כי הליך הוצאת היתר בנייה במגרש עשוי להתארך, בין השאר ובעיקר לנוכח בעיית הגישה לחנייה, ולא משום שסבר כי היתר לא יינתן. סרוגו ובנני 20. בעלי המגרש טוענים כי בתיווכו של ילינק הם ניהלו משא ומתן גם עם הקבלן ראובן סרוגו (להלן: "סרוגו"), שהיה נכון לרכוש את הנכס בתמורה לסך שבין 75,000$ ל-80,000$ בעד קרקע לכל יחידת דיור (סעיפים 39-38 לתצהיר שולמית). אלא שכעבור זמן קצר נסוג סרוגו מכוונותיו והודיע לבעלי המגרש, באמצעות ילינק, שהוא מקפיא את המגעים "לאור המידע שקיבל מהעירייה" (סעיף 39 לתצהיר שולמית). ואולם בעלי המגרש לא הציגו ראיות בתמיכה לטענתם; תצהירו של ילינק נמשך מהתיק; וסרוגו אף הוא לא מסר תצהיר מטעם בעלי המגרש ולא זומן להעיד. בעלי המגרש מתארים התנהלות דומה שאירעה לטענתם במהלך משא ומתן למכירת המגרש שקיימו עם הקבלן בני בנני בפברואר 1997 (להלן: "בנני"). נטען כי בנני היה מוכן לרכוש את הנכס בתמורה לסך של 75,000$ בעד קרקע לכל יחידת דיור (נספח כ לתצהיר שולמית). אולם זמן קצר לאחר עריכת טיוטה של הסכם מכירה הודיע בא-כוח בנני לבא-כוחם של בעלי המגרש (עו"ד כץ) כי מרשו החליט להשעות את קידום העסקה "לנוכח מידע שקיבל בעירייה על שינוי תוכניות האזור וסירובה של העירייה לאפשר בנייה שם, בשלב זה" (סעיף 42 לתצהיר שולמית; סעיף 8 לתצהיר עו"ד כץ). ברם פרט לאמירות אלה, בעלי המגרש לא סיפקו כל ראיה לפועלה של העירייה להברחת הקבלן; ובנני, בא-כוחו או מי מטעמו של בנני לא הצהירו ולא העידו בתיק. המסקנה בנוגע לטענה בדבר סיכול עסקאות עם הקבלנים המציעים 21. לשיטת בעלי המגרש, התנהלות העירייה, כפי שזו נלמדת מהראיות, מעידה כאמור כי זו סיכלה במודע ובמתכוון את ניסיונותיהם של בעלי המגרש למכור את הנכס לקבלנים המציעים; וזאת באמצעות העברה של מסרים ברורים לאוזניהם כי לא יינתן היתר בנייה במגרש. אלא שטענה זו לא הוכחה. בהיעדר ראיות אין בידיי להתייחס להתנהלות הנטענת של העירייה בקשר עם החברות הקבלניות וייסמן וסלומון והקבלנים צרפתי, סרוגו ובנני - משאיש מהם או מטעמם לא מסר עדות. אשר לקאשי, שאמנם נתן תצהיר מטעם בעלי המגרש והעיד בתיק ( כמבואר בסעיפים 17 - 19 לעיל), הרושם שנתקבל הוא שקאשי היה מעוניין בבנייה מהירה; והוא נסוג מהעסקה משום שהבין כי הוצאת היתר בנייה במגרש עשויה להתארך לנוכח בעיית הגישה לחנייה, ולא משום שסבר כי היתר כאמור לא יינתן. לפיכך לא ניתן לקבוע שבשלב הנדון, קרי: בטרם פנו בעלי המגרש לוועדה המקומית בבקשת ההיתר, העירייה טרפדה את ניסיונותיהם למכור את הנכס על ידי הברחת הקבלנים המציעים. מעת שנסתיים הליך מדידת שטח התכנית הישנה (1996), היה ביכולתם של בעלי המגרש ליזום פנייה לוועדה המקומית בבקשת ההיתר - כפי שאמנם עשו מאוחר יותר; ולא הוצגה לפניי כל ראיה לקיומה של מניעה לעשות כן. ואמנם: משהגישו את בקשת ההיתר, ניתן היתר כאמור - אף שלא בלי מעורבות ועדת הערר - בתוך כ-7 חודשים בלבד; ובנסיבות העניין וכפי שיבואר בהמשך, זהו פרק זמן סביר. בהינתן האמור, אין סיבה לסבור כי לו הגישו בעלי המגרש את בקשת ההיתר במועד מוקדם יותר, היו זוכים לטיפול שונה. 22. בעלי המגרש נימקו את התמהמהותם בהיעדר כל היגיון עסקי בפעולה זו; ואסביר. לשיטתם, אין זה מקובל שבעלים של מגרש המעוניין למוכרו בעסקת מזומנים - היינו באמצעות מכירת הזכויות שלא בדרך של עסקת קומבינציה - הוא זה שמגיש בקשה להיתר בנייה באותו מגרש. הנוהג העסקי הוא שבקשת היתר מוגשת על ידי מי שמתעתד לבצע את הבנייה, קרי; הקונה. זאת משום שרוכש המגרש יהא מעוניין, מטבע הדברים, להתאים את הבנייה העתידית לצרכיו הוא (סעיפים 65-60 לסיכום טיעוניהם). אף שעל פני הדברים נמצא טעם בטיעון זה, אין בו בנסיבות העניין כדי להקים לבעלי המגרש הצדק לאי-מיצוי הליך הגשת בקשת ההיתר. אמנם דומה כי בתחילה לא הייתה סיבה שדווקא הם יפנו לוועדה המקומית בבקשת ההיתר. ואולם, שעה שהתחוור לבעלי המגרש כטענתם שקונים פוטנציאליים, ובכלל זה הקבלנים המציעים, נרתעים מרכישת הנכס - בין משום שהם סוברים כי העירייה תסרב ליתן היתר לבנייה במגרש ובין לנוכח סוגיית הגישה לחנייה שבישרה אך התארכות של הליך הוצאת ההיתר - בנסיבות כגון דא קם צורך בנקיטת פעולה פוזיטיבית של הגשת בקשת היתר; ולא ניתן לגלגל אחריות לעניין זה לפתחן של הנתבעות - לא בעילה של רשלנות ולא של הפרת חובה חקוקה. לרשות בעלי המגרש שביקשו למכור את הנכס לא עמד כל מידע ממשי על כך שייתקלו בסירוב, משזו תוגש. אי נקיטת הליך מסודר ומחויב על פי דין של הגשת בקשה למתן היתר בנייה, מטעמים של הסתמכות על שמועות, רמזים וכתבות במקומונים (ראו: עמ' 12 לפרוטוקול ש' 24-18) - עומדת לחובתם של בעלי המגרש, ואין הם יכולים להיבנות עתה ממחדלם. מסקנה זו מתחייבת אף ביתר שאת בהינתן העובדה ששולמית, שכאמור שימשה כל העת נציגה של בעלי המגרש, היא עורכת דין ותיקה (עמ' 5 לפרוטוקול ש' 10 עד עמ' 6 ש' 3). בעלי המגרש ביקשו כי בית המשפט יגזור מסקנות משמועות ומהשערות שאין להן יסוד ראייתי. אלא שזאת לא ניתן לעשות. אין בית המשפט יכול ללמוד על מעין "הפרה צפויה" של כללי המינהל התקין מצד הרשות מקום שכלל לא נתבקשה מן הרשות כל פעולה שהיא. בהיות העירייה רשות מנהלית, בהתאם להלכה הנוהגת מימים ימימה היא נהנית ככזו מחזקת תקינות ההחלטה המנהלית. חזקה על רשות מנהלית שקיבלה (ובענייננו, שלא הועמד כלל למבחן בעת הרלוונטית - הייתה מקבלת) החלטה כדין, ומי שמבקש להפריך חזקה זו עליו הראיה [ראו: בג"ץ 7351/95 מוניר נבואני נ' השר לענייני דתות, פ"ד נ(4) 89, 128 (1996); בג"ץ 1227/98 אנטון מלבסקי נ' שר הפנים, פ"ד נב(4) 690, 711 (1998); ע"א 6066/97 עיריית תל-אביב-יפו נ' אבן אור פסגת רוממה בע"מ, פ"ד נד(4) 749, 756-755 (28/8/00)]. וכאמור, נטל זה לא הורם. זאת ועוד. בהתאם לסעיף 145 לחוק התכנון והבנייה, הגופים היחידים שמוסמכים להחליט בבקשות למתן היתרי בנייה, ושלהם מסור שיקול דעת עצמאי, הם ועדה מקומית (ראו הגדרה בסעיף 17 לחוק התכנון והבנייה) ורשות רישוי מקומית (ראו הגדרה בסעיף 30 לחוק התכנון והבנייה) - ולא נציג יחיד של גופים אלה, יהא מעמדו בהם רם ככל שיהא. לפיכך אפילו סברו בעלי המגרש שעמדת גופר היא שאין ליתן היתר בנייה בנכס - וכאמור, קבעתי כי לא היא - עדיין לא היה בכך כדי לגלגל את האחריות בגין אי-מיצוי הליך הגשת בקשת היתר לפתחן של הנתבעות. 23. העירייה כאמור לא הסתירה את כוונותיה לערוך רה-תכנון באזור, ואת העדפתה לבנות בבוא היום בהתאם לתכנית העתידית, לכשזו תאושר. אולם אין פירוש הדבר הצהרה בדבר סירוב ליתן היתרי בנייה על פי התכנית הישנה. בהקשר זה נאמנים עליי דבריו של גופר בסעיף 37.2 לתצהירו: "ייתכן והצגת מדיניות הרה-תכנון מקפלת בתוכה אמירה כי העירייה מעדיפה שלא תתבצע בניה, אולם תצהירו של מר קאשי בבירור מוכיח, כי לא אמרתי כי העירייה לא תאפשר בנייה. הוצאת היתר בסופו של דבר מהווה הוכחה לכך." כפי שכבר נאמר, הקבלנים המציעים נסוגו מהעסקאות מטעמיהם, ובכלל זה ייתכן משום שזיהו אפשרות להתארכותו של הליך הוצאת היתר בנייה לנוכח בעיית החנייה. ברם אין פירושו של דבר כי הם "הוברחו" בידי העירייה; ומכל מקום, טענה זו לא נתמכה בראיות ולא הוכחה. הטענה בדבר עיכוב במתן היתר בנייה 24. בקשת ההיתר הוגשה כאמור ביום 12/6/97. בחלוף שבוע הגיבה הוועדה המקומית לבקשה במכתב הירשל שבין השאר התייחס לסוגיית הגישה לחנייה (ראו סעיף 6 לעיל). פירן הגיב למכתב זה ביום 6/7/97, וביום 2/9/97 שלח מכתב לגופר (סעיף 7 לעיל). ביום 9/10/97 נערכה פגישה נוספת עם גופר. בעלי המגרש טענו כי בפגישה זו גופר הזהיר אותם שאם ימשיכו לעמוד על דעתם, היינו לא ייסוגו מבקשת ההיתר, אזי העירייה תייצר קשיים בהוצאתו (סעיף 50 לתצהיר שולמית). לתמיכה באמור צירפה שולמית תרשומת שלה בנוגע לפגישה (נספח כו לתצהיר). כעולה מאותה תרשומת, גופר דיבר על התכנית העתידית, ובמענה להערת שולמית שחרף התכנית העתידית (שטרם אושרה) זכותם של בעלי המגרש לבנות על פי התכנית הישנה - השיב גופר, בין השאר, שאם כך יצטרכו בעלי המגרש להציע פתרון לסוגיית הגישה לחנייה. לאחר מכן הוגש הערר, וביום 11/11/97 התקיים הדיון בפני ועדת הערר. באותו דיון הסביר ברקוביץ' כי בהתאם לתכנית הישנה הגישה לחנייה אמורה להיות מהציר הפנימי, ולא מצירים ראשיים כפי שהציעו בעלי המגרש בבקשת ההיתר. בסופו של יום, מששמעו חברי ועדת הערר את שני הצדדים, הוצע לוועדה המקומית לאפשר לבעלי המגרש לסלול את הגישה לחנייה מהרחוב הראשי כמוצע בבקשת ההיתר - אך זאת באופן זמני ובכפוף להסכמתם לשנות הסדר זה ככל שלימים תאושר התכנית העתידית (ראו סעיף 9 לעיל). כך אמנם נעשה, וביום 7/1/98 ניתן היתר הבנייה. 25. בעלי המגרש סבורים שהשתלשלות האירועים מלמדת כי ועדת הערר אילצה את הוועדה המקומית ליתן את היתר הבנייה, ושאלמלא הערר ההיתר כלל לא היה ניתן (סעיפים 133-129 לסיכום טיעוניהם). לתמיכה במסקנה זו הוצג מכתב מיום 22/4/99 שעוסק בעניינים פנימיים של חיבור הבניין, שלימים החל להיבנות במגרש הנדון, לקו המים (סומן נ/8). הירשל כותב בכתב ידו על גבי מכתב זה כי הוועדה המקומית אולצה להוציא את היתר הבנייה. אין בידי לקבל את עמדת בעלי המגרש. אמנם ברי לנוכח התנהלות העירייה (בטרם הגשת בקשת ההיתר) והוועדה המקומית (לאחר הגשתה) שכוונת בעלי המגרש לבנות לפי התכנית הישנה לא נשאה חן בעיני הנתבעות, שפניהן היו באותה עת לתכנית העתידית. ואולם, לא הרי הבעה של אי שביעות רצון מרעיון או ממעשה פלוני כהרי פעולה פוזיטיבית שמכוונת לסיכול של אותו מעשה או של הוצאתו לפועל של אותו רעיון. בעלי המגרש לא הציגו כל ראיה לפעילות פוזיטיבית מסכלת כאמור; ועובדה היא שהיתר הבנייה אמנם ניתן מקץ כ-7 חודשים ממועד הגשת בקשת ההיתר - כאשר פרק זמן זה כלל את הליך הערר, יישום הפתרון שנקבע בדיון בפני ועדת הערר ומציאת פתרונות נוספים של התאמת הבנייה המוצעת לתכנית (הישנה). בנסיבות אלה, לא נמצא פגם בהתנהלות הנתבעות שיש בו כדי להטיל עליהן אחריות בגין נזקיהם הנטענים של התובעים - אם וככל שהיו. יוער עוד כי כתמיכה בטענה בדבר אי נכונות הנתבעות ליתן היתר בנייה לפי התכנית הישנה, מציינים בעלי המגרש את העובדה שלנתבעות הייתה אפשרות הקבועה בדין להגביל או להקפיא הוצאה של היתרי בנייה כאמור לאור הכנתה של תכנית חדשה - אלא שהנתבעות נמנעו באופן מודע מלנקוט צעד זה (סעיפים 54-47 לסיכומי בעלי המגרש). ואולם אין בטיעון זה רבותא, משהוא יכול היה לשמש את בעלי המגרש אך לו הוכח כי הנתבעות אמנם הקפיאו או הגבילו הוצאה של היתרי בנייה כאמור בשל התכנית החדשה - וכפי שבואר בהרחבה לעיל, כזאת לא הוכח. 26. בזהותה בעיה בתכנון הגישה לחנייה שהוצע על ידי בעלי המגרש בבקשת ההיתר, הוועדה המקומית הייתה מוסמכת להתלות הוצאתו של היתר במציאת פתרון חלופי לתכנון. תקנה 16(א)(9) לתקנות התכנון והבנייה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), התש"ל-1970, קובעת לאמר: "ועדה מקומית רשאית לתת היתר, לסרב לתתו, לתקנו, לשנותו, להתלותו או לבטלו לפי סעיף 216 לחוק וכן להתנות בו תנאים, ובין השאר בענינים אלה: [...] (9) מקומות חנייה והגישה אליהם; [...]" (ההדגשות אינן במקור - ע.ב.) עוד כעולה מתקנון התכנית הישנה, כתנאי להוצאת היתר בנייה נדרשו הכנה ואישור של תכנית חנייה שתותאם לתכנית הכללית (הישנה). כך מורה סעיף 13(ב) לתקנון (נספח א לתצהיר הירשל): "לא יוצא היתר בנייה לבנין המהווה חלק מקבוצת בנינים הצמודים בקירות משותפים, אלא בתנאים הבאים: (1) [...] (2) הוכנה ואושרה תכנית חנייה משותפת ונקבעו בה הוראות בדבר גישה ומעבר חופשיים לדיירי הבנינים... (3) [...]" (ההדגשה אינה במקור - ע.ב.) הוועדה המקומית פעלה אפוא במסגרת סמכותה [ראו: עת"מ (ת"א) 1032/00 הוועדה המקומית לתכנון ובנייה "הדרים" נ' ועדת הערר המחוזית כ.א.ן. גולן פרויקטים 1989 בע"מ (23/5/02); בר"ם 2644/08 אבי כהן נ' ועדת הערר - מחוז מרכז, סעיפים 13-12 להחלטה (30/3/08)]. 27. העובדה שבסופו של דבר הוסכם על קבלת פתרון הגישה לחנייה בהתאם להצעתם המקורית של בעלי המגרש, אין בה כשלעצמה כדי לשוות לפעולות הקודמות של הוועדה המקומית נופך של אי חוקיות, של חריגה מסמכות או של הערמת קושי מלאכותי. העובדה שהפתרון המוסכם בדבר הגישה לחנייה מהרחוב הראשי הוגדר כפתרון זמני ואימוצו הותנה בהסכמת בעלי המגרש לשנות את ההסדר בעתיד ולהתאים את הגישה לחנייה לעקרונות התכנית העתידית (ראו סעיף 9 לעיל) - מלמדת על היות סוגיית הגישה לחנייה ממשית. ההלכה הנוהגת היא כי זכות הקניין של כל אדם במקרקעין שבבעלותו כפופה למגבלות הבנייה שבחוק ובתכניות החלות על המקרקעין. וראו מפי כבוד השופטת (כתוארה אז) ד' ביניש: "כפי שציינו לא פעם, זכות הקניין במקרקעין לעולם מוגבלת וכפופה להוראות של תכניות המיתאר החלות עליה (ראו: ע"פ 377/87 קלקא נחום בע"מ נ' מדינת ישראל [11], בעמ' 680; ע"א 482/99 בלפוריה, מושב עובדים להתיישבות חקלאית שיתופית בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה -יזרעאלים [12], בעמ' 909-907)" [ע"א 1054/98 חוף הכרמל נופש ותיירות (1989) בע"מ נ' עמותת אדם טבע ודין אגודה ישראלית להגנת הסביבה פ"ד נו(3) 385, 414 (2002). ראו עוד: ע"א 3015/06, מדינת ישראל נ' פינקלשטיין, סעיף 22 לפסק הדין (9/12/08)]. משכך, הוועדה המקומית הייתה מוסמכת להתנות את הוצאת היתר הבנייה בהסדרת מקומות החנייה והגישה אליהם, וכן לקבוע כי נושא זה יובא לדיון בפני ועדת תאום הנדסית ובפני ועדת המשנה (ראו סעיף 8 לעיל); והחלטותיה כאמור לא חרגו ממתחם הסבירות. ראו, לעניין זה, מדבריה של כבוד השופטת א' חיות: "כלל נקוט הוא בידינו כי בית-המשפט אינו שם עצמו בנעליהן של רשויות התכנון ואין הוא מעמיד את שיקול דעתו שלו תחת שיקול דעתן המקצועי של אותן רשויות. התערבותו של בית-המשפט בהחלטות של רשויות התכנון נעשית במשורה, בעילות מובהקות המצדיקות התערבות במעשה המינהלי, כגון: חריגה מסמכות, חוסר תום-לב או חריגה קיצונית ממתחם הסבירות (ראו: בג"ץ 2324/91 התנועה למען איכות השלטון בישראל נ' המועצה הארצית לתכנון ולבנייה, פ"ד מה(3) 678, 688; " 2920/94 ' , " 2920/94&Pvol=(3) 441, 469-468; " 4776/03 4776/03 מלון רג'נסי ירושלים בע"מ נ' שר הפנים (טרם פורסם, בפיסקה 13)" (ההדגשות אינן במקור - ע.ב.). [עע"מ 2418/05 צ'רלס מילגרום נ' הוועדה המחוזית לתכנון ובניה, סעיף 9 לפסק הדין (24/11/05). ראו עוד: בג"ץ 1880/07 איטה אתרוג ו-84 אחרים נ' ממשלת ישראל, סעיף 6 לפסק הדין (17/6/09); עע"מ 9156/05 משה גרידינגר נ' מריוס ושרון ראפ, סעיף 7 לפסק הדין (10/6/08); עת"מ (ת"א) 1036/08 חב' לשירותים הנהלה ונאמנות י.ש.ס בע"מ נ' המועצה הארצית לתכנון ובניה - ועדת משנה, סעיף 12 לפסק הדין(27/12/11)]. סוף דבר 28. לא הוכח כי העירייה פעלה להרתעת הקבלנים המציעים, ואף לא שאלה הורתעו בגלל מעשיה או מחדליה כנטען. כמו כן לא הוכח שהוועדה המקומית ביקשה לעכב את הליך הוצאת היתר הבנייה; או כי מתן ההיתר עוכב שלא כדין. משכך, לא ניתן לייחס לנתבעות אחריות לגרימת הנזקים הנטענים על ידי בעלי המגרש - לא בעילה של רשלנות; ואף לא בעילה של הפרת חובה חקוקה, שממילא נזנחה בסיכומי התובעים. לנוכח המסקנה שאליה הגעתי איני נדרשת לדיון בשאלת הנזק, שיצוין שגם לא הוכח. התוצאה היא שהתביעה נדחית. התובעים ישלמו לנתבעות הוצאות בסך של 50,000 ₪. קרקעותקניית קרקעות / מגרשיםקבלן