מומלץ לקרוא את פסק הדין להלן על מנת לקבל ידע בנושא חידוש יובל חכירה: מבוא 1. התובעת, שירותי בריאות כללית, הינה מוסד ציבורי שנותן שירותי בריאות למבוטחים והינו הבעלים של המרכז הרפואי "קפלן" ברחובות (להלן גם: "בי"ח קפלן" או "בית החולים"). 2. הנתבע, מינהל מקרקעי ישראל (להלן גם: "המינהל") הינו המנהל, עבור הבעלים (היא הקרן הקיימת לישראל), של הקרקע עליה ניצב בית החולים. הקרקע ידועה כגוש 3816 חלקות: 24,26,29,106,293,295,297,299,301, ו - 305 (ועל פי מספרים ישנים - חלקות: 16,18,20,22,24,26,29,106,233,241) (להלן: "המקרקעין"). 3. התביעה שבפניי הינה למתן צווים הצהרתיים ולפיהם: ראשית, דמי החכירה שרשאי המינהל לגבות מהתובעת במסגרת חידוש יובל החכירה הינם דמי חכירה סמליים מהוונים בלבד; שנית, הסכם החכירה שנחתם על ידי התובעת ביום 31.7.03 נחתם תחת מחאה והינו בטל. 4. כן עותרת התובעת לחייב את המינהל להשיב לה את כל הכספים ששולמו כדמי חכירה שנתיים החל מ - 1.4.99 וכן את דמי ההיתר ששילמה תחת מחאה מאז שנת 2003. 5. יש להעיר כבר בשלב זה כי התובעת נוקטת בלשון "דמי חכירה סמליים מהוונים" שלדעתה היא זכאית לשלם, אך מפנה להסכם החכירה מ - 1979 שבו נדרשה לשלם 2% מערך הקרקע נכון למועדים שם, שהם דמי חכירה מופחתים אך לא דמי חכירה סמליים. את דמי החכירה המופחתים שילמה ללא התנגדות לאורך השנים. זאת בעוד שעל פי החלטת המינהל 539 מבקשת התובעת לכאורה לשלם דמי חכירה סמליים שערכם זניח. 6. מטעם התובעת העידו עו"ד מיקי בלקני שמשמש כמנהל מערך הנכסים של התובעת וכן הוגשה חוות דעתו של עו"ד משה אדרי ששימש שנים בתפקידים שונים במינהל. 7. מטעם המינהל העיד מר רונן כהן שמשמש סמנכ"ל שיווק וכלכלה במינהל. ואלה העובדות הצריכות לעניין 8. בית החולים הוקם בשנת 1950. בית החולים הוקם על קרקע שהיוותה רכוש נטוש כפי שעולה ממכתבה של התובעת אל האפוטרופוס על הרכוש הנטוש, נספח 1 לתצהיר המינהל שבו ביקשה לאשר לה את השטח לצורך הקמת בית החולים. על פי נספח 2 לתצהיר המינהל נחתם חוזה חכירה בין הקרן הקיימת לישראל לבין התובעת לתקופה של 3 שנים ביום 1.6.1950 (להלן: "ההסכם הזמני"). 9. לאורך השנים שילמה התובעת דמי חכירה שנתיים בשיעור 2% מערך המקרקעין, שעודכנו מידי מספר שנים, כפי שעולה בין היתר מנספח 3 לתצהיר המינהל. 10. הסכם חכירה לדורות בין הצדדים נחתם לראשונה ביום 1.1.79 והוא מתייחס לתקופה שהחל מ - 1.4.50 ועד - 31.3.99. (להלן: ההסכם הראשון"). על פי הסכם החכירה הראשון נדרשה התובעת לשלם דמי חכירה בשיעור 2% מערך המקרקעין. את דמי החכירה היא שילמה רטרואקטיבית לכל אותן שנים אחורה, וממועד חתימת ההסכם, מדי שנה ואילך. 11. על פי סעיף 7 להסכם החכירה הראשון קיימת למינהל רשות לדרוש העלאת דמי החכירה לפי הערכה חדשה של המגרש, שתעשה על ידי השמאי הממשלתי, וזאת במקרים הבאים: "(1) כשהחוכר יבקש הסכמת המחכיר להעביר את זכויותיו לפי חוזה זה, כולן או בחלקן, או להחכיר את המוחכר בחכירת משנה, כאמור בסעיף 18 (א). כשהחוכר יכניס שינויים או הוספות בבניינים שהוקמו כאמור בסעיף 10 לחוזה. אם שונה יעוד של המגרש לפי תכנית בנין ערים המחייבת או הוגדלה האפשרות של ניצול המגרש מעל לניצול המותר בעת החכירה והמחכיר יסכים לבקשת החוכר לנצל את המגרש לפי יעודו החדש או לממש את אפשרות הניצול המוגדל." 12. על פי סעיף 9 להסכם החכירה הראשון רשאית הייתה התובעת לבקש חידוש החכירה לתקופה נוספת בת 49 שנים: "לפי תנאי חוזה החכירה שיהיו נהוגים אז לגבי חכירת מקרקעין ע"י המחכיר בסביבת המגרש ולמטרה של החכירה הזאת." 13. על פי סעיף 10 להסכם החכירה הראשון נדרשת התובעת לקבל אישור מראש ובכתב של המינהל על כל בניה או שינוי בבניינים שהוקמו או הוספו בהם תוספות. הסעיף אינו מתנה קבלת אישורו של המינהל בתשלום דמי היתר. 14. החל משנת 1993 פנתה התובעת למינהל בבקשה לחידוש יובל החכירה ל - 49 שנים נוספות. המינהל הביע נכונות להאריך את הסכם החכירה לתקופה נוספת והעמיד את גובה דמי החכירה השנתיים על 1% מערך הקרקע בהתאם לשומת השמאי הממשלתי ראה מכתב המינהל נספח ז' לתצהיר התובעת. 15. ביום 4.3.99 שבה התובעת ופנתה למינהל במכתב ובו היא ביקשה שוב להאריך את תקופת החכירה ולקבל שומה בגין הקרקע על פי שתי חלופות: האחת לפי דמי חכירה מהוונים לכל התקופה בת 49 השנים והשנייה, לפי דמי חכירה שנתיים. 16. הצדדים היו חלוקים בשאלת גובה דמי החכירה כבר בשלבים אלו, כפי שעולה מתכתובת חלקית שצורפה לתצהירים מטעמם. המחלוקת לא סבבה תחילה סביב זכותה לכאורה של התובעת לתשלום דמי חכירה סמליים אלא בעיקר בסוגיית שוויים העדכני של המקרקעין וזכותה של התובעת לשלם דמי חכירה כמוסד ציבורי. 17. בסופו של יום נחתם חסכם חכירה לדורות לתקופה נוספת בת 49 שנים רק ביום 31.7.03, נספח י"ח לתצהיר התובעת (להלן: ההסכם השני"). על פי ההסכם דמי החכירה השנתיים הועמדו על 1% מערך הקרקע. 18. תנאי החכירה דומים לאלו שהופיעו בהסכם הראשון מיום 1.1.79, אך הוספה להם תניה לפיה המינהל רשאי יהיה להתנות הסכמתו לשינויים במבנים או תוספות בנייה - בתשלום כספי בגין השינוי. תניה זו מופיעה בסעיף 9 (ג) לתנאי החכירה וזאת להבדיל מהעלאת שיעור דמי החכירה השנתיים בעקבות הערכה מחודשת של השטח שמופיעה בסעיף 8 לתנאים. גרסת התובעת וטענותיה 19. התובעת טוענת כי הינה מוסד ציבורי וככזה היא זכאית לשלם דמי חכירה סמליים בלבד וזאת בהתאם להחלטות מועצת המינהל עצמן. לטענתה היא עומדת בכל דרישות החלטות 539 ו - 176 של מועצת המינהל, וכי חלה עליה הוראת סעיף 2 3) א) להחלטה 539. 20. מטעם זה היא מוסיפה וטוענת כי החתימה על ההסכם השני נעשתה תחת מחאה ורק מאחר שהמינהל סירב לחתום על תוכניות לפיתוח מבנים חדשים שנדרשו לבית החולים במרוצת השנים ואשר אם לא היו מבוצעות היו גורמות לבית החולים נזק כספי ניכר. המינהל התנה את חתימתו על התוכניות בחתימה על ההסכם השני כנוסחו לרבות שיעור דמי החכירה הנקוב בו. משנחתם החוזה תחת מחאה, לטענת התובעת, יש להצהיר כי הוא בטל על כל המשתמע מכך. 21. התובעת מוסיפה וטוענת כי המינהל גבה ממנה, שלא כדין, דמי היתר בגין אישור תוכניות הבניה. 22. את הכספים ששילמה התובעת, לטענתה, ביתר לאורך השנים הן בגין דמי חכירה גבוהים יותר מן המגיע והן בגין דמי ההיתר - היא מבקשת להשיב לה. נכון למועד תצהירו של עו"ד בלקני מטעמה עומד הסכום להחזר על - 3,455,985 ₪. גרסת המינהל וטענותיו 23. המינהל טוען כי בית החולים אינו עומד בתנאים המופיעים בהחלטות מועצת המינהל המזכים גורמים מסוימים בתשלום דמי חכירה סמליים. הוא מוסיף וטוען כי התובעת כשלה בהוכחת טענתה כי היא עומדת בתנאים הנדרשים. 24. המינהל טוען כי התובעת אף אינה זכאית לפטור מתשלום בגין תוספות הבניה שביצעה ואינה זכאית לכל החזר כספים. 25. עוד טוען המינהל כי בהתנהלות התובעת יש משום שיהוי ניכר שכן עד למועד סמוך לחתימת ההסכם השני לא העלתה כל טענה באשר לשיעור התשלום שנדרשה לשלם. מכל הטעמים הללו יש, לטענת המינהל, לדחות את התביעה. התובעת כמוסד ציבורי 26. נראה כי גם אם על פניו עלתה מחלוקת בין הצדדים האם התובעת הינה מוסד ציבורי הרי שאין מדובר במחלוקת אמיתית וניתן לקבוע שהתובעת עונה להגדרה של "מוסד ציבורי" כהגדרתו בהחלטת מועצת המינהל 539. שהרי אף המינהל ביקש להחיל על התובעת את החלטה 539 שעניינה הארכת חוזה חכירה למוסד ציבורי. 27. יתרה מכך די לעניין זה אם אפנה לדבריו של מר כהן בעמ' 18 לפרוטוקול: "אתה מפנה אותי לנספח יד' לתצהיר עו"ד בלקני, מיום 27.4.03 של עו"ד גב' יגרמן ומבקש שאסכים איתך שהגב' יגרמן לא מתווכחת על העובדה שמדובר במוסד ציבורי, אלא היא אומרת שיש שאלה של תחום ההפרשות לצורכי ציבור והיא תעביר את זה לבדיקה, אני משיב לך שגם היום ללא המכתב שלה, המנהל מכיר בקופ"ח כמוסד ציבורי ולכן גובה רק 1% דמי חכירה בחידוש החכירה." על כן עובדה זו אינה במחלוקת ואין צורך להידרש לאבחנות לכאורה שבין הגדרת מוסד ציבורי מכוח החלטה 539 לעומת הגדרתו בהחלטה 176 שמפנה להחלטה 115. האם זכאית התובעת לתשלום דמי חכירה סמליים? 28. החלטה 539, עליה מבקשת התובעת לסמוך טיעונה, הינה מיום 29.9.92 ועניינה הארכת תוקף חוזי חכירה למוסדות ציבור בקרקע עירונית לאחר תום תקופת החכירה הראשונה בת 49 השנים. ההחלטה קובעת מהם הכללים והתנאים בהם יאריך המינהל את חוזה החכירה למוסד הציבורי. 29. בטרם דיון, ראיתי לציין, כי על פי עדותו של מר כהן, שווים בכסף של דמי חכירה סמליים לכל תקופת החכירה (משמע - מהוונים) עומד על כ - 7,000 ₪. (ראה דבריו בסעיף 4 לתצהירו נ/2) וכן להחלטת מועצה 1007). לעומת זאת דמי חכירה בשיעור 1% מערך המקרקעין עומדים על מאות אלפי שקלים בשנה. זהו סלע המחלוקת שבין הצדדים. 30. אין מחלוקת בין הצדדים, כי שני התנאים הראשונים לתחולת החלטה 539, סעיפים 2 1) ו - 2) חלים במקרה דנן היינו כי הקרקע ממשיכה לשמש למטרה וליעוד שנקבע בחכירה המקורית החוכר מילא אחר כל תנאי החכירה המקורית. 31. המחלוקת נעוצה בתנאי השלישי לסעיף 2 להחלטה היינו האם זכאית התובעת לשלם "דמי חכירה סמליים" מכוח סעיף 2 3) א) להחלטה או שמא עליה לשלם דמי חכירה שנתיים בשיעור 1% מערך הקרקע על פי החלופה שבסעיף 3 ב) להחלטה. וזו לשון הסעיף: "3. על התקופה החדשה יחולו תנאי התשלום הבאים: דמי חכירה סמליים מהוונים ישולמו בידי מוסד ציבורי שהוא אחד מאלה: עונה על התנאים שבהחלטת המועצה מס' 176 מיום 9.8.76 בדבר החכרת מגרשים למוסדות ציבוריים בתחום שטח ההפרשות לצרכי ציבור. עונה על התנאים שבהחלטת מועצה מס 271 מיום 17.1.84, בדבר תנאי חכירת קרקע לחברת "נכסי חיל". מוסד חינוך שנבנה מכספי קרן החינוך של המגבית המאוחדת לישראל. מוסד ציבור שאינו נמנה עם האמור בפסקת משנה (א) ישלם דמי חכירה שנתיים בשיעור של 1% מערך הקרקע לפי שומה מעודכנת של השמאי הממשלתי למועד תחילת התקופה החדשה, בתשלומים שנתיים או בתשלום חד פעמי (מהוון)." 32. ביתר פירוט עומדת המחלוקת בין הצדדים בשאלה האם התובעת עומדת בתנאי החלטה 176, מיום 9.8.76, שזו לשונה: "בתוקף סמכותה לפי סעיף 3 לחוק מינהל מקרקעי ישראל, תש"ך-1960 מחליטה מועצת מקרקעי ישראל על המדיניות לפיה יפעל מינהל מקרקעי ישראל (להלן: - "המינהל") בגין החכרת מגרשים למוסדות ציבוריים בתחום שטח ההפרשות לצרכי ציבור כדלקמן: מוסדות ציבוריים ישלמו למינהל דמי-חכירה סמליים בגין קרקע שהוחכרה להם למטרה ציבורית (להלן- "הקרקע המוחכרת") ושנועדה בתכנית להפקעה כאמור בסעיף 189 לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-1965, והועדה המקומית כמשמעותה באותו החוק (להלן- "הועדה"), אישרה למינהל כי לצורך פיצויים תיכלל הקרקע המוחכרת בהוראות סעיף 190(א)(1) לחוק. ייעשה הסדר עם הוועדה שיבטיח כי אם תופקע קרקע אחרת בתחומי התכנית, באופן ששטחי הקרקע המופקעת יחד עם שטחי הקרקע המוחכרת יעלו על השטח שהוועדה רשאית על פי החוק להפקיעו מהמינהל ללא תשלום, תפצה הוועדה את המינהל עבור השטח העודף של הקרקע המוחכרת על ידי תשלום דמי-חכירה מקובלים עבורו. בהחלטה זו "מוסדות ציבוריים" הם מוסדות שנקבעו לצורך זה על ידי הוועדה שנקבעה בהחלטת מועצה מס. 115 מיום 17.7.72." (ההדגשה אינה במקור - ח.ו.ו.). 33. סעיף 189 לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965 (להלן: "החוק") עוסק בסמכויות הוועדה המקומית להפקיע קרקע בתחום תוכנית שהפקעתה דרושה למטרה ציבורית. סעיף 190(א) לחוק עוסק באופן ביצוע ההפקעה וקובע כי ההפקעה תבוצע על פי פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943, ככל שלא נקבעו הוראות אחרות בעניין. סעיף קטן (1) מחיל את האמור גם על: "הפקעת מקרקעין לצרכי גנים, שטחי נופש וספורט וכן לבנייני חינוך, תרבות, דת ובריאות" ומשנה את החלק היחסי שניתן להפקיע, ללא תמורה מתוך כלל המקרקעין לצרכי ציבור, לעומת הקבוע בפקודת הקרקעות (רכישה לצורכי ציבור, 1943). 34. החלטה 176 קובעת כי מוסדות ציבור ישלמו דמי חכירה סמליים בשני תנאים מצטברים: האחד, מקום שהוכח כי עסקינן בקרקע שנועדה בתוכנית להפקעה לצרכי ציבור, כאמור בסעיף 189 לחוק והשני, כי הוועדה המקומית אישרה למינהל כי לצרכי פיצויים תיכלל הקרקע המוחכרת בהוראות סעיף 190(א)(1) לחוק. 35. לשיטתו של עו"ד אדרי מטעם התובעת, די שהשטח "ניתן להפקעה" כדי שתחול החלטה 176. הוא מפנה לתוכנית רח/152 משנת 1964 שמשתרעת על 160 דונם ומייעדת את המקרקעין לבית חולים לרבות שיכוני עובדים, חניונים, דרכים ועוד. כן הוא מפנה לתוכנית רח/152/2 משנת 1972 החלה על שטח של כ - 25.7 דונם ומטרתה - ייעוד לדרכים, חניה, חניית הליקופטרים ועוד. הוא מציין ששטח זה מוגדר כ - "הפקעות" היינו מיועד להפקעה. מתוך שתי התוכניות מבקש עו"ד אדרי ללמוד כי השטחים ניתנים להפקעה כנדרש על פי עקרונות החלטה 176 ובהתאם לסעיף 189 לחוק. 36. באשר לדרישה כי הוועדה המקומית תאשר למינהל שלצורך הפיצויים תיכלל הקרקע המוחכרת בהוראות סעיף 190(א)(1) לחוק, טוען עו"ד אדרי, כי מניסיונו, במשך שנות עבודתו במינהל, הרשויות המקומיות אינן מתחשבנות עם המינהל באשר לשיעור הקרקעות המופקעות. 37. עו"ד אדרי ביקש ללמוד גזירה שווה מהפקעת המקרקעין שנועדו לבית החולים באשדוד ואשר למיטב ידיעתו לא שולמו פיצויים למינהל בגין ההפקעה. 38. בעניין זה סמך עו"ד בלקני על חוות דעתו של עו"ד אדרי כפי שפורטה לעיל. 39. לאחר שעברתי על כל טיעוני הצדדים הגעתי לכלל מסקנה שהדין במחלוקת זו עם המינהל וכי התובעת לא הוכיחה כי היא זכאית לשלם דמי חכירה סמליים בלבד. 40. אין בידי לקבל את טענת עו"ד אדרי לעניין תחולת החלטה 359 (סעיף 3 א(1) ו - 176 על התובעת וזאת משני טעמים עיקריים: 41. הראשון, כי לא ניתן לראות במקרקעין כולם כמקרקעין שהינם "בתחום שטח ההפרשות לצרכי ציבור" כלשון סעיף 3 א)1) להחלטה 539 או כקרקע "שנועדה בתוכנית להפקעה כאמור בסעיף 189 לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-1965" כלשון סעיף 1 להחלטה 176. לא הוכח בפניי, כי המקרקעין נשוא התביעה נועדו בתוכנית להפקעה על פי הוראות סעיף 189 לחוק. לא בכדי לא ראה עו"ד אדרי להתייחס להסכם הזמני שבין התובעת לקרן הקיימת לישראל מיום 1.6.1950 וכן למכתבה של התובעת לאפוטרופוס על רכוש נטוש מיום 6.1.50 (נספחים 1 ו - 2 לתצהיר המינהל). עוד שנים הרבה לפני תוכנית רח/152 כבר נמסרו המקרקעין לידי התובעת לצרכי הקמת בית החולים. תוכנית רח/152 משנת 1964 מתארת מצב קיים יותר מאשר הינה תוכנית לביצוע ואינה מציינת כי השטחים מיועדים להפקעה. 42. מתוך המכתב (נספח 1 לתצהיר המינהל) מיום 6.1.50, עולה כי המועצה המקומית רחובות (כמעמדה אז) מעוניינת בהקמת בית החולים על השטח והבטיחה לתובעת להעביר לשטח זה כביש, מים ולספק את יתר השירותים. אלא שמכך לא ניתן ללמוד כי הקרקע מצויה בתחום שטח ההפרשות לצרכי ציבור. גם מהעובדה כי המקרקעין היו בגדר רכוש נטוש, לא ניתן ללמוד כי הם מצויים בתחום שטח ההפרשות לצרכי ציבור וכי יועדו בתוכנית בניין עיר להפקעה לפי סעיף 189 לחוק. המקרקעין נמסרו על ידי האפוטרופוס על רכוש נטוש עוד בשנת 1950 מיד לאחר כניסתו לתוקף של חוק נכסי נפקדים, תש"י - 1950 מיום 31.3.50. הסכם החכירה הזמני נעשה, בהתאם לחוק לשלוש שנים, החל מיום 1.6.50. רק בתוכנית רח/2/152, מ - 1972, יועד לראשונה חלק מהשטח מתוך שטח התוכנית הכולל להפקעה. 43. השני, כי התובעת לא הוכיחה כי אכן נעשה הסדר בין הוועדה המקומית למינהל ולפיו אישרה הוועדה המקומית כי לצורך הפיצויים תיכלל הקרקע המוחכרת לבית החולים בהוראות סעיף 190(א)(1) לחוק. התובעת לא הציגה כל אישור מכל מין וסוג מטעם הוועדה המקומית רחובות. טיעונה סמך על דבריו של עו"ד אדרי כי על פי ניסיונו אין הרשויות עומדות על תשלום הפיצויים. אלא שלבד מאמירה בעלמא לא הובאה כל ראיה להוכחת אותה הטענה. הייתי מצפה כי יובאו מקרים דומים להוכחת הטענה כי רשויות אינן עומדות על תנאי סעיף 190 הנ"ל. כאמור דבר מזה לא נעשה. משמדובר בתנאי מפורש בהחלטה 176 היה על התובעת להוכיח כי התנאי התקיים בעניינה. 44. כך גם, אין בידי לקבל את ניסיונו של עו"ד אדרי ללמוד מתוכנית רח/2/152 המתייחסת ל - 25.7 דונם בלבד, על השטח כולו כמיועד להפקעה. גם מן העובדה שמספר שנים לאחר פרסומה של תוכנית רח/152 ביקשה הוועדה המקומית להפקיע חלק קטן מן השטח (במסגרת תוכנית רח/2/152),לא ניתן ללמוד כי השטח כולו מיועד להפקעה. לשם כך נדרשת הצגה של תוכנית המציינת זאת במפורש. 45. בנוסף, התנהלות התובעת בעת החתימה על חוזה החכירה בשנת 1979 - החוזה הראשון, מלמדת על אומד דעתה. במועד זה כבר הייתה החלטת מועצה 176 בתוקף ובכל זאת לא ראתה התובעת לדרוש תשלום דמי חכירה סמליים אלא הסכימה לתשלום 2% משווי המקרקעין. לעניין זה לא בא כל הסבר בדברי העדים מטעם התובעת. 46. כך גם בהתנהלותה של התובעת לקראת חידוש יובל החכירה. התובעת לא העלתה טענה לתשלום דמי חכירה סמליים, אלא בשלב מאוחר של ההתכתבות ועם החלפת ייצוגה המשפטי לבא כוחה הנוכחי. 47. מתוך מכתבה של התובעת מיום 20.9.93 למינהל (נספח ו' לתצהיר התובעת) עולה כי פנייתה הראשונה בעניין חידוש החכירה נסמכת על חוזה החכירה הראשון היינו משנת 1979. חרף העובדה שבמועד זה כבר עומדת בתוקפה גם החלטה 539 לא נאמר במכתב דבר באשר לזכותה של התובעת לחידוש חוזה החכירה בדמי חכירה סמליים. לא הוצגה תגובת התובעת למכתב המינהל שהופנה אליה מיום 24.8.94 (נספח ז' לתצהיר התובעת). באותו מכתב מציין המינהל את מנגנון החישוב של דמי החכירה ואת שיעור דמי החכירה בשיעור של 1% מערך הקרקע לפי שומה עדכנית של השמאי הממשלתי, לצורך חידוש יובל החכירה. 48. במכתב הבא שהוצג, מיום 4.3.99 (נספח 4 לתצהיר המינהל), שבה התובעת ופונה למינהל לקבל שומה בגין הקרקע הנ"ל בהתאם לשתי חלופות: האחת דמי חכירה מהוונים ל - 49 שנים והשנייה דמי חכירה שנתיים. גם במכתב זה לא נרמז כי התובעת זכאית לשלם דמי חכירה סמליים שכן לצורך קביעת דמי חכירה סמליים אין צורך כלל בשומה. 49. בהמשך ועד לשנת 2003 התנהלה חליפת מכתבים הנוגעת לעצם היותה של התובעת מוסד ציבורי. אך בשום מקום לא נטען כי התובעת זכאית לתשלום דמי חכירה סמליים אלא כי היא זכאית לשלם דמי חכירה כמוסד ציבורי. רק במכתבו של עו"ד בועז כהן ממשרד עו"ד ברגרזון ושות' מיום 13.4.03 (נספח יג' לתצהיר התובעת) עלתה לראשונה הטענה כי יש לראות בתובעת כמי שזכאית - בהתאם לסעיף 2 (א) להחלטה 539 - לתשלום דמי חכירה סמליים (הכוונה לסעיף קטן 3 א)1) לסעיף 2 להחלטה - ח.ו.ו.). 50. באשר לטענה כי יש ללמוד גזירה שווה מהמקרה של בית חולים המיועד באשדוד - הרי שלבד מאמירה סתמית לא הוצג דבר לתמוך בטענה. שני הצדדים כשלו בהצגת נתונים הנוגעים לבתי חולים אחרים אך הנטל הוא על התובעת להוכיח טענתה. 51. לאור כל האמור לעיל הגעתי למסקנה כי התובעת לא עמדה בנטל ההוכחה להוכיח כי היא זכאית לשלם דמי חכירה סמליים בלבד. 52. באשר לאותו שטח שמיועד להפקעה על פי תוכנית רח/2/152 ששטחה כ - 25.7 דונם, הרי שגם לגבי שטח זה לא הוצג אישור הועדה המקומית בהתאם לדרישת החלטה 176 שצוטטה לעיל. עיון בתוכנית מלמד שלא כל השטח מיועד להפקעה אלא שמתוך השטח הכולל של התוכנית מיועדים שטחים מסוימים להפקעה לצורך אותן מטרות המצוינות בסעיף 3 לתוכנית. מהו השטח המדויק המיועד להפקעה לא הוכח ומכל מקום תוכנית רח/2/152 מתייחסת לחלק קטן יחסית מתוך סך כל השטח נשוא הדיון שבפניי. ככל שיומצא אישור של הוועדה המקומית בהתאם לדרישת החלטה 176, זכאית תהיה התובעת לשלם בגין אותו שטח דמי חכירה סמליים בלבד. האם ההסכם לחידוש יובל החכירה נחתם תחת מחאה ? 53. לטענת התובעת החתימה על החוזה השני, ביום 31.7.03 (נספח יח' לתצהירה), נכפתה עליה לאחר שהמינהל נמנע מלחתום על תוכניות בניה שהוגשו לו ואשר נדרשו לצורך פיתוח בית החולים במהלך השנים. אי החתימה על התוכניות סיכנה תקציבים וכספי תרומות והציבה את בית החולים במצב בלתי אפשרי. משהבינה התובעת כי המינהל מתנה את החתימה על תוכניות הבניה בחתימתה על ההסכם השני, עשתה כן תחת מחאה ומבלי שיש בכך כדי לגרוע מזכויותיה של התובעת לברר טענותיה במסגרת הליך משפטי. התובעת מפנה למכתבי בא כוחה מיום 14.7.03 ומיום 23.7.03 (נספחים טז' ו - יז' 1 לתצהיר מטעמה) שמצביעים על כי אין ההסכם משקף את מלוא זכויות התובעת במקרקעין. 54. התובעת סומכת גם על עדותו של עו"ד בלקני ולפיה זה היה תוכן ההסכמה בין הצדדים בפגישה שהתקיימה עובר לחתימה על ההסכם השני. 55. מנגד טוענת ב"כ המינהל כי בדין דרש המינהל חתימה על הסכם חדש בטרם יחתום על תוכניות הבניה שכן לא ניתן לטפל בתוכניות הבניה כשחוזה החכירה אינו בתוקף. היא מבקשת ללמוד על ההסכמות אליהם הגיעו הצדדים מסיכום דיון שצורף לתצהיר מטעם המינהל (נספח 5 לתצהיר מטעם המינהל). 56. ראשית יש לציין כי באת כוח המינהל מבקשת לסמוך על מסמך שלא הותר בהצגה. הכוונה היא לאותה טיוטת סיכום דיון מיום 6.7.03, נספח 5 לתצהירו של מר כהן. בהחלטה, במהלך שמיעת הראיות, קבעתי כי מסמך זה אינו יכול לשמש כראיה לאמיתות תוכנו לאחר שהמינהל בחר שלא להביא איש מן הנוכחים באותה ישיבה להעיד מטעמו. 57. ואכן, מקום שהיה גלוי וידוע כי התובעת טוענת לסיכום אחר מזה המופיע באותה טיוטא וכי היא מעידה מטעמה את עו"ד בלקני שנכח באותה הישיבה - תמוה מדוע איש מנציגי המינהל באותה ישיבה לא ראה לעצמו להתייצב להעיד על תוכן הישיבה. 58. צודק ב"כ התובעת כי הימנעותו של המינהל מהבאת העדים הרלוונטיים משמשת לרעתו ויש בה כדי ללמד שאם היו מתייצבים לעדות לא הייתה עדותם תומכת בטענת המינהל. לעניין זה די לי אם אפנה לדברי בית המשפט העליון מפי כב' השופט גולדברג בעניין 465/88 הבנק למימון וסחר בע"מ נ' סלימה מתתיהו ואח', פ"ד מה (4) 651 ולפסיקה שבעקבותיו. 59. כך או כך, במצב הדברים שבפניי די לי בעדותו של מר בלקני, שנכח באותה ישיבה, ואשר עדותו לא נסתרה, כדי לקבוע כי ההסכם השני נחתם תחת מחאה. נותר לדון במשמעות אותה חתימה תחת מחאה. 60. מר רונן כהן העיד כי נוסחו של ההסכם השני אינו הנוסח הנכון שיש להחתים עליו מוסד ציבורי ואין לי אלא להפנות לדבריו בעמ' 26 לפרוטוקול. 61. יחד עם זאת גם אם נחתם ההסכם תחת מחאה וגם אם חלק מסעיפיו אינם תואמים הסכם עם מוסד ציבורי, הרי שבכל הנוגע לשיעור דמי החכירה שעל התובעת לשלם למינהל והמנגנון לקביעתם, נראה כי תנאי ההסכם הנוגעים להגדרת דמי החכירה וערכו של המגרש, נותרים על כנם לאור החלטתי שלעיל. 62. על פי ההסכם השני, בארבעה העמודים הראשונים, נדרשה התובעת לשלם דמי חכירה שנתיים (או מהוונים) בשווי 1% משווי המגרש, כפי שנקבע על בסיס שומה שנערכה על-פי תוכנית מדידה של המודד עזרא יעקב מיום 13.7.00 ובצירוף תוספת המפורטת בבקשה להיתר בניה נוספת משנת 2003 לבית חולים לילדים. דרישה זו היא בהתאם לסעיף 2 3) ב) החלטה 539 ועל כן אין מקום לביטולה. 63. המחלוקת שנותרה בין הצדדים נוגעת לשאלה האם רשאי המינהל לגבות דמי היתר בגין תוספות הבניה שביקשה התובעת להוסיף במהלך השנים. האם זכאי היה המינהל לגבות דמי היתר בגין תוספות הבנייה? 64. ב"כ התובעת טוען כי דרישת המינהל לתשלום דמי היתר נעשתה בניגוד להסכם החכירה הראשון ואף בניגוד להסכם החכירה השני. דרישה זו של המינהל הייתה משוללת יסוד ונעשתה שלא בתום לב. 65. ב"כ המינהל טוענת מנגד כי הבסיס לגביית תשלום בגין תוספות בניה מעוגן בסעיף 9 להחלטת מועצה מס' 1 שקובעת: "שונה יעודה של קרקע עירונית או שונה היקף אפשרויות השימוש בקרקע, הרשות בידי המחזיק בקרקע לנצלה לפי יעודה החדש. חוכר המבקש לנצל את הקרקע בהתאם ליעודה החדש יהיה חייב לשלם למינהל דמי-חכירה בהתאם לתעריפים הקבועים לגבי קרקע כשהיא משמשת ליעודה החדש בהתאם להערכה שתיעשה ע"י השמאי הממשלתי ובשיעורים שייקבעו בכללים ע"י המועצה." 66. היא מוסיפה וטוענת כי דמי חכירה שנתיים מהוונים בגין התוספת נקראים דמי היתר. 67. מכל מקום לטענת המינהל גם על פי החוזה משנת 1953 וגם על פי החוזה משנת 1979 היה על התובעת לשלם בגין תוספות בניה. מאחר ועל פי ההסכם השני משנת 2003 מהווים החוזים הקודמים חלק בלתי נפרד מתנאי חוזה החכירה, הרי שגם על פי החוזה החדש חלה על התובעת החובה לשלם עבור תוספות הבניה. 68. ב"כ המינהל עורכת חשבון ולפיו דמי חכירה מהוונים לתקופה השנייה עומדים על 36.4% בהתאם לחוזה החכירה הראשון, מ - 1979, שעמדו על 2% מערך המקרקעין. מכאן היא מבקשת ללמוד כי המינהל נהג כשורה כאשר גבה 31% בלבד תוך שהוא נשען על החלטת מינהל 933. עוד היא מוסיפה כי ככל שהשימוש המבוקש הינו מסחרי להבדיל מרפואי כי אז שיעור דמי ההיתר הינו גבוה בהרבה. דיון 69. ראשית ייאמר כי ניסיונה של ב"כ המינהל לטעון בסיכומיה כי דמי היתר משמעם דמי חכירה מהוונים הינה טענה חדשה שמהווה הרחבת חזית. מכל מקום טענה זו נסתרת על ידי המינהל עצמו כפי שיפורט להלן. 70. יש להבחין בין זכותו של המינהל לגבות דמי חכירה מקום שתוספת בניה הביאה לעליה בערך המקרקעין, לבין דמי היתר. 71. החוזה הזמני משנת 1953 שותק בסוגיה זו. 72. על פי החוזה הראשון משנת 1979, סעיף 7, רשאי המינהל לדרוש העלאת דמי חכירה לפי הערכה חדשה של המגרש על ידי השמאי הממשלתי, בין היתר מקום שהתובעת תבקש להכניס שינויים או הוספות בבניינים שהוקמו לאחר חתימת החוזה. סעיף קטן ד' לאותו סעיף מדבר על: "דמי חכירה שנתיים מוגדלים על יסוד ההערכה החדשה". משמע אין המדובר בדמי היתר אלא בהגדלה של דמי החכירה לאור העלייה בערך המקרקעין. 73. על פי האמור בחוזה השני שבמחלוקת, נקבע שווי המקרקעין על ידי השמאי הממשלתי על פי שוויו במועד כריתתו, לרבות בגין הוספת מבנים בהתאם להיתר הבניה שנחתם על ידי המינהל, להוספת שטח בנין לבית חולים לילדים (ראה עמ' 2-3 להסכם). 74. על פי התנאים הכלליים שצורפו להסכם, בסעיף 8 (א), מצוי כמעט אותו הסדר וזה נוסחו: "בכפוף לאמור להלן - סעיף קטן (ב), המחכיר יהיה רשאי לדרוש דמי חכירה שנתיים לפי הערכה חדשה של המגרש על ידי השמאי הממשלתי וזאת מבלי לקחת בחשבון את ההעלאה בערך המגרש כתוצאה מפיתוחו על ידי החוכר או על חשבונו, בכל אחד מהמקרים המפורטים להלן:- ..... אם המחכיר יסכים לבקשת החוכר לבצע איזה מהשינויים כאמור בסעיף 9 להלן." 75. אלא שבסעיף 9 (ג) לאותם תנאים חבוי לו תנאי נוסף ועל פיו: "המחכיר יהיה רשאי לסרב לתת את הסכמתו לשינוי המבוקש על-ידי החוכר, או להתנות מתן הסכמתו בתשלום כספי בגין השינוי שיחול בערך המגרש כתוצאה מביצוע השינוי הנ"ל, כפי שייקבע על ידי השמאי הממשלתי או כפי שיהיה מקובל באותה עת אצל המחכיר ובתנאים אחרים שיהיו מקובלים אצל המחכיר." (ההדגשה שלי - ח.ו.ו.) סעיף זה עושה שימוש במונח נוסף והוא: "תשלום כספי". מונח זה אינו זוכה להגדרה בהסכם. 76. לטעמי ככל שכוונת המינהל הייתה להכשיר, באמצעות סעיף זה, גביית דמי היתר מהתובעת, שהינם מעבר לדמי החכירה שהיא תידרש לשלם בהתאם לשינוי בערך המקרקעין כתוצאה מאותן תוספות בניה, יש לדחותה וזאת ממספר טעמים. 77. ראשית, על פי העדויות עלה בבירור כי התובעת נדרשה לשלם דמי היתר עוד בטרם החתימה על ההסכם החדש שכאמור נחתם תחת מחאה ומתוך אילוץ. אם קבעתי שההסכם השני נחתם תחת מחאה הרי שמקום שאין צידוק לדרישה והיא לא הייתה מוסכמת - היא בטלה. 78. שנית, אף מר רונן כהן, העד מטעם המינהל, העיד כי נוסחו של החוזה השני אינו הנוסח המתאים למוסד ציבורי דוגמת התובעת וכי היה על המינהל להחתים את התובעת על נוסח אחר. וכך הוא משיב לב"כ התובעת: "... אני משיב לך שהמנהל החתים אותך בחוזה שלא תואם מוסד ציבורי. ההגדרה של דמי היתר אינו תואם הקצאת קרקע של מוסדות ציבוריים. השימוש גם בהגדרה וגם בחוזה לא הייתי אומר מוטעים אבל שאבו את העקרונות גם מהחוזה וגם מההגדרה של דמי היתר. דמי היתר חל על הקצאות סחירות כמו תעשייה, מסחר, מגורים וכו'. הוא אינו חל, בהגדרה המקצועית על מוסדות ציבור אלא שאבו את ההגדרה למוסד ציבורי. ככל שזה תלוי בי היום אנחנו הצענו לשנות את החוזה למוסד ציבורי וזה מה שצריך לחול על העסקה. מה שחל ב - 2003 הוא לא מתאים מקצועית להתנהלות שלנו." (ראה עדותו בעמ' 26 לפרוטוקול). 79. שלישית, מר כהן מוסיף בעדותו כי הכוונה היא לדמי חכירה בגין זכויות בנייה שלא היו מלכתחילה בחוזה וכדבריו: זה לא ממש דמי היתר, אנחנו שואבים את המונח הזה לצורך הדיון. אין קנס של דמי היתר אלא זה תשלום נוסף עבור דמי חכירה בגין זכויות בנייה שלא היו מלכתחילה בחוזה." (שם, בעמ' 27 למעלה). והוא מוסיף ואומר, בניגוד גמור לדברי באת כוח המינהל בסיכומיה ואף בניגוד גמור לדברי גב' רחל לנציאנו ע. מנהל המחוז במכתבה מיום 17.3.04 (נספח כא' 2 לתצהיר התובעת), כך: "אתה מבקש שאסכים איתך שאנחנו לא צדקנו כאשר דרשנו לקבל 25% דמי היתר, אני משיב לך שהיינו צריכים לקחת 18.2% עבור כל תוספת בנייה, או לשלם 1% כל שנה." (שם,שם). 80. מכאן שאף אם ביקש מר כהן שלא להודות בפשטות כי לא היה מקום לגבות דמי היתר מהתובעת אלא רק תוספת דמי חכירה בגין עליה בערך המקרקעין כתוצאה מאותן תוספות בניה, הרי שאתה למד על כך מתוך הדברים הללו. 81. זאת ועוד. גם מן ההפניה לסעיף 9 להחלטת מועצה מס' 1 לא ניתן ללמוד על זכותו של המינהל לגבות דמי היתר אלא רק על זכותו לגבות דמי חכירה בהתאם לשינוי שנעשה (בייעוד או בשימוש) במקרקעין. 82. מטעמים אלו לא ראיתי צורך להידרש לטיעוני הצדדים בסיכומיהם ואשר מפנים זה (התובעת) לפסק הדין בעניין ע"א 6518/98 הוד אביב בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל , פ"ד נה' (4) 28 , מפי כב' השופטת פרוקצ'יה; וזה (המינהל) לפסקי הדין בעניין ע"א 5492/04 מצלאוי חברה לבניין בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל, מיום 7.5.06 מפי כב' השופט עדיאל ולפסק הדין של כב' השופטת אבניאלי בעניין ה"פ (ת"א) 1555/09 פידיאס אחזקות בע"מ נ' רשות הפיתוח (מינהל מקרקעי ישראל), מיום 14.7.11. 83. פסקי דין אלו מתייחסים להסכמי פיתוח שנכרתו עם חברות פרטיות לצרכים מסחריים ואין המדובר בהסכמים שנקשרו עם מוסדות ציבור כפי שעסקינן בעניין שבפניי. יתרה מכך, במקרה בפרשת פידיאס נדרשו דמי ההיתר בשל שינוי יעוד הקרקע שמטרתו הייתה מסחרית גרידא ואילו בעניין שבפניי אין המדובר על שינוי יעוד הקרקע אלא רק תוספות ושינויים במבנים לרווחת ציבור הנזקקים לבית החולים, היינו לרווחת הכלל. במאמר מוסגר אציין כי ברי שהחלטת מועצה 539, שמעמידה את דמי החכירה שישולמו על ידי מוסדות ציבור על שיעורים מופחתים, מקורה בחשיבות שמוצאת המדינה בהקמתם והשבחתם של אותם מוסדות ציבור להבדיל ממוסדות או גופים פרטיים מסחריים. 84. עוד ראיתי לציין כי טענת ב"כ המינהל בסיכומיה, לפיה כשמדובר בשימוש מסחרי יש מקום לגבות דמי היתר בשיעור גבוה באופן ניכר, אינה רלוונטית. כלל לא הוכח, אף על פי החוזה השני שבמחלוקת, כי תוספות הבניה שהתבקשו היו לצרכים מסחריים. החוזה נוקב במפורש בשימוש לצורך הקמת בית חולים לילדים "כולל מרפאות, מיון, אישפוז יום, טיפול נמרץ ולדרי אישפוז.." (כך במקור - הכוונה כנראה לחדרי אשפוז - ח.ו.ו.). אין כל אזכור בדבר כוונה להקים מבנה מסחרי של חנויות וכדו'. מכל מקום מדובר בהרחבת חזית שכן הטענה לא נטענה בכתבי הטענות. 85. לסיכום נקודה זו הרי שהדרישה המופיעה בהסכם השני שבאה להכשיר גבייה של דמי היתר בגין תוספות הבניה מעבר לשיעור של 1% מהעלייה בערך הקרקע כתוצאה מאותן תוספות - היא בניגוד להסכמים שנחתמו בעבר והסכומים שולמו תחת מחאה. 86. על המינהל לערוך חישוב מהו שיעור דמי החכירה שהיה על התובעת לשלם בהתאם לשווי הקרקע לאחר אישור התוכניות לתוספות בניה . סכום זה יש להפחית מן הסכומים שנדרשה התובעת לשלם (כמו בנספחים כג', כה' לתצהיר התובעת) ואת היתרה יש להשיב לתובעת כשהיא נושאת הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד התשלום ועד התשלום המלא בפועל. שיהוי 87. בטרם אחתום את הדיון ראיתי להתייחס בקצרה לטענת המינהל הנוגעת לשיהוי. ככל שמדובר בטענה הנוגעת לזכות לשלם דמי חכירה סמליים שעלתה באיחור - התייחסותי מצויה בפרק הדיון בטענה זו וראיתי לדחותה לא מחמת עצם השיהוי אלא לגופה, היינו שאף התובעת עצמה לא סברה כי יש ממש בטענה אלא בניסיון מאוחר להפחית את שווי דמי החכירה הנדרשים ממנה. 88. באשר לשיהוי בהתנהלות התובעת בכללה, נראה כי אין מקום לטענה. לו היה המינהל פועל ביעילות מיד עם קבלת מכתביה הראשונים של התובעת עוד בשנת 1993 ולא מעלה תהיות על היותה מוסד ציבורי ולא דורש דמי היתר בשיעור 25% שאין לו כל זכות לדרשם - כי אז יתכן שלא היינו נדרשים לדיון זה שבפניי. סוף דבר 89. ראיתי לקבל התביעה רק בחלקה. 90. ראיתי לדחות את תביעת התובעת למתן צו הצהרתי כי הינה זכאית לתשלום דמי חכירה סמליים בלבד. התובעת כשלה בהוכחת טענתה לפיה היא זכאית לשלם דמי חכירה סמליים בלבד בגין המקרקעין עליו מצוי בית חולים קפלן. זאת לבד מזכות לכאורה בכל הנוגע לשטח כלשהו מתוך 25.7 דונם שבתוכנית רח/2/152 המיועדים להפקעה כמפורט לעיל. 91. ראיתי לקבל את הטענה כי ההסכם השני נחתם תחת מחאה ונפקות קביעתי זו מתבטאת בכך שהתובעת זכאית להשבת הסכומים ששולמו ביתר מעבר לדמי חכירה בשיעור של 1% לשנה מערך המקרקעין בהתאם לשוויו לאחר תוספות הבניה שהתבקשו. סכומים אלו יושבו לאחר עריכת חשבון כמפורט בסעיף 86 לפסק הדין. 92. טוב יעשו הצדדים אם יפעלו לחתימה על הסכם חכירה בנוסח המתאים לחכירה של מוסד ציבורי, ובהתאם לקביעותיי שלעיל, תחת הסכם החכירה השני. 93. משראיתי לקבל התביעה רק בחלקה, לא ראיתי לעשות צו להוצאות וכל צד ישא בהוצאותיו. חכירה