חברת כ.א. וחברת דנאל התקשרו ביום 7/4/02 בהסכם לבניית 240 יחידות דיור מוגן (ושטחים ציבוריים) במקרקעין, לאנשים בעלי פיגור שכלי קל (להלן: "ההסכם"; "הפרויקט"). בהסכם נכללה הוראה בדבר "קומבינציה", כלומר מכירת חלק מהמקרקעין כתמורה לחלק מהבנייה. במסגרת ההסכם עוגנו הוראות שונות שעניינן אופי הממכר; התמורה ואופן תשלומה; התכנית והבנייה; אשראים, בטחונות וליווי פיננסי; אחריות, ביטוח ושיפוי והוצאות הבנייה. חברת כ.א. טוענת, כי עם ביטולו של ההסכם, מחויבת חברת דנאל להשיב את ההלוואה ששולמה לה במסגרתו, וכן סכומים נוספים שהועברו אליה בעקבות עריכת ההסכם, ואשר חברת דנאל נהנתה מהם גם לאחר ביטולו. מומלץ לקרוא את פסק הדין להלן על מנת לקבל ידע בנושא החזר הלוואה שניתנה במסגרת הסכם שבוטל: 1. לפניי שתי תביעות חוזיות-כספיות, שנדונו במאוחד. התביעה בת"א 2025/05, במתכונתה המתוקנת, הוגשה מטעם כ.א. והבנים חברה לבנין בע"מ (להלן: "חברת כ.א.") כנגד חברת דנאל מלונאות ובנין (1991) בע"מ (להלן: "חברת דנאל"), רו"ח שלמה מרציאנו, עו"ד צבי לאופר והמועצה המקומית אבן יהודה (להלן: "המועצה המקומית"). בשלב מסוים הצטרפה להליך זה, כנתבעת, חברת יובלי הירדן בע"מ (להלן: "חברת יובלי הירדן"). התביעה בת"א 1142/07 הוגשה מטעם חברת דנאל כנגד חברת כ.א.. עיקרי העובדות שאינן שנויות במחלוקת 2. חברת כ.א. היא חברה יזמית בענף הנדל"ן, אשר יוזמת ובונה פרויקטים ברחבי הארץ, במשך למעלה מ- 30 שנה. חברת דנאל היא חברה המצויה בשליטתם של מר שלמה מרציאנו ועו"ד צבי לאופר, ובתקופה הרלוונטית לתביעה הייתה בעלת הזכויות במקרקעין הידועים כגוש 8024 חלקה 263 (להלן: "המקרקעין"), המצויים בתחום שיפוטה של המועצה המקומית, ובתחום האחריות של הוועדה המקומית לתכנון ובניה שרונים (להלן: "הוועדה המקומית"). 3. חברת כ.א. וחברת דנאל התקשרו ביום 7/4/02 בהסכם לבניית 240 יחידות דיור מוגן (ושטחים ציבוריים) במקרקעין, לאנשים בעלי פיגור שכלי קל (להלן: "ההסכם"; "הפרויקט"). בהסכם נכללה הוראה בדבר "קומבינציה", כלומר מכירת חלק מהמקרקעין כתמורה לחלק מהבנייה. במסגרת ההסכם עוגנו הוראות שונות שעניינן אופי הממכר; התמורה ואופן תשלומה; התכנית והבנייה; אשראים, בטחונות וליווי פיננסי; אחריות, ביטוח ושיפוי והוצאות הבנייה. מר מרציאנו ועו"ד לאופר ערבו לפירעון ההלוואות בהתאם להסכם. 4. ביום 17/10/02 הוצא היתר בניה לפרויקט, אך למרות זאת, בעקבות נסיבות שונות אשר טיבן שנוי במחלוקת, הודיעה חברת דנאל לחברת כ.א. על ביטול ההסכם, במכתבה מיום 20/12/04, בכתבה: "1. למרות הארכות הרבות שניתנו לכם, לא קיימתם את ההסכם מיום 7.4.02 והפרתם אותו הפרה יסודית במעשה ובמחדל אשר על כן הננו מודיעכם על ביטול ההסכם. 2. הננו שומרים לעצמנו את הזכות לתבוע מכם את כל הנזקים שגרמתם בשל הפרת ההסכם". במענה לכך, הודיעה חברת כ.א. במכתבה מיום 16/2/05: "1. הרינו לאשר קבלת הודעתכם מיום 20.12.04. 2. מבלי לפגוע בשום טענה מטענותינו כי האחריות להפרת ההסכם וביטולו מוטלת על חברת דנאל מלונות, ולחילופין כי הביטול נעשה מכוחו של סעיף 3.3 להסכם, הרינו להודיע כי אנו מקבלים את הודעת הביטול. 3. לאור ביטול ההסכם אנו דורשים את השבת ההלוואה בסך 1.2 מיליון דולר אשר קיבלתם ואשר עומדת כיום על סך 7,234,354.52 דולר לפי דף החישוב המצ"ב. 4. הינכם נדרשים להשיב את ההלוואה לאלתר". עיקרי עמדתה של חברת כ.א. 5. חברת כ.א. טוענת, כי עם ביטולו של ההסכם, מחויבת חברת דנאל להשיב את ההלוואה ששולמה לה במסגרתו, וכן סכומים נוספים שהועברו אליה בעקבות עריכת ההסכם, ואשר חברת דנאל נהנתה מהם גם לאחר ביטולו. לטענת חברת כ.א., מדובר, למעשה, בסכום של 7,400,000 ₪, ששולם לחברת דנאל כהלוואה, בניכוי סכום של 2,000,000 ₪, אשר שולם זה מכבר, כנגד הסרת הערת האזהרה שנרשמה בגין ההסכם על ידי חברת כ.א., על פי הסכם חלקי מיום 14/8/07. בנוסף, טוענת חברת כ.א., כי נדרשת השבת סך התשלומים ששולמו למועצה המקומית ולוועדה המקומית, בסך 3,200,000 ₪ , עבור היתר בניה, היטל ביוב ואגרת מים. חברת כ.א. טוענת, כי חובת ההשבה המוטלת על חברת דנאל היא חובה עצמאית, הנובעת מסעיף 21 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג - 1973 (להלן: "חוק החוזים"). בנוסף, טוענת חברת כ.א., כי מר מרציאנו ועו"ד לאופר ערבו להתחייבויותיה של חברת דנאל, ומכאן גם לחובת ההשבה. לטענתה, ערבות זו חלה ללא סייג גם אם חלים שינויים יסודיים בהתחייבות החייב, ולכן גם אם חל שינוי יסודי בהתחייבותה של חברת דנאל, הרי שחובת של הערבים נותרת בתוקף. לטענת חברת כ.א., דיני ההשבה חלים גם על המועצה המקומית, וזאת בין היתר, מכוח סעיף 61 לחוק החוזים, מאחר שהפרויקט לא קם, והמועצה המקומית לא עשתה דבר בקשר עם הקמת מערכות המים והביוב. חברת כ.א. טוענת, כי קיימת לה זכות עקיבה מכוח דיני עשיית עושר ולא במשפט, ולכן ככל שלא תוכר זכותה לקבל כספים אלה מאת המועצה, הרי שהיא זכאית לקבלם מחברת דנאל. לאור האמור, עותרת חברת כ.א. לחייב את חברת דנאל, מר מרציאנו ועו"ד לאופר בתשלום סך של 10,600,000 ₪, ולחייב את המועצה המקומית בתשלום סכום של 2,579,534 ₪ . מטעם חברת כ.א. הוגש תצהיר עדות ראשית של מר שמעון כהן, מנהל בחברה ושל מר ראובן כהן, שניהל בשם חברת כ.א. את המשא ומתן אל מול חברת דנאל. עיקרי עמדתה של חברת דנאל 6. חברת דנאל טוענת, כי חברת כ.א. הפרה באופן יסודי את ההסכם, בכך שלא ביצעה את הבנייה על פי המוסכם, לא שילמה את התמורה על פי ההסכם, לא המציאה טבלת מחירים, לא הקימה משרד מכירות ולא שיווקה את יחידות הדיור. לטענת חברת דנאל, למרות קיומו של היתר בניה כדין, לא פעלה חברת כ.א. כמתחייב מההסכם ולא החלה בבניית הפרויקט, פרט ליציקת כלונסאות, וגם זאת באיחור רב ולאחר שחברת דנאל התריעה בפניה על האפשרות שההיתר יבוטל, אם לא תתחיל בבנייה. חברת דנאל טוענת כי היא נתנה לחברת כ.א. אין ספור ארכות להתחלת הבנייה, בהסתמך על מצגיה של חברת כ.א., כי היא פועלת כל העת על מנת לקדם את הפרויקט. לגישתה, לא הייתה סיבה עניינית שלא להקים את הפרויקט. לטענת חברת דנאל, הסכום שנמסר לה מאת חברת כ.א. אינו הלוואה, אלא מדובר במקדמה בסך 2,400,000 ₪, על חשבון התמורה לה זכאית חברת דנאל, שכן נאמר בהסכם, באופן מפורש, כי תשלום ההחזר לחברת כ.א. יבוצע רק מתוך חלקה מפדיון המכירות, וסכום זה מופחת מהתמורה לה זכאית חברת דנאל, לאחר פירעון המשכנתא לבל"ל. חברת דנאל טוענת, כי בעקבות הפרות ההסכם מצד חברת כ.א., נמנע ממנה רווח בסך של כ- 67,000,000 ₪, וכן צפויים להיגרם לה נזקים נוספים בעקבות התראות של בנק לאומי בדבר כוונתו לממש את המשכנתא הרשומה לטובתו על המקרקעין, וזאת בנוסף לנזקים של עשרות מיליוני שקלים שנגרמו לה כתוצאה מהפרות ההסכם. לדבריה, בנסיבות אלה, לא נותרה בידיה כל ברירה מלבד להודיע על ביטול ההסכם, תוך שמירת הזכות לתבוע את כל נזקיה בגין ההפרות היסודיות. חברת דנאל עותרת לחיובה של חברת כ.א. בסך 10,000,000 ₪ וכן להורות על מחיקת הערת האזהרה שנרשמה לטובת חברת כ.א. . מטעם הנתבעים 1 - 3 הוגשו תצהירי עדות ראשית של עו"ד לאופר, מר מרציאנו ומר גד עמיאל, האדריכל שערך את התוכניות האדריכליות הדרושות לקבלת היתר בניה לפרויקט. עיקרי עמדתה של המועצה המקומית אבן יהודה 7. המועצה המקומית טוענת, כי היא הייתה זכאית לקבלת האגרות וההיטלים שעה ששולמו לה, בקשר להוצאת היתר הבנייה, וחברת כ.א. אינה זכאית לתבוע את השבתם בשל החלטתה שלא להמשיך במימוש הבניה. בנוסף, לטענתה, על פי חוקי העזר לביוב ומים, אין "לחפש" את קווי המים והביוב הספציפיים, אשר מומנו מכספי ההיטלים שנגבו מבעל נכס מסוים, שכן התשלום הוא עבור מערכת עירונית, מה גם שבמקרים בהם מחוקק המשנה חפץ במתן זכות השבה, הוא קבע זאת במפורש ובכפוף לתנאים מסוימים. לטענת המועצה המקומית, החייבת על פי דין בתשלום האגרות וההיטלים היא חברת דנאל, שהיא בעלת הזכויות הרשומה של הנכס, וגם מטעם זה, אין יריבות בין חברת כ.א. לבין המועצה המקומית. המועצה המקומית מביעה נכונות לחבר את הנכס לתשתיות בכל עת, מייד עם השלמת פרויקט כלשהו. לאור האמור, טוענת המועצה המקומית, לא קיימת חובת השבה מכוח דיני עשיית עושר ולא במשפט, ולחלופין, גם אם קיימת חובת השבה, הרי שבנסיבות העניין, קיים פטור מהשבה, על פי סעיף 2 לחוק עשיית עושר ולא במשפט, תשל"ט - 1979. מטעם המועצה המקומית הוגש תצהירו של הגזבר, מר אשר שמע. עמדתה של חברת יובלי הירדן 8. חברת יובלי הירדן מצטרפת לעמדתה של המועצה המקומית, לפיה אין לחברת כ.א. כל עילת תביעה בעניין האגרות וההיטלים כנגד המועצה, ואין לה זכות עקיבה לגביהם ולכן היא אינה יכולה לתבוע את השבתם. לטענתה, חברת כ.א. תהא זכאית לתבוע סכומים אלה מחברת דנאל, על פי המערכת ההסכמית ביניהם. חברת יובלי הירדן מתארת את המצג שהוצג לה מטעם חברת דנאל, טרם חתימת הסכם המכר, וטוענת כי עובדת התנהלותו של ההליך המשפטי הנוכחי לא צוינה בפניה, וכאשר מי מטעם חברת יובלי הירדן שאל לגבי גורלה של הערת האזהרה, ענה מר מרציאנו, כי חברת יובלי הירדן לא תהא חייבת בסכום כלשהו, מבלי שהערת האזהרה תמחק, והמקרקעין יועברו על שמה של חברת יובלי הירדן כשהם נקיים מכל חוב, שעבוד וזכות צד ג', כפי שנהוג בכל עסקת מקרקעין. לטענתה, במקרה זה, שולמה כל התמורה בגין רכישת המקרקעין, והיא כוללת את סכומי האגרות, כך שאם לא היו משולמות אגרות, סכום התמורה היה נמוך יותר, ולכן זכותה של חברת יובלי הירדן גוברת על זכותה של חברת כ.א. לעקוב אחר כספי האגרות וההיטלים. מטעם חברת יובלי הירדן בע"מ הוגש תצהירו של מר יגאל כהן, אשר בשליטת משפחתו מצויה החברה. ביטול ההסכם וחובת ההשבה 9. אין מחלוקת, שחברת דנאל הודיעה לחברת כ.א. על ביטול ההסכם, במכתבה מיום 20/12/04, ושחברת כ.א. הסכימה לעצם הביטול, במכתבה מיום 16/2/05, בכפוף להשבת ה"הלוואה". מכאן, כי הרקע הנסיבתי שקדם להודעת הביטול, רלוונטי אולי לתוצאות הביטול, אך הוא אינו משליך על עצם הביטול. באשר לחובת ההשבה, הנגררת עקרונית לאקט הביטול, דומה כי סיווג התשלום, כמקדמה או כהלוואה, אינו רלוונטי בהכרח, שהרי את ששולם יש בכל מקרה להחזיר (בכפוף לטענות קיזוז). עם זאת, אופן פירוש ההסכם בענייננו עשוי להשליך על סיווג התשלום וכן על נפקות התחייבויות נוספות של הצדדים. סעיף 25 לחוק החוזים, במתכונתו המתוקנת, קובע לעניין פרשנות חוזה: "(א) חוזה יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים, כפי שהוא משתמע מתוך החוזה ומנסיבות העניין, ואולם אם אומד דעתם של הצדדים משתמע במפורש מלשון החוזה, יפורש החוזה בהתאם ללשונו. (ב) חוזה הניתן לפירושים שונים, פירוש המקיים אותו עדיף על פירוש שלפיו הוא בטל. (ב1) חוזה הניתן לפירושים שונים והיתה לאחד הצדדים לחוזה עדיפות בעיצוב תנאיו, פירוש נגדו עדיף על פירוש לטובתו. (ג) ביטויים ותניות בחוזה שנוהגים להשתמש בהם בחוזים מאותו סוג יפורשו לפי המשמעות הנודעת להם באותם חוזים. (ד) סעיפים 2, 4, 5, 6, 7, 8 ו- 10 לחוק הפרשנות, תשמ"א - 1981, וסעיף 57ג לפקודת הראיות [נוסח חדש], תשל"א - 1971, יחולו, בשינויים המחוייבים, גם על פירושו של חוזה, אם אין הוראה אחרת לענין הנדון ואם אין בענין הנדון או בהקשרו דבר שאינו מתיישב עם תחולה כאמור". ברע"א 3961/10 המוסד לביטוח לאומי נ' סהר חברה לתביעות בע"מ (26/2/12), נקבע בהקשר של סעיף זה (פסקאות 17 - 19 לפסק הדין): "...כפי שצוין, התיקון טרם זכה לניתוח מעמיק בפסיקתו של בית משפט זה. למעשה, גם מרבית המלומדים טרם נדרשו באופן מקיף לסוגיה. עם זאת, מתוך הכתיבה הקיימת- הן של בית משפט זה הן של מלומדים - ניתן להצביע בעיקר על שתי גישות מנוגדות למשמעות התיקון: האחת - גישה שלפיה ביקש התיקון לבטל את שיטת הפרשנות שהונהגה בעניין אפרופים, כך ש'תורת שני השלבים' תשוב ותנחה את בית המשפט בבואו לפרש חוזה... והשנייה - גישה שלפיה הותיר התיקון את הלכת אפרופים על כנה, כך שהשיטה הפרשנית הנוהגת ממשיכה לעמוד בתוקפה... בענייננו, לכל אחת משתי הגישות המנוגדות, כמתואר לעיל, ניתן למצוא עיגון בלשונו של סעיף 25(א) המתוקן. כך, לפי הגישה השוללת את הלכת אפרופים, מבטא הסיפא של הסעיף כלל פרשני אשר לפיו מקום בו לשון החוזה ברורה, כך ש'אומד דעתם של הצדדים משתמע במפורש מלשון החוזה', יפורש החוזה רק בהתאם ללשונו, או בהתאם ללשונו בלבד, מבלי להידרש כלל לנסיבות העניין. מנגד, לפי הגישה המאמצת את הלכת אפרופים, יש לקרוא את הסיפא כפשוטו, כך ש'אם אומד דעתם של הצדדים משתמע במפורש מלשון החוזה', יפורש החוזה באופן שתואם את הלשון או שמתאים ללשון. על-פי גישה זו, אין בסיפא של הסעיף כדי להוסיף מן הבחינה המהותית על הרישא, בשל שלפי השיטה הפרשנית הנוהגת, לשון החוזה ממילא תוחמת את גבולות הפרשנות - וזאת הן במקרים שבהם 'אומד דעת הצדדים משתמע במפורש מלשון החוזה' הן במקרים שבהם אומד דעת הצדדים אינו משתמע במפורש כאמור. לשיטתנו, לשון הסעיף מאפשרת גם פירוש נוסף, שלישי. על-פי פירוש זה, הסיפא של הסעיף מעגן בחוק את החזקה הפרשנית שנקבעה עוד בעניין אפרופים, שלפיה 'אם אומד דעתם של הצדדים משתמע במפורש מלשון החוזה', יפורש החוזה בהתאם לפשט לשונו - קרי: בהתאם למשמעות הפשוטה, הרגילה והטבעית של לשון החוזה. ודוק: חזקה זו ניתנת לסתירה. כאשר החזקה עומדת ואינה נסתרת, יש לומר כי 'אומד דעתם של הצדדים משתמע במפורש מלשון החוזה'. לעומת זאת, כאשר החזקה נסתרת ואינה עומדת עוד, הרי ש'אומד דעתם של הצדדים' אינו 'משתמע במפורש מלשון החוזה'". בנוסף, בפסק דין שניתן לאחרונה בע"א 8382/06 בוטח נ' כהן (26/8/12) נקבע כי במסגרת פרשנות חוזה, יש להתחקות אחר אומד דעת וכוונת הצדדים, כפי שהיא משתקפת לכל אורך הדרך, ולכל אורך ההתקשרות ביניהם. בענייננו, כאמור, הצדדים מסכימים בדבר ביטול ההסכם, ולכן נקודת ההנחה היא, שההסכם בוטל כדין ועצם הביטול אינו מהווה הפרה. 10. באשר למהות התשלום ששולם. יש לפנות, ראשית, להוראות ההסכם, הרלוונטיות לסוגיית מהות התשלום, ולבחון אותן, ראשית, על פי לשונן: "4.4. מוסכם במפורש כי כתנאי להתקשרות חוזית זו יעמיד הקבלן לרשות המוכר הלוואה כספית בסך שווה ערך בשקלים ל- 2,400,000$ (שני מיליון ארבע מאות אלף דולר ארה"ב) (להלן: "ההלוואה"). ההלוואה תועמד למוכר בשני מועדים: סך של שווה ערך בשקלים ל-1,200,000$ (מליון ומאתיים אלף דולר ארה"ב) יועמד לרשות המוכר במעמד חתימת ההסכם בשיק דחוי ל- 10 ימים מיום חתימת ההסכם. סך של שווה ערך בשקלים ל- 1,200,000$ (מיליון מאתיים אלף דולר ארה"ב) יועמד לרשות המוכר ארבעה חודשים מיום מתן היתר הבנייה ע"י הועדה או מכירת 30 דירות ראשונות בפרוייקט- המוקדם מבין השניים. ה"ה שלמה מרציאנו וצבי לאופר יערבו אישית לקבלן להחזר ההלוואה ויחתמו על כתב ערבות אישית לכל אחד מהתשלומים הנ"ל. הבעלים מסכימים לרישום משכנתא שניה לטובת הקבלן להבטחת ההלוואה או חלקה בכפוף להסכמת הבנק הממשכן ונותן הליווי הבנקאי לפרוייקט. במעמד חתימת החוזה תחתום החברה על יפוי כח בלתי חוזר המסמיך את עו"ד זהבי זלצמן לרשום משכנתא שניה. משכנתא זו, אם תרשם, תבוטל ותפדה עם פרעון ההלוואה. פדיון המכירות הראשונות בפרוייקט מיועד לכיסוי המשכנתא ו/או החוב בסך 3.6 מיליון דולר. דהיינו, כל הכספים הראשונים מיועדים לכיסוי המשכנתא, ורק לאחר שהמוכר יקבל אישור מהבנק כי אינו חב דבר לבנק בגין המשכנתא או החוב, יהיו הצדדים רשאים להתחלק בתמורות המכירה בהתאם להסכם זה. את הלוואת הקבלן מתחייב המוכר לשלם מתוך חלקו בפדיון המכירות בפרוייקט מיד לאחר סיום ההתחיבויות המפורטות בסעיף 4.5 לעיל מהמכירות הראשונות שלאחר כיסוי חוב המשכנתא לבנק. מוסכם כי ההלוואה תוחזר בשקלים ותהיה שקלית בצירוף ריבית פריים+, כפי שיקבע ע"י בנק לאומי בע"מ". לצד ההסכם, נחתם כתב ערבות, עליו חתומים ה"ה לאופר ומרציאנו. 11. ניתן להיווכח, כי במסגרת ההסכם וכתב הערבות גם יחד, הצדדים הגדירו באופן מפורש את התשלום הנדון כ"הלוואה". הגדרה זו מוצאת את ביטויה גם מאוחר יותר, בהסכם קצר, שנערך במועד לא ידוע, ובו הוסכם (נספח י"ז לתצהירו של מר ראובן כהן): "בהמשך לסיכום שהגיעו הצדדים הרינו מתכבדים לאשר בפניכם כי ההלוואה שהיתה אמורה להינתן בסך 2.4 מיליון דולר ארה"ב תופחת לסך של 1.2 מליון דולר ארה"ב". מר ראובן כהן טוען בתצהירו, כי ההלוואה ניתנה מאחר שהמקרקעין נשוא ההליך שועבדו לבנק, ולכן לא ניתן היה להעביר את התשלום ישירות לחברת דנאל, אלא רק באופן עקיף, לטובת הבנק, לצורך הקטנת ההלוואה. לעומת זאת, עו"ד לאופר טוען בתצהירו, כי אמנם ההסכם עשה שימוש במונח "הלוואה", מטעמים כלכליים ומיסויים, אך לטענתו, עיון בהסכם מגלה כי מבחינה מהותית, אין המדובר בהלוואה אלא במקדמה שבאה על חשבון התמורה לה זכאית חברת דנאל, שכן "פדיונה", כמפורט בסעיף 4.6 להסכם, הוא מתוך חלקה של חברת דנאל מהמכירות בפרוייקט, לאחר החזר המשכנתא מתוך התקבולים הראשונים. עו"ד לאופר טוען, כי בסופו של דבר, חברת כ.א. לא העבירה את המקדמה במלואה, אלא אך מקדמה בסך 1,200,000$, ואת יתרת הסכום, שהתחייבה בכתב להעביר מכספי הליווי הבנקאי שתקבל לפרויקט, למעשה לא העבירה מעולם. עו"ד לאופר טוען, כי הערבות, על פי כתב הערבות, היא לפירעון ההלוואה בהתאם להסכם, כלומר, בכפוף להתקיימותם של מספר תנאים מצטברים - לחברת דנאל קיימים רווחים מהפרויקט, החוב לטובת בנק לאומי הוחזר, המשכנתא על המקרקעין הוסרה, וחברת דנאל לא השיבה את ההלוואה מתוך רווחיה. בנוסף, עו"ד לאופר מפנה, בהקשר זה, למכתב התחייבות (שנכתב בכתב יד) מאת מר ראובן כהן, שהופנה אל חברת דנאל ביום 27/1/03, ובו נאמר (נספח ה' לתצהירו של מר לאופר): "בכדי להסדיר הליווי הבנקאי, הנני מבקש מכם לשלם לכם את הסכום השני שלא באמצעות הליווי הבנקאי אלא מתוך החזר הכספים שאקבל מהליווי. והכוונה להחזר של כ 4 מיליון ₪ שהושקע מעבר להון העצמי שנדרש ממני. אני מעריך כי אוכל להעביר אליכם את הכספים תוך 2 עד 3 חודשים מהיום". מכתב זה, על פי נוסחו, "סובל" את שתי האפשרויות הפרשניות. 12. אני בדעה, כי לשון ההסכם נחרצת וברורה. נקודת המוצא לפרשנות הסכם היא לשונו, ובהסתמך על כך, אני סבור כי במקרה הנוכחי, שעה שהמונח "הלוואה" מופיע באופן עקבי בהסכם, ואין כל אינדיקציה ראייתית מספקת לכך שההלוואה אינה הלוואה, אין אפשרות לקבוע שאין המדובר בהלוואה. ההוראה שלפיה ההלוואה תיפרע על פי ההסכם, אינה מעידה על כך שלמעשה מדובר במקדמה על חשבון התמורה, שכן הסעיפים בהסכם העוסקים במנגנון תשלום התמורה אינם חופפים לסעיפים הקשורים להלוואה הנטענת, ולמעשה, מדובר בשני סוגי סעיפים המובחנים ונבדלים זה מזה במסגרת שני ראשי פרק שונים. טענתו של עו"ד לאופר, שלפיה תשלום המקדמה הוגדר בהסכם כ"הלוואה" מטעמים כלכליים ומיסויים, נטענה באופן כללי וללא הסבר של ממש, כך שלא ברור מהו טיבם של שיקולים אלה וכיצד הם עשויים להשליך על אופן הגדרת התשלום. בחקירתו הנגדית נשאל עו"ד לאופר לגבי מהות התשלום, ולא השיב לכך תשובה ברורה, אלא טען כי ההסכם מדבר בעד עצמו (עמ' 64 לפרוטוקול). מסקנתי היא אפוא, ככל שהסיווג רלוונטי, שהסכום המדובר שולם כהלוואה. ככל שחברת כ.א. הסכימה להעביר סכום נוסף כהלוואה, הרי שהיא אינה מחויבת לכך עוד, שעה שההסכם בוטל, ולמעשה, חברת דנאל היא שאמורה להשיב לחברת כ.א. את החלק בהלוואה ששולם לה, מכוח סעיף 21 לחוק החוזים (באשר לחובה הכללית של השבה, אף במקרים של קושי בסיווג היחסים או התשלום, ראו והשוו: ע"א 4296/08 פרידנברג נ' ליסטר (16/2/12)). הואיל וההסכם בוטל, אני קובע שאין גם תחולה להוראת הריבית, המופיעה בסעיף 4.4.6 להסכם, אשר מתייחסת למצב של החזר אגב ביצועו של ההסכם. ההשבה הצודקת, בנסיבות העניין, היא של הסכום שנמסר, בשקלים, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק. טענתה של חברת דנאל בדבר הפרת ההסכם מצד חברת כ.א. 13. כאמור, חברת דנאל טוענת, כי חברת כ.א. לא החלה בבניית הפרויקט, בניגוד למוסכם, ובכך גרמה לה לנזקים. אין מחלוקת, כי ההסכם קובע מסגרת זמן מוגדרת להגשת בקשה לקבלת היתר בניה. סעיף 3.1 להסכם קובע, כי בתוך 60 יום מחתימת החוזה, יגיש הקבלן, כלומר חברת כ.א., בקשה להיתר בניה בהתאם לתכניות בינוי שיוכנו על ידו ועל חשבונו. סעיף 3.2 להסכם קובע כי חברת כ.א. תישא באופן בלעדי בכל הוצאות התכנון. סעיף 3.3 להסכם קובע: "מוסכם בין הצדדים כי הקבלן מתחייב להתחיל בבניית שלב א' תוך 21 יום מיום הוצאת היתר הבנייה, ולסיים את בנייתם תוך 36 חודשים מיום תחילת הבנייה, עפ"י השלבים המפורטים בנספח __. היה ולא יתקבל היתר הבנייה תוך 360 יום מיום הגשת הבקשה, מוסכם בזה כי לצדדים תהא האופציה לבטל את ההסכם ובמקרה כזה לא תהא למי מהצדדים כל טענה, מענה, דרישה ו/או תביעה כנגד משנהו לרבות ובעיקר בקשר להוצאות שהוציא כל צד בהתאם להוראות הסכם זה, אולם תנאי לביטול- החזרת ההלוואה שהועמדה לרשות החברה תוך 90 יום מיום הודעת הביטול". אין מחלוקת כי היתרי הבנייה הנחוצים ניתנו - ביום 12/10/02 ניתן היתר לבניית 160 יחידות דיור, וביום 8/5/03 הוצא היתר משלים לבניית 72 יחידות נוספות. אין גם מחלוקת על כך שלא נעשתה בנייה משמעותית במקום, למעט הנחת כלונסאות בחלוף כשנה מקבלת היתר הבנייה. 14. חברת דנאל טוענת, שלא הייתה סיבה עניינית שהצדיקה את העיכוב בבניית הפרויקט. חברת כ.א., לעומת זאת, טוענת כי הוסכם שתחילת הבנייה בשלב א' תהא רק לאחר מכירת 50% מהבניין. ואכן, במסגרת נספח ו' להסכם, צוין- "שלב א' לאחר מכירת 50% מהבניין". אמנם, מדובר בנוסח לקוני במיוחד, אך הוא מתיישב עם עמדתה של חברת כ.א, ונראה כי חברת דנאל אינה חולקת עליה בהקשר ספציפי זה. חברת כ.א. טוענת, כי במסגרת ההסכם, לא הוטלה עליה כל התחייבות לשיווק הדירות, ובפועל, היא פעלה לשיווק הפרויקט במשותף עם חברת דנאל, וחברת דנאל נטלה חלק בלתי נפרד ממאמץ השיווק. התרשמותי מעדויות הצדדים היא שקיים יסוד לטענה זו. בתצהירו ובחקירתו הנגדית טען מר מרציאנו, כי חברת כ.א. לא נקטה בצעדים מספיקים בכדי לשווק את הפרויקט, והבהיר כי איש לא פנה אליו וביקש את עזרתו בשיווק הפרויקט. נראה, כי לא היה באפשרותו של מר מרציאנו להפנות לסעיף בהסכם המטיל את חובת השיווק, באופן בלעדי, על חברת כ.א. (עמ' 44 - 45 לפרוטוקול). בנוסף, נשאל מר מרציאנו: "ש:....אתה טוען שכ.א. לא עשתה מספיק צעדים על מנת לשווק. אני שואל על ההתייחסות שלך לדבר הזה בפועל. אתה רואה שאין מכירות. שאלת למה? ניסית לעזור? או שקיבלת את זה כגזרה מלמעלה. ת: לא עשתה צעדים מספיק בהתאם לחוזה כתוב שצריך משרד באתר וזה לא היה. לא נעשה. לא פנו אלי. לי אין את הכלים לעזור. ש: ...טענת שאתה לא עוזר כי לא פנו אליך או שמראש אתה אומר שאתה לא מתעסק בשיווק. ת: אני לא מתעסק בשיווק ואין לי כלים לקדם הלוואי ויכולתי הייתי מקדם" (עמ' 45 - 46 לפרוטוקול). אין בכוונתי להפחית ממידת מהימנותו של מר מרציאנו, אך אציין, כי עדותו אינה מפריכה את עמדתה של חברת כ.א.. לעומת זאת, מר ראובן כהן מפנה לפרוטוקול מיום 30/7/03, שנערך במסגרת ישיבת שיווק שבה נכח עו"ד לאופר (נספח י"ב לתצהיר), ובו צוין, בין היתר, כי משרד לאופר-רוזן מתבקש לפרסם פורמט סופי למסמכים ולחוזים שהופצו. לפרוטוקול זה צורף נספח המפרט משימות שונות לטיפול. בנוסף, מפנה מר ראובן כהן למכתבו של עו"ד לאופר מיום 16/9/03, שהופנה אל גורם חיצוני כלשהו, ובו הועלתה על הכתב אינפורמציה שיווקית מובהקת, וכלשון המכתב (נספח י"ג לתצהיר): "הנני מתכבד להעלות על כתב אינפורמציה שתסיע לך בהצגת הפרויקט לחברים. הקרקע הינה קרקע פרטית בבעלות דנאל מלונאות ובניין 91 בע"מ. דנאל חתמה על הסכם קומבינציה עם כ.א. והבנים חברה לבניין בע"מ. על הקרקע חלה ת.ב.ע. תואמת לצרכים הנדרשים. בחודש יוני התקבל היתר בנייה ל-232 יחידות. הדיירים הראשונים יוכלו לקבל את דירותיהם 14 חודשים מיום חתימת החוזה. לדיירים מעבר להערת אזהרה בטאבו תינתן ערבות חוק מכר של בנק מלווה במקרה דנן בנק הפועלים. הפרוייקט משתרע על שטח בן 15.6 דונם. מ.ע.צ הפקידה את תוכנית להעתקת צומת דרור דרומה מהצומת הקיימת כיום המשמעות כביש 443 יעבור דרומה לפרוייקט". מכאן עולה, כי עו"ד לאופר עצמו היה מעורב בשיווק הפרויקט, והיה מודע לניסיונות השיווק ולהחלטות השונות שהתקבלו לצורך כך. לכך מתווספת גרסתה של חברת כ.א. בדבר טענתו של עו"ד לאופר להיותו בעל קשרים טובים במשרד הרווחה ויכולתו להשיג אישור מטעמם לפרויקט, לצורך קבלת מימון. גרסה זו לא הופרכה אלא להפך, היא קיבלה חיזוק בדבריו של מר מרציאנו בחקירתו הנגדית: "ש: תסביר מה היה בלאופר שלא היה באף אחד אחר קודם לכן שהצליח להרים את העסק הזה מחדש. ת: הוא מבין בבנייה, יש לו קשרים. יש לו משרד עורכי דין ברור שיש לו הרבה יותר אפשרויות". (עמ' 44 לפרוטוקול). ניתן להסיק מהאמור, כי הנתבעים, ובייחוד מר לאופר, נטלו חלק לא מבוטל בניסיון לקדם את הפרויקט. בנוסף, ומעל לכל, כפי שטוענת חברת כ.א., אין במסגרת ההסכם כל הוראה מפורשת המטילה עליה חובת שיווק בלעדית, ובהעדר חובה זו, לא ניתן להטיל על חברת כ.א. אחריות בגין אי שיווק הדירות. 15. מעבר לכך, יש לבחון מה היו הגורמים שהובילו לכך, שבסופו של דבר, שיווק הפרויקט לא יצא אל הפועל. חברת כ.א.טוענת, כי שיווק הפרויקט לא יצא אל הפועל מפאת סיבות שאינן תלויות בה, ולכן לא נמכרו 50% מהדירות בבניין, וממילא לא הגיעה העת לתחילת שלב א' של הבנייה. מר ראובן כהן נשאל בחקירתו הנגדית לגבי האפשרות להתחיל בבנייה: "ש: לא הייתה מניעה להמשיך לבנות על פי התרי הבניה בהתקיים התנאים הכספיים שאליהם אני לא מתייחס כרגע. ת: נכון". (עמ' 21 לפרוטוקול). כפי שעולה מסעיף 15 לתצהירו של מר ראובן כהן, ה"תנאים הכספיים" הם מכירה של 50% מהדירות, לצורך קבלת ליווי בנקאי, ותנאי זה מצא את ביטויו גם בטפסי ההרשמה לפרויקט (נספח ט' לתצהיר). אני מניח, כי הסכמת הצדדים להתחיל בבניית שלב א' לאחר מכירת 50% מהדירות, נובעת מדרישה כספית זו, וכפי שטען מר ראובן כהן בחקירתו הנגדית: "ש: מדוע לא התחלתם לבצע את הבניה מיד לאחר קבלת היתר הבניה (?) ת: כי היה תנאי מול הבנק המלווה שאם לא יהיו מכירות דירות של איקס לא תהיה. לא הייתה לנו מכירה מוקדמת אפילו אחת לא. גם לא ב 2003, 2004. בשנת 2004 נסינו לשווק ולהפוך את הפרויקט לדירות ולראות אם נצליח באמת הצלחנו לעשות הרשמות. אחרי שעשינו הרשמות ניגשנו למועצה להפוך את ייעוד הקרקע... אבל המועצה התנגדה. לא יצא לפועל". (עמ' 23 לפרוטוקול). כפי הנראה, חברת דנאל הייתה מודעת לתנאי כספי זה (ראו דבריו של מר ראובן כהן בעמ' 35 לפרוטוקול). מר ראובן כהן טוען בתצהירו, כי חברת כ.א. פעלה רבות לצורך שיווק הפרויקט, ואף התקשרה לשם כך עם חברות נוספות - חברת ו. מיכל אחזקות ופיתוח בע"מ וחברת מ.ג.ע. הנדסי בע"מ (הסכם השיווק צורף כנספח ט'1 לתצהירו). בחקירתו הנגדית של מר כהן, הוצגו שני מסמכים המעידים על חישובי העלויות שערכה חברת כ.א. (נ/3 ו- נ/4) וגם תחשיבים אלה, מעידים, על שיקול דעתה הזהיר של חברת כ.א. במסגרת הפרויקט. בנוסף, הוצג דו"ח המלצות לביסוס המבנה מיום 29/7/02, שהוזמן על ידי חברת כ.א.ונערך על ידי חברת מכטה גאוטכניקה בע"מ - יעוץ לביסוס מבנים וגאוטכניקה (נ/5), בו הומלץ, בין היתר, לבסס את המבנה באמצעות כלונסאות (ראו גם דבריו של מר כהן בעמ' 32 לפרוטוקול). כמו כן, הוקמה עמותה בשם "כפר האושר", לצורך קידום הפרויקט (ראו ייפוי כוח להקמת העמותה - נ/6, עמ' 33 לפרוטוקול). מעבר לכך, לטענת מר ראובן כהן, על מנת לשווק את הפרויקט, הושקעו שעות עבודה רבות ומאמצים ניכרים (מר ראובן כהן מפנה לפרוספקט שיווקי שצורף כנספח י"א), אלא ששיווק הפרויקט נקלע לקשיים אובייקטיבים, בין היתר, מאחר שמשרד הרווחה שינה את מדיניותו לגבי האופן הראוי לשילוב אנשים בעלי פיגור שכלי קל בקהילה, ושינוי זה מנע את מכירת הדירות. בחקירתו הנגדית, נשאל מר ראובן כהן לגבי עיתוי שינויה של מדיניות משרד הרווחה והשיב: "ת: לא יודע להגיד מתי קרה. בשיווק עצמו כשהתחלנו לעשות את זה הבנו שזאת המגמה שלהם לא יכול להגיד מתי התחיל ומתי קרה. ש: כשהתברר לך לא הוצאת מכתב ואמרת מסכלים את החוזה. ת: לא. דיברנו שננסה לשווק בכל מיני דרכים שווקיות יחד עם החברה מהשיווק. אחרי שלא הצלחנו לעמותה אחרת של נכים חשבנו שיצליח משום מה לא הצליח". (עמ' 36 לפרוטוקול). 16. בשלב מאוחר יותר, ניסו הצדדים לשנות את הפרויקט, ולהקים פרויקט רגיל למגורים (פרוספקט בעניין זה צורף כנספח י"ד לתצהירו של מר ראובן כהן), אלא שהוגשו התנגדויות שונות במישור התכנוני שמנעו את השינוי, ואף הוצא ביום 27/6/04 צו שיפוטי המורה על הפסקת פעולות השיווק של המקרקעין לדיור רגיל ולהימנע מחתימה על חוזים למכירת דירות מגורים במקרקעין (נ/2), ראו בהקשר זה דבריו של מר כהן בעמ' 24 לפרוטוקול. חברת דנאל הייתה מודעת לקשיים השיווקיים וניסתה, כך מסתבר, יחד עם חברת כ.א. להקים פרויקט חלופי במקום. מכאן, כי במהלך תקופת ההסכם, נשמר שיתוף פעולה בין הצדדים, אין לומר כי המדובר במצב שבו אחד מהצדדים פעל לחלוטין על דעת עצמו או במצב שבו מי מהצדדים נטל על עצמו את מלוא האחריות לשיווק הפרויקט. לעומת זאת, עו"ד לאופר טוען בתצהירו, כי התרשמותו אז הייתה, שהעיכובים בבנייה לא נבעו משיקולים אובייקטיבים או כלכליים, אלא מסיבות סובייקטיביות הקשורות לניהולה של חברת כ.א. על ידי משפחת כהן. בחקירתו הנגדית טען עו"ד לאופר, כי הימנעותה של חברת כ.א. לשווק את הפרויקט מתבטאת, בין היתר, בכך שלא העבירה לחברת דנאל טבלת מחירים מוסכמת ולא הקימה משרד מכירות באתר (עמ' 58 לפרוטוקול). מר לאופר לא ייחס חשיבות מיוחדת למדיניותו של משרד הרווחה: "ש: פניתם ניסיתם לפנות למשרד הרווחה על מנת שיכיר בפרוייקט(?) ת: אין כזה דבר. היינו עם ראובן כהן אצל מנהלת כפר עידוד היא סיפרה על כל ההשתלשלות והיא אמרה "משרד העבודה והרווחה לא אוהב פרוייקטים פרטיים" לא יכירו בפרוייקט שלכם אלא לאחר הקמתו. הם לא קיבלו שום מענקים לא צפינו ולא חשבנו לקבל מענקים. לדוגמא הדוח של האושנר הוא לא מציין מענקים בכלל. ראובן כהן ידע שאישור משרד העבודה והרווחה יינתן לאחר הקמת הפרוייקט כמו שנעשה בכפר עידוד ובכפר תקווה...". (עמ' 64 לפרוטוקול). הדו"ח שנערך על ידי השמאי מר עודד האושנר, המוזכר בדבריו של עו"ד לאופר, הוא "דו"ח 0" מיום 31/1/03 , שנערך עבור בנק לאומי, לשם סקירת הפרויקט ובחינת מתן ליווי פיננסי להקמתו. בעמ' 7 לדו"ח האמור הסביר מר האושנר, בהתייחס לתכנון תוואי הכביש באזור: "המשרד לאיכות הסביבה, בהתייחסו לתכנית זו, במכתבו מיום 11.1.2001 ממליץ לבטל את תכנית המוסד ולהעבירה לאתר אחר. לחילופין, תובע המשרד מיגון אקוסטי לכל אחת מהדירות שיפנו לכביש המתוכנן ובניית קיר אקוסטי בגובה קומת הקרקע. קיר אקוסטי הוקם לאורך הכביש בקטע המגרש". מר האושנר התייחס גם לאופן שיווק ותפעול הפרויקט, וקבע, בין היתר (עמ' 11 לדו"ח): "... תיפעול הפרוייקט יעשה ע"י העמותה מתקציב המדינה ומשכר שהתקבל מעבודת הדיירים. הדיירים יועסקו הן בעבודות במקום עצמו והן במקומות חיצוניים... לאור פלח השוק הייחודי אליו פונה הפרוייקט, אין בידנו נתונים וודאיים לגבי הביקוש הצפוי. הפרוייקט הנו פרוייקט ייחודי, שכן מלבד "כפר עידוד" אין פרוייקטים דומים בארץ במתכונת זו. משיחות שקיימנו עם גורמים שונים המצויים בתחום, עולה כי המגמה כיום הנה לשלב אוכלוסיה זו בקהילה, בניגוד למגמות עבר לפיהם אוכלוסיות הסובלות מפיגור שוכנו במוסדות מבודדים באזורים חקלאיים או באזורי תעשייה... הקרקע הנדונה מנותקת כיום מהמרקם האורבני של אבן יהודה. עם שינוי תוואי הכביש המתוכנן תשתלב החלקה במרקם האורבני ודיירי הפרוייקט יוכלו לקבל שרותים שוטפים דוגמת קניות, סרטים, מרפאות וכדומה מהיישוב. אין בידנו לוח זמנים צפוי לביצוע שינוי תוואי הכביש, מה עוד שכיום עוסקים בהרחבת התוואי הקיים ומיגונו. בתשובה לשאלתינו נמסר ע"י מע"צ כי ההשקעה בכביש הקיים הינה בשל הצרכים המיידיים ואי הודאות למועד מימוש התכנית לשינוי הכבישים באזור". בסיכום דבריו, העלה מר האושנר מספר נקודות לבדיקה, ובין היתר, ציין (עמ' 18 לדו"ח): "הצלחת הפרוייקט תלויה במידה רבה בגיבוש מאגר מועמדים פוטנציאלים לרכישת דירות בפרויקט וניהול נושא ההקמה והמכירה מול עמותה שיש לשלבה בפרויקט מוקדם ככל שאפשר". בחקירתו הנגדית, נשאל מר האושנר לגבי השלכות הדו"ח על מתן הליווי הבנקאי לפרוייקט: "ש: אנו יודעים שבמקרה הזה כ.א. לא קיבלו לווי בנקאי. זו עובדה. מה אתה יכול להגיד מזוית הראיה שלך הן ברמה העקרונית והספציפית בהנחה שהיית מעורב במגעים עם הבנקים לאחר הוצאת דוח אפס. ת: אין לי מושג מה קורה עם הדוח אחרי שיוצא מתחת ידי. גם אסור לי להיות בקשר עם הבנקים אחרי הוצאתו". (עמ' 10 לפרוטוקול). ובהמשך: "ש: כשאתה כתבת את הדו"ח פיזרת כמה אזהרות לגבי הפוטנציאל השיווקי... איך אתה רואה כמפקח את השפעת הפוטנציאל השיווקי על הרווח. ת: שאלה לא לגיטימית כי נמצא כאן דוח אפס תחת הנחת עבודה שימכרו את הדירות במחיר מסויים וניתן לשווקם. אם לא ניתן לשווקם אז לא יבנו זה חלק מהמהלך העסקי שדוח האפס מהווה נדבך אחד. אני מתלבט עם עצמי אני אומר הצלחת הפרוייקט... זו לא הבטחה אלא פרוייקט מיוחד שדורש תשומת לב". (עמ' 13 - 14 לפרוטוקול). יש לציין, כי לא לחלוטין ברור, מה היה היקף הביקוש לדירות בפרויקט. בתצהירו מטעם הנתבעים, טוען אדר' גד עמיאל, כי הוא ניסה לסייע לחברת כ.א. בשיווק הפרויקט, ולצורך כך פנה למספר גורמים אשר לדעתו, עשוי היה להיות להם עניין ברכישת יחידות בפרויקט. לטענתו, הרושם שנוצר אצלו בתקופה הרלוונטית הוא שיש בפרויקט מענה לצורך קיים ואילו הוקם הפרויקט, ניתן היה להצליח במכירת יחידות הדיור. בחקירתו הנגדית, טען מר עמיאל: "...נפגשנו עם הרבה אנשים הפרוייקט עורר הרבה ציפיות באופן טבעי ועורר גם דאגות אחרי כמה חודשים היו הרבה אנשים שגילו התעניינות וגם כאלה שנרשמו לפרוייקט. אני יודע שהיתה לנו רשימה של 40 אנשים שהגיעו (צ"ל הביעו) התעניינות חלקם אפילו נדרשו להפקיד שיק דמי רצינות כדי להפעיל כל מערכת האבחון. העסק מאוד מורכב לא יכול להיות לכל מי שידו משגת. זה היה דבר מקסים ורציני מאוד. זה נעצר אמרו לי שהפרוייקט נעצר. ש: אתה מתכוון למה? ת: יום אחד הוחלט שלא מקימים את הפרוייקט שמעתי כל מיני גרסאות". (עמ' 76 - 77 לפרוטוקול). הנתבעים טוענים, כי הפרויקט זכה לביקוש ניכר, ולאור ביקוש זה, ניתן היה להתחיל בבניית השלב הראשון של הפרויקט, ולא הייתה לחברת כ.א. כל הצדקה להתחמק מהתחייבויותיה החוזיות. 17. ההתרשמות שלי היא, שהצלחת הפרויקט הייתה תלויה בגורמים חיצוניים נוספים, בעיקר סביבתיים ותקציביים. מר האושנר קבע, כי הפרויקט אמור לפעול, בין היתר, באמצעות מימון מטעם המדינה. מטבע הדברים, קיימת חשיבות רבה למדיניות משרד הרווחה לגבי הדרך הראויה שבה ראוי לשלב בקהילה אנשים בעלי מוגבלויות. כפי הנראה, מדיניות זו השתנתה במשך השנים, לכל הפחות, בהקשר של מקום המגורים, ואין ספק, שעניין זה השליך על אופן שיווק הפרויקט וסיכויי הצלחתו בפועל (אעיר, כי סוגית המגורים בקהילה הגיעה גם לפתחו של בית המשפט העליון, שם נתקפה מדיניותו של המשרד, שלא לעודד שילוב כזה, ראו: בג"ץ 3304/07 לוי נ' מדינת ישראל (3/2/10)). בנוסף, המשרד לאיכות הסביבה הציב דרישות שונות לגבי אופן בניית הפרויקט, וכפי הנראה, אף המליץ לבטלו. אין ספק, כי מדיניות מעין זו עשויה להקשות עד מאוד על בניית פרויקט כזה ושיווקו (חרף מתן היתר בנייה). ניתן להניח, כי הרוכשים הפוטנציאליים, או חלקם, בדקו או התעתדו לבדוק נתונים רלוונטיים אלה, וניתן גם להניח, כי ככל שהיה נודע להם על הקשיים האמורים, הדבר עשוי היה להרתיע אותם מלהמשיך בתהליך הרכישה. מכאן, כי גם אם הפרויקט היה בעל פוטנציאל שיווקי לא מבוטל, קיימת אפשרות סבירה לכך שרמת הביקוש ירדה או עלולה הייתה לרדת. במכלול הנסיבות הללו, מסתבר יותר לקבוע, כי העובדה שהפרויקט לא יצא אל הפועל אינה נובעת מאשמתו של מי מהצדדים. 18. עם זאת, אני סבור כי חברת דנאל התנהלה בחוסר תום לב מסוים אל מול חברת כ.א., במסגרת המשא ומתן ביניהן. חברת כ.א. טוענת, כי תוך כדי ניהול ההליכים כאן, התברר לה שמספר שנים טרם חתימת ההסכם, ניסתה חברת דנאל לשווק את הפרויקט הנדון אך ללא הצלחה. לטענתה, עובדה זו הוסתרה ממנה בתקופה הרלוונטית למשא ומתן ולהסכם. תצהיר עדותו הראשית של מר שמעון כהן, מנהל בחברת כ.א, מתייחס לסוגיה זו. מר שמעון כהן טוען בתצהירו, כי בין מועד הגשת התביעה למועד הגשת כתב ההגנה נודע לו, כי חברת דנאל הייתה מודעת לחוסר האפשרות לשווק את הפרויקט בייעודו הקיים, שכן היא עצמה נכשלה בניסיונותיה לשווק פרויקט מעין זה בסוף שנות ה- 90. למרות זאת, במהלך המשא ומתן, חברת דנאל לא גילתה לחברת כ.א. את העובדות כהווייתן, והניחה לחברת כ.א. להתקשר בהסכם מבלי לגלות לה שאין כל אפשרות למכור את הדירות. לתצהירו של מר שמעון כהן צורף פרוספקט לגבי הפרויקט האמור, בשם "שכונת עדן", שתוכנן על ידי חברת דנאל. מעיון בפרוספקט ניתן להיווכח, כי בעיתוי הרלוונטי (1996 - 1997) פרויקט "שכונת עדן" היה מצוי בשלבי תכנון מתקדמים, ונועד עבור אנשים בעלי פיגור קל. בנוסף, ממכתבו מיום 17/11/97 של אדר' גד עירון (נספח ג' לתצהיר), ניתן להיווכח, כי הפרויקט האמור היה מצוי בשלבי תכנון מתקדמים, על סמך השטחים שאושרו בתב"ע. טענה עובדתית זו לא הופרכה. בסיכומיהם, מפנים הנתבעים לטענתו של מר מרציאנו בסעיף 4 לתצהירו, לפיה: "...אין אמת בטענה שהועלתה בתצהירו של שמעון כהן מטעם כ.א. כאילו היינו מודעים לחוסר האפשרות לשווק את הפרוייקט. אם זה היה המצב לא היינו נכנסים בשום פנים ואופן לעסקה עם כ.א. שהכנסותינו ממנה תלויות בהצלחתה, עסקת קומבינציה בה אנו גם שותפים לסיכונים! היינו מוכרים את המגרש ברווח, "מיד ליד", ויוצאים מן התמונה". למעשה, מר מרציאנו טוען כי הוא לא היה מודע לחוסר האפשרות לשווק את הפרויקט, אך הוא אינו מכחיש את הניסיון לשווק את הפרויקט בעבר, כך שקיומו של ניסיון זה לא הופרך. אציין, כי מובן, שלחברת דנאל היה אינטרס ישיר בשיווק הפרויקט, ואני בטוח שהיא פעלה להצלחתו וניסתה למנוע את כישלונו, אך מכאן ועד הטלת האחריות לאי קידומו בפועל על חברת כ.א. באופן בלעדי, רחוקה הדרך. מנגד, יש להניח, כי אילו חברת כ.א. הייתה מודעת, טרם התקשרותה בהסכם הנדון, לכך שנעשו ניסיונות בעבר להקים ולשווק פרויקט דומה, הרי שהייתה נזהרת ושוקלת היטב את צעדיה, לגבי עצם ההתקשרות בהסכם ונוסח תנאיו. על פי סעיף 15 לחוק החוזים: "מי שהתקשר בחוזה עקב טעות שהיא תוצאת הטעיה שהטעהו הצד השני או אחר מטעמו, רשאי לבטל את החוזה; לענין זה, "הטעיה"- לרבות אי-גילוין של עובדות אשר לפי דין, לפי נוהג או לפי הנסיבות היה על הצד השני לגלותן". בהקשר זה, נקבע בפסק הדין בע"א 7730/09 כהן נ' מבני גזית (2000) בע"מ (6/6/11): "אי-גילויה של עובדה ביחסים החוזיים המתקיימים עובר לכריתה, עשוי להוות הטעיה במובן סעיף 15 לחוק. לעתים נוצרת הטעיה באמצעות הצהרה פוזיטיבית כוזבת, ולעתים עשויה ההטעיה לבוא לידי ביטוי במחדל, קרי בהימנעות מגילוי נתון מסוים. זאת, מקום שבו מוטלת על אחד המתקשרים בחוזה חובת גילוי... התפיסה היא, ששתיקה או הסתרת מידע אינם שונים במהותם מהטעיה שבמעשה, וכי חובת הגילוי, מבטאת 'מגמה של סוציאליזציה וקביעת נורמות של התנהגות מוסרית במהלך המשא ומתן לקראת כריתתו של חוזה'... ואכן, הוראת סעיף 15 סיפא מרחיבה את הגדרת ההטעיה... קרי, הוראת הסעיף מעגנת את חובת הגילוי של צד לחוזה בשלב הטרום-חוזי, בהתבסס על שלושה אדנים אפשריים: דין, נוהג ונסיבות" (פסקה 12 לפסק הדין). 19. אני מקבל את עמדתה של חברת כ.א. לפיה ניסיון כלשהו לשווק את הפרויקט בעבר הוא עניין מהותי, בייחוד שעה שמדובר בפרויקט מורכב מבחינה שיווקית. בנוסף, כפי שטוענת חברת כ.א. בסיכומיה, יש להניח, כי מנהלי חברת דנאל היו מודעים, בסוף שנות התשעים, לביקוש המסוים שנוצר לפרויקט, ולמרות זאת, כפי הנראה, ניסו לבחון מטרות אפשריות נוספות עבור הפרויקט, כדוגמת מקום דיור מוגן לקשישים (ראו דבריו של מר לאופר, בעמ' 57 לפרוטוקול ודבריו של מר מרציאנו, בעמ' 43 לפרוטוקול). ייתכן, כי כבר באותה העת, הייתה חברת דנאל מודעת לקשיים שעשויים ללוות פרויקט מעין זה, ולכן היא הניחה לעניין במשך מספר שנים, עד להתקשרותה עם חברת כ.א.. מכל מקום, בניגוד לעמדתה של חברת דנאל, איני סבור שניתן להקל ראש בעובדה שהיא ניסתה בעבר לבחון אפשרויות שונות לשיווק הפרויקט, ולבסוף לא הוציאה אותן אל הפועל. למעשה, אין המדובר ב"בחינת אפשרויות" בלבד, שכן כאמור, קיימים נתונים ראיתיים המעידים על כך שחברת דנאל החלה בתכנון הפרויקט "שכונת עדן", ואף הפיקה פרוספקט בעניינו. לא לחלוטין ברור מהי הסיבה לכך שהפרויקט האמור לא יצא אל הפועל. ייתכן, כי הסיבה לכך הייתה תכנונית. בהקשר זה, נשאל עו"ד לאופר בחקירתו הנגדית: "ש: תוכל לעדכן אותנו מה היה המצב התכנוני במגרש בין הזמן שנכנסת לחברה ב- 1998 לבין השלב בו נעשתה העסקה עם התובעת. ת: מע"צ תכננה להעתיק את צומת דרור דרומה מהמיקום הנוכחי אשר על כן תכננה להעביר כביש שיבחר (צ"ל שיחבר) בין נתניה לצומת המתוכננת הכביש האמור היה לעבור מדרום לחלקה. כרגע הכביש הנוכחי הוא מצפון לחלקה. אנחנו הגשנו התנגדויות לעניין קווי בניין וכל מה שקשור. הוועדה המקומית הקפיאה את המגרש בשל התכנון מחדש של מע"צ. אנחנו נקטנו בהליכים שונים שינו את תכנית מע"צ הגשנו בקשה לביטול ההקפאה. הגענו עד הוועדה הארצית לתכנון ובנייה אז. קיבלו את בקשתנו. הוועדה המחוזית ב 21.4.03 ביטלה את ההקפאה. משנת 97 עד 2001 הייתה מוקפאת". (עמ' 54 לפרוטוקול). בהקשר זה, הוגשה בדיון החלטת ועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית לתכנון ולבניה (נ/7). מעיון בהחלטה, מתקבל הרושם כי המניעה התכנונית לא הוסרה לחלוטין באותו שלב. וכלשון ההחלטה: "לאחר שמיעת כל הטענות ושקילתן, הגענו לידי מסקנה כי יש לאפשר ארכה לפתרון הבעיה. יש הגיון בהקפאת המצב בחלקה כדי לאפשר התאמות הן לעניין הנגישות למוסד והן לעניין המיגון האקוסטי. יחד עם זאת, מן הראוי שהקפאה זו תהיה מוגבלת בזמן בהתחשב בכך שהעוררת הסתמכה על תכנית מאושרת- גם אם מן הבחינה המשפטית תכנית אינה יוצרת זכות מוקנית על השימושים בשטח - ובהתחשב בכך שיש חשיבות לקדם את תכנונם של מוסדות כגון אלה. בשל הצורך להשלים את תסקיר ההשפעה על הסביבה על-ידי מע"צ, בטרם ניתן יהיה לבצע את ההתאמות הדרושות, ראינו להעמיד את מיגבלת הזמן על שנה מיום מתן החלטה זו. אנו מקבלים, אפוא, את הערר באופן חלקי, כך שהתנאים עליהם החליטה המשיבה לגבי חלקה 263 בגוש 8024, יעמדו בתוקפם במשך שנה, או עד הפקדת תכנית המחלף, לפי המוקדם". ככל הנראה, העניין התכנוני הוסדר, שכן היתר בנייה, כאמור, ניתן, אך לא ידוע מהן ההתאמות שנדרשו, האם הוטלו על חברת דנאל דרישות כלשהן, ואם כן, מה הייתה השלכתן על סיכויי ההקמה והשיווק של הפרויקט. למעשה, הסוגיה התכנונית שליוותה את תכנון הפרויקט מלכתחילה, מחזקת את חובת הגילוי המוטלת על חברת דנאל כלפי חברת כ.א.. 20. היגיון הדברים מחייב, כי אילו הייתה חברת כ.א. מודעת למלוא הנתונים הרלוונטיים, היא הייתה, למצער, פועלת לבירורם אל מול חברת דנאל ואל מול גורמים נוספים. לטעמי, מחד גיסא, מאחר שחברת דנאל לא גילתה לחברת כ.א. את מכלול הנתונים הרלוונטיים, ומאידך גיסא, מאחר וספק בעיניי אם מדובר באי-גילוי העולה כדי הטעיה המהווה פגם בכריתת ההסכם, ניתן, באופן רטרואקטיבי, לנקוט ב"סעד" פחות דרסטי מקביעה של בטלות הסכם בשל פגם בכריתה, ולהתאים את רוח החוזה לאומד דעתה המשוער של חברת כ.א., אילו הייתה מודעת לתמונה העובדתית במלואה. קרי: אילו הייתה חברת כ.א. מודעת למכלול הפרטים, לכל הפחות, הייתה עומדת על כך שהחיובים החוזיים כלפיה יהיו גמישים יותר (בהשוואה לחיובים הקיימים), כדוגמת "חיובי השתדלות" חלף "חיובי תוצאה". על פי הפסיקה, חיוב השתדלות הוא חיוב להשתדל לפעול למען מטרה מסוימת, מבלי להתחייב להשגתה, ובמקרה זה, החייב ישא באחריות רק אם אי השגת התוצאה המבוקשת קשורה להתרשלותו או לחוסר מיומנותו (ע"א 10745/06 אזולאי ואח' נ' המכללה האקדמאית אורט (13/7/09); ה"פ (מחוזי מרכז) 16848-11-10 אפרמיאן נ' סי-בר בע"מ (4/9/12)). בענייננו, לא התרשמתי שאי השגת התוצאה המבוקשת על פי ההסכם נובעת מהתרשלותה או חוסר מיומנותה של חברת כ.א., אלא בעיקר מקשיים אובייקטיביים, בייחוד שעה ששני הצדדים הסכימו לבסוף על ביטול ההסכם. בנסיבות אלה, אני מסיק כי על חברת כ.א. הוטלו חיובי השתדלות בלבד, ובהעדר התרשלות מצידה, היא לא הפרה את ההסכם. כעת יש לבחון מה עתידם של כספי האגרות וההיטלים ששולמו למועצה המקומית, בשים לב לכך שהמקרקעין נשוא התביעה נמכרו, תוך כדי ההליך הנוכחי, לחברת יובלי הירדן. סוגיית האגרות וההיטלים 21. אין מחלוקת כי הסכומים ששולמו למועצה המקומית הם אלו המפורטים בסעיפים 107 - 109 לסיכומיה של חברת כ.א., כלומר- דמי היתר בניה, היטל ביוב ואגרת מים (אגרת הנחת צינורות). בנוסף, אין מחלוקת כי חברת כ.א. שילמה סכומים אלה בשמה של חברת דנאל. בחקירתו הנגדית, אישר מר מרציאנו את תשלום הכספים על ידי חברת כ.א בשמה של חברת דנאל, וכן אישר שחברת דנאל כתבה מכתב למועצה המקומית, בו היא מבקשת להשיב לה את הסכומים ששולמו, וזאת, לטענתו, במסגרת קיזוז הפסדים (עמ' 47 לפרוטוקול). כאמור, המקרקעין נמכרו לצד ג', חברת יובלי הירדן, ובעקבות המכירה הוסרה הערת האזהרה. עמדתה של חברת יובלי הירדן היא, כי לחברת כ.א. אין כל עילה בעניין האגרות וההיטלים כנגד המועצה המקומית, שכן היא לא התקשרה עם המועצה בהתקשרות חוזית, ולכן אין לה זכות עקיבה לגבי הכספים והיא אינה יכולה לתבוע את השבתם. בנוסף, טוענת חברת יובלי הירדן, כי חברת דנאל או מי מטעמה לא ציינו בפני חברת יובלי הירדן את עובדת התנהלותם של ההליכים המשפטיים הנדונים בענייננו. לטענתה, אילו הייתה מודעת לכך שזכויותיה במקרקעין, לרבות בנוגע לאגרות ובהיטלים, לא תהיינה מוחלטות, היא לא הייתה נותנת את הסכמתה למנגנון רכישת המקרקעין, באופן שעליו הוסכם. בתצהירו מטעם חברת יובלי הירדן, טוען מר יגאל כהן, כי הכספים ששולמו למועצה המקומית בגין אגרות והיטלים, הועברו אליה יחד עם המקרקעין, כך שחברת יובלי הירדן זכאית לממש את זכויותיה במקרקעין, תוך עשיית שימוש באגרות ובהיטלים. לטענתו, במהלך המשא ומתן עם חברת דנאל, נאמר לו על ידי מר מרציאנו, בין היתר, כי ניתן לרכוש את המקרקעין בסכום של 3,600,000$ כשהם נקיים מכל חוב, שעבוד וזכות צד ג'; ניתן היתר בנייה ובגין כך גם שולמו כל אגרות הבנייה וההיטלים השונים שנדרשו על ידי המועצה המקומית ומסתכמים בסך של כ- 700,000$, וכל האגרות וההיטלים ששולמו, יעמדו לזכותה של חברת יובלי הירדן, ויעברו לבעלותה. מר יגאל כהן צירף לתצהירו תרשומת שנערכה בפגישתו עם מר מרציאנו ביום 18/4/07 (נספח א'), ובה הועלו על הכתב, בכתב יד, נקודות שסוכמו בין הצדדים, ובין היתר צוין כי: "יגאל רוכש את הנכס. כל האגרות ששולמו - לרוכשת". מר יגאל כהן טוען כי בהסתמך על הסכמות אלה, ומאחר שלא גולה לו דבר ההליכים בין חברת דנאל לחברת כ.א., חתמה חברת יובלי הירדן על הסכם רכישת המקרקעין, ביום 9/5/07. בחקירתו הנגדית, חזר מר יגאל כהן על עמדתו, כפי שהובעה בתצהירו. בנוסף, טען מר יגאל כהן, כי בדיון בבית המשפט מיום 20/5/07 לא נכח נציג מטעם חברת יובלי הירדן, מאחר שהוא צד ג' תמים, ואין לו מעורבות במחלוקת שבין חברת כ.א. וחברת דנאל (עמ' 70 - 71 לפרוטוקול). מטעם המועצה המקומית אבן יהודה הוגש, כאמור, תצהירו של מר אשר שמע, גזבר המועצה. מר שמע טוען, כי ההליכים לצורך הוצאת היתרי הבנייה במקרקעין, ובכללם תשלומים ששולמו עבור המועצה על פי חוק, נעשו על ידי חברת דנאל כבעלת המקרקעין, וככל שחברת כ.א. הייתה מעורבת בהליכים לצורך הוצאת היתר הבניה, הרי שהיא פעלה, לכל היותר, מכוחה ומטעמה של חברת דנאל. מר שמע מפנה לנספחים ז'2 - ז'5 לתצהיר חברת כ.א., שהם חשבוניות וקבלות עבור תשלום האגרות, הרשומות על שם חברת דנאל. לטענתו, החיוב בגין האגרות הוא עבור עצם האפשרות להשתמש במים, ולא עבור השימוש בפועל, והתשלום מבטא את חלקו היחסי של בעל הנכס בהשקעותיה של הרשות המקומית במערכת התשתית, לרבות השקעות עתידיות. לפיכך, ומאחר שהיתרי הבנייה מעולם לא בוטלו, הרי שממילא אין הצדקה להשבת האגרות וההיטלים ששולמו למועצה. מר שמע מציין, כי ככל שבעתיד ייבנה פרויקט כלשהו על המקרקעין, הרי שהתשלומים ששולמו יוכרו לזכותו. בסיכומיה, חוזרת המועצה המקומית על עמדה זו, ומביעה נכונות לחבר, בכל עת, את הנכס לתשתיות, ככל שיוקם פרויקט כלשהו במקרקעין. בסיכומיה, טוענת חברת כ.א. כי תוקפם של היתרי הבנייה פג לאחר שלוש שנים. לפיכך, ומאחר שחברת כ.א. היא זו ששילמה, בפועל, את האגרות, הרי שהיא זכאית להשבתם, מכוח דיני עשיית עושר ולא במשפט. חברת דנאל טוענת בסיכומיה, כי חברת כ.א. שילמה את כספי האגרות למועצה המקומית, ולא לחברת דנאל, ולכן המועצה המקומית, ולא חברת דנאל, היא שאמורה להשיב את הכספים. ראשית, מאחר שהאגרות וההיטלים שולמו מכוח ההיתר, יש לבחון אם ההיתר תקף. על גבי ההיתר מיום 8/5/03 וכן על גבי ההיתר מיום 17/10/02 צוין כי: "היתר זה יפקע תוקפו בתום 3.0 שנים מיום נתינתו". מנגד, בחקירתו הנגדית, טען מר שמע: "ש: כיום אין היתר תקף על המקרקעין. ת: יש. ש: חדש. ת: לא קבלתי ביטול עד הרגע. ש: אני שואל לגבי פקיעת היתר בחלוף שלוש שנים מיום סיום השנה. ת: עד לרגע זה לא קבלתי שום ביטול של ההיתר. לא קבלתי הכוונה מאגף הנדסה, משרונים, מכל חצוני שאומר שאין היתר תקף. לא קבלתי. ש: האם הוגש מאז 2007 הוגשה בקשה להיתר על המגרש. ת: השאלה לא בתחום שלי אני גזבר מועצה. ש: אם הייתם מחזירים את הכסף ששולם בגין ההיתרים שנת 2002, 2003, והייתה מוגשת לכם בקשה חדשה להיתר. האם נכון שהייתם דורשים תשלום בגין הבקשה החדשה להיתר. ת: דנאל חייבתי אותה המועצה חייבה באגרות והיטלים עם קבלת ההיתר. לאחר מכן יובלי הירדן בע"מ קיבלו אישור מהמועצה לטאבו. האישור לטאבו אומר שאין חובות. אני לא יכול לחזור אחורנית ולהגיד ליובלי ירדן לשלם. הם לא ישלמו יש להם אישור לטאבו ביד אותו קבלו בזמנו. ש: תסכים איתי שהאישור הזה איננו קונסטיטוטיבי דהיינו אם היית מוציא אישור כזה. בדיעבד היה מתברר עם המועצה שלך כמו לכל רשות מונציפאלית או תכנונית אחרת כי במועד הוצאת האישור קיים חייב (צ"ל חיוב). אין בעצם הוצאת האישור כדי למחול על חוב שמהותית היה קיים. ת: אתה מכניס אותי לבעיות משפטיות אני גזבר מועצה עוסק בנושאים כספיים ולא משפטיים". (עמ' 68 - 69 לפרוטוקול). עו"ד לאופר, בחקירתו הנגדית, אישר גם הוא ששני ההיתרים שהוצאו בקשר לפרויקט לא בוטלו (עמ' 66 לפרוטוקול). המועצה המקומית מבהירה, לכל אורך הדרך, כי מבחינתה, היתרי הבנייה נותרו בתוקף, ומאחר שבסופו של דבר, היא זו שמקנה את ההיתר, הרי שממילא, גם אם לכאורה, ההיתר פקע, הרי שאין מניעה להאריך את תוקפו בכל רגע, לאור עמדתה של המועצה המקומית. חברת דנאל הייתה זו שחייבת בתשלום ההיטלים, מכוח היותה בעלת הזכויות בנכס (המועצה המקומית אף הפנתה בהקשר זה להוראות סעיפים 2 ו- 3(א) לחוק העזר הרלוונטי). 22. אין מחלוקת שבפועל חברת כ.א. שילמה את האגרות וההיטלים עבור חברת דנאל. למעשה, זהו תשלום שבוצע מכוח ההסכם בין חברת כ.א. וחברת דנאל, והתביעה להשבתו נובעת מביטול ההסכם, ואינה קשורה כלל לעצם החיוב באגרות. עם ביטול ההסכם, קמה חובתה של חברת דנאל להשיב לחברת כ.א. את הסכומים ששילמה מכוחו. במילים אחרות, כשם שחברת דנאל מחויבת בהשבת ההלוואה לחברת כ.א., כך היא גם מחויבת בהשבת האגרות וההיטלים שחברת כ.א. שילמה עבורה למועצה המקומית. כך במישור היחסים שבין חברת כ.א. לחברת דנאל. למעלה מן הצורך ניתן לומר, שבמישור היחסים שבין חברת דנאל לבין חברת יובלי הירדן, דומה שהמקרקעין נמכרו לחברת יובלי הירדן כשהם נקיים מכל חוב (סעיף 7 להסכם עם חברת דנאל מיום 9/5/07), וחובות העבר חלים על חברת דנאל כמוכרת (סעיף 9(א) להסכם), וכשהתמורה אמורה "לגלם" את העובדה שאגרות והיטלים כבר שולמו למועצה בעבר. עוד אעיר, כי אין לפניי תביעה או הודעת צ"ג של חברת דנאל (כמי שנשאה למעשה בתשלומים, באמצעות שלוחתה לצורך זה, חברת כ.א.) כנגד המועצה המקומית, ואין צורך שאקבע האם, בנסיבות העניין, חלה על המועצה חובת השבה לחברת דנאל. ערבות אישית 23. האם יש לחייב גם את ה"ה מרציאנו ולאופר להשיב את סכום ההלוואה ואת סכומי האגרות וההיטלים לידי חברת כ.א.? אפנה שוב לאותן הוראות, הכוללות את התחייבותם האישית. ראשית, בהסכם עצמו נקבע, בסעיף 4.4.3: "ה"ה שלמה מרציאנו וצבי לאופר יערבו אישית לקבלן להחזר ההלוואה ויחתמו על כתב ערבות אישית לכל אחד מהתשלומים הנ"ל". שנית, בכתב הערבות נכתב: "אנו הח"מ ערבים בזאת יחד ולחוד ערבות אישית כלפי כ.א והבנים חברה לבנין בע"מ (להלן: "כ.א והבנים"), לפרעון החזר הלוואה ו/או ההלוואות שתקבל החברה דנאל מלונאות ובנין 91 בע"מ (להלן: "החייב") בהתאם להסכם בין החייב לכ.א והבנים מיום 7.4.02 (להלן: "ההסכם"). ערבותינו זו תהיה ערבות מתמדת ובלתי חוזרת ומוגבלת לסכום ההלוואה כמפורט בהסכם. ערבותינו זו תשאר בתוקפה המלא על אף כל דחיה, ויתור, מחילה או כל הסדר אחר שיעשה עם החייב. ... ערבותינו זו תהיה עצמאית מחיובי החייב ובלתי תלויה בהם או בתוקפם. ערבותינו זו תחול ללא סייג, גם אם יחולו שינויים יסודיים בהתחייבות החייב". מנוסח זה ברור לחלוטין, לדעתי, כי הערבות האישית משתרעת על כל סיטואציה של החזר ההלוואה, לרבות בעקבות ביטולו של ההסכם. בנוסף, הרי מלכתחילה נדרשת ערבות אישית למקרה של אי עמידת חברה בהתחייבותה, כך שהן החזר אגב ביצועו של ההסכם, והן החזר הנובע מהפרתו או ביטולו, שניהם חוסים תחת כנפי כתב הערבות. עם זאת, מהלשון הברורה עולה עוד, כי הערבות האישית האמורה אינה לכל חיובי חברת דנאל לפי ההסכם (אלא רק להחזר ההלוואה), ומכאן שאין היא משתרעת על החזרי אגרות והיטלים. לסיכום 24. אני מחייב את חברת דנאל ואת ה"ה לאופר ומרציאנו (ביחד ולחוד) לשלם לחברת כ.א. את הסכומים ששילמה כהלוואה לפי ההסכם, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום התשלום עד ליום השבתו. זאת, בצירוף 2.5% בגין אגרת בית המשפט ו- 15% + מע"מ בגין שכר טרחת עו"ד. אני מחייב את חברת דנאל לשלם לחברת כ.א. את הסכומים ששילמה כאגרות והיטלים, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום ביצועו של כל תשלום עד ליום השבתו. זאת, בצירוף 2.5% בגין אגרת בית המשפט ו- 15% + מע"מ בגין שכר טרחת עו"ד. תביעת כ.א. כנגד המועצה המקומית וחברת יובלי הירדן נדחית, וכך גם תביעתה של חברת דנאל כנגד חברת כ.א. (בנסיבות הפרשה, ללא צו להוצאות). חוזההחזר הלוואההלוואה